Ekstraordinært afdelingsmøde

Transkript

1 Side 1 af 14 Afdeling B-11 Ekstraordinært afdelingsmøde onsdag den 1. juni 2016 kl på Lyngby Stadion, lokale 01

2 Side 2 af 14 Dagsorden 1. Velkomst Bodil Madsen bød velkommen til mødet. 2. Valg af dirigent, referent og stemmeudvalg Bodil Madsen foreslog Dennis Holm Petersen som dirigent, og han blev valgt uden andre kandidater blev bragt i forslag. Han takkede for valget og konstaterede, at det ekstraordinære afdelingsmøde var indkaldt med det vedtægtsmæssige varsel, og dagsorden var rettidigt udsendt d. 17 maj. Der var ingen bemærkninger hertil, og dirigenten konstaterede dermed mødet for lovligt og beslutningsdygtigt. Som dirrigent valgtes Josefine Junker fra DAB. Dirigenten forespurgte forsamlingen, om der var nogen, der ønskede at være stemmetællere. Som stemmetællere valgtes Claus Dahl og Susanne Bess. Han tilføjede, at der i dagsordens punkt 7 valg af renoveringsmodel er tale om en vejledende afstemning. 3. Præsentation af byggeudvalg og rådgivergruppe Jane Nelson (projektleder, DAB) præstenterede byggeudvalget og rådgivergruppen for de fremmødte Byggeudvalget: Ulla Hagen, afdelingsbestyrelsen Bodil Madsen, opgangsrepræsentant Charlotte Wendelboe, opgangsrepræsentant

3 Side 3 af 14 Bent Midstrup, opgangsrepræsentant Per Strandsberg, selskabsbestyrelsen (ikke til stede under dagens møde) Rådgivergruppen: Finn Mørck Nielsen, ingeniør og total rådgiver fra ekas Johnny Christensen, rådgiver fra ekas Jesper Ingemann, arkitekt fra Domus Arkitekter Øvrige Tormod Ousager, bestyrelseskonsulent DAB Anne Kathrine Bang, genhusningskonsulent DAB Tommy Høj Jensen, ejendomsleder DAB 4. Orientering om to modeller for renovering af B11 Finn Mørck Nielsen forklarede, at det er tidligere tilstandsrapporter og undersøgelser, der ligger til grund for omfanget af arbejdet i de to renoveringsmodeller. Detaljerne kan ses i temaavisen side 3. Derefter tog Jesper Ingemann ordet og fremlagde indholdet i de to modeller. Den overordnede forskel på modellerne er, at Helhedsplanen indeholder 20 tilgængelige boliger og udvendige elevatorer. Disse ting er ikke medtaget i modellen uden støtte. Det eksakte indhold i hver af modellerne kan findes i temaavisen. Ordet blev givet videre til Johnny Christensen, der fortalte om renovering af bygningsdelene og de energibesparende tiltag både for modellen med og modellen uden støtte. Blandt andet kan der ved udskiftning af vinduer opnås en anslået energibesparelse på kr./år. De resterende tal og detaljer kan findes i temaavisen side Anne Kathrine Bang fra DAB præsenterede herefter muligheder for og rettighederne ved genhusning. Hun forklarede, at man typisk vil vælge at lave

