NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Krisen på ejendomsmarkedet er ovre 1 New normal 1 Markedet i storbyerne og i resten af Danmark udvikler sig væsensforskelligt 1 Øget strukturel tomgang inden for kontor, butik og industri 1 Egenkapital er igen kommet på mode 2 Endelig er markedet langt mere professionelt end før finanskrisen 2 De institutionelle investorer øger deres eksponering i value-added segmentet 3 Indirekte ejendomsinvesteringer i Danmark er næsten lukket land for private investorer 3 Er ejendomspriserne faldet under finanskrisen? 4 Bør ejendomsinvestorer benytte eksterne vurderinger ved deres årlige værdiansættelser? 5 UDLEJNINGSMARKEDET FOR ERHVERVSLOKALER 5 Stigende aktivitet på kontormarkedet 5 Tomgangen fortsætter med at stige uden for City 7 Store kontorbrugere efterspørger lejemål i de nye udviklingsområder 7 Internethandlen tager markedsandele fra butikkerne 9 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 10 Kontormarkederne i Stockholm og København ligheder og forskelle 10 Lavere tomgang i Stockholm end i København, især i CBD 11 Meget høje lejepriser i Stockholms Golden Triangle 11 Det stærke lejemarked i Stockholm CBD giver sig udslag i lavere startafkastkrav 12 Højere transaktionsaktivitet i Stockholm 13 Markedet i København internationaliseres og transparensen øges 13 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Krisen på ejendomsmarkedet er ovre Siden 2008 har aktiviteten på ejendomsinvesteringsmarkedet været stærkt påvirket af finanskrisen. En meget svag økonomisk udvikling med en faldende beskæftigelse har betydet stigende tomgang og stagnerende eller faldende lejepriser inden for mange segmenter. Hertil kom en finansiel sektor under pres, hvilket har medført vanskeligheder med at finansiere selv attraktive ejendomsinvesteringer. Endelig har markedet været påvirket af en meget betydelig pukkel af ejendomme og porteføljer, som skulle sælges under mere eller mindre tvangsmæssige omstændigheder. Efter små 7 år er tiden imidlertid nu inde til at erklære krisen for endegyldigt overstået. De betydende dele af den finansielle sektor er kommet til kræfter og er igen begyndt at fokusere på at øge forretningsomfanget frem for at spare og reducere aktiviteterne. De nødlidende investorer og porteføljer, som fortsat ikke er afviklet, vil uden problemer kunne absorberes i markedet, blot de nuværende ejere og deres finansieringsforbindelser er indstillet for at acceptere den ganske rationelt begrundede prisdannelse på markedet. Og selv om kontorudlejningsmarkedet fortsat forekommer lidt underdrejet med en høj tomgang, er der tendenser til, at også udlejningsmarkedet er i bedring. New normal Markedet i storbyerne og i resten af Danmark udvikler sig væsensforskelligt Det er ikke ensbetydende med, at markedet er på vej tilbage til niveauet og strukturen fra før finanskrisen. Målt på en række væsentlige faktorer er markedet i dag fundamentalt anderledes end før krisen: For det første undergår vi i disse år nogle ganske dramatiske strukturelle ændringer i den demografiske og økonomiske udvikling. Tilflytningen til de store byer er massiv, og en gennemsnitlig økonomisk vækst på 1% 2% dækker over en vækst på måske 3% eller 4% i byerne og en stagnation eller en faldende økonomisk aktivitet i mindre byer og i landdistrikter. Selv en fortsat bedring i den økonomiske vækst vil således ikke betyde nogen fremgang i ejendomsmarkederne på perifere beliggenheder, der i stigende grad vil rammes af strukturel tomgang og forslumning. Øget strukturel tomgang inden for kontor, butik og industri For det andet kan der selv i de byer og ejendomsmarkeder, som vokser, registreres en meget højere tomgang for erhvervslokaler end før finanskrisen. Det er Sadolin & Albæks opfattelse, at dette ikke alene er et konjunkturelt betinget fænomen. 1

