Hou afdeling 13: Ved Bækken 1-7 og 2-8, Christiansminde 1A-D og 3-13, Grøftekanten 14-24 360 GRADERS EFTERSYN Sundby-Hvorup Boligselskab Hou Afdeling 13
INDHOLD Baggrund... 3 Kuben Management... 4 Formål... 4 Opbygning... 4 Vurderingskriterier... 5 Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 13... 5 Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 13... 5 Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 13... 6 Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop... 6 Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 13... 6 Vurdering og Anbefalinger... 7 Overordnet konklusion... 8 Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen... 9 Beboertilfredshed... 10 Bygningsmæssige forhold og udearealer... 10 Økonomi... 10 Potentielle alternative tiltag... 10 Gennemgang af afdeling 13... 11 Anbefalinger/vurderinger... 12 Sundby-Hvorup Boligselskabs vision... 13 Generel beskrivelse af bebyggelsen... 13 Boligtyper og antal... 13 Huslejeudvikling for afdeling 13... 14 Tomgangsoversigt for afdeling 13... 14 Fraflytningsoversigt for afdeling 13... 15 Henlæggelser, mv... 15 Rundt om afdeling 13... 17 Anbefalinger/vurderinger... 18 Beliggenhed... 19 Befolkningsudvikling... 20 Områdeudvikling for afdeling 13... 21 Oplandsbyer - Frihed og fleksibilitet... 21 Kommuneplan... 21 Kommunerammeplaner for afdeling 13... 22 1
Lokalplan... 22 Områdeanalyse... 23 Huslejeanalyse... 25 Tilfredshedsundersøgelse... 27 Anbefalinger/vurderinger... 28 Fakta om beboere... 29 Tilfredshed med boligen... 29 Tilfredshed med boligområdet... 30 Tilfredshed med boligselskabet... 31 Boligudgifter... 31 Oplevelser af tryghed og omdømme... 31 Overvejelser om at flytte... 31 Deltagelse i aktiviteter og beboerdemokrati... 32 Kommentarfelter... 32 Spørgsmål 16: Hvad kan dit boligselskab gøre bedre?... 32 Spørgsmål 22: Hvad mangler dit boligselskab?... 32 Workshop... 33 Workshopresultater... 34 Konklusion på workshoppen... 34 De fysiske forhold i afdeling 13... 35 Indledning... 36 Anbefalinger/vurderinger... 36 Boligindretning og -layout... 37 Byggeteknisk... 37 Drift... 37 Besigtigelse... 38 Generel beskrivelse... 38 Stamoplysninger... 38 Oversigtsplan... 39 Bygningsdele Afd. 13, Hou... 40 Christiansminde 1A-D... 41 Christiansminde 3-13... 45 Grøftekanten 14-24... 51 Ved Bækken 1-8... 57 2
BAGGRUND Denne del indeholder baggrundsmateriale om det 360 graders eftersyn, der foretages af afdeling 13. Indledningsvis redegøres for formålet med dette eftersyn og ligeledes, hvordan rapporten opbygges. Dernæst gennemgås, hvorledes analysen udføres og hvilke parametre, som benyttes til at foretage et 360 graders eftersyn af afdeling 13. Afsnittet har til formål at give et indblik i, hvorledes analysen gribes an, og samtidig hvilke muligheder der er med analysen. 3
Baggrund Kuben Management Denne rapport er udarbejdet af Kuben Management for afdeling 13 og Sundby-Hvorup Boligselskab. Kuben Management er en landsdækkende rådgivningsvirksomhed med fokus på by, bolig, energi og bæredygtighed. Kubens mål er at sikre vores kunder kvalificeret og kompetent rådgivning. Kuben Management rådgiver boligorganisationer, kommuner og regioner, erhverv og industri om byggeri, energi og udviklingsprocesser. Kubens opgaver omfatter blandt andet teknisk, økonomisk og administrativ bygherrerådgivning indenfor nybyggeri og renoveringsprojekter samt udvikling og energieffektivisering af boligområder, erhvervsejendomme og produktion. Formål Denne rapport har til formål at give Sundby-Hvorup Boligselskab et indblik i afdeling 13. Rapporten vil give en vurdering af afdeling 13 i forhold til flere parametre og kan således fungere som et redskab til at vurdere samt prioritere, hvilke behov der er nu og fremadrettet i afdelingen, og derved hvilke tiltag der kan være nødvendige i forhold til at fremtidssikre afdelingen. Rapporten giver en øjebliksvurdering i forhold til boligerne, bygningerne, beboerne, det generelle serviceniveau og -tilbud, og den forsøger at foreslå mulige fremtidige tiltag. Vurderingen af afdeling 13 bygger på flere sammenhængende og individuelle analyser og vurderinger, herunder bl.a.: En analyse af området og dets udviklingstendenser og potentialer, som udarbejdes gennem Cameo-analyse, vurdering af kommunale planforhold, udviklingsplaner, masterplaner, mv. Analyse af Boligstatistiske Nøgletal. Gennemgang af afdelingens bygnings- og boligmæssige forhold ud fra eksisterende materiale og visuel besigtigelse og gennemgang af bygninger og boligers stand, baseret på erfaringsmæssige vurderinger. Der er således ikke tale om en tilstandsrapport, men en overordnet visuel screening. Udarbejdelse og efterbehandling af spørgeskema til tilfredshedsundersøgelse - suppleret med afholdelse af møde og workshop om samme. En vurdering/anbefaling af fremtidige indsatsområder samt potentielle renoveringsmuligheder mv. I denne rapport er der, som nævnt, fokus på Hou afdeling 13. Andre afdelinger, udvalgt af Sundby-Hvorup Boligselskab, vil efterfølgende blive bedømt efter de samme parametre. Afdelingerne er beliggende i henholdsvis Lindholm, Løvvangen, Nr. Uttrup, Hals, Ulsted, Vester Hassing, Gandrup, Hou og Vestbjerg. Opbygning Rapporten indeholder seks hovedafsnit: Baggrund, Vurdering og Anbefalinger, Gennemgang af afdeling 13, Rundt om afdeling 13, Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 13, Workshop og De Fysiske forhold i afdeling 13. Nærværende afsnit Baggrund beskriver rapportens struktur samt de forskellige parametre, som de efterfølgende afsnit er udarbejdet på baggrund af. Vurdering og Anbefaling er den overordnede og opsamlende konklusion og anbefaling af, hvad vi mener, Sundby-Hvorup Boligselskab og afdelingsbestyrelsen i afd. 13 bør handle på i den nærmeste fremtid angående afdelingen. Herefter følger Gennemgang af afdeling 13, som er en beskrivelse af afdeling 13, der har til formål at give et overblik over afdelingens nuværende situation. De forskellige boliger gennemgås i forhold til tomgang, fraflytningsstatistik og huslejeudvikling. Rundt om afdeling 13 indeholder en gennemgang af udefrakommende faktorer, som har indflydelse på afdelingens fremtid. Afsnittet Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 13 er en gennemgang af beboernes tilfredshed med afdeling 13 nærområdet baseret på en spørgeskemaundersøgelse, og Workshop er en gennemgang af resultaterne fra workshoppen, hvor beboerne har haft mulighed for at ytre deres holdning til, hvad der skal prioriteres højest med hensyn til renovering af afdelingen. Til sidst er der en gennemgang af de forskellige bebyggelser med hensyn til byggetekniske forhold, boligindretning og drift i afsnittet De Fysiske forhold i afdeling 13. Udover den samlede vurdering af afdelingen (afsnittet Vurdering og Anbefalinger), findes i starten af hvert afsnit nogle vurderings-/anbefalingssider, hvor de enkelte afsnits parametre bliver vurderet. Hver enkelt parameter vurderes ud fra et lysreguleringsprincip, som er angivet på næste side. 4
