Begreber som anvendes i forbindelse med bygningsfornyelse

Transkript

1 Begreber som anvendes i forbindelse med bygningsfornyelse Afleveringsforretning Når entreprenøren har færdigmeldt byggeriet, skal bygherren indkalde parterne til en afleveringsforretning. En afleveringsforretning er en meget vigtig handling, hvor entreprenøren afleverer byggeriet til bygherren, der overtager ejendommen og ansvaret for den. På afleveringsforretningen skal der udfærdiges en afleveringsprotokol med tilhørende mangelliste. På afleveringsforretningen skal der fastsættes en frist for udbedring af mangler, og der bør aftales et slutsyn, når manglerne er udbedret. Aftalesedler Aftalen mellem entreprenør og bygherre om udførelse af et bestemt stykke arbejde, der ligger udover tilbud/entreprisekontrakt. En aftaleseddel skal være underskrevet af både entreprenør og teknisk rådgiver for at være gyldig, men ofte kræver bygherren også at underskrive aftalen om merarbejdet, før den af ham betragtes som gyldig. Ofte har den tekniske rådgiver kun bemyndigelse til at underskrive aftalesedler op til et bestemt beløb, uden at bygherrerådgiveren er informeret. I forbindelse med byggeriets påbegyndelse skal parterne derfor nøje aftale forretningsordenen for så vidt angår håndtering af aftalesedler. Beboerrepræsentation Beboerne i ejendommen med mere end 6 beboelseslejemål kan vælge at etablere en beboerrepræsentation, som repræsenterer lejernes synspunkter i forhold til bygherre, kommune, rådgivere m.m. Bevaringsværdig ejendom Mange kommuner har udarbejdet et register over ejendomme i kommunen med karaktergivning efter det såkaldte SAVE-system, hvor en karakter på 1-4 betyder, at ejendommen er bevaringsværdig. Bevaringsværdige ejendomme kan få særligt attraktive lån i GI. Bindingskonto GI administrerer bindingskonti efter boligreguleringslovens 18 b. Ejendomme, der har bindingskonto efter boligreguleringslovens 18 b, hensætter til vedligeholdelse. Bindingskontoen følger ejendommen ved ejerskifte. Bindingspligtigt areal Det bindingspligtige areal er ejendommens bruttoetageareal. For ejendomme med en bindingskonto efter boligreguleringslovens 18 b, er det bruttoetagearealet for både beboelse og erhverv, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal. Boligreguleringsloven Loven er oprindeligt vedtaget i Loven regulerer boligforholdene specielt lejens beregning i udlejningsejendomme. Byggeadministrationsfirma Rådgiver, der varetager den administrative, juridiske og økonomiske del af en byggesag.

2 Byggelån Betegnelse for midlertidig finansiering af en byggesag, fra start af projekteringsfasen og frem til afsluttet byggeri samt realkreditfinansiering. Har tidligere ofte været et banklån, men kan nu også være realkreditlån, hvis der er friværdi i ejendommen. Dette vurderes af realkreditinstituttet. Byggelånsrenter indgår, som en støtteberettiget udgift i en byfornyelsessag. Byggemøder Periodevise møder, som regel ugentlige, mellem entreprenør og teknisk rådgiver. Bygherre og bygherrerådgiver deltager efter behov, hvis dette er aftalt. Ved byggemøderne drøftes opståede problemer i forhold til hovedprojekt og kontrakt samt løsning heraf, ligesom der aftales evt. ekstraarbejder, tidsfrister mv. Referaterne fra disse møder er vigtige dokumenter, hvis der senere opstår uenigheder mellem parterne. Byggeregnskab Samlet regnskab over alle byggeriets udgifter fra start af projektering, og frem til endelig finansiering. Bygherrerådgiver Administrativ rådgiver for bygherren, normalt en advokat eller ejendomsadministrationsfirma. Bygherrerådgiveren styrer den juridiske, økonomiske og administrative side af byggesagen. Bygningsforbedringsudvalg Et udvalg nedsat af kommunen i henhold til byfornyelseslovens 30-33, med henblik på at behandle ansøgninger og yde støtte efter kap. 4 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Dispositionsforslag Dispositionsforslaget udarbejdes af den tekniske rådgiver, og er et motiveret forslag til opgavens løsning inkl. et overslag over de arbejder, som den tekniske rådgiver foreslår udført på ejendommen. Dispositionsforslaget udføres på baggrund af førregistrering og det godkendte byggeprogram. Ved offentlig støtte til byfornyelse skal forslaget være opdelt i de arbejder, som ydes offentlig støtte, og de arbejder, der ikke er omfattet af den offentlige støtte. Dispositionsforslag og projektforslag kan udføres som én samlet fase. Drifts- og vedligeholdelsesplan Som led i kvalitetssikringen er der krav om, at bygherren udarbejder en plan for bygningens fremtidige drift og vedligeholdelse og følger den. Da ejendomme, der har modtaget støtte til byfornyelse, er omfattet af Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, vil Byggeskadefonden i forbindelse med deres eftersyn, påse om driftsplanen er fulgt. Endelig forbedringsforhøjelse Den forbedringsforhøjelse, der er resultatet af det endelige og godkendte byggeregnskab. Entreprenør Entreprenør betyder person, der overtager eller forestår et arbejde, især et byggearbejde. Det vil sige, at en fagentreprenør er en håndværker/et firma, der forestår og udfører en bestemt type byggearbejde; f.eks. en tømrer, en murer eller lignende.

