Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 26. maj 2017 Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej, Tulipgrunden og Tillæg nr. 70 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanen omfatter et privatejet byzone- og landzoneareal på ca. 133.400 m 2 beliggende på Høiriisgårdsvej i Brabrand. Området omfatter det tidligere Tulip-slagteri og en del af de tilstødende erhvervsgrunde. Lokalplanen har til formål at sikre omdannelsen fra erhvervsformål til blandet byområde med mulighed for opførelse af et varieret udbud af i alt ca. 300 boliger og en daginstitution. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Dog er området udpeget som byomdannelsesområde. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 70 til Kommuneplan 2013. Derudover er der til lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, idet planerne antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Der er indgået en aftale om etablering af 4.800 m 2 almene boliger i området, svarende til en andel på knap 15 % af det samlede boligareal i lokalplanområdet. De almene boliger fordeles på 30 familieboliger og 36 ungdomsboliger (72 ungdomsboligenheder). Forslaget til lokalplan har været i offentlig høring. I høringsperioden er der modtaget 22 individuelle høringssvar Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 1 af 8
og en underskriftindsamling med 348 underskrifter. Der har været udført en nabohøring på to uger, hvor der er indkommet yderligere 5 høringssvar. Ingen af høringssvarene er imod omdannelsen af Tulipgrunden fra erhvervstil boligområde, men der er indsigelser mod forhold som omdannelsen kan medføre, se punkt 5.3. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1029, boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden, Brabrand og Tillæg nr. 70 til Kommuneplanen 2013 godkendes til endelig vedtagelse med de ændringer, der fremgår af bilag 6. At 2) de indkomne bemærkninger til den offentlige høring af lokalplanforslaget besvares som beskrevet i afsnit 5.3. At 3) forslag til udbygningsaftale godkendes til endelig vedtagelse. At 4) at den sammenfattende redegørelse om miljøvurdering af lokalplan nr. 1029 med Tillæg nr. 70 til Kommuneplan 2013, som fremgår i sin helhed i afsnit 7.2, vedtages og indgår som en del af lokalplanens og kommuneplantillæggets redegørelse. At 5) byggeret til opførelse af daginstitution for Børn og Unge godkendes som beskrevet i afsnit 7.1 (Bilag 9). 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat projektudvikler, som ønsker at omdanne og revitalisere området til et nyt og attraktivt boligområde med forskellige boligtyper. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 2 af 8
Derudover bidrager lokalplanen til målet om at opnå en fortættet by. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et privatejet byzone- og landzoneareal på ca. 133.400 m2 beliggende på Høiriisgårdsvej i Brabrand. Området omfatter det tidligere Tulip-slagteri og en del af de tilstødende erhvervsgrunde. Området afgrænses mod nord af boligområdet Laskedalen, der består af parcelhusgrunde, mod vest af et fredskovsareal, mod syd af jernbanen og mod øst af Truevej og Langdalsvej. Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat projektudvikler, som ønsker at omdanne og revitalisere området til et nyt og attraktivt boligområde. Lokalplanen har til formål at sikre omdannelsen fra erhvervsformål til blandet byområde med mulighed for opførelse af et varieret udbud af i alt ca. 300 boliger, og at en del af området kan anvendes til bebyggelse af institutionsformål i form af daginstitution, børnehave og lignende. Planens hovedidé tager udgangspunkt i en opdeling af området i mindre delområder med forskellige karakterer og boligtyper, der tilpasser sig områdets forskellige terrænprofiler og derigennem udnytter arealets landskabelige potentiale. Herudover bevares den tidligere direktørbolig og dele af den centrale fabriksbygning for at tage hensyn til og videreføre områdets kulturhistorie. Områdets disponering tager hensyn til de naturmæssige interesser, såsom de store grønne områder mod vest, og at det beskyttede overdrev i områdets nordlige del ikke påvirkes, men i stedet integreres i områdets fællesarealer for beboerne. Desuden bevares og genoprettes den karakteristiske skrænt i den nordlige del af Tulipgrunden. Der er indgået en aftale om etablering af 4.800 m 2 almene boliger, svarende til en andel på knap 15 % af det samlede boligareal i lokalplanområdet. De almene boliger fordeles med 30 almene familieboliger og 36 ungdomsboliger (72 ungdomsboligenheder). Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 3 af 8
Placeringen af almene ungdomsboliger i området ligger umiddelbart uden for kommunens generelle strategi for placering af nye almene ungdomsboliger. Konkret har Teknik og Miljø vurderet, at kombinationen af almene familieboliger og ungdomsboliger vil bidrage positivt til etablering af et ny boligområde med både en blandet ejer- og boligsammensætning. Med den planlagte 2. etape af letbanen, Aarhus Ø Brabrand, vil området på sigt også få en nem og hurtig forbindelse til midtbyen. De almene boliger finansieres inden for Teknik og Miljøs eksisterende budget for kvote til almene boliger. Bygherren har som led i processen med udarbejdelse af lokalplanen tilbudt at indgå en udbygningsaftale med Aarhus Kommune om trafikale forbedringer på vejnettet. Aftalen indeholder følgende elementer: a) Ombygning af Truevej: Der etableres venstresvingsbaner til J.P.Larsens Vej og Høiriisgårdsvej. Nord for Høiriisgårdsvej etableres ny krydsningshelle, hvor der ligeledes etableres busbump for at nedsætte hastigheden. Der etableres buslomme syd for Mariendalsvej, så færdsel fra nord kan komme forbi en holdende bus. Cykelstier og fortove etableres i bredder som eksisterende. b) Arealafgivelse til vejareal til ombygningen af Truevej. 5.2 Kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Dog er området udpeget som byomdannelsesområde. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 70 til Kommuneplan 2013. Derudover er der til lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering, idet planerne antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Der har været gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen forud for lokalplanlægningen af Tulipgrunden. 5.3 Offentlig høring I perioden fra den 1. juni 2016 til den 1. september 2016 er der gennemført en offentlig høring af Lokalplanforslag Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 4 af 8
nr. 1029 og Kommuneplantillæg nr. 70 samt tilhørende Miljøvurdering af Lokalplanforslag nr. 1029. I høringsperioden er der modtaget 22 individuelle høringssvar og en underskriftindsamling med 348 underskrifter. Ingen af høringssvarene er imod omdannelsen af Tulipgrunden fra erhvervs- til boligområde, men der er indsigelser mod forhold, som omdannelsen kan medføre. Emnerne i høringssvarene omhandler: 1. De trafikale forhold 2. Byggeriets højde og gener som følge heraf 3. Byggeriets udseende 4. Byggeriets omfang og placering 5. Anvendelse 6. Skoleforhold 7. Byggeperioden 8. Høringsfasen 9. Jordforurening 10. Kulturmiljø 11. Kompensation for værditab 12. Banedanmark Høringssvarene er sammenfattet og besvaret i Bilag 4. Det indstilles på baggrund af høringen, at tage kan udføres som shedtage i tagpap med inspiration fra den bevaringsværdige Hovedbygnings shedtage, og at facader kan beklædes med kobber, zink, aluminium, cortenstål eller anden facadeplade som facademateriale. Derudover har der siden vedtagelsen af lokalplanforslaget til offentliggørelse været en løbende dialog med bygherren om projekteringen af projektet. Bygherren har ønsket små justeringer i projektet. Justeringerne betyder blandt andet, at placeringen af byggefelterne og terrænreguleringen i lokalplanforslaget justeres, hvilket har medført en nabohøring på 2 uger af de nærmeste naboer. I nabohøringen er indkommet 5 høringssvar, som er medtaget i Bilag 5 og besvaret i Bilag 4, under følgende punkt: Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 5 af 8
