1 København, den 15. april 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Birthe Kjerulff Jacobsen Søndergade 30 4130 Viby Sjælland Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at hun sendte skøde og pantebreve til tinglysning, før der var sikkerhed for købesummens betaling. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Klagerne indgik den 3. juli 2006 formidlingsaftale med deres ejendomsmægler om salg af deres ejendom. Udbudsprisen var aftalt til kr. 1.395.000,00. Af salgsbudget af samme dato fremgik, at klagernes anslåede provenu ville være kr. 480.752,24, og at der ikke var taget højde for gæld i henhold til et tinglyst ejerpantebrev stort kr. 200.000,00. Den 15. september 2006 blev ejendommen solgt til udbudsprisen med overtagelse den 1. november 2006. I det til købsaftalen hørende salgsbudget var klagernes provenu anført til kr. 471.733,95. Forbeholdet om, at der ikke var taget højde for gæld i henhold til ejerpantebrevet på kr. 200.000,00 blev gentaget i dette salgsbudget. Det fremgik af købsaftalen, at klagernes pengeinstitut var Danske Bank. Vedrørende købesummen var aftalt således: Det fremgik endvidere af købsaftalen, at udarbejdelse af skøde, evt. sælgerpantebrev, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt skulle varetages af købers advokat/ejendomsmægler. Den 2. oktober 2006 sendte klagernes ejendomsmægler købsaftale, tingbogsattest, restgældsoplysninger, salgsprovenu og det gamle skøde til klagernes pengeinstitut og bad dem aflyse ikke overtagen pantegæld, når købers lån var tinglyst. Det fremgår af sagen, at klagernes ejendomsmægler modtog lånetilbud af 22.
3 september 2006 fra Realkredit Danmark, og desuden indhentede pantebrevstilbud fra finansieringsselskaber på henholdsvis kr. 200.000,00 og kr. 300.000,00. Den 5. oktober 2006 sendte klagernes ejendomsmægler købsaftale til indklagede og anmodede indklagede om at udarbejde skøde og refusionsopgørelse. Den 9. oktober 2006 skrev indklagede til klagernes ejendomsmægler: Indklagede har til sagen oplyst, at klagernes ejendomsmægler tog telefonisk kontakt til indklagede og besvarede spørgsmålene blandt andet således: Spørgsmål 1 og 2: Sælgers pengeinstitut har accepteret at ville medvirke ved hjemtagelse af nye lån og det er derfor vigtigt at tinglysning sker hurtigt, så provenuet kan indgå i Danske bank uden unødig forsinkelse. Danske Bank repræsenterer således begge parter og opkræver gebyrer for arbejdet med hjemtagelse af lån direkte hos køberne. Spørgsmål 3: Den i købsaftalen anførte EDC-mægler kan ikke nå at udarbejde dokumenterne indenfor den i købsaftalen anførte frist herfor.
4 Spørgsmål 4: Sælgers pengeinstitut er orienteret om handlens indgåelse ved brev af 2/10 2006. Spørgsmål 6: Køberne ønsker ingen rådgivning, men alene udarbejdelse og ekspedition af dokumenter. Skødet sendes til [ klagernes ejendomsmægler], hvorefter hun indhenter underskrift hos køberne. Den 10. oktober 2006 sendte klagernes ejendomsmægler 3 pantebreve til klagernes pengeinstitut til hjemtagelse. Den 14. oktober 2006 skrev klagernes ejendomsmægler til klagernes pengeinstitut blandt andet: Vedlagt fremsendes til orientering kopi af underskrevet pantebreve på køb af ovennævnte ejendom. Skødeskriver/berigtiger Birthe Jacobsen.Birthe Jacobsen sender pantebrevene og skødet til lysning. Når pantebrevene og skødet er tinglyst, bliver pantebrevene sendt til jer, efter aftale med dig, for at I kan hjemtage lånene. Indklagede udarbejdede skøde. Det fremgår heraf blandt andet:
5 Den 26. oktober 2006 sendte indklagede skøde og pantebreve til tinglysning. Samme dag skrev indklagede til klagernes pengeinstitut:
