Lokalplan nr Boligområde ved Landlystvej, Bryndum

Transkript

1 Lokalplan nr. 527 Boligområde ved Landlystvej, Bryndum August 2007

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S Tryk: Esbjerg Kommune, 100 eksemplarer, august 2007

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet...3 Baggrund...4 Lokalplanområdets disposition...4 Forhold til Kommuneplanen...6 Bindinger...6 Forhold til gældende lokalplan...7 Miljøvurdering...7 Tilladelser fra andre myndigheder...7 Forslag til lokalplan var i høring fra den 16. maj til den 3. august Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse...13 Bilag Matrikelkort Indsat bagerst Lokalplankort Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 527 Boligområde ved Landlystvej, Bryndum Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød ramme Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Tarp ved Landlystvej og udgør ca. 4,5 ha. Området afgrænses af Landlystvej mod sydvest, og af et eksisterende 3 rækket levende hegn mod nordvest, ind mod det eksisterende parcelhusområde. Mod øst er der åbne landbrugsarealer gennemskåret af et levende hegn i ejendomsgrænsen mellem 23 a og 21 m Bryndum By, Bryndum. Området anvendes i dag til landbrugsmæssige formål. Langs den sydøstlige afgrænsning ligger en trampesti, som forbinder det åbne land med Landlystvej. Stien anvendes hovedsageligt at ejerne af landbrugejendommen. Terrænet inden for lokalplanområdet stiger næsten 6 m fra Landlystvej til den nordøstlige grænse for lokalplanområdet. Lokalplanområdet set fra Landlystvej Side 3

6 Redegørelse Baggrund Lokalplanområdets disposition Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en konkret ansøgning fra ejerne af området. Det er hensigten at området skal blive et attraktivt parcelhusområde med mulighed for individuel parcelhusbebyggelse på grunde i varierende størrelser fra ca. 800 m² til ca m². Området skal have en åben grøn karakter, hvilket bl.a. sikres ved udstykningsplan og af bestemmelser om bygningernes placering og om vejarealet udformningen. Derudover skal der være en grøn afgrænsning mellem boligerne og det åbne land. I området skal det være muligt at opføre boliger i forskellige arkitektoniske stilarter som sadeltag, ensidig taghældning og fladt tag. Boligbebyggelse skal hovedsagligt udføres i tegl, som vandskuret eller pudset murværk. Dog giver lokalplanen mulighed for at etablere enkelte træhuse på grundene langs den sydøstlige afgrænsning af området, således de ikke spredes i området. For at mindske bastante bygningsudtryk og facader med struktur, gives der ikke tilladelse til opførelse af bjælkehuse, rundtømmerhuse og huse af ubearbejdede natursten. Træhuse skal udføres som traditionelle parcelhuse med glatte ydervægge og skarpe hjørner, 1 på 2 træbeklædning accepteres. Ved bjælkehuse forstås huse hvor ydervæggen er af 7 15 cm brede bjælker, der kan samles som kryds i hjørnerne. Rundtømmerhuse, også kaldet blokhuse, er huse af hele stammer der ofte samles som kryds i hjørnerne. 1 på 2 træbeklædning er plane brædder monteret lodret, hvor yderste bræt dækker over mellemrummet på 2 underliggende brædder. Mod nordøst afgrænses området af et 10 m bredt beplantningsbælte, som en fortsættelse af det planlagte 10 m brede beplantningsbælte på nabogrundene mod nordvest. Beplantningsbæltet skal anlægges med mindst 6 rækker beplantning. Rækken mod det åbne land mod øst kan bestå af robuste arter, såsom tjørn, naur og vild æble, mens rækken mod parcelhusbebyggelsen kan bestå af blomstrende buske, såsom Eksempel på 10 m bredt beplantningsbælte. 1. række vender ud mod det åbne land. surbær, blærespiræa, fjeldribs m.fl. De øvrige rækker i beplantningsbæltet kan bestå af en blanding af små skyggetålende buske, lidt større buske, ammetræer og bestandstræer. Side: 4

