Lokalplan 588 for erhvervsområdet ved ydre Københavnsvej Lokalplan 588 /
Indhold Forord 4 Baggrund 6 Lokalplanområdet 6 Formål og indhold 8 Forhold til anden planlægning 11 Kommuneplan 12 Gældende lokalplan 14 Planlægning i forhold til nabokommune 14 Kollektiv trafikplanlægning 14 Vej- og stiplanlægning 14 Forsyning 15 Tilladelser fra andre myndigheder 15 Kulturhistorie 16 Forurening 17 Lokalplanets midlertidige retsvirkninger 17 Dispensation fra lokalplanen 17 1 Formål 19 2 Område og zonestatus 19 3 Anvendelse 20 4 Vej-, sti- og parkeringsforhold 20 5 Ledningsanlæg 22 6 Bebyggelsens omfang og placering 22 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 23 8 Ubebyggede arealer og terræn 24 9 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse 28 10 Grundejerforening 28 11 Aflysninger lokalplan 29 12 Lokalplanens retsvirkninger 29 13 Vedtagelsespåtegning 30 Planteliste 32 Kortbilag 1, eksisterende forhold 34 Kortbilag 2, matrikelkort 36 Kortbilag 3, fremtidige forhold 38
3 Teknik- og Miljøudvalget Økonomiudvalget 1. behandling, Byråd Offentlig høring Teknik- og Miljøudvalget Økonomiudvalget 2. behandling, Byråd 6. september 2012 20. september 2012 26. september 2012 28. september-23. november 2012 x. x 20xx x. x 20xx x. x 20xx
Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges et til offentlig høring. Når lokalplanet er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af et. Offentlig høring af et lokalplan annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanet digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.
5 Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanet. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@ roskilde.dk. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplan beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknikog Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanet endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage indgives til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen skal være modtaget af Nævnet inden 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.
Redegørelse Holbækmotorvejen Københavnsvej Lokalplanområdets beliggenhed BAGGRUND Lokalplanområdet omfatter hele det eksisterende ehvervsområde ved ydre Københavnsvej, øst for motorvejstilkørslen. Der er fremsat ønske om et mere enkelt plangrundlag for at fremme efterspørgslen af både private og kommunale arealer. Lokalplanområdet indgår i et serviceeftersyn af samtlige erhvervsområder i Roskilde, hvor det er undersøgt hvilke type anvendelse der skal være langs Københavnsvej. Inden for dette lokalplanområde skal gældende anvendelse fastholdes.
7 LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanen omfatter et eksisterende erhvervsområde ved ydre Københavnsvej. Området er ca. 76,5 ha stort og er næsten helt udbygget. Området afgrænses mod nord af jernbanen og Holbækmotorvejen. Nord for jernbanen ligger haveforeningen Hvilen og på den modsatte side af motorvejen er udlagt et område til butik med pladskrævende varegrupper. Syd for området er der i dag marker, som med tiden vil blive udnyttet til råstofindvinding. Udover at være et område der er udlagt til råstofgravning er det også udlagt til område for støjende friluftsanlæg. Store lagerbygninger og parkeringspladser præger en stor del af området Den østlige grænse følger kommunegrænsen ind til Høje Taastrup Kommune, som ligeledes har erhverv og industri langs Københavnsvej. Tættest på lokalplanområdet i Høje Taastrup syd for Københavnsvej ligger Unicon som producerer færdigblandet beton. Nord for Københavnsvej (længst mod øst) er der et mindre markområde. Længst mod vest ligger der uden for lokalplanområdet Roskilde bys genbrugsstation som genererer en del tung trafik igennem området. Området er som helhed kendetegnet ved at have store lagerbygninger i op til 2 etager og store asfalterede arealer med plads til udstillingsmaskiner eller parkering. Den østlige del af området, syd for Københavnsvej er dog præget af lagerbygninger i mindre skala beliggende på mindre grunde. Området umiddelbart vest for Marbjergvej på den nordlige side af Københavnsvej er ligeledes udstykket i mindre enheder og har således også en mindre skala end det resterende område. Området i det nordøstligste hjørne er endnu ikke udbyg-
De store højspændingsledninger, begrænser brugen af området de forløber hen over. Her set fra Lykkegårdsvej. Redegørelse get og fremstår med græs og spredt beplantning. En del af området dyrkes som landbrug. Den yderste nordøstlige matrikel ejes af DONG energy og anvendes til transformerstation. Fra transformerstationen løber der højspændingsledninger i sydvestlig retning, gennem lokalplanområdet. Igennem området er der tinglyst servitutter vedr. offentlige ledningsanlæg. Inden for disse deklarationsbælter kan der ikke bygges. Derudover er der tinglyst en byggelinie omkring Holbækmotorvejen samt tinglyst en byggelinie 17,50 meter fra Københavnsvejs vejmidte. Med lettere industri menes f.eks.: vaskeri, bygningselementer, maskinfabrik og plasfremstilling og lignenden. Med værksteder menes f.eks.: autoværksted, fødevarefremstilling, glarmester, maskinværksted, el-installatør, smedie, vvs og lignende Med middel tung industi menes f.eks.: foderstoffer, savværk, træimprægnering, drikkevarefremstilling og træimprægnering), engroshandel, transportvirksomhed (så som flytteforretning, fragtmand og biludlejning og lignende. Med transportvirksomhed menes f.eks.: flytteforretning, fragtmand og biludlejning og lignende. Inden for lokalplanområdet tillades erhverv maksimalt svarende til miljøklasse 4 jf. Håndbog i miljø og planlægning. Inden for lokalplanområdet ligger der desuden enkelte boliger. Der er adgang til området ad Københavnsvej og Marbjergvej. Fra de sekundære veje er der adgang til de enkelte matrikler. Bygningerne, der ligger ud til Københavnsvej og Marbjergvej, har dermed som oftest ikke adgang fra Københavnsvej. Langs Marbjergvej, Store Hedevej, Langebjergvænget og Langebjerg er der opstammede træer og underplantning af lave buske. Langs Københavnsvej er der forskelligartet beplantning. FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen giver mulighed for blandet anvendelse. Inden for hele området må der tillades lettere industri, værksteder, trykkerier, middel tung industri, tekniske anlæg så som p-pladser, antenneanlæg og transformere samt benzinsalg. Desuden er der mulighed for uddannelse med tilknyttet botilbud i et meget afgrænset område samt kontor.
