Forord Målsætning: - At vedligeholdelse af Aarhus Kommunes bygninger prioriteres højt, så værdien kan fastholdes eller øges.

Transkript

1

2 - 1 - Forord Dette er den fjerde bygningsrapport udarbejdet af Bygningsstyregruppen. Bygningsrapporterne udarbejdes fortsat fremover hvert andet år i forbindelse med udmøntningsprocessen, så den kan anvendes som overordnet og administrativt beslutningsgrundlag for Byrådet. Rapporten vil indeholde oversigter over udviklingen indenfor det samlede genopretnings- og vedligeholdelsesbehov for Aarhus Kommunes bygningsmasse, som har været omfattet af bygningssynene. Aarhus Kommune har ca institutioner, boliger og erhvervsejendomme, som er placeret i ca bygninger. Med et samlet bygningsareal på næsten 1,9 mio. kvadratmeter er der tale om en ganske betydelig bygningsmasse. Hertil er der en del kommunalt relaterede ejendomme, der ikke medregnet - herunder blandt andet hos Affald Varme Aarhus, en del bygninger i Natur og Miljø samt i Natur og Vej Service. Aarhus Kommune ejer ikke alle de bygninger, der huser aktiviteterne, men har også indgået en lang række lejemål til bl.a. administrativt personale og til daginstitutioner. Det er således meget store værdier, der forvaltes af de enkelte magistratsafdelinger og det er væsentligt at sikre dem. Bygningernes anvendelse til forskellige formål stiller også forskellige krav til f.eks. installationer, indretning, konstruktioner, materialer, lysforhold, ventilation, indeklima, miljøhensyn, flugtveje m.v. Hertil kommer et generelt hensyn til en økonomisk effektiv styring af vedligeholdelsen og energiforbruget. Der konstateres løbende et behov for genopretning af vedligeholdelsesstandarden på bygningsmassen (en del af de forholdsvis ældre bygninger). Målsætning: - At vedligeholdelse af Aarhus Kommunes bygninger prioriteres højt, så værdien kan fastholdes eller øges. - At Aarhus Kommunes bygninger til stadighed udgør velfungerende og effektive rammer for de aktiviteter, de anvendes til. Med hensyn til energiforbruget gøres der en kraftig indsats for at leve op til målsætningerne i Aarhus Kommunes Miljøhandlingsplan og Klimaplan om gennemførelse af energi-besparende foranstaltninger. Der er fokus på, at også bygningsområdet i Aarhus Kommune yder sit bidrag til, at visionen om CO2 neutralitet i 2030 nås. Udover den afsatte pulje fra klimaplanen er der ikke indregnet midler til energioptimeringer. - At Aarhus Kommunes bygninger bygges, indrettes og drives efter overordnede energimæssige målsætninger. Bygningsstyregruppen, den 17. april 2013

3 - 2 - Indhold 1. Resumé Aarhus Kommunes Bygningspolitik Arealudvikling i perioden Udviklingen i genopretningsbehovet Genopretningsfaktor 2011 og 2013 (det akutte genopretningsbehov) Genopretningsbehovet Forebyggende vedligeholdelse og genopretning Modernisering Konklusion Anbefaling Bilag 6. Historik Levetid for bygningskomponenter Bygningsregistrering Caretaker Byggeteknisk vurdering (bygningssyn) Udvælgelse af genopretningsprojekter Erfaudveksling, stikprøver og kvalitetssikring af bygningssyn... 16

4 Resumé Det omfattede bruttoetageareal i bygningsrapporterne er steget fra m 2 i 2006 til m² i 2012, og omfatter nu størstedelen af de kommunale ejendomme. Det opgjorte behov for genopretning i det første år af bygningssynets periode er steget tilsvarende fra 84 mio. kr. i 2007 til 431 mio. kr. i Det opgjorte behov for genopretning i den seneste periode fra er steget 61 % fra 267 mio. kr. til 431 mio. kr. Set over hele perioden er der registreret en markant stigning i genopretningsfaktoren (det akutte genopretningsbehov i kr./m 2 ) på 138 %, hvilket for Bygningsstyregruppen er en bekymrende udvikling. En stigning i genopretningsfaktoren er et tegn på, at der er opstået et efterslæb på den normale vedligeholdelse af bygningerne, samt et stigende behov for udskiftning af udtjente bygningsdele. Tallene viser også, at det ikke med de midler, der har været til rådighed, har været muligt, som tilstræbt, at reducere genopretningsbehovet i løbet af de senere år. 2. Aarhus Kommunes Bygningspolitik Byrådet vedtog i 2004 at nedsætte en permanent tværmagistratslig bygningsstyregruppe med bygningscheferne fra de fem magistratsafdelingers bygningsafdelinger. Bygningsstyregruppen har blandt andet ansvaret for 1. at følge op på målet om at prioritere bygningsvedligeholdelse højt. 2. at etablere en ny opfølgningsmodel baseret på fælles vedligeholdelsessystem, retningslinier og standarder. 3. afrapportering til Byrådet om status for bygningsvedligeholdelse på tværs i kommunen. Der afrapporteres hvert andet år, første gang i forbindelse med regnskabet at udmønte genopretningsmidler fra anlægsbufferen. 5. at komme med forslag til yderligere indsats. Bygningssynene registreres i en fælles bygningsdatabase (Caretaker), der på baggrund af regelmæssige bygningssyn med 10-årige vedligeholdelses- og genopretningsplaner danner et godt grundlag for en bygningsrapport hvert andet år. Gennemførelsen af regelmæssige bygningssyn af alle bygninger og anlæg skal sikre: at bygningerne udgør velfungerende rammer for Aarhus Kommunes aktiviteter at nedslidning forebygges at bygningernes værdi bevares Derfor har Bygningsstyregruppen sideløbende hermed, som administrativt grundlag til sikring af standarder og retningslinier, udarbejdet en Strategi for systematisk bygningsvedligeholdelse i Aarhus Kommune. Der kan uddrages resultater af bygningssynet på flere niveauer (genopretning, forebyggende vedligehold, afhjælpende vedligehold samt modernisering/funktionsændring).

