Lokalplan nr. F7 Erhvervsområdet ved Kratjerg TEKNIK, KULTUR OG ERHVERV
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE...3 INDLEDNING...3 LOKALPLANNOMRÅDET...3 LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL...3 LOKALPLANENS INDHOLD...5 LOKALPLANEN I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING...6 LOKALPLAN F7...7 1 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS...7 2 LOKALPLANENS FORMÅL...7 3 LOKALPLANOMRÅDETS ANVENDELSE...7 4 VEJE, STIER OG PARKERING...8 5 UDSTYKNINGER...9 6 BEBYGGELSENS OMFANG I OMRÅDE I, II OG III...9 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN...9 8 UBEBYGGEDE AREALER...10 9 FÆLLESANTENNEANLÆG OG TRANSFORMERSTATIONER...10 10 GRUNDEJERFORENING...10 11 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN...11 12 VEJ- OG SKOVBYGGELINIE...11 PLANBILAG Planbilag 1: Planbilag 2: Lokalplanens afgrænsning og zonestatus Arealanvendelse, delområder
Illustration 1: Luftfoto over lokalplanområdet 2
REDEGØRELSE INDLEDNING Byrådet vedtog den 25. juni 2007 10. revision af lokalplan F7 erhvervsområdet ved Kratbjerg i Fredensborg endeligt. Forslaget til lokalplanen var fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 28. marts 2007 til den 23. maj 2007. Vedtagelsen af lokalplanen blev annonceret den 4. juli 2007 i ugebladet UgeNyt. Klagevejledning Byrådets afgørelse kan i henhold til planlovens 58, påklages til Naturklagenævnet, for så vidt angår retlige spørgsmål. Der kan ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er meddelt/offentligt bekendtgjort. Eventuel klage skal sendes til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 4., 1360 København K eller på email til nkn@nkn.dk. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af en klage, at der indbetales et gebyr på 500 kr. til Naturklagenævnet. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk. Hvis spørgsmål om planens lovlighed ønskes frembragt for domstolene, skal det ske inden 6 måneder fra afgørelsen er meddelt/offentligt bekendtgjort. LOKALPLANNOMRÅDET Lokalplanområdet er beliggende i udkanten af Fredensborg, øst for Hillerødvej. Området, som er på ca. 20 ha., er udbygget på nær et areal på ca. 1,3 ha. i områdets sydlige del. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL I 1970 arbejdede 54% af kommunens erhvervsaktive udenfor kommunen. Underskuddet af arbejdspladser forudsås at vokse i takt med udbygningen af de dengang planlagte boligområder. De uheldige sider af denne udvikling ville vise sig i form af lange rejser mellem bolig og arbejdsplads, en ringe servicedækning for kommunens borgere, og en fraflytning af erhvervsvirksomheder, som ikke kunne udvide. Byrådets tanke om at placere et nyt erhvervsområde i Fredensborg indgik i kommunens overordnede planlægning som et forsøg på at imødegå disse problemer. 3
Et dispositionsplanforslag fra 1973 anviste placering af et håndværkerområde mellem Kongevejen og banen. Men i 1975 fik byrådet betænkeligheder ved denne placering. Efter en undersøgelse af alternative lokaliseringsmuligheder langs Fredensborgs udfaldsveje blev området ved Hillerødvej udpeget med følgende begrundelser: Der ville ikke opstå gener for omgivende større bebyggelse Fra Hillerødvej var udsigten over området i forvejen blokeret af bebyggelse og bevoksning Området lå mellem Nordbanen og Hillerødvej, og var derfor ikke velegnet til rekreative formål. Imod placeringen talte, at der ville ske indhug i de landskabelige kvaliteter. Dette ville dog være tilfældet for alle de lokaliseringsmuligheder, der havde været undersøgt. I 1976 godkendte byrådet et ændringsforslag til dispositionsplanen, og i 1979 vedtog byrådet lokalplan F7 for et håndværkerområdet mellem Hillerødvej og jernbanen. Som følge af økonomisk afmatning og erhvervsmæssig stagnation blev ingen af lokalplanens