Inden for alle segmenter af erhvervsejendomme er der således tendenser til en højere strukturel tomgang, forårsaget af en stærkt øget tendens til funktionel forældelse af erhvervsejendomme. Ganske mange kontor- og industriejendomme er således indrettet på en sådan måde, at de ikke appellerer til de virksomheder, som søger lokaler. Også i butikssegmentet registreres tendenser til strukturel tomgang, især i mindre attraktive lokalcentre, som ikke tilbyder det butiksudbud, som forbrugerne i dag efterspørger. Det er således Sadolin & Albæks vurdering, at vi næppe igen vil nå de meget lave ledighedsniveauer på 3% 4% for kontor- og industriejendomme og under 2% for butiksejendomme, som vi så i årene før finanskrisen. Ikke som følge af, at efterspørgslen vil udeblive, men som følge af, at efterspørgslen i stigende grad retter sig mod nye ejendomme og projekter i stedet for ældre og umoderne lokaler. Egenkapital er igen kommet på mode Ikke bare i de overophedede år umiddelbart før finanskrisen var mange ejendomsinvesteringer etableret med en meget høj belåning. Også i ganske mange år forud var det f.eks. i 10-mands kommanditselskaber muligt at foretage ejendomsinvesteringer næsten uden egenkapitalindskud. Når der bortses fra institutionelle investorer, har den danske ejendomsbranche således efter Sadolin & Albæks vurdering i international sammenhæng været overordentligt tyndt kapitaliseret. Det har været gældende for både ejendomsselskaber, ejendomsudviklere og private investorer. Også her har forholdene på markedet ændret sig fundamentalt. Mindre professionelle små pengeinstitutter med appetit på 2. og 3. prioritets ejendomsfinansieringer er forsvundet. De betydende og professionelle spillere, som i dag dominerer og fremover vil dominere markedet for ejendomsfinansieringer, forstår, at et passende egenkapitalindskud er et nødvendigt fundament for en sund ejendomsinvestering. Endelig er markedet langt mere professionelt end før finanskrisen Den væsentligste strukturelle ændring i markedet siden finanskrisen er imidlertid en meget betydelig professionalisering hos spillerne på ejendomsmarkedet, både investorer, finansieringsvirksomheder, formidlere og forvaltere. Ejendomsinvesteringer baserer sig i dag på forretningsplaner med en nuanceret analyse af de forhold, som driver ejendommens kortog langsigtede værdiudvikling, og omfattende analyser af risici i alternative scenarier. Og både investorer og forvaltere er i dag bevidste om, at ejendomsinvesteringer ikke blot er værdipapirlignende passive investeringer, men aktiver, hvis afkast og værdiudvikling er tæt forbundet med forvalterens kompetence og proaktive indsats. Denne tiltrængte professionalisering af ejendomsmarkedet, drevet af både etablerede danske investorer, nye danske asset manage- 2

ment virksomheder og udenlandske investorers krav og adfærd, er formentlig den mest positive konsekvens af finanskrisen. En mere professionelt fungerende ejendomssektor vil således alt andet lige betyde, at markedet bedre vil kunne leve op til de behov, som brugere af fast ejendom i fremtiden vil have, og risikoen for fejlinvesteringer med heraf følgende individuelle og samfundsmæssige tab vil blive lavere. Det er dog væsentligt at holde sig for øje, at en professionel ejendomssektor desværre ikke er nogen garanti mod fremtidige situationer med overophedning og uforsvarlig prisdannelse, efterfulgt af kriser og store økonomiske tab. De institutionelle investorer øger deres eksponering i value-added - segmentet Pensionskasser og livsforsikringsselskaber investerer traditionelt primært i såkaldte core -ejendomme, dvs. fuldt udlejede ejendomme med lange lejekontrakter, som giver et sikkert og stabilt langsigtet cash flow. Antallet af sådanne investeringsmuligheder er imidlertid langt mindre end den institutionelle efterspørgsel. Dette forhold kombineret med fortsat ganske attraktive muligheder inden for det såkaldte value-added segment har betydet, at de institutionelle investorer i stigende grad interesserer sig for ejendomsinvesteringer med en lidt højere risikoprofil og tilsvarende højere afkastmuligheder. Sådanne investeringer foretages oftest enten indirekte eller i samarbejde med partnere med speciel kompetence inden for aktiv forvaltning og udvikling af fast ejendom. Et velkendt eksempel er Ejendomsselskabet Nordens ejendomsfonde med kapital fra ATP, PFA og Industriens Pension. Men det er også værd at nævne PFA s samarbejde med TG Partners omkring erhvervelsen af flere store og attraktivt beliggende ejendomsporteføljer, erhvervet fra nødlidende sælgere. Tillige det forhold, at flere pensionskasser har allokeret kapital til en ny fond, etableret af Nordic Real Estate Partners (NREP), er et udtryk for denne tendens. Indirekte ejendomsinvesteringer i Danmark er næsten lukket land for private investorer For den mindre og mellemstore private danske investor, der ud fra et ønske om i at diversificere sin risiko ønsker at investere i fast ejendom i Danmark, er mulighederne få. Der er alene et enkelt betydende og veldrevet børsnoteret ejendomsselskab i Danmark, nemlig Jeudan, hvor free float i aktien imidlertid er beskedent. Danske privatinvestorer har en langvarig tradition for at sprede deres risiko inden for aktier og obligationer ved at investere gennem investeringsforeninger. I en situation med en meget lav obligationsrente, som gør det vanskeligt for pensionsopsparere at realisere tilfredsstillende afkast, burde der være markedsmæssig basis for at etablere konstruktioner, som muliggør sunde indirekte ejendomsinvesteringer med høj egenkapitalandel også for private investorer. 3