5 - 4 - I dag er det fortsat de enkelte magistratsafdelinger, der er ansvarlig for den forebyggende vedligeholdelse via deres budgetter. Denne opgave håndteres forskelligt, idet nogle magistratsafdelinger har decentraliseret væsentlige dele af vedligeholdelsen, mens andre varetager opgaven fra centralt hold. Vedligeholdelsesaktiviteter, der er tæt på brugeren, så som indvendig malerbehandling og delvise udskiftninger af gulvbelægninger, er både økonomisk og håndværksmæssigt overskuelige at udføre. Større udskiftninger eller vedligeholdelsesaktiviteter, f.eks. udskiftning af tage og vinduer samt større malerbehandlinger af vinduer, er aktiviteter, som institutionerne ikke er gearede til at løfte uden professionel bistand. Manglende vedligeholdelse øger risikoen for, at en bygningsdel skal skiftes før tid. Dermed ender bygningsdelen med at have en kortere levetid end en tilsvarende vedligeholdt bygningsdel, hvilket ikke er hensigtsmæssigt ud fra en total-økonomisk betragtning. Aarhus Kommune har ikke en vedligeholdelsespolitik, der definerer et nedre acceptabelt tilstandsniveau. Derfor er det væsentligt, at vedligeholdelsesindsatsen primært forebygger, at der sker en uhensigtsmæssig værdiforringelse. Det er også vigtigt at sikre, at udskydelse af en udskiftning af udtjente bygningsdele ikke resulterer i skader på andre bygningsdele, og dermed medfører større udgifter til forebyggende vedligeholdelse mv. Bygningssynene giver et øjebliksbillede af vedligeholdelsestilstanden og det forventede genopretningsbehov inden for en 10-årig horisont, hvor de sidste år er behæftet med en større usikkerhed. Øjebliksbilledet af genopretningsbehovet kan derfor ændre sig over 10-års perioden. Dette er en af årsagerne til, at udmøntningen fortsat bør foretages som 5-årigt gennemsnitsbeløb i overensstemmelse med Byrådets seneste udmøntning af anlægsbuffer/anlægsreserven. Til brug for nærværende rapport er kun medtaget genopretning, som yderligere er afgrænset til klimaskærm samt tekniske anlæg i bygning og terræn. Som det er i dag har Bygningsstyregruppens udmøntninger til genopretninger ikke forholdt sig til bygningernes funktion eller moderniseringer og funktionsmæssige ændringer. Det er op til de enkelte magistratsafdelinger at finansiere moderniseringer og funktionsmæssige ændringer. 2.1 Arealudvikling i perioden For at få et overblik over de ejendomme, som Aarhus Kommune ejer eller støtter økonomisk, registreres løbende nyopkøbte, nyopførte samt afhændede bygninger. Den bygningsmasse, som Aarhus Kommune i 2007 overtog fra det nedlagte Århus Amt er indarbejdet. Oversigten over magistratsafdelingernes arealer i hhv. 2006, 2007, 2008, 2010 og 2012 samt totalen for det samlede Aarhus kommune, er opgjort for de arealer, som Bygningsstyregruppen er ansvarlig for.