4 Side 4 af 14 udlejningsstop og så genhuse beboerne i egne boliger. Såfremt genhusning bliver aktuelt, vil der blive afholdt et afdelingsmøde og genhusningssamtaler for at klarlægge den enkeltes behov. Finn Mørck Nielsen orienterede herefter om forskellen i tidsplanen mellem modellen med støtte og modellen uden støtte. Tidsforskellen skyldes, at helhedsplanens enterprise ordre overstiger 38,9 millioner, og derfor skal opgaven i EU-udbud, hvilket tager længere tid, end når opgaven kun udbydes i Danmark som modellen uden støtte. Slutteligt orienterede Tormod Ousager fra DAB om økonomien. Han redegjorde for de økonomiske forskelle mellem de tre muligheder mht. anlægsøkonomi, huslejekonsekvenser og forventede varmebesparelser. Konklusionen på dette fremgår af følgende tabel som er et koncentrat af hans oplæg: Ustøttet projekt Ustøttet projekt Helhedsplan uden med med bl.a. ventilation og varmegenvinding ventilation og varmegenvinding ventilation og varmegenvinding Anlægssum 46,4 mill. kr. 56,8 mill. kr. 67,4 mill. kr. Merleje år 1 0 tkr. 547 tkr. 174 tkr. Lejeregulering år 1 0,0% 10,1% 3,2% Lejeregulering år estimat 0,0% 0,0% 0,2% p.a. Nuværende gns. leje kr/m2/år 841 kr. 841 kr. 841 kr. Reguleret gns. leje kr/m2/år - år kr. 926 kr. 868 kr. Nuværende gns. leje/måned kr kr kr. Reguleret gns. leje/måned - år kr kr kr. Forventet gns. varmeudg./måned 510 kr. 387 kr. 387 kr. Forventet gns. boligudgift/måned (leje+varme) år kr kr kr. 5. Pause

5 Side 5 af Svar på spørgsmål iht. spørgeskema og nye spørgsmål Dirigenten åbnede op for muligheden for at stille spørgsmål. Beboer: Hvordan kommer genhusning med i regnskabet? Det er en dyr udgift Tormod Ousager svarede, at der er afsat 1,4 millioner kr. i anlægssummen til genhusning i Helhedsplanen. Det svarer til kr. pr. bolig. Beboer: Hvor har du de 778 kr. for varme om måneden fra? Vi betaler meget mere. Johnny Christensen fortalte, at varmeudgiften er ejendommens samlede varmeforbrug fordelt på 60 lejligheder. Han har fået oplyst en gennemsnitspris på 667 kr. for varmeåret 2014/2015, men da netop det år betegnes som en varm vinter, var det nødvendigt med en korrektion på 15% mere, hvilket gav en gennemsnitspris på 778 kr. Beboer: Der er en forskel på 21 millioner på anlægssummen for Helhedsplanen og modellen uden støtte og uden ventilation. Forskellen er 20 tilgængelige boliger, udvendige elevatorer og et balanceret ventilationssystem. Når jeg sammenligner beløbene, får jeg en væsentlig højere difference end de 21 millioner. Hvordan kan det være? Johnny Christensen svarede, at der også er udvendige altaner i modellen uden støtte, som skal regnes med. Beboer: I fremlægger ydelsesstøtten fra Landsbyggefonden som om, det er en gave, men det er penge, der skal betales tilbage. Beløbet sammenlagt bliver derfor væsentlig større.

6 Side 6 af 14 Tormod Ousager oplyste, at Landsbyggefondens støtte til låneydelsen ikke skal tilbagebetales. Han tilføjede, at hvis der tillige også havde været driftsstøtte, så skulle driftsstøtten betales tilbage, men det er ikke aktuelt i denne sag. Beboer: Der er stor usikkerhed omkring renten, da den er på et meget lavt niveau lige nu, og det kan ikke vides, hvilket niveau den er på om 3-4 år. Hvis vi vælger den ustøttede model, kan vi låne pengene og låse dem til den nuværende rente, men så snart vi kommer ind i Landsbyggefonden, kan vi ikke optage lån på samme måde. Har I lavet en risikoanalyse? Tormod Ousager svarede, at alle tre renoveringsmodeller er følsomme overfor renten. Risikobetragtningen er, at modellerne uden støtte er mest følsomme, eftersom de indebærer større lån med renteeksponering end helhedsplanen. Og jo større lån, jo større følsomhed og renterisiko for afdelingen. De ustøttede lån er størst i de ustøttede modeller, henholdsvis ca. 46 millioner kr. og ca. 36 millioner kr. I helhedsplanen er følsomheden mindre, da Landsbyggefonden yder støtte til ca. 35 millioner kr. af låneoptagelsen på i alt 54,5 millioner kr. På dette ligger ydelsen fast på 3,4% p.a. excl. bidrag og regulering. Der er alene renterisiko på de resterende knap 20 millioner kr. af låneoptagelsen i helhedsplanen. Beboer: Det er rentespændet, der er interessant. Hvis renten er 5 % i 2020, og den i dag er 3 %, så vil det alt andet lige give en højere sats i 2020, end hvis vi låser den nu. I kreditforeningslån kender man alle forudsætninger hele vejen igennem de næste 30 år. Beboer: Hvis man skal genhuses, må man så godt sige nej til et tilbud? Må man hænge billeder op i sin genhusningslejlighed og skal man vedligeholde den, når man flytter tilbage?

7 Side 7 af 14 Anne Kathrine Bang oplyste, at det er selskabet, Carlshøj, der bestemmer, hvor mange gange man må sige ja eller nej til tilbud. Almindeligt slid og ælde vil blive dækket af byggesagen, men hvis beboeren ødelægger noget i lejligheden, så hæfter beboeren selv. Beboer: Betyder udlejningsstop, at ens lejekontrakt bliver sagt op? Anne Kathrine Bang svarede nej. Udlejningsstop betyder, at når et lejemål bliver ledigt, vil det blive udlejet med en tidsbegrænset kontrakt, så boligen er ledig, når det skal bruges til genhusning. Beboer: Er der garanti for, at man kan komme tilbage i sin bolig, hvis man bor der, hvor der skal være tilgængelige boliger? Anne Kathrine Bang fortalte, at beboeren altid vil komme tilbage til sin egen lejlighed. Eneste undtagelse er, hvis selskabet beslutter at opsige beboeren med begrundelsen, at lejemålet nu skal bruges som en tilgængelig bolig. Beboer: Merlejen på kr. i regnestykket for helhedsplanen, bliver de delt ud på alle 60 lejligheder? Tormod Ousager svarede ja til dette spørgsmål. Beboer: Jeg kunne godt tænke mig at vide, om skærmteglet er isoleret? Jesper Ingemann fortalte, at det vil være isoleret. Systemet er meget benyttet i forbindelse med efterisolering. Beboer: Hvad med mursøjlerne? Kommer det til at se arkitektonisk anderledes ud?

8 Side 8 af 14 Jesper Ingemann fortalte, at det vil komme til at se anderledes ud, men arbejdet med de præcise detaljer omkring udseendet er ikke igangsat endnu. Beboer: Hvordan vil det balancerede ventilationssystem fungere? Larmer det? Kan man knytte et par ord til, hvordan det fungerer ift. lejligheder og vind osv.? Johnny Christensen forklarede, at man med det balancerede ventilationssystem både har udsugning af luft og indblæsning af luft. Mht. støj vil en lyddæmpning af anlægget sikre, at det ikke vil genere. Beboer: Hvad vil det betyde for os beboere, at der er renovering i 1-2 år? Vil hele bygningen være dækket af stillads og plastik, eller er det kun en opgang af gangen? Johnny Christensen oplyste, at stilladserne vil blive dækket med plastik. Om hele bygningen vil blive dækket af stillads afhænger af, om man tager facadearbejdet sektionsvis eller på en gang. Hvis man renoverer en opgang af gangen, vil det ikke være nødvendigt at dække alt ind. Beboer: Hvis vi vælger helhedsplanen med de tilgængelige boliger, vil der så blive taget hensyn til dørene? Vil det være muligt at kunne komme i kælderen f.eks. med sin kørestol? Jesper Ingemann fortalte, at begge indgangsdøre vil få automatiske låse, så beboeren kan chippe sig ind. I forhold til kælderen vil det være muligt at komme derned med elevatoren. Beboer: Der bliver nævnt, at vi vil få nye emhætter, men der er jo ingen emhætter nu.