6 Den 31. oktober 2006 skrev klagernes bank til indklagede og anmodede om, at allonge til ejerpantebrev blev underskrevet af klagerne og erindrede samtidig om fremsendelse af fuldmagter, så provenu af samtlige pantebreve kunne tilgå klagernes pengeinstitut. Den 3. november 2006 skrev klagernes ejendomsmægler til klagernes pengeinstitut blandt andet: Efter aftale med dig fremsendes alle de originale dokumenter der har med låneoptagelsen i ovennævnte ejendomshandel med købernes underskrifter. Endvidere fremsendes kopi af tingbogsattest og kopi af legitimation på køber. Har du brug for yderlige underskrevet dokumenter er de muligvis hos Realkredit Danmark, hvis ikke må du fremsende dokumenter til mig for underskrift af køber. Den 7. november 2006 skrev indklagede til klagernes pengeinstitut: Til orientering kan jeg oplyse, at skødet er modtaget i tinglyst stand dog med forventede retsanmærkninger om tidligere lån. Jeg går ud fra, at I har modtaget originalt realkreditpantebrev samt privat pantebrev med tilsvarende retsanmærkninger, således at nuværende realkreditlån kan indfries og aflyses af tingbogen. Så snart jeg modtager den underskrevne allonge, sender jeg denne samt det originale skøde til banken til brug ved tinglysning af allonge til ejerpantebrevet. Jeg vil ved fremsendelsen forsyne skødet med anmodning om annullation af retsanmærkningerne i forventning om at nuværende realkreditlån sendes til aflysning samtidig med at transport af ejerpantebrevet tinglyses. For så vidt der i brevet af 31. oktober erindres om fremsendelse af fuldmagter til brug ved Bankens hjemtagelse af nye lån bemærker jeg, at disse tilsendes jer fra [klagernes ejendomsmægler], der har medvirket ved lånenes optagelse og indhentet købernes underskrift på pantebrevene inden disse blev fremsendt til mig. Såfremt fuldmagterne stadig ikke er modtaget, bedes I kontakte [klagernes ejendomsmægler] herom. Den 18. januar 2007 skrev indklagede til klagernes bank:
7 Efter forudgående aftale med [ansat i klagernes pengeinstitut] sendte jeg med brev af 23. november 2006 originalt skøde til banken, således at dette kunne medsendes til tinglysning sammen med tinglysning af allonge til ejerpantebrev. Skødet var forsynet med påtegning om annullation af retsanmærkninger og aftalen var, at det originale skøde skulle returneres til mig, når det var anmærkningsfrit. I brevet udbad jeg mig samtidig oplysninger om deponeringskontoen, således at der kan tages stilling til, om sælger er berettiget til en rentegodtgørelse via refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelse er udarbejdet og godkendt at ejendomsmægler. Men refusionsopgørelsens udsendelse til parterne afventer som sagt Bankens svar på mit brev af 23. november. Jeg har ikke siden hørt fra Banken og hører gerne nu, hvorvidt sagen nærmer sig sin afslutning. Den 8. marts 2007 skrev indklagede en e-mail til klagernes ejendomsmægler: Vi har sidst talt sammen om denne sag den 19. januar, hvor Danske Bank overfor mig havde oplyst, at provenu for de private pantebreve hos [pantebrevskøber] stadig ikke var indbetalt til banken. Du oplyste, at der havde været brand hos [pantebrevskøber] og at der derfor er forsvundet forskellige oplysninger bla. vedrørende [ejendommen] Vores aftale var at du ville følge op herpå og at jeg først færdiggør refusionsopgørelsen, når spørgsmålet om pantebrevene er afklaret. Bl.a. ved jeg ikke, om køberne har betalt terminsydelser i h.t. pantebrevene. Berigtigelsen af denne sag har været noget besynderlig men vi skal jo have den på plads. Den 21. juni 2007 skrev indklagede til klagernes pengeinstitut og frigav handlens provenu til klagerne. Det fremgår videre af brevet, at klagernes pengeinstitut forgæves havde forsøgt at komme i forbindelse med pantebrevskøber, der havde købt det nye pantebrev og overtaget det indestående ejerpantebrev, idet provenuet herfra ikke var blevet betalt fuldt ud. Den 2. oktober 2007 skrev klagernes advokat til klagernes pengeinstitut og rykkede for frigivelse, fordi klagerne endnu ikke havde modtaget hele provenuet.