Beplantingen ud mod Københavnsvej er uensartet og præsenterer ikke indfaldsvejen til Roskilde så godt. Et af formålene med lokalplanen er at skabe en smukkere indfaldsvej til Roskilde 9 Hvis en engrosvirksomhed har et mere end ubetydeligt salg til private, skal den lokaliseres i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser om detailhandel. Beplantning Beplantning langs Københavnsvej skal bestå af højtstammede træer og underplantning af lave eller lavere buske. Således skal lokalplanen sikre, at der er mulighed for at se ind på erhvervsområdet fra Københavnsvej, hvis virksomhedsejerene ønsker dette. Samtidig får vejen et løft som en flot indfaldsvej ind til Roskilde. Træerne skal fremstå markante og robuste. Det skal plejes så de fremstår som fuldkronede træer med en stammehøjde på ca. 4,5 meter. Langs Marbjergvej, Store Hedevej, Langebjergvænget, Langebjerg samt den del af vejen, som endnu ikke er etableret da denne lokalplan blive udarbejdet, skal beplantningen bestå at højstammede træer med underplantning af lave buske. Langs Østre Hedevej og Vestre Hedevej skal beplantningen tilsvarende bestå af højtstammede træer placeret i et beplantningsbælte ind mod skel mod virksomheden. Således får hele erhvervsområdet et ensartet og samlende udtryk i kraft af beplantningen langs vej. Ud mod de overordnede veje skal der langs skel være et trådhegn skjult i beplantningen. Bygningernes facadeudtryk ud mod Københavnsvej Ejendomme med matrikel langs Københavnsvej har på nær nogle enkelte ejendomme ikke adgang direkte til Københavnsvej. Da bygningerne langs Københavnsvej ligger meget synligt set fra vejen, er det vigtigt at de i kræft af deres udformning og placering præsentere sig ud mod vejen, men Stammehøjde Minimum 4,5 meter Ved løbende at opstamme træet, så trækronerne opstammes til 4,5 meter over jorden, sikres at træerne fremstår makante og ensartede langs Københavnsvej
Redegørelse på en sådan måde at der ikke er tvivl om, at der er adgang til matriklen fra øvrige veje. Derfor skal bygningerne ligge parallelt eller vinkelret på Københavnsvej. Der er givet mulighed for, at beplantningen langs vejskel kan udformes som lave buskplantning med højtstammede træer, så man kan se ind på virksomheden. For at undgå overgang direkte fra matriklen til Københavnsvej, skal der langs skel være et trådhegn placeret i den inderste tredjedel af beplantningen. Der skal etableres et trådhegn i beplantningen eller på indvendige side af beplantingen, så den er skjult set fra Københavnsvej. Hegnet til venstre er et eksempel på dette. Miljøklasse og støj Inden for lokalplanområdet tillades erhverv maksimalt svarende til miljøklasse 4 jf. Håndbog i miljø og planlægning. Samtlige virksomheder indenfor lokalplanområdet i dag, har en miljøklasse der maksimalt svarer til miljøklasse 3. Under miljøklasse 3 hører håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Lokalplanen tillader produktionserhverv, som i Håndbog i miljø og planlægning svarer til miljøklasse 4. Forholdet til det nærliggende havekoloniområde nord for jernbanen vil indgå i fastlæggelsen af vilkår ved konkret miljøgodkendelse i området. I forbindelse med dette kan kravet om det maksimale støjniveau eventuelt skærpes. Bygningsreglementet støjgrænser skal overholdes. Sti igennem området Igennem området er der udlagt areal til en trafiksti for cyklister. Stien skal sikre forbindelse mellem Trekroner og Hedeland og forløber langs erhvervsområdets skel mod nord og øst. Der er en eksisterende sti, der forløber under jernbanen og sluttes til Gammel Marbjergvej. Denne sti kan forlænges på den sydlige side af Københavnsvej langs den vestlige side af en tidligere skole (delområde 3 på kortbilag 3).
