SIDE 1 FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 10 nr. 129 Lokalplan - for et areal ved Stenhusstræde, Østerhøj januar 2013
Lokalplan Hvad er en lokalplan Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og Kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Plansystemet (efter kommunalreformen i 2007): Lokalplanen består af: Redegørelsen som beskriver baggrunden for og formålet med lokalplanen og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, samt om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. Planbestemmelserne som er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne. Diverse kortbilag og illustrationer der viser afgrænsningen af området i forhold til skel samt kort og illustrationer, der uddyber lokalplanens bestemmelser. Vejledning Hvornår laves en lokalplan? Planloven bestemmer, at Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. 1
Lokalplanforslaget Når Kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer Kommunalbestyrelsen i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis Kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentlig gjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i paragraffen om retsvirkninger i lokalplanen. 2
Måløv Park Østerhøjskolen Østerhøjhallen Østerhøj Nord Østerhøj Syd Østerhøj Lokalplanens baggrund og formål Det areal, som lokalplanen omfatter, har tidligere være benyttet til en midlertidig børneinstitution. Institutionen er imidlertid flyttet til Søndergård, og pavillonbygningerne og legepladsen er efterfølgende blevet nedrevet og fjernet. Arealet ønskes nu anvendt til boligbebyggelse. I den eksisterende lokalplan for arealet (Lokalplan nr. 017.2) er anvendelsen af arealet fastlagt til overvejende erhverv med tilhørende fællesanlæg og mulighed for integrering af boliger og offentlige formål. Formålet med Lokalplan nr. 129 for et areal ved Stenhusstræde er derfor først og fremmest at muliggøre opførelsen af en boligbebyggelse på den ledige grund. Lokalplanforslaget blev vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 24. september 2012 og udsendt i offentlig høring i perioden 2. oktober 27. november 2012. Der blev afholdt borgermøde om lokalplanforslaget på Østerhøjskolen den 13. november. Ved indsigelsesfristens udløb var der indkommet i alt 10 indsigelser, ændringsforslag og kommentarer til lokalplaneforslaget. På baggrund af de indkomne bemærkninger og kommentarer blev der foretaget ændringer i lokalplanen mht. vejbelægning ( 4.8), facadematerialer ( 7.1), tagbeklædning ( 7.2) og beplantning ( 8). Lokalplanen blev endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen mandag den 28. januar 2013. Lokalplanområdets omgivelser /eksisterende forhold 3
Lokalplanområdet består af en enkelt parcel på ca. 3.600 m2. Østerhøj Nord Lokalplanområdet ligger i den nordlige ende af bykvarteret Østerhøj Nord, som i dag rummer ca. 220 boliger, børneinstitutioner, skole, sportshal, et par butikker (snart to dagligvarebutikker og købmand/grønthandel) samt et pizzeria. Østerhøj Nord er opført som led i et bykvarterforsøg samtidig med - og ud fra de samme principper som bykvarteret Egebjerggård. Nøgleordene i udviklingen af området var inddragelse af (kommende) beboere, integration af såvel funktioner som boligtyper, trafikarter og parkering, identitetsskabende kunst, samt fokus på bymæssige kvaliteter og muligheder for et godt, socialt liv beboerne imellem. Man kan læse mere om Østerhøj og bykvarterforsøget her: www.ballerup.dk > by, bolig og trafik > byplanlægning > bykvarterer. Det areal, som lokalplanen omfatter, ligger med 2-etages boligbebyggelser mod øst og vest, mens det mod syd grænser op til byrummet Stævnetorv og en boligbebyggelse i form af et punkthus i 3 plan. Mod nord ligger vejen Klakkebjerg, som længere mod øst indsnævres til en sti, der fører mod Jonstrupvej. Østerhøj Syd I starten af 2000-tallet blev bykvarteret udvidet med boligområdet Østerhøj Syd, som ligeledes rummer godt 200 boliger, en børneinstitution (Fregatten) samt et fælleshus for hele området. De to dele af Østerhøj ligger adskilt af en lille landskabskile med forbindelse til Østerhøj Naturpark. Måløv Park og villakvarterer Nord for Østerhøj bykvarteret ligger den store almene boligbebyggelse Måløv Park samt villakvarterer. Måløv by Vest for Østerhøj på den anden side af Måløv Parkvej - ligger Måløv by med S-tog station, kirke, kulturcenter/bibliotek, skole, sportsfaciliteter og gode indkøbsmuligheder. Måløv by og Østerhøj er forbundet af et stinet for cyklende og gående. Klakkebjerg Området trafikbetjenes via Klakkebjerg, som også trafikbetjener villakvartererne nord for Østerhøj samt selve bykvarteret Østerhøj Nord. Hertil kommer vejbetjeningen af Østerhøjskolen og Østerhøjhallen samt daginstitutioner langs Klakkebjerg. I 2011/2012 blev der gennemført et trafiksikkerhedsprojekt på Klakkebjerg ved skolen. Måløvkilen På østsiden af Østerhøj Nord ligger Måløvkilen, som indgår i systemet af landskabskiler i den såkaldte Fingerplan, der siden 1948 har været styrende for hovedstadsområdets udvikling. De grønne kiler mellem byfingrene skal friholdes for bymæssig bebyggelse og bevares som regionale friluftsområder. 4
Lokalplanens indhold Illustrationsplan sådan kan bebyggelsen eksempelvis komme til at se ud. Lokalplan 129 har til formål at muliggøre opførelse af en boligbebyggelse i 3 plan på arealet Stenhusstræde 1. Lokalplanens bestemmelser skal sikre gode adgangs- og parkeringsforhold, og den skal sikre at kommende bebyggelse opføres under hensyntagen til bæredygtighed og klimatilpasning, bl.a. i form af LAR (Lokal Afledning af Regnvand). Lokalplanens bygningsregulerende bestemmelser sikrer, at den kommende bebyggelse tilpasses det omkringliggende bykvarter: bebyggelse skal placeres langs gaden, facaderne skal udføres i murværk eller fremstå som pudsede, og p-arealerne skal ligge mod nord, op mod Klakkebjerg. 5
Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplanen Området er omfattet af Kommuneplan 2009, som er vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 21. december 2009. Lokalplanområdet hører under kommuneplanens rammeområde 1.B14 Bykvarteret Østerhøj Nord - som er udlagt til boligformål, med mulighed for at der på arealer langs bygaden kan opføres eller indrettes bebyggelse til et lokalcenter med detailhandel og service. Ifølge kommuneplanens rammebestemmelser for området kan bebyggelse opføres i max 2½ etager. Det foreliggende lokalplanforslag nr. 129 rummer imidlertid bestemmelser om bebyggelse i 3 fulde etager. Dermed er lokalplanforslaget ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg, som muliggør den ønskede bebyggelse. Lokalplan nr. 017.2 Som nævnt er lokalplanområdet i dag omfattet af bestemmelserne i Lokalplan nr. 017.2 for 2. etape af nyt bykvarter på Østerhøj (vedtaget marts 1989). Når den nye Lokalplan nr. 129 er endeligt vedtaget, vil Lokalplan nr. 017.2 blive aflyst for så vidt angår den omhandlede matrikel. Detailhandel Der er i bykvarteret Østerhøj udpeget et lokalcenter for Måløv-bydelens østlige del. Der kan her tillades dagligvarebutikker på op til 1.000 m2, mens den maximale størrelse for udvalgsvarebutikker fastholdes på 250 m2. Langs kvarterets bygade er der åbnet mulighed for indpasning af butikker, service og småerhverv. Det samlede bruttoetageareal til butikker i lokalcentret må ikke overstige 3.000 m2. Der findes i dag en dagligvarebutik, en kiosk/grønthandel og et pizzeria i området. Yderligere en dagligvarebutik er under opførelse og vil stå færdig i efteråret 2012. Trafikale forhold Lokalplan 129 giver mulighed for at etablere boligbebyggelse på Stenhusstrædegrunden. Bebyggelsen vil blive vejbetjent fra Klakkebjerg via Klakkehøj, og trafik til området ledes ikke gennem bykvarteret. Parkeringsarealer placeres mod nord, ud mod Klakkebjerg. Miljø- og klimatilpasning Lokalplanområdet henligger i dag ubebygget og græsbevokset. Ved etablering af en kommende boligbebyggelse vil en stor del af grunden blive bebygget