3 Entreprise Entreprise betyder at overtage eller forestå en leverance eller et byggeforetagende. Det vil sige, at en entreprise i et byggeprojekt kan omfatte enten: samtlige leverancer/ansvarsområder udvalgte leverancer/ansvarsområder f.eks. alle håndværk i udførelsesdelen begrænset leverance/ansvarsområde f.eks. kun tømrerarbejdet eller lignende Foreløbig lejeforhøjelse Forbedringsforhøjelse baseret på det budget, der ligger til grund for den støttede byggesag. Den foreløbige forbedringsforhøjelse erstattes af den endelige, når byggeregnskabet er godkendt af kommunen. Forprojekt (myndighedsprojekt) I denne fase bearbejder den tekniske rådgiver det godkendte projektforslag/prissat projektforslag til et mere detaljeret projektmateriale i et sådant omfang, at det kan sendes ind til myndighedsgodkendelse. Forprojektet (myndighedsprojektet) indeholder en redegørelse for projektets endelige udformning i relation til diverse myndighedskrav. For- og hovedprojekt kan udføres fortløbende som én projekteringsfase. Genhusning Når en bolig skal fraflyttes som følge af en beslutning i medfør af lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal kommunen anvise husstanden en anden bolig. Indenfor genhusning, sondres der mellem midlertidig genhusning og permanent genhusning. Midlertidig genhusning kan kræves, når boligen kan være beboelig igen indenfor 6 måneder. I særlige tilfælde, og med husstandens accept, kan den midlertidige genhusning forlænges indtil højst 12 måneder. En permanent erstatningsbolig skal have passende udstyr, kvalitet og beliggenhed. Boligen skal haven enten ét rum mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme rumantal som den tidligere bolig, medmindre denne var beboet af mere end 2 personer pr. beboelsesrum. Grundejernes Investeringsfond (GI) GI er en selvejende institution oprettet ved lov nr. 24 af 14. februar GI administrerer og forvalter midler, som private grundejere skal binde. GI administrere beløb, der er lovmæssigt øremærket til vedligeholdelse og forbedring, tilbyder attraktive lån til vedligeholdelse og forbedring, gennemføre bygningsarbejder, der er påbudt af huslejenævn, registrerer huslejenævnsafgørelser, som ejere ikke har efterlevet og yder tilskud til udviklingsprojekter, der kan sikre bedre og billigere metoder og produkter til bygningsvedligeholdelse og forbedring. Honoraraftale Honoraraftale er normalt en kontrakt, der fastsætter de aftalte juridiske og økonomiske forhold mellem bygherre og rådgivere for løsning af den ønskede opgave. Honoraraftalen bør både fastsætte ydelser og honorar, samt honorar for ekstraydelser. Håndværkerudgift Udgiften til håndværkerne inkl. uforudselige udgifter hertil, byggeplads og evt. ekstraordinære vinterforanstaltninger samt indeksregulering af tilbud.

4 Klimaskærm En bygnings udvendige del, der beskytter bygningskonstruktionerne og beboere og erhvervslejere mod vind og vejr. Det er eksempelvis tag og vinduer. Kommunegaranti Garanti stillet af en kommune for enten byggelån eller endelig finansiering. En kommune vil som regel stille forskellige betingelser for at stille kommunegaranti, ligesom der er kommuner der ikke ønsker at stille garanti. Kondemnable forhold Kondemnable forhold er betegnelse for forhold, der betyder at ophold i en bygning er forbundet med sundheds- eller brandfare. Disse forhold er beskrevet i byfornyelseslovens kapitel 9. Som eksempler på kondemnable forhold kan nævnes, fælles toilet på trappe, fugtige og utætte boliger. Kontrakt Dokument der beskriver forholdet mellem bygherren og enten rådgivere eller håndværkere. I kontrakten fastsættes ydelser (både bygherrens og rådgiverens), honorar, betalingsvilkår, tidsfrister og sanktionsmuligheder. Der bør altid foreligge en kontrakt mellem parterne i en byggesag og kontrakterne bør foreligge i underskrevet stand, inden arbejdet påbegyndes. Konvertering Omlægning af lån. Kvalitetssikring Byfornyelse er underlagt krav om, at hver part skal kvalitetssikre sine ydelser med det formål, at det færdige produkt, dvs. den ombyggede ejendom, lever op til god byggeteknisk kvalitet, og at svigt undervejs undgås således, at der ikke opstår efterfølgende skader på den ombyggede ejendom. Det er bygherrens ansvar, at den krævede kvalitetssikring foregår. Lejeloven Lov der regulerer lejeforhold i udlejningsejendomme. Licitation Priskonkurrence på enten entreprenør eller rådgiverydelser. Hvis der gives offentlig støtte til projektet er det et krav, at håndværkerarbejder udbydes i licitation, men ikke rådgiverydelser. Normalt vil man antage laveste pristilbud, men arbejderne kan udbydes til økonomisk mest fordelagtige tilbud. Kriteriet for udvælgelse skal man beslutte sig for inden udbud, og det skal ligeledes fremgå af udbudsbrevet hvilket tildelingskriterium, der skal anvendes. Udbuddet sker normalt på baggrund af et udarbejdet udbudsmateriale, for håndværkerydelser udarbejdet af en teknisk rådgiver, for rådgiverydelser udarbejdet af en bygherrerådgiver. Hvis der samtidig skal udføres arbejder, som der ikke ydes offentlig støtte til, er disse arbejder ikke omfattet af kravet om licitation, men man kan vælge at udbyde disse sammen med de støttede arbejder. Mangelgennemgang Ofte vil det være nødvendigt at foretage delgennemgange af bygningsdele, f.eks. tag- og facadearbejder, inden stillads nedtages. Konstaterede mangler skal det protokolleres i en mangelliste, ligesom mangler bør udbedres inden stillads fjernes. Mangellisten fra delgennemgange indgår i den efterfølgende afleveringsforretning.