11 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Statslig planlægning Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor. Ifølge bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007) kan et plan ikke vedtages, hvis gennemførelse af planen kan betyde: at planen kan skade de udpegede internationale naturbeskyttelsesområder (habitat-, fuglebeskyttelses- og Ramsarområder), at yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra a) kan blive beskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter, som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier, kan blive ødelagt. Lokalplanområdet ligger ca. 3,5 km fra det nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde (Roskilde Fjord). Der er ikke registreret beskyttede arter i lokalplanområdet. Roskilde Kommune vurderer derfor, at planen ikke kan skade de internationale naturbeskyttelsesinteresser. I den nordlige del af lokalplanområdet findes et mindre sø, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Det byggeri og de anlæg, som lokalplanen giver mulighed for, berører ikke direkte søen. Uanset lokalplanens bestemmelser, må der ikke uden særskilt dispensation fra Roskilde Kommune Et stykke langs motorvejen forløber en fællessti som forbinder området med Trekroner under motorvejen. Stien er sluttet til Gammel Marbjergvej
Med intensive byfunktioner menes byfunktioner, som på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed og besøgsmønstre har en intensiv karakter. De intensive byfunktioner omfatter bl.a. kontor- og serviceerhverv, beskæftigelsesin- Redegørelse foretages ændringer i søens tilstand. Fingerplan 2007 skal sikre, at byudviklingen i hovedstadsområdet især understøtter den kollektive trafikbetjening, og at byspredning i det åbne land begrænses. Bebyggelse skal derfor fortrinsvis samles i Fingerbyen (håndfladen og byfingrene) langs med trafikårerne mellem København og købstæderne og yderligere intensiveres/ koncentreres i nærhed til stationerne. I forhold til Fingerplan 2007 er lokalplanområdet beliggende inden for Roskilde-byfingeren med nærhed til Trekroner Station. Lokalplanområdet ligger dog ikke inden for det område, der er udpeget som stationsnært område. Fingerplanens retningslinjer er indarbejdet/ implementeret i Kommuneplan 2009. Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. Kommuneplan I Roskilde kommuneplan 2009 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområderne 3.EP 3, 3.EP 4, 3.EP 5 og 3.E 10. Området ligger i Roskilde uden for de stationsnære områder, og planlægningen indenfor lokalplanområdet skal derfor overordnet set sikre, at området kan byudvikles dog ikke til intensive byfunktioner.
13 tensive produktionserhverv, kulturinstitutioner, udstillingsog kongrescentre, større idrætsanlæg og multianvendelige anlæg til fritidsformål, hoteller, tæt boligbebyggelse o.lign. Det betyder også, at der i området ikke kan etableres kontorer større end 1500 m2 etagemeter pr. bygning. En del af området ligger dog med gangafstand fra Trekroner Station (600 m gangafstand). Hvis en del af området på et tidspunkt inddrages i det stationsnære område omkring Trekroner station, vil der i dette område således kunne etableres kontorer større end 1500 m2. Område 3.E 10 er udlagt til erhvervsformål: industri, værksted, lager og engroshandel, administration med tilknytning til den pågældende virksomhed samt offentlige formål af en karakter, der kan indpasses i et erhvervsområde, såsom motions- og idrætsfaciliteter til områdets ansatte. Det tillades herudover kontor- og servicevirksomhed. Områderne 3.EP 3, 3.EP 4 og 3.EP 5 er udlagt til erhvervsformål: industri, værksted, lager og engroshandel, administration med tilknytning til den pågældende virksomhed samt offentlige formål af en karakter, der kan indpasses i et erhvervsområde, såsom motions- og idrætsfaciliteter til områdets ansatte. For rammeområderne er fastlagt at bygningernes rumfang ikke må overstige 3 m3 pr. m2 grundareal. For den del af byggeriet der opføres med mere end 1 etage, må bebyggelsesprocent ikke overstige 50. Kommuneplan 2009 indeholder retningslinjer for en række forhold, hvor der i denne lokalplan skal tages hensyn til drikkevandsinteresser.
