Mellem Samarbejdsaftale vedrørende helhedsplan for området ved Ny Aarhus Kommune Rådhuset 8100 Århus C (herefter benævnt "AK") og Banegårdsgade i Århus DSB Ejendomsudvikling A/S 24. maj 2011 DSB Ejendomme Projektudvikling Ejendomssalg Kalvebod Brygge 32, 3. DK-1560 København V Telefon 33 54 08 38 Mobil 24 68 88 21 Fax 33 54 08 40 mben@dsb.dk www.dsb.dk DSB Ejendomsudvikling A/S Kalvebod Brygge 32 1560 København V (herefter benævnt DSB EU ) Afsender Morten Bendtsen Vores ref. MB Journalnr. Df 001.208-024 og Steen & Strøm Danmark A/S Arne Jacobsens Allé 20 2300 København S (herefter benævnt "S&S") er der indgået aftale om at samarbejde om tilvejebringelse af en ny helhedsplan for byomdannelse af områderne ved Ny Banegårdsgade. Aftalen omfatter de arealer, der fremgår af Bilag A, og benævnes herefter "Området". Punkt 1 Præambel Forud for nærværende aftale har DSB og AK i 1992 (bilag B) indgået aftale vedrørende arealet. Endvidere har DSB og Udviklingsselskabet Århus Inter City A/S i 1994 (bilag C)
indgået aftale vedrørende arealer, der er omfattet af nærværende aftale. AK oplyser, at AK ikke er omfattet af sidstnævnte aftale. Side 2/8 DSB EU ejer ejendommen matr. nr. 2200 l Århus Bygrunde, beliggende ved Ny Banegårdsgade (herefter benævnt "Østre Plads"), ca. 15.000 m². Endvidere ejer DSB EU byggeretten over Banedanmarks sporareal, ca. 5.000 m², dvs. del af matr. nr. 2200 a Århus Bygrunde (herefter benævnt "Sporarealet"). Parterne forudsætter, at der kan indgås de aftaler med Banedanmark, som er nødvendige for, at S&S og AK kan opføre et byggeri på en brokonstruktion med selvstændige ejerlejligheder på ikke tidsbegrænsede brugsretsaftaler over Sporarealet. AK ejer ejendommene matr. nr. 2156 a, 2156 b, 2156 c og 2156 d Århus Bygrunde, hvorpå den eksisterende rutebilstation beliggende Ny Banegårdsgade/Sønder Allé, 8000 Århus C er placeret. De ejendomme, hvorpå den eksisterende rutebilstation er beliggende, benævnes herefter "Rutebilstationen". AK's areal andrager efter udvidelsen af Fredensgade og Sønder Allé ca. 7.500 m². S&S driver butikscentret Bruuns Galleri på ejendommen matr. nr. 78 h, ejerlejlighederne 1 og 13, Marselisborg, Århus Grunde, beliggende på hjørnet af Jægergårdsgade og M. P. Bruuns Gade (herefter benævnt "Bruuns Galleri"). Endvidere har S&S ved aftale med Post Danmark A/S sikret muligheden for, at posthuset, der er beliggende ved siden af Århus Hovedbanegård, kan inddrages i planarbejdet som mulig alternativ adgang til butiksarealerne over Sporarealet (herefter benævnt "Posthuset"). Såfremt Posthuset skal inddrages ved udvidelsen af Bruuns Galleri, kræver det særskilt aftale med Post Danmark A/S. Arealerne benævnt Østre Plads, Sporarealet, Rutebilstationen, Bruuns Galleri samt Posthuset udgør Området, jf. Bilag A. Samarbejdsaftalen fastlægger vilkårene for samarbejdet mellem DSB EU, AK og S&S i forbindelse med tilvejebringelse af en ny helhedsplan for byomdannelse af Området. Formålet med helhedsplanen er tilvejebringelse af grundlag for at flytte rutebilerne til en ny busterminal ved Århus Hovedbanegård (herefter benævnt "Busterminalen"), som sikrer passagererne bedst mulige omstigningsforhold mellem tog, rutebiler og bybusser. Flytningen af den eksisterende rutebilstation frigør Rutebilstationens nuværende areal. For disse frigjorte arealer samt DSB EU's areal - Østre Plads langs Ny Banegårdsgade, Sporarealet og Posthuset - skal der udarbejdes en ny helhedsplan, som kan danne grundlag for omdannelse af disse arealer til et nyt byområde med cityfunktioner. Beslutning om etablering af Busterminalen samt salg af grundarealer vil først kunne ske efter, at helhedsplanarbejdet er afsluttet. Ud over at igangsætte arbejdet med udarbejdelse af helhedsplan (Fase I) fastlægger Samarbejdsaftalen paternes intentioner for de følgende faser, etablering af Busterminalen (Fase II) og salg af parternes eksisterende arealer (Fase III). Der er ikke ved nærværende
aftale truffet aftale om at igangsætte Fase II og III. Igangsættes Fase II og Fase III ikke, finder bestemmelsen i punkt 9 anvendelse. Side 3/8 Punkt 2 Helhedsplan Helhedsplanen skal vise hvordan, der over Sporarealet øst for Århus Hovedbanegård etableres et dæk til Busterminalen. Busterminalen skal have adgang for kørende trafik via rampe/vej fra Ny Banegårdsgade samt adgang for fodgængere fra Århus Hovedbanegårds vandrehal og fra Ny Banegårdsgade. Parterne er endvidere enige om, at helhedsplanen skal omfatte etablering af et nyt butiksareal på én etage over Busterminalen med henblik på en udvidelse af Bruuns Galleri. Adgangsmulighederne til det nye butiksareal fra Ny Banegårdsgade, gennem posthusbygningen, fra Bruuns Galleri og fra Busterminalen skal belyses i helhedsplanen. Helhedsplanen skal yderligere sikre, at letbanen kan føres i nordsiden af banegraven, samt at det senere bliver muligt at føre spor for et fremtidigt anlæg af letbanen fra banegraven og op over Øster Plads til Ny Banegårdsgade og Banegårdspladsen. Placeringen af letbanen ligger endnu ikke fast. Bilag D skitserer en mulig placering af letbanen. Parterne er enige om, at der skal gennemføres parallelle opdrag vedrørende en ny helhedsplan omfattende Området, og at der skal udpeges tre arkitektfirmaer til at udarbejde parallelopdraget. Til udarbejdelsen af helhedsplan antages en trafikkonsulent til at bistå de valgte arkitektfirmaer. Det nærmere omfang af denne sparring og gennemførelsen heraf aftaler parterne efterfølgende. Parterne er enige om, at Områdets beliggenhed på kanten af Midtbyen og umiddelbart ved byens primære trafikterminal tilsiger, at der skal planlægges et fortættet city- og terminalområde. Helhedsplanen skal belyse muligheden for at etablere op til i alt 15.000-20.000 etm 2 butiksareal samt herudover erhvervsareal, boligareal, Busterminalen med tilhørende tilkørselsfaciliteter og nødvendige parkeringspladser. Bebyggelsesprocenten påregnes at ligge inden for intervallet 175 og 250 ekskl. areal til parkeringspladser og Busterminalen. Punkt 3 Busterminalen og udvidelse af Bruuns Galleri Det skal være en forudsætning for helhedsplanen, at der over Sporarealet etableres Busterminalen, der skal ejes af AK. På etagen over Busterminalen skal der etableres en butiksetage, som skal ejes af S&S. Den nærmere udformning af denne konstruktion aftales i forbindelse med igangsætning af Fase II. Retten til byggerierne over Sporarealet skal sikres
ved aftale med Banedanmark, således at S&S og/eller AK på et givent tidspunkt kan afhænde deres ejendom på sædvanligvis for fast ejendom. Side 4/8 I forbindelse med udbygningen over Sporarealet ønsker parterne ved Ny Banegårdsgade (ved Posthusets østfacade) at etablere ny cykelparkering, blandt andet med henblik på at aflaste cykelparkeringen på Banegårdspladsen. De nødvendige faciliteter til fjerndepot til busser skal tilvejebringes af busselskaberne uden for Området. Den politiske aftale, som er AK's grundlag for samarbejdet vedrørende udarbejdelse af helhedsplan og etablering af Busterminalen ved Ny Banegårdsgade, forudsætter, at Busterminalen kan opføres for et beløb, der ikke overstiger værdien af AK's arealer på Rutebilstation. AK forudsætter endvidere, at en udvidelse af Bruuns Galleri samtidig med etableringen af Busterminalen reducerer AK's omkostninger til etablering af Busterminalen. Til belysning af disse forudsætninger indhenter AK på baggrund af helhedsplanen en ejendomsmæglervurdering af værdien af AK's arealer, ligesom kravene til rutebilstationen skal defineres for at danne grundlag for indhentelse af overslag på etablering af Busterminalen samt udvidelse af Bruuns Galleri. AK påregner, at busoperatørerne, som det hidtil har været tilfældet, betaler en afgift for benyttelse af Busterminalen, der dækker omkostningerne til drift og vedligehold, og parterne forventer, at busoperatørerne betaler leje for brug af eventuelle service- og velfærdsarealer i DSB's bygningsanlæg. Fordelingen af omkostningerne mellem AK & S&S til etablering af Busterminalen og butikscentret aftales ved igangsætning af Fase II. Da AK ikke må yde bidrag til privat erhvervsvirksomhed, kan AK's andel ikke overstige en forholdsmæssig fordeling af udgifterne. Det er på nuværende tidspunkt uafklaret, om etableringen af bygningskonstruktionen til Busterminalen og udvidelse af Bruuns Galleri skal foretages af S&S og/eller AK eller af tredjepart. Der er derimod aftalt, at der skal etableres to selvstændige ejerlejligheder, der er opføres på en brokonstruktion over en matrikel i Sporarealet. Adkomst til etablering af brokonstruktion og ejerlejligheder over Sporarealet baseres på en tidsubegrænset brugsret, som tinglyses på matriklen i Sporarealet. AK betaler ikke for byggeretten til Busterminalen og rampe. Byggeretten til butikker og andre funktioner erhverves på markedsvilkår eller særlige vilkår, der fastlægges i forhandlinger mellem DSB EU og S&S. Den ejerlejlighed, der overdrages til AK, skal anvendes til trafikterminalformål, hvilket i første omgang vil sige til Busterminalen, men kan også anvendes til andre trafikformål for passagerer og brugere af Banegården, herunder togdrift. Så længe AK's ejerlejlighed anvendes til trafikformål, herunder til parkering, der blandt andet kan benyttes af togpassagerer, betaler AK ikke for byggerettighederne.
I tilfælde af, at AK ændrer anvendelsen af AK's ejerlejlighed til andet end de ovenfor beskrevne trafikformål, har AK ret, men ikke pligt til at sælge ejerlejligheden. AK er indstillet på at optage forhandlinger med DSB EU om, hvordan den værdi, der skabes ved den ændrede anvendelse, fordeles mellem AK og DSB EU under hensyntagen til, at DSB EU vederlagsfrit har stillet byggerettigheder til rådighed for AK's etablering af Busterminalen samt AK's afholdelse af omkostninger til dækkonstruktionen. Side 5/8 Etablering af Busterminalen og udvidelse af Bruuns Galleri forudsætter afklaring af flere forhold og en nærmere aftaleindgåelse mellem parterne. Bilag E, notat om Fase II og Fase III, indeholder en ikke udtømmende oplistning af disse forhold. Punkt 4 Parternes særlige bidrag til programarbejdet Det påhviler AK at tilvejebringe og afholde udgiften til et revideret grundlag for: Dimensionering af Busterminalen Forudsætninger for udlæg af letbanetrace med opdaterede sporplaner for letbane og Århus H Trafikforudsætninger og trafikanalyser for dimensionering af trafikanlæg, der udarbejdes af trafikkonsulent Mæglervurdering af værdien af AK s ejendom Det påhviler DSB EU at tilvejebringe og afholde udgiften til et revideret grundlag for: Koordinering med DSB vedrørende integrering af cykelparkering ved posthusgavlen i første etape Koordinering med Banedanmark og andre relevante interessenter vedrørende de nødvendige tilladelser til etablering af brokonstruktion og bygninger som forudsat Koordinering af oplæg til principielle adgangsforhold mellem Busterminalen og Banegården samt til Bruuns Galleri Tilvejebringelse af bygningstegninger for Banegården. Det påhviler S&S at tilvejebringe og afholde udgiften til et revideret grundlag for: Udbygning af Bruuns Galleri med nye butiksarealer over busterminalen og ved Østre Plads og Posthuset, herunder principielle adgangsforhold. S&S sørger for, at nødvendige bygningstegninger af Bruuns Galleri stilles til rådighed for de parallelle opdrag
Placering af yderligere parkeringspladser og cykelparkeringspladser til brug for en udvidelse af Bruuns Galleri. Side 6/8 Punkt 5 Planlægning Når de parallelle opdrag har resulteret i en helhedsplan, der skal lægges til grund for udbygningen af Området, vil Aarhus Byråd tage stilling til krav til Busterminalen og stilling til, om der skal igangsættes lokalplanlægning og ændring af kommuneplanen, der muliggør omdannelse af Området i henhold til helhedsplanen. Såvel kommuneplantillæg som lokalplan(er) skal gennemgå sædvanlig politisk behandling. Punkt 6 Hovedterminer i det videre arbejde Afklaring med Banedanmark med henblik på nødvendige tilladelser Juni 2011 behandler Aarhus Byråd indstilling om samarbejdsaftalen Juli 2011 gennemføres prækvalifikation August 2011 udvælges de firmaer, der skal deltage i de parallelle opdrag August 2011 igangsættes de parallelle opdrag, og forslag til helhedsplan afleveres til opdragsgiverne November 2011 foretages en bedømmelse af de indkomne forslag til helhedsplan December og januar 2012 afsættes til justering og bearbejdning af det eller de forslag, der skal lægges til grund for lokalplan Februar 2012 behandler Aarhus Byråd forslag til helhedsplan Februar til december 2012 lokalplanlægning gennemføres VVM-screening gennemføres parallelt med lokalplan April - maj 2012 gennemføres offentlig høring Juni 2012 behandler Aarhus Byråd offentlig høring Januar 2013 vedtagelse af nyt plangrundlag for Områdets udbygning
Side 7/8 Punkt 7 Finansiering De parallelle opdrag finansieres af AK, DSB EU og S&S i fællesskab. De budgetterede omkostninger andrager kr. 3 mio. ekskl. moms, som omfatter: Programarbejde Honorar til deltagende firmaer Trafikkonsulent som støtte, parallelle opdrag 2 fagdommere mv. Bearbejdning af helhedsplan Indhentelse af mæglervurdering Udgifterne fordeles mellem parterne med 40% til henholdsvis DSB EU og AK samt 20% til S&S. Punkt 8 Projektets organisering Programmering og planlægning af Områdets udbygning ledes af en styregruppe, hvor AK, S&S og DSB EU er repræsenteret med hver to personer. Der udarbejdes en forretningsorden for styregruppen, som giver parterne mulighed for, efter behov, tillige at være repræsenteret af personer med særlig fagkundskab. Disse personer kan dog ikke deltage i styregruppens beslutninger. Det løbende arbejde med projektudviklingen varetages af en projektgruppe, hvor AK, DSB EU og S&S er repræsenteret. Til styregruppen knyttes en interessentgruppe med deltagelse af interessenter fra "nærområdet", f.eks. PostDanmark, DSB Ejendomme, Midttrafik, Region Midtjylland og Banedanmark. Punkt 9 Aftalens ophør Parterne er enige om, at parallelopdraget så vidt muligt gennemføres i 2011. Parterne er yderligere enige om, at etablering af Busterminalen og ny butiksetage over Sporarealet forudsætter, at der indgås bindende aftale med Banestyrelsen herom inden udgangen af 2012. Er dette ikke tilfældet, bortfalder nærværende aftale i sin helhed.
Punkt 10 Side 8/8 Betingelser Betingelser for salg af grunde og byggeretter: Salg af DSB EU's grunde og byggeretter forudsætter godkendelse i selskabets og evt. DSB's direktion/bestyrelse Salg af AK's grunde forudsætter godkendelse i Aarhus Byråd og sker efter forudgående udbud. Nærværende samarbejdsaftale skal tiltrædes af DSB EU's bestyrelse, DSB s direktion og bestyrelse, Aarhus Byråd samt S&S's direktion. Bilag Bilag A: Bilag B: Bilag C: Bilag D: Bilag E: Kort over Området Overenskomst mellem DSB og Århus Kommune Overenskomst mellem DSB og Udviklingsselskabet Århus Inter City A/S Skitse mulig placering af letbanen Notat om Fase II og Fase III ***** Dato: f. Aarhus Kommune: Dato: f. DSB Ejendomsudvikling A/S: Dato: f. Steen & Strøm Danmark A/S:
358a 2211 181 248a 249b 343 270 121a 275b 283a 357 358d 177 7000d 275d 344 Bilag A til samarbejdsaftalen 281 285 11.01.2010 347a 173 6 119a 329a 7000ø 348 276 333a 279a 118 331 325a 312 278a 97b 5i 99 97c 1 350a 350c 97a 313 277a 333b 97d 96a 350b 72i 316a 301b 351 320 310 286d 102a 94b 335f 334a 300 286a 352 297 288 286b 82a 335a 319a 319c 289 335h 86 290 00n 294b 291a 107k 295g 292 294a 293 102b 1323g 1335 107i 1336a 107c 1332b Området 107b 1323l 1337 1357o 1360 109 107h 1331 1362 7000cr Østreplads 1340 1357l A - DSB EU 1366a 1323m 1357n 1366b 1329 54 1375 1368 2156d 1327 Østreplads B - DSB EU 7000b 1323n 1341 1372 1369 1325 1342 1380b 2156c Rutebilstationen 1357k - Århus Kommune 7000g 1343 1382 1386 Rutebilstationen 2156a 2147b 1324e 53c Sporarealet - DSB EU 2156b 1345e 1388b 48a 7000ct1323p 1345a 1345o 47a 1324a 7000cs 46a 1323q 1324b 1345d 1345n 1345l Østreplads B 1345c 2200l 1323r 1345b 1345h 1345i 1345k 1323h 1323k 2210 Østreplads A 7000h 2200m 2200i 0m 2200h Sporarealet reale 2200a 7000di 2200d 7000bv 2200g 2200e 2200c 1a 78h 78a 845l 845h 845g 07a 07e 07f 380 78g 344b 344a 7000at 366a 367 372a 372e 79b 845d 482 485 483 634a 495 79o 546 301 300b 81g 300a 166o 81d 166a 166e 7000bk 1h 1f 70 7000
Mads Bjerregaard Advokat mab@holst-law.com T +45 8934 1146 J.nr. 029774-0105 MAB/KKP Notat 8. december 2009 Bilag til samarbejdsaftale mellem Århus Kommune, DSB Ejendomsudvikling A/S og Steen & Strøm Danmark A/S. Efter tilvejebringelse af helhedsplan som beskrevet i samarbejdsaftalen påtænker parterne at gennemføre to yderligere faser, Fase 2 og Fase 3. Parterne har ikke med indgåelse af samarbejdsaftalen taget stilling til eller forpligtet sig til at gennemføre Fase 2 og Fase 3. Fase 2 Fase 2 vil omfatte etablering af ny busterminal over "sporarealet" øst for Århus Hovedbanegård og i et vist omfang langs Ny Banegårdsgade samt et nyt butikscenter over busterminalen. I Fase 2 skal følgende afklares: På baggrund af helhedsplanen tilvejebragt under Fase 1 indhentes en mæglervurdering vedrørende henholdsvis DSB Ejendomsudvikling A/S' og Århus Kommunes ejendomme omfattet af helhedsplanen samt vurdering af de byggerettigheder over "sporarealet", hvor der forudsættes etableret butikscenter. Afklaring af, om den nye kollektive trafikplan dokumenterer et behov for etablering af ny busterminal. Stillingtagen til, om Fase 2 skal igangsættes. Beskrivelse af en konstruktion, hvorefter der kan etableres busterminal og butikscenter over "sporarealet", der fortsat skal ejes af Banestyrelsen, idet der forudsættes etableret to selvstændige ejerlejligheder. Udarbejdelse af byggeprogram for konstruktionen over "sporarealet" med separat byggeprogram for henholdsvis butikscenter og busterminal. Holst, Advokater Hans Broges Gade 2 DK-8100 Århus C T, +45 8934 0000 F, +45 8934 0001 holst-law.com 029774-0105 000053
Udarbejdelse af model for den aftalemæssige konstruktion. Det forudsættes, at en bygherre opfører såvel butikscenter og busterminal, og når byggeriet er afsluttet overdrager en nøglefærdig rutebilstation til Århus Kommune. Øvrige analyser og undersøgelser, som er nødvendige for at realisere projektet. Undersøgelse af, om det er hensigtsmæssigt at gennemføre mageskifte mellem DSB Ejendomsudvikling A/S og Århus Kommune. Fase 3 Fase 3 vil primært omfatte DSB Ejendomsudvikling A/S' og Århus Kommunes afhændelse af parternes respektive arealer efter gennemførelse af Fase 2. 029774-0105 000053 2/2