Orienteringsskrivelse 1/2016

Transkript

1 Tirsdag d. 23. februar 2016 Kære andelshavere Orienteringsskrivelse 1/2016 Det er blevet tid til første orienteringsskrivelse i Som det vil fremgå af skrivelsens længde og indhold, har hverken driftsorganisationen, arbejdsgrupperne eller bestyrelsen været i vinterhi. Det er som sædvanlig en blandet landhandel positive og negative informationer. Første del indeholder et par venlige reminders og information omkring, hvordan vi bedst passer på vores fælles ejendom. I anden del vil vi forsøge at beskrive de projekter, som kører pt. samt orientere om dem, som er gennemført siden sidst. I tredje del vil vi orientere om foreningens økonomiske og juridiske situation og samtidig forsøge at se lidt fremad mod den kommende generalforsamling. Generalforsamling Som tidligere varslet afholdes der generalforsamling tirsdag d. 26. april 2016, kl på Frederiksberg Gymnasium. Forslag til generalforsamlingen skal være bestyrelsen i hænde senest d. 1. marts Forslag kan sendes til bestyrelsen@hostrupshave.dk Opkrævninger af boligafgift mv. for marts Som det blev orienteret om i en særskilt skrivelse d. 24. februar 2016, har Qvortrup Administration ved en beklagelig fejl ændret proceduren for opkrævninger i marts. Det er beskrevet i den udsendte skrivelse, hvordan man skal forholde sig til dette i praksis. Fejlen er knyttet til skift af bank, som beskrevet i denne skrivelses punkt 3.3. og 3.4, se nedenfor. Bestyrelsen blev forud for bankskiftet forsikret om, at det ikke ville betyde ændringer i opkrævningsproceduren eller den måde, hvorpå andelshaverne og lejerne betaler Dette viste sig desværre ikke at holde stik. Vi beklager meget det besvær dette må have medført. Evt. spørgsmål vedrørende betaling kan rettes til Lene Heide fra Qvortrup Administration på lh@qvortrup- adm.dk 1. Information om den daglige brug af vores fælles installationer og ejendom 1.1. Elevatorerne Eksklusiv de lovpligtige eftersyn anvender foreningen cirka kroner årligt på driften af elevatorerne. En stor del af disse penge bruges fordi elevatorerne anvendes forkert, og fordi der foretages unødvendige opkald til BA Elevator.

2 Reglerne er følgende: Der må ikke være mere end 3 personer i elevatoren Den maksimale vægt må ikke overskrides Børn må kun anvende elevatoren i følgeskab med en voksen Møbler o.lign. må kun anvende elevatoren i følgeskab med en voksen Tilkald af hjælp Virker elevatoren ikke og elevatoren er tom ringes til Driftskontoret den følgende hverdag. Sidder der personer i elevatoren, og det er uden for driftskontorets telefontid, kan BA Elevator kontaktes direkte Er det uden for driftskontorets telefontid og det er dagen før påske, pinse eller jul, kan BA Elevator kontaktes direkte Overtrædelse af reglerne medfører, at regningen for udkald og eventuel reparation sendes til skadevolder Blandingsbatterier Bestyrelsen har konstateret, at årsagen til fejl i koldt- og/eller varmtvandsforsyningen i nogle tilfælde skyldes misligholdte termostatblandingsbatterier. Reglerne er, at såfremt et termostatsblandingsbatteri forårsager skader/problemer på ejendommens koldt- og varmtvandsforsyning, betales udbedringen/reparationen af beboeren. Eventuelle udgifter til fejlfinding af et defekt termostatblandingsbatteri afholdes ligeledes af beboeren. Husk derfor at vedligeholde dit termostatsblandingsbatteri. Derudover så vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med vvs- installatøren og få en anbefaling. 1.3 Natsænkning Nogle andelshavere har spurgt hvorfor der ikke længere sker en natsænkning af temperaturerne. Årsagen er, at eksperterne fortæller, at besparelsen er meget lille i forhold til besværet. Så derfor er natsænkningen afmeldt. Ønskes natsænkning kan det oplyses, at termostaterne på radiatorerne kan udskiftes med en digital termostat, der bl.a. kan indstilles til natsænkning med mere. 1.4 Beboerklager I en forening af Hostrups Haves størrelse kan det ikke undgås, at der fra tid til anden opstår uoverensstemmelser beboerne imellem. Den bedste måde at løse uoverensstemmelser på er ved at tale sammen og gøre det så tidligt, at disse endnu ikke er blevet til en konflikt.