Redegørelse Tværsnit af de overordnede veje Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende områdets bestemmelser om anvendelse. Derfor er til kommuneplantillæg nr. 21 fremlagt til offentlig høring sammen med et til lokalplan. Gældende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig de hidtil gældende lokalplaner nr 186, 187 og 234 for området samt en mindre del af lokalplan 329. Der findes ingen tilstandsservitutter for matrikler inden for lokalplanområdet, som er uforenelige med lokalplanens formål. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Roskilde Kommunes vurdering, at det byggeri, der gives mulighed for med denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommune Høje Taastrup. Kollektiv trafikplanlægning Dele af lokalplanområdet indgår i Regionplan 2005 (ophæves til landsplandirektiv pr. 1.1.2007) og er omfattet af vejdirektoratets restriktionsområde. Vej- og stiplanlægning Der er vejadgang til lokalplanområdet fra Københavnsvej, som ifølge Roskilde Kommunes vejklassificering fra 2009 er klassificeret som primær trafikvej i byområde. Langs Københavnsvej er der cykelsti mellem Roskilde bymidte og København. Derudover er der med adgang fra Gammel Marbjergvej cykelsti under jernbanen. Tværsnit af de overordnede veje (Marbjergvej, Store Hedevej, Vestre Hedevej og Lykkegårdsvej) og interne veje (Langebjerg og Langebjerg-
Tværsnit af de interne veje 15 vænget) er vis på denne og modstående side. Der arbejdes på at skabe en stiforbindelse fra Roskilde by til Hedeland. Der skal derfor sikres forbindelse fra Trekroner igennem dette lokalplanområde. Forsyning Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme efter regler fastsat af Roskilde Kommune. Langt størstedelen af området separatkloakeret og derfor skal spildevand og regnvand separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg. En mindre del af området er planlagt separatkloakeret. Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt, og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Lokalplanområdet er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Der er fortsat gældende at enhver statslig myndighed har vetobeføjelse overfor lokalplaner. Der skal rettes henvendelse direkte til det enkelte ministerium (dette sker automatisk gennem indberetning i PlanDK). Kompetencen til at meddele dispensation ligger hos kom-
Redegørelse munen, men Transport- og Energiministeriet har indsigelsesret til eksempelvis bygge- og vejanlæg i umiddelbar nærhed af statsveje og bebyggelse mv. i nærhed af banearealer. DSB skal give tilladelse til bebyggelse/ udgravning/ opfyldning på DSB- nære arealer. Kulturhistorie Roskilde Museum kan i medfør af museumslovens 23 foretaget en kontrol af lokalplanområdet. Det oplyses at der ikke er registreret jordfaste fortidsminder, men det anbefales at der foretages en prøvegravning inden byggestart. Miljø I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor»screenes«, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af»screening«af lokalplan 588, ikke er behov for at fortage en samlet miljøvurdering af lokalplanet. Vurdering og screening har været udsendt til høring hos Miljøcenter Sjælland, Roskilde Museum, Høje Taastrup
17 Kommune, DN s lokalfdeling etc., der ikke har haft bemærkninger til planen. Lokalplanet redegør for forholdet til øvrig planlægning, hvoraf det fremgår, at planen ikke er i strid med anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning udfra en miljømæssig vurdering. Forurening Dele af lokalplanområdet er registreret som forurenet. Anvendelsen i området er ikke i strid med dette. LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRK- NINGER Indtil lokalplanet er endelig vedtaget af Byrådet må de ejendomme, der er omfattet af et, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændrings er udløbet, kan Byrådet på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med et. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil et er endelig vedtaget, dog højest et år efter offentliggørelsen af et. DISPENSATION FRA LOKALPLANEN (PLANLOVENS 19 OG 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Bestemmelser
19 BESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er: at fastlægge den fremtidige anvendelse til erhvervsformål, kontor samt uddannelsesformål, at sikre en grøn karakter i området i form af buske og træer langs veje, at sikre stiføring igennem området. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter følgende matr. nr. 61c, 26b, 57s, 57g, 4b, 4d, 25a, 25b, 25c, 25d, 25e, 25k, 25g, 57c, 57d, 57f, 57i, 6a, 87a,87h, 52d,52e,52a, 95f, 60b, 53d, 1c, 61b, 62a, 1b, 2a, 63b, 60c,60a, 61a, 3, 4c, 6f, 6c, 6e, 6d, 25h, 57b, 52c, 54, 87c, 126, 57h, 1e, 1l, 1k, 1i, 1a,1f, 57k, 57l, 57n, 87e, 57o, 57r, 95c, 4f, 25i, 62b,1g, 4e, 63a, 60e, 87d, 87f, 55e, 56b, 57p, 57q, 56c, 56d, 57t, 55d af st. Hede, Roskilde Jorder samt af vej 7000e, 7000l, 7000x, 7000s, 7000o, 7000q, del af 7000k samt alle parceller, der efter vedtagelsen af denne lokalplan udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone.
