Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo Mundtlig beretning Realkreditforeningens årsmøde 2014 3. april 2014 Det talte ord gælder!
Indledning Velkommen til Realkreditforeningens årsmøde. En særlig velkomst vil jeg rette til erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen, nationalbankdirektør Lars Rohde samt Director Sean Cotten og associate director Alexander Ekbom fra Standard & Poor s. Jeg ser frem til at høre jeres indlæg. I repræsenterer alle en række myndigheder og organisationer, der løbende vurderer realkreditten og stiller nye krav til os. For ratingbureauernes vedkommende kan man konstatere, at jeres vurderinger og krav bliver fulgt med stadig større interesse senest illustreret ved F1-loven. "Virkelighedens stresstest" Det har været sagt mange gange, og nu tror jeg, det er rigtigt: Vi er ved at være ovre finanskrisen. Det har været en hård omgang for samfundsøkonomien. Samtidig har krisen fungeret som en slags "sundhedstjek" for dansk realkredit. Og dansk realkredit har afgjort bestået denne "virkelighedens stresstest". Men vi kan ikke stille os tilfredse og læne os tilbage, vi skal fortsætte arbejdet med at fremtidssikre dansk realkredit tilpasset en ny finansiel verdensorden. Og det gør vi bedst ved at sikre robustheden i systemet. Der er en lang række tiltag i gang: Jeg kan nævne F1-loven, Tilsynsdiamanten og den øvrige opfølgning på Rangvid-rapporten. Den finansielle krise har medført mange nye regler - også for realkreditten - og vi begynder mere klart at se konturerne af disse regler, selv om alt endnu ikke er helt på plads. 1
F1-loven På den hjemlige bane har F1-loven fuldt forståeligt nydt særlig stor opmærksomhed. Det har fra start af været det klart vigtigste danske initiativ i det forgangne år. Omdrejningspunktet for F1- loven er refinansieringsrisikoen. Men lad mig lige ridse situationen op: Dansk realkredit har ændret sig markant gennem de seneste år. I 2008 var halvdelen af alle realkreditlån med refinansiering i dag er andelen oppe på to tredjedele. Sektoren har anerkendt og haft stort fokus på netop denne udfordring. Vi har blandt andet arbejdet hårdt på en spredning af refinansieringsauktionerne. Vi har faktisk opnået, at næsten to tredjedele nu sælges på andre tidspunkter end i december måned, og det er ganske godt gået! Ud over en spredning af auktionerne er selve refinansieringsomfanget også reduceret. Fra 2012 til 2013 er der for første gang tale om et fald, og vi forventer et yderligere fald i 2014. Vi har siden den 1. juli 2012 reduceret mængden af F1-lån til boligejerne med 53 milliarder. Låntagerne har således valgt at flytte sig væk fra F1-lån, og det er sket på baggrund af de nye CITA-lån, en differentieret pris- og incitamentsstruktur samt ved et særligt fokus, når vi rådgiver vores kunder. Med denne korte introduktion kan man vel godt sige - de fysiske rammer taget i betragtning - at scenen er sat til dramaet om F1-2
loven, som jeg her vil vende tilbage til: Som vi ser det, er det vigtigste element i F1-loven at sikre en troværdig og sikker afvikling af realkreditinstitutter, hvis de kommer i vanskeligheder. Det er det primære formål. Det er vi kommet i mål med via forlængelses-optionen. Det er en styrkelse af dansk realkredit, og vi har en stærk forventning om, at de korte obligationer - i kraft af den nye forlængelses-option - ender med at kunne tælle med som stabil funding det såkaldte NSFR-nøgletal. Loven indeholder også andre elementer. Da den først trådte i kraft i tirsdags, har vi endnu til gode at se, hvordan de nye tiltag fungerer i praksis. Det er derfor også for tidligt at give et endeligt bud på, hvad den kommer til at betyde for produktudbuddet, kundernes valg af lån, og generelt hvad der sker med efterspørgsel og pris på vores obligationer. Rentetriggeren