Byens ejendom Kontormarkedets udvikling 2014-2020 Peter Lassen, Colliers International Danmark A/S, København
Indhold Overskrifter kontormarkedet Sammenhæng beskæftigelse tomgang Lejeniveau og markedssituation for kontorer Nybyggeri og effekten på kontormarkedet Hotspots i København og Århus Trends på kontormarkedet (leje og investering) Internationale undersøgelser Outlook kontormarkedet 2
Hovedoverskrifter - kontormarkedet Kontormarkedet er på vej frem (men!) Lejepriserne er faldet men nu stabile Kontorer i erhvervsområder og udkant er meget vanskelige Danske investorer dominerer kontormarkedet Afkast forventes at være stabile på lave niveauer Fokus på nybyggeri og nye områder 3
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E 2014E 2015E Kontormarkedet i Danmark BESKÆFTIGELSE OG TOMGANG FOR KONTOR 1.000 personer 2.900 2.850 2.800 2.750 2.700 2.650 2.600 2.550 Procent 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Markedet for kontorlokaler hænger tæt sammen med arbejdsmarkedet Når beskæftigelsen stiger igen, vil tomgangen også falde Desværre er der ikke udsigt til væsentlig stigning i beskæftigelsen på kort sigt Beskæftigelse (venstre akse) Tomgang (kontor) (højre akse) Kilde: Dansk Statistik, De Økonomiske Råd, Oline 4
Kontormarkedet i Danmark MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR KONTOR, 1. JANUAR 2013 MARKEDSLEJE (kr. pr.m² pr. år eksl. drift) Bedste Standard Under middel København 1.700 1.300 1.100 Aarhus 1.250 1.000 850 Odense 950 750 600 Aalborg 1.000 850 700 Δ-området 1.050 750 475 Esbjerg 1.100 750 475 AFKASTKRAV (Procent) Bedste Standard Under middel 5,00% 5,25% 5,50% 5,50% 5,75% 6,25% 6,00% 7,00% 8,00% 5,75% 6,50% 7,00% 6,00% 7,00% 8,50% 6,00% 7,00% 8,50% Kilde: Colliers MarkedsPULS 5
Nybyggeri i Hovedstaden og Aarhus ERHVERVSBYGGERI UNDER OPFØRELSE 1.000 m² 700 600 500 400 300 200 100 0 Kilde: Dansk Statistik Region Hovedstaden København Aarhus 6
Københavns byudviklingsområder NØRRE CAMPUS VALBY SYD SYDHAVN CARLSBERG BYEN ØRESTAD NORDHAVN 7
Københavns hotspots Nørre Campus (2009-2020) 240.000 m² Nordhavn Carlsberg Byen (2009-2035) 600.000 m² Nørre Campus Sydhavn (1999-2015) 1.050.000 m² Valby Syd (2005-2030) 650.000 m² Nordhavn (2012-2050) Carlsberg Byen Valby Syd Sydhavn Ørestad 870.000 m² Ørestad (1999-2030) 2.000.000 m² 8
Århus byudviklingsområder KOMPONENTVÆRKSTEDET DE BYNÆRE HAVNEAREALER DOKK1 CERES BYEN 9
Aarhus byudviklingsområder Katrinebjerg Ceres Byen De Bynære Havnearealer DOKK1 Ceres Byen 140.000 m² De Bynære Havnearealer (Aarhus Ø) 700.000 m² Katrinebjerg 80.000 m² Komponentværkstedet 45.000 m² Komponentværkstedet 10
Trends for kontormarkedet Stabil eller let stigende leje på de bedste beliggenheder Udfordringer i udkant Udflytning fra City København, Århus og de andre større byer vokser Øget fokus på: Green lease Nutidens indretning Total økonomi Udnyttelsesgrad m² pr. medarbejder Fleksibilitet (vokse og skrumpe) 11
Trends for kontormarkedet - investering Efterspørgsel overstiger udbud (på de gode ejendomme) Genvunden appetit efter udviklingsejendomme Dominans af danske investorer Afkast forventes at være stabile på et højt lavt niveau Udfordringer i udkant 12
Kontor GENERATION Y Mellem 20 og 30 år Opvokset med IT Vil have fleksibilitet Forventer socialt engagerede firmaer Mulighed for fleksible arbejdsmetoder Vil arbejde mange forskellige steder Forventer grøn profil Colliers International udgiver en række af rapporter om Generation Y find dem på: Colliers.com/research 13
European Office Occupier Survey Besparelse på lejeomkostninger: Omkostningsbegrænsning er fortsat en af de vigtigste faktorer når det kommer til lejerenes ejendomsbeslutninger, herunder byggerivalg. Efter personaleomkostninger er en virksomheds kontorlejeomkostninger ofte de næsthøjeste i regnskabet, og virksomhederne ser på en række muligheder som kan hjælpe dem til at blive mere effektive og attraktive. Lokalernes effekt på tiltrækning og fastholdelse af personale: Et flertal af de adspurgte virksomheder mener, at deres bygnings- og lokalevalg har en væsentlig indvirkning på deres tiltrækning og fastholdelse af personale. God tilgængelighed og udbuddet af faciliteter menes at være de to vigtigste faktorer. Det er lejers marked: Lejerne har en god position, da de økonomiske forhold og den svage efterspørgsel og forholdsvis høje tomgang giver pres på udlejerne. Ikke nok af den rigtige plads: I mange byer er den alvorlige afmatning i byggeaktiviteten med til at begrænse antallet af udflytningsmuligheder, specielt i de mest centrale områder. Økonomiske problemer forsvinder ikke: Det økonomiske opsving i det meste af Europa forventes også at blive pletvis næste år. De seneste prognoser for euroområdet angiver BNPvæksten til stort set at være flad i 2013. 14
Outlook - kontormarkedet Størst værdi for ejer og lejer i nye områder De større byer vil vokse de mindre vil lide Der vil ske omdannelse af kontor til bolig Markedet bliver mere professionelt og transparent Udenlandsk kapital vil fylde mere Afkast og leje vil i flere år være på nuværende niveau Der vil opstå nye kontormiljøer nye kontorlayout 15
Spørgsmål?