Området er inddelt i 3 delområder Bestemmelser *Der må ikke udøves erhverv, hvortil der kræves særlige afstands- eller beliggenhedskrav jf. Miljøbeskyttelseslovens kap. 9. * Med værksted- og servicevirksomhed menes f.eks.: autoværksted, fødevarefremstilling, glarmester, maskinværksted, el-installatør, smedie, vvs, gulvmand, tømrer og lignende * Med lettere industri menes f.eks.: vaskeri, bygningselementer, maskinfabrik og plastfremstilling, vejopfejplads, comtainerplads, renseri, entreprenørvirksomhed og lignende. * Med middel tung industi menes f.eks.: foderstoffer, savværk, træimprægnering, drikkevarefremstilling og træimprægnering), engroshandel, transportvirksomhed (så som flytteforretning, fragtmand og biludlejning og lignende. * Med transportvirksomhed menes f.eks.: flytteforretning, fragtmand og biludlejning og lignende. Forlængelse af langebjerg og Lykkegårdsvej er markeret med rød. De udlagte stier er markerert med gul 3 ANVENDELSE 3. 1 Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder, som vist på kortbilag 3. 3. 2 Delområde 1 må anvendes til erhvervsformål*, i form af: Værksted og servicevirksomhed, trykkerier, lettere og middel tung industri, engroshandel, transport, tekniske anlæg, benzinsalg. Delområde 2 må ud over ovennævnte anvendelsesmuligheder (delområde 1) også anvendes til kontor**. Delområde 3 må ud over ovennævnte anvendelsesmuligheder (delområde 1 og 2) også anvendes til uddannelses - og institutionsformål samt botilbud/aflastningsbolig til institutionen, i et afgrænset område, se diagram på modstående side. 4 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 4.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet sker fra Københavnsvej og Marbjergvej, som vist på kortbilag 3. Der er udlagt areal til forlængelse af Langebjerg, Østre Hedevej og Lykkegårdsvej i princippet som vist på kortbilag 3 og diagram øverst på siden. Vejudlæg til forlængelsen af Langebjerg er udlagt i en bredde af 14 meter. Forlængelsen af Langebjerg anlægges med ca. 8 meter kørebane. Der skal anlægges fortov på hver side af køre-
Det markerede område kan også anvendes til boligformål i form af aflastningsboliger eller botilbud i tilknytning til institution. banen. Der skal etableres græsrabat mellem kørebane og fortov. Vejudlæg til forlængelsen af Lykkegårdsvej er udlagt i en bredde på 21 meter. Forlængelsen af Lykkegårdsvej anlægges med ca. 8 meter kørebane og fællessti på hver side af kørebanen. Der skal etableres græsrabat mellem kørebane og fællessti. Forlængelsen af Østre Hedevej kan anlægges i grus eller asfalt. 4.2 Stier Der er udlagt areal til stien s1, som er en fællessti. Stien skal udlægges i 7 meters bredde og anlægges med befæstelse i 4 meters bredde. Stien kan have et bugtet forløb, men skal som hovedregel følge det angivne på kortbilag 3. Stien skal anlægges i eller langs beplantningsbæltet, jf. 8.3 og langs jernbanen, som vist på kortbilag 3. Der er udlagt areal til stien s2, som er en fællessti. Stien skal udlægges i 7 meters bredde og anlægges med befæstelse i 4 meters bredde. Der kan etableres belysning langs stier. Belysningen skal have nedadrettet lysretning. 4.3 Parkering Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1 p- plads pr. 50 m2 kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger, 1 p-plads pr. 100 m2 lagerbygninger og 10 p-pladser ved servicestationer. Indenfor delområde 3 skal der udlægges areal til parkering svarende til 1 p-plads pr. 2 ansatte plus 1 p-plads pr. 4 ele- 21 ** Med kontor menes virksomheder så som: administation, advokat, ingeniør og datarådgivning. Da lokalplanområdet kun må anvendes til byfunktioner, som ikke har en intensiv karakter f.eks. i forhold til arealudnyttelse, arbejdspladstæthed og besøgsmønstre, kan kontorerhverv kun etableres med en størrelse under 1.500 m 2 etageareal for den enkelte bygning, så længe området ikke er udpeget til at være stationsnært. Inden for lokalplanområdet tillades erhverv maksimalt svarende til miljøklasse 4 jf. Håndbog i miljø og planlægning. Der er udlagt plads til en sti s2, se kortbilag 3 og diagrammet ovenfor
Bestemmelser ver over 18 år på skoler/ uddannelsesinstitutioner. Parkering må ikke placeres indenfor de udlagte beplantningsbælter jfr. 8. 50 % af det udlagte areal til parkering skal være anlagt ved ibrugtagning af bebyggelse. De resterende pladser skal anlægges, når der er behov for det, eller når Byrådet kræver det. 4.4 Adgangsforhold Fra de overordnede veje: Københavnsvej og Marbjergvej må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende ejendomme. Der er ikke adgang direkte fra Københavnsvej og Marbjergvej til den enkelte matrikel 5 LEDNINGSANLÆG Der skal sikres fortsat opretholdelse af det eksisterende højspændingsluftledningsanlæg igennem område, indtil dette eventuelt jordlægges. Se diagram på denne side. Tinglyste deklarationer på ejendommene pålægger brugen af arealet under ledningen visse begrænsninger. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6. 1 Bebyggelsesprocent på den enkelte grund må ikke overstige 50. For uddannelses- og institutionsformål gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Højspændingsledning er markeret med rød 6. 2 Der er fastsat bygningsregulerende linier langs vejene og mod lokalplanens afgrænsning, med afstand som angivet på kortbilag 3. Langs Københavnsvej er tinglyst en byggelinie på 17,50 meter fra vejmidte. Derudover er der tinglyst
