E/F Trekanten - Ekstraordinær Generalforsamling Mandag den 10. marts Velkommen

Transkript

1 E/F Trekanten - Ekstraordinær Generalforsamling Mandag den 10. marts - Velkommen 1

2 Velkommen til Bestyrelse: Johnn, Thomas, Henrik, Palle Medhjælpere Søren, Martin Administrator Hans K Kristiansen Byggerådgiver 4arkitekter aps, Øster Søgade Kbh K Klaus Maar, Arkitekt og konstruktør Advokat Gorrissen Federspiel Thomas Høj Pedersen Beboere/ejere E/F Trekanten 2

3 Dagsorden Velkommen Palle Dahl, formand Referent og dirigent Hans K. Kristiansen, adm Fremlæggelse af Tagprojekt Baggrund; status; økonomi Palle Dahl Projektering; tidsplan Martin Østrup-Møller Spørgsmål og diskussion Alle Afstemning * Gå videre med Tagbolig projekt Ja/Nej Dirigent Eventuelt Alle 3

5 Hvor kom vi fra? Ny bestyrelse april 2013 Skabe overblik udarbejde en plan Tilstandsvurdering af ejendommen juni 2013 Dialogmøde oktober omkring fremtidige nødvendige arbejder Løsning: Kontant betaling (beløb) eller Udnyttelse af tagetage (beløb). 5

6 Tilstandsvurdering juni

7 Arbejder på ejendommen oktober 13 februar 14 - udvalgte Oktober- / November storm: 2 større tagskader og vandskader Tagvinduer Tagreparationer begge hjørner Vordingborggade Vand indtrængen køkken Løgstørgade sal Faldstammebrud Strandboulevarden sal (total udskiftning) Vandrør defekt cykelkælder Løgstørgade 40 7

8 Budgetter og konsekvenser Okt Den nuværende situation er ikke økonomisk holdbar! 2. Bestyrelsen har ikke kontrol over vedligeholdelsesindsatsen. Det er prioriteret brandslukning inden for et utilstrækkeligt budget. 3. Vi har akutte opgaver, vi har måttet nedprioritere pga. økonomi. 4. Vi er nødt til at rette op på efterslæbet og lægge en plan for en fremtidigt styret vedligeholdelsesplan. 5. Vi er nødt til at opbygge en hensættelse. 6. Vi er nødt til at lægge en plan for renovering og vedligeholdelse af vores tag. 8

9 Tagprojekt i korte træk Salg af loftarealet indtægt til E/F Trekanten Overdrager dermed retten til udvikling af lejligheder med videresalg for øje Medfører en ny etage (16-18 lejligheder) Indtægt materialiseres i renovering af ejendommen (Tag, VVS m.m.) 10

10 Tagprojekt Fordele Udnytte det store loftareal delvist uudnyttet i dag Indtægt til renovering tag, VVS-forhold, facader m.v. Kravspecifikation i henhold til Tilstandsvurdering Jun- 13 Flere beboere = bedre økonomi Ulemper 4. sal får overboere Selve byggeperioden vil give gener Risiko for uforudsete problemer Loftrum flyttes til kælder 11

11 Økonomi Indtægt ved salg: Salgsvurdering (loftarealets værdi) Valuar vurdering, ejendomsmægler Udgifter ved at gennemføre projektet Rådgivning byggeteknisk / juridisk Planlægningsfase (estimat), før endelig underskrift: kr Løbende i byggeperioden estimeres nærmere som en del af projektet budget fremlægges 12

12 Planlægning - Investering Investering Fordelingstal kr ,00 Fordelingstal i alt pr. enhed kr. 20,00 Fordelingstal eksempel 80 til betaling kr ,00 Fordelingstal eksempel 100 til betaling kr ,00 Fordelingstal eksempel 120 til betaling kr ,00 13

13 Tilbudsgivere Adspurgt Opgave Status Proces Fremsender tilbud primo februar RIOS / REBO Køb, udvikling, salg Tilbud modtaget Februar Sandbeck A/S Køb, udvikling, salg Interesseret Ønsker at byde på opgaven Real Capital A/S Køb, udvikling, salg Interesseret Ønsker at byde på opgaven Nordia v/henrik Nissen Køb, udvikling, salg Interesseret Ønsker at byde på opgaven Enemærke og Petersen Køb, udvikling, salg Interesseret Ønsker at byde på opgaven Adserballe & Knudsen A/S Køb, udvikling, salg Interesseret Ønsker at byde på opgaven Gratistag.dk (Tidligere Aros Ejendomme) Køb, udvikling, salg Interesseret Ønsker at byde på opgaven Hovedstadens Bygningsentreprise Køb, udvikling, salg Nej - ikke interesserede KPC byg Køb, udvikling, salg Nej - ikke interesserede 14

14 Tilbud modtaget fra RIOS/REBO Værdi af loftarealet opgjort til kr Foreslåede arbejder: Udskiftning af tag inkl. nye tagrender og nedløb m.m. Udskiftning/renovering af sålbænke samt revner i murværk. Malerbehandling af ca.165 vinduer. Udskiftning af nedbrudte tegl og fuger i underfacade. Etablering af nye stigestrenge til brugsvand samt cirkulation. Rensning af ventilationskanaler. Relining af 46 stk. toilet- og køkkenfaldstammer. Etablering af nye pulterum i kælder. 15

15 Beskatning Bindende svar skal indhentes fra SKAT Men: nabo/søster foreningen har fået et bindende svar, herunder at de enkelte medlemmer ikke beskattes, og at EF alene vil blive beskattet af den eventuelle del, der kan henføres til erhvervsmæssig udlejning. Så vidt jeg har forstået kan dette maksimalt blive udleje af et enkelt pulterrum, hvilket næppe beløbsmæssigt kan betyde noget i det store billede. 16

16 Tilstandsvurdering juni 2013 Delvis arbejder for 1,4 mio kr rest 3,5 mio Relining faldstammer Nye pulterrum kælder 17

17 Kravsspecifikation 1/2 Kælder: Skybrudssikring kælder Etablering af ventilation kælder Renovering af lofter, vægge og gulv i kælder Etablering af nye pulterrum i kælder Udskiftning af vinduer og yderdøre i kælder Udskiftning af døre fra kælder til bagtrapper Tag: Ny isoleret tagkonstruktion med udgangspunkt i BR15 (til og med fastholdt damspærre) inkl. nye tagrender og nedløb Udbedring af råd- og svampeskader Mekanisk ventilation i baderum og køkkener i etage

18 Kravsspecifikation 2/2 VVS: Udskiftning af stigstrenge (koldt- og varmt brugsvand) Udskiftning/relining af faldstammer samt rottesikring Foreningens krav til omlægning af varme, vand, afløb m.m. Facade: Renovering af eksisterende sålbænke mod gård og gade Fugerenovering af underfacader mod gård og gade Malerbehandling X antal vinduer (afrens, kit, maling) Trapper: Udskiftning af yderdøre til bagtrapper Renovering af vægge, lofter og træværk på bagtrapper Renovering af belægning på nederste del af hovedtrapperne Forlængelse af trapperum samt hoved- og bagtrappeløb 19

19 Ekstern professionel assistance Rådgivning: Advokat hvem, hvad, hvorfor Byggeteknisk rådgiver hvem, hvad, hvorfor Derudover Tilbudsgivere / entreprenører / håndværkere 20

20 ALTERNATIVET TIL TAGBOLIGER: Egen finansiering vedligeholdelsesplan Investering Fordelingstal kr ,00 Fordelingstal i alt pr. enhed kr ,00 Fordelingstal eksempel 80 til betaling kr ,00 Fordelingstal eksempel 100 til betaling kr ,00 Fordelingstal eksempel 120 til betaling kr ,00 21

22 TIDSPLAN 5 FASER okt 2013 okt 2016 Forberedelse Udbud Kontrakt og overdragelse Projektering Udførelse Hver fase godkendes inden næste fase igangsættes 23