Vurderingskriterier Der opereres med følgende vurdering, som er en slags lysreguleringsprincip: En god vurdering Forholdene er gode, og der er ikke behov for handling. En middel vurdering Der kan komme et behov for handling, men det er ikke nødvendigt øjeblikkeligt. En dårlig vurdering Der er behov for at handle nu. Der laves en samlet konklusion for afdelingen baseret delkonklusionerne anbefalinger/vurderinger, som starter hvert af de 6 hovedafsnit i rapporten. Afdelingen bedømmes på følgende parametre: Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 13 Tomgang og udlejningssituationen. Boligudbud. Huslejeniveau. Henlæggelser. I forhold til boligudbuddet vurderes antallet af boliger, boligstørrelse, om boligerne er nemme at udleje, om der er mange i tomgang og hvor længe de er i tomgang. Desuden vurderes det, hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til boligudgifter i nærområdet. Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 13 Befolkningsudvikling. Kommunale udviklingsperspektiver og fokusområder. Beboerpotentiale. Beliggenhed. Boligsociale forhold. Områdets udviklingspotentiale måles i forhold til de kommunale bestemmelser for området samt for byudviklingen generelt og i forhold hertil, om der er fokus på området. Derudover vurderes befolkningsudviklingen i området samt hvilket beboerpotentiale, området har, i forhold til potentielle lejere til afdelingerne. Beliggenhed vurderes ud fra infrastrukturen og mulighed for at benytte offentlig transport, samt hvad der ligger i afdelingens lokalområde. Ligger afdelingen nær et lægehus, en skole, børnehave/vuggestue, uddannelsesinstitutioner og dagligvarebutikker? Derudover vurderes nærheden til andre almene boliger i området. 5
Baggrund Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 13 Boligen. Boligområdet. Boligselskabet. Byen/bydelen. Beboertilfredsheden vurderes på mange parametre og indsamles via et spørgeskema, som beboerne har besvaret. Beboerne har angivet deres tilfredshed med forskellige forhold i deres bolig, bygningen, udearealerne, boligområdet, boligselskabets servicetilbud og niveauet heraf samt forhold i deres by eller bydel. Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop Resultater fra workshoppen. Den sidste del af 360 graders undersøgelsen består af en workshop, hvor afdelingens beboere bliver inddraget i undersøgelsen. Ved hjælp af et spil opfordres beboerne til at prioritere ønsker til forbedringer af afdelingen. Afsnittet giver således et overblik over hvilke mulige tiltag i afdelingen, beboerne har vægtet højest. Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 13 Æstetik/Funktionalitet/Fremtidssikring. Boligindretning. Tilgængelighed. Udearealer. Byggeteknisk. Afdelingens fysiske tilstand. Drift. De byggetekniske forhold vurderes efter forskellige parametre. Der er lavet en besigtigelse af afdelingen samt enkelte boliger, og derudover har der været samtaler med bestyrelse, ejendomsmesteren og beboere. Der vurderes på indretningen, bl.a. om boligerne er tidsvarende og fremtidssikrede, om de har den rette størrelse? Endvidere vurderes hvordan tilgængeligheden er i afdelingen og i boligen. Dette gælder både i forhold til at komme til ejendommen, at komme ind i boligen og selve boligens indretning. Afdelingens udearealer vurderes også i forhold til om de er imødekommende og om de tiltaler alle grupper i afdelingen. Der ses på afdelingens fysiske tilstand. Er der råd, nedslidte bygningsdele, utidssvarende løsninger mv.? Herudover ses på driften i forhold til vedligeholdelse mv. 6
VURDERING OG ANBEFALINGER Denne del indeholder hovedkonklusionerne fra analysen af afdeling 13 samt bestigelsen af samme. I hvert enkelt afsnit er der analyseret og konkluderet på de udvalgte forhold. Disse konklusioner samles her til en overordnet vurdering af indsatsområder. Den overordnede vurdering tager udgangspunkt i den samme tilgang som de andre afsnit dvs. en rød-, gul-, grøn-farveangivelse, som indikerer hvorvidt øjeblikkelig aktion er nødvendig. 7
Vurdering og anbefalinger Overordnet konklusion Basisoplysninger Opført 1982,1989, 1995, 2004 Type Tæt/lav, familie- og ældreboliger Antal Boliger 24 Samlet vurdering Her opsummeres den samlede konklusion på 360 graders eftersynet af afdeling 13. Beboernes generelle tilfredshed med at bo i afdeling 13 er høj, og der er på nuværende tidspunkt ikke problemer med at leje boligerne ud. Beboerne er tilfredse med området omkring afdelingen, og Aalborg Kommune har også fokus på udviklingen i Hals/Hou området, dog ikke så udpræget i selve Hou. Der er et problem vedrørende lugtgener. Disse skal afklares og udbedres så hurtigt som muligt. Der er flere mulige årsager, men ingen som er acceptable at leve med i længere tid. To af de største kritikpunkter fra beboerne er badeværelsernes og køkkenernes standard. Af knapt så økonomisk omfattende tiltag, som vil betyde meget for beboernes tilfredshed at få realiseret, kan nævnes bedre parkeringsforhold og forebyggelse af kriminalitet i området. Der er som sådan enkelte fysiske forhold i afdelingen, især vedrørende fugtproblematikker visse steder og skader på murværket, som der bør laves en plan for, hvordan man vil håndtere. 8
Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen En god vurdering Den årlige husleje ekskl. Forbrug for afdeling 13 var i 2012 lavere end gennemsnittet i området. Afdelingens beboere oplever en høj grad af tryghed. Ingen har oplevet hærværk, tyveri eller anden form for kriminalitet. Den generelle tilfredshed med at bo i afdelingen er høj. Flotte velholdte boliger, hvor der ikke er større problemer med skimmel. En middel vurdering Flere beboere er utilfredse med badeværelsets og køkkenets standard. En del af bebyggelserne har opfugtet murværk og revnedannelser i murværket. Der er flere beboere som er utilfredse med mulighederne for bilparkering. Flere er utilfredse med adgangen til kollektiv trafik samt til indkøbsmulighederne. Flere bebyggelser er udført uden fodblik ved tagfoden, dette forhold bør udbedres. En dårlig vurdering Lugtgener er et stort problem. Disse bør undersøges, der er flere muligheder/årsager til generne. 9
Vurdering og anbefalinger Beboertilfredshed Der er generelt tilfredshed med forholdene i området omkring afdelingen. Beboerne er glade for at bo i afdelingen og man oplever at beboerne generelt har stor ejerskabsfølelse for deres bolig. Man er stolt over at bo i byen og afdelingen. Der er en vis utilfredshed med nogle af de fysiske forhold i afdeling 13, specielt de indvendige forhold i form af badeværelsets og køkkenets standard. Der er fra beboernes side ønsker, som vil betyde meget i hverdagen at få realiseret, men som ikke er så omfattende økonomisk. Det anbefales at tage hånd om disse, for at opretholde tilfredsheden med afdelingen. Det drejer sig bl.a. om forebyggelse af tyveri/hærværk, parkeringsmuligheder for biler samt mængden af fællesaktiviteter i afdelingen. Bygningsmæssige forhold og udearealer Det er en meget varieret bygningsmasse, da afdelingen er sammenlagt af mange tidligere afdelinger. Overordnet set er der mange positive bygningsforhold og afdelingen er under en meget fin styring, man har styr på problematikkerne. Der er et problem vedrørende lugtgener disse skal afklares og udbedres så hurtigt som muligt. Der er flere mulige årsager, men ingen som er acceptable at leve med i længere tid. En del af bebyggelserne har opfugtet murværk, som skal undersøges nærmere. Er fugtophobningen ikke et resultat af byggeskader, skal problemet alligevel løses og der bør derfor findes en gangbar og holdbar løsning, såvel bygningsfysisk som økonomisk. Afdelingen har ved flere af bebyggelserne aldersrelaterede forhold der skal tages hensyn til. Her tænkes bl.a. på vinduer og døre. Disse anbefales løst snarligt. Der bør ligeledes ses på de energimæssige perspektiver, da flere af boligerne er dårligt isoleret. Økonomi Afdelingen har en meget sund økonomi, og vil kunne afholde en del af de renoveringsforhold, som er fremhævet. Potentielle alternative tiltag Umiddelbart kunne man se på en løsning til at facadeisolere visse af boligerne, for at sikre mod de stigende energiudgifter. Der er flere forskellige muligheder, fra at nedtage formure, efterisolere og genopbygge til at arbejde med alternative løsninger baseret på pudsløsning (store konsekvenser for det arkitektoniske udtræk) eller måske en løsning hvor der påsættes isolering udvendig med en murstensskal i samme stil som nu. 10
GENNEMGANG AF AFDELING 13 Denne del af rapporten indeholder en kort gennemgang af afdeling 13 i forhold til boligtyper, tomgang, huslejeudvikling og fraflytning. Oplysningerne hertil stammer fra Sundby-Hvorup Boligselskab, og formålet er at give et overblik over situationen i afdelingen. 11
Gennemgang af afdeling 13 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, der bør tages til efterretning med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 13. En god vurdering Der er et varieret udbud af boliger med hensyn til størrelse og antal rum. Der er en lille fraflytning fra alle typer af boliger. Der er ingen lejeledighed af betydning. Afdelingen har en god økonomi, men ved en større renovering skal der findes yderligere finansiering andet steds. Ventelisten til boligerne er forholdsvis kort, men da der kun er 24 boliger, er der stadig god efterspørgsel efter boligerne. En middel vurdering I perioden 2011 til 2014 er huslejen steget med 6 procent. 12
Sundby-Hvorup Boligselskabs vision Det er Sundby-Hvorup Boligselskabs vision, at boligselskabets boliger er attraktive og lever op til tidens krav og normer og samtidig er teknologisk opdateret. Desuden skal boligmassen variere i typer, størrelser og prisklasse, så der sikres plads til forskellighed og rum til alle. Det er således en del af Sundby-Hvorup Boligselskabs mål at skabe attraktive og tidsvarende bo miljøer for alle samfundsgrupper, hvilket bl.a. sikres gennem fornyelse af bestående byggerier. Generel beskrivelse af bebyggelsen Afdeling 13 består af 15 bygninger. Bygningerne på Christiansminde 1A-D er opført i 1994 og består af 4 lejemål fordelt på et boligareal på 296 m 2. Bygningerne på Christiansminde 3-13 er opført i 1981 og består af 6 bygninger/boliger fordelt på 360 m 2. Bygningerne Ved Bækken er opført i 1990 og har 8 boliger fordelt på 552 m 2. Bygningerne på Grøftekanten er opført i 2004, der er 6 bygninger/boliger fordelt på 522 m 2. Tabel: BBR-oplysninger Bebygget areal Samlet bygningsareal Udnyttet tagareal Samlet boligareal Bygning 1: Christiansminde 1A+B 126 126 0 126 Bygning 2: Christiansminde 1C+D 170 170 0 170 Bygning 3-8: Christiansminde 3-13 360 360 0 360 Bygning 9: Ved Bækken 1-3 130 130 0 130 Bygning 10: Ved Bækken 2-4 146 146 0 146 Bygning 11: Ved Bækken 5-7 130 130 0 130 Bygning 12: Ved Bækken 6-8 146 146 0 146 Bygning 13: Grøftekanten 14-16 174 174 0 174 Bygning 14: Grøftekanten 18-20 174 174 0 174 Bygning 15: Grøftekanten 22-24 174 174 0 174 Boligtyper og antal Følgende oversigt viser de forskellige lejlighedsstørrelser i de forskellige bygninger i afdeling 13. Oversigten viser et varieret udbud af boliger i forhold til værelser og størrelse i antal kvadratmeter. Der er 24 boliger i afdelingen, heraf er 16 boliger er 2 rums og 6 er 3 rums boliger mens der er to 4 rums boliger. Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Afdeling 13, Hou Antal Værelser Størrelse (m 2 ) 8 2 60-63 8 2 65-76 6 3 81-87 2 4 98 13