3 Mislykkes det bliver foreningen ofte inddraget og bedt om en løsning. Som udgangspunkt er det eneste foreningen i disse situationer kan gøre at informere administrator, som efterfølgende kan sende et påbud til den/de der er årsag til konflikten, og ultimativt indstille til bestyrelsen, at den pågældende eksklu- deres. Før administrator kan indlede en sagsbehandling kræves det, at flere end en person klager. Alternativt skal flere andelshavere/lejere sende klagen i forening. Når du/i derfor har afprøvet alle muligheder for at løse konflikten, og vil involvere foreningen ved administrator, skal klagen indeholde: En liste med dato og klokkeslæt for hændelserne samt en detaljeret beskrivelse af, hvordan den der klages over, har optrådt i strid med foreningens vedtægter/husorden En liste over navngivne andelshavere/lejere, der står bag klagen Klagen sendes per mail til administrator, der herefter vil foretage det fornødne. Erfaringen er fortsat, at langt de fleste konflikter kan løses gennem dialog især hvis denne indledes inden tingene spidser til. Så husk at passe godt på det gode naboskab og den gode tone. Bestyrelsens beboerudvalg eksisterer som bekendt ikke længere. Bestyrelsens konfliktmægler kan dog i de tilfælde, hvor det i samråd med administrator vurderes at kunne afhjælpe en konflikt, vælge at træde til. Det vil blive vurderet fra sag til sag, afhængig af sagens omfang og karakter, hvorvidt denne ønsker at bistå. Man er dog altid velkommen til at forespørge, hvis man mener at et møde med en mellemmand kan løse problemet. Dette skal udelukkende ses som en service, og i de fleste foreninger har man givet op i forhold til at løse beboernes interne konflikter. Skriv til administrator og forespørg, hvis det har interesse Vinduer Det er foreningen, der bl.a. skal vedligeholde vinduer og lodrette rør, jf. vedtægterne. Ofte vil lidt velvillighed fra os andelshavere dog kunne spare tid og penge for alle. Bl.a. skyldes utætheder ofte, at gummilisten omkring vinduet ikke længere har den elasticitet, som kræves for at gummilisten kan holde vinduet tæt. Gummilisten skal smøres en gang om året. Lidt olivenolie eller tilsvarende kan med fordel anvendes til at smøres gummilisten. På samme måde gælder det håndtag og låsemekanismerne, der også har godt af lidt olie en gang imellem. Det tager 2 minutter per vindue, og foreningen har på den korte og lange bane sparet mange penge Afløb Vi har set et par vandskader, som skyldes, at afløbet har været stoppet. Selvom det er foreningen der, ifølge vedtægternes 9, skal betale, så bliver det jo i sidste ende beboeren, da de øgede omkostninger kun kan betales af andelshaverne og lejerne. Så derfor er

4 det hjælp til selv- hjælp at rense lejlighedens afløb. Dette gælder naturligvis alle afløb fra køkken og badeværelse, der jævnligt bør renses/rengøres. Det siges, at det er spild af penge at anvende kloakrens. Et mere effektivt middel er almindeligt opvaskemiddel eller groft salt, efterfulgt af et par kander kogende vand. 2. Information og status på gennemførte og igangværende projekter 2.1. Sociale arrangementer og tiltag Først og fremmest skal lyde en stor tak til foreningens ildsjæle i forhold til de sociale tiltag. Tak til andelshaverne Elsebeth Gylling og Eva Nielsen, som både var hovedmænd for tøjbyttedagen og også står i spidsen for det planlagte loppemarked lørdag d. 18. juni Elsebeth er også hovedkvinden bag den nedenfor beskrevne rabataftale med lagkagehuset. Også en stor tak til Kent Hougaard, som forsat står for driften af vores altid rydelige og velassorterede fælles bibliotek i kælderen ved Hostrups Have 20. Bogdonationer modtages med glæde. Har man