Version 27.10.2011 Ågårdsvej Tendrup Møllevej Amaliegårdsvej Forslag til lokalplan nr. 363 For et offentligt område til bolig- og institutionsformål ved Ågårdsarealet, Tendrup Møllevej i Hornslet.
Version 1.1.5 af 21.03.07. TDS Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE Plangruppen Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk syddjurs@syddjurs.dk Plangruppen er lokaliseret i administrationsbygningen i Ebeltoft på Lundbergsvej 2 Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Tina Degn Rasmussen Planlægger Lotte Asving Donslund Denne lokalplan kan ses og hentes på: www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk Lokalplanen er udarbejdet af: Planafdelingen i samarbejde med NIRAS Konsulenterne Åboulevarden 80 8000 Århus C Tlf.: 8732 3232 Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside på adressen: www.syddjurs.dk. Kortgrundlag: Matrikelkort og topografi skekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI HVAD ER EN LOKALPLAN? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Lokalplanen består af: n, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.
INDHOLD REDEGØRELSE... 5 Lokalplanens område... 5 Lokalplanens baggrund & Formål... 5 Lokalplanens indhold... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning... 10 Syddjurs Kommuneplan 2009... 11 Lokal Agenda 21... 11 Offentlige Formål... 11 Grundvandsinteresser... 11 Gældende lokalplaner og byplanvedtægter... 12 Internationale Beskyttelsesområder... 12 Museumsloven - Arkæologiske forhold... 13 Naturbeskyttelsesloven... 13 Skiltning... 14 Støj fra trafi k... 14 Vej- og stiplanlægning... 14 Parkering... 14 Jordforurening... 15 Overskudsjord og byggeaffald... 15 Forsyningsforhold... 15 Grundejerforening... 15 Servitutter... 16 Miljøvurdering... 17 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 17 Lokalplanens tilvejebringelse... 18 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger... 18 LOKALPLANBESTEMMELSER... 20 1 Formål... 20 2 Område og zonestatus... 20 3 Områdets anvendelse og opdeling... 20 4 Udstykning... 20 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold... 21 6 Bebyggelsens omfang og placering... 22 7 Bebyggelsens ydre fremtræden... 23 9 Ubebyggede arealer... 24 11 Servitutter der ophæves... 25 13 Tekniske forsyninger m.m.... 25 14 Grundejerforening... 25 15 Forudsætninger for ibrugtagning... 25 16 Lokalplanens retsvirkninger... 26 Vedtagelsespåtegninger... 27 KORTBILAG 1... 28 KORTBILAG 2... 29 BILAG X, JORDFARVESKALAEN... 30 3
N Lokalplanområdets placering i Kommunen N Sophie-Amaliegårdskov Rute15 Oversigtskort over området i målestok 1:25000 4
REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanens område er på ca. 2,7 ha. Området ligger inden for den eksisterende lokalplan nr. 26 samt kommuneplanramme 2.1.O10 og er udlagt til offentlige formål såsom institution, bofællesskab mv. Området afgrænses mod nord af et offentligt grønt område langs Rosenholm Å, mod syd af et eksisterende nyere tæt-lav og åbent-lav boligområde, der er udviklet over en kort årrække. Mod øst ligger et eksisterende bofællesskab ud til jernbanen og mod vest et offentligt grønt område, der bl.a. omfatter en daginstitution ved Ågårdsvej. Terrænet inden for lokalplanområdet er let skrånende ned mod Rosenholm Å, og fremstår i dag som et åbent uplejet græsareal. Området ligger i byzone og er ved lokalplanens udarbejdelse kommunalt ejet. LOKALPLANENS BAGGRUND & FORMÅL Området udgør delområde 4A i lokalplan nr. 26, der udlægger området til offentlige formål som fx institutioner, ældreboliger, bofællesskaber o.l. Lokalplan nr. 26 udgør dog kun en rammelokalplan for området og er dermed byggeretsgivende. På den baggrund udarbejdes nu denne lokalplan for den vestligste del af området for at skabe mulighed for at opføre alment botilbud til autister og personer med erhvervet sen hjerneskade. Samtidig er det vurderet, at hele det offentlige område bør planlægges samlet for at sikre helheden og skabe byggemulighed for muligt fremtidig byggeri i den østlige del. Lokalplan nr. 363 har til formål at sikre, at der ved disponering og udformning af bebyggelse, veje, beplantning mv. skabes en god indbyrdes sammenhæng og en god helhedsvirkning i området, der samtidig respekterer og understreger terrænog landskabsmæssige kvaliteter. Det er samtidig lokalplanens formål, at sikre det offentlige rekreative areal indenfor lokalplanens område, så der fortsat skabes visuel og fysisk forbindelse mellem Tendrup Møllevej og de grønne områder langs Rosenholm Å. Billede af området set fra vejareal mod vest. 5