5 Mertilsagn Der kan ansøges om mertilsagn hos kommunen. Mertilsagn skal altid søges, inden arbejdet igangsættes og udgifterne afholdes, og det kan ikke altid påregnes, at der kan opnås et sådant, hvorfor bygherren og dennes rådgivere altid bør undersøge mulighederne for mertilsagn i kommunen i forbindelse med projekteringens igangsætning. Ombygningsudgifter De samlede udgifter ved gennemførelse af en byggesag. Udgifterne omfatter: håndværkerudgifter, byggepladsudgifter og vinterforanstaltninger, honorarer til rådgivere, tekniske rapporter, tilslutningsafgifter, byggestrøm og byggevarme, forsikringer og gebyrer mv., byggelånsrenter, udgifter ved låneoptagelse samt driftstab på ejendommen i ombygningsperioden. Positivliste Oversigt over arbejder, der kan støttes efter en bestemt tilskudsordning. Projektforslag/Prissat projektforslag Projektforslaget er en bearbejdelse af det af bygherren godkendte dispositionsforslag, og bør vise den tekniske rådgivers forslag til løsninger i en sådan grad, at alle for projektet principielle beslutninger er truffet og indgår i forslaget. Et prissat projektforslag benyttes som regel i forbindelse med støttede byfornyelsesopgaver. Realkreditlån Samlebetegnelse for lån optaget med sikkerhed i ejendommen gennem et pantebrev. Realkreditlån udgør som regel den endelige finansiering af en byggesag. Registrering Undersøgelse af en ejendoms tilstand. En registrering viser, bygningsdel for bygningsdel, den tilstand disse befinder sig i, og er ofte suppleret med forslag til udbedringsarbejder. I byfornyelsessager er der krav om, at der skal udarbejdes en førregistrering, således at parterne efter endt ombygning kan få kendskab til ejendommens stand før en ombygning, herudover er en registreringen det første beslutningsgrundlag for bygherren om sagens videre forløb. Yderligere vil der også, afhængig af niveauet for registreringen, være et prisoverslag på de arbejder, som den tekniske rådgiver foreslår udført på ejendommen. Summarisk registrering Meget oversigtlig registrering af en bygnings tilstand og må ikke forveksles med før-registreringen, se ovenfor. Teknisk rådgiver Teknisk rådgiver dækker over arkitekt- og ingeniørydelser. Oftest indgås en totalkontrakt med en arkitekt om hele den tekniske totalrådgivning, hvorefter denne antager den nødvendige ingeniørbistand. Tidsplan En tidsplan beskriver sagens forventede tidsmæssige forløb. Tidsplanen markerer vigtige frister og milepæle, som skal overholdes, og hvornår sagens parter inddrages. Bygherren eller dennes repræsentant bør altid aftale tidsplanen med de tekniske rådgivere.

6 Tilstandsvurdering Anden betegnelse for registrering. Uforudselige udgifter Mens hovedprojekt udarbejdes, er en ejendom normalt beboet; det er derfor vanskeligt for den tekniske rådgiver at tage højde for alle ydelser til fuldt og færdigt byggeri. Normalt afsættes der i budgettet 10 % af håndværkerudgifterne til uforudselige udgifter, dvs. udgifter til ydelser, der ikke er beskrevet i hovedprojektet og udbudsmaterialet og dermed ikke indeholdt i entreprenørens tilbud og entreprisekontrakt. Der bør i renoveringssager altid afsættes et beløb til uforudselige udgifter, og som nævnt er 10 % det normale. Den tekniske rådgiver skal overveje, om afsætningsbeløbet også er tilstrækkeligt til at dække uforudselige udgifter til ekstraordinære vinterforanstaltninger samt evt. indeksregulering af tilbudspris i henhold til reglerne herom i pris og tid.