Gennemgang af afdeling 13 Huslejeudvikling for afdeling 13 I det følgende beskrives huslejeudviklingen i afdelingen 13. Figuren viser udviklingen i huslejen, ekskl. aconto varme og vand, pr. m 2 /år. Figur: Huslejeudvikling i afdeling 13, 2011-2014 740 7% Kr. pr. m2/år 730 720 710 700 690 680 670 6% 5% 4% 3% 2% 1% Procent 660 2011 2012 2013 2014 Husleje (ekskl. forbrug) Udvikling i procent 0% Huslejen er steget fra 690 kr. pr. m 2 /år i 2011 til 733 kr. pr. m 2 /år i 2014, hvilket svarer til en stigning på 6 procent. Tomgangsoversigt for afdeling 13 Der er ingen tomgang i afdeling 13 mellem 2011 og 2013. Venteliste til boliger er vist i nedenstående tabel og listen er opgjort pr. 5. februar 2014. Tabel: Venteliste i afdeling 13 pr. 05.02.14 Personer på ventelisten Procent interne 2 rums 35 0 % 3 rums 48 1 % 4 rums 25 0 % Ventelisten til boligerne er forholdsvis kort, men da der kun er 24 boliger er der stadig en god efterspørgsel efter boligerne. 14
Fraflytningsoversigt for afdeling 13 I 2011 var der 7 fraflytninger i afdeling 13, hvilket svarer til en fraflytningsprocent 29 procent. I 2012 var der kun 1 fraflytning, mens der var 3 fraflytninger i 2013 svarende til en fraflytningsprocent på 13. Tabel: Fraflytningsoversigt fordelt på antal rum i afdeling 13 1 2011 2012 2013 Antal Andel i % Antal Andel i % Antal Andel i % 2 rums 7 44 % 1 6 % 2 13 % 3 rums 0 0 % 0 0 % 0 0 % 4 rums 0 0 % 0 0 % 1 50 % I alt 7 29 % 1 4 % 3 13 % Det er primært 2 rums boligerne der fraflyttes. Der har ikke været nogen fraflytning på 3 rums boligerne og kun to fraflytninger fra 4 rums boligerne. Henlæggelser, mv Her ses et skema for henlæggelser i afdeling 13. Tabel: Henlæggelser i afdeling 13 Resultatopgørelse 2012 Planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse 720.240 Istandsættelse ved fraflytning 191.549 Tab ved fraflytning 107.475 Årlige henlæggelser i alt (inkl. opsamlede) 1.022.830 Det fremgår af skemaet, at afdelingen har en god økonomi. Den har en god mængde henlæggelser til at klare nødvendige renoveringer, svarende til ca. 42.500 kr. pr. bolig. Benchmarking for henlæggelser for Almene boliger er at bygninger fra ca. 1980 og frem, skal have ca. 26.000 kr./bolig. Bygninger fra før 1980 bør henlægge ca. 30.000 kr./bolig. 1 Andel i % dækker over forholdet mellem antal fraflyttede boliger med x rum og antal boliger med x rum i alt i afdeling 13 15
16 Gennemgang af afdeling 13
RUNDT OM AFDELING 13 Dette afsnit indeholder analyserne af afdeling 13 og de omkringliggende forhold, som vil påvirke, og i nogen grad diktere, afdelingens udvikling. Der er set på flere forskellige indgangsvinkler til byen og nærområdet. Undersøgelserne inkluderer bl.a. beliggenhedsanalyse, Cameoanalyse, befolkningsudvikling, plangrundlagsanalyser og en vurdering af de boligsociale nøgletal. Der er i afsnittet redegjort for informationer fra Aalborg Kommunes Kommuneplan, Kommuneplanrammer og øvrige kommunale oplysninger om området, hvor afdeling 13 er beliggende. Der er kun medtaget enkelte afsnit af de forskellige planer. For yderligere information henvises til Kommuneplanen og Aalborg kommunes planrammer. 17
Rundt om afdeling 13 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, bør tages til efterretning med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 13. En god vurdering Der er en positiv befolkningsudvikling i Hou by og postdistriktet Hals. Eksisterende strategier/planer for områdeudvikling kan med fordel inddrages i planlægningen. Der er ingen konkurrence fra andre almene boligorganisationer i Hou. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 13 var i 2012 lavere end gennemsnittet for ejerboliger i området. Afdelingen har altså på denne baggrund potentiale til stadig at være konkurrencedygtig, hvis man lader huslejen stige i forbindelse med renovering. En middel vurdering Beliggenhed: Der er kun en dagligvarebutik og ingen alment praktiserende læge. Der er større fokus på væksten i andre byer end Hou. 18
Beliggenhed Afdeling 13 er beliggende i Hou på følgende adresser: Ved Bækken 1-7 og 2-8, Christiansminde 1A-D og 3-13, Grøftekanten 14-24. Kilde: NN Markedsdata, CVR-Register Ovenstående kort viser de geografiske placeringer for afdelingen, og derudover er der indtegnet en radius på 1 km omkring afdelingens forskellige afsnit. I området omkring afdelingen ligger Hou Skole, hvortil der er knyttet en SFO. Derudover ligger der en dagligvarebutik og Hals Husflidsskole. Der er ingen læge eller daginstitutioner i byen. Der ligger ingen ungdomsuddannelser eller andre uddannelsesinstitutioner indenfor den givne radius. 19
Rundt om afdeling 13 Befolkningsudvikling Der bor 5.597 personer i postdistriktet Hals, 9730, mens der bor 688 personer i Hou by. Figur: Befolkningsudvikling i postnummer 9730 Hals, 2012-2014 690 Figur: Befolkningsudvikling Hou i Hou By, 2012-2014 0,8% 6010 1,2% 688 0,6% 6000 5990 1,0% 686 0,4% 5980 5970 0,8% 684 0,2% 5960 5950 0,6% 682 680 0,0% -0,2% 5940 5930 0,4% 678-0,4% 5920 5910 0,2% 676-0,6% 5900 2012 2013 2014 0,0% 674 2012 2013 2014-0,8% Udvikling i absolutte tal Udvikling i procent Udvikling i absolutte tal Udvikling i procent Kilde: Aalborg Kommune, Folketal 2012-2014 I ovenstående figurer ses befolkningsudviklingen i henholdsvis postdistriktet Hals og Hou by. Disse viser en stigning i befolkningstallet for postdistriktet over perioden 2012-2014. For postdistriktet Hals steg befolkningstallet med 61 personer over perioden. I Hou by faldt befolkningstallet mellem 2012 og 2013 med 5 personer, hvorefter det steg igen med 9 personer mellem 2013 og 2014. Der har således været en vækst i antallet af beboere i området omkring afdeling 13, om end kun en mindre stigning, men for et oplandsområde er dette en positiv udvikling. 20
Områdeudvikling for afdeling 13 I det følgende afsnit redegøres for mulighederne for områdeudvikling ved afdeling 13. Disse muligheder er i høj grad fastlagt af Aalborg Kommune, der er bygherre i forhold til byudvikling og områdeudvikling i Aalborg Kommune. Der er fra kommunens side lavet forskellige udgivelser om disse udviklingsstrategier. I forhold til afdeling 13 er der flere forskellige udgivelser og strategier, der er relevante. Følgende er et uddrag fra disse, og hvordan de har betydning for områdeudviklingen omkring afdeling 13. Oplandsbyer - Frihed og fleksibilitet I forhold til oplandsbyer skriver Aalborg Kommune, at de skal have frihed og fleksible rammer til at kunne rumme en lokal forankret udvikling tilpasset byens struktur, identitet og størrelse. I udviklingen af byerne skal der være fokus på at sikre kvalitet og en bedre udnyttelse af byernes særlige potentialer. Aalborg Kommune skriver, at lokalt forankrede projekter og initiativer i oplandsbyerne kan udmøntes i såvel