mere end en kasse man ønsker at donere, opfordrer Kent Hougaard til, at man kontakter ham først på tlf Så vil Kent med andelshaveren gennemgå donationen og evt. sortere allerede eksisterende kopier fra. På den måde undgår man at skulle slæbe kassevis af dubletter op igen, og samtidig kan andre få glæde af bøgerne. Og for dem der glæder sig over at blive mødt af Dannebrog på de officielle flagdage, skal man sende en varm tanke til Jacob Gauguin, der sørger for at flaget går til tops og bliver taget ned igen inden solnedgang Julefest Søndag d. 13. december blev der afholdt en lille julefest med pebernødder, klejner, slik og sodavand til børnene. Det samme fik de voksne i øvrigt(!) - bortset fra at de drikkelse med lidt mere julestemning i. Cirka 50 beboere havde fundet vej til beboerlokalet, hvor julemanden, der i uhyggelig grad lignede bestyrelsesmedlem Birger Puschl, også kom på besøg. Alle fik ønsket hinanden en glædelig jul, og på den måde blev det også jul i Hostrups Have Tøjbyttedag En initiativgruppe arrangerede tøjbyttedag d. 17. januar i beboerlokalet. Her kunne man komme med det tøj, der alligevel skulle smides ud, eller ikke blev brugt så ofte. Som det ligger i arrangementets titel, kunne man tøjbytte med andre eller blot aflevere sit tøj. En optælling viste, at ca. 30 personer kom forbi beboerlokalet med knap 67 kg tøj. Cirka 29 kg tøj blev taget retur, og de resterende cirka 38 kg blev efterfølgende fordelt til Røde Kors, Kirkens Korshær, Asylcenter Frederiksberg og det varmeste tøj blev afleveret til opsamlingen på Københavns Hovedbanegård. Initiativgruppen sender en stor tak til Lagkagehuset for donationen af kaffebønner til arrangementet.

5 2.4. Rabataftale med Lagkagehuset Falkoner Alle 80 Til glæde for de kaffe- og kageglade får beboere i Hostrups Have fremover 10% rabat på køb i vores bager på hjørnet mod fremvisning af sygesikringsbevis. Rabatten kan ikke kombineres med andre tilbud Brunata og varmeregnskab Foreningen har pt. en møderække med Brunata vedrørende varmeregnskabet for 2015 og nogle ændrede beregningsprocedurer. Indtil disse drøftelse er overstået, og et forhandlingsresultat foreligger, er der ikke adgang til WEBMON, som er Brunatas system til den enkeltes til kontrol/overvågning af eget forbrug. En foreløbig stor tak til andelshaverne Eva Nielsen og Andreas Hougaard som i møderækken og i forberedelsen af denne har bistået vores administrationschef Allan Andersen med at komme til bunds i denne ikke helt ukomplicerede sag Administrationsaftale Bestyrelsen har siden generalforsamlingen d. 23. oktober 2014 arbejdet på en række mål. Herunder optimering af foreningens drift. Et af de større projekter vi længe har ønsket at se på var vores administrationsaftale. Qvortrup Administration har siden stiftelsen været foreningens administrator, og har på mange måder været en god sparringspartner og støtte for bestyrelsen og foreningen. 7 år er lang tid, og derfor har bestyrelsen fundet det naturligt at sende foreningens administrationsaftale i udbud. Dette arbejde pågår stadigvæk under den hertil nedsatte arbejdsgruppe. Hvorvidt bestyrelsen vælger at indstille Qvortrup Administration til at fortsætte det hidtidige samarbejde (måske i en ny konfiguration), eller man vælger at indstille en ny administrator, er stadigvæk uafklaret. En kandidat er klar til generalforsamlingen d. 26. april 2016, da det er generalforsamlingen der, qua foreningens vedtægter, har sidste ord i denne sammenhæng Valuarvurdering Bestyrelsen indhentede forud for sidste års regnskabsaflæggelse en valuarvurdering på opfordring af foreningens revisor. Dette medførte en regnskabsmæssig nedskrivning af foreningens