Boligreguleringsloven Lov oprindelig vedtaget i 1967, som regulerer boligforholdene specielt lejens beregning i udlejningsejendomme.

Transkript

1 Afleveringsforretning Når entreprenøren har færdigmeldt byggeriet, skal bygherren indkalde parterne til en afleveringsforretning. En afleveringsforretning er en meget vigtig handling, hvor entreprenøren afleverer byggeriet til bygherren, der overtager ejendommen og ansvaret for den. På afleveringsforretningen skal der udfærdiges en afleveringsprotokol med tilhørende mangelliste. På afleveringsforretningen skal der fastsættes en frist for ubedring af mangler, og der bør aftales et slutsyn, når manglerne er udbedret. Aftalesedler Aftale mellem entreprenør og bygherre om udførelse af et bestemt stykke arbejde, der ligger udover tilbud/entreprisekontrakt. En aftaleseddel skal være underskrevet af både entreprenør og teknisk rådgiver for at være gyldig, men ofte kræver bygherren også at underskrive aftalen om merarbejdet, før den af ham betragtes som gyldig. Ofte har den tekniske rådgiver kun bemyndigelse til at underskrive aftalesedler op til et bestemt beløb, uden at bygherrerådgiveren er informeret. I forbindelse med byggeriets påbegyndelse skal parterne derfor nøje aftale forretningsordenen for så vidt håndtering af aftalesedler. Beboerrepræsentation Beboerne i ejendommen med mere end 6 beboelseslejemål kan vælge at etablere en beboerrepræsentation, som repræsenterer lejernes synspunkter i forhold til bygherre, kommune, rådgivere m.m. Bevaringsværdig ejendom Mange kommuner har udarbejdet en registrant over ejendomme i kommunen med karaktergivning efter det såkaldte SAVE system, hvor en karakter på 1-4 betyder, at ejendommen er bevaringsværdig. Bevaringsværdige ejendomme kan få særligt attraktive lån i GI. Bindingskonto GI administrerer bindingskonti efter boligreguleringslovens 18 b og lejelovens 63 a. Ejendomme, der har bindingskonto efter boligreguleringslovens 18 b, hensætter til vedligeholdelse, mens ejendomme, der har bindingskonto efter lejelovens 63 a, hensætter til forbedring. Bindingskontoen følger ejendommen ved ejerskifte. Bindingspligtigt areal Det bindingspligtige areal er ejendommens bruttoetageareal. For ejendomme med en bindingskonto efter boligreguleringslovens 18 b, er det bruttoetagearealet for både beboelse og erhverv, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal. For ejendomme med en bindingskonto efter lejelovens 63 a, er det bruttoetagearealet for udlejede beboelseslejligheder, der skal indgå ved opgørelsen af det bindingspligtige areal, dvs. bruttoetagearealet af ejers egen bolig, skal ikke medregnes. Boligreguleringsloven Lov oprindelig vedtaget i 1967, som regulerer boligforholdene specielt lejens beregning i udlejningsejendomme. Byfornyelsesselskab Firma med særlig godkendelse fra Socialministeriet til at rådgive vedrørende byfornyelse. Et byfornyelsesselskab kan ligeledes være byggeadministrator for en bygherre.

2 Byggeadministrationsfirma Rådgiver, der varetager den administrative, juridiske og økonomiske del af en byggesag, Byggelån Betegnelse for midlertidig finansiering af en byggesag, fra start af projekteringsfasen og frem til afsluttet byggeri samt realkreditfinansiering. Har tidligere ofte været et banklån, men kan nu også være realkreditlån, hvis der er friværdi i ejendommen. Dette vurderes af realkreditinstituttet. Byggelånsrenter indgår, som en støtte berettiget udgift i en byfornyelsessag. Byggemøder Periodevise møder, som regel ugentlige, mellem entreprenør og teknisk rådgiver. Bygherre og bygherrerådgiver deltager efter behov, hvis dette er aftalt. Ved byggemøderne drøftes opståede problemer i forhold til hovedprojekt og kontrakt samt løsning heraf, ligesom der aftales evt. ekstraarbejder, tidsfrister mv. Referaterne fra disse møder er vigtige dokumenter, hvis der senere opstår uenigheder mellem parterne. Byggeregnskab Samlet regnskab over alle byggeriets udgifter fra start af projektering, og frem til endelig finansiering. Bygherrerådgiver Administrativ rådgiver for bygherren, normalt en advokat/ejendomsadministrationsfirma eller et byfornyelsesselskab. Bygherrerådgiveren styrer den juridisk, økonomisk og administrative side af byggesagen. Bygningsforbedringsudvalg Udvalg nedsat af kommunen i henhold til byfornyelseslovens 125, med henblik på at behandle og yde tilskud efter kap. 6 i loven. Dispositionsforslag Dispositionsforslaget udarbejdes af den tekniske rådgiver, og er et motiveret forslag til opgavens løsnling inkl. et overslag over de arbejder, som den tekniske rådgiver foreslår udført på ejendommen. Dispositionsforslaget udføres på baggrund af førregistrering og det godkendte byggeprogram. Ved offentlig støtte til byfornyelse skal forslaget være opdelt i de arbejder, som ligger indenfor kommunens opfordring, og de arbejder der ligger udenfor opfordringen til byfornyelse. Ved privat finansieret byfornyelse følges ordinære retningslinier fra de tekniske organisationer (Danske Arkitektvirksomheder og FRI). Dispositionsforslag og projektforslag kan udføres som én samlet fase. Drifts- og vedligeholdelsesplan Som led i kvalitetssikringen er der krav om, at bygherren udarbejder en plan for bygningens fremtidige drift og vedligeholdelse og følger den. Da byfornyelsesejendommen er omfattet af Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, vil Byggeskadefonden i forbindelse med deres eftersyn, påse om driftsplanen er fulgt. Ejervetoefter gl. lov fra 1997 Ejeren har ret til at nedlægge veto, hvis kommunen ønsker at gennemføre byfornyelse på ejendommen. Ejerveto betyder, at arbejderne ikke gennemføres, dog kan kommunen udstede påbud om visse arbejder,

3 blandt andet indlæggelse af centralvarme, afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold samt udvendig forskønnelse. Endelig forbedringsforhøjelse Den forbedringsforhøjelse, der er resultatet af det endelige og godkendte byggeregnskab. Entreprenør Entreprenør betyder person, der overtager eller forestår et arbejde, især et byggearbejde. Det vil sige, at en fagentreprenør er en håndværker/et firma, der forestår og udfører en bestemt type byggearbejde; f.eks. en tømrer, en murer eller lignende. Entreprise Entreprise betyder at overtage eller forestå en leverance eller et byggeforetagende. Det vil sige, at en entreprise i et byggeprojekt kan omfatte enten samtlige leverancer/ansvarsområder udvalgte leverancer/ansvarsområder f.eks. alle håndværk i udførelsesdelen begrænset leverance/ansvarsområde f.eks. kun tømrerarbejdet eller lignende Forbedringstilskud Det tilskud, der betales ved en byfornyelsessag efter 11 stk. 1 eller 5 til forbedringsudgifterne til nedbringelse af lejeforhøjelsen. Foreløbig lejeforhøjelse Forbedringsforhøjelse baseret på det budget, der ligger til grund for den støttede byggesag. Den foreløbige forbedringsforhøjelse erstattes af den endelige, når byggeregnskabet er godkendt af kommunen. Forprojekt (myndighedsprojekt) I denne fase bearbejder den tekniske rådgiver det godkendte projektforslag/prissat projektforslag til et mere detaljeret projektmateriale i et sådant omfang, at det kan sendes ind til myndighedsgodkendelse. Forprojektet (myndighedsprojektet) indeholder en redegørelse for projektets endelige udformning i relation til diverse myndighedskrav. For- og hovedprojekt kan udføres fortlølbende som én projekteringsfase. Genhusning Der sker genhusning ved kommunens foranledning i byfornyelsessager, når ombygningen er så omfattende, at beboerne ikke kan blive boende under ombygningen. Indenfor genhusning, sondres der mellem midlertidig genhusning og permanent genhusning. Midlertidig genhusning er, når en beboer ønsker at vende tilbage til ejendommen efter endt ombygning, mens permanent genhusning er en permanent flytning fra ejendommen. Retten til permanent genhusning fordrer, at flere ting skal være opfyldt, herunder størrelsen af huslejestigning, hvor længe husstanden har boet i lejligheden m.m. Grundejernes Investeringsfond GI er en selvejende institution oprettet ved lov nr. 24 af 14. februar GI administrerer og forvalter midler, som private grundejere skal binde. Administrerer reglerne om påbudt vedligeholdelse, udlåner til forbedring og vedligeholdelse af beboelsesejendomme og yder tilskud til forsøgs- og udviklingsprojekter indenfor bolig- og byfornyelsesområdet.

4 Honoraraftale Honoraraftale er normalt en kontrakt, der fastsætter de aftalte juridiske og økonomiske forhold mellem bygherre og rådgivere for løsning af den ønskede opgave. Honoraraftalen bør både fastsætte ydelser og honorar, samt honorar for ekstraydelser. Hovedprojekt Hovedprojekt udarbejdes af den tekniske totalrådgiver, når der er opnået enighed mellem bygherre og kommunen om projekts omfang på baggrund af det prissatte projektforslag. Hovedprojektet udføres fortløbende i en samlet projekteringsfase og fastlægger på grundlag af det godkendte prissatte projektforslag opgaven entydigt, og med en detaljeringsgrad, at det kan danne grundlag for myndighedsbehandling, indhentning af tilbud, accept og udførelse. Eventuelle myndighedsforbehold eller anvisninger bør indarbejdes i hovedprojekt. Håndværkerudgift Udgiften til håndværkerne inkl. uforudselige udgifter hertil, byggeplads og evt. ekstraordinære vinterforanstaltninger samt indeksregulering af tilbud. Individuelt vetoefter gl. lov fra 1997 Det individuelle veto opstår, når en enkelt beboer fremsætter krav om, at nogle af de arbejder, som kun vedrører dennes egen bolig, ikke skal gennemføres. Det kan f.eks. være indlæggelse af badeværelse eller renovering af køkken. I så fald kan arbejderne først udføres når beboeren er flyttet. Indsigelser Forslag til ændringer eller bemærkninger til et byfornyelsesforslag, indkommet under offentlighedsperiode. Klimaskærm En bygnings udvendige del, der beskytter bygningskonstruktionerne og beboere og erhvervslejere mod vind og vejr. Kollektivt veto efter gl. lov fra 1997 Det kollektive veto opstår, når et flertal af beboerne giver udtryk for, at de ikke ønsker bestemte ombygningsarbejder udført. Beboerne kan dog ikke nedlægge veto mod indlæggelse af centralvarme, afhjælpning af sundheds- eller brandfarlige forhold eller udvendig forskønnelse, som har betydning for området. Disse arbejder kan påbydes gennemført af kommunen. Hvis sagen gennemføres, som en såkaldt 11 stk. 5, kan lejerne ikke nedlægges kollektivt veto, fordi en sådan byfornyelsessag er baseret på, at ejer og mindst halvdelen af lejerne, anmoder kommunen om støtte til byfornyelse. Kommunegaranti Garanti stillet af en kommune for enten byggelån eller endelig finansiering. En kommune vil som regel stille forskellige betingelser for at stille kommunegaranti, ligesom der er kommuner der ikke ønsker at stille garanti. Kondemnable forhold

5 Kondemnable forhold er betegnelse for forhold, der betyder at ophold i en bygning er forbundet med sundhedsfare. Disse forhold er beskrevet i byfornyelseslovens 165 stk. 3. Som eksempler på kondemnable forhold kan nævnes, fælles toilet på trappe, fugtige og utætte boliger. Kontrakt Dokument der beskriver forholdet mellem bygherren og enten rådgivere eller håndværkere. I kontrakten fastsættes ydelser (både bygherrens og rådgiverens), honorar, betalingsvilkår, tidsfrister og sanktionsmuligheder. Der bør altid foreligge en kontrakt mellem parterne i en byggesag og kontrakterne bør foreligge i underskrevet stand, inden arbejdet påbegyndes. Konvertering Omlægning af lån. Kvalitetssikring Byfornyelse er underlagt krav om, at hver part skal kvalitetssikre sine ydelser med det formål, at det færdige produkt, dvs. den ombyggede ejendom, lever op til god byggeteknisk kvalitet, og at svigt undervejs undgås således, at der ikke opstår efterfølgende skader på den ombyggede ejendom. Det er bygherrens ansvar, at den krævede kvalitetssikring foregår. Lejeloven Lov der regulerer lejeforhold i udlejningsejendomme. Licitation Priskonkurrence på enten entreprenør eller rådgiverydelser. Hvis der gives offentlig støtte til projektet er det et krav, at håndværkerarbejder udbydes i licitation, men ikke rådgiverydelser. Normalt vil man antage laveste pristilbud, men arbejderne kan udbydes til økonomisk mest fordelagtige tilbud. Kriteriet for udvælgelse skal man beslutte sig for inden udbud, og det skal ligeledes fremgå af udbudsbrevet hvilket tildelingskriterium, der skal anvendes. Udbudet sker normalt på baggrund af et udarbejdet udbudsmateriale, for håndværkerydelser udarbejdet af en teknisk rådgiver, for rådgiverydelser udarbejdet af en bygherrerådgiver. Hvis der samtidig skal udføres arbejder, som der ikke ydes offentlig støtte til, er disse arbejder ikke omfattet af kravet om licitation, men man kan vælge at udbyde disse sammen med de støttede arbejder. Mangelgennemgang Ofte vil det være nødvendigt at foretage delgennemgange af bygningsdele, f.eks. tag- og facadearbejder, inden stillads nedtages. Konstaterede mangler skal protokolleres i en mangelliste, ligesom mangler bør udbedres inden stillads fjernes. Mangellisten fra delgange indgår i den efterfølgende afleveringsforretning. Mertilsagn Praksis er, at der ikke ydes et økonomisk mertilsagn fra kommunen, hvilket normalt oplyses i opfordringsskrivelsen fra kommunen. Udvikler en byfornyelsessag sig økonomisk sådan, at den ikke kan holdes indenfor den afsatte økonomi, skal den tekniske rådgiver komme med forslag til mulige besparelser. Hvis bygherre/bygherrerådgiver og teknisk rådgiver ikke kan finde en løsning, kan der søges om mertilsagn i kommunen. Mertilsagn skal altid søges, inden arbejdet igangsættes og udgifterne afholdes, og det kan ikke altid påregnes, at der kan opnås et sådant, hvorfor bygherren og dennes rådgivere altid bør undersøge mulighederne for mertilsagn i kommunen i forbindelse med projekteringens igangsætning. Offentlighedsperioden

6 Lovpligtig høringsperiode inden for byfornyelsesloven. Ombygningstab Betegnelse for den del af de støtteberettigede udgifter i en byfornyelsessag efter 11 stk. 1 eller 5, der er vedligeholdelse, eller som ligger ud over det lejedes værdi. Ombygningstabet betales 100 % af stat eller kommune, med mindre der som led i forhandlet finansiering er aftalt andet. Ombygningsudgifter De samlede udgifter ved gennemførelse af en byggesag. Udgifterne omfatter: håndværkerudgifter, byggepladsudgifter og vinterforanstaltninger, honorarer til rådgivere, tekniske rapporter, tilslutningsafgifter, byggestrøm og byggevarme, forsikringer og gebyrer mv., byggelånsrenter, udgifter ved låneoptagelse samt driftstab på ejendommen i ombygningsperioden. Opfordring Den meddelelse en kommune udsender til en ejer, hvis ejendom er omfattet af en beslutning efter 11 stk. 1 - dvs. byfornyelse. Brevet skal indeholde forskellige formalia, herunder en beskrivelse af hvilke arbejder en ejer skal udarbejde et projekt på og dermed kan forvente at modtage støtte til, hvilke økonomiske betingelser der stilles fra kommunen, og hvilke tidsfrister der skal iagttages fra ejeren. Partsrådgiver Rådgiver for enten lejere eller ejer i aftalt boligforbedring. Partsrådgiveren vejleder sin klient i aftalefase vedrørende aftalens indhold, der gives særlig støtte til betaling af partsrådgiveren. Positivliste Oversigt over arbejder, der kan støttes efter en bestemt tilskudsordning. Projektforslag/Prissat projektforslag Projektforslaget er en bearbejdelse af det af bygherren godkendte dispositionsforslag, og bør vise den tekniske rådgivers forslag til løsninger i en sådan grad, at alle for projektet principielle beslutninger er truffet og indgår i forslaget. Et prissat projektforslag benyttes som regel i forbindelse med støttede byfornyelsesopgaver. Realkreditlån Samlebetegnelse for lån optaget med sikkerhed i ejendommen gennem et pantebrev. Realkreditlån udgør som regel den endelige finansiering af en byggesag for så vidt angår den værdiforøgende del - også kaldet forbedringsdelen. Registrering Undersøgelse af en ejendoms tilstand. En registrering viser, bygningsdel for bygningsdel, den tilstand disse befinder sig i, og er ofte suppleret med forslag til udbedringsarbejder. I byfornyelsessager er der krav om, at der skal udarbejdes en førregistrering, således at parterne efter endt ombygning kan få kendskab til ejendommens stand før en ombygning, herudover er en registreringen det første beslutningsgrundlag for bygherren om sagens videre forløb. Yderligere vil der også, afhængig af niveauet for registreringen, være et prisoverslag på de arbejder, som den tekniske rådgiver foreslår udført på ejendommen. Summarisk registrering Meget oversigtlig registrering af en bygnings tilstand og må ikke forveksles med førregistreringen.

7 Teknisk rådgiver Teknisk rådgiver dækker over arkitekt- og ingeniørydelser. Oftest indgås en totalkontrakt med en arkitekt om hele den tekniske totalrådgivning, hvorefter denne antager den nødvendige ingeniørbistand. Tidsplan En tidsplan beskriver sagens forventede tidsmæssige forløb. Tidsplanen markerer vigtige frister og milepæle, som skal overholdes, og hvornår sagens parter inddrages. Eksempel på tidsplan. Bygherren eller dennes repræsentant bør altid aftale tidsplanen med de tekniske rådgivere. Tilstandsvurdering Anden betegnelse for registrering. Uforudselige udgifter Mens hovedprojekt udarbejdes, er en ejendom normalt beboet; det er derfor vanskeligt for den tekniske rådgiver at tage højde for alle ydelser til fuldt og færdigt byggeri. Normalt afsættes der i budgettet 10 % af håndværkerudgifterne til uforudselige udgifter, dvs. udgifter til ydelser, der ikke er beskrevet i hovedprojektet og udbudsmaterialet og dermed ikke indeholdt i entreprenørens tilbud og entreprisekontrakt. Der bør i renoveringssager altid afsættes et beløb til uforudselige udgifter, og som nævnt er 10 % det normale. Den tekniske rådgiver skal overveje, om afsætningsbeløbet også er tilstrækkeligt til at dække uforudselige udgifter til ekstraordinære vinterforanstaltninger samt evt. indeksregulering af tilbudspris i henhold til reglerne herom i pris og tid. Vetoret I lov om byfornyelse fra 1997 har både ejere og lejere ret til at nedlægge veto mod gennemførelse af bestemte arbejde. Der skelnes mellem individuelt, kollektivt og ejerveto.