tilpasset arealudlæg som omdannelse af centralt beliggende, nedslidte bygninger for at give plads for nye muligheder. Derudover vil prioriteringen i forhold til byudviklingen være på by fortætning frem for by spredning. Kommunen ser ikke nødvendigvis en vækst i fremtiden i byerne, men udviklingen skal have fokus på at skabe kvalitet i byerne og det ved at udnytte de givne forudsætninger på nye kreative og fleksible måder. Der er potentialer i omdannelse af byernes mest nedslidte bygninger, by inventar og byrum, så by kvaliteten fastholdes og nye muligheder opstår. Aalborg Kommune skriver, ligeledes at lokalt forankrede projekter, hvor medborgerskabet opstår i koblingen mellem at få indflydelse og tage ansvar som borger, er en sikring af bæredygtige, langtidsholdbare løsninger. Kommuneplan Aalborg Kommune har også en kommuneplan, hvori der er fokus på udviklingen i Hou. Heri ligger ligeledes vigtige oplysninger i forhold til udviklingsmulighederne for afdeling 13. Hou beskrives, som en by der bærer præg af at være det lille "nære lokalsamfund", der ikke er spoleret af mange turister om sommeren. Det er et aktivt for byen, at denne er integreret med havnemiljøet og det åbne naturlige klitlandskab med dejlige badestrande. I forhold til den fremtidige udvikling skrives der, at byen skal indpasses meget nænsomt i bybilledet, så den er til glæde for såvel lokalbefolkningen som de besøgende turister, så der værnes om de lokale særpræg. I forhold til bosætning er der fokus på at Hou skal kunne rumme alle grupper, som børn, unge, ældre samt familier, og det ved at der til enhver tid eksisterer et varieret udbud af forskellige boligtyper i byen (ejerboliger, lejerboliger, andelsboliger m.v.). 21
Rundt om afdeling 13 Kommunerammeplaner for afdeling 13 9.5.6 Bo1 (Ved Bækken 1-7 og 2-8 og Grøftekanten 14-24). Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse, dog med undtagelse af området ved den gamle idrætsplads, som kan anvendes til både åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Den maximale bebyggelsesprocent er 25 for åben/lav bebyggelser og 35 procent for tæt/lav bebyggelser. Bebyggelser må max være 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter. Derudover skal der være minimum 10 procent af områder med boligbebyggelse, sikres anvendt til større samlede friarealer. 9.5.6 Ce3 (Christiansminde 1A-D) Området langs hovedfærdselsårene er udlagt til blandet bolig og centerområde, til såvel tæt-lav og åben-lav bebyggelse samt mindre butikker, værksteder, servicefunktioner, restauranter, mindre spisesteder, samlingslokaler m.m. Den maximale bebyggelsesprocent er 35 procent for tæt/lav bebyggelser og 25 procent for åben/lav bebyggelser samt max 60 procent for centerformål. Bebyggelser må max være 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter. 1 P-plads pr. bolig, pr. 25 m² butik eller pr. 50 m² erhvervsareal. 9.5.6 Off2 (Christiansminde 3-13) Området omfatter ældreboliger på Christiansminde og området er udlagt til offentlige formål. Den maximale bebyggelsesprocent er 40. Bebyggelser må max være 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter. Lokalplan Der er en lokalplan for Ved Bækken 1-7 og 2-8: By vedtægt 1. Der er en lokalplan for Grøftekanten 14-24: Lokalplan 6.24. Der er en lokalplan for Christiansminde 1A-D: By vedtægt 1. Der er en lokalplan for Christiansminde 3-13: Lokalplan 6.04. 22
Områdeanalyse Følgende beskrivelse er udarbejdet på baggrund af data fra Cameo Danmark, en husstandsklassifikation aktualiseret gennem sammenligninger med hele landet. Cameo-kortet opdeler Danmark i 100x100 meter celler. De forskellige celler er repræsenteret med en af de 37 cameo typer på husstandsklassifikation. Cameo typer er bestemt for hver husstand, men det er kun den type, som er mest overrepræsenteret indenfor cellen, der vises. Der kan derfor sagtens være flere typer repræsenteret indenfor en celle, men det er den type, der er overrepræsenteret, som vises i cellen. På kortet er indtegnet afdeling 13s forskellige afsnit, og derudover ses (indtegnet indenfor en radius af 1 km) de forskellige cameo-typer, som er overrepræsenteret. I det følgende beskrives de tre mest dominerende/overrepræsenterede typer i området omkring afdeling 13. Der er tale om typerne 4C, 4B og 4D. 23
Rundt om afdeling 13 I området nord og vest for afdelingen ligger flere områder, hvor typen 4C er dominerende. For typen gælder det, at personerne i denne type bor næsten kun i ejerboliger. De bor samtidig primært i enkelthuse, som ofte er sommerhuse. Deres boliger er meget små i forhold til landsgennemsnittet og ofte mellem 40-80 kvadratmeter. Deres uddannelsesniveau ligger under landsgennemsnittet. Husstandsindkomsten svarer ydermere til landsgennemsnittet og ligger hovedsagligt mellem 100.000-600.000 kr. Størsteparten af personerne er over 50 år. Samtidig er der en markant mindre andel under 40 år end på landsplan. Størsteparten har ikke børn. Der er to kvarterer, et syd for og et nord for afdelingen, hvor typen 4B optræder. Denne type karakteriseres ved, at personer hovedsagligt bor i ejerboliger. De bor samtidig primært i enkelthuse, som ofte er sommerhuse. Deres boliger er små i forhold til den gennemsnitlige boligstørrelse på landsplan, og der er desuden en overrepræsentation af boliger på mellem 40-80 kvadratmeter sammenholdt med landsgennemsnittet. Deres uddannelsesniveau svarer til landsgennemsnittet. Personernes husstandsindkomst svarer ligeledes til landsgennemsnittet. Personer over 40 år udgør størsteparten af personerne i typen, og i forhold til landsgennemsnittet er de ældre fra 60 år og derover særlig overrepræsenteret. Flest har ikke børn. Der er et kvarter hvor typen 4D dominerer. Det gælder for typen, at de bor primært i ejerboliger. Personerne bor primært i enkelthuse såsom villaer og parcelhuse. Flere bor også i etageboliger. Deres boligstørrelser er store i forhold til den gennemsnitlige boligstørrelse på landsplan. Deres husstandsindkomster ligger på niveau med landsgennemsnittet. Husstandsindkomsten ligger hovedsageligt mellem 100.000-600.000 kr. Personerne er typisk 40 år eller derover, og aldersfordelingen afviger kun ganske lidt fra landsgennemsnittet. 24