eller belagt med asfalt, fliser eller lignende. Det betyder, at der ikke kan nedsives så meget regnvand som hidtil. Derfor er der i lokalplanens bestemmelser stillet krav om, at kommende bebyggelse skal opføres med grønne tage, der gør at regnvand kan tilbageholdes, forsinkes og fordampe. Grønne tage (fx sedum) har også gode egenskaber m.h.t. isolering (køligt om sommeren, varmt om vinteren), mikroklima m.m. Der er ikke hjemmel i Planloven til at kræve solceller opsat på bygningerne. Kommunen vil imidlertid stille krav om solceller, enten på tage eller facader, når grunden udbydes til salg. 6
Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg (fjernvarme). Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Vandforsyningsplan, og det offentlige selskab Forsyning Ballerup varetager driften af det almene afløbssystem. Afløbsforhold / kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Spildevandsplan og driften varetages af Forsyning Ballerup. Området er separat kloakeret. Spildevandet ledes særskilt til Måløv renseanlæg og regn- og overfladevand ledes til Måløv Å. I henhold til kommunens Spildevandsplan fra 2005 må området have befæstede arealer på max 30%, dvs. befæstelsesgrad 0,3. Lov om miljøvurdering Ballerup Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5.5.2004) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: At planen omfatter et mindre område på lokalt plan At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens bilag 3 og 4 Miljøscreeningen foreligger i et separat skema og kan rekvireres ved henvendelse til Ballerup Kommune. 7
Lokalplan nr. 129 for et areal i Stenhusstræde, Østerhøj I henhold til Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Stenhusstræde, Østerhøj Nord. 1. LOKALPLANENS FORMÅL. Det er lokalplanens formål at muliggøre opførelse af et boligbyggeri på arealet ved Stenhusstræde/Klakkehøj/Klakkebjerg i Østerhøj Nord 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Den omfatter matr.nr. 4 bp, Måløv By, Måløv, samt alle vejarealer og parceller der udstykkes af arealet efter lokalplanens vedtagelse. 2.2 Området har byzonestatus. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen skal bestå af boligbebyggelse i 3 etager samt evt. fællesbygning i ét plan. 3.2 I tilknytning til kvartergader og boligstræder kan bebyggelse, efter Kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse, opføres eller indrettes til mindre detailhandel, servicevirksomheder og kontorprægede erhverv (størrelsesorden indtil 100 m2) med få ansatte. Note: ovenstående bestemmelse vedr. mulighed for erhverv i bebyggelsen er identisk med den tilsvarende bestemmelse i lokalplan 017.2, som er gældende for bykvarteret Østerhøj Nord. 3.3 Der kan opføres de tekniske anlæg, som er nødvendige for at sikre arealets forsyning. Deres ydre skal afstemmes efter den omliggende bebyggelse. Teknikskabe etc. skal så vidt muligt integreres i bebyggelsen. 3.4 Der skal reserveres tilstrækkeligt areal til den fornødne affaldshåndtering, i princippet med en placering som vist på bilag 1. Se også 5.7. 4. VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD. VEJ 4.1 Vejadgang til lokalplanområdet etableres fra Klakkehøj, via Klakkebjerg, som vist på kortbilag 1. 4.2 Der må ikke etableres direkte vejadgang fra Klakkebjerg. STI 1
4.3 Der kan etableres stiadgang fra lokalplanområdet til Stenhusstræde. PARKERING 4.4 Areal til parkering udlægges langs grundens nordlige skel, mod Klakkebjerg. 4.5 Der skal udlægges areal til min. 2 p-pladser pr. bolig. Heraf skal 80 % være anlagt inden bebyggelsen tages i brug, jf. 10. Note: bebyggelsens p-behov skal til enhver tid kunne dækkes på egen grund. 4.6 Der skal anlægges cykelparkering til 2 cykler pr. bolig. 4.7 Der kan etableres overdækning (carporte) af den række p-pladser, som ligger ud mod Klakkebjerg, jf. bilag 1. Øvrige p-pladser må ikke overdækkes. 