Er ejendomspriserne faldet under finanskrisen? I Sadolin & Albæks NewsLetter fra februar 2014 offentliggjorde vi vores prisindeks for erhvervs- og investeringsejendomme i Hovedstadsregionen, som for 2013 viste prisstigninger på gennemsnitligt 5,8%. Vi forudsagde samtidig, at prisindekset fra IPD (International Property Databank), der baserer sig på overvejende interne vurderinger af institutionelle investorers ejendomsporteføljer på landsplan, ville vise en lavere prisstigningstakt. Denne forudsigelse var korrekt. Således viste IPD s indeks for 2013 et prisfald for erhvervs- og investeringsejendomme på gennemsnitligt 1,2%. Faktisk viser IPD s prisindeks, at priserne på erhvervs- og investeringsejendomme har ligget stort set stabilt fra 2008 til og med 2013. Det er en kendt antagelse, at ejendomsinvestorer ved værdiansættelser af deres porteføljer kan have en tendens til ikke at vise alt for kraftige udsving i England betegnet som tendensen til at smoothen the curve. Dette er for så vidt en ganske naturlig adfærd, idet man som ejer hellere ønsker at vise en stabilt positiv udvikling af ens forretning frem for en mere volatil udvikling. I nedenstående figur er vist udviklingen i henholdsvis IPD s og Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervs- og investeringsejendomme. IPD prisindeks vs. Sadolin & Albæk prisindeks (indeks 100 = år 2000) *) 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 IPD prisindeks Sadolin & Albæk prisindeks Kilde: IPD og Sadolin & Albæk *) Sadolin & Albæk indekset er for Hovedstadsregionen, mens IPD er landsdækkende Som det fremgår, viser de to indeks over tid nogenlunde identiske tendenser for udviklingen i ejendomsværdierne. Sadolin & Albæks prisindeks er derimod betydeligt mere volatilt end IPD s prisindeks. Fra 2000 til 2007 steg ejendomspriserne ifølge Sadolin & Albæks prisindeks med godt 60%, hvor IPD s indeks viste en prisstigning på 45%. Til gengæld faldt ejendomspriserne fra 2007 til 2012 ifølge Sadolin & Albæks indeks med mere end 16%, hvor IPD s indeks for samme periode viste et prisfald på blot 4%. 4

Bør ejendomsinvestorer benytte eksterne vurderinger ved deres årlige værdiansættelser? I modsætning til f.eks. Sverige anvender de fleste store ejendomsselskaber og institutionelle investorer i Danmark alene interne værdiansættelser til brug for årsregnskabet. Dette forhold lægger utvivlsomt en (forståelig) dæmper på udsvingene i værdierne fra år til år. I et marked, som en langsigtet investor anser som overophedet og præget af spekulative investorer, vil en sådan investor med god grund have den opfattelse, at priserne er for høje. Ved sin egen værdiansættelse vil den pågældende investor derfor have en bevidst eller ubevidst tendens til at værdiansætte sine ejendomme lidt mere konservativt, end det overophedede marked vil gøre. Og når så markedet falder, vil den pågældende investor ikke have behov for at nedskrive sine værdier fra et niveau, som var irrationelt højt. Der er bestemt ikke nogen garanti for, og det kan næppe eftervises empirisk, at eksterne vurderinger skulle være mere retvisende end interne vurderinger. Men det er på den anden side problematisk, hvis investorer ud fra et ønske om at vise stabile resultater ved deres værdiansættelser underestimerer volatiliteten i markedet. Det er imidlertid glædeligt at konstatere, at flere og flere institutionelle investorer og ejendomsselskaber ved deres værdiansættelser uanset om disse foretages internt inddrager ekstern rådgivning og ekstern ekspertise i de årlige eller halvårlige værdiansættelsesprocesser. UDLEJNINGSMARKEDET FOR ERHVERVSLOKALER Stigende aktivitet på kontormarkedet Dansk økonomi synes at være i bedring. Produktion og beskæftigelse er igen svagt stigende, og også privatforbruget øges. Især forbedringen i beskæftigelsen er en afgørende faktor for kontorudlejningsmarkedet. På kontormarkedet registreres da også øget aktivitet med en pæn stigning i antallet af aktivt lokalesøgende virksomheder. Dette gælder ikke bare efterspørgslen efter mindre lejemål, som igennem nogen tid har været i bedring, men det gælder nu også for større lejemål, i niveauet 3.000 m 2 til 6.000 m 2. Tendensen til øget aktivitet i kontormarkedet har imidlertid endnu ikke knækket tomgangskurven. 5