Huslejeanalyse Huslejen er en vigtig konkurrenceparameter for en boligafdeling. Dette afsnit en sammenligning af boligudgifter for ejerboliger i Hou. Herved vurderes det, om afdelingen stadig vil kunne være konkurrencedygtig, hvis man laver en huslejestigning i forbindelse med renovering. Der er ikke andre boligorganisationer end Sundby-Hvorup, som har almene boliger i Hou, og de har kun en afdeling. Derfor er der heller ingen konkurrence på husleje fra andre boligselskaber. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 13, var på 701 kr. pr. m 2 /år i 2012 (indberettet til LBF regnskabsindberetning). Almene boliger i Hou Alle boliger solgt fra 1. januar 2012 til 19. maj 2014 Der er i området omkring afdeling 13 i en radius af 1 km solgt 64 boliger indenfor perioden 1. januar 2012 til 19. maj 2014. Den gennemsnitlige boligudgift 2 er på 832 kr. pr. m 2 /år, hvilket er et højere niveau end for afdeling 13. 2 Salgspriser og øvrige oplysninger om salget er indhentet fra Boliga.dk den 19. maj 2014 for perioden 1. januar 2012 til 19. maj 2014. Efter søgning er salg, hvor der ikke er tilknyttet m 2 for boligen frasorteret. Dette skyldes at der ikke er tale om beboede boliger, men ejendomme til erhverv mm. Herefter er der på baggrund af oplysningerne omkring salgspris og boligens m 2 udregnet en boligudgift pr. m 2 /år. Boligudgiften dækker over ejendomsværdiskat, grundskyld, en brandforsikring, en gennemsnitlig vedligeholdelse pr. m 2 af boligen. Derudover regnes med en kalkulationsrente på 6 procent, som skal dække over renteudgifter til boliglån og banklån og eventuel afdrag på boligen. Det er en kalkulationsrente, så den kan sagtens være lavere for nogen eller højere for andre. Der regnes med en grundskyld på 6.673 kr. pr. år, som er gennemsnittet for alle ejerboliger i år 2013 i Aalborg Kommune. Derudover regnes med en ejendomsværdiskat på 1 procent af købesummen. En brandforsikring (lovpligtig, hvis der er løn i boligen) på 4.500 kr. pr. år og vedligeholdelse for 100 kr. pr. m 2 om året. 25
26 Rundt om afdeling 13
TILFREDSHEDS- UNDERSØGELSE Dette afsnit omhandler en tilfredshedsundersøgelse, som er lavet hos Sundby-Hvorups beboere. Som led i denne undersøgelse er der udarbejdet et spørgeskema specifikt til afdelingen. Det omfatter en række spørgsmål, herunder bl.a. om tilfredsheden med nærområdet omkring bygningerne, boligområdet samt boligen. Spørgeskemaets besvarelser er blevet efterbehandlet og analyseret. 27
Tilfredshedsundersøgelse Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, bør tages til efterretning i forhold til tilfredsheden blandt beboerne i afdeling 13. En god vurdering Den generelle tilfredshed med at bo i afdelingen er høj. Der er en generel tilfredshed med boligen som en samlet betragtning. Der er en generel tilfredshed med boligområdet, særligt naboskabet/fællesskabet. Der er en høj grad af tilfredshed med graden af tryghed ved at færdes i afdelingen. Der en høj grad af tilfredshed med byen Hou. Den generelle tilfredshed med boligselskabet er høj. Beboerne føler sig i høj grad hjemme i boligområdet. Ingen oplever, at afdeling 13 har et negativt ry udenfor afdelingen. Der er en høj grad af tryghed i afdelingen: Ingen har oplevet hærværk, tyveri eller anden form for kriminalitet. En middel vurdering Flere er utilfredse med parkeringsforholdene i afdelingen, det gælder såvel til biler som cykler. Flere er utilfredse med adgangen til kollektivtrafik samt indkøbsmulighederne. Mange føler, at de kun i mindre eller ringe grad tager del i beboerdemokratiet. Der er en lav oplevelse af medindflydelse i beboerdemokratiet og beboerdeltagelse, selvom flere gerne vil tage del i beboerdemokratiet. 28
Fakta om beboere Sundby-Hvorup Boligselskabs afdeling 13 i Hou består af i alt 24 boliger, hvoraf 17 husstande har besvaret det tilsendte spørgeskema. Således er den følgende analyse af afdelingen baseret på svar fra 17 respondenter. På baggrund heraf kan afdelingens beboere beskrives som følger (karakteristikaene er særligt udvalgt): Beboerne er stort set 60 år og derover. Størstedelen af beboerne har en erhvervsuddannelse som højest fuldførte uddannelse, herefter følger en grundskoleuddannelse samt kort videregående uddannelse. Hovedparten af husstandenes bruttoindkomst er på 100.000-199.999 kr., hvorefter 200.000-299.999 kr. følger. Hovedparten af beboerne lever som enker/enkemænd, herefter kommer de beboere som er gift. I ingen af de 17 husstande er der børn med folkeregisteradresse. Tilfredshed med boligen I det følgende præsenteres afdeling 13 s beboeres tilfredshed med deres bolig. Her tages der udgangspunkt i det stillede spørgsmål Hvor tilfreds er du alt i alt med at bo, hvor du bor? og i forlængelse deraf spørgsmålet om tilfredsheden af forskellige forhold i boligen og bygningen. Som en overordnet betragtning er en stor andel af beboerne i høj grad tilfredse med, hvor de bor det gælder såvel stedet som en samlet størrelse samt de forskellige forhold ved boligen. Stort set alle beboerne er enten alt i alt meget tilfredse eller tilfredse med at, hvor de bor. Det gælder særligt boligen som en samlet betragtning, som ni ud af 15 har angivet, at de er meget tilfredse og fem, at de er tilfredse med. Ligeledes er der hos beboerne en høj grad af tilfredshed omkring deres boligs størrelse samt badeværelsets standard. Herefter følger graden af tilfredshed med køkkenets standard; husets arkitektur og udseende; udearealer; handicap- /ældrevenlige forhold; indretnings og møbleringsmuligheder; boligens materialer samt lysindfald. Det er alle forhold, størstedelen af beboerne er enten tilfredse eller meget tilfredse med. Ud af de forskellige forhold, beboerne er spurgt ind til deres tilfredshed i forhold til, er der den laveste grad af tilfredshed med renholdelse/vedligeholdelse af bygninger. 29
Tilfredshedsundersøgelse Tilfredshed med boligområdet For at belyse tilfredsheden med boligområdet, er der i spørgeskemaets spørgsmål 14 spurgt ind til beboernes tilfredshed med boligområdet, herunder en række forskellige forhold relateret hertil. I forhold til boligområdet, er der særligt en høj grad af tilfredshed med naboskabet og fællesskabet med de andre beboere, hvor seks ud af 16 svarer, at de er meget tilfredse og ni, at de er tilfredse med dette forhold. Ligeledes er der en høj grad af tilfredshed med trygheden ved at færdes i området. Her har otte ud af 15 angivet at de er meget tilfredse og syv at de er tilfredse. Ved ingen af de to spørgsmål har beboere angivet, at de er utilfredse eller meget utilfredse. Efter følger ligeledes en generel tilfredshed omkring de ældrevenlige forhold; støjen fra trafik, erhverv, børns leg mv.; de grønne områder samt beboersammensætningen. Ganske få har tilkendegivet deres holdning til spørgsmålene om tilfredsheden med fællesaktiviteter for beboerne; børn og unges bo- og opholdsvilkår samt fælleshus, legepladser og andre fællesfaciliteter. Det må ses i sammenhæng med, at ingen af respondenterne har børn med folkeregisteradresse hos sig. De forhold i boligområdet, beboerne er mindst tilfredse med, er parkeringsforholdene. I forhold til bilparkering, svarer fire ud af 14, at de er meget utilfredse og to, at de er utilfredse. Ligeledes angiver to, at de er utilfredse og en ud af ni, at de er meget utilfredse med cykelparkeringen. Ses der på boligområdet i bredere forstand, byen Hou, er afdeling 13 s beboere i spørgsmål 29 også spurgt ind til deres forhold hertil i relation til servicetilbud og andre aktiviteter samt butikker. Også i denne bredere fysiske konktekst er der især en høj grad af tilfredshed. Her har alle svaret at de er enten meget tilfredse eller tilfredse. Omkring beboernes tilfredshed med Hou s tilbud, følger herefter tilfredsheden med naturmiljø og grønne områder; renholdelse og vedligeholdelse; forhold for cyklister og fodgængere; trafikforhold for billister; ældres vilkår samt offentlige servicetilbud. Igen er der få, der har svaret på spørgsmål omkring børn og unges vilkår. Den laveste grad af tilfredshed er derimod relateret til adgang til den kollektive trafik, som fire ud af 14 har svaret, at de enten er utilfredse eller meget utilfredse med. Ligeledes er der en lav grad af tilfredshed med indkøbsmulighederne. 30
Tilfredshed med boligselskabet Til belysning af tilfredsheden med Sundby-Hvorup Boligselskab, er afdeling 13 s beboere ligeledes spurgt ind til en række forhold relateret hertil, spørgeskemaets spørgsmål 15. Ligesom med boligerne og boligområdet, er afdelingens beboere som en generel betragtning tilfredse med boligselskabet. Særligt er der en stor tilfredshed med udbedring af mangler og små reparationer. Her har otte ud af 15 tilkendegivet, at de er meget tilfredse og seks, at de er tilfredse. Ligeledes er der en høj grad af tilfredshed med de breve og beboermateriale, beboerne modtager fra afdelingen som hhv. syv og otte ud af 15 meget tilfredse eller tilfredse med. Hos beboerne findes derefter også en høj grad af tilfredshed med den daglige drift og betjening; kontakten og samarbejde med ejedomsmesteren; den hjælp de får, når de taler med ejendomsmesteren; kontorets åbningstider og telefontider; rådgivning og hjælp i forbindelse med problemer med boligen samt kontakten til administrationen (herunder udlejning). Slås der i stedet ned på det forhold, beboerne er mindst tilfredse med, gælder det kontakt og samarbejde med afdelingsbestyrelsen. Her svarer to at de er meget utilfredse og en ud af 13 at vedkommende er utilfreds. Samtidig er kun hhv. fire og fem meget tilfredse eller tilfredse. Boligudgifter Beboernes boligudgifter er meget varierende og ligger i et spænd fra 3.000 til 7.999 kr., hvor den største andel er mellem 5.000-5.999 kr. og 6.000-6.999 kr. For relativt mange udgør boligudgifterne en byrde, enten en tung eller mindre byrde. Samtidig er der mange for hvem boligudgifter ikke udgør nogen byrde, og for ingen af respondenterne udgør det en meget tung byrde. Oplevelser af tryghed og omdømme I spørgeskemaet er afdeling 13 s beboere også spurgt ind til deres følelser omkring en række forhold ved at bo i afdelingen. Det involverer bl.a. spørgsmål om i hvilken grad beboerne føler sig hjemme i deres boligområde. Hertil svarer hele 11 ud af 16, at de i høj grad føler sig hjemme og fire, at de i nogen grad føler sig hjemme i boligområdet. Samtidig er der ingen, der har angivet, at de ikke føler sig hjemme her. I forhold til en beboernes oplevelse af boligafdelingens ry udenfor afdelingen, angiver langt de fleste respondenter, at de enten oplever det som positivt eller meget positivt, det gælder hhv. ni og fire ud af 16. Og ingen angiver, at de oplever det som negativt eller meget negativt. Til belysning af graden af tryghed i afdeling 13, er beboerne videre spurgt ind til om de eller andre i deres husstand har været udsat for hærværk på bygningen i eller på deres ejendele; tyveri af cykel, bil eller andre udendørs genstande; indbrud i bolig, garage, havehus eller lignende eller anden form for kriminalitet eller trusler. Dette er der ingen, der svarer, at de har været udsat for. Overvejelser om at flytte Ingen af beboerne, der har svaret på spørgeskemaet, overvejer at flytte fra afdeling 13 kun én angiver, at vedkommende måske overvejer at flytte, mens 15 angiver at de ikke overvejer det. Videre, hvis beboerne skulle flytte, ville flest flytte for at bo tættere på familie og venner. Som årsag til flytning følger herefter en bolig, der er billigere, og en bolig, der er større. 31
Tilfredshedsundersøgelse Deltagelse i aktiviteter og beboerdemokrati For at belyse om afdeling 13 s beboere gør brug af de aktiviteter, afdelingen arrangerer for dem, er der i spørgeskemaet spurgt ind til beboernes deltagelse i disse aktiviteter. Og da beboerdemokratiet er et centralt element i den almene bolig, er der i den forbindelse videre spurgt ind til i hvilken grad, beboerne føler, at de har indflydelse på deres afdeling. Som den aktivitet, flest har deltaget i, angiver hele 11 ud af 15, at de har deltaget i afdelingsmøder. Herefter følger deltagelse i beboermøde/fællesmøde, deltagelse i fester i afdelingens lokaler (også private fester) samt deltagelse i fælles aktiviteter for voksne. Enkelte har deltaget i fælles aktiviteter for ældre, fælles have- eller vedligeholdelsesarbejde samt andre aktiviteter i afdelingen. Selvom flest angiver, at de ikke i høj eller nogen grad føler, at de tager del i afdelingens beboerdemokrati, er der samtidig også forholdsvist mange, der angiver, at de føler, at de kun i mindre eller ringe grad tager del heri. Og det alt imens, at mange svarer, at de føler, at de gerne i høj eller nogen grad vil tage del i afdelingens beboerdemokrati, det gælder