4.8 Vejareal inden for lokalplanområdet skal anlægges med en permeabel belægning af fliser eller lignende. Parkeringsbåse må ikke have fast belægning, men skal etableres med armeret græs. Handicap p-pladser kan dog anlægges med fast belægning. Vejareal og anden befæstelse indgår i beregningen af lokalplanområdets samlede befæstelsesgrad, jf. 8.5. Note: Omfanget af faste belægninger skal begrænses mest muligt, jf. 8.5. 4.9 Parkering af campingvogne, vare- og lastbiler, trailere etc. over 3.500 kg samt oplag af lystbåde mv. må ikke finde sted. 4.10 Parkering af ikke-indregistrerede motorkøretøjer må ikke finde sted. 5. LEDNINGSANLÆG, ENERGI OG FORSYNING REGNVAND 5.1 I det omfang jordbundsforholdene tillader det, skal tagvand nedsives på egen grund. ENERGI 5.2 Bebyggelse skal opføres efter bedste (laveste) energiramme for lavenergibebyggelse i det til enhver tid gældende bygningsreglement. Note: for at opnå den krævede energiklasse kan der fx etableres jordvarme, solceller eller lignende. VARMEFORSYNING 5.3 Ny bebyggelse skal være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsnet. Note: området vil blive forsynet med fjernvarme. TELEKOMMUNIKATION 5.4 Der må ikke på ejendommen opsættes individuelle, udendørs antenner til TV- og radiomodtagning eller til radioamatørvirksomhed. Dog kan satellitantenner (paraboler) placeres direkte på terræn. 2
5.5 RENOVATION Der skal etableres anlæg til opbevaring af sorteret affald efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende affaldsplan i kommunen. 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for det areal, som lokalplanen omfatter, må ikke overstige 60. 6.2 Al bebyggelse skal placeres inden for de på bilag 1 viste byggefelter. Bebyggelsen skal i princippet opføres som vist på illustrationsplanen, bilag 2. Carporte må kun opføres på de p-pladser, der på bilag 1 er vist som primært p-areal. 6.3 Facader langs Stenhusstræde og Klakkehøj skal placeres i den bindende facadelinje, som er beliggende 1,5 meter bag skel, jf. bilag 1. Langs gaden kan bebyggelsen dog brydes af (eventuelt delvist tilbagetrukne) terrasser eller altaner. Der kan ligeledes etableres karnapper, vindfang eller lignende i arealet mellem skel mod gade og den bindende facadelinje. De nævnte afvigelser fra den bindende facadelinje må højst udgøre halvdelen af længden af bebyggelsens facadelinje mod gaden. 6.4 P-arealer og eventuelle carporte skal placeres i en afstand af 1 meter fra skel for at give plads til hækbeplantning, jf. 8. 6.5 Beboelsesbygninger må opføres i max. 3 etager, eventuelt plus tagetage (saddeltag), og med hel eller delvis kælder. En eventuel tagetage må ikke benyttes til beboelse. Eventuel(le) fællesbygning(er) må opføres i ét plan. 6.6 Alle boliger skal have adgang til altan eller terrasse. 6.7 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 13 m målt fra eksisterende terræn eller fra et af kommunalbestyrelsen fastsat niveauplan. 6.8 Ved eventuelle terrænreguleringer inden for lokalplanområdet skal skelhjørnekoter, fastlagt af Ballerup Kommune, respekteres. 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Bebyggelsen skal tilpasses den eksisterende arkitektur i området og fremstå med facader i murværk, som blank mur eller filtset, eller i andre materialer, der skal fremstå som pudsede facader. Mindre dele af facaderne kan fremstå med anden beklædning, fx træ eller solpaneler. Facadematerialer må ikke virke blændende. 7.2 Tage skal udføres på en af følgende måder: saddeltage (25-30 o hældning) uden valm ensidigt hældende tage (max 25 o hældning) flade tage (med skjult hældning). 3
Uanset tagformen skal taget udføres som grønt tag/sedumtag og/eller solcelleanlæg, idet selve tagbelægningen kan udføres som solceller. Note: formålet med de grønne tagflader er at forsinke og fordampe regnvand. Solceller på tagflader kan kombineres med grønne tage/sedum. 7.3 Tage på carporte skal udføres som grønne tage. 8. UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Der skal hegnes med bøgehæk mod Klakkebjerg, Klakkehøj og Stenhusstræde. Bøgehække skal plantes 30 cm bag skel og holdes i en højde af max 1,20 m. Note: Den maksimale højde på hækkene fastsættes af kriminalpræventive hensyn og har til formål at sikre gode oversigtsforhold og dermed tryghed i området. 8.2 Hække kan suppleres med trådhegn i en højde på max 1,00 m, som placeres bag hækken, så det ikke er synligt udefra. 8.3 Evt. hegning mellem terrasser kan ske i form af hæk, stakit eller flethegn efter en samlet plan for hele bebyggelsen. 8.4 Den del af lokalplanområdet, som ligger mellem p-arealerne og byggefelterne, udlægges til fælles friareal, jf. bilag 1. Der skal etableres private terrasser i direkte tilknytning til boligerne i stueplan, jf 6.6. 8.5 Den maksimale befæstelsesgrad for lokalplanområdet som helhed fastlægges til 0,3. Note: Befæstelsesgraden på maks. 0,3 betyder, at maks. 30 % af grundarealet må være dækket af fast belægning eller bebyggelse. Graden er fastsat for at reducere mængden af regnvand, som skal ledes direkte til kloak. Når det befæstede areal gøres op, kan der indregnes reduktionsfaktor for grønne tage, græsarmering og lignende. Eksempelvis kan græsarmering i form af sten eller plader medregnes ud fra, hvor meget græs der kan gro igennem produktet (for sten f.eks. mellem 36 og 75 % græs). 8.6 Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende. Oplagring må ikke finde sted. 8.7 Eksisterende beplantning bør så vidt muligt bevares og indarbejdes i forbindelse med bebyggelse af grunden. 9. GRUNDEJERFORENING 9.1. Grundejer(e) inden for lokalplanområdet har medlemspligt af den fælles grundejerforening for hele 2. etape af bykvarteret Østerhøj. Grundejerforeningen har til formål at eje, drive og vedligeholde fælles friarealer og anlæg samt de gader, stræder og stier, der ikke er tilhører kommunen som offentlige. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Note: ovenstående bestemmelse vedr. grundejerforening er identisk med den 4
tilsvarende bestemmelse i lokalplan 017.2, der er gældende for alle andre grundejere i Østerhøj Nord. 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 10.1 P-pladser skal være anlagt, inden bebyggelse kan tages i brug, jf. 4. 11. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 11.1 Lokalplan nr. 017.2 for anden etape af nyt bykvarter Østerhøj (vedtaget i marts 1989) ophæves for det område, som er omfattet af denne nye lokalplan nr. 129. 12. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER. 12.1 Ejendomme, der er omfattet af planen må, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 12.2 For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanforslaget således endeligt vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 28. januar 2013. sign. Jesper Würtzen / sign. Lone Schock 5
Lokalplan nr. 129 for et areal i Stenhusstræde, Østerhøj I henhold til Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Stenhusstræde, Østerhøj Nord. 1. LOKALPLANENS FORMÅL. Det er lokalplanens formål at muliggøre opførelse af et boligbyggeri på arealet ved Stenhusstræde/Klakkehøj/Klakkebjerg i Østerhøj Nord 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Den omfatter matr.nr. 4 bp, Måløv By, Måløv, samt alle vejarealer og parceller der udstykkes af arealet efter lokalplanens vedtagelse. 2.2 Området har byzonestatus. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen skal bestå af boligbebyggelse i 3 etager samt evt. fællesbygning i ét plan. 3.2 I tilknytning til kvartergader og boligstræder kan bebyggelse, efter Kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse, opføres eller indrettes til mindre detailhandel, servicevirksomheder og kontorprægede erhverv (størrelsesorden indtil 100 m2) med få ansatte. Note: ovenstående bestemmelse vedr. mulighed for erhverv i bebyggelsen er identisk med den tilsvarende bestemmelse i lokalplan 017.2, som er gældende for bykvarteret Østerhøj Nord. 3.3 Der kan opføres de tekniske anlæg, som er nødvendige for at sikre arealets forsyning. Deres ydre skal afstemmes efter den omliggende bebyggelse. Teknikskabe etc. skal så vidt muligt integreres i bebyggelsen. 3.4 Der skal reserveres tilstrækkeligt areal til den fornødne affaldshåndtering, i princippet med en placering som vist på bilag 1. Se også 5.7. 4. VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD. VEJ 4.1 Vejadgang til lokalplanområdet etableres fra Klakkehøj, via Klakkebjerg, som vist på kortbilag 1. 4.2 Der må ikke etableres direkte vejadgang fra Klakkebjerg. STI 1