værdi. Som nogle andelshavere har bemærket, var der i december sidste år hængt et reklameopslag op i foreningens opgange fra valuarfirmaet Wismann Property Consult. Reklamen antydede bl.a., at vi stod til at få ordentlig julegave i form af en potentiel stor opskrivning af ejendommens værdi, hvis vi valgte at få en valuarvurdering fra valuar Lars Wismann. Da vi jo ikke siger nej til julegaver, har vi spurgt vores revisor Lars Rasmussen om, hvorvidt en ny valuarvurdering var relevant. Hertil svarede han: Wismanns påstande bygger på et helt forkert grundlag, da Hostrups Have alene anvender valuarvurderingen til at bedømme nedskrivningsbehovet på ejendommens kostpris. Det er fortsat kostpris, der er regnskabspraksis hos foreningen, og der er

6 knyttet et regnskabsmæssigt NEDSKRIVNINGS- test krav, hvilket var årsagen til valuaranvendelsen. Det bliver vanskeligt at opnå en valuarvurdering, der bevirker skift til andelsboliglovens 5, stk. 2, litra b metoden som følge af foreningens gældsside, herunder rentetrappeswappen.. Jeg synes fortsat ikke at foreningen skal ofre en revurdering, det vil være spild af penge på nuværende tidspunkt. Bestyrelsen har derfor valgt ikke at indhente en ny valuarvurdering, før det vurderes relevant igen Bygningsforsikring Alm. Brand forsikring varslede i 2015 en stigning i præmien på vores bygningsforsikring på kr. om året. En ganske voldsom stigning, som bl.a. skal ses i lyset af foreningens skadeshistorik og foreningens vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Den varslede stigning medførte, at bestyrelsen, sammen med foreningens forsikringsmægler Willis, besluttede at sende foreningens bygningsforsikring i udbud. På baggrund af de indhentede tilbud gik Willis og den tilknyttede arbejdsgruppe ind i en (gen- )forhandling med Alm. Brand. De var på trods af prisstigningen fortsat de mest konkurrencedygtige. I forhandlingen, havde bestyrelsen et klart mål om at få en række forhold ind i den nye aftale. Dette inkluderede bl.a. den bedst mulige sikring for, at foreningens forsikringsudgifter ikke steg de næste 5 år. Man ønskede med andre ord at sikre sig mod yderligere præmiestigninger. Samtidig ønskede man at forsikringen afspejlede foreningens konkrette behov i relation til dækning af løsøre og til bestyrelsesansvarsforsikring. Det lykkedes bl.a., takket være Willis bistand og arbejdsgruppens aktive involvering, at komme i mål med disse ønsker. Foreningen har i den nye aftale en rimelig sikkerhed for at forsikringsudgifterne ikke stiger voldsomt igen inden for de kommende år. Samtidig har man fået en aftale, der bedre spejler foreningens behov og situation. Vi håber dermed, at der er bragt rimelig ro over denne, for foreningen, væsentlige udgiftspost. Derudover kan vi nu med ro i sindet sige, at vi har afsøgt markedet ganske grundigt, og at det ikke er muligt at få en bedre og billigere aftale pt Driftsudgifter og Driftsteamet Vores tidligere driftschef John Farre sagde som bekendt op i september sidste år. Dette har medført, at Steen Olsen har overtaget mange af John Farres opgaver. I den forbindelse er Lars Schjerlund fra Hovedstadens Ejendomsservice hyret til ca. 15 timer om ugen at støtte driftsteamet i den daglige gang og sagsbehandling. Dette setup giver, i hvert fald på kort sigt, en ganske væsentlig besparelse, da der ikke er ansat en ny driftschef til at tage over efter John Farre. En stor tak til driftsteamet som har udvist stor fleksibilitet og velvillighed i det forløbne år. Det er vores oplevelse, at andelshaverne ikke har været berørt negativt af ændringerne i driftsorganisationen. Samtidig har både driftsteamets omrokering og Lars Schjerlunds støtte givet mulighed for at få friske øjne på tingene. Når en ny administrationsaftale er forhandlet på plads kan vi se tilbage på et år, hvor vi har haft en stor del af foreningens store driftsudgiftsposter op til revision. Udover bygningsforsikringen og den igangværende gennemgang af administrationsaftalen har vi i

7 efteråret indført faste procedurer for afgivelse af håndværkertilbud og løbende opfølgning på disse. Derudover er Lars Schjerlund, med sin store erfaring på området, ved at gennemgå alle relevante serviceaftaler med eksterne leverandører. Det er håbet at finde besparelsespotentialer i en række af vores eksisterende aftaler uden at dette forringer kvaliteten af det leverede. Også vores administrationschef, Allan Andersen, er fortsat en uvurderlig støtte for bestyrelsen. Uden ham ville størstedelen af de her beskrevne optimerings- og udviklingstiltag ikke have været praktisk gennemførlige. Også den daglige drift og sagsbehandling ville være endog meget svær at løfte for bestyrelsen på frivillig basis. Når en ny administrationsaftale er på plads er det planlagte næste skridt at finde en permanent afløser for Allan Andersen og Lars Schjerlund. Tanken har hele tiden har været, at deres ansættelser var midlertidige. De har dog til stor lettelse for bestyrelsen lovet at blive til denne proces er kørt i mål. Hvorvidt deres sko kan udfyldes af en og samme person afhænger bl.a. af karakteren af den administrationsaftale, der forventeligt indgås snart Frivilligt arbejde og kompensationsmodel Som introduceret på en tidligere generalforsamling arbejder bestyrelsen på en model, hvor sagsbehandling og udvikling af foreningen i højere grad varetages af arbejdsgrupper og driftsorganisationen. Målet er, at bl.a. bestyrelsen i højere grad kan fokusere på bestyrelsesarbejde i sin rene form. Vi er allerede nået en del af vejen. Det er dog fortsat kun ca. 1% af foreningens over 1000 beboere der bidrager fast til foreningens arbejde. Da det historisk har været svært at tiltrække frivillig arbejdskraft, har bestyrelsen som en del af denne plan udarbejdet en kompensationsmodel. Modellen gør det muligt at godtgøre de andelshavere, som yder en indsats ud over det sædvanlige, og udover det man kan forvente af frivilligt arbejde for bestyrelsen mener ikke det bør gå udover andelshavernes normale arbejdstid at udføre frivilligt arbejde for foreningen. Andelshavere har også tidligere været kompenseret for deres arbejde i og for foreningen, men der har ikke været en klar model for godtgørelsen. Kompensationsmodellen er baseret på følgende ønsker og ideer: Modellen giver mulighed for at kompensere andelshavere, der arbejder mere end 10 timer om måneden i bestyrelses- og/eller arbejdsgruppesammenhæng De første ca. 10 timer om måneden, eller omregnet til lidt over tre ugers arbejdstid årligt, kompenseres altså ikke Andelshavere der lægger flere timer end dette, kan bestyrelsen vælge at kompensere for tabt arbejdstid og - fortjeneste. For at et projekt og en evt. kompensationsbetaling kan godkendes af bestyrelsen, skal andelshaveren forelægge et projektoplæg for bestyrelsen, inkl. forventet budget, som bestyrelsen så kan godkende eller afvise. Et projekt vurderes på, hvorvidt det vurderes relevant for foreningen og kan medføre en gevinst i form af fx besparelser/fordele eller sparede omkostninger til ekstern bistand. Modellen skulle gerne anspore endnu flere andelshavere til at bidrage. Jo større spredning af arbejdsbyrden, jo mindre behov vil der være for kompensation. Samtidig ønsker man at anspore de andelshavere, som qua faglige kompetencer, og ikke mindst motivation, ønsker at arbejde i foreningens interesse.