6 - 5 - Tabel 1 Arealudviklingen Sociale Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge Etageareal Etageareal Etageareal Etageareal Etageareal Vedligeholdelsesarealet er defineret som alle etagearealer, udnyttet del af tagetage, kælder over terræn samt kælderarealer, der benyttes til daglig brug. Figur 1 Samlet Bruttoetageareal 2012 / m2 9% 41% 20% 19% Sociale Forhold & Beskæftigelse Teknik & Miljø Sundhed & Omsorg Kultur & Borgerservicee Børn & Unge 11% En del af bygningsmassen er ejendomme og boliger, hvor vedligeholdelsee og genopretning er helt eller delvist finansieret af udlejning. Disse ejendomme er indeholdt i den totale opgørelse over arealer, men ikke taget med i opgørelsen over behov for vedligeholdelse og genopretning i denne eller tidligere rapporter fra Bygningsstyregruppen. Som beskrevet i de tidligere bygningsrapporter har flere kommunale institutioner ikke været med i opgørelsen af genopretningsbehov og genopretningsfaktor. I tabel 2 kan man se en specifikation af det samlede areal, herunder hvilke ejendomme der har været med i bygningsrapport 2008, 2010 og 2012.

7 - 6 - Tabel 2 Specifikation af arealopgørelsen for Med i Med i Med i Magistratsafdeling Ejendomstype Etageareal rapport rapport rapport Sociale Forhold og Institutioner Beskæftigelse Udlejningsejendomme (Almene) Teknik og Miljø Kommunal administration Kulturejendomme Erhverv, Boliger og øvrig udlejning Sundhed og Omsorg Kommunale institutioner Udlejningsejendomme (Almene) Kultur og Borgerservice Kulturbygninger Fritidsbygninger Svømmehaller Borgerservice og Biblioteker Idrætsbygninger Musikhuset, AROS og Filmbyen Børn og Unge Institutioner og specialskoler Svømmehaller Skoler Byrådet vedtog i forbindelse med såvel budget 2010 som budget 2013 en forhøjelse af den tidligere forhåndsreserverede ramme til genopretning fra 2014 og yderligere forhøjelse i 2016, for at kunne imødekomme det tilsvarende øgede behov for genopretningsmidler til den forøgede bygningsmasse. Byrådet har tidligere afsat særskilte genopretningspuljer til henholdsvis skoler og svømmehaller. I takt med at de disse genopretningspuljer er udløbet eller udløber, vil det successivt øge presset på at fastholde den samlede kommunale bygningsmasses vedligeholdelsesstand via den nuværende budgetramme til bygningsmæssig genopretning. Tilbage uden for opgørelsen er idrætsbygninger (MKB). Disse bygninger samt selvejende/ private haller, hvortil der ydes 50 % tilskud til genopretning og vedligehold, forventes medtaget i den næste bygningsrapport fra Bygningsstyregruppen, idet den nuværende løbende bevilling til området udløber i Ejendomme og boliger der udlejes, herunder almennyttige handicap- og ældreboliger der finansieres helt ved huslejer, holdes generelt ude af både bygningsrapporten og opgørelser til udmøntning af anlægsreserven, dog undtaget de tilknyttede kommunale servicearealer (lokaler til personalefaciliteter mv.). I tabel 3 nedenfor, kan man se udviklingen siden den første bygningsrapport fra 2006 via den store udvidelse i 2010 og til Der ses gennem alle årene en stigning i bygningsarealet.

8 - 7 - Tabel 3 Medtaget areal i bygningsrapporter Sociale Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge Etageareal Etageareal Etageareal Etageareal Figur 2 Medtaget Bruttoetageareal 2012 / m2 11% 60% 10% 7% 12% Sociale Forhold & Beskæftigelse Teknik & Miljø Sundhed & Omsorg Kultur & Borgerservicee Børn & Unge 3. Udviklingen i genopretningsbehovet Med genopretningsbehov menes de udgifter, der er nødvendige over en 10-årig periode for at udbedre de akutte problemer med bygningsdele eller installationer. Der er tale om bygningsdele eller installationer, hvor ydeevnenn er faldet til et så uacceptabelt niveau, at der er åbenbar risiko for følgeskader på andre bygningsdele og ejendommen som helhed. Opfyldelsen af genopretningsbehovet vil sikre, at bygningsstandarden fastholdes. 3.1 Genopretningsfaktor 2011 og 2013 (det akutte genopretningsbehov) Genopretningsbehovet kan også udtrykkes ved hjælp af genopretningsfaktoren. Med andre ord hvad det i gennemsnit koster i kr. pr. m² at bringe defekte bygningsdele i samme stand, som ved opførelse. Genopretningsfaktoren er en god indikator, da den tager højde for, at det samlede areal kan være ændret fra det ene år til et andet.