4.3 Der kan etableres stiadgang fra lokalplanområdet til Stenhusstræde. PARKERING 4.4 Areal til parkering udlægges langs grundens nordlige skel, mod Klakkebjerg. 4.5 Der skal udlægges areal til min. 2 p-pladser pr. bolig. Heraf skal 80 % være anlagt inden bebyggelsen tages i brug, jf. 10. Note: bebyggelsens p-behov skal til enhver tid kunne dækkes på egen grund. 4.6 Der skal anlægges cykelparkering til 2 cykler pr. bolig. 4.7 Der kan etableres overdækning (carporte) af den række p-pladser, som ligger ud mod Klakkebjerg, jf. bilag 1. Øvrige p-pladser må ikke overdækkes. 4.8 Vejareal inden for lokalplanområdet skal anlægges med en permeabel belægning af fliser eller lignende. Parkeringsbåse må ikke have fast belægning, men skal etableres med armeret græs. Handicap p-pladser kan dog anlægges med fast belægning. Vejareal og anden befæstelse indgår i beregningen af lokalplanområdets samlede befæstelsesgrad, jf. 8.5. Note: Omfanget af faste belægninger skal begrænses mest muligt, jf. 8.5. 4.9 Parkering af campingvogne, vare- og lastbiler, trailere etc. over 3.500 kg samt oplag af lystbåde mv. må ikke finde sted. 4.10 Parkering af ikke-indregistrerede motorkøretøjer må ikke finde sted. 5. LEDNINGSANLÆG, ENERGI OG FORSYNING REGNVAND 5.1 I det omfang jordbundsforholdene tillader det, skal tagvand nedsives på egen grund. ENERGI 5.2 Bebyggelse skal opføres efter bedste (laveste) energiramme for lavenergibebyggelse i det til enhver tid gældende bygningsreglement. Note: for at opnå den krævede energiklasse kan der fx etableres jordvarme, solceller eller lignende. VARMEFORSYNING 5.3 Ny bebyggelse skal være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsnet. Note: området vil blive forsynet med fjernvarme. TELEKOMMUNIKATION 5.4 Der må ikke på ejendommen opsættes individuelle, udendørs antenner til TV- og radiomodtagning eller til radioamatørvirksomhed. Dog kan satellitantenner (paraboler) placeres direkte på terræn. 2
5.5 RENOVATION Der skal etableres anlæg til opbevaring af sorteret affald efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende affaldsplan i kommunen. 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for det areal, som lokalplanen omfatter, må ikke overstige 60. 6.2 Al bebyggelse skal placeres inden for de på bilag 1 viste byggefelter. Bebyggelsen skal i princippet opføres som vist på illustrationsplanen, bilag 2. Carporte må kun opføres på de p-pladser, der på bilag 1 er vist som primært p-areal. 6.3 Facader langs Stenhusstræde og Klakkehøj skal placeres i den bindende facadelinje, som er beliggende 1,5 meter bag skel, jf. bilag 1. Langs gaden kan bebyggelsen dog brydes af (eventuelt delvist tilbagetrukne) terrasser eller altaner. Der kan ligeledes etableres karnapper, vindfang eller lignende i arealet mellem skel mod gade og den bindende facadelinje. De nævnte afvigelser fra den bindende facadelinje må højst udgøre halvdelen af længden af bebyggelsens facadelinje mod gaden. 6.4 P-arealer og eventuelle carporte skal placeres i en afstand af 1 meter fra skel for at give plads til hækbeplantning, jf. 8. 6.5 Beboelsesbygninger må opføres i max. 3 etager, eventuelt plus tagetage (saddeltag), og med hel eller delvis kælder. En eventuel tagetage må ikke benyttes til beboelse. Eventuel(le) fællesbygning(er) må opføres i ét plan. 6.6 Alle boliger skal have adgang til altan eller terrasse. 6.7 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 13 m målt fra eksisterende terræn eller fra et af kommunalbestyrelsen fastsat niveauplan. 6.8 Ved eventuelle terrænreguleringer inden for lokalplanområdet skal skelhjørnekoter, fastlagt af Ballerup Kommune, respekteres. 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Bebyggelsen skal tilpasses den eksisterende arkitektur i området og fremstå med facader i murværk, som blank mur eller filtset, eller i andre materialer, der skal fremstå som pudsede facader. Mindre dele af facaderne kan fremstå med anden beklædning, fx træ eller solpaneler. Facadematerialer må ikke virke blændende. 7.2 Tage skal udføres på en af følgende måder: saddeltage (25-30 o hældning) uden valm ensidigt hældende tage (max 25 o hældning) flade tage (med skjult hældning). 3
Uanset tagformen skal taget udføres som grønt tag/sedumtag og/eller solcelleanlæg, idet selve tagbelægningen kan udføres som solceller. Note: formålet med de grønne tagflader er at forsinke og fordampe regnvand. Solceller på tagflader kan kombineres med grønne tage/sedum. 7.3 Tage på carporte skal udføres som grønne tage. 8. UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Der skal hegnes med bøgehæk mod Klakkebjerg, Klakkehøj og Stenhusstræde. Bøgehække skal plantes 30 cm bag skel og holdes i en højde af max 1,20 m. Note: Den maksimale højde på hækkene fastsættes af kriminalpræventive hensyn og har til formål at sikre gode oversigtsforhold og dermed tryghed i området. 8.2 Hække kan suppleres med trådhegn i en højde på max 1,00 m, som placeres bag hækken, så det ikke er synligt udefra. 8.3 Evt. hegning mellem terrasser kan ske i form af hæk, stakit eller flethegn efter en samlet plan for hele bebyggelsen. 8.4 Den del af lokalplanområdet, som ligger mellem p-arealerne og byggefelterne, udlægges til fælles friareal, jf. bilag 1. Der skal etableres private terrasser i direkte tilknytning til boligerne i stueplan, jf 6.6. 8.5 Den maksimale befæstelsesgrad for lokalplanområdet som helhed fastlægges til 0,3. Note: Befæstelsesgraden på maks. 0,3 betyder, at maks. 30 % af grundarealet må være dækket af fast belægning eller bebyggelse. Graden er fastsat for at reducere mængden af regnvand, som skal ledes direkte til kloak. Når det befæstede areal gøres op, kan der indregnes reduktionsfaktor for grønne tage, græsarmering og lignende. Eksempelvis kan græsarmering i form af sten eller plader medregnes ud fra, hvor meget græs der kan gro igennem produktet (for sten f.eks. mellem 36 og 75 % græs). 8.6 Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende. Oplagring må ikke finde sted. 8.7 Eksisterende beplantning bør så vidt muligt bevares og indarbejdes i forbindelse med bebyggelse af grunden. 9. GRUNDEJERFORENING 9.1. Grundejer(e) inden for lokalplanområdet har medlemspligt af den fælles grundejerforening for hele 2. etape af bykvarteret Østerhøj. Grundejerforeningen har til formål at eje, drive og vedligeholde fælles friarealer og anlæg samt de gader, stræder og stier, der ikke er tilhører kommunen som offentlige. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Note: ovenstående bestemmelse vedr. grundejerforening er identisk med den 4
tilsvarende bestemmelse i lokalplan 017.2, der er gældende for alle andre grundejere i Østerhøj Nord. 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 10.1 P-pladser skal være anlagt, inden bebyggelse kan tages i brug, jf. 4. 11. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 11.1 Lokalplan nr. 017.2 for anden etape af nyt bykvarter Østerhøj (vedtaget i marts 1989) ophæves for det område, som er omfattet af denne nye lokalplan nr. 129. 12. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER. 12.1 Ejendomme, der er omfattet af planen må, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 12.2 For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen således vedtaget endeligt af Ballerup Kommunalbestyrelse den 28. januar 2013. sign. Jesper Würtzen / sign. Lone Schock 5
Center for By, Kultur & Erhverv By & Bolig Ballerup Kommune Hold-an vej 7 Tlf: 4477 2000 www.ballerup.dk SIDE 2 FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 10 Vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 28. januar 2013 MÅLØV