8 Den 4. oktober skrev klagernes pengeinstitut til klagernes advokat: sagen afventer godkendt refusionsopgørelse samt den resterende del af købesummen. Vi kan oplyse at vi er i besiddelse af pantebreve kr. 300.000,00 og kr. 200.000,00. Indestående på skødekontoen er kr. 157.497,10 Den 15. oktober 2007 rykkede klagernes advokat indklagede for en forklaring. Den 19. oktober 2007 skrev indklagede til klagernes advokat:... De beder mig oplyse, hvad sagen mere specifikt afventer. Dette kan kort besvares ved, at jeg afventer Danske Banks oplysning om, at provenu af sælgerpantebreve er modtaget i banken, samt hvornår det er modtaget, således at der kan tages stilling til, hvorvidt kreditor ved betaling af provenuet har fratrukket evt. ikke erlagte afdrag, der i så fald skal betales af køberne via refusionsopgørelsen. Endvidere har banken ikke besvaret min henvendelse vedr. eventuel forrentning som følge af for sen betaling af købesummen. Sagens forløb har været usædvanligt og langvarigt. Ifølge Danske Banks telefoniske oplysning overfor mig skyldes det, at det ikke har været muligt for Danske Bank at få kreditor til at betale provenuet i henhold til de to pantebreve på hhv. 300.000,- kr. og 200.000,- kr. Da køberne ikke ved handlens indgåelse havde kontakt til pengeinstitut, blev det mellem sælgers ejendomsmægler og Danske Bank (sælgers pengeinstitut) aftalt, at Danske Bank skulle modtage de originale private pantebreve efter tinglysning, således at banken kunne sikre at provenuet for såvel lån i Realkredit Danmark som provenuet af de 2 private pantebreve indgik til Danske Bank. Som følge af denne aftale, blev Danske Bank anført som anmelder på pantebrevene, der af mig blev sendt til tinglysning sammen med skødet den 26. oktober 2006. Den 7. november orienterede jeg Danske Bank om, at skødet nu var tinglyst med forventet retsanmærkning om lån, der ikke overtages af køberne. Ved efterfølgende telefonisk aftale med banken sendte jeg den 23. november det originale skøde til banken, hvorefter banken ville sende ejerpantebrev med allonge til tinglysning. For at fremme sagens ekspedition havde jeg forinden forsynet skødet med anmodning om annullation af retsanmærkningen.
9 Jeg har først i foråret telefonisk fra [ansat i klagernes pengeinstitut] fået bekræftet, at skødet er anmærkningsfrit tinglyst, men at det ikke udleveres fra banken, før man har modtaget det fulde provenu fra kreditor i henhold til de private pantebreve. har under en telefonsamtale oplyst, at provenuet for pantebrevet på 300.000,- kr. er modtaget i banken. I juni måned blev jeg ringet op af [ansat i klagernes pengeinstitut], der oplyste at det er umuligt at komme i kontakt ed kreditor i henhold til de private pantebreve. Også jeg har flere gange forgæves forsøgt at komme i telefonisk kontakt med pågældende og heller ikke mit brev af 21. juni d.å. har givet resultat. Som det fremgår af korrespondancen har jeg den 23/11 2006 bekræftet, at provenuet af realkreditlån og de 2 private pantebreve kan benyttes til indfrielse af sælgers lån i ejendommen (dette fremgår i øvrigt af skødets 6), ligesom jeg i brev af 21/6 d.å. bekræfter, at handlens provenu i sin helhed kan frigives til sælgernes disposition. Endvidere har [klagernes ejendomsmægler] oplyst, at hun har foretaget afregning og overført resterende del af det hos hende deponerede beløb til Danske Bank. Jeg håber, at Deres indtræden i sagen kan medvirke til en hurtig afslutning. Jeg færdiggør selvsagt gerne refusionsopgørelsen, såfremt der i denne skal medtages yderligere poster. Alternativt indhenter jeg underskrift på opgørelsen og overfører saldo i sælgers favør til Danske Bank, såfremt det ønskes, således at evt. andet mellemværende mellem køber og sælger kan afklares særskilt. Den 27. oktober 2007 skrev klagernes advokat til indklagede blandt andet: Jeg har noteret mig, at De berigtiger handlen og bemærker, at De i den egenskab har pligt til at sikre Dem, at købesummen er deponeret, som aftalt, inden De sender skødet til tinglysning. Jeg noterer mig ligeledes, at skødet angiveligt er lyst uden præjudicerende retsanmærkninger den 7. november 2006 og at min klient i skrivende stund ikke har modtaget provenuet fra salget til trods for bindende aftale herom, jf. skødets pkt. 6. Da De, jf. ovenstående, er ansvarlig for denne misligholdelse, skal jeg anmode Dem om inden 8 dage fra dato, at fremsende Deres anerkendelse af erstatningsansvaret samt sende mig dokumentation for hvilke prioriteter der skulle indfries med hvilke beløb. Når ovennævnte er modtaget vil jeg opgøre min klients og hans tidligere hustrus krav
