Boligmarkedet i Øresundsregionen Et integreret boligmarked er en af de vigtigste forudsætninger for, at Øresundsregionen skal kunne forankres som en samlet region. For regionens indbyggere indebærer et velintegreret boligmarked, at der vil være et større og mere varieret udbud af boliger. Boligmarkedet udgør også en vigtig funktion for virksomhedernes muligheder for at rekruttere den rette arbejdskraft. I den sammenhæng kan det nævnes, at boligmarkedet også påvirker virksomhedernes valg af lokalisering og dermed den økonomiske udvikling i regionen. For byggebranchen er det desuden væsentligt at kunne udvide sit hjemmemarked til hele Øresundsområdet. Det er imidlertid stadigvæk sådan, at Øresundsregionen i praksis består af et dansk og et svensk regionalt boligmarked. Disse har hver især udviklet sig ud fra specifikke historiske forudsætninger og er prægede af udviklingen inden for sine respektive nationale systemer. Den stigende strøm af mennesker som pendler og flytter over Sundet er dog et tegn på, at de regionale boligmarkeder er ved at kobles sammen. For at kunne vurdere og påvirke den langsigtede udvikling er det nødvendigt bedre at kunne forstå hvordan Øresundsintegrationen og de regionale boligmarkeder påvirker hinanden gensidigt. Hvilke indsatser kræves for at sammenkoble de regionale boligmarkeder på Sjælland og i Skåne til et integreret Øresundsregional boligmarked? Hvad udgør drivkræfterne og barrierene i udviklingen mod et integreret boligmarked? Hvordan udnytter indbyggerne boligmarkedet i hele regionen? Hvornår kan vi tale om et integreret boligmarked? På nuværende tidspunkt findes der ikke nogen samlet analyse af boligmarkederne og hvordan disse interagerer med hinanden i Øresundsregionen. Målet med dette diskussionsgrundlag er at give et preliminært billede af boligproblematikken i et Øresundsperspektiv udfra nogle vigtige udviklingstendenser i befolknings- og boligudviklingen i de danske og svenske regionhalvdele. Eftersom effekterne af Øresundsintegrationen ind til nu er tydeligst i København-Malmø-området, gives en mere detajleret beskrivelse af udviklingen i dette område. Afslutningsvis diskuteres også hvordan det er muligt at komme videre med disse spørgsmål. Befolkningsudviklingen i Øresundsregionen Befolkningsudviklingen frem till 212 ser meget forskellige ud for henholdsvis den danske og svenske regiondel. I den danske del af regionen går udviklingen mod en aftegande befolkningstilvækst, mens den svenske del vil opleve en kraftig befolkningsvækst i perioden. Som det fremgår af figuren har dette været en tydelig tendens siden 1996 (side 2). Öresundskomiteen, Gammel Kongevej 1, DK-161 København V Telefon: +45 33 22 11, Fax: +45 33 22 23, www.oresundskomiteen.dk
s. 2 Frem til år 212 vil befolkningen på den danske side af Sundet stige med omkring 5 personer per år i gennemsnit. På den svenske side vil den årlige vækst være på omkring 11 personer. Den vigtigste forklaring på den fremtidige befolkningsvækst i Skåne er væksten i antallet af fødsler. Sverige går mod et nyt babyboom og den udvikling antages at fremme befolkningsudviklingen ekstra kraftigt i Skåne. Den svagere udvikling på den danske side af Øresund forklares primært af en mindsket indflytning fra øvrige dele af Danmark og en mindsket indvandring. Antallet af fødsler forventes også at ligge lavt. Befolkningsudviklingen i Øresundsregionen 199-212 (procentvis pr. år) procent 1,5 1,5 199 1993 1996 1999 Øresund DK Prognose 22 25 28 211 Øresund SE Prognose Kilde: Dst, SCB, Region Skåne En stærk befolkningstilvækst indebærer typisk en Øresund DK består af: Sjælland, Lolland-Falster og Bornholm stigende efterspørgsel på boliger. En svag befolkningsudvikling indebærer omvendt en mindsket Øresund SE består af: Skåne län efterspørgsel men kan også være en effekt af, at boligpriserne skyder i vejret, og at det bliver