23 FASE 1 FORBEREDELSE okt 2013 marts Infobrev Udkast til kravspecifikationer, herunder driftserfaringer fra bestyrelsen og indhentning af væsentlige input fra beboere Strategi for vinduesprojekt Møder og udkast til kontrakt med Ejerforeningens rådgivere Udkast til udbudsmateriale Indledende afklaring vedr. bindende svar fra Skat Ekstraordinær generalforsamling - bemyndigelse til Fase 2 24

24 FASE 2 UDBUD marts juni Infobrev Kontrakt med Ejerforeningens rådgivere Udsendelse af udbudsmateriale (kravspecifikation m.m.) Fremvisning for de bydende af Ejerforeningens arealer Valuar (vurdering på baggrund af udbudsmateriale og besigtigelse) Igangsættelse af bindende svar fra Skat Ordinær generalforsamling april - status Sammenligning af indkomne bud Indledende møde og forhandling med X-antal bydende Udvælgelse af relevante tilbud til præsentation for Ejerforeningen Ekstra ordinær generalforsamling - bemyndigelse til igangsættelse af resterende faser 25

25 FASE 3 KONTRAKT OG OVERDRAGELSE juni aug Infobrev Kontrakt med entreprenør og garantistillelse Forundersøgelser og eftervisninger Projektering, fra skitse mod egentligt forslag Projektforslag godkendes af bestyrelsen Indhentning af Byggetilladelse Overdragelse af loftareal til ny ejer (entreprenør/udvikler) Myndighedprojekt 26

26 FASE 4 PROJEKTERING aug dec Infobrev Detailprojektering og endelig aflevering af projektmateriale Myndighedsbehandling, Københavns Kommune (okt dec) Detailprojekt godkendes af bestyrelsen 27

27 FASE 5 UDFØRELSE jan 2015 okt 2016 Infobreve Etablering af pulterrum i kælder (jan. 2015) Flytning af pulterrum fra loft til kælder Bygningsrenovering i henhold til kravspecifikationer og godkendt projekt udføres Taglejligheder udføres i henhold til godkendt projekt Arbejder godkendes løbende af bestyrelsen og byggerådgiver 28

29 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: I brevet nævnes projektets potentiale og muligheder for beboerne. Hvilket potentiale og hvilke muligheder er der tale om? Svar: Tilstandsvurdering udarbejdet juni 2013 viser at ejendommen trænger til en gennemgribende renovering over den kommende kortere årrække. Dette kan lægges sammen med de opgaver, som løbende er udført den seneste tid, fx 2 x stormskader på tegltag, faldstamme-revner, og andre VVS forhold. Den samlede omkostning hertil vil være særdeles stor for beboerne at dække, se Tilstandsvurdering. Potentialet for foreningens beboere består i, at et frasalg af tagarealet vil medføre mulighed for at få betalt store dele af de nødvendige renoveringsarbejder fx et helt nyt tag over hele bygningen. 30

30 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: Hvornår kan man forestille sig at arbejdet med tagetagen begynder, og hvor længe vil det vare (vel ind i 2015?) Svar: Selve tagarbejdet vil formentlig først opstarte ultimo /primo Det vil tage mere end 1 at gennemføre - etapevis. 31

31 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: Hvad forestiller bestyrelsen sig at ejerne skal forudbetale til projektet ( up front-beløb )? Svar: Et for den enkelte beboer relativt beskedent beløb til at dække rådgiver omkostninger (jurist og byggeteknisk rådgivning), ca 2000 kr indledningsvis 32

32 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: I løbet af efteråret 2013 satte vi nye vinduer i hele lejligheden. Så her springer vi over. Svar: Bestyrelsen vil følge samme strategi, nemlig at udskiftning vil stå for egen regning, mens udvendig vedligeholdelse afholdes af foreningen. 33

33 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: 1. Da jeg har et loftsrum, hvilken form for kompensation vil jeg modtage hvis dette bliver inddraget? Svar: 1. PDa: Der vil blive etableret nye pulterrum i kælderen. 34

34 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: 1. Hvor mange nye lejligheder forventer Tagprojektet at give, hvad er det estimerede provenu? Svar: 1. Loftareal udgør ca 1700 og 1800 kvadratmeter velbeliggende lejligheder. Foreningens indtægt på dette salg er alene baseret på ét modtaget tilbud på projektet, og vil blive fremlagt ved mødet den 10. marts. Ved udsendelse af udbudsmaterialet til interesserede udviklere vil vi samtidigt indhente en salgsvurdering af en valuar for at sikre, at prisen bliver rigtig. Vi har pt en håndfuld interesserede interessenter, som ønsker at byde på projektet. der er tale om velrenomerede virksomheder. 35

35 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: Hvilken form for projektsikring vil man anvende for at imødekomme størstedelen af de udgifter som vedligeholdelsesprojektet kræver - fastpris på entreprisen samt maximal pris per lejlighed ved afgivning af købsbud, eller anden form for optimering? Svar: Foreningens udgift til projektet vil indbefatte byggeteknisk rådgivning samt juridisk assistance. Vi har allerede indhentet bud fra flere rådgivere, og opvejer pris overfor forventet kvalitet. Kvaliteten er særdeles vigtig, hvorfor vi betjener os af erfarne rådgivere. Der vil blive udarbejdet de fornødne kontrakter, for at sikre ejendommens mest muligt. I den forbindelse har vi allerede haft dialog med en naboejendom, som har været igennem stort set samme type projekt. 36

36 Spørgsmål og Diskussion 1. Har man allerede et beskrevet risikobillede of projektet eller vil dette blive udfærdiget inden endelig afstemning? 2. Der kan forventes en række udfordringer i forbindelse med projektet. Via kontrakterne inklusiv bankgaranti, henvisning til gældende bygningsreglementer mv. vil vi gøre alt vi kan for at minimere risikoen for foreningen. 3. Jeg går ud fra at hvis projektet skal udføres at valget af entreprenør bliver på baggrund af tidligere succesfulde erfaringer dvs. inden for budget og tidsplan. Er dette også bestyrelsens holdning? 4. Du kan stole på, at bestyrelsen deler denne holdning med dig. For os er det afgørende vigtigt, at det er erfarne samarbejdspartnere, og at risikoen for fejl og overraskelser er minimeret så godt som muligt. 37

37 Spørgsmål og Diskussion 1. I seneste indkaldelse nævnes at vinduer i dårlig stand vil udskiftes - dette må vel påhvile den enkelte ejer!? 2. Ja. Men man kan komme i den situation, hvor en vinduesrenovering ikke er rentabel grundet et vindues dårlige stand, hvorfor der vil starte en dialog med ejeren herom. 3. Jeg har i øvrigt bemærket at der er forskel i at "vil kunne imødekomme størstedelen af denne udgift" og umiddelbart derefter nævne "delvis dækning". 4. Denne forskel er uden betydning, idet meningen jo er den samme i denne forbindelse. Det udvalgte projekt vil vise dig og resten af foreningen hvor stor en del af renoveringsomkostningerne, som kan indeholdes. Men jeg kan allerede afsløre nu, at det forventes at være størstedelen - med dette mener jeg "noget mere end halvdelen" isoleret betragtet i forhold til de beløb, som fremgår af Tilstandsvurderingen udarbejdet juni måned,

38 Spørgsmål og Diskussion Tak for bestyrelsens svar på mine spørgsmål. For at skabe yderligere klarhed omkring nogle af svarene har følgende tillægsspørgsmål: Bestyrelse: Det er vigtigt for os at sørge for en god og åben dialog om dette store projekt, så dine spørgsmål er meget velkomne, og vi forsøger at besvare så rettidigt og fornuftigt som muligt. Du skriver at der vil blive etableret nye pulterrum i kælderen, her antager jeg at det modsvarer det areal som mit nuværende loftrum har venligst bekræft. Bestyrelse: Detail-planlægning af pulterrum i kælder er ikke udarbejdet. Da jeg samtidig ikke kender arealet - endsige rumfanget, af dit loftrum i dag, kan jeg rimeligvis, og helt naturligt, ikke bekræfte (eller love) at dette er tilfældet. Derudover mener jeg ikke at nuværende loft/kælderrum er en del af lejlighedens areal, andet end at man stilles et rum til rådighed, hvorfor der ikke kan gøres krav på særlige dimensioner på dette punkt. Dette kan vores administrator evt kommentere. 39

39 Spørgsmål og Diskussion Det ser ud til at det bliver nogle gode store lejligheder på baggrund af areal og antal lejligheder har bestyrelsen gjort sig nogen tanker om at give nuværende ejere mulighed for forkøbsret? Bestyrelsen har ikke diskuteret dette. Projektet går ud på at vi sælger loftarealet, hvor indtægten skal anvendes 100% til at dække foreningens omkostninger til nødvendig renovering. dette har den indlysende fordel, at foreningens stand optimeres, og at beboerne slipper billigst muligt. Når arealet er solgt, og der etableres lejligheder, vil det være ejeren af lejlighederne, som sælger disse på markedsvilkår, vil jeg gå ud fra. Vi kan stille spørgsmålet, men jeg vil gå ud fra at sælger ønsker at maksimere sit udbytte. 40

40 Spørgsmål og Diskussion Jeg håber at bestyrelsen vil dele disse informationer (vores korrespondance) ved den ekstraordinære generalforsamling. Jeg ville meget gerne have deltaget i mødet på mandag men er desværre forhindret. Jeg har dog holdt min lejer informeret og han vil deltage med en fuldmagt til afstemningen om at gå videre med projekt Tagbolig. Bestyrelse: Det glæder mig meget, at du er så interesseret i projektet, og at du bakker projektet op ved at sørge for deltagelse og positiv fuldmagt. Jeg kan forsikre dig om at bestyrelsen og yderligere involverede gør en meget stor indsats for at imødekomme foreningens renoveringsbehov på en så, for beboerne, skånsom måde, som muligt. Du kan regne med at disse emner/spørgsmål og svar deles med Generalforsamlingen 41

41 Spørgsmål og Diskussion Spørgmål: Vi er ejere af Løgstørgade xx 4. sal, og er naturligvis optaget af de ændringer det vil medføre at få beboere ovenpå. En af fordelene ved at bo øverst er jo, at man ikke har nogen over sig og det indgår jo også i lejlighedens værdi. Svar: Vi arbejder efter et samlet syn på hele ejendommen med udgangspunkt i Tilstandsvurderingen. Den samlede omkostning er stor, og vil skulle dækkes udover foreningsbidraget. Især poster vedr nyt tag og VVS andrager betydelige omkostninger for os, og er nødvendige for at ejendommen kan bringes i fornøden stand. Man kan komme på en række ulemper i denne forbindelse, fx at de nuværende 4.-sals beboere vil få en beboet etage over sig. Det vil naturligvis medføre lyde - lyde som alle andre etager er bekendte med allerede, i og med alle, bortset fra 4. sal, har beboere over sig. Vi må diskutere fordele overfor ulemper, og foretage en sund evaluering, på hvilken vi træffer en beslutning i fællesskab (afstemning). 42

42 Spørgsmål og Diskussion Spørgsmål: Jeg anbefaler/forventer, at der i udbudsmaterialet ved frasalget stilles helt specifikke krav til opbygning af etageadskillelsen, som sikrer mindst mulig lyd gennemgang. Kan du evt. oplyse hvilke overvejelser der er gjort? Svar: Der findes lovgivning på dette område vedr max tilladt trinlyd. Dette vil blive overholdt. 43

43 Spørgsmål og Diskussion Vi har et loftsrum, som specifikt hører til lejligheden. Hvordan sikres disse i udbudsmaterialet? Dette vil blive opført som et kælderrum istedet for. Det er klart at projktet ikke kan gennemføres uden gener for beboerne og særligt 4. sals beboere. Her vil jeg anbefale, der bliver lagt uomstødlige restriktioner for tidsrummet, hvori arbejdet kan udføres. Vigtigt at det sikres udført i dagstimerne f,eks 7-17 og ikke arbejder lørdag-søndag ( det har I sikkert allerede tænkt :-). Dette er et godt og relevant input, som vi vil tage med os videre i aftalerne. Tak for det. 44

44 Spørgsmål og Diskussion Vil projektet medføre indgreb i 4. sals lejlighederne? Ikke i udgangspunktet fraset at 4.-sals lejlighederne forhåbentlig vil få udskiftet VVS installationer til nye / renoveret de eksisterende så de fremtræder i bedre stand. Dette afhængig af den samlede aftale, vi ender med at indgå. Vil der evt. blive mulighed for at de nuværende ejere får forkøbsret på lejlighederne? Dette er en mulighed, vi må drøfte med den endelige køber, men har været nævnt før. Der kan jo være et vist potentiale heri. Også til noget andet: Vores vinduer mod gården er ved at være i en ringe tilstand. Kan du oplyse om planerne for udskiftning af vinduer? Planen pt er at vi vil foretage en udvendig vedligeholdelse samtidigt med at der er stillads oppe forhåbentlig i forbindelse med tagprojektet. Hvis vinduerne ikke er malbare, og trænger udskiftning, vil beboerne få mulighed for at indkøbe nye vinduer, og foreningen vil stå for isættelsen. 45

45 Spørgsmål og Diskussion 1. Er desværre undskyldt mandag, men kommer helt sikkert og denne første afstemning er jo også bare, at I kan gå videre med forberedelserne og indbetaling af et mindre acontobeløb.. Vi vil helt sikkert stemme for planen om tagrenovering og salg af tagrum. 2. Indledningsvis vil jeg gerne takke bestyrelsen for det store arbejde I gør for at få en fornuftig løsning på de store udgifter, der kommer i den nærmeste fremtid. Jeg ejer lejlighed.strandboulevarden, Lejligheden er udlejet til, som møder for mig på mandag og ligesom jeg støtter bestyrelsens forslag.. 46

47 Afstemning - ja / nej Bemyndigelse til at Bestyrelsen arbejder videre med projektet inklusiv endelig kravsspecifikation (Jvf. Tilstandsvurdering), udbud, indhentning af tilbud, samt evaluering og prioritering af indkomne tilbud, opkrævning af fornødne udgifter til rådgiverhonorar i størrelsesorden op til ca kr i alt (2.000 kr +/- per lejlighed) NB: endeligt projekt skal vedtages på Generalforsamling med kvalificeret flertal (2/3 af fordelingstallet) 48

48 Appendix Ordinær Generalforsamling Husorden Vicevært 49

49 E/F Trekanten - Ordinær GF mandag den Mandag 28. april, kl 19:00 - Indkaldelse følger 50

50 Bestyrelses-arbejde Nye kolleger eftersøges Optimalt er vi 7 i alt behov for 4 nye Idag: Bestyrelsesmedlemmer: Thomas, Johnn, Palle Suppleant(er): Henrik Medhjælpere: Martin, Søren Gode kompetencer Interesseret, fleksibel, pålidelig, særlige kundskaber og fx Bygningskyndig; Budget-kyndig Praktisk anlagt Projektleder 51

51 Visioner Optimeret hjemmeside elektronisk kommunikation Evt sanering af Vedtægterne Indarbejde fast årshjul Møder, arrangementer Vedligeholdelses-arbejder 52

52 Husorden Værn om din ejerforening og respektér hinanden. 1. Bagdøre hold dem venligst lukkede for natten 2. Legeredskaber ryd venligst op 3. Kontakt Bestyrelsen med gode forslag og idéer 4. Se efter vore fælles arealer (gård, kælder og lofter) 5. Respektér fælles husorden (larmende aktiviteter, husdyrhold mm) 6. husdyr? - Generelt nej tak; slet ikke uden ansøgning 7. Rygning eller brug af åben ild på trapperne? Nej tak 53

53 KBH Ejendomsservice ApS Vores viceværter renholdelse trapper, gård og gade Navneskilte døre, postkasser, dørtelefoner Generelle forespørgsler (manglende lys, lukke for vandet, manglende varme på radiatoren osv.) Tlf.: /02 Mail: Web: Kontakt: Nick eller Rasmus 54

54 E/F Trekanten - Ekstraordinær GF mandag den 10. marts - Tak for i aften 55