9 Side 9 af 14 Johnny Christensen forklarede, at der i øjeblikket er en udsugningsventil, der vil blive sluttet en emhætte til. Beboer: I nævner, at det balancerede ventilationssystem vil give et bedre indeklima, men hvis vi skal have et bedre indeklima, kræver det et filteranlæg. En varm sommerdag som i dag vil lejligheden stadig være fugtig. Johnny Christensen fortalte, at der sidder filte i ventilationssystemet, der renser luften. Det er ikke luften, der bliver genanvendt, men varmen. 18. Hvis vi vælger den renoveringsmodel, hvor vi skal have nye altaner, kan dørene så ikke gå udad i stedet for indad? Jesper Ingemann informerede, at begge muligheder vil blive behandlet, og ud fra det vil de finde den bedste løsning. Beboer: I forhold til ventilationssystemet vil jeg gerne understrege, at vi har flere afdelinger, hvor det ikke er blevet lavet, da det ikke er et lovkrav. Jeg har haft en ingeniør oppe og kigge i min lejlighed, og jeg fik et chok, da jeg hørte det, der skal laves. De indbyggede skabe skal pilles ned, så der kan blive lavet et hængeloft med elinstallationer i. Mht. stilladserne er det min erfaring, at man tager sektionsvis. Det er økonomisk fornuftigt, da man kan spare penge ved at have mindre stillads. Beboer: Hvorfor er det kun en vejledende og ikke en endelig afstemning i dag? Hvornår skal vi have den endelige?

10 Side 10 af 14 Jane Nelson forklarede, at der afventes en endelig accept i form af en skriftlig bekræftelse fra Landsbyggefonden på finansiering af helhedsplanen. Der arbejdes på at kunne afholde den endelige afstemning primo september. Bebeoer: Vil det så sige, at hvis vi vælger renoveringsmodellen uden støtte, så behøver vi ikke at have en afstemning mere? Janne Nelson fortalte, at det stadig vil være nødvendigt med en endelig afstemning, da budgetterne vil blive finpudset, og det kan få en effekt på huslejekonsekvenserne. Beboer: Jeg vil bare lige fortælle, at jeg har personlig erfaring med det balancerede ventilationssystem. Vores søn og svigerdatter har lige fået det lavet, og det er meget grimt. Det tager en stor del af højden, larmer og ser farligt ud. Beboer: Hvorfor placerer man ikke badeværelserne i de tilgængelige boliger i vestsiden i stedet for østsiden? Bodil Madsen forklarede, at det er pga. konstruktionen i lejlighederne. Installationerne er placeret, så man ikke kan udvide til vestsiden. Jesper Ingemann supplerede med at fortælle, at det er en bærende væg til vestsiden, hvorfor det ikke er muligt at rive denne væg ned. Beboer: Det er sådan, at vi har renoveret 8 andre huse med nye tage, og vi er igang med de sidste 3 i Carlshøj. I alle 8 har vi valgt den standard som i højhuset, og der er indtil videre ingen tilfælde af skimmelsvamp. Det fungerer rigtig godt. I stedet for ventilationssystemet kan man sætte fugtmåler op og igennem den følge, om der er et problem med fugten.

11 Side 11 af 14 Finn Mørck Nielsen svarede, at forskellen på de tidligere renoveringer og denne er, at der tidligere kun er blevet renoveret tag. I dette tilfælde er det en fuldstændig indpakning af huset, hvilket får kravet til udskiftningen af indeluften til at stige. Med al respekt for at lufte ud, så er det vanskeligt at sikre et tilstrækkeligt luftskifte ved almindelig udluftning. Når huset gøres så tæt som det er tilfældet med den aktuelle renovering, hvor begge facader og gavle samt vinduer isoleres og gøres meget tætte, er det erfaringsmæssigt meget vigtigt at sikre et tilstrækkeligt effektivt luftskifte i boligerne. Fra rådgivernes side skal det derfor særligt præciseres, at vi klart anbefaler etablering af et balanceret ventilationssystem for hindre fugtophobning og skimmeldannelse i boligerne. Beboer: Alle helt nye vinduer har udluftningsventiler, så der vil stadig komme cirkulation af luften uden ventilationen. Finn Mørck Nielsen fortalte, at det er rigtigt, at der er ventiler i nye vinduer, men som systemet er nu suges der kun (uopvarmet) luft ind ad disse ventiler til erstatning for den luft, der suges ud via ventilationssystemet. Dette giver erfaringsmæssigt anledning til trækgener i boligerne. Med et balanceret ventilationssystem vil der fortsat blive suget luft ud af boligen som nu, men der vil tillige blive blæst ren, opvarmet erstatningsluft ind i alle rum. Ventilerne i vinduerne kan da udelades. Man får således et effektivt luftskifte uden trækgener Særligt i vinterhalvåret vil det gøre en stor forskel, da man så kan få ny erstatningsluft ind i rummet uden de trækgener, der vil opstå, når man åbner et vindue. Beboer: Har I billeder af ventilationen? Jesper Ingemann svarede nej. Beboer: Jeg synes, vi skal høre mere fra den beboer, der sagde, det så grimt ud. Vil du fortælle lidt mere om din oplevelse?

