Bo42 St. Torv Rønne. Bo42, afdeling Afdeling 14, afslag på ansøgning om huslejestøtte

Transkript

1 Bo42 St. Torv Rønne Bo42, afdeling Afdeling 14, afslag på ansøgning om huslejestøtte I henhold til lov om almene boliger m.v. 91a og Landsbyggefondens regulativ af 19. marts 2015 om tilskud til boligsocial indsats i udsatte almene boligafdelinger har fonden foretaget gennemgang af den fremsendte ansøgning om huslejestøtte. Fonden kan på denne baggrund oplyse, at ovennævnte afdeling ikke er prækvalificeret til huslejestøtte. Der henvises til vedhæftede notat Principper for den løbende anvendelse af huslejestøttemidler puljen og Overordnede beskrivelse af huslejemodellens beregningsteknik - som beskriver grundlaget for udvælgelsen til prækvalifikation. 31. oktober 2017 Vor ref.: Jnr: LBF Udvælgelsen til prækvalifikation er som det fremgår af notatet baseret på en huslejemodel, hvor der er søgt taget hensyn til en række forhold, bl.a. de ansøgende afdelingers huslejeniveau, investeringsbehov, beboersammensætning og lokale konkurrencesituation. Desværre er de økonomiske ressourcer til huslejestøtteordningen yderst begrænsede, idet fondens støttemidler skal tildeles efter trangsmæssige principper, og midlerne langt fra er tilstrækkelige til at imødekomme alle udsatte boligafdelinger. Fonden afslutter derfor sagsbehandlingen af den rejste huslejestøttesag. Hvis afdelingens problemer stadigvæk er så alvorlige, at der er behov for særlig driftsstøtte, kan der oprettes en kapitaltilførselssag i fondens driftsstøttesystem - driftsstoette.lbf.dk dette kan føre til et forslag om kapitaltilførsel eller et endeligt afslag. Fonden er til rådighed med yderligere oplysninger, hvis der måtte være behov herfor.

2 Kopi af dette brev er sendt til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen/Att.: Almene Boliger samt Bornholms Regionskommune. Med venlig hilsen LANDSBYGGEFONDEN Birger R. Kristensen Peter Mols 2

3 LANDSBYGGEFONDEN Principper for den løbende anvendelse af huslejestøttemidler puljen tilskud til boligsocial indsats i udsatte boligområder (overordnede retningslinier) 1. Indledning. Dette notat beskriver principperne for den løbende anvendelse af huslejestøttemidler puljen tilskud til boligsocial indsats i udsatte boligområder, jf. lov nr. 222 af 3. marts Landsbyggefonden har på grundlag af fondens regulativ og ud fra den anvendte systematik for ansøgning om tilskud indkaldt ansøgninger vedrørende huslejestøtte. Som det også hidtil har været fondens procedure fordeles huslejestøttemidlerne efter en huslejemodel, som systematisk vurderer en tilstræbt leje for hver af de ansøgende afdelinger. I huslejemodellen indgår oplysninger om afdelingens alder, art, boligstruktur, førnævnte beboerindeks, eventuelt renoveringsbehov, afdelingens interne og eksterne konkurrencesituation (hhv. huslejen for afdelinger i samme boligområde og priserne på ejerboliger i kommunen) mv. På baggrund af huslejemodellen foretager fonden en foreløbig vurdering af, om afdelingen er omfattet af støtteordningen. Afdelinger, der er omfattet, bliver i forlængelse heraf prækvalificeret til huslejestøtte, mens afdelinger, som ikke omfattes, får afslag. Afdelinger, som har modtaget afslag, kan i stedet i den digitale driftsstøtteportal ansøge om kapitaltilførsel. For afdelinger, der prækvalificeres, skal der udarbejdes en helhedsplan. En helhedsplan med udgangspunkt i huslejestøtte har typisk andre elementer end en boligsocial helhedsplan. Idet huslejestøtten gives i forbindelse med en økonomisk og evt. fysisk genopretning skal helhedsplanens omdrejningspunkt være alle nødvendige forslag til økonomisk og fysisk genopretning. 2. Ansøgning. Der kan løbende rejses ansøgning om andel i huslejestøttemidler Ansøgning registreres i fondens digitale driftsstøtteportal. Landsbyggefondens bestyrelse har den 19. marts 2015 vedtaget et regulativ vedrørende den boligsociale indsats (boligsociale aktiviteter og huslejestøtte).

4 - 2 - Ministeriet har godkendt regulativet d. 30. marts Det nye regulativ med tilhørende vejledning er tilgængeligt på fondens hjemmeside. Regulativet omfatter almene boligorganisationers boligafdelinger, og finder tilsvarende anvendelse på almene ungdomsboliger ejet af en selvejende institution og almene ældreboliger ejet af en selvejende institution, en kommune eller en region. Regulativet er opdelt i afsnit vedrørende hovedbetingelser for tilskud, ansøgning og ansøgningsprocedure, foreløbig vurdering, tilsagn og administration, anvendelsen af tilskud i afdelingen samt evaluering m.v. Vejledningen er opdelt i ansøgninger om støtte til boligsociale aktiviteter og ansøgninger om huslejestøtte. Vedrørende boligsociale aktiviteter beskrives ansøgningen, prækvalificering, helhedsplan, Boligsocialnet og CFBU. I forhold til huslejestøtte omtales ansøgninger, huslejemodel, prækvalificering og helhedsplan/huslejestøtte. Regulativ og vejledning, midlerne, fremkommer efter at Folketinget har vedtaget en styrket indsats i ghettoområderne. Målsætningen er, at antallet af ghettoområder skal være reduceret i løbet af de kommende 10 år. Ghettoområderne skal forandres, så de bliver attraktive boligområder, der er fuldt integreret i det øvrige samfund. De boligsociale indsatser inden for midlerne skal prioriteres målrettet mod de udfordringer, som blokerer for en positiv udvikling i de udsatte boligområder, og som har betydning for beboernes udviklingsmuligheder. Indholdsmæssigt er der tale om en væsentlig fokusering af den boligsociale indsats, idet der sættes særlig fokus på tryghed og social arv og samt entydig ledelse i den boligsociale indsats. Lov og regulativ indebærer, at Landsbyggefondens ramme til en boligsocial indsats videreføres med 465 mio. kr. årligt i perioden , hvoraf op til halvdelen kan anvendes til lejenedsættelser. Et års midler kan overføres til det følgende år. Indholdsmæssigt er der overordnet set tale om en videreførelse af puljen til boligsocial indsats. Puljen består af årlige rammer med løbende ansøgninger og løbende behandling af ansøgninger. En ansøgning om støtte til en boligsocial indsats (boligsociale aktiviteter og huslejestøtte) falder i 2 faser: A. Først indgives en ansøgning med henblik på at blive prækvalificeret. En ansøgning indeholder en kortfattet beskrivelse af afdelingen/boligområdet, et udfyldt ansøgningsskema for hver ansøgende afdeling og et foreløbigt budgetforslag. B. Ansøgere, hvor ansøgningen på baggrund af fondens sagsbehandling prækvalificeres, skal udarbejde en helhedsplan. Både ansøgningen og helhedsplanen indsendes til Landsbyggefonden gennem kommunalbestyrelsen i afdelingens/boligområdets beliggenhedskommune.

5 - 3 - Den årlige rapportering består aktuelt af reguleringskontoopgørelser og selvevalueringsskabeloner. 3. Registrering af ansøgningerne. Den indledende sagsbehandling i sagsbehandlingssystemet har til formål at registrere de indkomne ansøgninger og i løbenummerorden give dem et journalnummer. For hver ansøgning er der afgivet kvitteringsbrev/-mail med kopi til beliggenhedskommunen. Ansøgninger valideres i sagsbehandlingssystemet. Herudover gennemgås de helhedsbetonede overvejelser, dels for at notere om de krævede faktuelle oplysninger er fremsendt, dels for at konstatere om der er fremsendt forslag til foranstaltninger. Endvidere har der været en gennemgang af de igangværende og forventede investeringer til gennemførelse af eventuelle opretningsarbejder mv., moderniserings- og forbedringsarbejder, afvikling af underskud og behov for retablering af henlæggelser mv. 4. Kommunalbestyrelsens indstilling. Efter prækvalifikation kommer ansøgningen (hvis det ikke allerede er sket) til behandling i kommunalbestyrelsen, idet de ansøgende boligorganisationer skal fremsende helhedsplanen til kommunal behandling og indstilling over for Landsbyggefonden. I henhold til loven og regulativet skal kommunalbestyrelsen i en ansøgende afdelings beliggenhedskommune på grundlag af sit lokalkendskab anbefale, at helhedsplanen er egnet til løsning af afdelingens problemer og tilkendegive, at den er indforstået med at medvirke administrativt og eventuelt økonomisk til den boligsociale indsats. 5. Kapitaltilførsel. I lighed med holdningen under og 2000-omprioriteringslovene, puljen til social og forebyggende indsats og puljen til boligsocial indsats må det være fondens principielle holdning, at huslejestøtten skal benyttes fremadrettet, d.v.s. anvendes til huslejenedsættelse, herunder hel eller delvis dækning af merlåneydelser vedrørende renovering el.lign. Opsamlede underskud (eventuelt finansieret ved prioritetsrestance) bør derimod så vidt muligt klares ved kapitaltilførsel efter sædvanlige driftsstøtteregler (5 delingsmodellen). Opsamlede underskud under kr. pr. bolig dækkes dog af pågældende boligorganisations egenkapital (dispositionsfond/arbejdskapital). Der skal derfor ikke som hovedregel indregnes underskudsafvikling i de regulerede driftsbudgetter, som konsekvensberegner helhedsplanen med udmeldt huslejestøtte m.m.

6 - 4 - I tilslutning til den foreløbige udmelding vedrørende støtte m.v. vil de respektive kommuner blive orienteret af fonden om eventuelle forslag til kapitaltilførsel. Gennemførsel af kapitaltilførsel vil kræve tilslutning blandt de 4 parter i den særlige driftsstøtte (kommune 1/5, realkreditinstitut(ter) 1/5, Landsbyggefond 2/5 og boligselskab/-forening 1/5). Hvis der i en støttesag tillige er forslag om kapitaltilførsel, vil forslaget herom blive forelagt beliggenhedskommunen og de(t) involverede realkreditinstitut(ter) inden endeligt tilsagn. Der findes nogle afdelinger, som i givet fald skulle indstilles til støtte, men hvor støttebeløb og/eller støtteperioden er begrænset. I sådanne situationer er det ikke fornuftigt at udnytte den i forvejen stærkt begrænsede ramme. Der kan endvidere være behov for kompensering af stigende renoveringsudgifter m.v. Virkningerne vil i givet fald blive opnået ved bevilling af driftslån over en årrække. Driftslån aftrappes efter aftrapning af huslejestøtten og efter tilsvarende regler. 6. Huslejenedsættelser. Støtte gives endvidere i form af løbende huslejetilskud betalt af Landsbyggefonden (landsdispositionsfonden) i perioden 2016/ /32. I de første 4 år yder fonden den tilsagte støtte fuldt ud. Huslejestøtten fortsætter udover 2019/22, men aftrappes herefter med 9 kr./m 2 /år for at helt at bortfalde senest i 2029/32. De årlige støttebeløb kan for perioden 2016/ /22 opgøres således: Skønnet årlig lettelse i de 4 år med fuld støtte/mio. kr. År 1 År 2 År 3 År 4 I alt I alt Heraf LBF Til brug for beregningerne af støttebehovet til huslejenedsættelse er der opstillet en beregningsmodel, der på baggrund af en række variable beregner et tilstræbt niveau for huslejen. I modellen indgår samlet leje, balanceleje og tilstræbt leje. Den samlede leje er den faktiske leje, hvortil der er lagt den forventede huslejestigning som følge af renovering og andre forhold. Forskellen mellem den samlede leje og den tilstræbte leje udgør støttebehovet. I beregningen af den tilstræbte leje indgår følgende variable: Årstalsleje, bundfradrag, beliggenhed (kommuneniveau), højde, vurdering af afdelingernes fysiske tilstand m.v. samt relativ beboersammensætning. Parametrene er sat i forhold til den almene boligsektor som en helhed../. I beregningerne er der taget højde for, at huslejeniveauet er påvirket af lejlighedernes gennemsnitlige størrelse i en afdeling. Der henvises i øvrigt til det beregningstekniske bilag.

7 - 5 - Anvendelse af rammen for huslejestøtte m.v. Den samlede lettelse pr. tilsagnsårgang er ca. 40 mio. kr./år., jf. ovenstående tabel. I den løbende sagsbehandling anvendes de kriterier og den fremgangsmåde, der er beskrevet i bilaget. Ansøgningerne bearbejdes grundigt og vurderes individuelt og derefter som ovenfor beskrevet beregnes den "nødvendige huslejenedsættelse" for hver afdeling sat i relation til byen/byområdet/regionen o.s.v. Første led i sagsbehandlingen er at markere de afdelinger, der åbenbart har et stort behov for en nedsættelse af huslejen, dels på grund af lejeniveau/investeringsbehov, dels på grund af, at det i særlig grad er nødvendigt markant at få sænket huslejen. Formålet med huslejenedsættelsen er at fastholde/tiltrække beboere, der ellers ville søge/vælge andre boligformer, men som grundlæggende er tiltrukket af de gode lejligheder/omgivelser m.v. Afdelinger beliggende i det samme boligområde er grupperet, hvilket indebærer, at hele gruppen kan komme med, når den højst placerede afdeling optræder i den prioriterede rækkefølge. Der forudsættes dog, at der i hver afdeling for sig opgøres et støttebehov, der opfylder minimumskravene. Det skal i særlig grad bemærkes, at fonden er opmærksom på, at der ved dette forslag kan være tale om en række fejlkilder, usikkerheder, fejlskøn o.s.v. De væsentligste ligger udover fejl i grunddata, og som nævnt i betydeligt omfang på forskelle mellem ønskelige og mulige investeringer. Dette vil dog i vid udstrækning kunne korrigeres i det videre arbejde med den endelige sagsbehandling, hvorved der kan fremkomme en mere endelig og præcis opgørelse. Ved den efterfølgende sagsbehandling vil der endvidere blive set nærmere på forskelle i driftsudgiftsniveau vedrørende afdelinger, som prækvalificeres. 7. Prækvalifikation huslejenedsættelse/huslejestøtte. Målet for indsatsen med huslejenedsættelsen er selvsagt at skabe en balanceleje, som er konkurrencedygtig i det pågældende boligmarked. Et vigtigt parameter er her en aktuel boligkvalitet. Tilpasning, renovering og modernisering m.v. muliggøres af en balanceleje om nødvendigt nedsat med huslejestøtte. En meget væsentlig del af huslejestøttemidlerne anvendes til huslejenedsættelser i forbindelse med renoveringsprojekter m.v. Med hensyn til de afdelinger, som ikke indstilles til huslejestøtte, gælder, at de modtager afslag på ansøgningen. I den digitale driftsstøtteportal kan ansøgerne herefter rejse almindelige driftsstøttesager (ansøgning om kapitaltilførsel mv.). Dette kan føre til et forslag om kapitaltilførsel m.v. eller et endeligt afslag. Sagsbehandlingen vedrørende disse "rest-sager" vil ikke være afklaret ved prækvalifikationen. Det forudsætter en særskilt sagsbehandling, som vil strække sig over flere år. De boligorganisationer, hvis afdelinger omfattes af huslejestøtteordningen m.m., anmodes om i samarbejde med kommunen at udarbejde en detaljeret helhedsplan for de pågældende afdelinger. Helhedsplanen skal selvsagt udarbejdes på grundlag

8 - 6 - af prækvalifikationen og indsendes til fonden inden 6 måneder, hvis andet ikke er aftalt. Efterhånden som helhedsplanerne indgår, vil fonden kunne foretage den endelige sagsbehandling, eventuelt anmode om udbygning/stramninger m.v. og herefter løbende afgive tilsagn. Det bemærkes, at huslejestøtte helt eller delvis kan blive erstattet af driftslån. BRK/LTS/PMO/171024

9 - 7 - Bilag Overordnede beskrivelse af huslejemodellens beregningsteknik Overordnede retningslinjer. Som grundlag for fordelingen af huslejestøttemidlerne inden for rammerne af almenboliglovens 91a er der i udvælgelsen lagt de forudsætninger, som fremgår af loven og regulativets 2: - Huslejeniveauet. - Beboersammensætningen. - Fraflytningsfrekvens. - Økonomiske problemer såsom opsamlet driftsunderskud og manglende henlæggelsesbeløb til planlagt og periodisk vedligeholdelse. - Renoveringsbehov. Disse kriterier anvendes i forvejen ved fondens vurderinger af, om der for en afdeling med den ene eller anden form for vanskeligheder er et driftsstøttemæssigt behov. Dette overordnede synspunkt har også været udslagsgivende her. En stor del af oplysningerne ligger som statistiske oplysninger og gennem en analyse af ansøgningerne bearbejdes disse i talform og kan dermed indgå i større sammenhængende beregninger. De øvrige kriterier har mere karakter af vurderinger, som kan være et referencegrundlag som supplement til de mere beregningsmæssige opstillinger. Der er i den forbindelse gennemført besigtigelser af de afdelinger, som ikke før har været fonden bekendt. Langt den overvejende del af ansøgningsmassen er fonden bekendt fra tidligere indsatser med hensyn til driftsstøtte, renoveringsstøtte mv. Huslejemodellen For at bestemme hvilke af de ansøgende boligområder, der kan komme i betragtning til støtte, er der opstillet en huslejemodel, som med ovenstående udgangspunkt vurderer støttebehovet. Modellen indeholder følgende oplysninger om den enkelte afdeling: Balancelejen eksklusiv vand Eventuelle beregnede budgetjusteringer Behov for nye låneydelser Afdelingens alder - årstalslejen Beboersammensætning Afdelingens region (hovedstad/provins) Beliggenhedskommunens ejendomspriser Afdelings art (tæt/lavt etage) En fysisk vurdering Boligernes gennemsnitlige størrelse Bundfradrag

10 - 8 - De 3 centrale begreber i modellen er: 1. Balanceleje 2. Samlet leje 3. Tilstræbt leje Samlet leje = Balancelejen + budgetjusteringer + nye låneydelser Den tilstræbte leje er huslejemodellens output, og er den tilstræbte leje større end den samlede leje udløser modellen huslejestøtte. Huslejestøtte = Samlet leje tilstræbt leje Huslejen beregnes i modellen som kr. pr. kvm., og da de små lejligheder relativt set har flere af de dyre kvadratmeter (bad og køkken) end de større lejligheder omregnes huslejen for alle ansøgende afdelinger til en 75 kvm.-husleje, således at der tages højde for afdelingernes forskellige boligsammensætninger. Budgetjusteringer Ud fra overordnede budget- og forbrugsregnskabsoplysninger foretages nødvendig tilpasning af budget- og lejeberegningen. Nye låneydelser For hver ansøgende afdeling vurderer fonden om og i hvilket omfang der er behov for nye låneydelser til nødvendige renoveringer. Afdelingens alder Modellens udgangspunkt er den gennemsnitlige husleje for afdelinger fra samme årgang og region som den ansøgende afdeling den såkaldte årstalsleje. Den tilstræbte leje er således årstalslejen korrigeret for beboersammensætningen, beliggenhedskommunens ejendomspriser, afdelings art, den fysiske vurdering og bundfradraget. Datakilde for årstalslejen er Landsbyggefondens huslejestatistik. Beboersammensætningen Den ansøgende afdelings beboersammensætning sammenholdes med den gennemsnitlige almene sektor, hvad angår beboere udenfor arbejdsmarkedet, ikkevestlige indvandrere/efterkommere og enlige forældre. Er beboersammensætningen mere problematisk end den gennemsnitlige almene sektor gives der en forhøjelse af det beregnede støttebehov. Datakilde er Danmarks Statistik. Beliggenhedskommunens ejendomspriser Ejendomspriserne i kommunen sammenholdes med gennemsnittet for regionen (hovedstaden/provinsen) og er ejendomspriserne højere end gennemsnittet,

11 - 9 - vurderes det, at den ansøgende afdeling alt andet lige vil kunne bære et højere huslejeniveau, og der gives et fradrag i støtteberegningen. Datakilde er Realkreditrådets kvartalsvise kvadratmeterpriser i kommunerne for salg af hhv. parcel/rækkehuse og ejerlejligheder. Afdelings art Idet det vurderes, at tæt/lavt-bebyggelser alt andet lige kan bære en højere husleje end etagebebyggelser gives der et fradrag i støtteberegningen for tæt/lavtbebyggelser og omvendt for etage-bebyggelser. Fysisk vurdering Afdelingens fysiske fremtoning er på en skala fra 1 til 5 blevet vurderet efter følgende kategorier: - afdelingens byggemåde og -form, - arkitektur og fysisk fremtræden, - miljøet og beboernes opfattelse heraf, - afdelingens omdømme og ry, - geografisk placering, - trafikforhold og -betjening og - boligernes kvalitet. Der er udarbejdet en kort beskrivelse herom for hver afdeling ud fra de foreliggende oplysninger og kendskabet i øvrigt til afdelingen - evt. suppleret med indhentning af yderligere oplysninger, besigtigelse m.v. Det beregnede støttebehov bliver korrigeret for den fysiske vurdering. Bundfradrag Da huslejemidlerne er begrænsede i forhold til det vurderede behov i den almene sektor er der indført et bundfradrag på 110 kr. pr. kvm. i støtteberegningerne. Desuden er en række sager pålignet et ekstra bundfradrag (lejetillæg), som afspejler afdelingens boligkvalitet efter en forudsat renovering. Herudover er det ikke fundet hensigtsmæssigt at gennemføre lejenedsættelser mellem 0 og 30 kr. pr. kvm./år. På grund af den begrænsede ramme ydes der maksimalt en huslejestøtte på 8 mio. kr./år pr. afdeling og på 200 kr./kvm./år.