Forslag til lokalplan 310, Boliger, Brahesbakke, Bygholm Bakker, Horsens

Transkript

1 Plan og By Teknik og Miljø Sagbehandler: Bo Vestergård Sagsnr P Dato: Notat om høringssvar Forslag til lokalplan 310, Boliger, Brahesbakke, Bygholm Bakker, Horsens Ved høringsfristens udløb d. 14. november 2018 havde Teknik og Miljø modtaget 12 høringssvar fra: 1. Beboere, Munksbakke Beboere, Billeshave 6 3. Beboere, Billeshave 2 4. Beboer, Billeshave 7 5. Beboer, Billeshave 7 6. Beboere, Billeshave 3 7. Beboere, Billeshave Beboere, Billeshave Beboere, Holger Danskes Vej Bestyrelsen for Grundejerforeningen Munksbakke 11. Bestyrelsen for Grundejerforeningen Holger Danskes Vej 12. Beboere, Billeshave 20 Opsamling på administrationens forslag til ændringer. Administrationen anbefaler, at Den nordvestligste bygning i fire etager erstattes af en bygning i to etager. En to etagers bygning central i bebyggelsen erstattes af en fire etagers bygning. Der planlægges for flere rækkehuse, men i en mindre størrelse. Bebyggelsesplanen fastlåses med hensyn til bygningsplaceringer, bygningshøjder og etageantal. Lokalplanens tekst og illustrationer konsekvensrettes i overensstemmelse hermed. Administrationens generelle bemærkninger Ved høringsperiodens begyndelse har de respektive formænd for grundejerforeningerne Munksbakke og Holger Danskes Vej udtrykt ønske om supplerende oplysninger til brug for udarbejdelse af høringssvar. Administrationen har derfor foranlediget, at bygherrens arkitekt Skala har udarbejdet supplerende målfast plan og snit samt skyggediagrammer. Det supplerende materiale blev fremsendt pr. mail til de to grundejerforeninger den 8. november I høringsperioden har rådgivere arbejdet videre med projektet og har derved opnået sikkerhed for, at den bebyggelsesplan der er skitseret i lokalplanforslaget, kan realiseres med minimale marginer. Der er dermed ikke behov for den fleksibilitet mht bygningplacering og etageantal, 1

2 som lokalplanforslaget rummer. De ændringer vedrørende lokalplanens bestemmelser om bygningsplacering og etageantal, som administrationen foreslår, er affødt af denne mulighed for at fastholde den skitserede bebyggelsesplan og af de indkomne høringssvar, som gennemgås på de følgende sider. Det fremgår af lokalplanforslaget, at der ikke uden kommunens tilladelse må terrænreguleres mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn, bortset fra lokal terrænregulering nødvendiggjort af niveauspring i bygninger, samt vejanlæg og LAR. Dette kan opfattes som en stramning ift. udbudsmaterialet for grunden, hvor det er anført at der evt. kan terrænreguleres op til +/- 1 m hvis det sker efter en samlet plan. Efter bygherrens seneste vurdering af behovet for rækkehuse i lokalplanens boligklynge 4, er der fremsat ønske at bygge at bygge et større antal rækkehuse, men i en mindre størrelse. Der foreligger et forslag med 30 rækkehuse. I lokalplanforslaget var der 26 rækkehuse. Det samlede etageareal er inden for boligklyngens maksimale etageareal. Det skal bemærkes, at der i lokalplanforslaget er angivet ukorrekt fordeling mellem punkthuse og rækkehuse på hhv m 2 og m 2. De korrekte tal er m 2 og m 2. Administrationens forslag til ændring som følge af de generelle bemærkninger: Det indarbejdes i lokalplanen, at bygninger skal placeres som vist på Bilag 3 Fremtidige forhold. Bygninger skal opføres i de angivne etageantal. Endelig bygningsplacering må afvige op til 5 meter. Det indarbejdes i lokalplanen, at der kan terrænreguleres op til +/- 1,0 m hvis det sker efter en samlet plan. Det indarbejdes i lokalplanen, at der kan etableres 30 rækkehuse i 1 og 2 etager, placeret som vist på lokalplanens Bilag 3 Fremtidige forhold. I lokalplanens 8 angives de korrekt etagearealer for punkthuse og rækkehuse. Herudover foretages mindre, redaktionelle rettelser. Høringssvarene Behandlingen af høringssvarene er for overskuelighedens skyld opdelt efter afsendernes adresse i henholdsvis Munksbakke, Billeshave og Holger Danskes Vej. Der henvises i øvrigt til bilaget Scannede høringssvar. Administrationens fremstilling af høringssvar nr. 1 og 10 fra beboere og grundejerforening i Munksbakke Bebyggelsen er ikke i overensstemmelse med helhedsplanen (Lokalplan ), særligt på disse punkter: Boligområdet Brahesbakke er rykket længere mod vest end i den oprindeligt vedtagne lokalplan, så udsigten forringes. 4 etager vil blive dominerende i landskabet. 3 etager svarende til helhedsplanen vil også virke bastante, forstærket af at Munksbakke er lavere end oprindeligt tænkt i helhedsplanen. 2

3 På baggrund af planer og snittegninger i det supplerende materiale anføres at opførelsen af fire etagers lejlighedskomplekser vil skabe en høj og bred mur mod Bygholm Sø. Det anføres at Brahesbakkes bygninger vil kaste skygge på solcellerne på Munksbakkes hustage og dermed nedsætte effektiviteten. Endvidere udtrykkes bekymring i forhold til trafikbelastningen, når der etableres flere boliger end tiltænkt samt at der også vil komme trafik i forbindelse med erhvervsområdet. Der stilles spørgsmål til områdets tilslutning til Silkeborgvej ved Søvej. Grundejerforeningen Munksbakke vil opfordre til, at forslaget til lokalplanen ændres, således at der maksimalt opføres treetagers bygninger, og at højden på disse så vidt muligt begrænses. Grundejerforeningen håber endvidere, at det i forbindelse udformningen af enklaven Brahesbakke genovervejes, hvordan enklaven kan udformes således, at bygningerne i mindst mulig grad skygger for husene på Munksbakke. Administrationens svar på høringssvar nr. 1 og 10 fra beboere og grundejerforening i Munksbakke Administrationen påskønner at beboerne i Bygholm Bakker er glade for områdets nuværende parcelhuse og rækkehuse og den åbne karakter, men det fremgår tydeligt af helhedsplanen Lokalplan at områdets centrale og sydlige dele primært er tiltænkt enklaver af etagebyggeri opdelt af åbne grønne, rekreative strøg. Den seneste tids efterspørgsel efter etageboliger gør det muligt at realisere helhedsplanens intentioner for området Brahesbakke. Administrationen betragter det foreliggende forslag til boligbebyggelse i området Brahesbakke som værende i overensstemmelse med de intentioner, der fremgår at Helhedsplan, Lokalplan , Området nord for Bygholm Sø. I helhedsplanen er det bl.a. formuleret således: Området ønskes bebygget med bolig- og erhvervsbebyggelser af høj arkitektonisk kvalitet, som er placeret i koncentrerede enheder, der friholder store landskabstræk og følsomme overgangszoner, og som tilstræber visuel harmoni med landskabet og nabobebyggelserne. I forbindelse med at Munksbakke blev udbudt, blev det besluttet at efterspørge en stor variation i bebyggelsen i stedet for 3 etager overalt, som helhedsplanen angiver som maksimum. Der blev derfor inden for visse rammer tilladt en andel af byggeri i 4 etager, således at helhedsplanens intentioner om et stort antal beboere i området kan imødekommes. Helhedsplanens bestemmelse om enklavernes placering lyder således: Bebyggelserne skal i princippet placeres inden for de markerede felter angivet på Bilag 3. På Bilag 3 er angivet enkelte mål, herunder afstanden 30 m mellem Brahesbakke (i helhedsplanen benævnt enklave 2.1) og østskel og 100 m mellem Brahesbakke og sydskel. I udbuddet er afstanden 30 m til østskel indarbejdet. Mod syd er afstanden 100 m reduceret til ca. 88 meter fordi bebyggelsen her er i 1-2 etager, som påvirker skovbrynet mindre end de op til 3 etager som helhedsplanen angiver. Mod nordøst ligger lokalplanområdets afgrænsning ca. 30 meter sydligere end enklaven i helhedsplanen, bl.a. på grund af en mere præcis definition af beskyttelseslinjen omkring Langhøjen. Lokalplanområdet er udvidet ca. 25 mod vest, idet det er vurderet, at der er passende afstand til den eksisterende nord-syd gående lavning. Den overordnede hensigt med disse justeringer er at fastholde et areal der 3

4 nogenlunde svar til arealet der er angivet i helhedsplanen, således at der sikres mulighed for et stort antal beboere samtidigt med at lokalplanområdet vil fremtræde som åbent og grønt. Alle bygninger over to etager er placeret i større afstand til skel end det normalt kræves. I forhold til Munksbakke er den nærmest bygning ca 9 m fra skel. I den vestlige del er afstanden mindst 15 m. Der vil blive bibeholdt en væsentlig del af udsigten fra Munksbakke mod syd og mod øst. Samlet set betragter administrationen bebyggelsen som placeret i princippet som angivet i helhedsplanen. Bebyggelsen er i 1-4 etager. Generelt er husene højere, jo højere i terrænet de er placeret. Dermed tilgodeses udsigtsmulighederne og landskabets højdemæssige variation understreges. Bygningernes kubiske former og facadematerialer er i slægtskab med bygningerne på Munksbakke. Lokalplanens bebyggelse har meget lav taghældning og dermed en lille højde i forhold til etageantallet. Bebyggelsen vurderes ikke at virke som en mur, men snarere som varieret og opdelt, set i forhold til en bebyggelse udelukkende i tre etager. Bebyggelsen vil markere sig tydeligt i landskabet i kraft at sin størrelse, men vil fremstå transparent og med afdæmpede facadematerialer, og med et stort grønt islæt af træer, buske, græsser mv. Administrationen medgiver at det nordvestligste punkthus i fire etager kan placeres mere hensigtsmæssigt centralt i bebyggelsen i forhold til den visuelle påvirkning af specielt de nærmeste boliger i nabobebyggelsen Munksbakke. Med hensyn til skygge på solcellerne vurderes tabet at blive beskedent, fordi der kun vil være skyggekast ved lav solhøjde, hvor solcellers produktionen er lille. De udarbejdede supplerende skyggediagrammer dokumenterer, at skyggekast fra Brahesbakkes punkthuse om morgenen i vintermånederne rammer dele af Munksbakke. Det vurderes at være en mindre væsentlig påvirkning. Ændringen af et af de nordvestlige punkthuse fra fire til to etager (se nedenfor under forslag til ændringer) vil reducere skyggekastet. Der er ikke foretaget en vurdering af, om realiseringen af planen påvirker ejendomsværdier i allerede realiserede dele af området, men kommunen bestræber sig på at Bygholm Bakker bliver et byområde med stor værdi for beboerne og for byen. Trafik Der er i forbindelse med udarbejdelsen af både lokalplan 310, Boliger, Brahes Bakke, Bygholm Bakker, Horsens, samt helhedsplanen for Bygholm Bakker vurderet på den fremtidige trafikbelastning både internt, dvs indenfor boligområdet og i forhold til det overordnede vejnet, dvs Silkeborgvej. Der er således i forudsætningerne for planlægningen af infrastrukturen forudsat en trafikbelastning fra ca boliger samt op til kvm erhverv m.v. 4

5 Der vil, når Bygholm Bakker er færdigudbygget, blive vurderet på potentialet for betjening af området med (yderligere) kollektiv busbetjening, ud over den kollektive busbetjening som allerede foregår på Silkeborgvej med kørsel til/fra Horsens by og Trafikterminalen på Andreas Steenbergs Plads. Det er hensigten at den kollektive busbetjening med tiden skal reducere den trafik der forårsages af den individuelle personbilstransport. De gode stiforbindelser i Bygholm Bakker, som både forbinder stierne indenfor det enkelte delområde og som forbinder de enkelte boligområder indbyrdes har både tilslutning til Lovbyvej, som er hastighedsdæmpet og med delvist stianlæg, samt Silkeborgvej hvor der er cykelsti langs begge vejsider. Stiforbindelserne sikre således muligheden for anvendelsen af cyklen som et attraktivt transportmiddel til og fra området, hvilket også skulle være med til at reducere personbilstransporten. Sammenholdes muligheden for at anvende den kollektive trafik og de gode stianlæg med at vejanlæggene udformes under hensyntagen til de svage trafikanter og med hastighedsbegrænsninger på km/t (stamvejene) og km/t (boligvejene) skulle tilgodese en god og sikker trafikafvikling. Udbygningsperioden af boligområdet og dermed etablering af infrastrukturanlæggene strækker sig over en længere periode. Dette var også baggrunden for den planlagte etapevise udbygning af vejanlæggene, herunder etablering af en yderligere signalreguleret vejtilslutning til Silkeborgvej, der hvor Søvej på indeværende tidspunkt er beliggende. Der er p.t. ikke fastsat et tidspunkt for denne vejtilslutning. Trafiksituationen vil løbende blive vurderet, således at en rimelig trafikafvikling kan sikres på den mest hensigtsmæssige måde. Der er iværksat undersøgelser af om den fremtidige trafikbelastning på Silkeborgvej vil kunne afvikles. I det vedtagne budget for 2019 indgår at Horsens Kommune skal indgå i dialog med Vejdirektoratet om at forbedre og sikre rampekrydsene ved motorvej E45. Horsens Kommune har allerede i et samarbejde med Vejdirektoratet anlagt yderligere en motorvejstilslutning nord for Hatting i 2018, med henblik på bl.a. at aflaste Silkeborgvej og rampeanlægget mellem Silkeborgvej og E45. Forslag til ændringer Det indarbejdes i lokalplanen, at det nordvestligste punkthus i fire etager opføres i to etager. Punkthuset i to etager vest for vejen i bebyggelsens midte opføres i fire etager. Illustrationer, herunder skyggediagrammer, konsekvensrettes i overensstemmelse med denne rettelse. Der henvises endvidere til Administrationens forslag til ændring som følge af de generelle bemærkninger ovenfor. Administrationens fremstilling af høringssvar nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 og 12 fra beboere i Billeshave Beboerne sætter pris på de nuværende lave bebyggelser med udsigt til natur og grønne områder. Beboerne er imod helhedsplanens mulighed for byggeri i 3 etager, og de gør derfor indsigelse mod byggeri i 4 etager. Nogle betegner byggeriet som boligblokke, der vil være ødelæggende for området, imod områdets grundidé og forringende for ejendomsværdierne. Andre nævner at højere boliger skygger yderligere for sol og lys for boliger, der er opført. 5

6 I nogle høringssvar nævnes at trafikken er allerede i dag er en udfordring. Administrationens svar på høringssvar nr. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 og 12 fra beboere i Billeshave Administrationen påskønner at beboerne i Bygholm Bakker er glade for områdets nuværende åbne karakter med parcelhuse og rækkehuse, men det fremgår af helhedsplanen Lokalplan at områdets centrale og sydlige dele primært er tiltænkt enklaver af etagebyggeri opdelt af åbne grønne, rekreative strøg. Den seneste tids efterspørgsel efter etageboliger var gør det nu muligt at realisere helhedsplanens intentioner for området Brahesbakke. Administrationen vurderer, at Brahesbakke bliver en attraktiv og arkitektonisk god bebyggelse, som er i tråd med Byrådets ønsker for området, som de fremgår af helhedsplanen. Der er ikke foretaget en vurdering af, om realiseringen af planen påvirker ejendomsværdier i allerede realiserede dele af området, men kommunen bestræber sig på at Bygholm Bakker bliver et byområde af stor værdi for beboerne og for byen. Der henvises i øvrigt til administrationens svar på høringssvar nr. 1 og 10 fra beboere og grundejerforening i Munksbakke ovenfor. Forslag til ændringer Der henvises til Administrationens forslag til ændring som følge af de generelle bemærkninger ovenfor. Høringssvaret giver ikke anledning til yderligere ændringer i forhold til planforslaget. Administrationens fremstilling af høringssvar nr 9 og 11 fra beboere og grundejerforening på Holger Danskes Vej Beboere på Holger Danskes Vej har positive betragtninger om, at der udbygges med naturskønne boligarealer bynært bebyggelsen og om Brahesbakkes placering og udformning mv. Beboere og Grundejerforening har konkrete forslag til ændret bygningsplacering og bygningshøjder ud fra ønsker om reducere skyggevirkning og indbliksgener for enkelte ejendomme fra de nærmeste punkthuse. Det foreslås at lokalplanen ikke tillader 4 etagers bebyggelse nærmere skel end de nu angivne ca. 90 m. På skyggediagrammerne burde de nærmeste naboejendomme på Holger Danskes Vej indtegnes. Nogle naboer vil få store indbliks- og skyggegener. Bygninger bør tilpasses den laveste kote, hvor bygningen skal ligge, så det undgås at bygge på en 3-4 meter høj sandpude. Belysning af p-pladser mv. bør være dæmpet og retningsbestemt af hensyn til faunapassagen øst for lokalplanområdet. Administrationens svar på høringssvar nr 9 og 11 fra beboere og fra grundejerforeningen på Holger Danskes Vej Administrationen har sammen med Skala Arkitekter vurderet mulighederne for at imødekomme ønsker og forslag i høringssvaret. Den planlagte bebyggelse er et samlet hele, 6

7 der er del er bearbejdet i højde, rotation mv, således flest muligt får udsigt over landskabet samtidigt med at bebyggelsen opleves som åben, harmonisk og varieret. På grund af skoven har bebyggelsen kun begrænset udsigt til søen, og udsigten mod vest og sydvest langs skovbrynet har derfor stor betydning, hvilket bl.a. tilgodeses ved at de lavest bygninger er beliggende mod sydvest, således at nogle af de højere, bagved liggende boliger får mulighed for udsigt hen over de lave boliger. Hensyntagen til bebyggelsen ved Holger Danskes Vej har indgået dels i afstandskravet på mindst 30 m fra skel, fastlagt i Lokalplan , dels i det aktuelle lokalplanforslags angivelse af en mindste afstand til skel på 50 meter. Samlet set vurderes der ikke at være tilstrækkeligt grundlag for at ændre på bebyggelsesplanen i boligklynge 2 og 3, som er tættest på Holger Danskes Vej, men som det fremgår ovenfor under Administrationens forslag til ændring som følge af de generelle bemærkninger foreslås det, at bebyggelsesplanen bliver låst. Dermed vil der blive sikret en minimumsafstand til skel mod Holger Danske Vej på ca. 50 m for boliger i 3 etager og på ca. 90 m for boliger i 4 etager. Administrationen er enig i, at lokalplanens skyggediagrammerne bør vise de nærmeste naboejendomme, og naboejendommene indgik de supplerende skyggediagrammer, der blev udsendt til naboer sidst i høringsperioden. Alt i alt vurderer administrationen, at indbliksgenerne og skyggevirkningerne vil være begrænsede og forventelige i den foreliggende bymæssige sammenhæng. Det skal endvidere bemærkes, at det eksisterende op til ca. 15 m høje levende hegn allerede i dag kaster skygge i bebyggelsen ved Holger Danskes Vej, og at hegnet vil reducere indbliksgenerne. Administrationen vurderer, at lokalplanens 9.7 om terrænregulering sikrer mod, at der etableres store terrænpåfyldninger. Administrationen er enig i at de grønne arealer mellem boligenklaverne ikke bør belyses unødigt. Lokalplanområdet er omfattet af 9.01 i Helhedsplan, Lokalplan som angiver at belysning i området ikke må blænde, men i nærværende lokalplan kan bestemmelsen suppleres mht. belysningens retning. Forslag til ændringer På lokalplanens skyggediagrammer indtegnes de nærmeste boliger ved Holger Danskes Vej. Der indføjes bestemmelser om, at belysning af veje, stier og parkeringspladser skal være nedadrettet. Der henvises i øvrigt til Administrationens forslag til ændring som følge af de generelle bemærkninger ovenfor. Høringssvaret giver ikke anledning til yderligere ændringer i forhold til planforslaget. 7