1 København, den 10. november 2009 KENDELSE Klager ctr. EDC My House A/S under konkurs v/kurator Michael Serring Langelinie Allé 35 2100 København K Sagen angår spørgsmålet, om klager skal betale bl.a. stiftelsesprovision, garantiprovision, debetrente og udgifter til boligkredit i forbindelse med salg af ejendom og køb af en lejlighed, samt om indklagede har undladt at sørge for videreekspedition af klagers ønske om kurssikring af indfrielse af lån, og dermed er erstatningsansvarlig over for klager. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning ved ikke at medregne klagers omkostninger til hendes pengeinstitut for opsigelse og indfrielse af lån, og dermed skal betale godtgørelse til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom til sin søn og svigerdatter, og den 13. december 2007 indgik klager og indklagede Aftale om ejendomsmæglerens bistand ved salg samt berigtigelse af ejendomshandel. Det fremgik af aftalen bl.a.: [...]
2
3 [...] Den 14. december 2007 fremkom lånetilbud fra BRFkredit på ejerskiftelån i den ejendom klager solgte. Der var samtidig indgået en fastkursaftale på udbetaling af lånet. Den 19. december 2007 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klager. Klager solgte herefter sin ejendom til sin søn og svigerdatter, og det fremgår af købsaftalen indgået i den forbindelse, at det er køber, der skal betale udgifterne til udarbejdelse og tinglysning af skøde. Indklagede har til sagen oplyst, at det efter handlens indgåelse blev aftalt, at klager som sælger skulle betale tinglysningsomkostningerne, og at indklagede derfor tilføjede udgiften med håndskrift på provenuberegningen og udleverede denne til klager. I januar 2008 underskrev klager en købsaftale om køb af en ejerlejlighed, som en anden ejendomsmægler havde til salg. Klager underskrev en udateret aftale om indklagedes bistand ved klagers køb af ejendom. Der blev aftalt et honorar på kr. 10.000,00 inkl. moms. Den 24. januar 2008 underskrev klager en Låneaftale (køberfinansiering) med EDC Finanscenter vedrørende lån/mellemfinansiering på indtil kr. 1.855.000,00 til køb af lejligheden. Debetrenten var anført til 8 % p.a. Det fremgik af låneaftalen, at EDC Finanscenter skulle stille garanti på kr. 1.855.000,00 over for sælger for købesummen, og at provision for garantistillelse udgjorde kr. 1.000,00. Provision for garanti for tinglyst pantebrev udgjorde kr. 1.000,00. Det fremgik videre, at der skulle betales renter af lånet og eventuelle andre udlæg. Klager underskrev endvidere Aftale om Boligkredit med BRFkredit. Det fremgik af aftalen, at klager kunne låne op til kr. 104.000,00, og at klager til sikkerhed for forpligtelsen gav håndpant i et ejerpantebrev i ejerlejligheden, samt at klager anmodede BRFkredit om at stå for tinglysningen af ejerpantebrevet/allongen. Omkostninger var anført således: Stiftelsesprovision Fast tinglysningsafgift 2.080,00 kr. 1.400,00 kr.
4 Procentafgift 100,00 kr. Den 25. januar 2008 skrev indklagede til klager: [ ] Jeg vedlægger samtidig en økonomisk oversigt for købet af lejligheden, hvor det fremgår at sagen går i underskud med ca. 1.165.000,- Jeg har i denne beregning regnet med at du selv sørger for at lægge udbetalingen til [den mægler klager havde købt ny lejlighed igennem] på kr. 95.000,- som du oplyste i går. Overskuddet er det beløb vi trækker fra dit provenu på [den ejendom klager har solgt]. Du vil dermed have ca. 220.000 tilbage af dit provenu fra [den ejendom klager har solgt], når alt er betalt. Der har jeg dog medtaget udgiften til tilstandsrapport og skødeomkostninger, som du selv har lagt kontant, hvorfor beløbet du vil have tilbage vil være noget større [ ]. Den 29. januar 2008 fremkom lånetilbud på lån i klagers nye ejerlejlighed. Det fremgik af lånetilbuddet, at den aktuelle kurs var 97,62. Den 29. januar 2008 sendte indklagede faktura til klager vedrørende klagers salg af ejendom: [...] Beløb Momsbeløb Berigtigelse 10.000,00 2.500,00 Tingbog m/moms 280,00 70,00 Tinglysning skøde 12.800,00 Kommuneoplysningsskema 400,00 [...] I alt ekskl. moms kr. 23.480,00 Momsbeløb kr. 2.570,00 I alt inkl. moms kr. 26.050,00 Samme dag fremsendte indklagede tillige faktura på sit arbejde i forbindelse med klagers køb af ejerlejlighed: [...] Beløb Momsbeløb Skødeskrivning, honorar 8.000,00 2.000,00 Stempel og tinglysningsafgift 13.100,00 I alt ekskl. moms kr. 21.100,00