23 en byggelinie langs motorvejen. Bygningerne må ikke opføres mellem vejskel eller lokalplangrænse og den bygningsregulerende linie. Den bygningsregulerende linie skal beregnes fra skel, se kortbilag 3. Bebyggelsens placering skal ligge med hovedretning langs eller vinkelret på den tilstødende vej. Uden for de stationsnære områder må bygninger til kontorerhverv ikke overstige 1.500 m2 etageareal for den enkelte bygning. 6. 3 Bygninger må opføres i op til 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 12 meter, over et af bygningsmyndigheden fastlagt niveauplan. Der kan tillades, at enkelte dele af en bygning opføres i større højde, hvis særlige hensyn til virksomhedens drift nødvendiggør det. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7. 1 Facader skal fremstå i nuancer af hvid, grå eller sort samt brune og beige nuancer. Mindre dele af facaderne må også fremstå i kraftige farver (signalfarver). Bygninger med beliggenhed langs Københavnsvej skal orientere sig mod Københavnsvej, uden dog at have adgang til vejen. 7. 2
Bestemmelser Tagbeklædning og anlæg til indvinding af solenergi må ikke være reflekterende. Anlæg til indvinding af solenergi må placeres på både facader og tage. Anlæg på facader må dog kun installeres, hvis ikke de er til gene for omgivelserne - herunder trafikanter på Holbækmotorvejen og Københavnsvej. Tage må udnyttes til tekniske installationer, som er nødvendige for bygningens drift eksempelvis udluftningsanlæg. Langebjerg har en flot beplantning langs vej Tekniske installationer - undtagen anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå i farver, som integrerer dem harmonisk i tage og facader. Tekniske installationer på tage skal eksempelvis være sorte, grå eller mørkegrønne og skal samordnes og afskærmes. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. 8 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN 8. 1 Til al bebyggelse skal der anlægges udendørs opholdsarealer. Opholdsarealer kan også etableres på tage. Af hensyn til nedsivning af regnvand ved især massive regnskyl, bør der på store parkeringsarealer sikres belægningstype hvor vandet kan trænge igennem. Da området er udlagt som et område med særlige drikkevandsinteresser, skal grundvandet sikres beskyttet mod forurening. 8. 2 Terræn må ikke reguleres nærmere skel eller deklarati-
Diagrammet viser plantebælternes bredde. 25 onslinjer end 1 meter. Deklarationslinjer er vist på kortbilag 1. Bortfalder en deklarationslinje efter lokalplanens vedtagelse, ophører forbuddet mod terrænregulering i forhold til den pågældende deklarationslinje. Terrænregulering langs skel kan med fordel optages i beplantningsbæltet, jf. 8.3. Formes terrænet med en stejler hældning end 1:3, er der tale om en teknisk skråning eller en støttemur. Tekniske skråninger og støttemure skal være befæstede for at undgå udskridning. De må ikke være højere end 3 meter, og eventuelle forskydninger skal placeres med en indbyrdes afstand, som sikrer, at hældningen sammenlagt ikke overstiger 45 grader. Bestemmelser om regulering af terræn gælder både for bebyggede og ubebyggede dele af grundene. 8. 3 Samtlige beplantningsbælter beregnes fra de til enhver tid værende vejskel. Samtlige beplantningsbælter skal bestå af lave løvfældende buske, som klippes i en højde af maksimal 1,2 meter. Se plantsammensætningerne på side 32 og 33. Langs begge sider af Københavnsvej skal bestå af eg med en indbyrdes afstand på 20 25 meter. Træerne skal stå i beplantningsbælter. Træerne må kun med Byrådets tilladelse fjernes, skæres tilbage, topkappes eller stynes. Beplantningsbæltet langs den sydlige side af Københavnsvej, skal være hhv 12 meter og 6 meter bredt, se diragrammet på siden. Underplantningen skal på Københavnsvejs nordliges strækning være hhv 3 meter og 5 meter bred, se Beplantingsbæltet langs Københavnsvej skal være lavere buske som man kan se ind over og ind på virksomheden eller højere buske. Der skal plantes overstandere langs vejen. Trådhegn langs skel, skal hvis muligt placeres på indersiden af beplantningsbæltet så det er delvist skjult set fra Københavnsvej
Bestemmelser diagrammet på side 25. Langs Holbækmotorvejen udlægges areal til et beplantningsbælte i en bredde på 8 meter. Se diagrammet på side 25. Langs vejene Vestre Hedevej, Østre Hedevej skal beplantningsbæltet bestå af sargentæble og være 6 meter bredt. Langs Marbjergvej og langs Lykkegårdsvej skal beplantningsbæltet bestå af sargentæble og være 4 meter bredt med overstandere af højtstammede lindetræer. Langs Langebjerg og Langebjergvænget skal beplantningen bestå af et lavt beplantningsbælte af sargentæble i 2 meters bredde samt overstandere af Lindetræer på hver side af vejen. Langs lokalplanens østlige afgrænsning er der udlagt et beplantningsbælte på 6 meter. Beplantningen langs den eksisterende del af Langebjerg fremstår frodig og ensartet, med en bund af sargentæble og overstandere af Lind. De højtstammede træer må ikke fjernes og må på intet tidspunkt skæres tilbage, topkappes eller stynes. Der skal løbende foretages vedligeholdelse af beplantningen. Der skal etableres beplantning mellem de markede grunde som vist på kortbilag 3, se planteliste side 32 og 33. 8. 4 Der skal på den enkelte ejendom sikres plads til renovation. Oplag og renovation skal holdes i bygninger eller indenfor dertil indrettede gårdarealer med tæt hegn. 8.5 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles ubebyggede arealer. Der kan i området i øvrigt anlægges parkeringsplads til lastbiler.