8 Kompensationen er fastsat til 400kr/timen. Dette er væsentligt under niveauet for hvad eksterne skal betales for opgaver af den karakter, som der hidtil er givet godkendelse til. Projektgodkendelse og tilhørende kompensation, kan ikke gives med tilbagevirkende kraft Niveauet for kompensation, godkendelsesproceduren, samt det forhold, at de første 10timer/md. leveres omkostningsfrit for foreningen, skulle gerne sikre, at ingen føler sig ansporet til at arbejde frivilligt ud fra en egen- interesse om at tjene penge. Lysten til at bidrage til foreningen skal dermed fortsat gerne være den primære motivationsfaktor. Ydermere skal modellen gerne skabe gennemsigtighed omkring den kompensation, som bestyrelses- og arbejdsgruppemedlemmer i særtilfælde kan modtage. Qua foreningens økonomiske situation har bestyrelsen i det forgangne år valgt kun at godkende ganske få projektoplæg. Disse er, udover genforhandlingen af forsikringen, koordinering og deltagelse i den igangværende retssag og retsmægling med Nykredit samt foreningens udbudsrunde i relation til administratorer. I relation til disse projekter, har genforhandlingen af forsikringsaftalen, som pt. er det eneste afsluttede projekt, medført en for foreningen væsentligt samlet bedre aftale og sikkerhed omkring økonomien fremadrettet. Det er tanken, at genforhandlingen af administrationsaftalen og forløbet i forholdet til Nykredit skal medføre det samme. Vi hører som altid meget gerne fra andelshavere, der skulle have et projekt de ønsker at præsentere for bestyrelsen, eller bare ønsker at bidrage til foreningen. Da bestyrelsens bygningssagkyndige er fraflyttet andelsboligforeningen, hører vi også meget gerne fra andelshavere med kompetence eller bare interesse i vedligeholdelsesprojekter. Det forudsætter ikke en indtrædelse i bestyrelsen, men kan også fungere i rammen af en arbejdsgruppe. 3. Foreningens juridiske og økonomiske situation 3.1. Forhandlinger med Nykredit Bestyrelsen indledte i starten af 2015 forhandlinger med Nykredit om en samlet løsning på foreningens fremtidige økonomi. Håbet var fra starten at en løsning var fundet inden udgangen af Det lykkedes som bekendt ikke at finde en langsigtet løsning i første omgang. Forhandlingerne er nu genoptaget i rammen af en såkaldt retsmægling. Det første møde i retsmæglingen har fundet sted, og de næste møder er fastlagt til slut februar med deltagelse af Nykredit og repræsentanter fra bestyrelsen bistået af vores juridiske rådgivere. Det at forhandlingerne nu foregår som retsmægling, indebærer bl.a., at indholdet af drøftelserne er fortrolige. Derfor kan vi ikke melde noget ud om det konkrete indhold af drøftelserne. Et evt. resultat af retsmæglingen vil, når det foreligger, selvfølgelig blive forelagt andelshaverne. Bestyrelsen har på foreningens vegne accepteret at deltage i mæglingen, da man fortsat ser et forhandlingsresultat som den bedste løsning for foreningen. Alternativet var at forhandlingerne stoppede, da Nykredit som bekendt afslog videre forhandlinger, hvis det ikke skete i rammerne af retsmægling. Bestyrelsens udgangspunkt i forhandlingerne er ikke anderledes end det tidligere udmeldte. Målet er fortsat en langsigtet økonomisk løsning baseret på de elementer, der også tidligere er kommunikeret ud. Ligeledes er det fortsat

9 bestyrelsens holdning, at et endeligt forhandlingsresultat skal forelægges en generalforsamling uanset om bestyrelsen mener det løser foreningens økonomiske problemer eller ej Status økonomi Med generalforsamlingens beslutning i april 2015 om en fastholdelse af boligafgiften stod det klart, at foreningens medlemmer ikke var villige til at lade boligafgifterne stige yderligere i det omfang det var nødvendigt for, at få foreningens budgetter til at balancere. Dette var måske ikke så overraskende set i lyset af, at boligafgifterne siden stiftelsen allerede var steget med det dobbelte af det ved stiftelsen forudsatte. Dette kombineret med at de hidtidige stigninger hverken har forhindret et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb eller har medført en sund økonomi for foreningen. Bestyrelsen valgte som en konsekvens af generalforsamlingens beslutning at præsentere et tilrettet budget, hvor