er det element i loven, vi har brugt flest kræfter på. Og jeg er nødt til at sige, at triggeren ikke ligefrem medvirker til at gøre realkreditproduktet enklere tværtimod! Samtidig kan den have en uhensigtsmæssig selvforstærkende effekt, og det er et nyt risikoelement i dansk realkredit. Realkredittens styrke ligger blandt andet i, at vi har et marked med få og meget likvide obligationsserier. Det forhold, at vi har koncentreret udlånet på så få obligationsserier, som muligt, sikrer låntagerne de bedste priser. Det er tillige det helt centrale i diskussionen, om realkreditobligationerne kan karakteriseres som ekstremt likvide eller ej. Her har vi dog ikke ligefrem gjort det nemmere for os selv i 3
Danmark de senere år. Spredningen af refinansieringsauktioner og introduktionen af rentetriggeren betyder, at hvor et institut tidligere kunne nøjes med én 1-årig og én 2-årig obligation, er vi nu nødt til at have flere. Hvis der på et tidspunkt skulle blive behov for flere årlige refinansieringsauktioner eller hvis der udstedes fra flere kapitalcentre - stiger antallet af obligationer yderligere. Jeg vil her blot nøjes med at konstatere, at det ikke just gør det nemmere at sikre likvide serier! Og vi bliver nødt til at se i øjnene, at der bliver serier, der ikke vil kunne opnå prædikatet ekstremt likvide. Det er gået meget stærkt med F1-loven, men resultatet er landet fornuftigt, ikke mindst takket være et meget konstruktivt samarbejde med Erhvervs- og Vækstministeriet. Det vil jeg gerne kvittere for. Det er muligt, at dansk realkredit virker meget enkelt og ligetil. Der er tale om et lån, der er finansieret med matchende obligationer. Helt så enkelt er det bare ikke altid og det er vigtigt at have for øje, at realkreditsystemet bygger på en balance mellem hensynet til låntagerne på den ene side og investorerne på den anden. Det er vigtigt, at de ændringer og justeringer af systemet, som vi foretager, balancerer hensynet til begge kundegrupper. Arbejdsgruppe om "Level Playing Field" Endelig er der som en udløber af F1-loven nedsat en arbejdsgruppe, der skal se nærmere på lovens betydning for konkurrencen mellem bank og realkredit. Vi argumenterer ofte 4
med, at dansk realkredit er særegen, og det gør problemstillingen vigtig men samtidig kompliceret. Det er derfor godt, at den del af drøftelserne placeres i en arbejdsgruppe med mulighed for et grundigt analysearbejde. Udenlandske investorer Låntagerne er selvsagt helt centrale for et realkreditinstitut, men det er investorerne så sandelig også. Og det er vigtigt at have en bred investorbase. Andelen af udenlandske investorer, der køber danske realkreditobligationer, har været stigende de seneste år. Udenlandske investorer ejer i dag omkring 18 procent af realkreditobligationerne. Det er noget over niveauet fra før finanskrisen, hvor andelen lå på cirka 14 procent, og igen væsentligt over niveauet under selve krisen hvor andelen var cirka 10 procent. Stigningen i de seneste år skyldes især en øget efterspørgsel efter de helt korte papirer, som tegner sig for en meget væsentlig del af udlandets beholdninger. For 10-15 år siden var det omvendt, som man kan se på figuren. Det skyldes selvfølgelig også, at der er kommet flere korte papirer og færre lange, men udlandets andel af de korte papirer er også vokset. Udlandet ejer over 25 procent af de helt korte obligationer med en restløbetid på under ét år. Den stigende andel er en styrke og et sikkert tegn på, at investorerne generelt har stor tillid til dansk realkredit og til den fremtidssikring, vi er i gang med. Vi skal derfor passe på med at gøre danske realkreditobligationer så specielle, at vi risikerer at miste en stor del af den udenlandske investorbase. 5
