1 København, den 14. marts 2013 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Rødovre A/S Rødovrevej 265 2610 Rødovre Nævnet har modtaget klagen den 10. oktober 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om, at der var etableret nyt omfangsdræn på ejendommen, og om indklagede derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Klagernes rådgiver fik tilsendt udkast til købsaftale, og den 8. februar 2012 skrev klagernes rådgiver til indklagede om flere krav, som han havde til købsaftalens indhold. Rådgiveren anførte videre bl.a.:
2 Køberne havde forstået på fremvisningen at der rundt om ejendommen er omfangsdræn kan sælger bekræfte dette og i givet fald er der søgt om tilladelse hertil evt. godkendelse. Den 14. februar 2012 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for 3.400.000 kr. med overtagelse 1. juli 2012. Handlen var betinget af klagernes salg af deres eksisterende ejendom. Den 16. februar 2012 underskrev sælgerne klagernes rådgivers brev. Den 21. februar 2012 sendte indklagede til klagernes rådgiver sine kommentarer til de forskellige krav til købsaftalen. Vedrørende punktet om omfangsdræn anførte indklagede: Korrekt, tegning vedhæftes som dokumentation. Indklagede anførte videre bl.a.: Nærværende besvarelse betragtes som en integreret del af købsaftalen sammen med dit skriv af d. 8/2-2012, hvorfor jeg imødeser en bekræftelse fra køber herpå. Nævnet har modtaget kopi af tegninger fra 1965. Klagerne havde i forbindelse med handlen fået udleveret tilstandsrapport af 9. december 2011. I tilstandsrapporten havde sælgerne oplyst, at der normalt ikke var problemer med opstigende kloakvand eller tilstoppede kloakker, men at der ved skybruddet den 2. juli 2011 var kommet spildevand op gennem toilet i kælder, og at der ligeledes ved det nævnte skybrud var trængt vand gennem kælderydervægge, kældervindue og kældervæg mod syd. Sælgerne havde videre oplyst, at kælderen var renoveret efter skybruddet via sælgers forsikringsselskab, samt at der var dræn langs husets fundament. Den bygningssagkyndige havde i tilstandsrapporten oplyst vedrørende kælderen, at der var malet betongulv med begyndende afskalning af maling, samt at der var en træreol, der var muggen og opsvulmet forneden, hvilket skønnedes at være en følgeskade efter skybruddet. Den 7. april 2012 godkendte klagernes rådgiver handlen i sin helhed, idet pris og overtagelsesdag dog skulle ændres. Ved tillæg til købsaftale, underskrevet den 10. april 2012, blev købesummen ændret til 3.350.000 kr., og overtagelsesdagen ændret til 1. juni 2012. Den 14. august 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.:
3 Vi er kommet i gang med istandsættelsen af vores nye hus. Vi er dog løbet ind i et problem, idet vi har fået gravet på siden af huset og opdaget, at der ikke er udført omfangsdræn på huset. Da vi fik rundvisning af dig i januar, hvor vi havde familie og håndværkere med, fortalte du, at der efter vandskaden 2. juli 2011 var udført dræn om huset og at vandet kom ind gennem et vindue. Vandet kom op af toilettet og der er ikke udført omfangsdræn! Den 8.februar sendte [klagernes ejendomsmægler] en mail med flere spørgsmål, hvor han i spørgsmål 14 spørger til, om der er udført omfangsdræn på huset, hvortil du svarer at det er korrekt. Drænet var en af de ting, der gjorde det sikkert at købe et hus med kælder Du bedes undersøge ovenstående og kontakte mig snarest Samme dag svarede indklagede bl.a.: Vi er blevet oplyst af sælger at dræn omkring kælderen er lagt. Det er derfor korrekt at vi har bekræftet jf. vedhæftet skriv fra jeres rådgiver, at der er lagt dræn. Tegninger sendes igen vedhæftet. Ligeledes henvises til tilstandsrapporten side 14, hvor sælger bekræfter det. Såfremt forholdene ikke lever op til det oplyste, skal jeg venligst bede jer tage fat i jeres rådgiver. Han vil rådgive jer omkring det videre forløb. Klagerne kontaktede en kloakmester for at få tilbud på etablering af nyt omfangsdræn. Den 20. december 2012 modtog klagerne tilbuddet, hvoraf det bl.a. fremgik: Hermed fremsendes tilbud på ca. 90 m omfangsdræn på [klagernes ejendom]. Entreprisen omfatter: Opgravning langs fundamentet ca 90 m, og ca 2 m dyb og bortkørsel af jord. Evt. reparation af småhuller på fundament. Lægning af dræn i søsten og filt. Opsætning af grundmursplader. Tildækning og reetablering af eksisterende chaussesten, fliser og græs mm. Sætning af nye pumpebrønd og rensebrønde med dæksel for dræn. Sætning af 4 stk nye sandfangsbrønde med dæksel. Montering af el installation til pumpebrønd. Tilbuddet er uden pris på lyskasser. Tilbudspris ialt ex. moms kr. 382.500,00. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne, idet indklagede har givet fejlagtige oplysninger om omfangsdræn på ejendommen.