12 Side 12 af 14 Beboeren fortalte, at hun blev chokeret, da hun så det færdige resultat. Blandt andet tog det rigtig meget af loftshøjden, da det gik cm ned. Det var alt i alt rigtig grimt. Beboer: Hvis vi vælger den model uden ventilationssystemet og måske fortryder det om et par år, vil det så være muligt at lave ventilationssystemet der? Johnny Christensen svarede ja. Finn Mørck Nielsen supplerede med, at alt selvfølgelig er muligt, men det er vigtigt at have i mente, at omkostningerne vil blive betragteligt større. Beboer: Vil det være muligt at se et billede af ventilationssystemet på næste møde, hvis vi stemmer for det nu? Jesper Ingemann fortalte, at han er blevet mødt af de samme bekymringer før. Det er før lykkedes med en sænkning af loftet på cm. Ventilationssystemets udseende vil være en central del i det videre arbejde, og det vil måske være muligt at lave en foreløbig skitse af det. Beboer: En af årsagerne til, vi har penge til renoveringen nu, er, at vi har henlagt penge til det i de sidste år. Kun en af modellerne vil give råd til at henlægge penge til næste renovering. Derfor vil jeg på det kraftigste opfordre til, at man stemmer på den billigste model, så man sikrer, at det kun vil være nødvendigt med moderate huslejestigninger i fremtiden. Herefter erklærede dirigenten talelisten for lukket. Hermed blev der ikke lejlighed til, at rådgiverne kunne gennemgå de forberedte svar på de forud for mødet indkomne skriftlige spørgsmål iht. spørgeskemaet.

13 Side 13 af Valg af renoveringsmodel (vejledende afstemning) Dirigenten forklarede afstemningsfremgangsmåden. Der vil være to afstemninger. Herefter bad han alle om at blive siddende på sine pladser og forholde sig i ro, mens stemmesedlerne blev indsamlet. De to stemmetællere indsamlede stemmesedlerne og forlod lokalet for at tælle stemmerne. Herefter overrakte de resulatet til dirigenten, der fremlagde det: Helhedsplanen med støtte fra Landsbyggefonden = 0 stemmer Renoveringsmodellen uden støtte med ventilation = 4 stemmer Renoveringsmodellen uden støtte uden ventilation = 86 stemmer Grundet den store stemmeenighed forespurgte dirigenten, om generalforsamlingen ville tilslutte sig at aflyse den anden afstemning. Der var ingen indvendinger, og vi fortsatte til næste punkt på dagsorden. 8. Orientering om det videre forløb Jane Nelson orienterede, at det nu er klart, at der bliver arbejdet videre med modellen uden støtte og uden balanceret ventilation. Den næste opgave bliver at finpudse budgettet, og så vil der primo efterår blive udsendt en ny temaavis. Efter det indkaldes beboere til den endelige afstemning. Byggeudvalget vil fortsætte indtil byggeriet er færdigt. 9. Tak for iaften Dirigenten takkede for god ro og orden. Han ønskede en fortsat god aften til de fremmødte. Mødet sluttede

14 Side 14 af 14 godkendt den / 2016 Josefine Junker Referent godkendt den / 2016 Dennis Holm Petersen Dirigent