Samtidig giver vi lovliggørende landzonetilladelse til en større og allerede udført terrænregulering i jeres have.

Transkript

1 Flemming og Anne Mette Voxen Kleemann Gurrevej Tikøb Sendt via i dag Center for Teknik Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej Espergærde Tlf mth51@helsingor.dk Dato Sagsbeh. Mette Thorsen Landzonetilladelse - til toiletter og baderum til campingplads i eksisterende landbrugsbygning og - til terrænregulering Adresse Gurrevej 511, 3080 Tikøb Matr.nr. 5b Tikøb by, Tikøb Ejendomsnummer Kære Anne Mette Voxen og Flemming Kleemann Vi har nu behandlet jeres ansøgning om lovliggørende landzonetilladelse til allerede indrettede toiletter og baderum i jeres maskinhus og terrænregulering i jeres have. Vi giver jer hermed lovliggørende landzonetilladelse til 3 toiletter og 2 baderum indrettet uden forudgående tilladelse i en jeres eksisterende maskinhus på ejendommen. De 3 toiletrum og 2 baderum udgør i alt 19 m² i eksisterende landbrugsbygning på 240 m² (BBR bygning 4). Samtidig giver vi lovliggørende landzonetilladelse til en større og allerede udført terrænregulering i jeres have. Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk Toilet- og badefaciliteterne er indrettede i en eksisterende, lovlig bygning, og medfører derfor ikke nogen væsentlig påvirkning af landskabet eller naturbeskyttelsesinteresserne på ejendommen eller i området Serviceafsnittet erstatter et tidligere tørkloset på campingpladsen Terrænreguleringen medfører ikke nogen ændring af det værdifulde landskab i området, da den er indenfor jeres private haveanlæg. Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen i dag på vores hjemmeside (se nedenfor) I skal også have byggetilladelse til toilet- og baderummene vær opmærksom på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen eller indretningen, så den blandt andet opfylder brand-, 1

2 isolerings- og adgangskrav. Byggesagsbehandler Kari Olofsson Friis vil henvende sig til jer, hvis hun behøver yderligere oplysninger til byggesagen, når klagefristen er udløbet I har på ejendommen nogle småbygninger ved gårdsanlægget: en garage, et par sammenbyggede brændeskure og en overdækket terrasse i byggesagsbehandlingen vil vi registrere småbygningerne i BBR - det samme gælder tre små redskabsskure (under ca. 5 m² hver) på campingpladsen I har i dag et nedsivningsanlæg der er etableret uden tilladelse. For at lovliggøre anlægget skal I have en nedsivningstilladelse. I skal derfor sende en ansøgning med oplysninger om anlæggets størrelse, placering mm. til Center for teknik, Miljø og Klima. Biolog Dorthe Pedersen, dpe02@helsingor.dk tlf , kan være behjælpelig med hvad en ansøgning skal indeholde. Afgørelsen er truffet efter Skovbyggelinjebestemmelsen (naturbeskyttelseslovens 17) Landzonebestemmelserne ( 35 stk. 1) Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1 EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Luftfoto 2015 Med rød streg er markeret indretningen af toilet- og baderum, med orange farve er markeret terrænreguleringen, og med gul streg, de bygninger, som bliver registreret i BBR. 2