sværere for flere befolkningsgrupper at finde en bolig. Det er en vigtig opgave at få belyst hvordan de forskellige befolkningstendenser på den danske og svenske side af Sundet påvirker en sammenkopling af boligmarkederne i Øresundsregionen. Kan to boligmarkeder blive til et? Hovedstadsregionen og det sydvestlige Skåne kan afgrænses som to lokale boligmarkeder. København og Malmø udgør centralkommunerne i disse boligmarkeder og det er til disse byer, at hovedparten af pendlingen foregår. Den omfattende indflytning mod Malmøområdet har indebåret en befolkningsvækst siden 199 med 64 personer i det sydvestlige Skåne. Væksten af bostæder i tilsvarende periode er bare 23 bostæder. Den lave andel af boligbyggeriet har medført en stigende brist på boliger som primært rammer grupper med en svag tilknytning til boligmarkedet og/eller har en svag økonomi. Det gælder fx unge, indvandre eller enlige med børn. I samme periode er befolkningen i Hovedstadsregionen steget med 18 personer. Samtidig har boligvæksten kun været ca. 42 bostæder. Resultatet af dette har været en øget boligtæthed og social segregation på boligmarkedet. For Hovedstadsregionen har det ligeledes været tilvæksthæmmende effekt. En øget boligbrist risikerer at føre til den situation andre storbyregioner oplever, hvor virksomhederne får svært ved at rekruttere arbejdskraft, delvis pga. mangel på betalbare boliger. Hvordan påvirker dette Øresundsintegrationen? Undersøgelser viser, at det er en stigende tendens blandt danskere at bosætte sig i Malmø og pendle til arbejde i Danmark. 1 Den faste forbindelse over Sundet har medført en radikal mindskning i tidsafstanden mellem de to regionhalvdele. Dette i kombination med de højere boligpriser i Københavnsområdet har gjort det sydvestlige Skåne til et attraktivt boligalternativ for flere danskere. På sigt vil dette også bidrage til kraftig vækst på boligpriserne i det sydvestlige Skåne, men formenligt også til et stigende boligbyggeri i Skåne. 1 Øresundsbarometern november 23 Medlemsorganisationer: Bornholms Regionskommune, Frederiksberg Kommune, Frederiksborg Amt, Roskilde Amt, Storstrøms Amt, Vestsjællands Amt, Københavns Amt, Københavns Kommune, Region Skåne, Landskrona kommun, Lunds kommun, Malmö stad, Helsingborgs stad. Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) deltager også i samarbejdet.
s. 3 Siden 1998 er indflytningen fra Sjælland til Skåne femdoblet, mens flytningerne den modsatte vej kun er steget med 45 procent. Flyttestrømmene over Sundet går således hovedsageligt fra den danske til den svenske side af Øresund og udviklingen kan dermed betegnes som ensidig integration. Forklaringen er naturligvis, at den problematiske boligsituation i Hovedstadsregionen gør det meget svært for indbyggerne på den svenske side at flytte til den danske regiondel. Ensidigheden i flyttestrømmene udgør en alvorlig barriere for et integreret boligmarked i Øresundsregionen. Det er imidlertid svært at sige hvilke indsatser, der kræves for at ændre den udvikling. Boligbyggeriet i København og Malmø Den største koncentration af arbejdspladser, handel og kulturudbud i Øresundsregionen findes i København og Malmø. Øresundsintegrationens effekter er også størst mellem de to centralkommuner. I et boligperspektiv må både København og Malmø kommune betragtes udfra deres respektive roller i de boligmarkeder som udgøres af Hovedstadsregionen och sydvestre Skåne. Disse relationer kan bl.a. ses i de flyttemønstre som præger de respektive regioner. Børnefamilier vælger at bosætte sig i regionernes havebolig-kommuner, mens de unge flytter fra disse til København/Malmø. Flyttestrømmene i Øresundsregionen 1998-23 Antal flytninger 3 25 2 15 1 5 Boligsammensætning i 23 i Öresundsregionen, København og Malmø Øresund SE Øresund DK Malmø København 1998 1999 2 21 22 23 Fra Øresund DK til SE Kilde: Öresundsdatabanken