Tomgangen for kontorlokaler i Hovedstadsregionen 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Oline-ED Statistikken Ved udgangen af 1. kvartal 2014 var antallet af ledige kontorlokaler i Hovedstadsregionen således fortsat lidt over 11%. I løbet af 1. kvartal faldt tomgangen svagt, men det er for tidligt at tale om en trendændring. I 2007 var tomgangen for kontorer i Hovedstadsregionen lidt under 4%, og antallet af tomme kontorlokaler er i de seneste 7 år således steget med omkring 800.000 m 2 svarende til arealet til 35 40.000 kontorarbejdspladser. Tomgangen for kontorlokaler i CBD 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Oline-ED Statistikken Som det fremgår af ovenstående figur, har tomgangen i de centrale bydele CBD eller Central Business District nu i mere end 5 år ligget relativt stabilt mellem 8% og 10%. 6

Selv om flere større virksomheder og ikke mindst en række offentlige styrelser og institutioner i denne periode har søgt nye lokaler på beliggenheder uden for CBD, er kombinationen af en fortsat nogenlunde stabil efterspørgsel efter centralt beliggende kontorer fra mindre virksomheder og en øget konvertering af kontorer til boligformål tilstrækkelig til at sikre, at tomgangen trods alt ikke stiger. Tomgangen fortsætter med at stige uden for City Til gengæld er billedet for kontorer uden for de centrale bydele fortsat ikke positivt. Her har antallet af ledige kontorer i forhold til den samlede bygningsmasse været stort set konstant stigende siden 2007, og tomgangen ligger nu omkring 13%. Det er værd at notere, at i en række områder, herunder f.eks. Ørestad og Lyngby, er efterspørgslen ganske god. For andre decentrale kontorområder er ledigheden derimod så stor, at ejendomsejerne i stigende grad vælger at reducere udbudslejen betydeligt, og det er i en række områder i dag muligt at leje ganske moderne og effektive kontorlokaler til en årsleje på omkring kr. 700 pr. m 2. Tomgangen for kontorlokaler i Hovedstadsregionen uden for CBD 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Oline-ED Statistikken Det er imidlertid værd at notere, at nybyggeriet af kontorer, herunder det spekulative nybyggeri, er stigende, og efterspørgslen efter nye kontorlokaler er faktisk ganske god. De igangværende projekter i bl.a. Ørestad og Nordhavnen vil således efter Sadolin & Albæks vurdering kunne melde fuldt udsolgt ikke længe efter færdiggørelsen. Store kontorbrugere efterspørger lejemål i de nye udviklingsområder Målt på antal indgåede lejekontrakter er København K det mest betydende marked inden for centralkommunerne København og Frederiksberg. I 2013 og den forløbne del af 2014 er omkring 40% af samtlige nyindgåede lejekontrakter for kontorer i København og Frederiksberg Kommuner beliggende i ejendomme i København K. 7

