Udlandet og det danske ejerboligmarked. v. Jens Hauch, vicedirektør i Kraka

Transkript

1 Udlandet og det danske ejerboligmarked v. Jens Hauch, vicedirektør i Kraka

2 Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

3 Realpris ejerlejligheder Finanskrisen Stigende tendens i større byer Næsten konstant uden for større byer Kilde: Boligøkonomisk videnscenter

4 Realpris, enfamiliehuse Kilde: Boligøkonomisk videnscenter

5 Fokus på fundamentals Konstante boligpriser uden for større byer Bestemt af byggeomkostning og grundpris Stigende pris i større byer Begrænset antal byggegrunde: Stigende efterspørgsel giver højere boligpriser Efterspørgslen stiger af mange årsager Midlertidige udsving, fx finanskrisen Konjunktur, rente Key point: Fundamentals eller bobler? Fundamentals kan forklare rigtig meget Nationalbanken vurderer, at der aktuelt ikke er en boble under opbygning i modsætning til i 2007

6 Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

7 Flere udlændinge i Danmark Bortset fra pendlerne skal de bo et sted, ofte midlertidigt Key point: Større behov for fleksibilitet/let adgang til bolig. Typisk rettet mod lejemarkedet Pct EU-13 lande EU-15/EØS lande Andre vestlige lande Ikke-vestlige lande Uden bopæl i Danmark Kilde: Kraka og Deloitte: Small Great Nation

8 Her rammer globaliseringen Produktion udflyttes fra Syd, Midt- og Vestjylland Flest udlændinge i Hovedstadsområdet og Sønderjylland Key point: Prisforskellene mellem by og land stiger. Forskelligt behov for fleksibilitet i forskellige landsdele Udflytning af produktion, niveau Andel udlændige Kilde: Kraka og Deloitte, Small Great Nation

9 Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

10 Kilde: OECD

11 Agglomeration Agglomeration: Vi bliver mere produktive, når vi bor tæt Deling af faciliteter, specialisering, bedre match, viden spillover Demografiske træk fra land til by gør os rigere Key point: Effekt af agglomeration Større produktivitet giver højere løn -> vi flytter mod de større byer > stigende efterspørgsel efter byboliger -> stigende boligpriser i byerne Modgående effekt fx i form af trængsel

12 Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

13 International økonomi - efterspørgsel International økonomi har betydning for dansk økonomi og dermed boligpriserne E erspørgsel e er danske varer -> virksomhedernes indtjening -> danskernes indkomster -> boligefterspørgsel og -priser Aktuelt i svag højkonjunktur, blød landing forventes Key point: Brexit (jf. IMF) Deal: Dansk BNP reduceres med 0,6 pct. No deal: Dansk BNP reduceres med 1 pct.

14 International økonomi: Renten Renten påvirker boligmarkederne direkte via låneomkostningen Renten fastsættes på de internationale kapitalmarkeder Typisk lidt højere i Danmark af hensyn til fastkurspolitikken Renten er nu meget lav Pct Jan 2001 Jan 2002 Jan 2003 Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 Jan 2011 Jan 2012 Jan 2013 Jan 2014 Jan 2015 Jan 2016 Jan 2017 Jan 2018 Jan 2019 Jan 10-årig rente Danmark Tyskland Sverige Kilde: ECB

15 Låneomkostning på realkreditobligationer Realkredit obligationer er lidt mere risikable end statsobligationer, derfor er renten lidt højere Bidraget et steget - nødvendig polstring eller manglende konkurrence? Der afdrages mere Udestående realkreditlån Kilde: Nationalbanken

16 Rentens betydning for boligpriserne Sådan påvirker renten boligpriserne User cost hvad det koster at eje en bolig Førsteårsydelsen Rentefølsomt dansk boligmarked Nationalbanken: 1 pct. point højere rente giver på sigt 20 pct. lavere boligpriser i København Key point: Renten fremover (jf. Nationalbanken) Finansielle markeder forventer uændret lav rente Amerikansk overophedning kan føre til højere renter og senere en lavkonjunktur, det kan ramme det danske boligmarked

17 Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

18 EU og dansk realkredit Finanskrisen medførte forøget finansiel regulering Baselkommittéen anbefaler, EU lovgiver/implementerer Højere krav til finansielle institutter højere omkostninger -> bl.a. højere bidragssatser Key point: Lavere risiko for ny finansiel krise? Bekymring for dansk realkredit det største marked for covered bonds i EU Gulvkrav i Basel IV tager ikke højde for at realkreditmarkedet er særdeles sikkert Risiko for adgangen til billige realkreditlån Key point: EU ønsker at styrke markedet for covered bonds. Rigtig god nyhed, men vi er ikke i mål endnu

19 Boligpriser og bankkriser Bankkriser kommer i høj grad udefra Reguleringscykler paraderne må ikke sænkes Kraftigt stigende kontantpriser er leading indicator for finansielle kriser Key point: Hvis en finansiel krise fx trækker Danske Bank ned, er dansk økonomi i store problemer og boligmarkedet kraftigt påvirket Pct Afvigelser fra underliggende trend Bankkrise Kredit/BNP Kontantpris Kilde: Krakas finanskrisekommission

20 Låneformerne Afdragsfrie lån og rentetilpasningslån reducerer førsteårsydelsen kraftigt og giver dermed højere boligpriser Kilde: Finansdanmark og egne beregninger

21 Låneformerne Systemisk risiko: Rentefølsomme boligejere -> økonomisk tilbageslag slår hårdt igennem på boligmarkedet -> kan sprede sig til resten af økonomien Rentetilpasningslån og afdragsfrie lån forklarede hver 25 pct. af boligprisstigningen op mod finanskrisen Indgreb i 2017: Ikke afdragsfri + rentetilpasning til højtbelånte boligejere Svagt indgreb forklarer ikke udvikling, lav rente er bedre bud Risikable låneformer på niveau Tendens til at det ikke længere kun er F1 reducerer risiko Key point: Udviklingen kan vende, hvis renten stiger, og forøge systemisk risiko

22 Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

23 En stigende andel af ejendomsinvesteringer i Danmark foretages af udenlandske investorer Den samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme i Danmark, Hvilken type investorer er det, som køber ejendomme? (2018) Mia. kr Private investorer 11 pct. Andre 8 pct. Ejendomsfonde 39 pct Danske investeringer Udenlandske investeringer Institutionelle investorer 14 pct. Ejendomsfirmaer 28 pct. Kilde: Cushman & Wakefield.

24 Betydning af udenlandske investeringer Større følsomhed over for udenlandske investeringer særligt i København Udenlandsk investeringslyst positivt tegn Priserne presses op Key point: Boligprisfald, hvis synet på boliger i Danmark ændres Mia. kr Geografisk fordeling af transaktionsvolumen, København Storkøbenhavn Resten af Sjælland Fyn Århus Aalborg Resten af Jylland Danske investeringer Udenlandske investeringer

25 Tak for ordet

26 Ophævelse af ejendomsværdiskattestoppet Geografisk fordeling af gevinster ved ejendomsværdiskattestoppet Gevinsten i høj grad tilfaldet boligejere i større byer Medvirker til at forklare stigende prisforskelle Med ophævelsen af skattestoppet reduceres denne effekt Samlet set forøger ophævelsen priserne på huse og boliger med hhv. 1,4 og 5,7 pct. frem mod 2022 Boligmarkedet bliver mere stabilt Kilde: Det økonomiske Råd

27 Yderområderne affolkes Befolkningstilvækst, (pct.) Højtuddannede (købekraftige) flytter til byerne 40 til til til til 20 0 til til 0-20 til til -20 Kilde: Kraka-Deloitte, Small Great Nation, 2. rapport Sammenhængskraft.

28 Internationale tilbageslag og boligpriser Pct. Pct. af BNP Ændring i nominel boligpris Outputgab (højre akse) Kilde: Danmarks Statistik, Finansministeriet og egne beregninger