9 - 8 - Tabel 4 Udviklingen i genopretningsbehovet i Aarhus Kommune Bygningssyn Genop- Bygningssyn Genop retnings retnings Magistratsafdeling Areal behov faktor kr/m² Areal behov faktor kr/m² Soc. Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge I alt kommunen Genopretningsbehov det første år i hver bygningssyns 10-årig periode i hele tusinde kroner, ved 2012 priser eksl. moms Af tabel 4 ses, at der er forskelle i genopretningsfaktoren i de forskellige magistratsafdelinger og årsagerne hertil vurderes at være flere forskellige. Sociale Forhold og Beskæftigelse tilskriver stadig den forholdsvis lave genopretningsfaktor den fremrykning af genopretningsarbejder, der blev foretaget på de tidligere Århus Amts ejendomme. Den mindre stigning i genopretningsfaktoren fra 2011 til 2013 har overvejende baggrund i meget lave driftsbudgetter til udvendig vedligeholdelse af de tidligere amtslige bygninger og hvor det nu begynder at vise sig i form af øget genopretningsbehov i denne bygningsmasse I Teknik og Miljø skyldes faldet i genopretningsfaktoren, at der er udført genopretningsarbejder på Rådhusets ovenlys og balkoner mv. Stigningen i genopretningsbehovet i Kultur og Borgerservice skyldes særligt, at behovet for genopretning af svømmehallerne er steget. MBU har en stigende genopretningsfaktor på grund af efterslæb fra tidligere år, hvor udækkede behov for vedligeholdelse og genopretning har eskaleret genopretningsbehovet, særligt på svømmehalsområdet og på genopretning af tekniske installationer generelt. Stigningen i den gennemsnitlige genopretningsfaktor fra 208 kr/m² til 326 kr/m² udgør 57 % set for Aarhus Kommune som helhed og indikerer således et markant forøget vedligeholdelsesmæssigt efterslæb og stigende genopretningsbehov. Generelt vil utilstrækkelig forebyggende bygningsvedligeholdelse samt udskydning af genopretningsarbejder resultere i en stigende genopretningsfaktor. 3.2 Genopretningsbehovet Genopretningsmidlerne, som er blevet tildelt i forbindelse med bygningssynene i 1997 og 2003, er fordelt ligeligt over 10 år uagtet at ca. 80 % af behovet ifølge rapporterne skulle afhjælpes indenfor de første tre år. En sådan udskydelse af afhjælpningen fordyrer genopretningen og

10 - 9 - øger efterslæbet. I 2009 blev det derfor besluttet, at der fremover opgøres og udmøntes ligeligt i forhold til en 5-års periode. Tabel 5 Udviklingen i genopretningsbehovet i Aarhus Kommune for Magistratsafdeling Sum Soc. Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge I alt kommunen Hele tusinde kroner, ved 2012 priser eksl. moms Opgørelse af genopretning er fokuseret omkring de første fem år af bygningssynets 10 års planlægningsperiode. Behovet de første 1-2 år i perioden vil typisk være markant større i forhold til den resterende periode. Aktiviteterne har her fokus på udbedring af de akutte problemer med bygningsdele eller installationer, hvor ydeevnen er faldet til et så uacceptabelt niveau eller direkte svigt, at der er åbenbar risiko for følgeskader på andre bygningsdele og ejendommen som helhed. Der kan godt være bygningsdele, ud over første år, der trænger til udskiftning i nærmeste fremtid, men hvor man ud fra et økonomisk hensyn udskyder eller fremrykker genopretningerne mellem to og fem år. Her er der typisk tale om bygningsdele, der er tæt på at være udtjente, eller hvor det skønnes at der endnu ikke er stor risiko for følgeskader her og nu. Derudover kan der forekomme forslag til genopretninger ud over den første femårs periode. Her vil der ofte være tale om udskiftning af bygningsdele, man allerede nu kan forudse, ud fra erfaring og typisk levetid af f.eks. teknik. Disse aktiviteter vil løbende blive vurderet og rykket længere ud i fremtiden såfremt forhold og stand på den aktuelle bygningsdel tillader det. I forbindelse med større genopretningsopgaver stilles der, i kraft af de energimæssige målsætninger, øgede krav om integrerede energi-optimeringer. Dette er ensbetydende med større samlede udgifter til de enkelte opgaver. Energioptimeringerne er fortsat ikke budgetlagt i bygningsrapporten. Det endelige omfang af energioptimeringen vil hænge nøje sammen med budgetterne hertil. Der vil de kommende år blive gennemført en systematisk energirenovering af kommunens bygninger. På nogle områder, især tekniske installationer, vil der være et sammenfald med genopretningsbehovene. I forhold til klimaskærmen vil der derimod ikke være den store effekt. 3.3 Forebyggende vedligeholdelse og genopretning Opmærksomheden henledes på den i afsnit 2 tidligere beskrevne sammenhæng mellem bygningsgenopretningen, som finansieres over anlægsbudgettet og den forebyggende vedligeholdelse, som finansieres over driftsbudgettet og via KB bevillinger. Hvis der ikke anvendes et vist beløb årligt til den forebyggende vedligeholdelse, vil det senere give sig udslag i større udgifter til bygningsgenopretning.

