1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klager ctr. Torben Mikeli Olsen ApS Gilleleje Hovedgade 17 3250 Gilleleje Nævnet har modtaget klagen den 22. februar 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at indklagede i salgsopstillingen anførte, at der var gulvvarme i badeværelset, når dette ikke var tilfældet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor den 4. januar 2009 en
2 formidlingsaftale med indklagede. Den 8. januar 2009 sendte indklagede en boligpræsentation til klagers eventuelle bemærkninger. Den 10. januar 2009 svarede klager, at hun ikke havde nogen bemærkninger. Efter formidlingsaftalens udløb indgik klager en ny formidlingsaftale med indklagede den 13. juli 2009. Indklagede udarbejdede en salgsopstilling, hvori han beskrev ejendommen således: [...] Indretning: Entre, moderniseret brusebadeværelse med gulvvarme [...] Den 23. november 2009 underskrev klager en købsaftale om salg af fritidshuset. Den 30. november 2009 sendte indklagede sin faktura til klager. Den 7. december 2009 sendte indklagede sin afregning til klager:
3 Efter overtagelsen henvendte køber sig til indklagede og klagede over, at der ikke i badeværelset var installeret gulvvarme som oplyst i salgsopstillingen. Badeværelset havde slet ingen varmekilde. Den 23. marts 2010 skrev købers advokat til indklagede og bekræftede aftale om, at klager via refusionsopgørelsen refunderede køber 10.000 kr. vedrørende defekt gulvvarme samt 1.000 kr. vedrørende defekt blandingsbatteri. Den 19. april 2010 sendte købers advokat en tilrettet refusionsopgørelse til indklagede med anmodning om dennes bemærkninger. Ved faktura af 21. april 2010 opkrævede kommunen betaling af forbrugsafgifter for 2010 hos klager. Det fremgår af opgørelsen, at klager havde betalt 340,04 kr. for meget vedrørende 2009. Indklagede meddelte den 23. april 2010, at der ikke var indsigelser mod refusionsopgørelsen. Den 27. april 2010 underskrev klager refusionsopgørelse, hvoraf det fremgik, at hun refunderede 11.000 kr. til køber vedrørende defekt gulvvarme samt defekt blandingsbatteri. Den 29. april 2010 skrev klager til indklagede, at hun havde modtaget kommunens opkrævning af forbrugsafgifter for 2010, og at hun var blevet opmærksom på, at refusionsopgørelsen burde indeholde refusion vedrørende udgifterne i december 2009. Indklagede svarede den 30. april 2010, at klager havde ret med hensyn til refusionsopgørelsen, men at han ikke havde modtaget de relevante opkrævninger fra klager, selv om han havde bedt om dem.
4 Refusionsopgørelsen er senere reguleret med 340,04 kr. i klagers favør. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klager 10.000 kr. Klager bor ikke i Danmark og har ikke været til stede ved indklagedes gennemgang af fritidshuset. Efter salget viste det sig, at indklagede i salgsmaterialet havde skrevet, at der var gulvvarme i badeværelset. Klager fik tilsendt salgsmaterialet med besked om at melde tilbage, hvis klager havde kommentarer eller bemærkninger. Klager så på layoutet og tænkte, at det så ud til at være i orden, og meddelte indklagede, at klager ikke havde nogen bemærkninger. Det faldt ikke klager ind, at det, indklagede ønskede, var, at klager skulle se teksten igennem for ukorrekte oplysninger. Klager blev ikke bedt herom eller bedt om at skrive under på salgsmaterialet, og klager har ikke set, at der var skrevet gulvvarme. Indklagede kan ikke redegøre for, hvordan han er kommet frem til, at der var gulvvarme. Han har bare oplyst, at det ikke er ham, der har fundet på det. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af annoncer/markedsføring som krævet, når indklagede ikke, som der er lovkrav om, har specificeret disse udgifter i formidlingsaftale eller salgsbudget. Indklagede har heller ikke være omhyggelig nok i forbindelse med refusionsopgørelsen. Klager har således selv via kontakt med købers advokat måttet sørge for, at refusionsopgørelsen blev rettet. Klager havde således et tilgodehavende på 340,04 kr., der skulle medtages i refusionsopgørelsen. Indklagede har bl.a. anført: Klager har godkendt boligpræsentationens tekst, herunder beskrivelsen af gulvvarme. Indklagedes indhentning af sælgers godkendelse af boligpræsentationen tjener netop det formål at få bekræftet sælgers tidligere oplysninger om ejendommen. Indklagede modtog ikke oplysning fra klager om tilgodehavendet vedrørende forbrugsafgifter for 2009.
5 Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at indklagede har sendt boligpræsentation med angivelse af gulvvarme i badeværelset til klagers bemærkninger, og at klager ikke havde nogen bemærkninger hertil. Nævnet finder herefter, at indklagede havde føje til at tro, at der var gulvvarme i badeværelset. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at denne boligpræsentation blev anvendt i salgsmaterialet og udleveret til den senere køber. Nævnet finder ikke, at klager var berettiget til at tro, at det alene var boligpræsentationens layout og ikke indholdet, klager skulle kommentere. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at erstatte klager det beløb, klager måtte betale til køber som følge af, at der ikke var gulvvarme. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for
6 det aftalte beløb. Da indklagede har givet disse oplysninger, finder vi, at der er foretaget tilstrækkelig specifikation, og indklagedes krav på betaling af annoncering i Boligmarkedet og lokalavis kan derfor godkendes. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om størrelsen, finder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering, og indklagede har dermed ikke krav på betaling herfor. Efter stemmeflertallet har indklagede krav på betaling af 10.000 kr. for annoncering i Boligmarkedet og lokalavis. Allerede fordi markedsføring i Lokalt FritidsNyt alene er aftalt med et mindre beløb, 1.250 kr., finder nævnet ikke anledning til kritik af, at der ikke er anført en yderligere specifikation af denne udgift. Nævnet kan derfor godkende indklagedes krav herpå. Indklagede har opkrævet 175 kr. for tingbog, men har alene dokumenteret at have afholdt 120 kr. Indklagede skal herefter tilbagebetale 55 kr. til klager. Nævnet finder det uheldigt, at der var fejl i refusionsopgørelsen, men da fejlen efterfølgende blev rettet, og klager modtog sit tilgodehavende på 340,04 kr., finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 55 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 400 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen formand 7