Fra Øresund SE til DK 2 4 6 8 1 procent København og Malmø er befolkningsmæssigt de største kommuner i Øresundsregionen. I begge disse centralkommuner er befolkningen steget kraftigt i de seneste 1 år; 23-212. I den kommende tiårsperiode viser det sig imidlertid, at Etagebolig mv. Kilde: Københavns statistiske årbog 24 Havebolig befolkningsprognoserne ser helt forskellige ud: Henholdsvis +3 procent i København, og + 1 procent i Malmø. København og Malmø har også mange ligheder når det gælder boligstrukturen. Både Skåne og Sjælland har et varieret boligudbud, mens det i København og Malmø ser helt anderledes ud. Her består hele 92 procent hhv. 82 procent af boligbestanden af etageboliger (jf. figuren). Disse kommuner har også en højre andel af smålejligheder end andre kommuner i regionen. Planer om flere boliger i Malmø Lavkonjunkturen i Sverige i 199'erne ramte Malmø hårdt og satte også sit spor i boligbyggeriet. Lavkonjunktur, kriser i bankerne, faldende ejendomspriser og afvikling af det statslige tilskud til medbringelse af renteudgifterne førte samlet til, at efterspørgslen på nye boliger praktist taget forsvandt, og at boligvirksomheder ikke længere turde investere i nybyggeri. Boligbyggeriet har siden da svinget mellem 3 og 6 lejligheder per år, og det som er bygget er i stor udstrækning boliger, hvor prisen/efterspørgslen ikke er reguleret af markedet, dvs. ældreboliger, bofællesskaber, studenterboliger og lign. Væksten i år 21 forklares af bomessen Bo1, som arrangeredes af kommunen. Det faldende boligbyggeri synes ikke at have påvirket indflytningen til Malmø i særlig udstrækning. Kommunen har siden slutningen af 198'erne haft en relativ stabil nettoindflytning på 3 personer per år. Tidligere burde dette have krævet 1 5 nye lejligheder per år. Nu er denne indflytning i stedet gjort mulig ved at boligtætheden, dvs. antal beboere pr. lejlighed, er steget. Dette gælder først og fremmest lavstatusområder, hvor asylsøgere flytter ind hos slægtninge og venner. I løbet af 23 og 24 er der dog tegn på faldende nettoindflytning, især pga. at børnefamilier i stigende udstrækning flytter til Malmøs omegnskommuner.
s. 4 Det politiske tryk på at bygge flere boliger, og i særdeleshed lejelejligheder med rimelig lejeudgifter, er nu stort. I kommunens sociale program "Velfærd for alle" er det et mål at etablere 5 lejligheder på fem år. Kommunen har klare, detaljerede planer for 1 4 lejligheder og arbejdet med planer om yderligere 3 8 lejligheder er i gang. Kommunens boligselskab MKB har forpligtet sig til at bygge 5 per år og også det kooperative HSB giver løfte om et stigende boligbyggeri. Kommunen forsøger også at opmuntre nye aktører til at entrere boligmarkedet, især ved at etablere delvis nye samarbejdsformer. Boligudviklingen i København er i vækst Boligudviklingen i Københavns Kommune har været præget af nybyggeri, lejlighedssammenlægninger og nedlæggelse samt fornyelse og renovering i den eksisterende boligmasse. Det samlede resultat er en vækst i boligmassen på ca. 2 boliger i gennemsnit pr år i perioden 199 til 23, samt flere, og større og moderne boliger. I forhold til resten af landet og de øvrige nordiske hovedstæder er boligbyggeriet i Københavns Kommune dog af mindre omfang. Nybyggeriet fastholder unge københavnere I perioden 199-24 er indbyggertallet i Københavns Kommune steget med ca. 35., overvejende pga. flytteoverskud. Siden 21 er dog flere flyttet fra end til kommunen. I 23 blev der bygget ca. 85 boliger. I 24 forventes 1 4 boliger at bygges færdig og yderligere 3 boliger er under opførelse i Københavns Kommune. Endvidere foreligger der konkrete byggeprojekter med i alt 3.4 boliger, som forventes igangsat inden udgangen af 25. Boligbyggeriet i Malmø 199-23 2. 1.5 1. 5 199 1992 1994 1996 1998 2 22 Kilde: Malmø stad Boligbyggeriet i København 199-24 2. 1.5 1. 