8.6 Der skal med et trådhegn sikres mod adgang til de overordnede veje, Københavnsvej, Marbjergvej, Vestre Hedevej og Østre Hedevej. Hegnet skal placeres i den kant af beplantningsbæltet som vender bort fra vej eller skjult i beplantningsbæltet. 8.7 Der må ikke opsættes skiltning uden kommunens tilladelse. Kommunen skal godkende skiltningen med hensyn til størrelse, placering og farvevalg. Skiltning må kun ske med et fritstående skilt eller pylon pr. ejendom og øvrige skiltning må kun omfatte facadeskiltning. Der vil normalt kunne tillades facadeskiltning på erhvervsbygninger med et areal på maksimalt 9 m2 pr. facade. Større facadeskiltning vil kun kunne tillades, hvis kommunen vurderer, at skiltningen mht. størrelse, placering, udseende og udstrækning er tilpasset bygningens arkitektur og proportioner. Skiltene må ikke få karakter af facadebeklædning. Facadeskiltning for flere virksomheder i samme bygning skal samordnes mht. placering, størrelse og udstrækning, så der opnås en god helhedsvirkning. Der må ikke skiltes på tage. Der må opsættes et fritstående skilt pr ejendom (parcel). Det fritstående skilt skal udføres som pylon eller galgeskilt og skal placeres i tilknytning til ejendommens indkørsel. Pyloner må maksimalt være 5 meter højt og højden skal være mindst 2 gange bredden. Galgeskilte må maksimalt udføres med en højde på max. 1,4 meter og med en skilteflade på max. 0,7 m2. Fritstående skilte må ikke placeres i beplatningsbælte og må ikke overskride evt. vej- 27 Hegn skal placeres på indersiden af beplantningen eller skjult i beplantningen
Såfremt byrådet fastsætter krav om etablering af grundejerforening, skal samtlige grundejere indenfor det pågæl- Bestemmelser byggelinier. Fritstående skiltning på ejendomme med flere virksomheder skal samordnes på ét skilt. Hvis der til større ejendomme er flere indkørsler, så kan kommunen evt. tillade et fritstående skilt pr. indkørsel. Lysskilte med indbygget armatur skal udformes sådan, at der kun er lys i bogstaver eller logo. Udvendigt belyste skilte med spot eller lignende kan ikke tillades. Flagstænger, bannere, billboards, rulleskilte eller lignende skiltning og reklamering skal samles på den enkelte matrikel. 8.8 Området kan kun anvendes til boligformål, hvis anvendelsen med støjafskærmning er sikret mod støjgener. Støjskærm skal omgives med skærmende beplantning. 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BEBYG- GELSE Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer være anlagt. Arealerne skal seneste være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal ligeledes være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandanlæg. 10 GRUNDEJERFORENINGEN Byrådet kan for de enkelte områder eller dele af områder nærmere fastsætte krav om etablering af grundejerforening til varetagelse af fællesopgaver.
29 dende område tilsluttes grundejerforeningen. Foreningens vedtagelser skal godkendes af byrådet. Samtlige grundejere indenfor et området med en eksisterende grundejerforening, skal tilsluttes denne. 11 AFLYSNING AF LOKALPLAN Lokalplan nr. 186, 187, 234 samt en mindre del af lp 329 aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som nævnt i 2. Der findes ingen tilstandsservitutter for matrikler inden for lokalplanområdet, som bortfalder i henhold til planlovens 15, stk. 2, nr. 16. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem. dk.