Nyindgåede kontorlejemål i København og Frederiksberg 2013 2014 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kbh. K Kbh. S Kbh. Ø Kbh. V Kbh. SV Øvrige Kilde: Sadolin & Albæk Antal lejemål Areal Det er til gengæld tankevækkende at notere, at selv om kun ca. 13% af lejekontrakterne var for arealer i København S, herunder Ørestad, var ikke mindre end 29% af det udlejede kontorareal i centralkommunerne beliggende i København S. Gennemsnitlig lejemålsstørrelse (m 2 ) for nyindgåede kontorlejemål i 2013 2014 4 100 3 100 2 100 1 100 100 Kbh. K Kbh. S Kbh. Ø Kbh. V Kbh. SV Øvrige Kilde: Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, synes der at være en klar tendens til, at de største enkeltudlejninger af kontorer i København sker i postdistrikterne SV (Sydhavnen) og S (Amager/Ørestad). Statistikken bekræfter tendensen til, at de større kontorbrugere søger mod moderne ejendomme i de nyere udviklingsområder, mens kontormarkedet i København K i stigende grad domineres af mindre virksomheder. 8

Internethandlen tager markedsandele fra butikkerne Inden for detailhandlen er betydelige strukturelle ændringer undervejs. Det er en kendt sag, at de mest attraktive strøggader og de store butikscentre i de seneste år har taget markedsandele fra mindre attraktive butiksområder og centre. Men det er værd at notere, at selv de store og attraktive centre mærker en stigende konkurrence fra internethandlen. Internet- og postordrehandlen er fra 2010 til 2013 steget fra omkring kr. 40 mia. om året til over kr. 60 mia., og internethandlen er nu samlet 6 gange så stor som den samlede detailhandelsomsætning i Field s, Rødovre Centrum, Lyngby Storcenter, Bruun s Galleri og Rosengårdcentret tilsammen. Med en omsætning for velbeliggende butikker på f.eks. kr. 30.000 pr. m 2 pr. år, modsvarede internethandlen i 2013 således den omsætning, der normalt ville genereres på 2 mio. m 2 butiksareal. Med et samlet butiksareal i Danmark på skønsmæssigt godt 12 mio. m 2 er udviklingen i internethandlen således helt afgørende for detailhandelsejendomsmarkedets fremtid. Som det fremgår af nedenstående figur, er det ikke mindst internethandlen med udenlandske internetbutikker, som er i vækst. Udenlandske internetbutikker omsætter nu for mere end kr. 17 mia. i Danmark, en stigning på mere end 100% på blot 4 år. Dansk omsætning i internetbutikker (i mio. DKK) 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000-2010 2011 2012 2013 Danske internetbutikker Udenlandske internetbutikker Kilde: FDIH Foreningen for Dansk Internet Handel Sammenlignes væksten i internethandlen med udviklingen i omsætning i større danske butikscentre, er det tydeligt, at væksten i detailhandelsomsætningen sker på internettet. 9

Omsætningsvækst 2010 2013 E omsætning fra udlandet 115,0% E omsætning fra Danmark 41,3% Årsomsætning i butikscentre 2,6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Kilde: FDIH / Institut for Centerplanlægning / Sadolin & Albæk Når store omsætningsandele flyttes fra de fysiske butikker til internettet, og når de fysiske butikker i stigende grad får karakter af showrooms, hvor forbrugerne kan undersøge varerne, forinden der handles på internettet, vil det have væsentlige konsekvenser for butiksejendomsmarkedet. Ikke blot vil behovet for butiksarealer mindskes, men også traditionelle strukturer med f.eks. omsætningsbestemt leje mindsker deres relevans. Der er dog ingen tvivl om, at for så vidt angår markederne i Storkøbenhavn og Aarhus vil en forventelig høj befolkningsvækst i de kommende 10 år afbøde risikoen for en væsentlig stigning i butikstomgangen. På den anden side er det klart, at antallet af ledige butiksarealer i mere perifert beliggende områder af Danmark med en negativ befolkningsudvikling sandsynligvis vil stige markant med deraf følgende nedadgående pres på lejepriserne og potentielt betydelige tab for ejendomsejerne. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Kontormarkederne i Stockholm og København ligheder og forskelle I dette nummer af Sadolin & Albæks NewsLetter har vi valgt at sætte fokus på ligheder og forskelle på kontormarkederne i henholdsvis Stockholm og København. For en umiddelbar betragtning har byerne meget til fælles. Begge byer er nordiske hovedstæder med en befolkning i de respektive hovedstadsområder på ca. 1,8 mio. indbyggere. Begge byer har en pæn befolkningstilvækst og en økonomisk vækst noget over de respektive landsgennemsnit, som for 2013 var 0,1% i Sverige og 0,0% i Danmark. For 2014 skønnes væksten i Sverige at blive 1,2% og i Danmark 1,3%. Hertil kommer, at kontormarkederne i Stockholm og København er næsten lige store, henholdsvis 11,5 mio. m 2 og 11,8 mio. m 2. 10