den vigtigste ændring var, at vedligeholdelsesudgifterne i 2015 blev nedsat fra det anbefalede niveau på ca. 11 mio. kroner til et såkaldte nødvedligeholdsniveau på 2 mio. kroner. Denne midlertidige udskydelse af nødvendige vedligeholdelsesarbejder var nødvendig for at opnå et budget i balance. Dette blev besluttet på trods af et i forvejen stort og veldokumenteret vedligeholdelsesmæssigt efterslæb i håb om, at et forhandlingsresultat med Nykredit kunne findes inden udgangen af Misligholdelse I efteråret 2015 stod det klart, at Nykredit ikke ønskede at forhandle videre i det hidtidige forhandlingsspor. Dermed kunne forhandlingerne heller ikke realistisk afsluttes inden årets udgang. Derfor indkaldte bestyrelsen til en ekstraordinær generalforsamling d. 22. oktober Her bad bestyrelsen om mandat til at overtrække foreningens eksisterende kassekreditramme, hvilket jf. foreningens likviditetsmæssige fremskrivninger, ville blive nødvendigt på et tidspunkt i første halvår af Dette uanset om man fortsatte med et nødvedligeholdelsesbudget ind i Som der blev informeret om på samme ekstraordinære generalforsamling, skrev Nykredit umiddelbart før afholdelsen af denne til bestyrelsen, at man fra Nykredits side ikke ville acceptere et sådant overtræk af den eksisterende kreditramme. Dette på trods af gentagne tidligere hensigtserklæringer fra Nykredit om, at man ville udvide kassekreditfaciliteten om nødvendigt. På sigt er det selvklart ikke en holdbar løsning at optage ny gæld ved udvidelse eller overtræk af kreditten for at betale de eksisterende forpligtelser. Derfor var bestyrelsen også fuldt bevidst om, at yderligere træk på kassekreditten kun var en kortsigtet nødløsning. Når bestyrelsen alligevel indhentede mandat til et overtræk, var det alene et forsøg på foreningsretligt at skabe mulighed for, uden misligholdelse af vores aftaler, at fortsætte drøftelserne med Nykredit udover de tidligere forventede tidsrammer. Nykredit har på forhånd afvist denne udstrakte hånd. Konsekvensen af dette bliver i første omgang, at AB Hostrups Have forventer at gå i misligholdelse på sine aftaler med Nykredit fra starten af april Dette er som beskrevet ovenfor noget vi har forsøgt at undgå, bl.a. gennem de igangværende forhandlinger, boligafgiftsforhøjelser, brug af et nødvedligeholdelsesbudget mv. Men der er simpelthen ikke penge nok til at betale alle kreditorer.

10 Den opståede misligholdelse har grundet tingenes udvikling været forudsigelig et stykke tid, og er bl.a. resultatet af de i 2007 indgåede aftaler og budgetter med bl.a. stigende finansieringsudgifter qua rentetrappen, underbudgettering på vedligeholdelsesudgifterne og uforudsete SWAP- skatter. Det er i den sammenhæng vigtigt at holde sig for øje, at foreningens dårlige økonomi ikke skyldes unormale eller ekstraordinære driftsudgifter, men skyldes de andre forhold, der er beskrevet ovenfor. Driftsudgifterne har ikke på noget tidspunkt, og er fortsat ikke, unormalt høje i forhold til andre sammenlignelige andelsboligforeninger Indlånskontoskifte (bankskifte) På kort sigt vil en misligholdelse af aftalerne med Nykredit sandsynligvis ikke få de store konsekvenser for den enkelte andelshaver. En misligholdelse indebærer selvfølgelig en risiko for, at Nykredit som långiver/kreditor vil gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for foreningen. Dette kan i yderste konsekvens betyde et salg af foreningens ejendom på tvangsauktion. I praksis har bestyrelsen dog som følge af utilstrækkelig likviditet, og for at sikre at løbende forpligtelser overfor øvrige kreditorer betales, efter drøftelser med foreningens rådgivere, valgt at alle indbetalinger til foreningen fremadrettet indbetales hos Merkur Bank. Herfra betales alle drifts- og foreningsomkostninger ekskl. finansieringsomkostninger til Nykredit. Den overskydende likviditet, der er tilbage efter betaling af drifts- og foreningsomkostninger, overføres herefter til driftskreditten i Nykredit til delvis dækning af finansieringsomkostninger. Bestyrelsen har i denne sammenhæng indhentet tilbud fra flere banker. Merkur bank var den, der bedst kunne opfylde foreningens behov Fremtidige scenarier Da vi ikke kan betale Nykredit det fulde beløb vi er skyldige på SWAP- aftaler mv. er vi i misligholdelse på vores aftaler med Nykredit, og det bliver dermed op til Nykredit at beslutte, hvad de ønsker at gøre. Potentielt kan de sælge ejendommen på tvangsauktion eller anmode om foreningens konkurs nu eller på et senere tidspunkt, hvis de ønsker det. Da Nykredit i en række lignende sager på alle måder forsøger at undgå andelsboligforeningers konkurs, er en konkurs af AB Hostrups Have foranlediget af Nykredit nok ikke så sandsynlig på kort sigt. Højesteret behandler spørgsmålet om AB Duegårdens mulighed for en konkurs i midt april i år. Også her er Nykredit långiver/kreditor og forsøger aktivt at forhindre foreningens afvikling via konkurs. I forhold til andre fremtidige scenarier er bestyrelsens fremmeste ønske fortsat at indgå et forlig med Nykredit. Kan et sådan ikke findes, vil vi forfølge den anlagte SWAP- retssag til en endelig afklaring. Går retssagen ikke foreningens vej, eller vurderes retspraksis på området undervejs at tale mod en fortsættelse af sagen, kan man overveje en opløsning af foreningen. Det er midlertidig vigtigt at holde sig for øje, at foreningen også fremadrettet selv fastsætter sin boligafgift og budgetter. Den eneste mulighed Nykredit, jf. gældende retspraksis, har for at erklære sig uenig i de for generalforsamlingerne fremlagte budgetter og økonomiske kurs, er at anmode om foreningens konkurs. Alternativt kan de prøve at tage foreningen til brugeligt pant. Dette kan de gøre, hvis de vurderer, at foreningen misligholder ejendommen.

11 Det sidste vurderes også som usandsynligt, da Nykredit gentagne gange har tilkendegivet, at de ikke mener, at vedligeholdelse udover det hidtidige niveau er nødvendigt på kort sigt. Det er ydermere vigtigt at understrege, at man hverken som andelshaver eller evt. lejer efter en evt. konkurs eller salg på tvangsauktion, kan miste retten til at bebo sin lejlighed. Forholdene omkring dette er ganske udførligt beskrevet i materialet udsendt forud for den ekstraordinære generalforsamling d. 25. Februar Materialet kan findes på foreningens hjemmeside. Dette materiale beskriver også, at man som andelshaver ikke i hverken den nuværende situation eller i nogen af de beskrevne scenarier, under de gældende aftaler og vedtægter, hæfter personligt for foreningens gæld. En ændring af de gældende aftaler og vedtægter i relation til dette, vil skulle vedtages på en generalforsamling Retspraksis i sager med relevans for AB Hostrups Have I relation til SWAP retssagen, er der i Vestre Landsretssagen mellem AB Engskoven og Jyske Bank faldet dom. Dommen beskriver bl.a., at Jyske Bank havde ydet en ansvarspådragende rådgivning,, men at det samtidig vurderes, at en ikke realiseret negativ markedsværdi ikke kan indgå i en tabsopgørelse, idet der ikke er tale om et forfaldent krav, ligesom Vestre Landsret fandt, at Engskoven ikke havde lidt noget tab ved den faste rente iht. renteswap- aftalen, idet alternativet var et fastforrentet lån med en højere rente. Vestre Landsret fandt desuden, at ugyldighedsindsigelserne var fortabt ved passivitet. AB Hostrups Have har ligeledes en påstand om ugyldighed, og dermed en frigørelse af aftalerne såfremt man får medhold. I sagen med Engskoven vurderes begrundelsen for passivitet at være konkret begrundet. Der arbejdes på AB Engskovens vegne for nuværende på at rekvirere en tilladelse hos Procesbevillingsnævnet med henblik på at indbringe Vestre Landsrets dom for Højesteret. Den mulige tilladelse forventes først at foreligge i april I relation til fastsættelse af boligafgifterne, vurderer vores rådgivere, at retspraksis i forlængelse af blandt andet Højesterets dom fra september 2015, i sagen mellem AB Klostergården og Nordea, betyder, at foreningen ikke har en pligt til at vedtage budgetter i balance. Ligeledes vurderer vores rådgivere heller ikke, at andelshaverne på generalforsamlingen har pligt til at forhøje boligafgifterne, for at bringe balance i budgetterne. Der vil forud for og på den ordinære generalforsamling, d. 26. april 2016, blive redegjort nærmere for AB Hostrups Haves nuværende juridiske situation og for retspraksis i sager med relevans for foreningen. Bestyrelsen i AB Hostrups Have