Vi mangler som sagt endnu at se effekten af F1-loven, men der er næppe tvivl om, at udlandets ejerandel af de korte obligationer vil falde, når der følger en rentetrigger med i købet. Tilsynsdiamanten Rangvid-rapporten anbefalede i efteråret, at der skulle udarbejdes en Tilsynsdiamant særligt for realkreditten - i stil med den, vi kender fra pengeinstitutterne. Formålet var primært at få bedre styr på institutternes refinansieringsrisici og udbredelsen af de afdragsfrie lån. Disse udfordringer har der været bred opbakning til at gøre noget ved - hos både myndigheder og institutter. Realkreditten har arbejdet fokuseret på at få kunderne til i højere grad at betale afdrag og til at vælge fast rente. Og her kan en Tilsynsdiamant være med til at understøtte udviklingen yderligere hvis den vel at mærke bliver skruet sammen på den rigtige måde. Egentlige lovkrav kan meget nemt blive for firkantede. En Tilsynsdiamant med "pejlemærker" er efter vores vurdering klart at foretrække. Der skal sættes mål op i forhold til instituttets portefølje og ikke detailreguleres på kundeniveau. På den måde får hvert enkelt institut mulighed for selv at indrette sig i forhold til deres kunder. Det er afgørende, at pejlemærkerne bliver formuleret rigtigt. De skal sige noget om, hvor vi skal hen, uden detaljeret at foreskrive hvordan. Men lad os for en stund vende blikket mod EU og de igangværende overvejelser omkring likviditet, som afgøres inden for de kommende måneder. 6
Likviditet På den internationale front er det helt store spørgsmål, om realkreditobligationer kan opnå klassifikation som ekstremt likvide aktiver. Spørgsmålet om realkreditobligationers likviditet er efterhånden blevet en føljeton. Ikke fordi vi selv eller vores investorer er særligt bekymrede for, om obligationerne faktisk er likvide. Det er de, og det har de været længe det har grundige analyser dokumenteret. Fagligt er der ingen tvivl! Nej, årsagen er som bekendt, at det har været en udfordring at sikre, at de faktiske forhold også bliver afspejlet i lovgivningen. Mærkeligt nok er der stadig mange rundt omkring i Europa, der ikke mener, at en obligation kan være helt likvid, hvis den er udstedt af en privat, finansiel institution. Vi har fortsat en tro på, at saglige hensyn vejer tungere end en politisk dagsorden. Vi vil i hvert fald fortsat arbejde benhårdt på at fremføre vores saglige argumenter over for de relevante beslutningstagere. Realkreditten har eksisteret i knapt 220 år. Det er fordi, det er et robust system, men også et system der har forstået at tilpasse sig skiftende krav fra omgivelserne. Skulle det ske, at danske realkreditobligationer ikke opnår status som ekstremt likvide fra den 1. januar 2015, så vil vi også tilpasse os denne situation og fortsat tilbyde de velkendte realkreditlån. Men det kommer til at påvirke prisen for låntagerne. Om vi kan fortsætte med at have likvide obligationer i fremtiden, er ikke en naturgiven ting. Det bliver i hvert fald ikke nemmere; 7
lad mig illustrere dette med et regnestykke: Som jeg nævnte tidligere, er vi gået fra, at et institut i stedet for én 1-årig og én 2-årig obligation nu er nødt til at have væsentligt flere obligationer. EBA vurderer, at en obligation for at være likvid kræver en volumen på 500 millioner euro eller cirka 3,7 milliarder kroner. Det betyder, at kravet før finanskrisen for hvert institut var en volumen i 1- og 2-årige obligationer på cirka 7 milliarder kroner. Fremover kan minimumskravet til det enkelte institut meget vel stige til i størrelsesordenen 50-60 milliarder kroner i 1- og 2-årige obligationer. Det er et ganske stort beløb. Sammenholdt med det generelle pres for at nedbringe mængden af F1-lån, kan vi sagtens ende i en situation, hvor det kan være svært at bevare alle 1- og 2-årige obligationer som likvide obligationer. Bankunionen Bankunionen er et