På trods heraf er markederne ikke bare konjunkturelt, men også strukturelt, væsensforskellige. Lavere tomgang i Stockholm end i København, især i CBD Kontortomgang i København og Stockholm 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% København Stockholm Kilde: JLL / Sadolin & Albæk CBD Totalt Sverige undgik blandt andet som følge af en mere ekspansiv valutaog rentepolitik end Danmark den recession, som ramte Danmark i kølvandet på finanskrisen. Det har været en medvirkende årsag til, at kontortomgangen i Stockholm i de senere år har ligget lavere end i København. Hvor tomgangen for kontorer i København aktuelt andrager 11,3%, er den i Stockholm kun 9,1%. Det er i denne forbindelse værd at notere, at tomgangen i Stockholm i langt højere grad end i København registreres i områderne uden for CBD. Også i København er tomgangen i CBD lavere end i omegnen, men det er ganske tankevækkende, at tomgangen i CBD i Stockholm aktuelt er så lav som 3,6%, langt under niveauet på 9,1% i København. Meget høje lejepriser i Stockholms Golden Triangle Den lave tomgang i Stockholms CBD hænger sammen med, at mange virksomheder inden for den finansielle sektor og de liberale erhverv lægger meget stor vægt på en central beliggenhed i CBD. Det betyder også, at lejepriserne i Stockholms centrale bydele er langt højere end i omegnen. Mens der i København kun er en beskeden forskel mellem toplejepriserne i Indre By og i de attraktive områder uden for Indre By, herunder Nordhavnen og Havneholmen, er lejen uden for det centrale Stockholm kun ca. 50% af lejen i Stockholms Golden Triangle. Faktisk er markedet i København ganske atypisk i forhold til de fleste andre europæiske storbyer. I København ligger domiciler for f.eks. den finansielle sektor og de liberale erhverv, herunder advokatfirmaer, revisionshuse og konsulentvirksomheder, spredt fra Tuborg Nord og Nordhavnen, Midtermolen og Langelinie over Indre By til Kalvebod Brygge og Havneholmen, ja endog til de nordlige dele af Ørestad. 11

Toplejepriser for kontorer (EUR pr. m 2 pr. år) 600 500 400 300 200 100 - København Stockholm CBD Uden for CBD Kilde: JLL / Sadolin & Albæk København har således ikke nogen Golden Triangle, hvor de fleste væsentlige finansielle virksomheder og liberale erhverv vælger at etablere sig. Den stærke lejemarked i Stockholm CBD giver sig udslag i lavere startafkastkrav I København betaler investorerne ikke nogen stor præmie for de mest centrale beliggenheder. Et nyt kontordomicil i Indre By, udlejet til en stærk lejer til en leje, som afspejler markedslejen, med 10 års uopsigelighed, vil formentlig blive omsat til en pris, som modsvarer et nettostartafkast på 4,75% 5,00%, for en helt enestående landmark bygning muligvis ned til omkring 4,50%. Den samme ejendom vil i Nordhavnen, på Kalvebod Brygge og på Havneholmen koste 5,00% i startafkast, i områder som Lyngby og Ørestad og Flintholm omkring 5,25%, og i andre attraktive områder som Gladsaxe måske 5,50% eller 5,75%. I Stockholm betaler investorerne en højere præmie for en meget central beliggenhed. Nettostartafkastkrav for førsteklasses kontorer 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% København Stockholm Kilde: JLL / Sadolin & Albæk CBD Uden for CBD 12

Den såkaldte prime yield første års direkte nettoafkast for en moderne kontorejendom med en stærk lejer på en lang lejekontrakt er i Stockholm CBD omkring 4,25%. Til gengæld er startafkastet væsentligt højere i de betydende kontorområder i omegnen, i Solna f.eks. 5,75% og i Kista og store dele af omegnen i øvrigt omkring 6,50%. Dette indikerer, at ejendomsinvestorer i Stockholm i modsætning til København forventer, at udlejningssikkerheden i CBD også i fremtiden vil være højere, og at der kan forventes (betydeligt) større markedslejestigninger i CBD end på decentrale beliggenheder. Denne analyse er utvivlsomt korrekt. Stockholms CBD har andre geografiske og psykologiske rammebetingelser end Københavns, og det er med tilstedeværelsen af flere store og attraktive udviklingsområder i København vanskeligt at se, hvilke faktorer der i København på sigt skulle kunne drive markedslejestigninger over inflationen. Højere transaktionsaktivitet i Stockholm Investeringsmarkedet for kontorejendomme i Stockholm har efter London og Paris historisk været et af de mest likvide markeder med den største transaktionsaktivitet. Ligeledes har markedet som følge af den ganske store transaktionsaktivitet og transparens traditionelt været præget af en ganske stor aktivitet fra internationale investorer. København har derimod været kendetegnet som et mere illikvidt marked, efter nogles opfattelse med en lavere transparens, og domineret af hjemlige investorer. Transaktionsaktivitet i ejendomsmarkedet i 2. halvår 2013 (i mia. EUR) 6 5 4 3 2 1 0 København Stockholm Nationale Internationale Kilde: JLL / Sadolin & Albæk Markedet i København internationaliseres og transparensen øges Som det fremgår af ovenstående figur, var transaktionsaktiviteten i Stockholm i 2. halvår 2013 omtrent det tredobbelte af aktiviteten i København, og Stockholm vil utvivlsomt også fremadrettet kunne fastholde sin position som et af de mest likvide ejendomsinvesteringsmarkeder i Europa. 13

Det er dog værd at notere, at også i København udgør internationale investorers aktivitet en fortsat stigende del af den samlede transaktionsaktivitet, i andet halvår 2013 knap 50% af den samlede omsætning. Denne udvikling skyldes både relativt attraktive rammebetingelser for ejendomsinvesteringer med konkurrencedygtige direkte afkast, et lavt renteniveau og konkurrencedygtige finansieringsmuligheder med marginaler på ejendomsfinansiering, som i den danske realkreditsektor er betydeligt lavere end i det svenske marked. Hertil kommer tillige transaktionsomkostninger, som er blandt de laveste i verden. Men den øgede internationale investeringsinteresse for Danmark skyldes også, at transparensen i markedet er øget igennem de senere år. Som nævnt i indledningen til dette NewsLetter har en af de positive konsekvenser af finanskrisen været en professionalisering af markedet. Denne professionalisering, hvor både danske og internationale investorer nyder gavn af en forøget analysekapacitet i markedet, er både med til at gøre markedet mere gennemsigtigt og til at sikre, at investorernes beslutningsgrundlag er korrekt funderet i markedets karakteristika. Sadolin & Albæk 14

MARKEDSBAROMETER Kontor 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 1. - 2. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.850 1.850 1.800 1.750 1.750 1.700 1.700 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 1.800 1.775 1.750 1.750 0,0% Sekundær 1.200 1.200 1.175 1.125 1.125 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.075-2,3% Aarhus Primær 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 0,0% Sekundær 850 850 850 850 850 825 800 800 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 0,0% Trekantområdet Primær 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 625 625 625 625 625 625 600 600 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 550 550 550 550 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50-0,25 Sekundær 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1-0,20 Aarhus Amt * 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3-0,70 Trekantområdet 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 1,20 Butik 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 1. - 2. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 18.000 18.000 17.500 17.500 17.500 18.000 18.000 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 20.500 21.000 21.500 21.500 0,0% Høj 13.000 12.500 12.000 12.500 12.500 13.000 13.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 16.000 16.500 17.000 17.000 0,0% Lav 7.000 7.000 6.800 6.500 6.500 6.750 6.750 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 8.000 8.500 8.500 8.500 0,0% Aarhus Top 5.000 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 5.400 5.400 5.400 5.500 1,9% Høj 2.800 2.800 2.700 2.700 2.700 2.700 2.700 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Trekantområdet Top 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.400 1.300 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3-0,20 Aarhus Amt * 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9-0,20 Trekantområdet 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 0,70 Lager/produktion 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 1. - 2. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 600 575 575 550 550 550 550 550 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 425 400 400 375 375 375 350 350 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 475 450 450 450 450 450 450 425 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 300 300 300 275 275 275 275 300 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 475 450 450 400 400 400 375 375 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 300 300 300 275 275 275 250 250 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 275 275 275 275 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00-0,25 Kort 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 0,00 Aarhus Lang 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 0,00 Trekantområdet Lang 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1-0,10 Aarhus Amt * 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0-0,10 Trekantområdet 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0-0,10 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 DK-1261 København K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk CVR nr. 10525675 ISSN: 1603-9661