erhvervsgrunde afhændet umiddelbart efter lokalplanens vedtagelse. I 1981 og 82 fik kommunen imidlertid flere henvendelser om køb af grunde. De interesserede virksomheder ønskede mulighed for grundstørrelser på op til 20.000 m² samt kontorbebyggelse i to etager. Derfor vedtog byrådet i 1982 en revision af lokalplanen, således at disse ønsker kunne efterkommes. Efter lokalplanrevisionen blev der solgt flere store grunde på Kratbjerg og som følge heraf fandt byrådet det rimeligt at forenkle områdets vejnet. Desuden ønskede en af de virksomheder, der havde etableret sig, mulighed for større taghældning og højere hegn. Derfor vedtog byrådet i 1984 atter en revision af lokalplanen. Lokalplanens erhvervsområde var oprindelig beregnet til håndværksvirksomheder med både værksted og beboelse. I en del af lokalplanområdet var der derfor reserveret en zone til boligformål. Kombineret erhverv og beboelse blev imidlertid ikke særlig udbredt på Kratbjerg og flere virksomheder ønskede at kunne anvende boligzonen til administration og personalerum. For at imødekomme disse ønsker vedtog byrådet i 1989 den tredje revision af lokalplanen. I 1990 ønskede en af de etablerede virksomheder på Kratbjerg at udvide deres areal udover den maksimale grundstørrelse. Derfor vedtog byrådet i 1991 den fjerde revision af lokalplanen, hvorved den maksimale grundstørrelse blev hævet til 25.000 m². Desuden blev grænsen mellem lokalplanens delområde II og III ændret. I 1991 ønskede en anden af virksomhederne i området at forbedre sine forhold med mere areal og bedre tilkørselsforhold. Dette krævede en femte revision af lokalplanen, hvilket byrådet vedtog i 1992. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens maksimale omfang var oprindelig fastsat i m³, dvs. baseret på beregninger af bygningernes rumfang. En virksomhed ønskede i 1996 bestemmelserne beregningsmetoden ændret til m², dvs. bebyggelsesprocent (byggede etagemeter i forhold til 4
grundens areal), for derved at kunne bebygge en større del af sin grund. Ved at ændre beregningsmetoden til bebyggelsesprocent opnåedes samtidig en enklere administration af bestemmelserne og i 1997 vedtog byrådet derfor den sjette revision af lokalplanen. Boligzonen, som ved tredje revision, var blevet suppleret med muligheden for administration og personalerum, blev fortsat ikke benyttet til beboelse. Da en virksomhed i 1999 ønskede at bygge værkstedsbygninger i boligzonen vedtog byrådet i 2000 den syvende revision af lokalplanen, hvorefter boligzonen blev sløjfet i størsteparten af lokalplanområdet. Senere samme år ønskede en virksomhed at erhverve en stor sammenhængende grund på Kratbjerg. De sidste ledige arealer lå på hver side af et vejudlæg, og lokalplanen måtte ændres for at der kunne skabes en sammenhængende grund af den ønskede størrelse. Derfor vedtog byrådet i 2000 den ottende revision af lokalplan F7. I 2002 vedtog Byrådet, at frasælge et areal på ca. 300 m 2 til en virksomhed på Kratbjerg. Arealet var i lokalplanen udlagt til grønt ubebygget areal, samt beplantningsbælte. For at sikre en hensigtsmæssig afgrænsning, med henblik på at forbedre manøvremulighederne for tilkørsel til bygningerne på matr. nr. 3 k, Asminderød by, Asminderød, vedtog Byrådet i februar i 2002 den niende revision af lokalplanen. I 2006 modtog kommunen en ansøgning om tilladelse til indretning af en mindre bolig på en ejendom i områdets nordlige del. Ansøgningen var begrundet med at virksomheden ønsker opsyn med ejendommen også uden for normal arbejdstid. Desuden fik kommunen en henvendelse om køb af det resterende udisponerede areal i områdets sydlige del som bl.a. indebærer, at vejen nærmest jernbanen kan afkortes. Som følge heraf vedtog Byrådet i 2007 tiende revision af lokalplanen. LOKALPLANENS INDHOLD Revisionen af lokalplanen omfatter