11 I de kontinuerlige bygningssyn har man mulighed for løbende at følge udviklingen i genopretningsbehovet. Man kan således udskyde eller fremskynde udbedringer, således at store langtidsvirkende følgeskader ikke opstår. Genopretningsbehovet og vedligeholdelsesbehovet er anvendt til at foretage udmøntning af den reserverede del af anlægsreserven. Dette aktuelle genopretningsbehov defineres som summen af det aktuelle kendte genopretningsbehov og vedligeholdelsesbehov fratrukket budgetter og tidligere udmøntninger hertil. 4. Modernisering Moderniseringsbehov kan beskrives som en følge af forbrugerønsker eller krav om energimæssige besparelser, der går videre end opretholdelse af bygningens oprindelige standard, typisk: Udskiftning af ventilation Isolering Vinduer I Caretaker er der mulighed for at registrere forslag til modernisering og forandring af ejendommen. Det kan være aktiviteter, der opdages i forbindelse med det fysiske bygningssyn, hvor den enkelte bygningstekniker ser muligheder for at energioptimere ejendommen ved f.eks. efterisolering eller udskiftning af pumper og ventilationsmotorer til lavenergi. Men også forslag og ønsker fra den enkelte ejendoms brugere medtages og bliver på den måde systematiseret og prissat. Derudover kan der opstå problemer med en ejendom i forbindelse med lovkrav, arbejdsmiljø eller sikkerhed. Det kunne f.eks. være etablering af ventilation i en institution hvor der ikke i forvejen findes ventilation, eller udskiftning af en fuldt funktionsdygtig el-tavle grundet nye lovkrav. Opgørelsen af moderniseringsbehov indgår ikke i Bygningsrapporten, men vil blive håndteret af de enkelte magistratsafdelinger. 5. Konklusion I Bygningsrapport 2012 er genopretningsbehovet opgjort for hovedparten af de kommunalt ejede eller økonomisk støttede bygninger i Aarhus Kommune, jf. tabel 2, for perioden I perioden fra den første bygningsrapport i 2006 og til denne bygningsrapport i 2012 er det omfattede areal steget fra et bruttoetageareal på m² til et samlet areal på m². Behovet for akut genopretning er steget med 61 % fra 267 mio. kr. i 2011 til 431 mio. kr. i De væsentligste årsager til stigningen er tilvæksten i bruttoetageareal og at det generelle genopretningsbehov er steget.

12 Set over hele perioden er der registreret en markant stigning i genopretningsfaktoren på 138 %, hvilket for Bygningsstyregruppen er en bekymrende udvikling. En stigning i genopretningsfaktoren er et tegn på, at der er opstået et efterslæb på den normale vedligeholdelse af bygningerne, samt et stigende behov for udskiftning af udtjente bygningsdele. Tallene viser også, at det ikke med de midler, der har været til rådighed, har været muligt, som tilstræbt, at reducere genopretningsbehovet i løbet af de seneste år. Tabel 6 Genopretningsfaktor i kr./m² - udvikling 2006, 2008, 2010, 2012 Magistratsafdeling Bygningsrapport 2006 Etageareal, m² Kr./m² Bygningsrapport 2008 Etageareal, m² Kr./m² Bygningsrapport 2010 Etageareal, m² Kr./m² Bygningsrapport 2012 Etageareal, m² Kr./m² Sociale Forhold og Beskæftigelse Teknik og Miljø Sundhed og Omsorg Kultur og Borgerservice Børn og Unge Byrådet har bevilget 50,5 mio.kr. om året til anlægsbufferen i budgetperioden Tillagt den ekstra bevilling til anlægsbufferen på 30 mio.kr. om året, som byrådet vedtog i forbindelse med budget 2013 gældende for budget 2016 og 2017 er der således 80,5 mio.kr. årligt i anlægsbufferen. Ved opgørelsen af det samlede genopretningsbehov i forbindelse med udarbejdelsen af Bygningsrapport 2010, kunne det konstateres, at den daværende anlægsbuffer kun dækkede 50 % af de behov, der ikke var dækket af de tildelte midler. I forbindelse med udarbejdelsen af denne bygningsrapport, kan det konstateres, at anlægsbufferens dækning nu er på 32 %. Dette indikerer, at anlægsbufferen ikke kan dække de samlede arealer, der i dag skal dækkes af anlægspuljen, på trods at puljen er forhøjet i forhold til udmøntningen af 2014/ Anbefaling Der har gennem de seneste fire Bygningsrapporter vist sig et stadig større genopretningsbehov for Aarhus Kommunes bygningsmasse. Genopretningsbehovet i de førstkommende fem år dækkes ikke af de nuværende bevillinger. Det anbefales derfor, at byrådet fremrykker bevillingerne til området og dermed øger anlægsbufferen i de førstkommende år. Derved vil man kunne opnå en hurtigere genopretning af bygningerne, ligesom et yderligere genopretningsbehov forebygges.

13 Bilag 6. Historik Bygningsstyregruppen udarbejder rapporter for væsentlige dele af Aarhus Kommunes bygningsmasse hvert andet år. Denne rapport er nummer fire i rækken. I 1997 gennemførtes et bygningssyn ved Christensen og Hoffmeister, som omfattede en del af kommunens bygningsmasse ( m 2 ). Bygningssynet viste, at Aarhus Kommunes bygninger stort set var rimeligt vedligeholdte, men havde et øget behov for midler til genopretning i forhold til tidligere specielt til kommunens skoler. Der indgik kun vurdering af genopretningsbehovet for klimaskærm, hvorfor bl.a. efterslæb i forhold til tekniske installationer ikke blev registreret. I 2003 blev der ved Carl Bro A/S foretaget en 10 % stikprøve af udvalgte bygninger excl. skoler (da disse blev tilført ekstraordinære genopretningsmidler over en 5-års periode efter bygningsanalysen i 1997) samt bygningssyn af idrætsanlæg og svømmehaller, som omfattede yderligere m 2, hvoraf m 2 vedrørte selvejende institutioner. Denne rapport understøttede resultatet fra Christensen og Hoffmeister: De bygninger, der var omfattet af rapporten, var fortsat rimeligt vedligeholdte, dog med faldende niveau, hvorfor behovet for midler til genopretning var stigende. Der blev derfor i 2003 forhåndsreserveret yderligere midler til den næste 15-årige periode. Midlerne udmøntes for 2 år ad gangen, og forventes at fortsætte i de kommende budgetoverslagsperioder, da genopretning ikke er budgetmæssigt udlagt. I 2006 afleverede Bygningsstyregruppen sin første rapport over bygningernes tilstand. Rapporten vedrørte bygninger med samme anvendelse som i rapporten fra Christensen og Hoffmeister med den tilgang, der havde været af nye bygninger indenfor disse bygningskategorier. De omfattede bygninger var stadig vel vedligeholdte, men genopretningsbehovet var fortsat stigende - omend med lavere stigningstakt. I rapporten fra 2010 indgik størstedelen af de kommunale ejendomme og bruttoarealet var steget markant til m 2. Den tværmagistratlige Bygningsstyregruppe har, med de undtagelser som fremgår af det efterfølgende afsnit, gennemført bygningssyn af de samme bygningstyper, som var med i rapporten for 2006, og kan på den baggrund konkludere følgende: Det er lykkedes at gennemføre bygningssynene i tværmagistratslig sammenhæng efter ensartede retningslinier og standarder. Der er således skabt et brugbart materiale med nøgletal som grundlag for den fortsatte opfølgning på udviklingen i vedligeholdelsesniveau og genopretningsbehov. Bygningerne, der blev tilført fra det tidligere Århus Amt, er integreret i rapporten Alle data er samlet i den fælles vedligeholdelsesdatabase Caretaker.

14 Gennemgående er bygninger i Aarhus Kommune fortsat rimeligt vedligeholdt, men genopretningsbehovet har ved bygningssynene i 2003 (Carl Bro), 2006 (Bygningsgruppen) samt i 2008 (Bygningsstyregruppen) og ikke mindst i 2010 (Bygningsstyregruppen) vist en klart stigende tendens. Genopretningsbehovet er anvendt i forbindelse med udmøntning fra anlægsreserven. Denne er samtidig søgt øget, så der fremadrettet kan skabes mulighed for at indhente vedligeholdelsesefterslæbet samt reducere det fortsat stigende behov for genopretning. Dette er absolut påkrævet, hvis bygningerne fortsat skal kunne fremstå vel vedligeholdte. Genopretningsmidlerne, som er blevet tildelt i forbindelse med bygningssynene i 1997 og 2003, er fordelt ligeligt over ti år uagtet at ca. 80 % af behovet ifølge rapporterne skulle afhjælpes indenfor de første 3 år. En sådan udskydelse af afhjælpningen fordyrer genopretningsudgiften og øger efterslæbet. En udmøntning ligeligt fordelt i forhold til en fem års periode, vil derfor være mere retvisende. Bygningsstyregruppen har anvendt denne ændrede udmøntningsprocedure fra 2008, og samtidig inddraget de bygninger, der blev overtaget fra amtet, således at bygningsmassen behandles ensartet. Opdelingen på fem bygnings-kontorer og ikke mindst den decentrale forankring af budgetmidlerne i de enkelte magistratsafdelinger betyder, at der ikke har været en tilstrækkelig ensartethed i udgiftskonteringen til at regnskabsdataene kan bruges som analyseværktøj. Der er i 2008 gennemført et bygningssyn af Rambøll som en stikprøve af tilfældigt udvalgte bygninger. Stikprøveundersøgelsen viser god overensstemmelse med bygningssynet udført af Bygningsstyregruppens medarbejdere. I 2010 blev det areal bygningsrapporten omfattede mere end fordoblet. Ejendomsgrupper, hvor eksisterende budgetter til genopretning udløb, kom med, herunder blandt andet skoler og svømmehaller. Ved udarbejdelsen af udmøntningen for 2014/2015 kunne det konstateres, at anlægsbufferen kun kunne dække 50% af de samlede udækkede behov for genopretningsmidler. 7. Levetid for bygningskomponenter Nødvendigheden af at forvalte ejendomme på en systematisk, effektiv og økonomisk forsvarlig måde er en kendsgerning. Nyopførte bygninger er ikke vedligeholdelsesfrie omend udgifterne til vedligeholdelse er minimale i starten. Genopretningsbehov for nyere bygninger opstår typisk tidligst efter fem år, da de første fem år er omfattet af byggegarantien. Ældre ejendomme kræver årlige forebyggende behandlinger af bygningsdele kombineret med udskiftning af udtjente bygningselementer. I hele bygningens levetid er det vigtigt, at en korrekt håndværksmæssig og rettidig vedligeholdelse sikrer, at den enkelte bygningsdel opnår en maksimal levetid og ikke nedslides før tid. Forebyggende vedligeholdelse sikrer mod råd, svamp, korrosion m.m. og er i sidste ende en sikring imod en for tidlig nedbrydning af bygningsdelen. Derudover modvirkes, at der sker