10 mod Dem, herunder renter, refusionssaldo og advokatomkostninger. Den 9. november 2007 skrev indklagede til klagernes advokat:
11 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagernes ejendomsmægler bad den 19. oktober 2006 indklagede om at forestå berigtigelsen af handlen. Indklagede udarbejdede skøde, der svarede til købsaftalens angivelse af en kontanthandel. Indklagede burde derfor have sikret sig, at købesummen var deponeret som aftalt, inden skøde blev sendt til tinglysning. I stedet behandlede indklagede handlen som en finansieret handel, og henviste i den forbindelse til, at denne ændring var aftalt med klagernes ejendomsmægler. På grund af denne forsømmelse skal indklagede erstatte klagerne kr. 480.000,00, som klagerne ikke har modtaget i provenu. Kreditor på de 2 pantebreve betalte således ikke hele det aftalte beløb. Klagerne har indgået købsaftale om en kontanthandel, og efterfølgende aftaler
12 vedrørende finansiering er derfor klagerne uvedkommende, ligesom klagernes forhold til deres pengeinstitut er nærværende klagesag uvedkommende. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har alene påtaget sig at berigtige handlen, efter at aftale om køb og finansiering var indgået. Det var således alene udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse indklagede skulle lave, og indklagede har ikke rådgivet hverken klagerne eller køberne i sagen. Efter handlens indgåelse havde køberne problemer med at skaffe finansieringen. Klagernes ejendomsmægler havde forventet, at det realkreditinstitut, hun normalt samarbejdede med, ville belåne ejendommen med 80 %, men det faldt ikke på plads. Klagernes ejendomsmægler skaffede herefter tilbud på belåning på 60 % fra et andet realkreditinstitut, og restkøbesummen blev finansieret ved salg af 2 pantebreve til et finansieringsselskab. Indklagede har ikke haft noget med dette at gøre. Alle dokumenter vedrørende finansieringen er underskrevet hos klagernes ejendomsmægler og efterfølgende videregivet til indklagede. Klagernes ejendomsmægler oplyste indklagede om, at der var indgået aftale om finansiering med klagerne og klagernes pengeinstitut, og indklagede fik dette bekræftet ved samtaler med klagernes pengeinstitut. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at klagernes ejendomsmægler har ændret finansiering og i den forbindelse ikke rådgivet klagerne, ligesom det ikke kan bebrejdes indklagede, at banken ikke har frigivet deponerede beløb. Nævnet udtaler: Nævnet kan på det foreliggende grundlag ikke afgøre, om klagerne efter købsaftalens indgåelse accepterede, at handlen blev ændret fra en kontanthandel til en finansieret handel. Dette klagepunkt finder nævnet i øvrigt er et forhold mellem klagerne og deres ejendomsmægler. Af sagen fremgår, at det var klagernes ejendomsmægler, der indhentede lånetilbud og kurstilbud på 2 private pantebreve, samt at sælgers pengeinstitut stod som anmelder på de 2 pantebreve, og at disse derfor blev sendt direkte fra tinglysningskontoret til sælgers pengeinstitut, som skulle sende dem videre til pantebrevskøber til udbetaling. Af det af indklagede udarbejdede skøde fremgår, at der ikke længere er tale om en
13 kontanthandel, idet det heraf fremgår, at restkøbesummen skal deponeres i klagernes pengeinstitut og finansieres ved samtidig optagelse af nyt realkreditlån og 2 private pantebreve. Nævnet lægger herefter til grund, som af indklagede oplyst, at hun fra klagernes ejendomsmægler havde modtaget besked om, at handlen blev ændret fra en kontanthandel til en finansieret handel. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at skødet blev udarbejdet i overensstemmelse hermed. Nævnet finder ikke anledning til kritik af, at indklagede ikke, forinden hun tinglyste skødet på ejendommen, sikrede sig, at købesummen var betalt. Der forelå således lånetilbud fra realkreditinstituttet og accepteret kurstilbud på de 2 private pantebreve, og nævnet finder, at dette var tilstrækkeligt. I forhold til pantebrevskøber er fremsendelse af tinglyste pantebreve en forudsætning for udbetaling, hvorfor tinglysning ikke skal afvente betaling. Som sagen er oplyst for nævnet, finder nævnet, at indklagede har gjort tilstrækkeligt for at få afsluttet handlen. Indklagede har gentagne gange rettet henvendelse til klagernes pengeinstitut, pantebrevskøber og klagernes ejendomsmægler, og nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes indklagede, at de private pantebreve ikke blev afregnet fuldt ud. Nævnet finder herefter ikke, at indklagede kan pålægges at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand