#JobInfo Criteria=KABside1# Studiestræde København V Att.: Finn Lykkegård Madsen og Birger Kristensen. Landsbyggefonden

Transkript

1 Landsbyggefonden #JobInfo Criteria=KABside1# Studiestræde København V Att.: Finn Lykkegård Madsen og Birger Kristensen Boligselskabet Friheden /0050 Friheden I matr. Nr. 25 g m.fl. Hvidovre Helhedsplan Facader, indeklima, ombygning og tilgængelighed Anmodning om udvidelse af anlægsrammen og anvendelse af midler fra reguleringskontoen Landsbyggefondens Jnr.: 1406 LBF 0235 Med henvisning til fremsendte anmodning om udvidelse af anlægsrammen af 31. marts 2017, herunder anvendelse af midler fra reguleringskontoen samt udvidelse af anlægsrammen i helhedsplanen fremsendes som aftalt en ansøgning om brug af reguleringskontoen på de ustøttede arbejder. 02. marts 2018 KAB Vester Voldgade København V T F kab@kab-bolig.dk CVR-nr Beboerservice Man - ons kl Torsdag kl Fredag kl Kontaktoplysninger Vibeke Gravlund Seniorprojektleder T F vib@kab-bolig.dk Siden marts 2017 er der rejst yderligere krav fra såvel entreprenørerne og rådgiverne. Derfor fremsendes følgende: en status på den økonomiske situation i helhedsplanen. yderligere brug af reguleringskontoen til de ustøttede ekstra arbejder, og drøftelse af muligheden for at udvide reguleringskontorammen. udvidelse af den samlede anlægsramme til afholdelse af de støttede arbejder. Økonomi - anerkendt ekstraarbejde marts 2017 november 2017 Skemaet herunder viser en sammenligning på budgetopfølgning mellem marts og november Udviklingen viser de anerkendte ekstra arbejder til håndværkerudgifter og rådgiverhonorar. S1 = Adserballe & Knudsen S2 = FLD Marts 2017 November 2017 Difference i alt Ekstra arbejder S kr kr kr kr. Ekstra arbejder S kr kr kr kr. Fjernvarme kr kr kr. Orbicon kr kr. I alt inkl. moms kr kr kr. 1/8

2 Økonomi - anerkendt ekstraarbejde november 2017 februar 2018 Skemaet herunder viser en sammenligning på budgetopfølgning mellem november 2017 og februar Udviklingen viser de anerkendte ekstra arbejder til håndværkerudgifter og rådgiverhonorar. Ekstra arbejder S1 Ekstra arbejder S kr kr kr. November 2017 Februar 2018 Difference i alt kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. Fjernvarme kr kr. 0 kr. Orbicon kr kr kr. I alt inkl. moms kr kr kr. Økonomi - anerkendt ekstraarbejde marts 2017 januar 2018 Den samlede udvidelse af faktisk anerkendte og afholdte udgifter i forhold til fremsendte ansøgning af 31. marts marts 2017 Ultimo januar Difference i alt 2018 Ekstra arbejder S kr kr kr kr kr. Ekstra arbejder S kr kr kr kr kr. Fjernvarme kr kr kr. Orbicon 0 kr kr kr. I alt inkl. moms kr kr kr. Håndværkerudgifter Årsagen til ændringerne på håndværkerudgifterne er primært, at Adserballe & Knudsen har fremført yderligere krav. Gennemgangen af FLD s stade på udført arbejde og regulering af mængder har givet anledning til justering af anlægsøkonomien på deres arbejder. Årsager til ændring af de godkendte aftaler er: Arbejder ved indgangspartier Omfang af betonreparationer Flytning af el-tavler Omfang af asfaltreparationer og opretning af belægninger 2/8

3 Værn langs facade ved kældervinduer Udskiftning af blød bund Øget byggepladsudgifter inkl. elforbrug Rådgiverne har udarbejdet følgende notater vedr. anlægsøkonomien: Notat af 08. november 2017, redegør for de økonomiske konsekvenser/merudgifter, samt oversigt anlægsøkonomi skema 1 4 af 07. november 2017 indeholdende forslag til fordeling mellem støttede og ustøttede arbejder og opdelt i storentreprise S1 (A&K) og S2 (FLD). Kopi er vedlagt som bilag 1. KAB har anvendt denne økonomi og de faktiske afholdte udgifter i opdatering af Landsbyggefondens finansierings-ark dateret 7. februar Kopi er vedlagt som bilag 3. De tilførte ekstra udgifter er oplistet under de enkelte punkter med grøn skrift og fordelt mellem støttede og ustøttede udgifter med samme fordelingsnøgle som aftalt i skema B. Notat anlægsøkonomi af 23. februar 2018 samt skema 1 af 24. januar Af skema 1 fremgår de overordnede oplysninger om ekstra arbejder samt fordeling af økonomien mellem de 2 entreprenører. Kopi er vedlagt som bilag 2. KAB har anvendt minimumsbeløbene i skema 1 i KAB s finansieringsbudget dateret 23.februar Kopi vedlagt som bilag 4. Rådgiverhonorar Orbicon har rejst krav om ekstra honorar, som beløber sig på ca. 44 mio. kr. inkl. moms udover den indgåede rådgiveraftale med en honorarramme på 42 mio. kr. Den godkendte ydelse på kr. inkl. moms indeholder ydelser til: Håndtering af vandskader i forbindelse med renovering af tagene Ændring af affaldssystemet CTS styring af ventilation og installationer ændringer af det bærende system ved fiberbetonfacaderne Udgifter til ekstra tilsyn og projektering af løsningen på de STO - pudsede facader. Tvister Honorar til løsning af de STO-pudsede facader er indgået med et tilbagesøgningsforbehold og indgår i kravet rejst overfor Orbicon og anmeldt til objektforsikringen. 3/8

4 Orbicon yder også bistand med indsamling af dokumentation og deltagelse i møder med advokaten / skønsmand mfl. i forhold til de mange tvister, der er i byggesagen med Adserballe & Knudsen. Den store del af Orbisons ekstra krav er placeret i den ekstraordinære indsats de har ydet og yder for at få specielt Adserballe & Knudsen til at udføre det arbejde, som er udbudt, herunder håndtering af tidsplanen, de mange klager fra beboerne vedr. mangelfuld udført arbejde m.m. Det store konfliktniveau på byggepladsen har ligeledes afstedkommet stor udskiftning af Orbicons personale. Krav som ikke er anerkendt i skrivende stund bliver pt. vurderet og søges afklaret / forhandlet i en god og konstruktiv dialog med rådgiverne. Beløbet er af en størrelse som gør, at byggesagen må forvente, at der kommer en udvidelse af honoraret. Beboerkoordinator Som aftalt, er der ansat en ekstra beboerkoordinator til at håndtere de mange beboere, som er berørt af renoveringen fra maj 2017 og frem til at arbejderne bliver afsluttet i etape 3 = ultimo Herefter vil KAB vurdere, om der er yderligere behov herfor. Udgift til ekstra beboerkoordinator er indarbejdet i LBF økonomiskema af 7. februar Økonomi - Samlede fremsendte krav pr. 23. februar 2018 I udgifterne fra november 2017 og i minimumsbeløbene fra februar 2018 indgår rejste krav fra entreprenørerne og Orbicon, som ikke er godkendte, og som KAB / Orbicon i samarbejde med Kammeradvokaten er ved at behandle og søge at få løst / reduceret. Oversigten viser en kalkulation med et minimumsbeløbene (merudgifter på 100 mio. kr.) og et maksimumsbeløb ( merudgifter 200 mio. kr.) allerede anerkendte udgifter på 53.3 mio. kr. er indeholdt i begge rammer. Alle udgifterne kan ikke forventes helt fjernet, og udgifter til tvisterne og løsningen af de STO-pudsede facader kan ikke afklares før voldgiftsretten og forsikringsselskabet har truffet en afgørelse formodentlig i forbindelse med afslutningen af byggesagen. Godkendt skema B Marts 2017 November 2017 Minimumsbeløb jf. Orbicon Håndværkerudgifter 670 mio. kr. 699 mio. kr. 716 mio. kr. 801 mio. kr. Omkostninger 112 mio. kr. 112 mio. kr. 112 mio. kr. 128 mio. kr. Anskaffelsessum 782 mio. kr. 811 mio. kr. 828 mio. kr. 929 mio. kr. 4/8

5 Udgifterne fordelt mellem støttede- og ustøttede Støttede udgifter Ustøttede udgifter I alt Skema B 483 mio. kr. 299 mio. kr. 782 kr. Marts mio. kr. 319 mio. kr. 811 kr. November mio. kr. 322 mio. kr. 828 kr. Februar 2018 Ikke regnet endnu Ikke beregnet endnu Ikke beregnet endnu Finansiering af de ustøttede arbejder / Reguleringskontoen Som aftalt i marts 2017 fremsendes hermed ansøgning om brug af reguleringskontoen til afholdelse af udgifterne til de ustøttede arbejder. Udgifterne pr. marts 2017 androg i alt 319 mio. kr. svarende til stigning i forhold til skema B tilsagn på 20 mio. kr. Udgifterne pr. november 2017 androg i alt 322 mio. kr. svarende til en stigning i forhold til skema B tilsagn på i alt 23 mio. kr. Reguleringskontoopgørelsen nr. 1 Reguleringskontoen indeholder den nuværende fritagelse for de pligtmæssige bidrag og udamotiserede lån, samt en påbegyndt udbetaling af huslejesikringen pr Forventet slutsaldo Anvendt i skema B finansiering Rest til finansiering af ustøttede arbejder De faktiske og nuværende udgifterne / nov Mangler til rest finansiering kr kr kr kr kr. Såfremt udgiften skal afholdes ved optagelse af større lån, vil det betyde en stigning af den af beboerne godkendte husleje. Beboerne har godkendt en huslejestigning på 16,24 %, svarende til en huslejestigning på 118,53kr. pr. m2. /år. Reguleringskontoopgørelsen nr. 2 Såfremt reguleringskontoen kan tilføres midler, således at den nuværende fritagelse for de pligtmæssige bidrag og udamotiserede lån rykkes til skema A tilsagnet med virkning pr , og en påbegyndt udbetaling af huslejesikringen pr vil opgørelsen se således ud: Forventet slutsaldo Anvendt i skema B finansiering Rest til finansiering af ustøttede arbejder kr kr kr. 5/8

6 De faktiske og nuværende udgifterne / nov Rest til finansiering kr kr. Set i lyset af de mange økonomiske krav rejst fra henholdsvis entreprenører og Orbicon i byggesagen, skal vi have drøftet mulighederne for finansiering. Fremrykkes bidragene med virkning fra skema A tilsagnet pr , kan de udgifter, som allerede er anerkendte pr. november 2017 udføres uden at den af beboerne godkendte huslejestigning overskrides. Situationen i helhedsplanen Helhedsplanen i Friheden I har nu været under udførelse siden august 2015 svarende til ca. 2 ½ år. Som oplyst i vores sidste henvendelse er byggesagen berørt af mange udfordringer. Konfliktniveauet og uenighederne mellem specielt Orbicon og Adserballe & Knudsen er desværre ikke reduceret, og der er desværre også opstået situationer, hvor bygherren sender reklamationer i forhold til Orbicon. Byggesagen har flere vandskader, som følge af tagrenoveringen, og her opstår der store uenigheder, idet forsikringsselskaberne ikke vil anerkende dækning af skaderne, og afviser med begrundelsen, at Adserballe & Knudsen ikke udfører arbejdet som aftalt. A&K udbedrer ikke skaderne og dette giver tvister og store gener for beboere. For at reducere generne og udgifterne, hvor beboerne enten genhuses eller ikke kan anvende dele af deres bolig, har KAB ladet en anden entreprenør udføre arbejdet. Adserballe & Knudsen rejser mange krav om ekstra arbejder, og nægter at udføre arbejdet med mindre, at der skrives under på deres fremsendte aftalesedler. Orbicon har tilbagevist mange af de fremsendte krav med anmodning om dokumentation og forklaringer på de fremsendte krav. Kravene er så store, at det har været nødvendigt at tilknytte byggesagens advokat. Facader af STO-puds status Den byggetekniske løsning er aftalt, der forekommer ikke organiske materiale i konstruktionen mere, og der foreligger en erklæring om risikobehæftede forhold uden forbehold. Der er følgende tvister i forhold til de pudsede facader: Syn og skøn i forhold til Adserballe og Knudsens prissætning af den ændrede facadeløsning / uorganisk materiale i forhold til udbudsprojektet Syn og skøn i forhold til Orbicon (rådgiveransvar) anmeldt til objektforsikringen 6/8

7 Willis har anbefalet, at KAB på vegne af Friheden får tilknyttet deres advokat. Kammeradvokaten er tilknyttet, og de indstiller, at der kører ovennævnte syn og skøn. Syn og Skøn i forhold til Adserballe & Knudsen vedr. prissætning Sammenligning mellem Orbicons kalkulationer og A&K s merpris viser en difference kr. inkl. moms. Syn og skøn indeholder prissætningen på udførelse af blok, 9, 11 og 14 samt de resterende 16 blokke. Blok 7, 8 og 10 er der uenighed mellem KAB og rådgiver om, hvorvidt, det er nødvendigt at demonterer facaderne. Det indgår i syn og skøn mod Orbicon. Der har været afholdt møder med skønsmanden, og hans vurdering afventer et par supplerende oplysninger fra A&K. Efter modtagelsen forventes hans vurdering at foreligge 2-3 mdr. efter. Syn og skøn i forhold til Orbicons rådgivning anmeldt til objektforsikringen Kammeradvokaten har anbefalet afdelingen at gennemføre et syn og skøn mod Orbicon. Det omhandler Orbicons ansvar for at have projekteret og udbudt en løsning, som efterfølgende viser sig, at være en løsning med risikobehæftede forhold. Den indeholder også vurderingen af merudgiften ved, at det var nødvendigt at ændre projektet, sammenlignet med hvad det ville have kostet at udføre den korrekte løsning i første omgang. A&K har et berettiget krav om betaling af disse merudgifter (beløbet indgår i syn og skøn om prissætning) og er derfor ikke kendt endnu. Betaling af udgift er en tvist mellem byggesagen og Orbicon, og er opgjort som vist: Omgørelse af allerede udførte blokke (Blok 7, 8 og 10) ,00 kr. Omgørelse af igangværende blokke (blok 9, 11 og 14) ,00 kr. Fordyrelse af de øvrige ikke påbegyndte blokke (16 blokke) ,00 kr. Materialer der ikke anvendes (estimeret) ,00 kr. Forlænget byggeplads, stillads mm (estimeret) ,00 kr. I alt ekskl. moms ,00 kr. Moms 25 % ,00 kr. I alt inkl. moms ,00 kr. 7/8

8 Objektforsikringen har i første omgang afvist, at Orbicon har foretaget en ansvarspådragende fejl. Forsikringen har dækning for fejl optil 10 mio. kr. inkl. moms. Kammeradvokaten anbefaler bygherren, at der også her gennemføres et syn og skøn. KAB har ligeledes fremsendt reklamationsskrivelse til byggesagens rådgivere Orbicon og den udførende entreprenør Adserballe og Knudsen. Derudover er Orbicon blevet bedt om at anmelde forholdet til deres ansvarsforsikring. Status på udførelsen For ikke at forhindret arbejdets fremdrift er facadearbejdet sat i gang ved at aftalesedler er underskrevet med et tilbagesøgningsforbehold. Denne tilbagesøgning aktiveres i overensstemmelse med resultat af ovennævnte syn og skøn. Adserballe og Knudsen er ikke tilfredse med at der er taget et tilbagesøgningsforbehold, men har accepteret det. Arbejdet er genoptaget primo august 2017 og ikke som tidligere oplyst marts Årsag til forsinkelsen skyldes uenighed af løsningen mellem rådgiver og entreprenør. Situation har medført en forskydning af tidsplanen samt krav fra entreprenøren om merudgifter. I skrivende stund er de økonomiske konsekvenser ikke oplyst. Rådgiverne og KAB vil søge at begrænse udgifterne. Sagens videre fremdrift KAB anmoder Fonden om et møde hvor hele byggesagens situation og løsning af den økonomiske situation drøftes, således at der bliver aftalt en strategi og en samlet plan for finansieringen. Jeg tillader mig at kontakte Fonden telefonisk i slutningen af næste uge. Med venlig hilsen Vibeke Gravlund./. Bilag 1. Notat Anlægsøkonomi af 08. november 2017 inkl. skema 1 4 af 7. november Notat Anlægsøkonomi af 23. februar 2018 inkl. skema 1 af 24. januar KAB s opdatering af LBF økonomiskema pr KAB s finansieringsbudget af 23. februar Opgørelse af reguleringskonto nr. 1 og 2 pr. 27. september /8