15 skader på andre bygningsdele. En utæt tagrende er ofte hovedårsagen til frostskader på murværk. Manglende malerbehandling er grobund for råd i træværk. I en bygnings levetid vil enkelte bygningsdele skulle udskiftes, uanset om der er blevet foretaget ovenstående vedligeholdelse. Materialer har en vis levetid, og selvom de løbende vedligeholdes vil der komme en dag, hvor materialetræthed og nedslidning påkræver en udskiftning. En bygnings opførelsestidspunkt og byggematerialernes kvalitet og levetid giver med en vis sikkerhed mulighed for at forudsige fremtidige udskiftninger. Dette kan eksemplificeres ved at: 1. Bygningsdele på ejendomme, der er opført i perioder, hvor der ikke er blevet sparet på kvaliteten, har længere levetid end bygningsdele på ejendomme, der er opført i perioder, hvor der er brugt byggematerialer af en ikke optimal kvalitet. 2. På bygningsdele med større levetid er udskiftningstidspunktet behæftet med en vis usikkerhed. 3. En eksakt registrering hvornår der sidst er skiftet tagsten, tagpap, ledninger i jord m.m., samt en tilsvarende opdatering i Caretaker, så allerede udførte arbejder fjernes fra planerne, er grundlaget for en god vedligeholdelsesplanlægning og fastsættelse af udskiftningstidspunkter. Med indførelsen af de systematiske bygningssyn bliver der foretaget løbende registrering af genopretningsbehov. Bygningsdelene som er udskiftningstjenlige, registreres tidligst i vedligeholdelsesdatabasen, når udskiftningstidspunktet er indenfor en tidshorisont på 10 år. Bygningsdataene holdes nøje under opsyn og revurderes årligt. Ovenstående betyder, at der fortsat løbende vil konstateres behov for udskiftninger, som det ved foregående bygningssyn ikke har været muligt at registrere. 8. Bygningsregistrering 8.1 Caretaker Til registreringerne af vedligeholdelses-, genopretnings- og moderniseringsbehov benyttes vedligeholdelsesprogrammet Caretaker. Programmet er struktureret, så den enkelte ejendom inddeles i bygninger, hvor der igen registreres i forhold til klimaskærm, terræn og bygning indvendig. Hvert område kan underopdeles yderligere, som vist nedenfor. Klimaskærm Terræn Bygning indvendig Facader, altaner, fundament, trapper, ramper, tag, skorstene, tagrender, yderdøre og vinduer m.m. Installationer (kloak, fjernvarme, vand og el) belægninger, pladsbelysning, udhuse m.m. Overflader (gulve, væg og loftoverflader), tekniske installationer (vand-, afløbs-, el-, varme-, ventilations- og CTS-anlæg), indvendige døre og glaspartier m.m.