5 Momsbeløb kr. 2.000,00 I alt inkl. moms kr. 23.100,00 [...] Den 4. februar 2008 indgik klager en fastkursaftale med BRFkredit vedrørende udbetaling af lån i ejerlejligheden. Udbetalingskursen var aftalt til 97,40. Den 15. februar 2008 underskrev klager Tinglysningsaftale med EDC Finanscenter vedrørende den ejendom, klager solgte. Det blev heri aftalt, at EDC Finanscenter skulle stå for indfrielse af de 2 lån i klagers ejendom, og at det var EDC, der skulle vælge den indfrielsesmetode, der var mest optimal også under hensyntagen til omprioriteringssagens øvrige forløb. Klager skulle for dette arbejde betale et gebyr på kr. 2.000,00. Det fremgik videre af aftalen, at låneomlægningskontoens kreditrente pt. var 1,75 % p.a. og debetrenten 8,25 % p.a. Der var i tinglysningsaftalen plads til at aftale kurssikring af indfrielserne, men der var ikke indgået aftale herom. Den 22. februar 2008 købte EDC Finanscenter obligationer til brug for indfrielse af klagers to lån i ejendommen. Kursen var 99,40. Den 31. marts 2008 udbetalte BRFkredit nyt lån i klagers nye ejerlejlighed. Udbetalingskursen var 97,40, som aftalt i fastkursaftalen. Samme dag skrev EDC Finanscenter til indklagede bl.a.: [...] I forbindelse med ovennævnte ejendomshandel, kan vi hermed meddele, at vi har fremsendt følgende hæftelser til aflysning: Kr. 321.000,00 Nordea Kredit til aflysning Kr. 246.000,00 Nordea Kredit til aflysning Vi indestår således for at skøde til køberne kan tinglyses uden anmærkninger og imødeser venligst frigivelse af deponerede midler overfor sælgerne. [...] Den 23. april 2008 fremsendte EDC Finanscenter kontoudtog til klager vedrørende forskuds- og omprioriteringskonto for salget af klagers ejendom. Det fremgik heraf bl.a.: [...]
6 [...] Samme dag fremsendte indklagede kontoudtog vedrørende forskuds- og omprioriteringskonto for klager køb af ejerlejlighed. Det var heri bl.a. anført: [...] [...] Klager har bl.a. anført: Indklagede har opkrævet en del udgifter, som klager ikke er blevet oplyst om eller har fået noget forklaring på, og klager mener derfor, at indklagede skal tilbagebetale disse udgifter til klager. Det drejer sig om følgende udgifter: Stiftelsesprovision vedr. salg 2.000,00 Stiftelsesprovision vedr. køb 2.500,00 Garantiprovision 1.000,00 Pantebrevsgaranti 1.000,00
7 Debetrente 6.658,00 Tinglysning (9.200-7.700) 1.500,00 Boligkredit stiftelse 2.080,00 - allonge 1.400,00 - procentafgift 100,00 - salær 800,00 Indløste pantebreve 7.188,39 Lån BRF 1.650,00 For så vidt angår posten Indløste pantebreve fremkommer forskellen mellem tilbud på indfrielse og den faktiske indfrielse på følgende måde: 1. lån Faktisk: kr. 196.435,58 til kurs 99,4 195.256,97 Tilbud: - - - til kurs 97,85 192.212,21 Forskel 3.044,76 2. lån Faktisk: kr. 267.330,95 til kurs 99,4 265.726,96 Tilbud: - - - til kurs 97,85 261.583,33 Forskel 4.143,63 Klager har i øvrigt kurssikret både indfrielse af lån og hjemtagelse af nyt lån i ejerlejligheden, men har alligevel ikke fået kurssikring på nogen af delene. Som det fremgår, er klager kommet til at betale en debetrente på kr. 6.658,00, men klager mener ikke at have skyldt nogen noget på noget tidspunkt. Indklagede lovede i forbindelse med klagers oprettelse af boligkredit, at det ikke ville koste klager andet end renter af det hævede beløb. På trods heraf er klager blevet opkrævet beløb til stiftelse, allonge, procentafgift og salær, som det fremgår af listen ovenfor. Klager er derfor blevet vildledt af indklagede, som er blevet betalt for at rådgive klager. Klager kunne have fået en kassekredit gratis hos sit pengeinstitut ved at skifte kontoform. Klager har flere gange i forløbet bedt indklagede om en forklaring på de opkrævede udgiftsposter, men fik bare svar som sådan er det bare eller det kan jeg ikke forklare, sådan er proceduren. Det lån, som klagers søn og svigerdatter skulle optage i forbindelse med deres køb af klagers ejendom, skulle optages i klagers navn, for at provenuet kunne blive udbetalt den 14. marts 2008. Klager har imidlertid først modtaget pengene den 23. april 2008, hvorfor indklagede skal forrente beløbet over for klager. Der er en forskel mellem indklagedes økonomiske oversigt og det faktisk udbetalte beløb