Bestemmelser
31 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget til offentlig fremlæggelse Roskilde Byråd den 26. september 2012 Joy Mogensen Borgmester / Henrik Kolind Kommunaldirektør Ved endelig vedtagelse benyttes nedenstående standardformulering: I henhold til 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd den dato/ måned 200x Joy Mogensen Borgmester
A Den nordlige side af Københavnsvej - 3 m bred plantning 3 m B Langs den sydlige side af Københavnsvej samt den syd-østlige grænse mod øst 1 m Symbol Antal Art 7 Rosa Carolina 7 Rosa moyesii 6 Rosa virginiana Arterne blandes 6 m vejskel 0,5 m 7 Crataegus crus-gallii 3 Crataegus monogyna Arterne blandes Rækkeafstand: 1 meter Planteafstand i rækken: 1 meter D Langs skel mod eksisterende sti, S1 og S2 0,75 m C Skel mod sti Symbol Antal Art 7 Rosa Carolina 7 Rosa moyesii 6 Rosa virginiana Arterne blandes 14 Crataegus crus-gallii 6 Crataegus monogyna Arterne blandes Afstand fra skel til 1. række: 0,50 meter Afstand fra 1. til 2. række: 0,75 meter Planteafstand i rækken: 1,00 meter Langs Langebjerg, Langebjergvænget, Marbjergvej, Gammel Marbjergvej og Lykkegårdsvej skal beplantningen bestå af en 2 m bred beplantning af Malus sargentii med overstandere af Tilia europaea Pallida. Langs Vestre Hedevej og Østre Hedevej skal beplantningen bestå af Malus sargentii og eventuelt med overstandere af Tilia europea Pallida. Symbol Antal Art 50% Ligustrum regelianum 50% Euonymus europaeus 25% Crataegus intricata 25% Crataegus monogyna 25% Prunus padus 25% Ligusrtum regelianum 25% Prunus avium 25% Quercus petrea 25% Fraxinus excelsior 25% Acer campestre 25% Crataegus intricata 25% Crataegus monogyna 25% Prunus mahaleb 25% Malus sargentii 50% Rosa moyesii Nevada 50% Malus sargentii Ammetræ: Alnus glutinosa Afstand mellem planter og mellem planterækker er overalt 1 meter. NB: planteplanen er endnu ikke færdigudviklet.
Planteliste 33 E Langs skel mod Holbækmotorvejen samt østlige skel - 8 m bred plantning 8 m Symbol Antal Art 10 Malus Sargentii 10 Rosa canina 10 Rosa moyesii 10 Rosa virginiana Arterne blandes vejskel 15 Crataegus crus-gallii 10 Prunus serotina 10 Prunus avium 5 Crataegus oxuantha Arterne blandes Rækkeafstand: 1 meter Planteafstand i rækken: 1 meter F Langs tilkørselsrampe til Holbækmotorvejen - 5 m bred plantning 5 m Symbol Antal Art 7 Rosa Carolina 7 Rosa moyesii 6 Rosa virginiana Arterne blandes 20 Crataegus crus-gallii 10 Crataegus monogyna Arterne blandes vejskel Rækkeafstand: 1 meter Planteafstand i rækken: 1 meter s1 D F E A B D C s2 D A B C C C A B C C A B E C
Kortbilag 1 Eksisterende forhold Lokalplangrænse Delområdegrænse Terrænkurver
35
Kortbilag 2 Matrikelkort Lokalplangrænse Matrikelskel Matrikelnummer Deklarationsbælte 4f
37 57g 57h 57i 57k 57s 57n 57r 57q 57o 57p Nymarken, Himmelev Vindinge Lillevang 500 m 7000r 95g 1d 1h 1l 1a 1k 1i 1g 1c 1e 1b 2a 1f 3 4c 4f 4b 4d 4e 6c 6d 6a 6e 6f 25c 25h 25d 25b 25g 25k 25e 25a 25i 26b 9 11 23b 23a 22a 22c 7b 98a 60a 63a 63b 60c 61a 61c 61b 62a 62b 57t 56b 56c 55d 55a 56d 53d 126 7000q 7000ø 7000o 7000s 87e 87d 87f 95c 54 87c 87a 87h 95f 7000u 60f 60 57b 57c 57d 57f 57l 7000l 7000k 102e 102b 117a 7000p 7000ac 66c 85d 66d 15a 15c 13c 15b 19 94b 13a 000o d 97b 95 7000v 63c 52a 52d 52e 52c 125 7000c 90 68c 13a 110b 66a 85b 85c 85a 67 7000z 7000q 7000x 60e 7000e 000h 10d 110h 110i 110c 0k 7000ae 12n 12m 12d 12a 12e 12t 12h 12g 81 127 123dy 98b 7000a Nord Politisk behandling
Kortbilag 3 Fremtidige Lokalplangrænse Delområdegrænser Vejudlæg Sti Bygningsregulerende linie, målt fra vejskel s1 8 m. Bolig til institutionsformål
Politisk behandling 39 Nord Marbjergvej s1 2 7 m. 7 m. 1 5 m. jerg Langeb 5 m. 7 m. 7 m. 7 m. 7 m.. 7m 12 m.. 12 m. 5 m. 7 m. 7m 8 m. j avnsve Københ rbjergvej Gammel Ma 20 m. j årdsve Lykkeg 8 m. 12 m. V1 8 m. 3 s2 8 m. Vestre Hedevej 500 meter 12 m. 8 m. Østre ej Hedev 20 m.
Plan og Udvikling Postboks 100 Rådhusbuen 1 4000 Roskilde 4631 3508 planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Svogerslev Roskilde Lokalplan 588 Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup