Forældrekøb økonomisk fornuftigt for forældrene?

Transkript

1 5 kostbare fælder ved et forældrekøb, du IKKE må lave! - Advokatens Guide Det er ikke altid lige nemt at finde tag over hovedet, særligt ikke som nyoptaget studerende i en af de populære studiebyer Aarhus, Odense og København. Der er rift om lejlighederne, priserne er høje og budgettet skulle også gerne efterlade plads til både studiebøger, deltagelse i sociale arrangementer og større kulinariske oplevelser end pasta med ketchup og havregryn. I denne sammenhæng kan der være meget fornuft forbundet med at foretage et forældrekøb af en lejlighed, men det er dog vigtigt, at det bliver gjort korrekt, hvis det skal være økonomisk fordelagtigt! Denne guide giver dig et overblik over de overvejelser, du skal gøre dig i forbindelse med et forældrekøb, fordelene herved og en gennemgang af 5 fælder, du skal undgå at falde i. Studiebyernes boligsituation Hvert år strømmer nye, glade og spændte studerende til byerne, men boligsituationen er slet ikke lige så idyllisk. Priserne for lejeboliger er utroligt høje, særligt sammenholdt med den studerendes indtægt ved SU. Den gennemsnitlige pris for leje af en etværelses lejlighed ligger på omkring henholdsvis 6800 kr. i København, 4800 kr. i Aarhus og 3600 kr. i Odense. Videre koster det omkring 4800 kr. blot at leje et værelse med adgang til fælles køkken og bad i København. Årsagen til de høje priser er blandt andet forbundet med, at de private udlejere i stor stil moderniserer lejlighederne i forbindelse med genudlejning. Hertil er det værd at bemærke, at statens uddannelsesstøtte til en udeboende studerende ligger på cirka 5900 kr., hvormed det altså kan være utrolig svært for den studerende at få økonomien til at hænge sammen, hvis vedkommende rent faktisk skulle få fat i en af de eftertragtede, men dyre, boliger. Særligt som følge heraf, er forældrekøb af lejligheder blevet mere og mere populært gennem de seneste år, idet de unge hermed vil kunne komme til at sidde til en langt mere overkommelig husleje. Forældrekøb økonomisk fornuftigt for forældrene? Boligpriserne har været mere eller mindre stødt stigende gennem de seneste mange år. En stor del af befolkningen har derfor også en del bekymringer forbundet med overvejelserne omkring forældrekøb. Nok er boligpriserne steget, men renterne er faldet, og et forældrekøb vil dermed typisk kunne foretages relativt billigt. Der har været en generel opfattelse af, at forældrekøb kun var for den absolut rigeste del af befolkningen, men det er bestemt ikke tendensen i dag.

2 Målgruppen for forældrekøb er utrolig bred og spænder over forældre med en stor opsparing, en smule luft i økonomien eller friværdi i deres egen bolig. Prisen for et forældrekøb varierer og afhænger af, hvor meget forældrene selv har råd til at investere i købet, hvor meget der skal lånes og den økonomiske situation i den pågældende ejerforening. Ofte vil det dog ikke koste mere end mellem 1000 og 2000 kr. i måneden for forældrene at have en forældrekøbslejlighed, når huslejeindtægt, fællesudgifter til ejerforening, ejendomsskat, ydelser til lån og årligt underskud efter personskat er regnet sammen. Det vil altså typisk ikke være en dyr fornøjelse for forældrene at have en forældrekøbslejlighed, og det vil bestemt være økonomisk fordelagtigt for barnet. Videre vil det bestemt være muligt at opnå en fornuftigt pris og dermed en avance ved et efterfølgende salg af boligen. Det er imidlertid ikke forretningsideen og håbet om opnåelse af en stor avance, der skal være incitamentet for forældrekøb det er bløde værdier og muligheden for at hjælpe dit barn til at opnå den bedst mulige studietid med de bedst mulige bolig- samt økonomiske forhold. Når det så er sagt, er det imidlertid en mulighed at opnå en avance ved forældrekøb, men i den forbindelse er der særlige juridiske overvejelser at have for øje. Nedenfor har vi oplistet de 5 fælder ved forældrekøb, som du skal undgå at falde i, såfremt du ønsker det bedst mulige økonomiske udgangspunkt og mulighed for at opnå den størst mulige fortjeneste ved efterfølgende salg. FORÆLDREFÆLDERNE! 1. Fælde: valg af forkert boligstørrelse og type Når du som forælder er på jagt efter en bolig til dit barn er det en stor fejl helt at indskrænke boligsøgningen til etværelses lejligheder, selvom disse umiddelbart måtte virke som den oplagte boligtype. Etværelseslejligheder kan være svære at finde, og det er ikke nødvendigvis den økonomisk bedste type lejlighed til et forældrekøb både i forhold til barnet og forældrene. Køb af henholdsvis to-, tre- og fireværelseslejligheder er vel og mærket en del dyrere at finansiere, men giver mulighed for, at der kan bo flere i lejligheden, og det vil dermed indbringe en større huslejeindtægt. Dermed får barnet mulighed for at spare en overraskende stor del af udgifterne til henholdsvis forsikring, internet, dagligvarer med videre.

3 Udlejning til barnet og en anden Købes der en lejlighed med flere værelser, og er disse indrettet således at lejligheden er delevenlig, vil du med fordel kunne leje værelser ud til dit barn og en eller flere andre det er der intet til hinder for, selvom det hedder sig at være et forældrekøb og den/de andre ikke er en del af familien. Ved udleje til flere, er det imidlertid vigtigt, at overveje, om dette skal gøres ved almindelig udleje, hvor du står for udlejning til alle involverede parter, og hvor lejelovens regler om udlejning og de dertilhørende regler om opsigelse således finder anvendelse. Efter disse regler vil det faktisk kun være muligt for dig som udlejer at opsige lejer, såfremt denne ikke betaler huslejen til tiden, ikke opfylder reglerne for god orden i ejendommen, udlejer selv ønsker at benytte det lejede, såfremt nedrivning eller ombygning gør det nødvendigt, at lejeren flytter, eller endeligt hvis vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for dig at blive løst fra lejeforholdet. En anden og ofte mere fordelagtig løsning er derfor at lade barnet stå for at fremleje et værelse i lejligheden, da det vil stille dig bedre i tilfælde af opsigelse. Ved et fremlejeforhold indtræder fremlejetageren alene i lejerens/barnets rettigheder, og du vil således kunne opsige dit barn med tilsvarende virkning for fremlejetageren. Desuden er der også den fordel, at lejelovens regler om fremleje finder anvendelse frem for reglerne om udleje, og såvel barnet som fremlejetageren kan i henhold til disse regler opsige hinanden med en måneds varsel. Fremlejer barnet et værelse er lejeindtægten skattefri for barnet, såfremt fremlejetagerens husleje ikke overstiger 2/3 af den husleje, som dit barn betaler til dig inklusivt forbrug. 2. Fælde: at tro vedtægternes forbud mod fremleje forhindrer forældrekøb Det er ikke alle ejerforeninger eller andelsboligforeninger, der vil tillade forældrekøb med fremleje til dit barn. Det er imidlertid ikke ensbetydende med, at det ikke er muligt, at få en sådan bolig til barnet, hvis netop en af disse boliger er den rette. Forældrelån er et godt alternativ til forældrekøb. Forældrene låner herved penge til barnet på fordelagtige vilkår, således at barnet har mulighed for selv at købe den pågældende ejer- eller andelsbolig. Forældrelån giver mulighed for at indgå en aftale om rente- og/eller ansvarsfrihed, hvilket hverken giver skattemæssige konsekvenser for dit barn eller dig. Det er hertil et krav, at aftalen indgås på anfordringsvilkår, hvilket betyder, at du kan kræve lånet indfriet til hver en tid, og videre skal der være tale om et reelt låneforhold. Dette indebærer, at der skal oprettes og underskrives et gældsbrev, og at afdrag skal kunne dokumenteres.

4 Det er altså ikke umuligt at hjælpe dit barn med at få en bolig, selvom vedtægterne i en ejer- eller andelsforening rent faktisk forhindrer det klassiske forældrekøb. 3. Fælde: valg af forkert skatteordning Et forældrekøb medfører behov for helt særlige skattemæssige overvejelser. Forældre, der køber lejligheder til deres børn, er, som alle andre udlejere, underlagt lejeretlige og skatteretlige regler. I skatteretlig henseende betragtes et forældrekøb som etablering af selvstændig erhvervsvirksomhed, og forældrene er dertil skattepligtige af indtægterne i forbindelse med lejemålet, men tilsvarende har de fradrag for udgifter, herunder ejendomsskat, vedligeholdsarbejder, renovation med videre. Der er hele 3 forskellige modeller for beskatning, du som forælder kan vælge imellem ved et forældrekøb: De almindelige personskatteregler Virksomhedsskatteordningen Kapitalafkastmodellen Skattereglerne er ikke lige nemme at gennemskue for alle, og der er en del forskellige faktorer at holde for øje, når valget skal træffes. Hvilken model, der er mest fordelagtig, afhænger af indtægter og øvrige formueforhold. Derudover er det yderligere værd at bemærke, at der er forskel på, hvor komplicerede modellerne er, og hvor store krav der stilles til forældrenes regnskabsførelse i forbindelse med indtægter og udgifter. 4. Fælde: andelsboligen er ikke nødvendigvis en billig og fordelagtig løsning Andelsboliger virker utrolig tiltalende for mange forældre, da udbetalingsprisen er langt lavere, end det er tilfældet for en ejerlejlighed. Der kan imidlertid være flere problemer forbundet med at foretage forældrekøb af en andelslejlighed. Fremleje til nærtstående? Som tidligere nævnt er det meget almindeligt, at vedtægterne i en andelsforening forbyder fremleje, og at forældrekøb således ikke er en mulighed, hvilket dog typisk kan overkommes med forældrelån som et alternativ. Det fremgår imidlertid ofte af vedtægterne i en andelsforening, at fremleje til nærtstående er tilladt. Hermed er der intet i vejen for fremleje til barnet ved et forældrekøb, men det vil imidlertid ikke være muligt for barnet at fremleje et værelse til en anden og dermed dele huslejeudgifterne m.v. med en anden. Valg af skatteordning? Situationen ved køb af en andelsbolig er noget anderledes end ved køb af en ejerbolig. Et andelsbevis giver dig brugsret til andelsboligen, men du bliver ikke egentlig ejer af lejligheden, da ejeren er andelsforeningen.

5 Dette betyder således også, at forældrene ikke er udlejere, men derimod fremlejere, og dermed sidestilles forholdet ikke med drift af erhvervsmæssig virksomhed, som det er tilfældet ved ejerlejlighederne. Det bevirker, at forældrene ikke har mulighed for at vælge mellem de ovenfor anførte skatteordninger, da såvel kapitalafkastordningen som virksomhedsskatteordningen ikke er anvendelige på forholdet. Det vil sige, at der vil ske beskatning efter de almindelige regler for personbeskatning, og fuldt rentefradrag er således ikke en mulighed. Finansieringsmuligheder Købet af en ejerlejlighed finansieres sædvanligvis ved et realkreditlån, men den mulighed er der ikke ved køb af en andelsbolig. Her vil man ofte være henvist til at optage et almindeligt banklån, hvilke normalvis har en højere forrentning. Ejer du i forvejen fast ejendom, vil det dog være en mulighed at optage et realkreditlån heri og anvende disse midler til at erhverve andelsbeviset kontant. 5. Fælde: manglende oprettelse af lejekontrakt og huslejefastsættelse Beslutningen om foretagelse af forældrekøb er taget, og måske er der allerede budt på en lejlighed, men uanset om det er tilfældet, er der stadig en en masse ting, du skal tage højde for også selvom det jo bare er udlejning mellem dig og dit barn. Mange forældre er af den opfattelse, at det er unødvendigt med en lejekontrakt, når de blot skal udleje til deres barn. Det er dog tilrådeligt, at der udarbejdes en skriftlig lejekontrakt, der fastlægger retningslinjerne for lejeforholdet, herunder såvel forældrenes som barnets forpligtelser og rettigheder. Den autoriserede lejekontrakt, som anvendes ved forældrekøb, er typeformular A9. Hertil kommer desuden, at en lejekontrakt er en nødvendighed for, at dit barn kan søge om boligsikring, og det er faktisk slet ikke så lidt, der er at gå glip af her. En lejer kan søge boligsikring på helt op til 15 % af huslejen uden forbrug også ved forældrekøb såfremt de øvrige krav vedrørende indkomst- og formuemæssige forhold, bruttoarealstørrelse m.v. er opfyldt. Lejekontrakten skal dog også bruges af dig som forælder/udlejer, såfremt skattemyndighederne kræver dokumentation for huslejens størrelse, og størrelsen herpå er også utrolig vigtig, da det kan komme til at koste såvel barn som forældre dyrt, hvis lejen er fastsat for lavt eller hvis det ikke kan dokumenteres, at denne ikke er sat for lavt.