5 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 Fuldført Prognose Kilde: Københavns Kommune, 8. kontor Indflytterne i de nye boliger er lidt yngre end københavnerne generelt. Dette hænger sammen med, at der blandt indflytterne er en del unge småbørnsfamilier. En årsag til, at København kan fastholde de unge familier er de mange lejlighedssammenlægninger. Dog udgør seniorerne også en stor gruppe blandt indflytterne i nybyggeriet. Siden 199 er der i Københavns Kommune i gennemsnit pr. år sammenlagt ca. 8 lejligheder. I 23 blev ca. 1.63 boliger i Københavns Kommune sammenlagt. Sammenlægningerne førte til ca. 835 større boliger. Antallet af boligsammenlægninger er steget betydeligt i løbet af de seneste år. Antallet af sammenlægninger er således steget kraftigt i de seneste år. Befolkningstilvæksten har generelt været betydeligt større end boligtilvæksten, hvilket betyder at antal kvadratmeter bolig pr. indbygger faldet - dette på trods af lejlighedssammenlægninger og at nybyggede lejligheder er større end gennemsnittet.
s. 5 Revideret boligplan på vej I Københavns Kommunes boligstrategiplan - vedtaget i 21 - er der derfor stor fokus på et øget boligbyggeriet. I den kommende reviderede boligplan vil nybyggeriet ligeledes være et centralt indsatsområde herunder effektivisering af byggeriet og udvidet samarbejde med boliginvestorer bl.a. via partnerskaber. Boligbehovet på sigt Der er mange faktorer som påvirker efterspørgslen på boliger. Den vigtigste er etableringen af husholdninger. Hver husholdning efterspørger en bolig. Vi har lavet en grov vurdering af, hvordan den fremtidige husholdningsudvikling ser ud i fremtiden. Dette har vi gjort vha. fremskrivninger af aldersspecifikke husholdningskvoter. Frem til år 212 vurderes det, at der er behov for at bygge på 5 nye boliger pr. år i Skåne, hvoraf ca. 3 i sydvestre Skåne. I Region Skånes Udviklingsprogram for Skåne 24 konstateres dog, at nybyggeriet ligger stabilt på knap det halve. Set udelukkende ud fra befolkningsprognosen vil antallet af husholdninger stige med 4 pr. år i den danske del af Øresundsregionen. I Hovedstadsregionen antages der at tilkomme mere end 2 husholdninger pr år. Sandsynligvis er boligefterspørgslen på Sjælland dog større end som så, idet fremskrivningerne ikke har taget hensyn til, at der allerede idag findes et opdæmmet behov, fremfor alt i Hovedstadsregionen 2. Der er et behov for uddybet viden om hvordan den fremtidige boligefterspørgsel vil se ud i Øresundsregionen, og hvad den betyder for Øresundsintegrationen. Spørgsmål for fremtiden Integrationen af boligmarkederne i Øresundsintegrationen bestemmes af hvor stærke drivkræfterne og barriererne er på begge sider af Sundet for at bosætte sig på den modsatte side. En del faktorer som udgør drivkræfter set fra en side, kan samtidig udgøre en barriere set fra en anden side. En boligstrategi for Øresundsregionen gør det nødvendigt at udvikle modeller for at kunne analysere hvilke faktorer, som har størst betydning for intgegrationen mellem boligmarkederne, på respektive sider af Sundet. Vi har i dette Fakta Øresund berørt de demografiske faktorers betydning samt tilgangen og efterspørgslen på boliger. Vækst i antal husholdninger i Øresundsregionen 22-212 Stigning i antal af husstande 31. 15.5 3.1 Kilde: Dst, HUR, Region Skåne. Egne beregner. 2 Ifølge Hovedstadsregionens Udviklingsråd (HUR) ser man tegn på, at boligbyggeriet er stigende. Dette betyder sandsyligvis, at befolkningsudviklingen vil være stærkere i den nye end den tidligere prognose. Medlemsorganisationer: Bornholms Regionskommune, Frederiksberg Kommune, Frederiksborg Amt, Roskilde Amt, Storstrøms Amt, Vestsjællands Amt, Københavns Amt, Københavns Kommune, Region Skåne, Landskrona kommun, Lunds kommun, Malmö stad, Helsingborgs stad. Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) deltager også i samarbejdet.