tre forhold: I områdets sydlige del vest for Kratbjerg 330 salg af kommunens samlede resterende udisponerede areal under et (matr.nr. 3ar Asminderød). Som følge heraf er det besluttet at afkorte stamvejen nærmest banen og anlægge en vendeplads ud for det nordlige hjørne af Kratbjerg 330. I lokalplanens 3 er der for det nordligste delområde I indføjet en bestemmelse som gør det muligt på de tre ejendomme Kratbjerg 205, 301og 303 (matr.nr. 3ab, 3ac og 3ad Asminderød) at bygge eller indrette en mindre bolig i eksisterende bygninger. Muliggøre udvidelse af ejendommene Kratbjerg 212 og 214 (matr.nr. 3ao og 3ap Asminderød) i delområde III. Som følge heraf er delområdet udvidet med ca. 2000 m 2. Den forslåede udvidelse forudsætter at arealet overføres fra landzone til byzone. 5
LOKALPLANEN I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2005. I kommuneplanen er der fastlagt følgende rammebestemmelser for lokalplanområdet: For område FE 1 eksisterende erhvervsområde ved Hillerødvej, Kratbjerg fastsættes følgende rammer for indholdet af lokalplaner: 1. Områdets anvendelse fastsættes til erhvervsformål, lettere industri og værkstedsvirksomhed, lagervirksomhed samt forretningsvirksomhed. På hver ejendom kan endvidere opføres eller indrettes én beboelseslejlighed. 2. Bebyggelsesprocenten for hver enkel ejendom må ikke overstige 50. I nogle områder må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40. 3. Skæringspunktet mellem yderside mur og tagflade må ikke være hævet mere end 7,5 m. over terræn (niveauplan) 4. Der udlægges areal til beplantningsbælte omkring erhvervsområdet. Miljøvurdering I forbindelse med behandling af forslaget til 10. revision af lokalplanen har Byrådet foretaget en screening efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det blev vurderet, at der ikke skulle foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, da de foreslåede ændringer efter kommunens vurdering ikke har væsentlig indflydelse på miljø, befolkning, landskab m.v. 6
LOKALPLAN F7 for erhvervsområdet ved Kratbjerg i Fredensborg I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område. 1 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 1.1 Området begrænses som vist på planbilag 1 og omfatter matriklerne: 3b, 3e, 3f, 3g, 3h, 3i, 3k, 3m, 3q, 3t, 3u, 3v, 3æ, 3ø, 3aa, 3ab, 3ac, 3ad, 3ae, 3af, 3ah, 3ai, 3ak, 3al, 3am, 3an, 3ao, 3ap, 3ar, 3as, 3at, 3au alle Asminderød by, Asminderød, umatrikuleret vejareal, samt alle parceller der efter den 18. december 2006 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 1.2 Lokalplanens område opdeles i delområderne I, II, III, IV og V som vist på planbilag 2. 1.3 Med byrådets endelige vedtagelse af nærværende lokalplan overføres det på planbilag 1 åben lodret skraverede område fra landzone til byzone. 2 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål at fastlægge en opdeling af området dels til forskellige kategorier erhverv og dels til bolig/landbrugsformål, at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, at fastlægge placeringen af beplantningsbælter og grønne områder, at overføre en del af området fra landzone til byzone. 3 LOKALPLANOMRÅDETS ANVENDELSE Indenfor de på planbilag 2 viste delområder gælder følgende: 3.1 Områderne I og II Områderne må med nedennævnte undtagelser kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres bebyggelse til eller udøves liberal erhvervsvirksomhed, administration, værkstedsvirksomhed, lettere industri og lagervirksomhed samt forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder, eller som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. 7
I område I gælder for ejendommene matr. nr. 3ab, 3ac og 3ad Asminderød, at der på hver ejendom kan tillades indrettet eller opført en bolig for indehaver, bestyrer, portner eller anden person med lignende tilknytning til virksomheden. Hver bolig må højst have en størrelse på 70 m 2. Der må på ejendommene ikke drives nogen art af virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser eller ved sit udseende eller på anden måde efter byrådets skøn er til ulempe for den omliggende bebyggelse. I område I gælder for ejendommene matr. nr. 3ø og 3aa, Asminderød, at arealet mellem ejendommenes grænse mod nordøst og den på planbilag 2 angivne stiplede linie udlægges til boligformål, kontorer og administration, herunder personalerum. 3.2 Område III Området må kun anvendes til erhvervsformål. Der må kun opføres bebyggelse til liberal erhvervsvirksomhed, lettere industri- og værkstedsvirksomhed samt mindre lagervirksomhed. Der må ikke i området etableres udendørs oplagspladser af nogen art. Der må på ejendommene ikke drives nogen art af virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser eller ved sit udseende eller på anden måde efter byrådets skøn er til ulempe for den omliggende bebyggelse. 3.3 Område IV Området udlægges til grønt ubebygget areal samt beplantningsbælter. Der må ikke på området etableres oplagspladser af nogen art. Området skal anlægges og beplantes efter en samlet beplantningsplan, godkendt af kommunen og vedligeholdes som fællesareal af den i 10 angivne grundejerforening for ejerne i områderne I, II og III. 3.4 Område V Området udlægges til beboelse samt jordbrug og gartnerivirksomhed, dog skal det fortsat være tilladt Tele Danmark at drive telefoncentral på ejendommen matr.nr. 3g, Asminderød (området vil ikke blive overført til byzone). 4 VEJE, STIER OG PARKERING 4.1 Der udlægges areal til vej A-C i 18 m s bredde og til vejene B-D og F-E i 11 m s bredde med en beliggenhed som vist på planbilag 2. 4.2 Eventuelle nye veje udover de i stk. 1 nævnte skal udlægges med en hensigtsmæssig beliggenhed og i en bredde på 10 m. Adgangsveje til ejendommene i område V kan dog udlægges i en bredde på 6 m. 8
4.3 Der udlægges areal til stierne g-h, i-j, h-k, k-l, l-m og m-n i 5 m s bredde. 4.4 Ejendommene i område V skal vejbetjenes fra de i lokalplanen nyudlagte veje, når disse er anlagt i fornøden udstrækning. 4.5 I områderne I, II og III skal der på hver ejendom udlægges parkeringsareal svarende til én bil pr. 50 m² erhvervsareal. 5 UDSTYKNINGER 5.1 I område I må ingen grund udstykkes større end 5.000 m² og mindre end 1.500 m². 5.2 I område II må ingen grund udstykkes større end 25.000 m² og mindre end 1.500 m². 5.3 I område III må ingen grund udstykkes større end 4.000 m² og mindre end 1.500 m². 6 BEBYGGELSENS OMFANG I OMRÅDE I, II OG III 6.1 Bebyggelsesprocenten i område I og III må ikke overstige 40%, og det bebyggede areal må ikke overstige 33% af grundarealet. Bebyggelsesprocenten i område II må ikke overstige 50%, og det bebyggede areal må ikke overstige 40% af grundarealet. 6.2 Skæringspunktet mellem yderside mur og tagflade må ikke være hævet mere end 4,0 m over terræn. I område II må skæringspunktet mellem yderside mur og tagflade dog være hævet indtil 7,5 m over terræn. Byrådet kan tillade, at en bygning eller dele af en bygning kan opføres i større højde, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. 6.3 I område II må bygninger højest opføres i 2 etager. I område II må tagets vinkel med det vandrette plan ikke overstige 35 o, og tagkonstruktionen må ikke udføres med nogen form for trempel (udover almindelig overrem til sadel for spærene). 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Medmindre andet godkendes af byrådet må udvendige bygningssider, herunder tage, kun fremtræde i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarverne (en af byrådet godkendt jordfarveskala) eller disse sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. Til døre eller vinduesrammer, skodder og lignende mindre bygningsdele kan dog også andre farver anvendes. 9