for ni ud af de 11, der har svaret på spørgsmålet. Der er ingen, der føler, at de har en ringe grad af indflydelse på beslutningerne i afdelingen og en lille overvægt af respondenterne føler, at de i høj eller nogen grad har indflydelse herpå. Kommentarfelter Der figurerer 2 kommentarfelter i skemaet. Her nedenfor er alle kommentarer anført. Spørgsmål 16: Hvad kan dit boligselskab gøre bedre? Bøgehækken rundt om haven giver meget affald-arbejde. Der er meget ukrudt, der står ovenud af hække samt vælter ud på fliser (gangareal). Det har til tider udseende af husvildebarakker, og det kan og vil vi ikke tolerere. Det er for dårlig vedligeholdelse. Plænen mod hovedvejen kan vi ikke bruge, grundet plænen ikke holdes ved lige, så græsset ligger i striber. Dårlig adgang til forhave. Få fældet de træer, som skygger på nordsiden. Hjemmesiden er lidt utilgængelig. Spørgsmål 22: Hvad mangler dit boligselskab? Carport til bilen. Er så tilfreds med bolig, beliggenhed mv. 32
WORKSHOP En vigtig del af 360 graders eftersynet består af en workshop, hvor afdelingens beboere bliver inddraget i undersøgelsen. Ved hjælp af et spil opfordres beboerne til at prioritere ønsker til forbedringer af afdelingen. Spillet indeholder en række brikker med billeder af diverse forslag til forbedringer af både inde- og udeforhold, som beboerne i grupper skal vælge blandt, og stille op i prioriteret rækkefølge på en plade. Der er også mulighed for at lave sine egne brikker, hvis man har ønsker til forbedringer, som ikke findes på en af de eksisterende brikker. 33
Workshop Workshopresultater Der er tre grupper, der repræsenterer afdeling 13 på workshoppen. De tre grupper har forskellige ønsker til, hvilke indsatser, der skal være i deres boligafdeling det alt imens, at de højtprioriterede forhold går på tværs af grupperne. Fælles for grupperne gælder videre, at de ikke har en stor mængde ønsker. Ingen af grupperne udnytter hele spillepladen, men bruger kun mellem tre og ni af felterne. Workshopresultater afdeling 13 Hou 1 Hækklipning, snerydning, klipning af græs, rengøring af fliser, maling af baghus (evt. betales over huslejen). 2 Lugtgener (kloak) + myrer. 3 P-pladser (ved Chr.minde). 3 Mere attraktive udendørsområder (nyt hegn, træer, nyt syrenbed). 4 Bedre og mere sikre (uden cykler) stier/adgangsforhold. 5 Renovering af køkken (Chr.minde 3-13). 6 Renovering af badeværelse (Chr.minde 3-13). 7 Udskiftning af tag til (tagpap) listetag (Chr.minde 3-13). 8 Dørklokker (Chr.minde/Grøftekanten). 9 Utætheder v/karnapper (Ved Bækken). Konklusion på workshoppen På tværs af de tre grupper er det særligt forhold uden for boligen, der prioriteres. Den første prioritering, der prioriteres i alle tre grupper, drejer sig om en højere grad af hjælp til udendørs vedligehold, herunder findes bl.a. hækklipning, snerydning samt klipning af græs mv. Her foreslår en af grupperne, at beboerne betaler for denne hjælp over huslejen. Herefter følger påpegning af problematiske forhold omkring lugtgener fra kloak samt myrer. På en delt tredjeplads prioriteres etablering af flere parkeringspladser ved Christiansminde samt etablering af mere attraktive udendørsområder, bl.a. etablering af nyt hegn, træer samt syrenbed. På fjerdepladsen kommer herefter bedre og mere sikre stier/adgangsforhold i udeområderne, herunder også mindre cykeltrafik på gangstierne. Foruden prioriteringerne omkring udendørsområderne, prioriterer gruppen fra Christiansminde 3-13 ligeledes, at køkken samt badeværelser renoveres og at taget udskiftes til listetag. Derudover følger videre opsætning af dørklokker på Christiansminde/Grøftekanten samt reparation af utætheder ved karnapper på Ved Bækken. 34
DE FYSISKE FORHOLD I AFDELING 13 -HOU Dette afsnit indeholder først en samlet konklusion på de fysiske forhold i afdeling 13. Herefter følger en oversigt over de vigtigste konklusioner for tre delområder af undersøgelsen; boligindretning, byggeteknisk og drift. 35
De fysiske forhold i afdeling 13 Indledning Anbefalinger/vurderinger Overordnet set er vurderingen for hele afdeling 13: Flotte velholdte boliger uden større problemer med skimmel. En middel vurdering En del af bebyggelserne har opfugtet murværk, som skal undersøges nærmere. Er fugtophobningen ikke et resultat af byggeskader, skal problemet alligevel løses og der bør derfor findes en gangbar og holdbar løsning, såvel bygningsfysisk som økonomisk. Der bør ses på de energimæssige perspektiver da flere af boligerne er dårligt isoleret. Der er flere steder revnedannelser i murværk omfang/årsag bør undersøges. Udearealer er ikke så spændende ønsker man en opgradering? En dårlig vurdering Problemer med lugtgener i boliger skal afklares. En del af bebyggelserne har opfugtet murværk, som skal undersøges nærmere. Er fugtophobningen ikke et resultat af byggeskader, skal problemet alligevel løses og der bør derfor findes en gangbar og holdbar løsning, såvel bygningsfysisk som økonomisk. Afdelingen har ved flere af bebyggelserne aldersrelaterede forhold der skal tages hensyn til. Her tænkes bl.a. på vinduer, facadepartier og døre. Disse anbefales løst snarligt. Der bør ligeledes ses på de energimæssige perspektiver, da flere af boligerne er dårligt isoleret. Det største problem er dog grimme kloaklugtgener i visse boliger disse skal afklares og oprettes hurtigst muligt. 36
Boligindretning og -layout Boligerne er eftertragtede og beboerne udtrykker generel tilfredshed med dem. Mange boliger har tilgængelighed, da det er ældreboliger. Der bør ses på de energimæssige perspektiver da flere af boligerne er dårligt isoleret. Udearealer er ikke så spændende. Problemer med lugtgener i boliger skal afklares. Byggeteknisk Drift En del af bebyggelser har opfugtet murværk, som skal undersøges nærmere. Er fugtophobningen ikke et resultat af byggeskader, skal problemet alligevel løses og der bør derfor findes en gangbar og holdbar løsning, såvel bygningsfysisk som økonomisk. Der bør ses på de energimæssige perspektiver da flere af boligerne er dårligt isoleret. Der er flere steder revnedannelser i murværk omfang/årsag bør undersøges. Problemer med lugtgener i boliger skal afklares. Sundby-Hvorup Boligselskab har en meget velfungerende driftspraksis over for afdeling 13, her kan der ikke påpeges nogle forhold der kan forbedres. 37