s. 6 Andre vigtige spørgsmål hvor vidensniveauet må blive bedre er: Hvilken komplementaritet findes mellem boligmarkederne på hhv. den danske og svenske side af sundet og hvordan ser den ud for forskellige delmarkeder? Hvilken rolle spiller de nationale forskellen år det gælder arbejdsmarkedsregler, socialforsikringsregler og pensioner, m.m. på boligintegrationen? Hvad betyder forskellene i den nationale boligpolitik i form af forskellige systemer for boligfinanseringen, subsidier, ejendomsbeskatning og regler for indbyggernes muligheder for at kunne udnytte hele bolig markedet i regionen. Hvordan ser flytningsparatheden ud for forskellige grupper i samfundet? Hvilken betydning har det, at de privatøkonomiske konsekvenser er forskellige for forskellige grupper? De privatøkonomiske gevinster ved at flytte over Sundet må vejes mod de ofre som flytterne også gør? Hvad betyder det i form af stigende pendlingsafstand mellem bolig og arbejde? Hvad indebærer det at forlade et trygt socialt, sprogligt og kulturelt miljø? Hvilke boligstrategier har Øresundsflytterne? Hvor længe vælger man at bo i den modsatte regiondel? Hvilke faktorer påvirker husholdningernes beslutning? Et velfungerende boligmarked har stor betydning for den regionale udvikling for den fortsatte integration. Det kræver imidlertid også et aktivt arbejde for at formulere en strategi på området og forbedre vidensniveauet. Fakta Øresund - Diskussionsgrundlaget om boligmarkedet i Øresundsregionen er skrevet i samarbejde med Københavns Kommune og Malmö stad. Diskussiongrundlaget er skrevet af en arbejdsgruppe bestående af: Anders Axelsson, Öresundskomiteen (red.) Bertil Johansson, Översiktsplaneavdelningen, stadsbyggnadskontoret, Malmö stad, Troels Kristensen, Økonomiforvaltningen, 8. kontor, Københavns kommune Peter Krygell, Statistisk kontor, Københavns kommune, Anja Storgaard, Öresundskomiteen, Poul Wallbjørn Christensen, Økonomiforvaltningen, 8. kontor, Københavns kommune Claus A. Woll, Statistisk kontor, Københavns kommune Fakta Øresund identificerer de vigtigste udviklingstendenser i integrationsprocessen på tværs af Øresund. Det sker ved indsamling, bearbejdning, analyse og formidling af statistiske og kvalitative data. Fakta Øresund udgives hver anden måned og fokuserer på et udvalgt emne indenfor strategisk vigtige områder som f ex arbejdsmarked, befolkningsudvikling, trafik, den økonomiske integration m.v. Kontaktperson: Anders Axelsson, Öresundskomiteen, e-mail: aa@oresundskomiteen.dk, tel: +45 33 26 89 4 Kortinformation: Fra karta Lantmäteriverket Gävle 24. Medgivande M24/2536 Kort & Matrikelstyrelsen (G 3-4)