8 på kr. 4.248,00. Denne forskel skal indklagede godtgøre klager. Klager har oplyst, at hun ikke husker, hvordan hun er kommet frem til dette beløb. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på honorar for skødeskrivning i forbindelse med klagers køb af ejerlejlighed, når der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig berigtigelsesaftale. Klager har endvidere ønsket sagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning i forbindelse med klagers salg af ejendommen, når indklagede ikke heri har medregnet klagers udgifter til tinglysning af skøde kr. 12.800,00. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at klager ikke er blevet oplyst om diverse udgifter, og det bestrides derfor, at indklagede skal tilbagebetale beløb til klager. Stiftelsesprovision vedrørende salg, kr. 2.000,00 er aftalt i tinglysningsaftalen, og garantiprovisionen, kr. 1.000,00, samt pantebrevsgaranti, kr. 1.000,00, fremgår af låneaftalen. Begge aftaler har klager underskrevet. Tinglysningsudgift (kr. 9.200 kr. 7.700) i alt kr. 1.500,00 er beløb, der dækker tinglysning af boligkreditten kr. 1.400,00 samt procentafgift kr. 100,00. Disse udgifter fremgår af den af klager underskrevne Aftale om boligkredit. Klager har medtaget beløbet 2 gange på sin opgørelse. Dels som kr. 1.500,00 og dels som allonge kr. 1.400,00 + procentafgift kr. 100,00. Der er naturligvis alene betalt én gang. Indklagede har på intet tidspunkt oplyst, at boligkreditten kunne optages uden omkostninger, dog oplyste indklagede, at der allerede var tinglyst et ejerpantebrev på kr. 100.000,00 i klagers nye ejerlejlighed, som klager kunne overtage uden at skulle betale procentafgift. Salæret på kr. 800,00 er indklagede ikke bekendt med. Der må være tale om en fejl, hvilket klager også tidligere er blevet oplyst om. Indklagede har også allerede meddelt, at indklagede ønskede at godtgøre klager beløbet. Det er ikke korrekt, at klager har kurssikret indfrielsen af de to lån i ejendommen. I tinglysningsaftalen har klager skrevet under på, at der ikke skal kurssikres, men at EDC Finanscenter på indfrielsestidspunktet skal vælge den indfrielsesmetode, der er mest optimal. For så vidt angår det nye lån i ejerlejligheden, har klager underskrevet en fastkursaftale til kurs 97,4. Denne fastkursaftale er overholdt, og lånet er således udbetalt til denne kurs som aftalt.
9 Den opkrævede debetrente, er den rente, EDC Finanscenter har krav på i forbindelse med, at kontoen hos dem har været i minus i en periode. Grunden til at kontoen stod i minus er, at EDC Finanscenter både har stået for klagers køb og klagers salg. Den medvirkende mægler har oplyst, det er korrekt, at købesummen burde have været frigivet over for klager tidligere end sket. Der var indeståelse for anmærkningsfrit skøde pr. 31. marts 2008, hvorfor der burde have været frigivet pr. denne dato og ikke som sket pr. 23. april 2008. I købsaftalen er det aftalt, at køber skal betale tinglysningsomkostninger vedrørende skødet. Efter handlens indgåelse meddelte klager imidlertid, at hun for at hjælpe sin søn og svigerdatter økonomisk ville betale disse omkostninger. Af denne grund er der ikke anført noget herom i den indgåede købsaftale og ikke medregnet nogen udgift hertil i salgsprovenuet. Indklagede har, efter at indklagede blev bekendt med klagers ønske, med håndskrift på salgsprovenuet fratrukket udgiften og udleveret dette provenu til klager. Klager har underskrevet en skriftlig aftale om indklagedes bistand i forbindelse med klagers køb af ejendom, herunder betaling af et honorar på kr. 10.000,00 inkl. moms til indklagede. Nævnet udtaler: Klager har ved at underskrive tinglysningsaftalen accepteret at skulle betale kr. 2.000,00 i omprioriteringsgebyr. Dette beløb er i kontoudtoget kaldt stiftelsesprovision. Indklagede har imidlertid udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning til klager ved ikke at medregne et beløb til omkostninger til sælgers pengeinst. ang. opsigelse og eller indfrielse af indestående lån, jf. side 2 i salgsprovenuberegningen, idet indklagede har pligt til at medregne et beløb hertil. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klager ikke var i god tro, og da indklagede således har beregnet et fejlagtigt provenu, skal indklagede godtgøre klager omprioriteringsgebyret på kr. 2.000,00. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret, at klager har accepteret at betale kr. 2.500,00 i stiftelsesprovision vedrørende køb af ejerlejlighed. Indklagede burde som klagers rådgiver have sørget for, at dette blev aftalt med klager, og da dette ikke er