andet EU-initiativ, hvor vi forventer en national afklaring inden for de næste 12 måneder. I dette forår er de vigtigste elementer i den europæiske Bankunion faldet på plads. Det fælles tilsyn er vedtaget, og der er for få uger siden indgået aftale mellem Parlamentet og Rådet om den fælles afviklingsmyndighed og afviklingsfond. Som udgangspunkt er det kun eurolandene, der deltager, men der er mulighed for, at også Danmark kan tilslutte sig. Jeg er ikke i tvivl om, at Bankunionen kommer til at påvirke den danske finansielle sektor; den måde vi agerer på, og måske især den måde, hvorpå der føres tilsyn med os uanset om Danmark 8
går med eller ej. Overordnet set kan der være fordele ved at gå med i Bankunionen som for eksempel en ensartet tilsynspraksis i hele EU. Men der er også ulemper forbundet med Bankunionen; det kan for eksempel være vanskeligt at finde løsninger i EU-regi, der passer til den særlige danske realkreditmodel. Og endelig er der en række usikkerheder, vi skal have afklaret. Kort sagt er der set fra en realkreditsynsvinkel - forhold, der taler henholdsvis for og imod dansk deltagelse i Bankunionen. Det er en afvejning af forskellige hensyn. Men vi kender som sagt ikke det endelige indhold i detaljen, og derfor er det heller ikke muligt for os i dag at komme med en anbefaling til spørgsmålet om deltagelse. Prop-trading Et tredje EU-forslag som ligger lidt længere ude i horisonten drejer sig om såkaldte strukturelle reformer i den finansielle sektor. Det er et forslag, vi vil følge tæt. Forslaget indebærer, at handelsaktiviteter i bredere forstand skal ligge i separate enheder. Der er på nuværende tidspunkt endog meget stor usikkerhed om, hvad forslaget kan komme til at betyde, men vi er særligt opmærksomme på konsekvenserne for obligationsmarkederne herunder realkredittens marketmaker-ordning - og dermed vores obligationers likviditet. Bidragssatser Dansk realkredit har meget stor betydning for det danske samfund. Vores produktudvalg er unikt med en lang række forskellige produkter til de danske boligejere. Det betyder, at man kan vælge 9
lige det produkt, der passer bedst til ens økonomi, livssituation og temperament. Realkreditten dominerer således boligfinansieringen i Danmark på en måde, som ikke ses i andre lande. Der er derfor et naturligt stort fokus på realkreditten. Bidragssatserne har i særdeleshed tiltrukket sig stor opmærksomhed i de forgangne år. Og det er jo ikke, fordi jeg ikke forstår, at man som låntager ærgrer sig over stigende priser på boliglånet. Jeg ærgrer mig også, når det bliver dyrere at fylde indkøbsvognen i supermarkedet. Låntagere har været vant til, at bidragssatserne kun yderst sjældent blev ændret, og nu oplever man som låntager, at satserne hæves ganske meget og af flere omgange. Med den rolle, realkreditten spiller i samfundet og for den enkelte, skal dette tiltrække opmærksomhed. Det er afgørende, at institutterne er velkapitaliserede, og dette er den primære årsag til de stigende bidrag. Vi skal dog bevare proportionerne: Danske realkreditlån er stadig billige formentligt de billigste i Europa. Man kunne måske godt i sit stille sind have drømt om, at vi kunne have fortsat uden bidragsstigninger. Men det var ikke realistisk at fortsætte på helt samme måde. Alternativet til højere bidragssatser er at skrue ned for udlånsaktiviteten eller acceptere dårligere obligationskurser. Ingen af disse scenarier er ønskværdige set fra hverken låntagernes eller samfundets side. Bidragssatserne er tillige et vigtigt styringsinstrument. Satserne er ikke blot hævet over en bred kam de er hævet mest for de lån, som påfører realkreditsystemet størst risiko. Risiko og pris hænger 10
sammen; det har vi vænnet os til, når der er tale om forsikringer. For nogle institutter er det lykkedes at mindske andelen af afdragsfrie lån blandt andet ved brug af differentierede bidragssatser som instrument. Institutterne har altså ved hjælp af bidragssatserne opnået det, man fra politisk hold har pålagt os. Når alt kommer til alt, er priser en ganske god måde at adfærdsregulere på. Jeg kunne blive fristet til at henvise til en lang række afgifter, som skal regulere vores adfærd for eksempel på energiområdet og sundhedsområdet. Lønsomhed Jeg kan godt forstå, at såvel myndigheder, låntagere, investorer og andre interessenter følger realkreditsektoren nøje. Jeg vil her gerne understrege, at hvis dansk realkredit skal overleve på sigt, er det nødvendigt med en økonomisk bæredygtig forretningsmodel. Vi har brug for værditilvækst og lønsomhed ellers vil der ikke fortsat være et dansk realkreditsystem, som vi kender det i dag, der kan levere stabil og billig boligfinansiering. Uanset hvem det er, der ejer realkreditinstitutterne, kan man ikke forvente at tiltrække kapital, hvis ikke der er udsigt til et tilfredsstillende afkast. Langt de fleste danskere er også investorer via vores pensionsopsparing, og med den kasket på - som pensionsopsparer - er der vel ingen af os, som vil placere vores pensionsopsparing uden krav om et afkast? Det er der heller ikke andre investorer, der vil, heller ikke 11
bankerne. Låntagere, obligationsinvestorer og aktionærer skal alle behandles ordentligt, hvis man ønsker længerevarende relationer. Det gælder naturligvis også realkreditinstitutternes aktionærer! At realkreditinstitutter er og drives som - erhvervsvirksomheder på linje med andre virksomheder, er tillige en forudsætning for at opnå en rating, der gør det interessant for investorer at købe vores obligationer. Afslutning Boligmarkedet i Danmark er et differentieret marked. Nogle områder har oplevet prisstigninger i 2013, mens andre områder har oplevet det modsatte. Jo længere vi kommer væk fra de større byer, jo større udfordringer ser vi. Et meget omdiskuteret emne ikke kun i Danmark er den demografiske udvikling i landdistrikterne. Tendensen er, at stadigt flere søger mod de større byer. Det betyder, at priserne og efterspørgslen stiger dér, mens det i andre områder er sværere at få gang i boligmarkedet. Realkreditten kan ikke hindre folk i at flytte fra land til by. Det er en udvikling, vi som samfund må forholde os til. Som jeg har gjort en del ud af, er realkreditvirksomhed en forretning, der skal drives på et sundt grundlag og det betyder, at der er situationer, hvor vi må give afslag på en låneansøgning. Det kan ikke være anderledes. Men det er vigtigt for mig at slå fast, at det hver gang sker ud fra en individuel vurdering. Der er ingen brancher, postnumre eller ejendomstyper, som på forhånd er dømt ude. Det er jo sådan, at hvis man får afslag på en låneansøgning i ét 12
realkreditinstitut, så har man mulighed for at søge igen i et andet institut. Realkreditsektoren er præget af en knivskarp konkurrence om kunderne, og det har kunderne da også fundet ud af. Det interessante er jo ikke, hvor det enkelte realkreditinstitut yder lån det interessante er, hvor realkreditsektoren som sådan giver lån. Og set under ét bliver der ydet realkreditlån over hele landet. Som jeg indledte med at sige, har dansk realkredit styret sikkert gennem den finansielle krise, og har vist evne til at tilpasse sig nye vilkår. Det bliver meget interessant at se, hvordan det samlede billede ser ud, når de sidste brikker falder på plads i den fremtidige regulering. Uanset hvordan rammerne bliver for realkreditten, vil vi fortsat honorere de krav, der stilles til os, og fortsat indtage en unik position, når det kommer til finansiering af fast ejendom. Tak for ordet! Det er mig herefter en fornøjelse at give ordet videre til erhvervsog vækstminister Henrik Sass Larsen. 13