Lokalplan nr. 1041 Klokkelyngen i Aars Ved Gislumvej og Stenildvadvej, Aars April 2015
5 5 5 5 5 5 6 7 REDEGØRELSE Baggrund for lokalplanlægningen Indledning Lokalplanens område Eksisterende forhold Lokalplanområdets omgivelser Terræn Den omkringliggende arkitektur INDHOLD 8 8 8 9 9 9 Lokalplanens indhold Lokalplanens formål og områdets anvendelse Beskrivelser af delområderne Arkitektur og bebyggelse Ubebyggede arealer Vej-, sti- og parkeringsforhold 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 12 12 12 Andre myndigheder og anden planlægning Kommuneplanen Eksisterende lokalplan Udviklingsplan for Aars Skovbyggelinje El-, Vand og varmeforsyning Spildevandsplan Miljøforhold Landbrugsloven Zoneforhold Trafikforsyning og vejlovgivning Museumsloven Naturbeskyttelsesloven Lov om miljøvurdering af planer og programmer Tinglyste deklarationer 13 13 13 13 14 14 14 15 16 16 16 17 17 17 18 18 BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål 2 Lokalplanens område og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 6 Tekniske anlæg 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens udseende og bevaring 9 Ubebyggede arealer 10 Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 11 Andre myndigheder, tilladelser og dispensationer 12 Ophævelse af lokalplan og servitutter 13 Grundejerforening 14 Lokalplanens retsvirkninger 15 Vedtagelsespåtegning 19 19 20 21 22 23 24 25 26 KORTBILAG 1. Matrikelkort med lokalplanområdet 2. Lokalplanområdet opdelt i tre delområder 3. Arealbindinger 4. Højdemodel 5. Tværsnitsprofil 1 6. Tværsnitsprofil 2 7. Bebyggelseshøjden set fra Gyvellunden 8. Bebyggelseshøjden set fra Stenildhøjvej 2
LÆSEVEJLEDNING TIL LOKALPLANEN På de følgende to sider beskrives processen for lokalplanens udarbejdelse og retsvirkninger. Lokalplanen indledes med en redegørelse, der beskriver baggrunden og formålet med lokalplanlægningen. Derefter følger en beskrivelse af lokalplanens forhold til kommuneplanen og den øvrige planlægning for området. Endelig følger lokalplanens bestemmelser og sidst kortbilag. Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, der fastlægger de fremtidige fysiske forhold inden for lokalplanens område. En lokalplan kan f.eks. indeholde bestemmelser om, hvad et område skal anvendes til, hvordan vej- og stisystem skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres og udformes, hvor meget der må bygges, hvordan friarealerne skal disponeres og en lang række andre forhold. Lokalplanen kan være mere eller mindre detaljeret. Hvorfor udarbejdes en lokalplan? I Lov om planlægning er det bestemt, at der skal udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanenes virkeliggørelse, og når man ønsker at gennemføre større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten er, at disse dispositioner får en hensigtsmæssig udformning og sammenhæng med anden planlægning og eksisterende bebyggelse. Det er en forudsætning at lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen og til tider udarbejdes der samtidig med lokalplanen et tillæg til kommuneplanen. Er det tilfældet vil det fremgå i lokalplanen. LÆSEVEJLEDNING MULIGHEDER VED LOKALPLANET Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget er fremlagt som forslag for offentligheden i 8 uger i tidsrummet fra den 6. maj 2015 til og med den 1. juli 2015. I den periode har borgerne mulighed for at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer Byrådet i hvilken udstrækning, man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan planen vedtages endeligt. Lov om miljøvurdering af planer og programmer Byrådet i Vesthimmerlands Kommune har efter screening af lokalplanforslaget vurderet, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes. Afgørelsen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet senest den 3. juni 2015. Se vejledning hertil under afsnittet muligheder ved endelig vedtagelse af lokalplanen. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må ejendommene ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder således efter 17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændringer i anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at komme med indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, hvis der ikke samtidig kræves en ændring af kommuneplanen, og hvis udnyttelsen ikke er lokalplanpligtig, og der ikke er nedlagt veto mod lokalplanforslaget af andre myndigheder. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal behandles efter Lov om planlægning. Bl.a. skal borgerne kunne tage stilling til lokalplanen og komme med indsigelser og ændringsforslag. Efter indsigelsesfristens udløb skal Byrådet tage endelig stilling til forslaget, herunder eventuelle indsigelser og ændringsforslag fra borgere og myndigheder. Disse kan medføre ændringer i forslaget. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i dagspressen, og herefter er lokalplanen bindende for grundejere inden for området. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentlig bekendtgjort, dog højest 1 år efter forslagets offentliggørelse. MULIGHEDER VED ENDELIG VEDTAGELSE AF LO- KALPLANEN Klageadgang Når en lokalplan og en evt. tilhørende miljørapport er endeligt vedtaget, kan du klage til Natur- og Miljøklagenævnet, hvis du mener, at der er truffet beslutnin- 3
ger i strid med lovgivningen. Det betyder, at du kan klage over retlige spørgsmål. Retlige spørgsmål er bl.a.: Om planen er tilvejebragt i overensstemmelse med Planlovens procedureregler om borgerinddragelse. - Om der er uoverensstemmelser mellem lokalplan og kommuneplan. - Om Planloven og kommuneplanen er fortolket korrekt. - Om et byggeprojekt er lokalplanpligtigt. - Om almindelige forvaltningsretlige regler vedr. habilitet, partshøring, og ligebehandling m.m. er fulgt. - Om kommunens afgørelse af, om lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering af planen er korrekt. Klager over en afgørelse har normalt ikke opsættende virkning. En udnyttelse sker på eget ansvar, da Naturog Miljøklagenævnet kan ændre afgørelsen. Hvordan kan du klage? Du skal sende klagen til Natur- og Miljøklagenævnet via Klageportalen, som du fi nder på www.borger.dk eller www.virk.dk søg efter Klageportal. Hvornår kan du klage? Du kan klage inden 4 uger fra den dag, hvor du har modtaget afgørelsen. Hvis afgørelsen er offentliggjort regnes klagefristen fra offentliggørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag. Hvis afgørelsen ikke er offentliggjort, regnes fristen fra den dag, hvor klager er blevet bekendt med afgørelsen. Hvilken betydning har det, at du klager? Klager over for eksempel vedtagelse af lokalplaner og kommuneplantillæg, tilladelser/afslag/dispensationer i henhold til en lokalplan, screening for VVM og miljøvurdering, VVM-redegørelser, miljøvurderinger. har normalt ikke opsættende virkning, men udnyttelsen af afgørelsen sker på eget ansvar, da nævnet kan ændre afgørelsen. LÆSEVEJLEDNING Hvad koster det at klage? Det koster 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet opkræver gebyret via Klageportalen. Det koster ikke noget at klage over afgørelser vedr. ekspropriation og aktindsigt. Gebyret betales tilbage, hvis du får helt eller delvist medhold i din klage, hvis klagen bliver afvist, fordi klagefristen er overskredet, hvis du ikke er klageberettiget eller hvis Natur- og Miljøklagenævnet ikke har kompetence til at behandle klagen. Kan du lægge sag an? Du kan indbringe Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse for domstolene. En sådan retssag skal være anlagt inden 6 måneder efter, at nævnets afgørelse er meddelt eller offentliggjort. Uanset om der anlægges retssag er man forpligtet til at rette sig efter nævnets afgørelse, indtil domstolen måtte bestemme an Lokalplanens varige retsvirkninger Efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan må ejendomme inden for lokalplanens område ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller anvendes efter planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres efter en ny lokalplan. Efter 47 i Lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når det er af væsentlig betydning for lokalplanens virkeliggørelse. Private tilstandsservitutter der beskrives i lokalplanen, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges (bortfalder) af planen. 4
BAGGRUND FOR LOKALPLANLÆGNINGEN Indledning Lokalplanen tilvejebringes på baggrund af et ønske fra ejeren af lokalplanområdet Aars boligforening om, at der i nær fremtid skal være mulighed for at opføre boliger. For at kunne realisere boligforeningens ønsker, er en lokalplan nødvendig, idet det omhandler et større byggeri. REDEGØRELSE I det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet er der etableret et pit-stop som en facilitet i forbindelse med Himmerlandsstien. Ønsket om opførelse af boliger skal ses i sammenhæng med, at Vesthimmerlands Kommunes prognose viser, at befolkningen i Aars stiger med ca. 1800 i perioden fra 2010-2025, hvorfor der er behov for Temakort mere end 600 ekstra boliger frem Natur og bevægelse til 2025, jf. udviklingplanen for Aars fra 2011. Herudover har Vesthimmerlands Kommune også en vision om at sikre et varieret boligudbud med forskellige boligtyper, ejerforhold og størrelser. Med lokalplanen imødekommes nogle af de ønsker Vesthimmerlands Kommune har i forhold til boligudviklingen i Aars, hvor lokalplanområdet vil kunne tilbyde forskellige typer og størrelser boliger. Lokalplanens område 24 Lokalplanområdet er ca. 24.900 m 2 og er beliggende i udkanten af Aars by. Området grænser op til Gl. Gislumvej mod nord, Stenildvadvej SIGNATURFORKLARING mod syd, Himmerlandsstien mod vest og Gislumvej mod Eksisterende sti øst. Forslag til nord-syd gående cykelmotorveje (delvist eksisterende) Pit-stop etableret i forbindelse med Himmerlandsstien Golfbane Faciliteten nedtages af Vesthimmerlands Kommune og vil blive genetableret andet sted udenfor lokalplanområdet. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet er omfattet af en klimaring, jf. Udviklingsplan for Aars, som har til formål at arealer nord for Tingvej sikre grønne forbindelser i og omkring Aars. Aars Rundt 2 Aars Skov 5 Sikre kobling mellem Aars Anlæg og 4 Aars Grøft fritlægges Halkær Ådal 3 Forslag til forbering af Hvalpsundstiens forbindelse til bymidten Lokalplanområdet omfatter matrikelnr. 1cz, Stenildvad Gde. Forslag til sammenhængende hovedstinet Klimaring Rundt om Aars Golfbane Lokalplanens afgrænsning fremgår af kortbilag Særligt naturområde nr. 1. Beskyttet natur Skov Skovrejsningsområde 1 Klimapark Målestok 1:30.000 300 m 500 m 1000 m Klimaringen (markeret med grønne pile), udviklingsplanen for Aars 2011 s. 24. Lokalplanområdet set fra nord. Eksisterende forhold Lokalplanområdet er et grønt græsareal, der anvendes til afgræsning. For at imødekomme klimaringens formål vil lokalplanområdet blive begrønnet. Dette kan eksempelvis være ved etablering af grøn beplantning, rekreativt område eller begrønne elementer i form af grøn parkeringsplads, så den 5
grønne struktur fortsat fastholdes i nogen grad. Lokalplanområdet er mod nord og vest omgivet af et nyere boligkvarter fra 2000 erne. Mod sydvest er et nyt boligkvarter, Gyvellunden, under opførelse. Det er kun en mindre del af Gyvellunden, der er udbygget indtil nu. Boligerne omkring lokalplanområdet er fritliggende enfamiliehuse, som er opført i 1-1,5 etager. Enfamiliehusene ligger åbent og frit. Mod øst, på den anden side af Gislumvej, er der fritliggende parcelhuse fra 1980 erne. Parcelhusene ligger tæt samlet i store klynger, og området har en mere lukket karakter. REDEGØRELSE I retningen mod nordvest fra lokalplanområdet er der bygget forholdsvis tæt i form af rækkehuse og dobbelthuse. Den omkringliggende bebyggelse tilbyder i nogen grad et varieret boligudbud både i form af åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Med lokalplanen videreføres det varierede boligudbud, hvor der i lokalplanområdet åbnes mulighed for både at opføre åben-lav og tæt-lav bebyggelse i form af etageboliger, rækkehuse, dobbelthuse og fritliggende enfamiliehuse. Lokalplanområdet grænser op til Himmerlandsstien mod vest. Himmerlandsstien er en natursti, som er anlagt på den gamle jernbanestrækning gående fra Løgstør til Viborg. Nord for lokalplanrområdet er Hærvejsruten gående. Hærvejsruten følger Gislumvej mod syd. Terræn Terrænet i lokalplanområdet er faldende mod sydøst. Terrænforholdene er markante for de omkringliggende omgivelser, som ses af kortet øverst til højre. Af kortbilag 5 og 6 ses terrænforholdene i form af tværsnit foretaget langs med Stenildhøjvej og tværs gennem Gyvellunden. Tværsnittene har til formål at vise, hvordan terrænforholdene er i og omkring lokalplanområdet. Af kortbilag 7 og 8 ses hvordan den maksimale bebyggelseshøjde på op til 10 m opleves fra hhv. Gyvellunden og Stenildhøjvej. Ved hjælp af disse fire kortbilag er det muligt at danne sig et indtryk af bebyggelseshøjder og terræn. Højdemodel for lokalplanområde og omgivelser. Himmerlandsstien ligger væsentlig højere end selve lokalplanområdet. Højdeforskellen mellem Himmerlandsstien og lokalplanområdet er på ca. 3 m. Terrænforholdene langs med Stenildhøjvej har en kontinuerlig stigning gående fra ca. 28 m til 42 m. Altså en stigning på ca. 14 m. Den nærmeste bolig på Stenildhøjvej ligger i omtrent samme niveau som Himmerlandsstien. De øvrige boliger på Stenildhøjvej ligger højere og har i dag udsyn ud over lokalplanområdet. Terrænforholdene for området Gyvellunden stiger kontinuerligt fra ca. 26 m til 38 m. Lokalplanen giver mulighed for at opføre boliger op imod Himmerlandsstien, der må være op til 10 m høje og falder til 8,5 m mod sydøst. Lokalplanområdet er lavt beliggende sammenlignet med de omkringliggende boliger, hvilket betyder, at boligerne i lokalplanområdet vil komme til at ligge i omtrent samme niveau eller lavere end de nærmeste boliger dvs. Stenildhøjvej nr. 64 og nr. 68. Forskellen vil være ca. 2,5 m højere end boligen på Stenildhøjvej 68 og ca. 14 m lavere end boligen på Stenildhøjvej 64. 6
REDEGØRELSE Omgivelserne omkring lokalplanområdet Den omkringliggende arkitektur Bebyggelsen ved Gyvellunden og Stenildhøjvej er karakteristisk for 00 ernes parcelhusbyggeri, hvor det enkelte hus repræsenterer sin egen arkitektur, og hvor det kuperede terræn typisk bruges til at løfte huset op. Stenildhøjvej og Gyvellunden fremstår derfor ikke som en samlet bebyggelse, hvor form og materialer er gennemgående. De fleste enfamiliehuse er opført i blank mursten eller med pudsede facader. Få enfamiliehuse er opført i træ. Farvevalget er ikke entydigt, men de fleste boliger fremstår dæmpet både i lyse og mørke farver. Enfamiliehusene omkring lokalplanområdet har ikke et entydigt arkitektonisk udtryk. Nogle af boligerne har et særpræget udtryk, eksempelvis opførelse af vinkelbygning med hældningstag samt bolig med flad tagkonstruktion, som vist af nedenstående billeder. Enfamiliehus med vinkelbygning. Stenildhøjvej 68, Aars. Enfamiliehus med flad tagkonstruktion. Gyvellunden 14, Aars. 7
LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanens formål og områdets anvendelse Lokalplanen udarbejdes med det formål at fastsætte bestemmelser for områdets anvendelse til et boligområde. Lokalplanen åbner mulighed for at opføre åben-lav og tæt-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse, etageboliger, rækkehuse og dobbelthuse. Ved at have forskellige bebyggelsestyper tilføres større alsidighed i lokalplanområdet, idet det henvender sig til en bredere målgruppe. Aars boligforening ønsker at opføre mellem 45-60 boliger i lokalplanområdet. Lokalplanen indeholder dog ikke bestemmelser om et bestemt antal boliger. Beskrivelse af delområderne Lokalplanområdet skråner mod sydøst og for at udnytte det faldende terræn opdeles lokalplanområdet i tre delområder A, B og C, som vist på kortbilag nr. 2. Delområderne får tildelt følgende muligheder: Antal af etager Delområde A Op til 10 m Op til 3 55 Delområde B Op til 8,5 m Op til 2 45 Delområde C Op til 8,5 m Op til 2 30 Bebyggelseshøjde Bebyggelsesprocent Opdelingen i delområder og fastsættelse af bebyggelseshøjde og antallet af etager, er med til at sikre, at der ikke skabes en mur-barriere ud imod Gislumvej, da bebyggelsen falder i takt med terrænet. På den måde kommer lokalplanområdet til at fremtræde åbent og indbydende set fra Gislumvej. Herudover giver det også et muligt udsyn mod sydøst for beboerne i området. Delområderne har fået tildelt hver sin bebyggelsesprocent, som falder i takt med terrænforholdene i lokalplanområdet. Idet lokalplanområdet er lavt beliggende er der ønske om at bygge højere imod Himmerlandstien, hvorfor bebyggelsestætheden vil være større i delområde A. Herefter falder bebyggelsensprocenten for delområde B og C mod sydøst. REDEGØRELSE Herudover er det tiltænkt, at lokalplanområdet skal begrønnes for at imødekomme formålet med klimaringen. Lokalplanområdet kan gøres grønt ved eksempelvis etablering af grøn beplantning, rekreativt område, opføre grønne anlæg herunder parkeringsplads m.m. Delområde A Delområde A er ca. 9100 m 2. Inden for delområde A gives der mulighed for at opføre bebyggelse i flere etager i form af rækkehuse og/ eller etageboliger. Den 3. etage kan udnyttes som tagterrasse, som bolig kombineret med tagterrasse eller som bolig. Herudover vil taget på carport eller garage kunne udnyttes til tagterrasse. Tagterrassen skal disponeres på en måde, så der opstår mindst mulig indkig til den nærmeste bolig. Bebyggelsen vil være den højeste i lokalplanområdet. Bebyggelseshøjden i delområdet afviger standardbebyggelseshøjden på ca. 8,5 m for de omkringliggende boliger. Lokalplanområdet er lavere beliggende set i forhold til Himmerlandsstien, hvorfor bebyggelsen vil være i næsten samme højde som den nærmeste bebyggelse omkring området. Bebyggelsen i dette delområde vil ligge ca. 2,5 m højere end nærmeste bebyggelse omkring området, Stenildhøjvej nr. 68. For at sikre at der ikke skabes en mur-barriere skal bebyggelsen i alle delområder placeres på en måde så der skabes udsigtskorridorer fra området vest for lokalplanområdet. Inden for delområde A må bebyggelsesprocenten ikke overstige 55. Delområde B Delområdet er ca. 6400 m 2. Indenfor delområdet må der opføres rækkehuse, etageboliger eller dobbelthuse. Der må opføres tagterrasse i forbindelse med boligen. Tagterrassen skal disponeres på en måde, så der opstår mindst mulig indkig til den nærmeste bolig. Den 2. etage kan udnyttes som tagterrasse, som bolig kombineret med tagterrasse eller som bolig. Herudover må taget på carport eller garage udnyttes til tagterrasse. Bebyggelsesprocenten indenfor delområdet må ikke overstige 45. 8
Delområde C Delområdet er ca. 9500 m 2. Der må opføres fritliggende enfamiliehuse, der maksimalt må være 8,5 m i højden og det maksimale antal etager må ikke overstige to etager. Den 2. etage kan udnyttes som tagterrasse, som bolig kombineret med tagterrasse eller som bolig. Tagterrassen skal disponeres på en måde, så der opstår mindst mulig indkig til den nærmeste bolig. Bebyggelsesprocenten inden for delområdet må ikke overstige 30. Arkitektur og bebyggelse Indenfor det enkelte delområde skal bebyggelsen være ensartet i form og materialer. For at opnå variation i området skal de tre delområder have hvert sit arkitektoniske udtryk. Dog skal enten en form eller et materialevalg være gennemgående for alle tre delområder. Herved opnås en identitet for det samlede område og der opstår et kvarter. Der ikke er nogen speciel arkitektonisk fremtræden for de omkringliggende boliger, der gør, at lokalplanområdet skal have et specielt udtryk. Bebyggelsen kan udføres både med flade tage og med hældningstage i alle delområder. Fladt tag muliggør tagterrasse. Det er også muligt at kombinere fladt tag med hældningstag for at give mulighed for delvis tagterrasse. Det er muligt at integrere solcelleanlæg i tagfladen eller i bygningsfacaden, så længe anlægget fremstår som en samlet enhed og ikke virker skæmmende for omgivelserne. Den bagvedliggende tanke med solcelleenergi er at fremtidssikre byggeriet og være med til at bidrage til at tænke energi- og miljøvenligt byggeri på en funktionel måde. Ubebyggede arealer Grønne fællesarealer Inden for lokalplanområdet åbnes mulighed for at etablere rekreative arealer til fælles benyttelse for områdets beboere, så længe det ikke placeres over jordforureningen, som vist på bilag 3. Det er muligt at etablere et fællesareal i form af boldbane o. lign. over jordforureningen, REDEGØRELSE såfremt det asfalteres. Herudover skal der opføres en legeplads på minimum 100 m 2. Tekniske anlæg Inden for lokalplanområdet må opføres et selvstændigt solcelle- og/eller solfangeranlæg på en måde, så det ikke virker generende eller skæmmende for omgivelserne. Dette sikres ved at afskærme anlægget med levende hegn. Solcelle- og/eller solfangeranlægget skal fremstå som en samlet enhed. Der kan etableres akkumuleringstanke, der bl.a. kan forsynes fra solfanger og jordvarme. Akkumuleringstankene skal lægges ned i jorden eller under boligerne, således de ikke er synlige for omgivelserne. Herudover er det muligt at opsamle overfladevand i en underjordisk tank til brug i eksempelvis boligens toiletter. Herudover er det muligt at anlægge et regnvands/forsinkelsesbassin, som kan aftage de enkelte boligers regnvand/overfladevand. Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanområdet skal trafikforsynes fra nord. Politiet skal meddele samtykke til placering af overkørsler i henhold til færdselslovens 92 og 100. Inden for lokalplanområdet skal der etableres veje, således alle grunde får vejadgang. Veje skal have en bredde på minimum 7 m for at gøre det muligt at parkere på vejen og samtidig kunne komme forbi som bilist uden store udfordringer. Herudover er det muligt at etablere stier i lokalplanområdet. Der skal etableres parkeringsplads foran hver bolig, dvs. der skal minimum være 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Herudover skal der etableres en parkeringsplads med minimum 10 parkeringspladser til benyttelse for lokalplanområdets beboere og gæster, dvs. de minimum 10 parkeringspladser bliver udover de 1,5 parkeringsplads pr. bolig. 9
ANDRE MYNDIGHEDER OG ANDEN PLAN- LÆGNING Kommuneplanen Lokalplanområdet er omfattet af lokalplanramme 1.B.13 Aars. Der er ikke overensstemmelse mellem nærværende lokalplan og kommuneplanramme. For at sikre overensstemmelse mellem lokalplanens afgrænsning og anvendelsesmuligheder og kommuneplanens lokalplanrammer er der tilvejebragt tillæg nr. KP09-1-044 til kommuneplan. Med kommuneplantillægget ændres flere forhold, der har betydning for gennemførelsen af nærværende lokalplan. Lokalplanrammens afgrænsning ændres, og den maksimale bebyggelseshøjde ændres fra 8,5 m til 10 m. Antallet af etager ændres fra 1 etage med udnyttelig tagetage til 3 etager. Herudover ændres bebyggelsesprocenten fra 45 % til 55 %. Områdets nuværende zonestatus er landzone. Ved nærværende lokalplan vil arealet ændre zonestatus til byzone. Eksisterende lokalplan Lokalplanområdet er delvist omfattet af lokalplan nr. 1-77, nyt boligområde ved Stenildvadvej i Aars. Med vedtagelse af denne lokalplan aflyses lokalplan nr. 1-77 for det område, der er omfattet af den nye lokalplan nr. 1041. REDEGØRELSE Udviklingsplan for Aars Vesthimmerlands Kommune har vedtaget en udviklingsplan for Aars i 2011. Vesthimmerlands Kommune har et defineret mål, om at have et varieret boligudbud. Lokalplanområdet er omgivet af fritliggende enfamilie. Lokalplanen er med til at øge diversiteten i området ved at give mulighed for at opføre boliger i forskellige typer og størrelser. Herved opnås et varieret boligudbud i området, der også stemmer overens med kommunens ønske. Skovbyggelinje En stor del af lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinje efter naturbeskyttelseslovens 17. Inden for skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse, campingvogne el. lign. Kortbilag 3 viser, hvor der kræves dispensation fra skovbyggelinjen. Kommunen ønsker, at lokalplanområdet også i fremtiden er fritaget for skovbyggelinje fra evt. fremtidig etablering af skov, for at sikre den fremtidige planlægning. Derfor indskrives i lokalplanen en bestemmelse, der henviser til Bekendtgørelsen af lov om frikommuner mv. 24 a, hvor lokalplaners område sikres friholdelse fra at blive omfattet af naturbeskyttelseslovens 17 stk. 1 (om skovbyggelinje), så længe lokalplanen er gældende. Efter vedtagelsen af lokalplanen søges Naturstyrelsen om ophævelse af skovbyggelinjen indenfor lokalplanområdet. Begrundelsen for ophævelse af skovbyggelinjen er, at der opnås en administrativ forenkling, så det ikke er nødvendigt at søge om dispensation til hver bebyggelse indenfor lokalplanområdet. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra Aars Vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet er udlagt til forsyning med fjernvarme. Der er tilslutningspligt. Lokalplan 1-77 aflyses for det område, der overlapper lokalplanområdet. Der er mulighed for at etablere jordvarme og genvex anlæg, samt opførsel af akkumuleringstanke i jorden eller under bygningerne i lokalplanområdet. Endvidere er der mulighed for at 10
etablere solfangere på tagfladen, bygningsfacaden eller terræn. I henhold til 17 i Tilslutningsbekendtgørelsen (Bekendtgørelse nr. 690 af 21-06-2011 om tilslutning m.v. til kollektive varmeforsyningsanlæg) kan der i særlige tilfælde opnås dispensation fra tilslutningspligten. Hvis der etableres solvarmeanlæg i området vil dette indgå i kommunens afgørelse. Der skal søges særskilt om dispensation ved kommunen. Ved bebyggelse, der opføres som lavenergibyggeri, skal Byrådet meddele dispensation fra til slutningspligten jf. Planlovens 19, stk. 4, og dispensationen kræver ikke naboorientering. Elforsyning Lokalplanområdet forsynes fra Energi Nord, der har forsyningspligten i området. Forsyningen af el i lokalplanområdet kan suppleres med solcelleenergi. Solcelleanlæg Da der ønskes en fremtidssikret energiøkonomisk bebyggelse åbnes der mulighed for etablering af solpaneler og solceller på husenes tage og/eller bygningsfacaden samt et selvstændigt samlet solcelleanlæg. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af en spildevandsplan. I henhold til Spildevandsplanen skal lokalplanområdet seperatkloakeres, og området skal overholde en afløbskoefficent på 0,45. Det er muligt at opsamle overfladevandet i eksempelvis akkumuleringstanke, hvorfra regn-/ overfladevandet vil kunne anvendes til eksempelvis boligens toilet eller andet. Overflade-/regnvand skal afledes til søen beliggende syd for lokalplanområdet, som er vist på kortbilag nr. 3. Hvis lokalplanområdet ikke kan overholde en afløbskoefficent på 0,45, er det muligt at etablere et regnvands/forsinkelsesbassin i lokalplanområdet. Forsinkelsesbassinet vil kunne tilføre en rekreativ værdi til lokalplanområdet, idet en sø giver liv og udgør en herlighedsværdi i lokalplanområdet. Hvis der ønskes spildevandskloakering, det vil REDEGØRELSE sige, at alt tag- og overfladevand bortledes lokalt i lokalplanområdet, skal der udarbejdes et tillæg til spildevandsplanen. Affald Det er muligt at etablere mindre anlæg til affaldshåndtering. Miljøforhold Jordforurening Der er registeret jordforurening på et lille areal inden for lokalplanområdet, som vist på kortbilag 3. Arealet er kortlagt til vidensniveau 1, dvs. der er en faktisk viden om, at der har foregået aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have forårsaget jordforureningen, jf. Jordforureningslovens 4. For arealet betyder det, at kommunen skal ansøges om tilladelse efter jordforureningslovens 8 inden der påbegyndes bygge- og anlægsarbejde og allerede ved ansøgning om udstykning. I forbindelse med ansøgningen kan kommunen stille krav om, at ansøger skal foretage nødvendige forureningsundersøgelser for at afklare om det planlagte byggeri- og anlægsarbejde er miljø- og sundhedsmæssigt farligt. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde i øvrigt konstateres ukendt forurening skal arbejdet standses og kommunen orienteres. Ejer og bruger af et areal skal, inden anvendelsen ændres til bolig, sikre sig, at de øverste 50 cm jord på ubebyggede arealer er uforurenede eller befæstede. Arealet må derfor ikke uden videre anvendes til legeplads eller et rekreativt område. Drikkevand Lokalplanområdet ligger indenfor et større område med drikkevandsinteresser, men er ikke omfattet af særlige drikkevandsinteresser. Der skal tages almindeligt hensyn til grundvandet, således det ikke forurenes. Landbrugsloven Der påhviler ikke landbrugspligt i lokalplanområdet. 11
Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i landzone og vil ved lokalplanens vedtagelse overgå til byzone. Trafikforsyning og vejlovgivning Lokalplanområdet trafikforsynes fra nord. Der kan ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdselen sikkerhed og afvikling, jf. færdselslovens 100. Kommunen skal godkende nye overkørsler, nye veje og stier m.m. jf. vejloven. Overkørsler til de enkelte grunde vil blive givet i forbindelse med byggetilladelsen. Museumsloven Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde eller jordarbejde i øvrigt fremkommer spor af fortidsminder, oldsager og lignende, skal arbejdet i følge Museumslovens 27 straks standses, og Vesthimmerlands Museum tilkaldes for besigtigelse. Arealet er forundersøgt af museet og frigivet til byggeri. Naturbeskyttelsesloven Indenfor lokalplanområdet findes ingen naturbeskyttelse. Ca. 50 meter syd for lokalplanområdet findes en 3 beskyttet sø. Søen er ikke beskyttet af søbeskyttelseslinjen på 150 meter, da den ikke har en størrelse på over 3 ha. Søen er et forsinkelsesbassin for regnvand fra Gyvellunden. Søen er dimensioneret til også at kunne modtage regn-/overfladevand fra lokalplanområdet. Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer 3 stk. 2 er der foretaget miljøscreening af nærværende lokalplan samt kommuneplantillæg. Formålet har været at afgøre, hvorvidt virkeliggørelsen af planerne vil give sandsynlige væsentlige virkninger på miljøet. I så fald skal planerne miljøvurderes. I screeningen for miljøvurdering er der lagt vægt på, at ændringerne der vil ske på baggrund af planen ikke vil medføre væsentlige negative påvirkninger på miljøet. REDEGØRELSE Vesthimmerlands Kommune har vurderet, at planen ikke forventes at få en væsentlig indvirkning på miljøet, og derfor skal der ikke foretages en miljøvurdering. Tinglyste deklarationer Ejere og bygherrer skal selv sikre sig et overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. For vejarealer gælder specifikt, at enhver, der erhvervsmæssigt udfører gravearbejder på en vej, uanset om det er en offentlig vej eller en privat fællesvej, har pligt til at forespørge i ledningsejer registret (LER) forud for gravearbejdet. Servitut om oversigt lb. nummer 11.09.1951-1442-75 Oversigtservitutten har til formål at sikre oversigt til den daværende Gislumvej tilbage i 1951. Servitutten ses ikke længere relevant, da Gl. Gislumvej ikke længere er trafikeret på samme måde som dengang. Vesthimmerlands Kommune er påtaleberettiget. Servitutten aflyses ved lokalplanens vedtagelse. Servitut om offentligt kloakanlæg lb. nummer 26.10.2011-1003065812 Offentlig kloakledning med tilhørende brønde mv. skal henligge uforstyrret. Der må ikke iværksættes noget, der kan være til hinder til eller skade arbejdet med kloakledningerne herunder eftersyn, driftsarbejde m.m. Servitutten er fortsat aktuel. Servitut om kloakledning lb. nummer 16.02.2012-1003340768 Servitutten omhandler sikring af kloakanlæg. Ledningerne skal henligge uforstyrret. Der må ikke iværksættes noget, der kan være til hinder til eller skade arbejdet med kloakledningerne herunder eftersyn, driftsarbejde m.m. Servitutten er ikke aktuel, da den ikke vedrører lokalplanområdet. 12
BESTEMMELSER Lokalplan nr. 1049 Klokkelyngen i Aars Efter lov om planlægning (lov nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: At opdele lokalplanområdet i tre delområder A, B og C, som vist på kortbilag 2. At fastlægge muligheder for opførelse af boliger. Herudover gives mulighed for at etablere rekreative arealer. At overføre lokalplanområdet fra landzone til byzone. At muliggøre opførelse af fælleshus. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. 1. Lokalplanen omfatter ejendommen med matrikelnr. 1cz, Stenildvad Gde. 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men vil ved vedtagelse af lokalplanen overgå til byzone. Lokalplanområdet opdeles i delområderne A, B og C, som vist på kortbilag 2. Områdets anvendelse Delområde A må anvendes til tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse og/eller etageboliger. I forbindelse med boligerne må der opføres garage, carporte, udhus, redskabskur el. lign. Delområde B må anvendes til tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse, dobbelthuse og/eller etageboliger. I forbindelse med boligerne må der opføres garage, carport, udhus, redskabskur el. lign. Delområde C må anvendes til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. I forbindelse med boligerne må der opføres garage, carport, udhus, redskabskur el. lign. Der må etableres rekreative fællesarealer. Der må opføres et selvstændigt solcelle- og/eller solfangeranlæg på terræn inden for lokalplanområdet. Anlægget skal fremstå samlet. 13
3.6 3.7 4 4.1 BESTEMMELSER Arealet markeret på bilag 3, som er forurenet jord må ikke anvendes til følsom anvendelse (bolig, have, legeplads og lignende). Hvis arealet bringes i anvendelse i udstykningen må det alene anvendes til formål såsom asfalteret p-plads, cykelsti, asfalteret boldbane o. lign. Området må i øvrigt anvendes til fælles opholdsarealer, vejog parkeringsarealer, legeplads, forsinkelses/regnvandsbassin, fælleshus, mindre fællesbygninger og plads til affaldssortering. Udstykning Der må ske udstykning inden for lokalplanområdet. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 Vej Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra nord som vist på kortbilag 2. Der skal etableres en vej i lokalplanområdet, så alle grunde får vejadgang. Vejudlægget skal godkendes af Vesthimmerlands Kommune. Vejen skal være minimum 7 m bred, således der er mulighed for at parkere på vejen og det samtidigt er muligt for bilister at passere. Der må etableres stiforbindelse inden for lokalplanområdet og til omgivelserne. Parkering Der skal foran hver bolig være plads til parkering. Der skal minimum etableres 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Flere boliger kan tilsammen opfylde kravet, eksempelvis ved opførelse af carport eller carage ved hver bolig tæller denne for én parkering, herudover kan to boliger deles om én parkeringsplads. Der skal etableres et fælles parkeringsareal. Parkeringsarealet skal minimum indeholde 10 parkeringspladser, udover parkeringspladserne der etableres ved hver bolig. 6 Tekniske anlæg 6.1 6.2 Ledninger, kabler mv. Elledninger, herunder vej- og parkeringspladsbelysninger må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. Belysning Belysning af veje, stier, fællesarealer og parkeringsarealer må opføres som lav parkbelysning eller lygtepæle. 14
6.3 6.4 6.5 6.6 BESTEMMELSER Tekniske anlæg Der må opføres et selvstændigt solcelle- og solfangeranlæg, såfremt det fremstår som en samlet enhed på terræn. Der må etableres akkumuleringstanke, der kan forsynes fra solfangeranlæg, jordvarme m.v. Akkumuleringstankene må ikke være synlige for omgivelserne og skal nedlægges i jorden eller under boligerne. Der må etableres et forsinkelses/regnvandsbassin. Bassinet skal udgøre en rekreativ værdi. Regnvand/overfladevand må opsamles i eksempelvis akkumuleringstanke og må anvendes i boligens toiletter m.m. Tanke skal nedlægges i jorden eller under bebyggelse. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.6 og 7.11 Hævet opholdsareal skal minimum være 2,5 m fra skel, jf. bygningsreglementet. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 Bebyggelsen i delområderne skal placeres på en måde, så der skabes udsigtskorridorer for området vest for lokalplanområdet. For delområde A gælder: Den maksimale bebyggelsesprocent for delområdet er på 55. Den maksimale bebyggelseshøjde er 10 m over terræn eller et i byggetilladelsen fastlagt niveauplan. Bebyggelsen må ikke overstige tre etager. Der må opføres tagterrasse. Tagterrassen skal disponeres på en måde, så der opstår mindst mulig indkig til den nærmeste nabo. Den 3. etage kan udnyttes som tagterrasse, som bolig kombineret med tagterrasse eller som bolig. Tage på carporte eller garager kan udnyttes som tagterrasse. For delområde B gælder: Den maksimale bebyggelsesprocent er på 45. Den maksimale bebyggelseshøjde er 8,5 m over terræn eller et i byggetilladelsen fastlagt niveauplan. Bebyggelsen må ikke overstige to etager. Der må opføres tagterrasse. Tagterrassen skal disponeres på en måde, så der opstår mindst mulig indkig til den nærmeste nabo. Den 2. etage kan udnyttes som tagterrasse, som bolig kombineret med tagterrasse eller som bolig. Tage på carporte eller garager kan udnyttes som tagterrasse. 15
7.12 7.13 7.14 7.15 BESTEMMELSER For delområde C gælder: Den maksimale bebyggelsesprocent er på 30. Den maksimale bebyggelseshøjde er 8,5 m over terræn eller et i byggetilladelsen fastlagt niveauplan. Bebyggelsen må ikke overstige to etager. Der må opføres tagterrasse. Tagterrassen skal disponeres på en måde, så der opstår mindst mulig indkig til den nærmeste nabo. Den 2. etage kan udnyttes som tagterrasse, som bolig kombineret med tagterrasse eller som bolig. 8 Bebyggelsen ydre fremtræden 8.1 Indenfor det enkelte delområde skal bebyggelsen være ensartet i form og materialer. For at opnå variation i området skal de tre delområder have hvert sit arkitektoniske udtryk. Dog skal enten en form eller et materialevalg være gennemgående for alle tre delområder. Herved opnås en identitet for det samlede område og der opstår et kvarter. 8.2 8.3 8.4 8.5 9 Tagflader må ikke fremstå blanke eller reflekterende. Vedvarende energiformer som indebærer synlige installationer i form af solcelle- og solfangeranlæg, skal indarbejdes i bygningens arkitektur, dvs. installationen skal integreres i tagfladen eller i bygningsfacaden. Solfanger og solceller skal være antirefleksbehandlet og give så lidt refleksion, som teknisk er muligt på opsætningstidspunktet. Solceller og solfanger må ikke etableres med blanke kanter. Ubebyggede arealer 9.1 Der må etableres rekreative arealer til fælles brug for lokalplanområdets beboere. Arealet må ikke placeres over jordforureningen som vist på kortbilag nr. 3. Der må etableres et fællesareal over jordforureningen i form af boldbane o. lign såfremt det asfalteres. 9.2 9.3 Der skal opføres en legeplads på minimum 100 m 2. Legepladsen må ikke placeres over jordforureningen som vist på kortbilag 3. Legepladsen opføres i forbindelse med anden etape. Én etape udgør ét delområde. Lokalplanområdet skal begrønnes eksempelvis ved etablering af rekreativt areal, grøn beplantning el. lign. 10 10.1 Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisning, med mindre der er opnået dispensation i henhold til 17 i Tilslutningsbekendtgørelsen. 16
10.2 BESTEMMELSER For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering. 11 Andre myndigheder, tilladelser og dispensationer 11.1 11.2 En del af lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinje. Placering af byggeri og lignende kræver dispensation fra skovbyggelinjen med mindre byggelinjen er ophævet. I henhold til Bekendtgørelsen af lov om frikommuner mv. 24 a, friholdes lokalplanens område fra at blive omfattet af naturbeskyttelseslovens 17 stk. 1 (om skovbyggelinje), så længe lokalplanen er gældende. 12 Ophævelse af lokalplan og servitutter 12.1 12.2 Der ophæves servitut lyst d. 11.09.1951 vedrørende oversigt til den daværende Gislumvej. Med vedtagelse af denne lokalplan bliver lokalplan nr. 1-77 delvist aflyst. 13 Grundejerforening 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens område. Et almennyttigt boligselskab kan træde i stedet for en grundejerforening og varetage grundejerforeningens forpligtelser ift. drift og vedligeholdelse. Hvis området ejes delvist af en boligforening skal denne indgå i en grundejerforening for hele området. Grundejerforeningen skal oprettes, når 30% af grundene er solgt. Grundejerforeningen skal, efter krav fra kommunalbestyrelsen, optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Kravet kan ikke stilles overfor et almennyttigt boligselskab. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, reakreativ område, tekniske anlæg og stier. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver og til at kræve nødvendig sikkerhed hos medlemmerne for eventuelle lån. 17
13.8 13.9 BESTEMMELSER Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de fælles friarealer inden for hele lokalplanområdet og eventuelle fælleshuse placeret på fælles friarealer. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 14 Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 14.2 14.3 14.4 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres med en ny lokalplan. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre planen, kan Byrådet ekspropriere. 15 Vedtagelsespåtegning Forslaget er vedtaget af Vesthimmerlands Byråd den 30. april 2015 i henhold til planlovens 24. På Byrådets vegne Knud Kristensen Borgmester Henrik Kruuse Kommunaldirektør Vesthimmerlands Byråd har den xx.xx.xxx vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til planlovens 27. På Byrådets vegne Knud Kristensen Borgmester Henrik Kruuse Kommunaldirektør 18
Matrikelkort med afgrænsning af lokalplanområdet. BILAG BILAG NR. NR. 1 19
Lokalplanområdet opdeles i tre delområder A, B og C. Området trafikforsynes fra nord. BILAG BILAG NR. NR. 2 20
Skovbyggelinje og jordforurening V1 indenfor lokalplanområdet. Syd for lokalplanområdet er der en beskyttet sø uden søbeskyttelseslinje. BILAG BILAG NR. NR. 3 Målforhold 1:2000 21
Højdemodel for lokalplanområdet og dets omgivelser. BILAG BILAG NR. NR. 4 22
BILAG BILAG NR. NR. 5 Tværsnitsprofil 1 Tværsnittet er foretaget tværs gennem Stenildhøjvej, hvor det er muligt at se højdeforskellen mellem lokalplanområdet og omgivelserne. 68 64 23
BILAG BILAG NR. NR. 6 Tværsnitsprofil 2 Tværsnittet er foretaget tværs gennem Gyvellunden, hvor det er muligt at se højdeforskellen mellem lokalplanområdet og omgivelserne. 24
Bebyggelseshøjden set fra Gyvellunden Billederne nedenfor viser, hvordan den maksimale bebyggelseshøjde på op til 10 m opleves set fra vest for lokalplanområdet. Udsigt fra Gyvellunden mellem nr. 8 og 10 BILAG BILAG NR. NR. 7 Udsigt fra Gyvellunden nr. 12 De blå-stiplede linjer udgaør synsvinklen, der ses af billedet til højre. (Gyvellunden mellem nr. 8 og 10.) Udsigt fra Gyvellunden mellem nr. 8 og 10 De blå-stiplede linjer udgør synsvinklen, der ses af billedet til højre. (Gyvellunden nr. 12) De blå-stiplede linjer udgør synsvinklen, der ses af billedet til højre. (Gyvellunden mellem nr. 36 og 38) 25
Bebyggelseshøjden set fra Stenildhøjvej Billederne nedenfor viser, hvordan den maksimale bebyggelseshøjde på op til 10 m opleves set fra vest for lokalplanområdet. Udsigt fra Stenildhøjvej nr. 64 BILAG BILAG NR. NR. 8 De blå-stiplede linjer udgør synsvinklen, der ses af billedet til højre. (Stenildhøjvej nr. 68) Udsigt fra Stenildhøjvej nr. 64 De blå-stiplede linjer udgør synsvinklen, der ses af billedet til højre. (Stenildhøjvej nr. 64) 26