7 Redegørelse Beplantningsbæltet skal danne en afgrænsning mod det åbne land ligesom beplantningsbæltet mellem land og by nord for lokalplanområdet. Mod sydøst afgrænses området af et 5 m bredt beplantningsbælte, som anlægges med 3 rækker beplantning. Beplantningen skal ligesom den øvrige beplantning mod nordøst sikre en grøn afgrænsning mellem området og det åbne land. Dog reduceres bredden af beplantningen, men samtidig pålægges en byggelinie på grundene på 2,50 m for at sikre en naturlig udvikling af bestandstræerne, som f.eks. eg, bøg og ask. Beplantningsbæltet skal bestå af 3 rækker, hvor den yderste mod det åbne landskab skal bestå af mindre og robuste buske, som f.eks. tjørn, naur og vildæbler, mens rækken ind mod området skal bestå af mere blomstrende buske som bl.a. surbær, fjeldribs og bærmispel. Den midterste række skal indeholde enkelte bestandstræer som eg, bøg og ask samt ammetræer og større buske, som rødel, grønel og fjeldribs. Eksempel på 5 m bredt beplantningsbælte. 1. række vender ud mod det åbne land. For området er der udarbejdet en udstykningsplan, som består af 41 grunde, der vejbetjenes fra Landlystvej via et stillevejsområde. Stillevejsområdet er udlagt i en bredde af 15 meter med henblik på at skabe et grønt præg i området. Langs vejen skal der etableres en allé bestående af enkelt stående træer. Et eksempel på et tværsnit af stillevejsområdet. Boligvejene, der forgrenes sig fra stillevejsområdet, anlægges som lege- og opholdsområder. Det er hensigten at disse arealer skal fremstå som åbne grønne områder i den samlede bebyggelse. Carporte og garager trækkes tilbage fra vejskellet, således at der sikres et parkerings- Side: 5

8 Redegørelse Forhold til Kommuneplanen areal på den enkelte grund og derved friholdes lege- og opholdsarealet for parkerende biler. Ved udmundingen af boligvejene til stillevejsområdet skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger. De hastighedsdæmpende foranstaltninger skal udføres ved ændring af vejbelægningen, eksempelvis farve, brosten eller rillet belægning, som kan indpasses naturligt i gadebilledet. Der skal ikke etableres egentlige vejbump. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Bindinger Zoneforhold Anvendelse Bebyggelse Rækkefølge Ved den endelige vedtagelse af lokalplanen overføres hele lokalplanområdet i byzone. I Kommuneplan er arealet udlagt til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. På baggrund af en konkret ansøgning åbner lokalplanen mulighed for åben-lav bebyggelse i form af fritliggende parcelhuse og ikke tæt-lav bebyggelse, som f.eks. rækkehuse. Kommuneplanens bygningshøjde på maksimalt 2 etager for åben lav bebyggelse er ikke fuldt udnyttet, idet etageantallet ikke må overstige 1½ etage, én etage med udnyttelig tagetage. Dette skyldes at der ikke ønskes boliger der kan virke dominerende i området. Området er omfattet af tids- og rækkefølgebestemmelser. Området er udlagt til boligformål og planlagt igangsat tidligst Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en kraftig rød linie og omfattet af bestemmelserne for enkeltområde i Kommuneplanen Vandbeskyttelsesområde Området ligger inden for vandbeskyttelsesområde. Anvendelsen inden for vandbeskyttelsesområdet må ikke medføre yderligere belastning af grundvandet. Der må ikke etableres forhold, der i henhold til Miljømyndighederne kan indebære risiko for grundvandet, med mindre ri- Side: 6

9 Redegørelse Hovedvandledning Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder sikoen i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning kan reduceres til et forsvarligt niveau. Der pålægges de enkelte ejendomme deklarationer for at hindre anvendelse af sprøjtemidler. Det østlige hjørne af området gennemskæres af en hovedvandledning. Af deklaration tinglyst den 14. november 1984 fremgår at der ikke må etableres forhold, der kan være til hinder eller ulempe for eftersyn, reparations- eller vedligeholdelsesarbejde uden Esbjerg kommunes tilladelse. Det vurderes at realisering af lokalplanen ikke strider i mod deklarationens bestemmelser. Ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Matr. nr. 21 m og 23 a, Bryndum By, Bryndum er noteret som landbrug og kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. Lov om landbrugsejendomme 4, stk.1. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Forslag til lokalplan var i høring fra den 16. maj til den 3. august 2007 Side: 7