16 I programmet anvendes en tidshorisont på 10 år, idet dette i branchen er en realistisk gængs anvendt periode i forhold til vedligeholdelse og genopretning. Denne tidshorisont giver også et godt grundlag til udregning af en gennemsnitlig kvadratmeterpris for den forebyggende vedligeholdelse, så det kan vurderes, om vedligeholdelsesniveauet kan holdes. Genopretningsbehov som registreres i de sidste 5 år af 10-års perioden er som anført tidligere ikke fyldestgørende. Bygningsstyregruppen vil derfor anbefale, at der i forhold til udmøntning fra anlægs- og strukturbufferen, fortsat anvendes gennemsnit for behovet for de førstkommende fem år. Der kan uddrages resultater af bygningssynet på flere niveauer (genopretning, forebyggende vedligehold, afhjælpende vedligehold samt modernisering/funktionsændring). Til brug for nærværende rapport er kun medtaget genopretning, som yderligere er afgrænset til klimaskærm samt tekniske anlæg i bygning og terræn. 8.2 Byggeteknisk vurdering (bygningssyn) Bygningssynene er i lighed med tidligere bygningssyn visuelle og der foretages ikke destruktive indgreb. Dette er helt i overensstemmelse med normal god praksis, men det betyder samtidig, at der kan være forhold, der ikke kan registreres umiddelbart, men først viser sig ved efterfølgende bygningssyn, når egentlig nedbrydning er påbegyndt. Den enkelte tekniker foretager bygningssynet ud fra følgende udgangspunkter: Klimaskærm: Genopretning: Typisk udskiftning af tagbelægning (også større partiel udskiftning), facadebeklædning, vinduer og døre, generel omfugning af murværk, sokler og trapper. Genopretning kan typisk henføres til, at materialernes levetid er nået eller har været mangelfuldt vedligeholdt, så udskiftning eller gennemgribende renovering må iværksættes. Omkostninger til genopretning vurderes hvert andet år og medtages kun, hvis det med rimelighed må antages, at behovet opstår indenfor de næste 6-8 år. Behov mellem det 8. og 10. år er vanskelige at vurdere og forventes at kunne udskydes. Vedligehold: Typisk afrensning og maling af døre, vinduer og træværk ved tag, partiel udskiftning af glasruder, mindre reparationer på tage, murværk, sokler og trapper. Vedligehold er typisk pleje af bygningen gennem materialernes levetid. Tekniske installationer: Opretning: Udskiftning af VVS anlæg (afløb og sanitet, vandinstallationer, køleanlæg samt varme- og ventilationsanlæg) samt elektriske og mekaniske anlæg (elevatorer, ABA - anlæg og lignende). Omkostninger til opretning vurderes hvert andet år og medtages kun, hvis det med rimelighed må antages, at behovet opstår indenfor de næste 5-6 år. Behov derefter er vanskelige at vurdere og forventes at kunne udskydes. Hyppige nedbrud eller serviceringer eller efterfyldning af varmtvandsanlæg etc. peger på stærk nedslidning.

17 Vedligehold: Reparation af VVS anlæg (afløb og sanitet, vandinstallationer, køleanlæg samt varme- og ventilationsanlæg). Reparation af elektriske anlæg, udskiftning af afbrydere, stikkontakter, lampeudtag og lignende. Reparation, servicering og lovpligtige eftersyn af mekaniske anlæg (elevatorer, ABA - anlæg og lignende). 8.3 Udvælgelse af genopretningsprojekter Ud fra de teknisk faglige vurderinger udarbejdes en prioriteret opstilling af genopretningsarbejder, så arbejder, der hensigtsmæssigt udføres samtidigt, samles i hele projekter set ud fra f.eks. økonomiske betragtninger. 8.4 Erfaudveksling, stikprøver og kvalitetssikring af bygningssyn Gennem arbejdsgrupper og kurser på tværs af magistratsafdelingerne er der arbejdet på at sikre, at alle medarbejdere, der arbejder med bygningssyn samt udefra kommende konsulenter, får et ensartet syn på bygningsvedligeholdelse og anvender de samme metoder og forudsætninger. Det tilstræbes, at de enkelte bygningsafdelinger udveksler konsulenter for at kunne foretage sammenligninger af bygningssynenes resultater. Bygningsafdelingerne kvalitetssikrer arealangivelser og den generelle tekst, der beskriver udviklingen af genopretningen indenfor deres specifikke område. For at kunne vurdere, om bygningssynene på tværs af magistratsafdelingerne foregår ensartet og på et rimeligt og fagligt korrekt niveau, blev der i 2008 foretaget uvildige stikprøver af enkelte bygninger. Stikprøven blev foretaget af Rambøll og kan læses i Bygningsrapport Stikprøveundersøgelsen viste en god sammenhæng mellem de vurderinger Aarhus Kommunes egne medarbejdere konstaterede i forhold til det Rambøll konstaterede. Der er i løbet af 2011/2012 foretaget tværmagistratslige bygningssyn. Der er foretaget stikprøver på udvalgte ejendomme, således at udvalgte medarbejdere i de enkelte afdelinger har haft mulighed for at foretage et prøvesyn på en ejendom i en anden afdeling. Det forventes, at man i fremtiden vil fortsætte dette arbejde med at kvalitetssikre og justere ensretningen af bygningssynene i Aarhus kommune.