13. Fornyet nabohøring De konkrete forslag til tekst- og kortrettelser til lokalplan 1029 kan ses i Bilag 6 Retteblad. I forhold til de trafikale forhold har høringen ikke ført til ændringer af lokalplanen eller den foreslåede udbygningsaftale. Men Teknik og Miljø vil i lyset af den generelle trafikale situation medtage lokalområdet i det videre arbejde med hastighedszoner (30-40 km/t) i udvalgte lokalområder, jf. anlægsprogrammet for trafikal infrastruktur for 2017. 5.4 Grundvandsforhold Planområdet ligger inden for nuværende indvindingsoplande og har derfor samme status som Områder med Særlig Drikkevandsinteresse (OSD). Området er sårbart over for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet, og der er udpeget nitratfølsomme indvindingsområder (NFI). Der er derfor foretaget en miljøvurdering af grundvandsforholdene. Den samlede vurdering er, at den planlagte aktivitet inden for planområdet ikke vil være en væsentlig miljømæssig påvirkning af grundvandets tilstand, hverken manglende vand til indvinding eller kemisk forurening af grundvandet. Det kan anbefales, at brugen af pesticider minimeres eller ophører i det kommende planområde, da området kan være sårbart overfor lovlig brug af tilladte pesticider. 5.5 Skoleforhold Førskoleområdet: Antallet af børn i dagtilbudsalderen i Engdalskolens distrikt har i perioden 2010-2015 været svagt faldende fra 653 børn i 2010 til 607 børn i 2015. På baggrund af boligudbygningen i området, hvor boligerne på Tulipgrunden er indregnet i prognosen, forventes udviklingen nu at vende, således der kan forventes 648 børn i dagtilbudsalderen i 2020. I området ligger Gl. Brabrand Dagtilbud med fem afdelinger samt et selvejende dagtilbud. Begge dagtilbud har fuld Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 6 af 8
kapacitetsudnyttelse, og der er generelt stor efterspørgsel efter pladserne i området. Børn og Unge har forud for nærværende lokalplan ingen arealreservationer til daginstitutionsformål i området, hvorfor Børn og Unge ønsker at reservere Høiriisgårdsvej 2 til dagtilbudsformål. Skoleområdet: Distriktsskolen for området er Engdalskolen, som gennem den seneste femårsperiode har oplevet et stigende elevtal fra 739 elever i 2010 til 890 elever i 2015. De 890 elever i skoleåret 2015/16 er fordelt på 38 klasser. Fremadrettet forventes en fortsat men svagere stigning i elevtallet, som forventes at nå 916 elever i 2020. Ligesom for småbørnsprognosen indgår boligerne på Tulipgrunden i den aktuelle skoleprognose. På baggrund af den seneste ombygning og udvidelse af Engdalskolen forventes skolen, at have tilstrækkelig kapacitet til at rumme det stigende elevtal i hele perioden frem til 2020 6. Strategi for borgerinddragelse Borgerinddragelse er foretaget i henhold til Aarhusmodellen for borgerinddragelse. Der har bl.a. været afholdt borgermøde om omdannelsen, samt de lovgivningsmæssige høringer og en nabohøring. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanens realisering medfører kommunaløkonomiske konsekvenser, der kan ses af Bilag 9. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 4. Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 7 af 8
I lokalplanen indsættes den sammenfattende redegørelse af miljøvurderingen samt det ikke tekniske resume fra miljøvurderingen. For den sammenfattende redegørelse, se Bilag 8. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 1029 Bilag 2: Miljøvurdering af Lokalplan nr. 1029 Bilag 3: Udbygningsaftale Bilag 4: Besvarelse af høringsvar Bilag 5: Høringssvar Bilag 6: Retteblad Bilag 7: Nabohøring Bilag 8: Sammenfattende redegørelse af miljøvurderingen Bilag 9: Kommunaløkonomiske konsekvenser Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til erhvervsformål og udpeges til byomdannelsesområde. Sagsnummer: 15/013821-57 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 12.239 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: 51 95 55 41 E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 1029, Boliger på Høiriisgårdsvej Tulipgrunden - Endelig side 8 af 8