10 sket, finder nævnet, at indklagede skal erstatte klager beløbet. Klager har ved at underskrive låneaftalen accepteret at skulle betale kr. 1.000,00 for garantistillelse og kr. 1.000,00 for garanti for tinglyst pantebrev. Det fremgår af såvel låneaftale som tinglysningsaftale, at klager skal betale debetrenter. Da de to konti hos EDC Finanscenter begge har været i debet i en periode, skal klager derfor betale renter. Klager har ved at underskrive Aftale om Boligkredit accepteret at skulle betale kr. 2.080,00 i stiftelsesprovision, kr. 1.400,00 for tinglysning af allonge til ejerpantebrev og kr. 100,00 i procentafgift. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede på trods heraf skulle have oplyst, at det ikke ville koste klager noget. Klager har oplyst, at hun har betalt kr. 800,00 i Boligkreditsalær, og indklagede har oplyst, at betalingen af dette beløb er en fejl og tilbudt klager at godtgøre beløbet, hvorfor nævnet finder, at indklagede må gøre dette. Klager har ikke redegjort for eller fremsendt dokumentation for, hvordan hendes erstatningskrav på kr. 4.228,00 fremkommer, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale dette beløb til klager. Det ses ikke godtgjort, at klager har kurssikret indfrielsen af de 2 indestående lån i ejerlejligheden. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at kursen på indfrielsen havde ændret sig frem til indfrielsesdagen. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klager beløb i den forbindelse. I lånetilbuddet vedrørende lån i klagers ejerlejlighed er kursen på lånet 97,62. Klager har valgt at kurssikre lånet og var dermed sikret en kurs på 97,40, som det fremgår af fastkursaftalen. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte kursdifferencen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede ikke har villet forklare klagerne, hvad de forskellige beløb dækkede. Det fremgår af brev af 31. marts 2008 fra EDC Finanscenter til indklagede, at Finanscenteret indestår for anmærkningsfrit skøde og imødeser frigivelse af deponerede midler over for klager. Nævnet finder herefter, at indklagede straks efter den 31. marts 2008 burde have afregnet restkøbesummen over for klager og ikke først den 23. april 2008. Hvis klager havde modtaget købesummen straks efter 31. marts 2008, ville klager have undgået at skulle betale debetrenter 8 % af kr. 1.166.095,75 i perioden fra 1. til 23. april 2008 på omprioriteringskontoen vedrørende hendes køb, i alt kr. 5.878,40. Klager har dog i samme periode modtaget renter 1,75 % af restkøbesummen kr. 1.424.880,46,
11 i alt kr.1.571,27. Nævnet finder herefter, at indklagede skal erstatte klagers rentetab, der skønsmæssigt fastsættes til kr. 2.800,00. Det bemærkes, at der i erstatningens fastsættelse er taget hensyn til, at klager kan trække sine renteudgifter fra i skat samt bliver beskattet af sine renteindtægter. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at klager har betalt indklagede et skødeskrivningshonorar på kr. 10.000,00 inkl. moms i forbindelse med klagers køb af lejlighed. Da indklagede efter nævnets henvendelse har dokumenteret at have indgået en skriftlig aftale med klager herom, kan nævnet godkende indklagedes krav herpå. Nævnet udtaler endvidere, at det fremgår af sagen, at klager har betalt kr. 12.800,00 i tinglysningsudgifter vedrørende skøde på den ejendom hun solgte, hvilken udgift ikke var medregnet i salgsprovenuberegningen. Det fremgår imidlertid af indklagedes oplysninger, at det først efter handlens indgåelse blev aftalt, at klager skulle betale disse omkostninger i stedet for køber som aftalt i købsaftalen. Herefter påførte indklagede udgiften med håndskrift på salgsprovenuberegningen og udleverede denne til klager. På den baggrund finder nævnet ikke, at klager var i god tro om den oprindelige provenuberegnings rigtighed, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at godtgøre klagers udgifter til tinglysning af skøde. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00 Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 8.800,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 8.100,00 fra 18. november 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2.
12 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand