Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 13. maj 2014 Byggemodning af område til boliger i Trige, lokalplan 818 Arealerne i lokalplan 818, boligbebyggelse nord for Pannerupvej i Trige, foreslås byggemodnet, udstykket og solgt til boligformål i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt mulighed for institutionsformål. 1. Resume I overensstemmelse med lokalplan 818 foreslås lokalplanområdet byggemodnet, udstykket og solgt til tæt lav og åben lav boligformål. Lokalplanens samlede areal er i alt 11,4 ha. Lokalplanområdet giver mulighed for udstykning, byggemodning og salg af 62 kommunale parcelhusgrunde, seks storparceller og en institutionsgrund. Aarhus Vand påtænker at etablere et nedsivningsanlæg udenfor lokalplanområdet. Aarhus Vand A/S står selv for arealerhvervelsen. Såfremt Aarhus Vand A/S etablerer nedsivningsanlæg uden for lokalplanområdet, åbner det mulighed for at udstykke yderligere 1 2 parcelhusgrunde. Idet Aarhus Vand A/S selv står for arealerhvervelsen, vil det ikke belaste byggemodningen økonomisk. Samlede udgifter til projektering og anlæg - som søges bevilliget - er 29,3 mio. kr. ekskl. moms. De samlede indtægter som søges bevilliget er 46,7 mio. kr. ekskl. moms. Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 1 af 8
Kostprisen er i forhold til det salgbare areal beregnet til 440 kr./m 2.. Den forventede gennemsnitlige salgspris på 600 kr./m 2. er noget højere end kostprisen, og der kan således forventes et overskud i nærværende byggemodning på ca. 8,5 mio. kr. Byggemodningen påregnes udført i 2014, således at grundene kan udbydes til salg med overtagelse primo 2015. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at bygninger skal opføres som lavenergibyggeri klasse 1. Det foreslås, at der bliver forbud mod individuel opvarmning ved hjælp af fossile brændsler, og at kravet sikres i en tinglyst deklaration. 2. Beslutningspunkter At 1) udstykning og byggemodning af lokalplan 818 godkendes. At 2) der godkendes anlægsbevilling på 29,5 mio. kr. i udgiftsbevilling og 48,2 mio. kr. i indtægtsbevilling (løbende priser). Fordeling på sektorer fremgår af afsnit 7. At 3) parcelhusgrundene og storparcellerne udbydes til salg på kommunens almindelige salgsvilkår for højeste bud over en mindstepris, der fastsættes som angivet i afsnit 7. At 4) parcelhusgrundenes bygninger i området ikke må opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændstoffer. Kravet sikres i en tinglyst deklaration. At 5) der gives bemyndigelse til Teknik og Miljø til at godkende køberne af parcelhusgrundene, storparcellerne og institutionsgrunden. 3. Baggrund I overensstemmelse med lokalplan 818 foreslås det kommunalt ejet område byggemodnet, udstykket og solgt til boligformål. Lokalplanens samlede areal er i alt 11,4 ha, som foreslås udstykket og byggemodnet i 62 kommunale Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 2 af 8
parcelhusgrunde, seks storparceller og en institutionsgrund. I henhold til lokalplanen skal bygningerne til området opføres som lavenergibebyggelse. Herved forstås bebyggelse, der ved tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbruget for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Når bygningerne er opført som lavenergibyggeri, vil grundejerne have krav på at blive fritaget for tilslutning til fjernvarmesystemet. Der vil være risiko for, at nogle overvejer at opvarme bygningerne med f.eks. oliefyr. Derved vil den ønskede CO 2- reduktion ikke blive opnået. Det foreslås derfor, at der på grundene tinglyses et forbud mod, at bygningerne opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændsler såsom olie, kul og naturgas. Der vil stadig være mulighed for at vælge mellem forskellige varmekilder til opvarmning af bygningerne, selv om man ikke vælger tilslutning til fjernvarme. Der kan f.eks. vælges solpaneler, solceller, varmepumper (jordvarmeanlæg), stokerfyr til f.eks. træpiller eller en kombination af flere opvarmningsformer. 4. Den forventede effekt For jordforsyningsområdet er der fastlagt et overordnet mål om at sikre en tilstrækkelig beholdning af salgbare parcelhus-, erhvervsgrunde og storparceller. Byggemodning inden for lokalplan 818 vil medvirke til at opfylde Aarhus Kommunes overordnede målsætning om at sikre en tilstrækkelig beholdning af salgbare grunde. Når byggeriet opføres som lavenergibyggeri, og byggeriet ikke opvarmes ved hjælp af fossile brændsler, vil dette medvirke til at opfylde målsætningen om, at Aarhus Kommune skal være CO 2- neutral i år 2030. 5. De planlagte ydelser Det forventes, at grundsalget deles op i to salgsetaper. Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 3 af 8
I lokalplan 818 er der planlagt at etablere en stiforbindelse under Pannerupvej, med det formål at skabe et stisystem med direkte forbindelse til den eksisterende tunnel under Randersvej. Da der på nuværende tidspunkt ikke er planer om at udbygge området yderligere, har Byggemodningen vurderet, at det ikke er nødvendigt at anlægge en stiforbindelse under Pannerupvej. For at sikre en tryg skolevej langs Pannerupvej etableres en dobbeltrettet sti, der leder ud til den dobbeltrettede sti langs Randersvej. Byggemodningen påregnes udført i 2014, således at grundene kan udbydes til salg med overtagelse primo 2015. Aarhus Vand påtænker at etablere et nedsivningsanlæg uden for lokalplanområdet. Aarhus Vand står selv for arealerhvervelsen. Såfremt Aarhus Vand A/S etablerer nedsivningsanlæg udenfor lokalplanområdet, åbner det mulighed for at udstykke yderligere 1 2 parcelhusgrunde. Idet Aarhus Vand A/S selv står for arealerhvervelsen vil det ikke belaste byggemodningen økonomisk. 6. Organisering af indsatsen Byggemodningsarbejdet udføres af private entreprenører på baggrund af en offentlig licitation. Borgerinddragelse omkring byggemodningen er sket i forbindelse med lokalplanlægningen. Desuden orienteres Fællesrådet for Trige-Ølsted forud for opstart af byggemodningsarbejderne. Fra Byggemodningens side vil der blive holdt et højt informationsniveau, såfremt der under anlægsperioden påføres gener til interessenter. Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 4 af 8
7. Konsekvenser for ressourcer De kommunalt ejede arealer - som er omfattet af lokalplan 818 - er på 11,4 ha og giver mulighed for byggemodning af 62 parcelhusgrunde, med et salgbart nettoareal på 50.295 m 2. Den gennemsnitlige grundstørrelse er således på 811 m 2. Storparcellerne har et samlet etageareal på 8.287 etage m². Lokalplanen indeholder ligeledes en institutionsgrund på 3.005 m², hvilket med en bebyggelsesprocent på 35 svarer til 1.051 etage m². Herunder redegøres for de økonomiske konsekvenser: Udgifter, der søges bevilliget ekskl. moms. De samlede projekterings- og anlægsudgifter opgøres således: Aarhus Kommunes andel Aarhus Vand, Spildevandsanlæg Samlede udgifter i alt: 26,1 mio. kr. 3,2 mio. kr. 29,3 mio. kr. Indtægter, der søges bevilliget ekskl. moms. De samlede indtægter opgøres således: Indtægter fra salg af grunde Aarhus Vand, Spildevandsanlæg, refusion Samlede indtægter i alt: 43,4 mio. kr. 3,2 mio. kr. 46,7 mio. kr. De anslåede salgsindtægter for parcelhusgrundene på 30,1 mio. kr. er baseret på en gennemsnitlig salgspris på 600 kr./m 2 ekskl. moms, hvilket svarer til en grundsalgspris på 750 kr./m 2 inkl. moms. De anslåede salgsindtægter for storparcellerne på 13,3 mio. kr. er baseret på en salgspris på 1.600 kr./m² etageareal ekskl. moms, hvilket svarer til en salgspris på 2.000 kr./m 2 etageareal inkl. moms. Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 5 af 8
Grundene udbydes til salg for højeste bud over mindstepris, der er et gennemsnit af to mæglervurderinger. Den anslåede værdi for institutionsgrunden på 1.051 m² etageareal kan med 1.600 kr./m² etagemeterareal beregnes til 1.683.000 kr. ekskl. moms. Da grunden overføres til Børn og Unge uden intern afregning, søges værdien for institutionsgrunden ikke bevilliget og medtages derfor ikke i salgsindtægterne. Der knytter sig naturligvis altid en usikkerhed til, hvorvidt byggegrundene kan sælges til den beregnede minimumspris (her på 750 kr./m 2 og 2.000 kr./m² etagemeterareal inkl. moms). Det er forventningen, at grundene i lokalplan 818 kan sælges til en højere pris end minimumprisen. Kostpris ekskl. moms Kostprisen er herefter beregnet således: Projekterings- og anlægsudgifter i alt Arealværdi 80 kr./m 2 Minus Aarhus Vand, Spildevandsanlæg refusion Kostpris i alt ekskl. moms: 29,3 mio. kr. 9,1 mio. kr. -3,2 mio. kr. 35,2 mio. kr. Kostprisen er herefter ud fra det salgbare nettoareal beregnet til 440 kr./m² ekskl. moms. Arealværdien er vurderet af Aarhus Kommunes funktion for jordopkøb, svarende til anskaffelsesværdien. Beregning af overskud ekskl. moms. Beregningen er baseret på den gennemsnitlige mindstepris på 600 kr./m 2 for parcelhusgrundene og 1600 kr./m2 etageareal for storparceller. Overskuddet kan forventes at blive større. Samlede indtægter i alt Minus projekterings- og anlægsudgifter i alt Minus arealværdi 80 kr./m 2 Overskud: 46,7 mio. kr. -29,3 mio. kr. -9,1 mio. kr. 8,3 mio. kr. Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 6 af 8
Likviditet i perioden 2014-2016 og efterfølgende år: mio. kr. ekskl. moms 2014 2015 2016 efterår i alt i alt (løbende priser) Udgifter til projektering og 29,5 anlæg 23,6 2,4 1,4 1,9 29,3 Indtægter, salg og spildevands anlægs refusion 0-12,0-20,1-14,6-46,7-48,2 I alt 23,6-9,6-18,6-12,7-17,4-18,7 De angivne tal i tabellerne er i 2014-priser. De løbende priser angiver den fremskrevne værdi, som der søges bevilling til. Bevillingen fordeles på sektor 2.12 Arealudvikling Aarhus (AUA) og sektor 2.35 Trafik og Veje (TOV) på følgende måde: 2.12 AUA 2.35 TOV mio. kr. ekskl. moms Salgsindtægt, grunde -43,5 Salgsomkostning 1,0 Byggemodning 28,3 Spildevands anlægs refusion -3,1 Adm. bidrag for Aarhus Vand - 0,1 I alt -42,5 25,1 Idet Aarhus Vand A/S selv projekterer og fører tilsyn med spildevandsanlæg, betales Byggemodningen 5 % i administrationsgebyr. Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 7 af 8
Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtsplan Bilag 2: Situationsplan Bilag 3: Anlægsbevilling AB-14-235-009 og AB-14-212-003 Tidligere beslutninger Byrådet godkendte 12. september 2008: Lokalplan 818, Boligområde nord for Pannerupvej, Trige. Sagsnummer: 14/008692 Trafik og Veje Tlf.: 89 40 44 00 E-post: trafikogveje@aarhus.dk Lix: 37 Sagsbehandler: Henrik Andersen Tlf.: 89 40 49 51 E-post: hena@aarhus.dk Byggemodning af området til boliger i Trige, Lokalplan 818 side 8 af 8