3 Lovgivningen Skovbyggelinjen Ejendommen ligger indenfor skovbyggelinjen på 300 m til Gurre Vang. En nylig lovændring (lovbekendtgørelse nr. 951 af 3. juli 2013 med virkning fra 1. januar 2014) undtager landbrugsbygninger, småskure og andre bygninger, der opnår landzonetilladelse fra kravet om dispensation fra skovbyggelinjen (naturbeskyttelseslovens 17 stk. 4-7). Derfor har vi ikke dispenseret fra skovbyggelinjen i denne sag, men kun vurderet skovpåvirkningen. Landzonebestemmelserne og kommuneplanen Planlovens 35 stk. 1 indebærer, at ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og af ubebyggede arealer i landzonen kræver landzonetilladelse. De toilet- og badeforhold til campinggæsterne, som I har indrettet i maskinhuset, er en ændring af den bestående bebyggelse, der kræver landzonetilladelse. Terrænreguleringen i jeres have er en ændring af de ubebyggede arealer, der kræver landzonetilladelse. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle planmæssige aspekter. Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som beskyttelsesområde for landskabelige bevaringsværdier og biologiske interesser. Naturbeskyttelsesområdet følger udkanten af Gurre Vang skov, hvor en flig af skoven løber henover grunden. Jeres beboelsesbygninger i gårdsanlægget er registreret med en høj bevaringsværdi, SAVE 4. Landskabsværdierne Jeres ejendom ligger i Skov og Sølandet omkring Gurre sø, hvor Gurre Vang danner fligede skovbryn i landskabet. Især mod syd har skovene fligede skovbryn med sparsom bebyggelse imellem. Landbruget har været ekstensivt, og i dag er her tale om små hobbylandbrug. Landskabets sårbarhed er middel, og knytter sig især til tiltag, der skæmmer skovbryn og vekselvirkningen mellem åbent og lukket land. Omvendt er det komplekse og lukkede landskab ikke så følsomt overfor mindre tiltag. De biologiske interesser Jeres ejendom er udpeget som område med biologiske interesser. Udpegningen skal sikre, at det vilde dyre- og planteliv har levesteder og spredningsmuligheder. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. 3

4 Ansøgningen, ejendommen og baggrunden for sagen Ansøgningen I søger om lovliggørende landzonetilladelse til: 3 toiletter og 2 baderum (19 m²) som I allerede har etableret i jeres eksisterende landbrugsbygning på 240 m² (BBR bygning 5) Terrænregulering, som også allerede er anlagt, i en del af havens østlige afdeling. I ønsker at beholde indretningen i maskinhuset af faciliteterne for campinggæsterne, og ansøgningen begrunder I med, at de er nødvendige for at opretholde det nødvendige serviceniveau for gæsterne. I har ikke oplyst, hvornår indretningen er udført. I skriver om terrænreguleringen, at niveauforskellen er på ca. 30 cm, at reguleringen er sket fortløbende fra 1999 til 2006, og at I har fjernet 2 småbygninger, der lå mellem maskinhuset og boligen. Ejendommen Ejendommen er på 2 matrikler à henholdsvis 3,1 ha. og 3 ha. på hver sin side af Gurrevej, i alt ca. 6,1 og har landbrugspligt. Bebyggelsens eksisterende 332 m² beboelse (BBR 1) består af et oprindeligt stuehus fra 1840 med bevaringsværdi SAVE 4, som i 1978 er blevet lagt sammen med en tidligere stald (tidligere BBR 2). For tiden anvender I kun den tidligere staldbygning til beboelse, fordi det oprindelige stuehus er forfaldent, og I har fortalt, at det er angrebet af skimmelsvamp i en sådan grad, at det er uegnet til bolig. På ejendommen har I også en tredje længe i gårdsanlægget, et nyere maskinhus på 146 m² (BBR 5), opført i 2002, som erstatter en oprindelig længe, der var en del af det bevaringsværdige gårdsanlæg med bevaringsværdi SAVE karakteren 4. I tilknytning til beboelsen har I et gammelt udhus på 36 m² (BBR 3), som benyttes til opbevaring, og som også er forfaldent. I har desuden en garage, et skur og en overdækket terrasse, som ikke er ansøgt eller oplyst i BBR. Bygningen, hvor I har indrettet toilet- og baderum, er et maskinhus (BBR 4) på 240 m² opført med landzonetilladelse og godkendelse i I har en campingplads på 0,8 ha med tilladelse til 20 campingenheder (2002). På campingpladsen har I desuden tilladelse til vinteropbevaring (ikke vinterophold) på den østlige del. På campingpladsen er der 3 små redskabsskure på hver højst ca. 5 m², som ikke fremgår af BBR. Det ene har tidligere været tørkloset. 4

5 Campingpladsen har plads til vinteropbevaring i den skraverede østlige del (udsnit af luftfoto fra campingtilladelsen). Der er ikke tilladelse til vinterophold på campingpladsen. Baggrunden for sagen Via en sag om spildevandsforhold blev vi opmærksomme på, at der uden tilladelse var indrettet toiletter og baderum i et maskinhus. Efter aftale besøgte vi den 17. november 2014 ejendommen sammen med dig, ejer Flemming Kleemann, hvor vi gjorde dig opmærksom på, at der var andre forhold, som heller ikke havde de nødvendige tilladelser. Vi sammenfattede i et brev til dig, hvad der skulle til for om muligt - at lovliggøre bygninger, anvendelser og anlæg. Du har den 12. december 2014 søgt om landzonetilladelse til at beholde indretningen af faciliteterne for campinggæsterne i maskinhuset, og ansøgningen begrunder du med, at de er nødvendige for at opretholde et acceptabelt serviceniveau for gæsterne på campingpladsen. Du har ikke oplyst, hvornår indretningen er udført. Du har også søgt os om at beholde haveanlægget, hvor der er afgravet terræn på området mellem stuehuset og maskinhuset ca. midt på ejendommen i en periode mellem 1999 og Vi fik brug for flere oplysninger efter at have gennemgået din ansøgning, og sammen med dig var min kollega, byggesagsbehandler Kari Olofsson Friis og jeg på besøg på ejendommen den 4. september

6 Foto fra besigtigelsen 17. november 2014 det gamle stuehus er i dårlig forfatning. Foto fra besigtigelsen 4. september 2015 Gavlen mod øst på det gamle stuehus vidner om at bygningen er i meget dårlig stand. 6

7 Her så vi på småbygningerne, og du fortalte, at det er planen, med tiden at nedrive din garage, brændeskurene, den overdækkede terrasse til stuehuset og det gamle udhus. Bygningerne er meget faldefærdige og bruges alene til opbevaring af brænde eller redskaber. Vi fortalte dig, at vi vil registrere bygningerne i BBR. Se fotos i bilag sidst i brevet her. Vi så også på campingpladsen, hvor der er 3 småskure, de to af dem har været på pladsen mindst siden omkring ca og har været brugt før som henholdsvis tørkloset og redskabsskur. Tørklosettet er erstattet af serviceafsnittet i maskinhuset. Sammen med en tredje mindre træbygning bruges de nu alle til redskaber til vedligeholdelse af campingpladsen. De små skure vil vi også registrere i BBR. Se fotos sidst i brevet. Høring Ansøgningen har ikke været i nabohøring, idet indretningen og terrænreguleringen for længst er foretaget. Vi vurderer, at de ikke påvirker naboerne væsentligt, og de er ikke blevet påtalt overfor kommunen af omkringboende i den tid, de har eksisteret. Foto fra besigtigelsen 4. september 2015 Terrænreguleringen, som har karakter af et haveanlæg. Det eksisterende dige langs østskellet er bevaret. 7

8 Baggrund og vurdering Når det gælder toilet- og baderummene og terrænreguleringen har vi vurderet, at her er tale om indretninger inde og ude, der ikke i nogen nævneværdig grad påvirker omgivelserne, det sårbare landskab, det vilde dyre- og planteliv eller naboerne. Især lægger vi vægt på, at indretningen af toilet- og baderummene er sket i en eksisterende bygningsvolumen, og ikke har ændret på bygningen udvendigt. Vi vurderer, at det ikke skæmmer landskabet unødigt, ligesom indretningen heller ikke er til miljømæssig gene for naboerne. Vi har ikke modtaget nabohenvendelser om byggeriet. Vi finder, at terrænreguleringen, der har en havelignende karakter, er markant og stor, men da den kun opleves på jeres egen matrikel, udgør den ikke nogen væsentlig påvirkning af omgivelserne og heller ikke truer den vilde natur. Oplevelsen af landskabs- og naturværdierne i området med de fligede skovbryn, og vekselvirkningen mellem det åbne landbrugsland og det lukkede skovland bliver ikke berørt af haveanlægget. Vi har også vurderet, at toiletterne og baderummene, da de er indrettet i en bygning, hvor der i forvejen færdes mennesker, ikke har nogen afgørende betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet, ligesom haveanlægget heller ikke har det. Det videre forløb Eventuelt nyt stuehus I har fortalt, at I har planer om at erstatte det eksisterende, forfaldne stuehus med et nyt. I har tilkendegivet, at I ønsker, at et eventuelt nyt stuehus opføres i stil med det eksisterende maskinhus i gårdsanlægget, den vestlige længe. Ny bebyggelse i landzonen kræver tilladelse (planlovens 35). I tilladelsen kan der stilles vilkår om for eksempel størrelse og udformning. Sædvanligvis vil vi kunne give tilladelse til et nyt stuehus på op til 250 m². Regler om nedrivning og bevaringsværdi Vi har fortalt jer, at nedrivning af en bevaringsværdig bygning som jeres stuehus, kræver forudgående ansøgning og tilladelse (lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer 18). Sammen med ansøgningen skal der foreligge et skitseprojekt til en ny bolig, for at der ikke bliver tale om nedlæggelse af en bolig (boligreguleringslovens 46). Vi har fortalt jer, at en ansøgning om nedrivningstilladelse skal offentliggøres i 4 uger, før kommunen kan give tilladelsen, så interesseorganisationer og andre kan få mulighed for at komme med bemærkninger eller indsigelser til nedrivningen. Hvis nedrivningen bliver godkendt, skal selve afgørelsen også offentliggøres i 4 uger, før godkendelsen må udnyttes. Derved har eksempelvis museumsfolk mulighed for at foretage undersøgelser, tage prøver eller fotoregistrere bygningen, inden den bliver revet ned. 8

9 Der er med denne beskrivelse ikke taget stilling til, om en ansøgning om nedrivning af stuehuset vil kunne godkendes. Vejledning og dialog Flemming Kleemann, du fortalte ved besigtigelsen, at du vil kontakte os med et skitseforslag til et nyt stuehus og drøfte mulighederne med os. Vi fortalte, at vi står til rådighed i en forhåndsdialog og vil vejlede dig med henblik på projektets tilpasning til den eksiterende bebyggelse og områdets karakter. Vær opmærksom på, at opførelse af eventuelle bygninger, der ikke har med landbruget at gøre eller ikke er i tilknytning til den eksisterende bebyggelse for eksempel på campingpladsen - også kræver landzonetilladelse. Har I spørgsmål til afgørelsen, sagen eller lovgivningen er I velkomne til at kontakte mig. Med venlig hilsen Mette Thorsen Arkitekt Afgørelsen er sendt til orientering hos: Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: helsingoer@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Danmarks Fritidsfiskerforbund. teamstr@gmail.com Danmarks Sportsfiskerforbund post@sportsfiskerforbundet.dk, lbt@sportsfiskerforbundet.dk, jacsc@aqua.dtu.dk 9

10 Myndigheder: Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum): post@museumns.dk Helsingør Kommunes Museer: museerne@helsingor.dk Kulturstyrelsen: post@kulturstyrelsen.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk Fotos herunder og på de følgende sider Foto fra besigtigelsen 4. september 2015 Småbygninger langs skellet er faldefærdige, bruges midlertidigt til opbevaring af brænde. Bygningerne skal registreres i BBR. 10

11 Fotos fra besigtigelsen 4. september 2015 Den overdækkede terrasse og garagen, som skal registreres i BBR. 11

12 Foto fra besigtigelsen 4. september 2015 En af småhytterne på campingpladsen, som bliver brugt til redskaber til pleje af pladsen. Foto fra besigtigelsen 4. september Skur på ca. 5 m², det nyeste af tre små redskabsskure på campingpladsen. 12