LOKALPLANENS INDHOLD Området inddeles i 2 delområder jf. kortbilag 2. Delområde I udlægges til offentlige formål såsom institution, ældre- og plejeboliger, bofællesskab mv., og delområde II udlægges til offentligt grønt område. Den overordnede struktur i området viderefører principperne om vejadgang og beplantning, der er indeholdt i lokalplan nr. 26. Således inddeles området i grønne rum, der markeres af beplantningsbælter, der etableres nord-syd og vinkelret mod åen og sikrer mulighed for kig langs beplantningsbælterne. DELOMRÅDE I Lokalplanen skaber mulighed for at opføre byggeri indenfor lavenergiklasse 2015 jf. Bygningsreglement 2010. Byggeriet skal opføres med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for den enkelte ejendom, i maksimalt 2 etager med en maksimal bygningshøjde på 11 m. Bebyggelsen skal opføres med symmetriske sadeltage eller ensidig taghældning. Lokalplanen giver desuden mulighed for fl ade tage, såfremt de udføres som grønne tage eller holdes i én etage med en maksimal bygningshøjde på 5 m. Oversigtskort over området i målforhold 1:5000 LP 1 Rosenholm Å LP 36 Regnvandsbassin Børnehuset Ågården LP 39 ny LP 363 Eksisterende Bofællesskab Regnvandsbassin Ågårdsarealet LP 26 LP 5 Møllegården LP 26t Åben-lav boliger LP 331 6
Bebyggelsen Bebyggelsen i den østlige del af delområde I placeres som stænger/rækkehuse, der er indbyrdes adskilt af grønne fællesarealer eller ankomstarealer. Der kan dog etableres mindre bygninger til at forbinde bygningskroppene, blot henover areal udlagt til beplantningsbælter. Bebyggelsen i den vestlige del vil rumme et botilbud (plejeboliger) til henholdsvis autister og senhjerneskadede. Der er tale om 2 separate bomiljøer, der i hverdagen skal have hver sit personale og fungere uafhængigt af hinanden. Institutionen har én fælles hovedindgang, ligesom boliggrupperne deler service- og personalefaciliteter. Institutionen kommer til at rumme 8 autistboliger fordelt på 2 grupper, samt 12 boliger for senhjerneskadede, ligeledes fordelt på 2 grupper. Byggeriet udformes efter målgruppens særlige behov. Målgruppen er typisk kendetegnet ved kognitive og fysiske vanskeligheder, hvor beboerne ofte har behov for at være i en skærmet enhed. Der skal personalemæssigt og med bygningernes størrelse tages hensyn til den enkeltes behov for struktur, forudsigelighed og anerkendelse. Servicefaciliteterne placeres som en skærmende overgangszone mellem ankomsttorv og de enkelte boliggrupper. Boliggrupperne organiseres parvis omkring skærmede grønne uderum. Samtlige grupper forbindes via servicekernen, således at man kan forsyne sig i det fælles modtagekøkken, uden at skulle udenfor, ligesom en nattevagt kan færdes overalt indenfor i institutionen. Ydre fremtræden Lokalplan nr. 26 har opdelt delområderne, hvor facadematerialer enten skal være i træ eller mursten. Denne lokalplan giver mulighed for at opføre nyt byggeri i mur af teglsten, enten som blank mur, eller som vandskuret eller pudset med malede eller kalkede overfl ader, eller facadepuds på isolering, der vurderes at fremstå som pudsede fl ader. Dele af bygningssiderne kan dog udføres i træbeklædning, facadeplade, glas, zink, kobber eller lignende, der giver mulighed for at skabe variation i facaderne, da der med disse funktioner generelt er tale om større bygningskroppe end traditionelle boligområder. Pudsede eller malede overfl ader på bygningssider, herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende mindre bygningsdele må kun fremtræde i farver dannet af hvidt, sort eller jordfarver, for at opnå et vist ensartet udtryk. Indenfor området kan der til tage anvendes grønne tage, tegl-, betontagsten, sort tagpap på lister eller skifer. Reflekterende materialer skal i videst muligt omfang undgås. Der kan dog placeres solfangere og solcelleanlæg når de integreres i tagfl aden eller facaden eller på tage med den nødvendige taghældning. De skal dog placeres så der opstår blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Området set mod øst fra den allerede etablerede del af Tendrup Møllevej. 7
Princip for vejprofi l fastlagt i lokalplan nr. 26. Denne lokalplan fastlægger i stedet en trærække af egetræer i forlængelse af den eksisterende udformning samt en stibredde på 2,5 m. Veje, stier og parkering Vejadgang sker centralt i området ad den eksisterende Tendrup Møllevej fra syd. Vejen fordeler sig i to adgangsveje mod henholdsvis øst og vest. Langs sydsiden af vejen anlægges en sti, der forbinder områdets eksisterende stier i de tilstødende grønne områder. Gennem lokalplanområdet etableres en stiforbindelse fra adgangsvejen til stien i det grønne offentlige område langs Rosenholm Å. Vejprofilet i den gældende lokalplan nr. 26 ændres hvad angår beplantningsbælte, der i stedet fastlægger solitære egetræger med en indbyrdes afstand på ca. 9 meter i forlængelse af den eksisterende sti. Det skal sikres at dagrenovation kan køre frem til de enkelte parceller, og der skal etableres tilstrækkelige vendepladser i hver ende af vej A1-A3. Parkering placeres i grupper mellem Tendrup Møllevej og den fremtidige bebyggelse. Parkeringsarealerne skal gives et grønt udseende for at fastholde landskabskarakteren i området, og belægning skal udføres i armeret græs. Dette skal desuden skabe mulighed for lokal afl edning af regnvand. Udearealer og beplantning Beboerne i den vestlige del af området har behov for, at skulle forholde sig til så få ting som muligt. Der skal således skærmes for indkig fra de omkringliggende arealer og offentligt tilgængelige veje/stier. Dette kan ske i form af en tæt skærmende lav og høj varieret beplantning eventuelt blandet med stedsegrønt, der mister bladene om vinteren. Der skal ligeledes være mulighed for at opsætte trådhegn eller lignende for at skærme beboerne. Et evt. trådhegn skal integreres i beplantningen. Målet er at give området en stærk grøn ramme og identitet, og at beplantningen skal medvirke til at skabe et frodigt fælles landskab karakteriseret ved et varieret indhold af træer og buske, som med blomstring og frugtsætning giver oplevelser af årstider og variation. De øvrige grønne arealer skal primært fremstå som græsklædte med enkeltstående buske og træer. Ankomst- og friarealerne mellem bebyggelsen i den østlige del af lokalplanområdet kan fremstå som græsklædte arealer men kan også gives en mere bymæssig karakter med fast belægning, terrasser mm. DELOMRÅDE II Snit gennem ny bebbyggelse til botilbud i den vestlige del af området. Området udlægges som offentligt rekreativt område og skal tilrettelægges i sammenhæng med det resterende rekreative område omfattet af Lokalplan nr. 26 udenfor denne lokalplans område. Sti forløbet b2-b3 er etableret og skal kobles 8 BOLIGOMRÅDE 37.25 36.50 CYKELSTI P-AREAL 35.25 FORDELINGSVEJ BEPLANTNINGSBÆLTE BEBYGGELSE GRØN KILE BEBYGGELSE GR
RØN KILE TERRÆNBEARBEJDNING OG BEPLANTNING HINDRER INDKIG 35 5 II 34,75 36 36 boliger servicefaciliteter boliger ĂŬƟǀŝƚĞƚƐŽŵƌĊĚĞ vareindlevering ĂŶŬŽŵƐƩŽƌǀ mulighed forr fremidig udvidelse Evt. trådhegn boliger 35 servicefaciliteter boliger 35,7, 5 ŽīĞŶƚůŝŐƚ ŐƌƆŶƚ ŽŵƌĊĚĞ I byg geli nie 34 bearbejdning af ůăŷěɛŭăďğƚ ĨŽƌ Ăƚ ƵŶĚŐĊ indkig landskabssnit 30,75 3 boliger ŽīĞŶƚůŝŐ ƐƟ grønt fællesareal/ankomst II Eksisterende regnvandsbassin 31,75 Fremtidig udvidelsesmulighed 3 7 2, 5 34, 32,75 adgangsvej ŽīĞŶƚůŝŐ ƐƟ Ɵů Rosenholm Å 30,5 II boliger Illustrationsplan. boliger 30 34, 5 hěŭăɛƚ Ɵů /ůůƶɛƚƌăɵžŷɛɖůăŷ Ͳ >ŽŬĂůƉůĂŶ Ŷƌ ϯϲϯ ϭ ϵ ϮϬϭϭ 19.,5 grønt fællesareal/ankomst 36 30,5 30 2 Forslag til lokalplan nr. 363 38,5 38 Illustrationsplanens viser et eksempel på, hvordan området kan komme til at se ud Målforhold 1:2000 35.50 OFFENTLIG STI KRAT Å 9
sammen med nyt stiforløb b1-b2 jf. kortbilag 2. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING SYDDJURS KOMMUNEPLAN 2009 Regionplanen 2005 for Århus Amt blev ophævet til landsplandiriktiv pr. 01.01.07. Regionplanens temaer er med undtagelse af særlige bestemmelser vedr. vandmiljø indeholdt i Syddjurs Kommuneplan 2009. Med den endelige vedtagelse af Syddjurs Kommuneplan i dec. 2009, har daværende Miljøcenter Århus (Nu Naturstyrelsen) ophævet regionplansretningslinierne, der nu er indeholdt i Kommuneplanen. Det fremgår af Kommuneplanens hovedstruktur at Byrådets målsætninger for ældre og voksne handicappede bl.a. er at Byrådet vil arbejde for, at der udvikles sundhedsfremmende omsorgsmiljøer for de svageste, der integrerer ældre med flere og færre ressourcer samt sikre adgang til grønne områder og stier, gode opholdsarealer og let adgang til udendørs motion. Målsætningerne er opstillet på baggrund af Byrådets vision på handicapområdet, som er at; - den enkelte borger skal have størst mulig indflydelse på eget liv - sikre borgere får et liv med livskvalitet og glæde. Der skal sikres boliger til alle, også til de svageste borgere. Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 2.1.O10, der er udlagt til offentlige formål. Nedenstående rammebestemmelser er gældende for området: Plannummer: 2.1.O10 Plannavn: Offentligt område i Tendrup, Hornslet Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Konkret anvendelse: Fremtidig zonestatus: Eksisterende zonestatus: Område til offentlige formål Område til offentlige formål Område til offentlige formål Byzone Byzone Max. bebyggelsesprocent: (%) 40 % Beregningsmetode for bebyggelsesprocent Max. antal etager: Max højde (m): Den enkelte ejendom 2 etager Højst 11 m Min. tilladte miljøklasse 1 Max tilladte miljøklasse 2 Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelser. 10
LOKAL AGENDA 21 - KLIMA I henhold til Syddjurs Kommunes klimastrategi skal de lokale Agenda 21 målsætninger indtænkes i al fremtidig planlægning. Nedenstående retningslinier er indarbejdet i Syddjurs Kommuneplan 2009. Al ny boligbebyggelse skal leve op til lavenergiklasse 2015. Offentlige institutioner og fritidsfaciliteter placeres således at transportbehovet minimeres og således at man kan nå frem uden bil. Placering af bebyggelsen og beplantningen skal ske under hensyntagen til solen og udnyttelsen af passivsolvarme. Tage bør derfor orienteres således at der kan anvendes solcelleanlæg. Befæstede arealer reguleres således, at andelen af nedsivning af overfl adevand og regnvand til grundvandet, er størst mulig og der tages konkret stilling til behovet for regnvandsbassiner. Retningslinierne er indarbejdet i denne lokalplan. Der er indenfor den eksisterende lokalplan nr. 26 s område etableret regnvandsbassin nord for denne lokalplans område. Nærværende lokalplan indeholder bestemmelser om, at der indenfor de grønne områder kan etableres yderligere regnvandsbassiner til optagelse af regnvand i det omfang, der kan ske nedsivning på egen grund i henhold til kommuneplanen. Med henvisning til Handlingsplanen for Lokal Agenda 21 er der i nærværende lokalplan fastlagt bestemmelse om, at bebyggelse leve op til kravene for lavenergiklasse 2015 jf. BR10. OFFENTLIGE FORMÅL Lokalplanområdet er ved lokalplanens opstart ejet af Syddjurs Kommune. Det planlagte botilbud i den vestlige del af området tænkes opført som alment støttet byggeri og arealet vil overgå til boligforeningens ejerskab under de regler, der omfatter alment støttet boligbyggeri. I henhold til planlovens 48 har kommunen pligt til at overtage et område, når et område eller en del af et område med en lokalplan udlægges til offentlige formål, mod udbetaling af erstatning til ejer. Det er en forudsætning for overtagelsespligten at det pågældende areal kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde, i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omkringliggende ejendomme. Erstatningens størrelse afgøres ved uenighed af taksationskommissionen efter lov om offentlig veje. KOLLEKTIV TRAFIK Lokalplanområdet er betjent af kollektiv trafik i form af busrute på Tingvej og togstation med forbindelse til Århus-Grenå banen indenfor en afstand på 5-600 meter. GRUNDVANDSINTERESSER Området er beliggende indenfor et område med almindelige drvandsinteresser (OD) og en større del af området er udpeget som indvindingsopland for OSD. Anvendelsen til offentlige formål som institutioner, ældreboliger, bofællsesskaber og lignende vurderes at være grundvandstruende. Området er allerede planlagt 11
med rammelokalplan til formålet. Der er i 2003 tinglyst et forbud mod sprøjtning og aktiviteter med risiko for grundvandet. GÆLDENDE LOKALPLANER & BYPLANVEDTÆGTER Området er omfattet af lokalplan nr. 26 der udlægger området til offentlige formål som institutioner, ældreboliger, bofællseskaber og lignende. Lokalplanen er vedtaget i 2003 og udgør en rammelokalplan for denne lokalplans område. Denne lokalplan tager udgangspunkt i lokalplan nr. 26 s hovedprincipper og bestemmelser, dog med enkelte justeringer i forhold til taghældning og materialevalg. Herudover er følgende justeringer foretaget med denne lokalplan: Bebyggelsesprocenten er hævet fra 35 til 40 med denne lokalplan, for at imødekomme de skærpede krav til lavenergibyggeri, der ofte kræver mere areal. Samtidig er der ændret i fastlæggelsen af beplantningstyper, for at skabe mulighed for en tættere afskærmende beplantning til områdets brugere med stedsegrønne busktyper, der i stedet for klippet bøgepur får en mere landskabelig karakter ud mod de offentlige grønne områder. Der gives mulighed for fl ade tage, såfremt de udføres som grønne tage eller holdes i en etage med maks. bygningshøjde på 5 m. Muligheden for at opføre mindre bygninger indenfor delområde II er fjernet, idet det vurderes at forstyrre den landskabelige karakter, hvis der placeres bygninger indenfor denne del af det grønne område. Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, ophæves lokalplan nr. 26 for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. INTERNATIONALE BESKYTTELSESOMRÅDER HABITATDIREKTIVET I henhold til 7og 11 i Bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (habitatbekendtgørelsen) skal kommunen i forbindelse med udarbejdelse af planforslag foretage en vurdering af, om det ansøgte kan, påvirke et Natura 2000-område væsentligt, beskadige yngle- eller rasteområder for dyrearter der er optaget på EF-habitatdirektivets bilag IV, eller beskadige plantearter, der er optaget på EF habitatdirektivets bilag IV. Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten ved at defi nere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, habitatområderne. I habitatområderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper som området er udpeget for. Lokalplanområdet ligger xx km fra nærmeste Natura 2000-område, Stubbe Sø, og det kan derfor afvises, at planen vil påvirke området. Dyre- eller plantearter optaget på EF-habitatdirektivets bilag IV På habitatdirektivets bilag IV er opført dyre- og plantearter af fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse. Dyrene må fx fanges ind, deres æg indsamles og deres yngle- og rasteområde må forringes. Der er registreret bilag IV-arter i området. 12
MUSEUMSLOVEN - ARKÆOLOGISKE FORHOLD Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum i lokalplanlægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forundersøgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier. For Syddjurs Kommunes område varetages opgavene efter museumsloven af Museum Østjylland, Randers, Djursland, Stemannsgade 2, 8900 Randers C. Tlf.: 87 12 26 00. E-mail: mail@museumoj.dk Når Museum Østjylland har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Museumslovens 25-27 ske orientering af Museum Østjylland om det påtænkte jordarbejde. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste fortidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museum Østjylland. Nedskaleret lokalplankort og retningsgivende bebyggelsesplan fra Lokalplan nr. 26 for Ågårdsarealet. Denne lokalplan tager udgangspunkt i delområde 4A. NATURBESKYTTELSESLOVEN 3 BESKYTTEDE NATUROMRÅDER Hornslet Bæk nord for området som tilleder til Rosenholm Å er et offentligt vandløb, og som følge heraf er omfattet af 3 i Naturbeskyttelsesloven. Det vurderes at projektet vil påvirke vandløbet i væsentlig grad - hvis udledningen af 13
overfl ade- og tagvand begrænses jvf. nedenstående, da vandløbet er hydraulisk oevrbelastet. Se også under spildevand. SØ OG ÅBESKYTTELSESLINIER Lokalplanområdet ligger indenfor sø- og åbeskyttelseslinier. SKILTNING Skiltning skal generelt begrænses til et minimum. Lokalplanen fortsætter bestemmelse fra Lokalplan nr. 26 om, at der må opsættes skiltning udover navn og bomærke. I særlige tilfælde kan Bygningsmyndigheden tillade yderligere skiltning, hvis der ansøges om det. STØJ FRA TRAFIK Lokalplanområdet er primært belastet af støj fra jernbanen. Lokalplan nr. 26 henviser til tidligere målinger, der konkluderer, at der forventes støj- eller vibrationsgener fra jernbanen. Ifølge de generelle rammer i Kommuneplan 2009 for Syddjurs Kommune skal der ved ny planlægning af støjfølsomme formål som minimum respekteres Miljøstyrelsens til en hver tid gældende vejledninger for grænseværdier for støj. Se mere herom på Miljøstyrelsens hjemmeside eller i Kommuneplan for Syddjurs Kommune. VEJ- OG STIPLANLÆGNING Lokalplanområdet vejbetjenes fra eksisterende Tendrup Møllevej. I den østlige del af lokalplanområdet er adgangsvejen etableret fra A1-A2, og den fortsættes med samme vejprofi l fra A2-A3. Vejen udlægges som privat fællesvej. Fra lokalplanområdet er der stiforbindelse til eksisterende stisystem, der bl.a. fører til busforbindelser ved Tingvej. Der skal sikres stiforbindelse mellem vejen og de eksisterende stier i området, både langs vejen samt gennem lokalplanområdet til de rekreative arealer omkring Rosenholm Å. Stierne skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2 som sti a1-a3 og b1-b3. PARKERING Behovet for parkering hænger i stor udstrækning sammen med arealanvendelsen, men selv indenfor samme arealanvendelseskategori er der stor variation i behovet for parkering. Derfor er de angivne tal kun vejledende og skal vurderes i forbindelse med den faktiske anvendelse inden der gives byggetilladelse. Syddjurs Kommuneplan 2009. Retningsliner omkring parkering. Til hver enkelt boligenhed i tæt-lav boligområde skal der anlægges 1 parkeringsplads pr. boligenhed og 0,3 i reserve. Til den offentlige institution skal der anlægges 1 parkeringspladser pr. ansat. Til dette fastlægger lokalplanen mulighed for, at der ved døgn- eller aftenbemanding kan antallet tage udgangspunkt i det højest antal ansatte, der er på arbejde på samme tidpunkt af døgnet. Til kontorområdet skal der anlægges minimum 1 parkeringspladser pr. 60 m 2 og 1 reserve pr. 250 m 2. 14
JORDFORURENING Der er registreret jordforurening i området. OVERSKUDSJORD OG BYGGEAFFALD Bortskaffelse af overskudsjord skal ske i overensstemmelse med Syddjurs Kommune regulativ for erhvervsjord. Overskudsjord skal så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdet. FORSYNINGSFORHOLD VARMEPLAN Der er udarbejdet aktuel varmeplan for Hornslet by. Lokalplanen fastlægger tilslutningspligt til Hornslet Fjernvarme A.M.B.A. og ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter forsyningens retningslinier. Det er Syddjurs Kommunes vurdering, at kollektiv varmeforsyning ofte er mest hensigtsmæssig set ud fra et miljømæssigt og økonomisk synspunkt. Kommunalbestyrelsen har pligt til at dispensere fra kravet om tilslutningspligt, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. planlovens 19, stk. 4. Dispensationen gives uden naboorientering. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, hvor det kan dokumenteres at de opfylder klassifikationskravene til lavenergiklasse 2015 jf. Bygningsreglementet 2010. VANDFORSYNING Området er beliggende indenfor Hornslet vandværks forsyningsområde og forsynes med drvand herfra. SPILDEVAND Området er omfattet af Spildevandsplan for Rosenholm Kommune. Området består af 2 hovedkloakoplande. En vestlig del hvor spildevandet samlet løber til Hornslet renseanlæg i afskærende ledning nordfra ved Engvej. Oplandsnumre i dette hovedopland er benævnt med A. En østlig del, hvor spildevandet løber til Hornslet renseanlæg, dels gennem afskærende ledning syd for Engvej, dels gennem separat pumpeledning fra Rodskovvej, sidst nævnte sammen med spildevandet fra Rodskov. Regnvand fra lokalplanområdets bebyggede og befæstede arealer afl edes til allerede etableret regnvandsbassin nord for området. Udenfor de befæstede arealer skal regnvandet nedsives. Der kan indenfor delområde I etableres suplerende regnvandsbassin i det omfang det eksisterende bassin har tilstrækkelig kapacitet. GRUNDEJERFORENING Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere indenfor lokalplanens område. Grundejerforeningen skal optages i grundejerforening for tilgrænsende områder, når kommunalbestyrelsen kræver det. Grundejerforeningen forpligter sig til at tage skøde på de i lokalplanen nærmere angivne fællesarealer og fællesanlæg såsom grønne friarealer, veje og stier, som skal etableres og drives af grundejerforeningen. 15
SERVITUTTER Private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Lokalplan nr. 26 afl yses indenfor område omfattet af nærværende lokalplan. Følgende servitutter er desuden lyst på matrikel nr. 1n Tendrup by, Hornslet: 1 25.02.1974 Dok. om forbud mod bebyggelse før inddragelse i byzone Fobud mod bebyggelse før inddragelse i byzone og pligt til landbrugsmæssig drift indtil. Servitutten har i princippet samme virkning som lokalplan. 2 05.12.1974 Dok. om forsynings-/afl øbsledninger mv. 3 m respektafstand til kloakledning. Vedrører lokalplanrområdet 3 12.03.1975 Dok. om forsynings-/afl øbsledninger mv. vedr, 1G Vandledning. Vedrører lokalplanområdet. 4 07.09.1978 Dok. om kabler mv, resp lån i offentlige midler, vedr. 40 L. Akt fi ndes. Vedrører lokalplanområdet 5 04.04.1979 Dok. om byggelinie ved 40 m høj antennemast mv. Akt fi ndes under 04.04.1979 men 23.05.1979. Vedrører lokalplanområdet 6 04.09.1979 Dok. om forsynings- og afl øbsledninger mv. vedr 6FK. Ret til vand- og kloakledninger. Vedrører lokalplanområdet 7 04.04.1979 Dok. om ret til at føre vandledning over 1B og 3N mv, Vedr. 1C. Ret til vandledning. Vedrører lokalplanområdet 8 23.05.1989 Dok. om forbud mod bebyggelse før inddragelse i byzone mv. Findes i akten. Sandsynligvis virkning som 1. 9 06.10.2003 Dok. om drænledninger, byggepligt, tilbageskødning og forbud mod videresalg. Ret til beliggenhed af vand-, tele-, og el- og fjernvarmeledninger. Vedrører lokalplanområdet. 10 16.10.2003 Dok. om sprøjteforbud. Forbud mod sprøjtning og akitiviteter med risiko for forurening af grundvandet. Kan med fordel oplyses i lokalplanens redegørelse. 11 26.03.2004 Dok. om drænledninger, byggepligt, tilbageskødning og forbud mod videresalg. Ret til drænledninger og tilbageskødningspligt, hvis bebyggelse opføres. Er senere afl yst. 12 11.05.2004 Deklaration ang. elanlæg. Vedr. 1N, Tendrup. Ret til ledninger og transformerstation. Vedrører lokalplanområdet. 13 21.05.2004 Deklaration vedr. brønd og mindre bygning. Ret til ledninger og brønd til fi bernet. Vedrører lokalplanområdet. 14 21.05.2004 Deklaration vedr. beplantningsbælte Pligt til vedligehold af beplantningsbælte. Vedrører lokalplanområdet. 16
15 05.08.2004 Deklaration om forkøbsret på del A af matr. nr 1N Tendrup By, stort 602 m2 Forkøbsret. Vedrører lokalplanområdet. 16 15.09.2006 Tillæg til lokalplan nr. 26 Lokalplan. Vedrører lokalplanområdet. 17 16.06.2011 Vejret Findes i akten. Da der fi ndes eksisterende veje i lokalplanområdet vurderes servitutten i strid med lokalplanen. Påtaleberettigede Syddjurs Spildevand bør høres i lokalplanens interne høring. 18 27.06.2011 Forsyning/afl øb Findes i akten. Sansynligvis beliggenhed/tilslutningspligt. Skønnes i strid med lokalplanen. Påtaleberettigede Syddjurs Spildevand bør høres i lokalplanens interne høring. MILJØVURDERING I henhold til 3 stk. 1, nr. 1 i lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 1398 af 22.10.07) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslovens 4, stk. 3. Er planen omfattet af 3 og 4, skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis det antages at planen har væsentlig indvirkning på miljøet. Der er udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen omfatter projekter som er nævnt i lovens bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen skal miljøvurderes. Oplysningerne om afgørelsen om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Vejmyndigheden skal godkende etablering af tilslutningen, før området kan tages i brug som boligområde. Herudover er lokalplanens virkeliggørelse afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Syddjurs Kommune. 17
LOKALPLANENS TILVEJEBRINGELSE Denne lokalplan er udarbejdet i perioden fra juni til oktober 2011, i samarbejde med NIRAS Konsulenterne. Byrådet har den x. x 201x godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget fremlægges i otte ugers i offentlig høring i perioden fra den x. x 201x til den x.x 201x. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser. Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den x.x 201x i Adresseavisen Syddjurs og Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune. Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl. Der afholdes offentligt borgermøde om lokalplanforslaget og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg kl. 19:00, xdag den x. x 201x i x-by. Lokalplanforslaget kan ses på Syddjurs Kommunes borgerservicecentre, på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk, samt på Miljøministeriets portal for planlægning på www.plansystem.dk. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser skal være Syddjurs Kommune i hænde senest den x. x 201x, inden for åbningstiden. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser kan sendes skriftligt med almindelig post til Syddjurs Kommunes hovedpostadresse: Syddjurs Kommune, Hovedgaden 77, 8410 Rønde, eller med e-mail til kommunens e-mail-adresse: syddjurs@syddjurs.dk Herefter tager Byrådet endelig stilling til lokalplanen og vurderer, om der skal ske ændringer som følge af de indkomne bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser, eller om forslaget skal vedtages endeligt uden ændringer. Når lokalplanen er vedtaget endeligt i Byrådet vil den endelige lokalplan være gældende fra og med den dato hvor den endelige vedtagelse offentliggøres i avisen. LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan, jf. planlovens 17, stk. 1. Der gælder efter Planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Dette gælder også bebyggelse og anvendelse der er i overensstemmelse med forslaget. Det skyldes, at forslaget kan blive ændret under processen. Når fristen for fremsættelse af bemærkninger, forslag og indsigelser er udløbet, 18
Bestemmelser kan der efter planloven opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget - efter ansøgning til kommunen. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunalbestyrelsen dog tillade, at en ejendom bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, hvis følgende forudsætninger er opfyldt, jf. 17, stk. 2 og 3. At lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. At der er tale om lokalplanpligtigt byggeri, at miljøcenteret har nedlagt veto og at der er tale om overførelse til byzone og sommerhusområde. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i ét år. 19
Bestemmelser LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelsen nr. 1027 af 20. oktober 2008) fastsættes følgende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens 2. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er, 1.1 at skabe mulighed for at opføre bebyggelse til offentlige formål som fx institutioner, pleje- og ældreboliger, bofællesskaber og lignende. 1.2 at sikre udlæg af veje, fælles friarealer samt stier og etablering og vedligeholdelse af fælles friarealer. 1.3 at der ved disponering og udformning af bebyggelse, veje, beplantning mv. skabes en god indbyrdes sammenhæng og en god helhedsvirkning i området, der samtidig respekterer og understreger terræn- og landskabsmæssige kvaliteter. 1.4 at sikre forbindelse til den omfattede del af et offentligt rekreativt område langs Rosenholm Å, og der skabes grønne kig og forbindelser i området. 1.5 at der etableres en grundejerforening, der varetager pleje af områdets fællesarealer. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Området er afgrænset som vist på matriklekortet, kortbilag nr. 1 og omfatter del af matr. nr. 1n Tenddrup by, Hornslet samt alle parceller, der efter den xx.xx.201x [dato for offentliggørelse af forslaget] udstykkes i området. 2.2 Området opdeles som vist på kortbilag nr. 2 i 2 delområder. Delområde I omfatter område til offentlige formål Delområde II omfatter offentligt rekreativt område 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og fastholdes i byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE OG OPDELING Der henvises til en nærmere beskrivelse af miljøklassen i Miljøministeriet Håndbog om Miljø og Planlægning fra november 2004. ISBN 87-7279-588-3. 3.1 Delområde I må kun anvendes til offentlige formål som fx institutioner, pleje- og ældreboliger, bofællesskaber og lignende. 3.2 Delområde II må kun anvendes til offentligt rekreativt område. 4 UDSTYKNING 4.1 Der kan ske udstykning i princippet som vist på retningsgivende udstykningsplan, kortbilag 2. Indenfor de 3 parceller kan der maksimalt udstykkes 2 parceller med en mindste grundstørrelse på 2500 m2. 20