Lokalplan nr Boligområde ved Skoletoften, Guldager

Transkript

1 Lokalplan nr. 496 Boligområde ved Skoletoften, Guldager Maj 2006

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S Tryk: Esbjerg Kommune, 100 eksemplarer, maj 2006

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet... 3 Baggrund... 4 Lokalplanområdets disposition... 4 Trafikale forhold... 5 Forhold til Kommuneplanen... 6 Bindinger... 7 Kloakledning... 8 Forhold til gældende lokalplan... 8 Miljøvurdering... 8 Tilladelser fra andre myndigheder... 8 Forslag til lokalplan har været i høring fra den 25. januar til den 31. marts Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Lokalplankort LP496-1 Delområdeinddeling m.v.... Indsat bagerst Lokalplankort LP496-2 Beplantning, vejforhold m.v... Indsat bagerst Lokalplankort LP496-3 Udstykningsplan.... Indsat bagerst 1

4 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med rød ramme. Lokalplan nr. 496 Boligområde ved Skoletoften, Guldager Lokalplanområdet Jacob Sørensens Vej set fra syd Børneinstitutionen i området Lokalplanområdet ligger i Guldager og omfatter et areal på næsten 9 ha. Det afgrænses mod syd af Guldagervej, mod vest af den nord-sydgående del af Skoletoften, mod nord af åbne landbrugsarealer og mod øst af en offentlig sti og et bredt beplantningsbælte. Yderligere mod øst ligger Guldager skole og skolens boldbaner. Syd for lokalplanområdet langs Guldagervej ligger en række mindre håndværksvirksomheder og lignende på 1 etage opført i træ, mursten m.m. Vest for området ligger parcelhuse på 1-1½ etage opført i mursten langs Guldagervej og den nord-syd-gående del af Skoletoften. Adgang til området sker via enten Jacob Sørensens Vej, som løber ind i området fra Guldagervej fra syd eller Skoletoften, som løber ind i området fra vest. Desuden løber der en sti langs områdets østlige grænse, som har forbindelse med boligvejene i området samt med en øst-vest-gående sti, der gennemskærer området og fører til den nordsyd-gående del af Skoletoften i vest. Langs områdets afgrænsning mod nord og syd er der beplantningsbælter med løvtræer. Desuden er der et gammelt læhegn af løvtræer i retning nord-syd gennem området. Udover de i forvejen bebyggede arealer består lokalplanområdet af åbne landbrugsarealer. Mod nordøst ligger parcelhusgrunde, hvoraf en del er bebyggede. Mod sydøst ligger en børneinstitution med omkringliggende delvist beplantede legearealer. Institutionen er på 1 etage 3

6 Redegørelse Det bevaringsværdige hus på Guldagervej med brune facader i træ. Vest for institutionen ligger tæt-lav boligbebyggelse på 1 etage i røde mursten og rødt tag. Yderligere mod vest ligger et område med åbne græsarealer og høje træer. Desuden ligger der et ældre landsbyhus på 1½ etage i grå farver mod Guldagervej. Huset er erklæret bevaringsværdigt med middel bevaringsværdi og udgør sammen med bebyggelsen vest herfor en del af den gamle landsbybebyggelse i Guldager. I lokalplanområdets nordvestlige del ligger parcelhuse på 1 etage i mursten langs den nord-sydgående del af Skoletoften. Området er under udbygning efter den gældende lokalplan nr. 259 for området. Der foregår løbende udstykninger fra matr.nr. 8 a Guldager By, Guldager. Dette matr.nr. er noteret med landbrugspligt, som ophæves i takt med områdets udstykning til boligformål, hvilket er i overensstemmelse med både denne lokalplan samt den hidtil gældende lokalplan. Områdets nordøstlige del er under udbygning efter den gældende lokalplan for området. Baggrund Lokalplanområdets disposition Bebyggelsen Mulighederne for bebyggelse i lokalplanområdet ønskes udvidet i forhold til den hidtil gældende lokalplan, som giver mulighed for åbenlav, tæt-lav boligbebyggelse og offentlige institutioner i en del af området. Der ønskes skabt en fleksibel lokalplan, hvorefter der kan tillades forskellige bebyggelsesformer på ikke bebyggede arealer, der i den gældende lokalplan nr. 259 er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Med planen skal sikres en god sammenhæng til den omkringliggende bebyggelse, de grønne områder samt det åbne land. Lokalplanområdet inddeles i delområderne A og B som vist på lokalplankort LP Delområde A, som udlægges til offentligt grønt område, gennemskærer lokalplanområdet. Delområde B udlægges til tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse og institutioner. Bebyggelsen i lokalplanområdet ønskes indpasset i den omgivende bebyggelse, ved at have bestemmelser for højde, tagform og ydervægges facadeudtryk. Facader skal udføres, som traditionelle parcelhuse, med glatte ydervægge og skarpe hjørner i tegl, træ eller som vandskuret eller pudset murværk. For at mindske bastante bygningsudtryk og facader med struktur, gives der ikke tilladelse til opførelse af bjælke- 4

7 Redegørelse Friarealer Beplantningsbælter Læhegnet gennem området agtes fjernet Trafikale forhold huse, rundtømmerhuse og huse af ubearbejdede natursten. Ved bjælkehuse forstås; huse hvor ydervæggen er af bjælker på 7 15 cm bredde, der samles i hjørnerne. Enden af bjælken rager derfor uden for huset. Ved rundtømmerhuse, også kaldet blokhuse, forstås; huse af hele stammer som samles i hjørnerne. Ved træhuse accepteres 1 på 2 træbeklædning. Ved 1 på 2 træbeklædning forstås; plane brædder monteret lodret, hvor øverste bræt strækker sig over mellemrummet på 2 underliggende brædder. I lokalplanen er der differentieret mellem åben-lav boligbebyggelse til individuelt parcelhusbyggeri og åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende. Ved åben-lav boligbebyggelse til individuelt parcelhusbyggeri forstås traditionelle parcelhuse, hvor de enkelte bygninger har et forskelligt udseende og evt. forskelligt farvevalg. Ved åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende forstås åben-lav bebyggelse, hvor de enkelte bygninger er opført i samme proportioner og ens materialer og farver. Denne form for bebyggelse kan mere karakteriseres som en mellemting mellem traditionelle parcelhuse og række- eller dobbelthuse, idet de er fritliggende, men ensartede i udseende. Årsagen til differentieringen mellem de to typer af åben-lav boligbebyggelse er et ønske om mulighed for opførelse af forskellige typer bebyggelse. Med differentieringen opnås der udover individuelt parcelhusbyggeri til udstykning på grunde på mindst 700 m 2 desuden mulighed for åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende på grunde under 700 m 2. Det giver mulighed for et boligområde med små grunde, hvor bebyggelsen danner en helhed, selvom de enkelte boliger er fritliggende på hver sin grund. I lokalplanen er delområde A udlagt til offentligt grønt område. Derudover skal der, hvis der opføres åben-lav bebyggelse med ensartet udseende eller tæt-lav bebyggelse, anlægges et centralt beliggende grønt fællesareal på den pågældende storparcel. I forvejen er der et beplantningsbælte langs lokalplanområdets nordlige afgrænsning. For at sikre beplantningsbæltet, udlægges areal mellem lokalplanområdets nordlige afgrænsning og ejendommene syd herfor. Beplantningsbæltet vil som hidtil skabe en naturlig grænse mellem bebyggelsen i lokalplanområdet og det åbne land. Derudover udlægges et beplantningsbælte med en bredde på 10 m i den sydlige del af delområde B 1 og B 3 i overensstemmelse med de eksisterende forhold. Bæltet afbrydes dog af det 11 m brede servitutbælte, som er tinglyst omkring kloakledningen beskrevet på side 6. Bæltet udgør en naturlig grænse mellem boligområdet og Guldagervej. De udlagte beplantningsbælter er vist på lokalplankort LP Det eksisterende nord-syd-gående læhegn gennem lokalplanområdet agtes fjernet i takt med udbygningen af området, da det ellers vil komme i konflikt med bebyggelsen. Lokalplanområdet vej- og stibetjenes som vist på lokalplankort LP Vejbetjening sker fra Jacob Sørensens Vej, som fordeler trafikken til de enkelte dele af området. Desuden vejbetjenes området fra Skoletoften, som fra vest løber ind i området. I henhold til den gældende lokalplan nr. 259 for området er indkørslen til børneinstitutionen fra Guldagervej midlertidig, og vejadgang til institutionen skal ske 5

8 Redegørelse Forhold til Kommuneplanen Zoneforhold Anvendelse Bebyggelse fra stamveje og interne veje, når disse er etableret. Indkørsel til institutionen vil derfor i fremtiden ske fra Jacob Sørensens Vej som vist på Lokalplankort LP Der udlægges vejareal med en bredde på 10 m i forlængelse af Jacob Sørensens Vej som vist på lokalplankort LP Vejudlægget vil naturligt kunne anvendes i forbindelse med en udbygning af boligområdet mod nord. Området stibetjenes fra den offentlige sti øst for området, hvorfra der er adgang til de enkelte boligveje samt til den øst-vest-gående sti, som løber gennem delområde A til Skoletoften vest for området. Lokalplanområdet er omfattet af enkeltområde i Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanen. I overensstemmelse med kommuneplanen fastholdes lokalplanområdet som byzone. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges områdets anvendelse til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt institutioner. Der er ikke givet mulighed for butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik indenfor kommuneplanens rammer, da en sådan anvendelse vil kunne bryde områdets karakter af boligområde samt skabe uhensigtsmæssige trafikale problemer i området. I de enkelte boliger må der dog drives den form for erhvervsmæssig virksomhed, der normalt udføres i boligområder, såsom frisør og lignende. Området opdeles i delområde A og B som vist på lokalplankort LP I delområde A fastlægges anvendelse til offentligt grønt område. Delområde B 1 udlægges til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt institutioner. Delområde B 2 udlægges til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, delområde B 3 udlægges til tæt-lav boligbebyggelse og delområde B 4 udlægges til åben-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten fastsættes til højst 25 for åben-lav bebyggelse samt for tæt-lav bebyggelse i 1 etage. For tæt-lav bebyggelse i 1½ etage fastsættes bebyggelsesprocenten til højst 30. Kommuneplanens rammer anvendes dermed ikke fuldt ud for tæt-lav bebyggelse, da der ønskes lys og luft mellem de enkelte bebyggelser, og da den tæt-lave bebyggelse ønskes tilpasset den åben-lave bebyggelse i og omkring lokalplanområdet. Maksimalt etageantal fastsættes til 1½. Igen anvendes kommuneplanens rammer ikke fuldt ud, hvilket skyldes ønsket om lys og luft i bebyggelsen. Maksimal bygningshøjde fastsættes til 8,5 m. 6

9 Redegørelse Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en kraftig rød linie. Bevaringsværdigt miljø Kirkeomgivelsesfredning 3 km kystnærhedszone Støjisolinier Den sydvestligste del af lokalplanområdet er udpeget som bevaringsværdigt miljø. I lokalplanen er der taget hensyn hertil ved at indarbejde bestemmelser om maksimalt etageantal og bygningshøjder samt om bebyggelsens udformning, farver og materialevalg. Bebyggelsen på matr.nr. 8 b Guldager By, Guldager er desuden erklæret bevaringsværdig, og må ikke nedrives uden tilladelse fra Esbjerg Kommune. Ændringer af denne bebyggelse skal desuden stemme overens med den oprindelige arkitektur. 300 m kirkebeskyttelseslinien fra Guldager Kirke tangerer den sydvestligste del af området. I henhold til Naturbeskyttelsesloven må der ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m inden for linien. I lokalplanen planlægges for bebyggelse op til 8,5 m, og derfor har beskyttelseslinien ikke betydning for fremtidig bebyggelse her. Den sydlige del af lokalplanområdet ligger inden for 3 km kystnærhedszone. Hele lokalplanområdet ligger bag eksisterende bebyggelse i Guldager. Desuden er der ingen steder visuel kontakt mellem kysten og lokalplanområdet. Derfor har zonen ikke betydning for fremtidig bebyggelse her. Støjisolinien fra Guldagervej når ind på den sydligste del af området. Ifølge kommuneplanen må der ikke etableres støjfølsom anvendelse inden for linien, medmindre grænseværdierne kan respekteres. Det betyder, at ny boligbebyggelse og institutioner i delområde B 1, B 3 og B 4 skal placeres nord for støjisolinien. Bebyggelse kan dog placeres inden for linien, hvis det med etablering af støjdæmpende foranstaltninger kan godtgøres, at støjen ikke overstiger grænseværdierne. Desuden når en støjisolinie fra erhvervsområdet, der er placeret syd for Guldagervej, ind i planområdets sydøstlige del. Ligeledes gælder 7

10 Redegørelse Vandbeskyttelsesområde Kloakledning Hovedvandledning Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder det her, at der ikke må etableres boliger eller institutioner inden for linien, medmindre grænseværdierne kan respekteres f.eks. med støjdæmpende foranstaltninger. Den østlige del af området er udpeget som vandbeskyttelsesområde. Ifølge kommuneplanen må der inden for vandbeskyttelsesområdet ikke tillades forhold, der kan indebære risiko for en øget belastning af grundvandet, medmindre risikoen kan reduceres til et forsvarligt niveau. I lokalplanen er der taget hensyn til vandbeskyttelsesområdet ved at fastlægge bestemmelser om, at der ikke må oplagres eller håndteres kemikalier eller olie i større omfang end i almindelige husholdninger. Desuden bør ejerne af de enkelte ejendomme i området begrænse anvendelsen af sprøjtemidler og kunstgødning for at mindske risikoen for forurening af grundvandet. Esbjerg Kommune vil som ejer pålægge områderne B 1 samt B 2 deklaration, der skal hindre brugen af sprøjte- og ukrudtsmidler. Både nord for lokalplanområdet i landbrugsarealerne og syd for området under Guldagervej løber hovedvandledninger. Ledningerne når dog ikke ind i området og har derfor ikke betydning for fremtidig bebyggelse her. I den østlige del af matr.nr. 8 bg Guldager By, Guldager ligger et tinglyst servitutbælte omkring to offentlige kloakledninger. Bæltet har en bredde på 11 m og fremgår af lokalplankort LP Ledningsanlægget skal henligge uforstyrret, og det er forbudt at bygge, foretage større træplantninger eller lignende, der kan hindre eftersyn, vedligeholdelsesarbejder m.v. inden for servitutbæltet uden forud indhentet tilladelse hos Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr. 259 For de østlige områder af Guldager af 25/ samt tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 259 af 27/ Den væsentligste forskel på denne lokalplan og lokalplan nr. 259 er, at denne lokalplan giver mulighed for, at der i delområde B 1 og B 2 vil kunne opføres åben-lav boligbebyggelse. Som det fremgår af afsnit 14 vil Lokalplan nr. 259 blive aflyst indenfor denne lokalplans område og tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 259 vil blive aflyst i sin helhed i forbindelse med denne lokalplans endelige vedtagelse. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Der er landbrugspligt på matr.nr. 8 a Guldager By, Guldager. Efterhånden som lokalplanområdet overgår til lokalplanens formål, skal landbrugspligten ophæves efter landbrugslovens regler. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Esbjerg Museum om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. 8

11 Redegørelse Det fremgår af afsnit 13, hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Forslag til lokalplan har været i høring fra den 25. januar til den 31. marts

12

13 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 496 Boligområde ved Skoletoften. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at skabe mulighed for etablering af et velfungerende boligområde med åben-lav 1 og tæt-lav 2 boligbebyggelse samt offentlige institutioner, at sikre lokalplanområdet tilpasset den omkringliggende bebyggelse ved at fastlægge retningslinier for bebyggelsens udformning og materialevalg samt bebyggelsesprocenter, at sikre sammenhæng mellem området og det eksisterende vejog stisystem i Guldager, at skabe en god sammenhæng mellem lokalplanområdet, de grønne områder samt det åbne land, at sikre grønne fællesarealer, og at sikre en afgrænsende beplantning mod nord og syd. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankort LP496-1 og omfatter matrikelnumrene 8 aq, 8 ar, 8 as, 8 at, 8 au, 8 av, 8 ax, 8 ay, 8 az, 8 aæ, 8 b, 8 bb, 8 bg, 8 bh, 8 bi, 8 bk, 8 bl, 8 bm, 8 bn, 8 bo, 8 bp, 8 bq, 8 br, 8 bs, 8 bt, 8 bu, 8 bv, 8 bx, 8 by, 8 bz, 8 bæ, 8 bø, 8 ca, 8 cb, 8 cc, 8 cd, 8 ce, 8 cf, 8 cg, 8 ch, 8 ci og 8 ck Guldager By, Guldager, del af matr.nr. 8 a Guldager By, Guldager samt del af litra ab Guldager By, Guldager. 2.2 Området opdeles som vist på lokalplankort LP496-1 i delområderne A og B. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt offentlige institutioner. 4.2 Delområde A udlægges til offentligt grønt område. 1 Ved åben-lav boligbebyggelse forstås fritliggende parcelhuse 2 Ved tæt-lav boligbebyggelse forstås dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse 11

14 Bestemmelser 4.3 Delområde B 1 udlægges til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse samt offentlige institutioner. 4.4 Delområde B 2 udlægges til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. 4.5 Delområde B 3 udlægges til tæt-lav boligbebyggelse. 4.6 Delområde B 4 udlægges til åben-lav boligbebyggelse. 4.7 Der gives tilladelse til liberale erhverv, kontorer og anlæg med en naturlig tilknytning til området på betingelse af, at virksomheden drives på en sådan måde, at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at erhvervsandelen højst udgør 25 % af etagearealet, at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,5 m 2. Farven på skiltet må ikke være signalfarve som turkis, gul, orange eller lignende. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur, at parkering foregår på egen grund, og at erhvervsudøvelsen ikke medfører belastende trafik eller anden ulempe for de omboende. 4.8 Der må ikke oplagres eller håndteres kemikalier eller olie i større omfang end i almindelige husholdninger. 4.9 Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning af 2004 klassificeres højere end klasse Inden for området må der opføres transformerstationer og lignende til områdets forsyning på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. 5 Udstykning 5.1 Minimum grundstørrelse til åben-lav boligbebyggelse i form af individuelt parcelhusbyggeri fastsættes til 700 m Minimum grundstørrelse til åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende 3 fastsættes til 450 m Udstykning af delområde B 1 og B 2 til åben-lav boligbebyggelse i form af individuelt parcelhusbyggeri 4 skal ske i princippet som vist på lokalplankort LP Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 3 Ved åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende forstås åben-lav bebyggelse, hvor de enkelte bygninger er opført i samme proportioner og med ens materialer og farver. 4 Ved åben-lav boligbebyggelse i form af individuelt parcelhusbyggeri forstås åbenlav boligbebyggelse, hvor de enkelte bygninger har et forskelligt udseende og evt. forskelligt farvevalg. 12

15 Bestemmelser 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra de offentlige veje Jacob Sørensens Vej og Skoletoften og stibetjenes fra den offentlige sti øst for lokalplanområdet samt den øst-vest-gående offentlige sti i delområde A i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort LP Vejadgang til institutionen i områdets sydøstlige del skal ske fra Jacob Sørensens Vej som vist på Lokalplankort LP Der udlægges vejareal med en bredde på 10 m i forlængelse af Jacob Sørensens Vej som vist på lokalplankort LP Boligveje skal udlægges som lege- og opholdsområde Der må ikke være direkte adgang fra de enkelte boliger i delområde B 1, B 2 og B 3 til stamvejene Jacob Sørensens Vej og Skoletoften. 6.6 Stamveje og boligveje skal udlægges i en bredde af minimum 10 m. 6.7 Stier skal udlægges i en bredde af minimum 5 m. Interne stier inden for de enkelte storparceller må dog udlægges i en bredde ned til 3 m. 6.8 Hvor stier krydser stamveje, skal der etableres trafikale sikkerhedsforanstaltninger til sikring af svage trafikanter. 6.9 Til individuelt parcelhusbyggeri skal der anlægges mindst 2 bilpladser på egen grund pr. bolig Til åben-lav bebyggelse med ensartet udseende og tæt-lav bebyggelse skal der anlægges mindst 1½ bilplads pr. bolig. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Områdets bebyggelse skal tilsluttes de kollektive forsyningsanlæg. 7.2 Kloakering sker til det offentlige kloakanlæg. 7.3 På den østlige del af matr.nr. 8 bg Guldager By, Guldager ligger et 11 m bredt tinglyst servitutbælte omkring to offentlige kloakledninger som vist på lokalplankort LP Ledningsanlægget skal henligge uforstyrret, og uden tilladelse fra Esbjerg Kommune er det forbudt at bygge, foretage større træplantninger eller lignende, der kan hindre eftersyn, vedligeholdelsesarbejder m.v. inden for servitutbæltet. 7.4 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for åben-lav boligbebyggelse i form af individuelt parcelhusbyggeri må for den enkelte ejendom ikke overstige 25 %. 5 Lege- og opholdsområder medfører fartbegrænsning på 15 km i timen 13

16 Bestemmelser 8.2 Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boligbebyggelse i én etage samt for åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende må for den enkelte storparcel ikke overstige 25 %. 8.3 Bebyggelsesprocenten for tæt-lav boligbebyggelse i 1½ etage må for den enkelte storparcel ikke overstige 30 %. 8.4 Bebyggelsesprocenten for offentlige institutioner må for den enkelte ejendom ikke overstige 30 %. 8.5 Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m over eksisterende terræn. 8.6 Etageantallet må ikke overstige 1½ etage. 8.7 Bebyggelse må ikke placeres inden for støjisolinierne vist på lokalplankort LP496-2, medmindre det kan godtgøres, at grænseværdierne ikke overskrides f.eks. ved placering af støjdæmpende foranstaltninger. 8.8 Der pålægges byggelinier på 5 m fra stamvejene Jacob Sørensens Vej og Skoletoften som vist på lokalplankort LP For individuelt parcelhusbyggeri i delområde B 1, B 2 og B 4 pålægges byggelinier på 1 m fra boligveje som vist på lokalplankort LP Der pålægges byggelinier på 2,5 m fra det offentlige grønne område i delområde A samt fra beplantningsbælterne nævnt i bestemmelse 10.3 og 10.4 som vist på lokalplankort LP Der må ikke placeres nogen form for bebyggelse eller faste anlæg mellem byggelinie og vejskel Individuelt parcelhusbyggeri skal placeres parallelt med eller vinkelret på vejskel i en afstand af mindst 1 m Åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende og tæt-lav boligbebyggelse skal placeres parallelt med eller vinkelret på vejskel. Afstanden til vejskel på boligveje skal være mindst 1 m Ved individuelt parcelhusbyggeri skal garager, carporte, udhuse og lignende, der er integrerede under samme tag som beboelseshuset, placeres i en afstand af mindst 2,5 m fra naboskel Garager, carporte og udhuse m.v. i forbindelse med tæt-lav bebyggelse og åben-lav bebyggelse med ensartet udseende skal mod stier og grønne områder placeres i en afstand af mindst 0,6 m fra skel Den del af garager, carporte, udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 meter fra naboskel, må gives en højde indtil 2,5 meter + 0,4 x afstand til skel. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bevaringsværdig bebyggelse på matr.nr. 8 b Guldager By, Guldager, som er vist på lokalplankortet LP496-1, må ikke nedrives uden tilladelse fra Esbjerg Kommune. Ændringer, udskift- 14

17 Bestemmelser ninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med den oprindelige arkitektur. 9.2 Tage på boligbebyggelse skal udføres som symmetriske saddeltage. Taghældning skal være mellem 25º og 50º. Sekundære bygninger som garager, carporte, udhuse og lignende må udføres med lavere taghældning, herunder ensidig taghældning eller fladt tag. 9.3 Tage på offentlige institutioner skal udføres som symmetriske saddeltage, tag med ensidig taghældning eller fladt tag. Taghældning på saddeltage og tage med ensidig taghældning skal være mellem 25º og 50º. 9.4 Saddeltage skal dækkes med teglsten, teglstenslignende materialer eller eternitskifer. Dog må op til 20 % af tagarealet samt tage på sekundære bygninger som garager, carporte, udhuse og lignende udføres af andre materialer. Tage må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. 9.5 Facader skal udføres, som traditionelle parcelhuse, med glatte ydervægge og skarpe hjørner i tegl, træ eller som vandskuret eller pudset murværk. Ved træhuse accepteres 1 på 2 beklædning, af plane brædder. 9.6 Op til 20 % af facadearealet eksklusiv vinduesflader kan udføres af andre materialer, f.eks. zink. 9.7 Farver på udvendige bygningssider må ikke være signalfarver. 9.8 Solceller af reflekterende materiale må ikke være synlige fra vej og sti og må ikke medføre refleksioner i omkringliggende bebyggelse. 9.9 På hver ejendom må opsættes én antenne eller parabol, med en diameter på højst 1 m, i en højde der ikke overstiger tagryggen. Antennen eller parabolen må ikke være synlig fra vej og sti. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Etableres der åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende eller tæt-lav boligbebyggelse, skal der til hver enkelt bolig anlægges en sammenhængende have med en dybde på mindst 8 m Etableres der tæt-lav boligbebyggelse eller åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende, skal der på den pågældende storparcel anlægges et centralt beliggende grønt fællesareal. Fællesarealet skal have et areal svarende til mindst 20 m 2 pr. bolig, dog mindst 600 m Det grønne fællesareal i delområde A skal anlægges og vedligeholdes af Esbjerg Kommune Der udlægges et beplantningsbælte langs lokalplanområdets nordlige grænse som vist på lokalplankort LP Beplantningsbæltet skal bestå af en etageret randplantning og skal anlægges og vedligeholdes af Esbjerg Kommune. 15

18 Bestemmelser 10.5 Der udlægges areal til et 10 m bredt beplantningsbælte langs lokalplanområdets sydlige grænse som vist på lokalplankort LP Beplantningsbæltet skal vedligeholdes af Esbjerg Kommune Hegn mod vej, sti og naboskel skal etableres som løvtræshække som f.eks. liguster- eller bøgehæk Hegn mod vej og sti skal plantes mindst 0,3 m fra skel Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne Henstilling af campingvogne, lystbåde og lignende samt oplagring må ikke finde sted på vej-, opholds- og parkeringsarealer. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere inden for lokalplanområdet. Grundejere i den del af delområde B 4, som ligger mod den nord-syd-gående del af Skoletoften og mod Guldagervej, er dog fritaget for medlemspligten. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal de veje, stier og parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 6 og som er placeret i tilknytning til den del af området, hvori den pågældende bebyggelse af placeret, være etableret i godkendt omfang Før ny åben-lav boligbebyggelse med ensartet udseende eller tæt-lav bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10.2 nævnte grønne fællesarealer være etableret i godkendt omfang. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse Matr.nr. 8 a Guldager By, Guldager er noteret som landbrug. Efterhånden som lokalplanområdet overgår til lokalplanens formål, skal landbrugspligten ophæves efter landbrugslovens regler Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt i henhold til lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Ribe Amt give tilladelse, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse. Før jord flyttes fra et kortlagt areal skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 16

19 Bestemmelser 14 Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og tinglysning aflyses lokalplan nr. 259 For de østlige områder af Guldager af 25/ indenfor denne lokalplanes område samt tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 259 af 27/ i sin helhed. 15 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Lokalplanen fastlægger i bestemmelse 9.1, at bebyggelse på matr.nr. 8b Guldager By, Guldager ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. 16 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. 496 udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den 22. maj Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør for Teknik & Miljø 17

20 8aæ Guldager Byvej Meter 8b 8aq 8as 8ar Skoletoften 8az B4 8ay 8ax 8av 8au A 8at B4 8a B2 "ab" 8bg B3 8bh B4 8by 8a B2 Jacob Sørensens Vej 8bi Guldagervej 8bx 8bz 8bk 8bv 8a 8ck 8bb 8bæ 8bl B1 8bu 8ci A 8a 8bø Børneinstitution 8bt 8bm B4 8ch 8ca 8bn B4 8bs B4 8cg 8cb 8bo 8br 8cc 8bp 8cf 8bq 8cd 8ce 8a Guldager Skole Sportsplads Signaturforklaring Lokalplangrænse Delområde A - Grønt fællesareal Delområde B1- Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse og offentlige institutioner Delområde B2 - Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse Delområde B3 - Tæt-lav boligbebyggelse Delområde B4 - Åben-lav boligbebyggelse LOKALPLAN NR. 496 LOKALPLANKORT TEGN.NR. LP496-1 DELOMRÅDEIND- DELING M.V. DATO: 12/ MÅL: 1: 2000 PLAN & BYUDVIKLING ESBJERG KOMMUNE

21 8aæ Guldager Byvej 8b 8aq 8az 8ay 8ax 8av 8au 8at 14 8as 13 8ar Skoletoften "ab" 8bg 8by bh Jacob Sørensens Vej 20 8bi 9 8bx 1 8bz 8bk 8 8bv 2 8ck 8bæ 8bl 8bu 7 8ci 3 8bø 8bb Børneinstitution 8bt 8bm 6 8ch 8ca 8bn 4 8bs 5 8cb 8bo 8cg 8br 8cc 8bp 8cf 8bq 8cd 8ce 8a Guldager Skole Signaturforklaring Lokalplangrænse Eksisterende vejadgang Fremtidig vejadgang Eksisterende stiadgang Fremtidig stiadgang Vejudlæg Beplantningsbælte Nye grunde Byggelinie Servitutbælte for kloak Bevaringsværdig bebyggelse Støjisolinie fra erhvervsområdet syd for Guldagervej Vejstøjisolinie Meter Guldagervej 8a LOKALPLAN NR. 496 LOKALPLANKORT TEGN.NR. LP496-2 BEPLANTNING, VEJFORHOLD M.V. DATO: 12/ ,rev. 11/04-06 MÅL: 1: 2000 PLAN & BYUDVIKLING ESBJERG KOMMUNE

22 8aæ Guldager Byvej 8b 8au 8at 8as 8ar 12 8aq Skoletoften 8az 8ay 8ax 8av "ab" bg 8by bh Jacob Sørensens Vej bi 9 8bx 1 8bz 8bk 8 8bv 2 8ck 8bæ 8bl 8bb 8bu 7 8ci 3 8bø Børneinstitution 8bt 8bm 6 8ch 8ca 8bn 4 8bs 5 8cb 8bo 8cg 8br 8cc 8bp 8cf 8bq 8cd 8ce 8a Guldager Skole Sportsplads Signaturforklaring Lokalplangrænse Nye grunde Guldagervej 8a Meter LOKALPLAN NR. 496 LOKALPLANKORT TEGN.NR. LP496-3 UDSTYKNINGSPLAN DATO: 12/ MÅL: 1: 2000 PLAN & BYUDVIKLING ESBJERG KOMMUNE