10

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 527 Boligområder ved Landlystvej, Bryndum. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre mulighed for at skabe et attraktivt boligområde med åben-lav boligbebyggelse, at sikre afgrænsende beplantning mod det åbne land, at overføre området til byzone, og at sikre helhed i bebyggelsen. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på matrikelkort 527 og omfatter dele af matrikelnumrene 21 m og 23 a Bryndum By, Bryndum. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Ved den offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse overføres lokalplanområdet til byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. 4.2 Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning af 2004 klassificeres højere end klasse Der gives tilladelse til liberale erhverv og anlæg med tilknytning til området på betingelse af, at virksomheden drives på en sådan måde at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at erhvervsandelen højst udgør 25 % af etagearealet, at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,75 m². Farven på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur, at parkering foregår på egen grund, og at erhvervsudøvelsen ikke medfører belastende trafik eller andre gener for omboende. Side 9

12 Bestemmelser 4.4 Inden for området må der opføres transformerstationer og lignende til områdets forsyning på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Udstykning af lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Landlystvej via en 15 meter bred udlagt privat fællesvej i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort Den 15 meter brede private fællesvej skal anlægges som stillevejsområde. Der må ikke etableres overkørsler direkte fra de enkelte ejendomme til vejen. 6.3 I stillevejsområdet langs vejen skal der etableres en allé bestående af enkeltstående løvfældende træer. 6.4 Der udlægges 8,5 meter brede boligveje, der skal anlægges som lege- og opholdsområder, i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort Vejene udlægges som private fællesveje. 6.5 Der skal etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger i form af ændret belægningstype eller farver i udlagte zoner, i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort Den eksisterende trampesti, som fremgår af lokalplankort skal bevares i en bredde af 3 m, med nuværende beplantning. 6.7 Der skal anlægges 2 parkeringspladser på hver enkelt ejendom. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Fælles ledningsanlæg udenfor vejarealer i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Der udlægges et 5 m bredt deklarationsbælte, som vist på lokalplankort til sikring af projekterede regnvandsledning. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bygningshøjden må ikke overstige 1½ etage og 8,5 m over eksisterende terræn. 8.2 Boligbebyggelse skal placeres parallelt med eller vinkelret på vejskel mod boligveje eller naboskel i en afstand af mindst 2,5 m. 8.3 Garager, carporte og udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 5 meter fra adgangsgivende vej. Side: 10

13 Bestemmelser 8.4 Bebyggelse skal placeres mindst 5 m fra vejskel mod Stillevejsområdet og Landlystvej. 8.5 Bebyggelse skal placeres mindst 0,8 m fra de 10 m brede beplantningsbælter mod nordvest og nordøst, vist på lokalplankort Bebyggelse skal placeres mindst 2,5 m fra den 3 m brede trampesti og det 5 m brede beplantningsbælte mod sydøst, vist på lokalplankort Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som sadeltage, ensidig taghældning eller med fladt tag. Taghældning må ikke overstige 45º. 9.2 Tagbeklædning skal udføres af pap eller med tagsten af tegl eller beton. Dog kan op til 20 % af tagarealet og tage på sekundære bygninger udføres af andre materialer. 9.3 Ydervægge skal udføres af blank teglstenmur eller som vandskuret eller pudset murværk. Dog kan op til 20 % af facadearealet ekskl. vinduesflader samt garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger, udføres af andre materialer f.eks. træ eller zink. 9.4 Boligbebyggelse på parcellerne langs det 5 m brede beplantningsbælte mod sydøst, vist på lokalplankort 527-1, kan udføres med facader i træ, som traditionelle parcelhuse med glatte ydervægge og skarpe hjørner. 1 på 2 beklædning af plane brædder accepteres. Bjælkehuse og rundtømmerhuse tillades ikke. 9.5 Farver på udvendige bygningssider må ikke være signalfarver. 9.6 På hver ejendom kan opsættes én antenne eller parabol, med en diameter på højst 1 m, i en højde der ikke overstiger tagryggen. Antennen eller parabolen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Hegn mod stillevejsområdet, boligveje samt Landlystvej skal etableres som levende hegn, mindst 0,8 m fra vejskel Mod nordøst udlægges et 10 m bredt beplantningsbælte, som vist på lokalplankort Beplantningsbæltet skal bestå af mindst 6 rækker beplantning med en indbyrdes afstand på mindst 1,25 m, i princippet som vist i redegørelsen side Mod sydøst udlægges et 5 m bredt beplantningsbælte, som vist på lokalplankort Beplantningsbæltet skal bestå af 3 rækker beplantning med en indbyrdes afstand på mindst 1,25, i princippet som vist i redegørelsen side 5. Side: 11

14 Bestemmelser 10.4 Mod nordvest er der etableret et trerækket læhegn. Til sikring af dette udlægges et 4 m bredt beplantningsbælte, som vist på lokalplankort Hegn i naboskel skal etableres som levende hegn eller træplankeværk, som ikke må overstige 1,8 m over terræn Henstilling af campingvogne, lystbåde og lignende samt oplagring må ikke finde sted på opholds- og parkeringsarealer. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes grundejerforening, når mindst 25 % af boligerne er solgt, med medlemspligt for alle grundejere inden for lokalplanområdet. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal udarbejde en anlægs-, drifts-, og plejeplan for alle veje og beplantningsbælter. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen har ansvar for vedligeholdelse, renholdelse og vinterrenholdelse af de private fællesveje. Indtil grundejerforeningen er etableret, har de tilgrænsende grundejere ansvaret, jf. bestemmelser i Lov om private fællesveje Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de private fællesveje. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte veje, hastighedsdæmpende foranstaltninger og parkering være etableret i godkendt omfang Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte beplantningsbælter være etableret i godkendt omfang, eller i takt med byggeriet gennem anfordringsgaranti til Esbjerg Kommune. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse Vedr. jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse. Før jord flyttes fra et kortlagt areal skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Landbrugsloven: Arealer, der er pålagt landbrugspligt, kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilla- Side: 12

15 Bestemmelser delse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. landbrugslovens 4 stk. 1. Indtil da skal arealet drives jordbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler. 14 Aflysninger i Tingbogen 14.1 Lokalplanen medfører ingen aflysninger i Tingbogen. 15 Retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 16 Vedtagelse Lokalplan nr. 527 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg byråd den 17. september Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 13

16

17 23a 21m Bryndum By, Bryndum Gjesing By, Bryndum 21m 23a 4d 24ba 24o 3fc 4g 24i 24cp 3fy 3ac 24p 3fz 24r 24t 24cd 3dt 24bf 3ct 3df 24z 24s 3dr 24be 3ev 3dv 24y 3dx 3du 24cc 24ci 21au 24ø 24bn 3cv 24x 24v 24bx 24ar 3cx 3cy 3cz 24cf 24q 3cr 3ex 21av 3ds 24u 3dc 3cu 21ba 24al 3dq 21ax 24bv 24ai 24cl 3de 3dd 3cø 3db 3cq 3da 24co 24cm 23ax 24aq 24æ 24af 24bo 24ap 24ck 21bf 21bi 24ce 21ar 24ak 24cg 24ch 21bb 24ao 21at 24bi 24bl 24cn 24bt 24by 23at 24cb 24ag 21bc 24ah 23av 24an 24bz 24br 21az 3cæ 21as 24ca 24ae 24ad 21bd 24bø 24bs 21bh 24ac 24bd 24bg 24bu 15fu 24ab 24aa 21bg 3fø 23as 24bk 24n 24bc 24bp 23au 24am 21ay 21aø 24bh 24bb 21be 24bq 24bæ 3dp 3cs 24bm 21aæ 3ey 15ft 3do 15fs 15fr 15h 15b 3dn 24au 24av 3ga 24ax 15fq 24ay 15fp 3ez 3gg 3eu 15fn 24az 24at Matrikelkort 527 Dato: August 2007 Mål 1: Meters Lokalplanafgrænsning Ejerlavsgrænse Landlystvej Bryndumvej ^

18 Bryndumvej ^ Lokalplanafgrænsning m bredt beplantningsbælte Udstykning Hastighedsdæmpende zone 5C 5B 5A 7C 7B 7A Landlystvej m bredt beplantningsbælte lege- og opholdsområde lege- og opholdsområde 15 m bred vej, Stillevejsområde lege- og opholdsområde 15 m bred vej, Stillevejsområde 8,50 m br. vej Hovedvandledning Beplantningsbælte 3m bred sti Parcel med mulig træhus Deklarationsbælte lege- og opholdsområde 15 m bred vej, Stillevejsområde 8,50 m br. vej 5m bredt beplantningsbælte 67 8,50 m br. vej Lokalplankort Dato: August 2007 Mål 1: 2000 Meters