7.2 Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter byrådets skøn virker skæmmende. 7.3 Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. 7.4 Skiltning og reklamering på ejendommene må kun finde sted i det efter byrådets skøn sædvanlige omfang for virksomheder af den pågældende art og kun efter byrådets særlige tilladelse. Skilte må kun placeres på facader eller på galger med en maksimal højde til overkant skilt på 3 m. Skilte med indbygget lys vil ikke kunne godkendes. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 8.2 Hegn må i både naboskel og vejskel kun etableres som levende hegn, om nødvendigt i forbindelse med trådhegn på ikke over 2 m. i områderne I og III og 2,5 m. i område II. 8.3 De to små søer, beliggende i henholdsvis område II og område IV, som vist på planbilag 2, skal bevares og plejes. Der må ikke foretages opfyld el. lign. i eller omkring søerne uden særlig tilladelse. 9 FÆLLESANTENNEANLÆG OG TRANSFORMER- STATIONER 9.1 I områderne I, II og III må der kun etableres individuelle TV- og radioantenneanlæg, hvis muligheden for tilslutning til fællesantenneanlæg ikke foreligger. 9.2 Indenfor området kan opføres transformerstationer til kvarterets daglige forsyning, når de ikke har mere end 30 m² bebygget areal, og ikke gives en højde af mere end 3 m. over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i områderne I, II og III. 10.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, fælles friarealer (område IV) og fællesanlæg, herunder ledninger og hegn m.v., samt forhandlinger herom med myndighederne. 10
10.3 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 10.4 Grundejerforeningen skal oprettes senest, når byrådet kræver det. 11 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIO- NER FRA LOKALPLANEN Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendommen, der er omfattet af planen, i følge Lov om planlægning, 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplan kan indrømmes af byrådet, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Ændringer i lokalplanen kan ske efter byrådets vedtagelse efter regler om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner. 12 VEJ- OG SKOVBYGGELINIE Ved bekendtgørelse nr. 334 af 7. juli 1983 har Miljøministeriet ophævet naturfredningslovens bestemmelser om vejbyggelinier pr. 1. august 1983. I brev af 16. december 1982 meddelte fredningsstyrelsen kommunen, at skovbyggelinien flyttes indenfor lokalplanområdet, således at delområderne I, II og III ikke er omfattet af bestemmelserne i naturfredningslovens 47. Området er den 3.2.1967 pålagt 15,0 m. tinglyst byggelinie regnet fra A6 (Hillerødvej). Langs alle øvrige veje pålægges byggelinie 5 m. fra vejskel. Hjørnegrunde skal have brudt hjørne af mindst 5 m s bredde og med lige store vinkler ved vejlinierne. I forbindelse med vej A-C s udmunding i A6 (Hillerødvej) vil der blive fastlagt oversigtsarealer på de tilstødende ejendomme. 11
I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. FREDENSBORG-HUMLEBÆK BYRÅD, den 25. juni 1979, den 29. november 1982, den 24. september 1984, den 31. juli 1989, den 16. januar 1991, den 27. januar 1992, den 24. marts 1997, den 28. februar 2000, den 28. august 2000, den 25. februar 2002. FREDENSBORG BYRÅD, den 25. juni 2007 Olav Aaen borgmester / Kim Herlev Jørgensen kommunaldirektør 12
5bb 1c 1f 3i 3f 18d 7 3g 3h 3m 3au 3at 3e 6,00m 13,00m Kratbjerg 3t 3ø 3aa 3ab 3ac 3ad 3ae 3af 3d 7e 3k 3u 3q 6,00m 3ak 3v 3ap 3æ 3ao 3ah 3ai 3an 3al 6ag 3ar 3as 3am 6ap Markvej 3b 76 3,77m 1b Lokalplanens afgrænsning Byzoneareal 10e 10al Areal som overføres til byzone 10f FREDENSBORG KOMMUNE LOKALPLAN F7 for området ved Kratbjerg i Fredensborg Juni 2007 1am Planbilag 1 Lokalplanens afgrænsning og byzone