4 Klagerne var i forbindelse med besigtigelserne af ejendommen vidende om, at kælderen havde været oversvømmet efter skybruddet den 2. juli 2011, og indklagede oplyste under besigtigelsen, at der efter skybruddet var blevet udført nyt omfangsdræn på ejendommen. Indklagede oplyste samtidig, at vandet var kommet ind gennem et vindue. Da ejendommen har en kælder på 170 m², turde klagerne ikke købe, medmindre der var etableret omfangsdræn. Da klagerne fik bekræftet, at der var nyt omfangsdræn, var klagerne sikre på, at de gerne ville købe ejendommen. Klagernes rådgiver bad om skriftlig bekræftelse på omfangsdrænet i sit brev af 8. februar 2012 til indklagede. Indklagede oplyste, at det var korrekt, at der var omfangsdræn. Ved nøgleoverdragelsen fik klagerne oplyst af sælgerne, at der ved oversvømmelsen af kælderen havde været tale om toiletvand. I august 2012 fik klagerne gravet ved ejendommen og fandt i den forbindelse ud af, at der ikke var udført nyt omfangsdræn, men at der i stedet var et dræn, som var blevet lavet i forbindelse med, at huset blev bygget i 1960 erne. Drænet var både stoppet og defekt. Klagerne har indhentet et tilbud på nyt omfangsdræn fra autoriseret kloakmester på 250.000 kr. inkl. moms. Det er klagernes opfattelse, at indklagede skal erstatte klagerne dette beløb. Klagerne har allerede ½ år efter overtagelsen af ejendommen problemer med vand i kælderen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede har ikke oplyst, at der var tale om nyt omfangsdræn. Indklagede har videregivet de oplysninger, der fremgik af bl.a. tilstandsrapporten om, at der var kommet vand ind gennem vindue/lyskasse/væg mod syd, samt om opstigende kloakvand. Klagernes rådgiver spurgte ikke i sit godkendelsesbrev af 8. februar 2012, om der var tale om nyt dræn. Indklagede bekræftede, at der var dræn, og sendte tegninger, hvoraf drænet fremgik. Af tegningerne fremgår, at disse er fra 1965. Klagernes rådgiver godkendte herefter handlen i sin helhed. Det er korrekt, som oplyst af klagerne, at sælgerne i forbindelse med nøgleoverdragelsen igen oplyste om oplevelserne i forbindelse med skybruddet, bl.a.
5 opstigende spildevand via toilettet. Dette burde dog ikke på dette tidspunkt komme som en overraskelse, idet klagerne tidligere mundtligt var blevet informeret herom, ligesom det fremgår af tilstandsrapporten, som klagerne fik udleveret i forbindelse med handlen. Nævnet udtaler: Indklagede har oplyst klagerne og klagernes rådgiver om, at der var etableret omfangsdræn på ejendommen, samt fremsendt tegninger fra 1965 som dokumentation for omfangsdrænet. Herudover har sælgerne i tilstandsrapporten oplyst, at der er dræn langs husets fundament. Klagerne har oplyst, at der er korrekt, at der er omfangsdræn. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede i modstrid med de skriftlige oplysninger i sagen skulle have oplyst til klagerne, at der i stedet var tale om et helt nyt omfangsdræn, etableret efter skybruddet i juli 2011. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne som følge af, at omfangsdrænet ikke er nyt. Nævnet finder heller ikke anledning til kritik af indklagede i forbindelse med, at det gamle omfangsdræn eventuelt ikke længere er funktionelt, idet nævnet ikke finder det godtgjort, at indklagede var eller burde være bekendt hermed. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand