Generationsskifte familieejede ejendomsvirksomheder

Transkript

1 . Generationsskifte familieejede ejendomsvirksomheder

2 De danske familievirksomheder Det er vurderet, at virksomheder står over for et generationsskifte i de kommende år. Familieejede virksomheder bidrager til vækst i Danmark og ca arbejdspladser. Generationsskifte kan være ekstremt likviditetskrævende hvis ikke successions-reglerne kan anvendes. Værdiansættelse er ikke hvad det har været skattemæssigt en udvikling i metoder mv. undervejs. Page 2

3 PENGETANK-reglen Er et kæmpe problem! Page 3 Presentation title

4 Branche politisk (skattepolitisk) problem.. Ejendomssektoren er ramt.. Berlingske 4/ Den såkaldte pengetankregel betyder, at familieejede ejendomsselskaber ikke kan foretage generationsskifte. I stedet må selskaberne opløses. Ejendomsforeningen kæmper foreløbigt forgæves for at få politikerne til at ændre i reglen. Kenneth Søndergaard er anden generation i det 35-årige familieejede ejendomsselskab. Men en skatteregel, der er kommet til i 1999, betyder, at selskabet ved hans død ikke kan overgå til næste generation, selvom hans datter både har evnerne og lysten til at drive virksomheden videre. Det vil i stedet med stor sandsynlighed være nødvendigt at sælge ejendommene, fyre medarbejderne og lukke selskabet.»man kan ikke forestille sig, at f.eks. Danske Bank må lukke, fordi en af aktionærerne tilfældigvis dør. Men sådan er situationen for familieejede ejendomsselskaber. Og det er helt urimeligt, når man ellers har en veldrevet virksomhed med ansvar for medarbejdere og lejere,«siger Kenneth Søndergaard. Page 4 Presentation title

5 Beslutningsmodeller, motivering, planlægning osv Page 5 Presentation title

6 Generationsskifte til hvem? Fond Rapport efterår 2017? Nye regler om nedsættelse af bo- og gaveafgift Familie Generationsskifte Til hvem? Medarbejdere Ledelsesmæssigt Ejermæssigt Fremmede Page 6

7 Strategisk fokus virksomhed og familie The Big Picture Familiens overvejelser Finansiel sikkerhed Overvej ændringer i omverden Ændringer i virksomheden og lovgivning Ændringer hos familien Tilpasninger Virksomhedsmål Familiemål Forventninger/krav fra banken og øvrige interessenter Sammenstil mål Virksomhedsovervejelser Performance Governance Strategisk agenda Likviditet Næste generation Ledelse Involver nøgle interessenter Reorganisering af aktiver, balancetilpasning mm. Sikring af juridiske forhold Identificer muligheder og udfordringer Sammenhold finansielle, juriske og skattemæssige data Involver nøgleinteressenter - bank, advokat, leverandører, kunder, m.fl. Kontrol og risiko Planlæg, validér, test Page 7

8 Faserne vær altid generationsskifte-beredt Motivering Modning Hensigter Bearbejdelsesfase Planlægningsfase Aktivsammensætning/måling Opkøb Driftsaktiver Datterselskaber (mindst 25%) Strukturændringer Overdragelsesfasen Generationsskiftet Gennemførelse Page 8

9 Mere detail ad processen ved generationsskifter Hvad Hvem Pris Finansiering Eksekvering Personlig Virksomhed Aktier Familie Medarbejder Tredjemand Fond Succession? Værdiansættelse Kontant Lån Gave A/B-model Passivpost? Gavebreve/ gældsbreve Værdiansættelsesberegning Overdragelsesaftale Kapitaludvidelse/ vedtægter Page 9

10 Strukturer Page 10 Presentation title

11 Muligt at undgå pengetankreglen planlægning planlægning planlægning Er du og din virksomhed ude i god tid er det i visse tilfælde muligt at undgå pengetankreglen dette sker ved hjælp af stiftelse af holdingselskaber og fordelagtig placering af finansielle midler i virksomheden. Dette muliggør i praksis et generationsskifte også af et holdingselskab ved skabelse af en lidt mere kompleks selskabsstruktur. Stiftes et holdingselskab til driftsselskabet er det muligt at overføre finansielle aktiver ganske skattefrit fra drift til holding. På denne måde fjernes de midler, der ville føre driftsselskabet under grænsen. Det kan nemt tage flere år at planlægge og udføre et professionelt generationsskifte til gengæld er det muligt væsentligt at nedbringe skattebetaling og undgå pengetankreglen selvom der drives virksomhed med passiv pengeanbringelse. Page 11 Presentation title

12 Muligt at undgå pengetankreglen planlægning planlægning planlægning.forts. Det er også muligt at spalte et selskab, således det opdeles i et pengetankselskab og et driftsselskab det første ejer finansielle aktiver og det andet ejer produktionsanlæg m.v. Forudsætningen for at undgå pengetankreglen ved holdingselskaber eller spaltning er: 1) Der drives virksomhed i form af et selskab anpartsselskab eller aktieselskab. Drives virksomhed som enkeltmandsvirksomhed eller interessentskab vil det være nødvendigt at udføre en skattefri virksomhedsomdannelse førend generationsskiftet sættes i gang. 2) Generationsskiftet udføres i god tid. Især dette punkt 2 er vigtigt. Det tager i praksis tid at stifte selskaber og overføre aktiver, skal det ske uden risiko for efterfølgende problemer med SKAT. Med kompetent rådgivning fra advokat og revisor er det muligt at ske uden risiko for efterfølgende skattesmæk, men det tager tid både at planlægge og at udføre. Page 12 Presentation title

13 Et udgangspunkt = salg fra selskab - er der tale om salg af ejendom (asset-deal) eller salg af aktier i selskab (sharedeal) Salg af ejendom (ASSET DEAL) Altid skattepligtigt Ejendomsavance opgørelse Næringsbeskatning (statsskatteloven) Ejendomsavancebeskatningsloven. Skattesats på avancen er 22% (selskabsskattesats fra og med 2016). Altid tinglysningsafgift. Andet planlægning? Tjek altid i forhandlinger om der kan være noget i at sælger udnytter sit opsatte vedligeholdelsesfradrag inden salg og man sætter salg og salgspris derefter. Tilbudspligt osv. Salg af selskab (ejendoms-datterselskab) fra holdingbesiddelse (SHARE DEAL) Skattefrit miljø for sælger ved holdingselskabs salg af skattefri datterselskabsaktier. Penge fra salg ligger i holdingselskabet hos sælger og kan derfra geninvesteres. Udskudte skat i targetselskabet realiseres ikke til betaling ved transaktionen. Ingen tinglysningsafgift da der er tale om aktiesalg og ikke ejendomssalg. Page 13 Presentation title

14 Udskudt skat forhandlingspunktet ved SHARE DEAL købs/salgs-forhandlingen (skatten i selskabet udløses ikke) Essensen omkring køb af ejendomme via selskabshandel og udskudt skat er følgende: Udskudt skat er reelt en uforrentet medfinansieringskilde, som ligger i selskabet. Udskudt skat kan øge den finansielle gearing Udskudt skat kan øge forrentningen af investeringen markant Derfor værd at give en tanke ved planlægning af og forhandling af ejendomskøb/salg Sælger frigøres jo for at skulle betale den udskudte skat som skulle betales hvis han havde solgt ejendom og køber kan alt andet lige skubbe den fremefter. Dette har en forhandlingsværdi (nutidsværdi) på handelstidspunktet. Page 14 Presentation title

15 Enkeltmandsvirksomheden Salg af virksomheden og hvor succession ikke kan anvendes udløses skattebyrde: Kapitalindkomst = 42% beskatning Næring eller VSO opsparing og hævning med AM bidrag så ca. 56% Gaveoverdragelse til nær kreds og hvor succession ikke er muligt udløser derudover 15% i boafgift på gavedelen. Page 15 Presentation title

16 Skattefri virksomhedsomdannelse (VOL) fra enkeltmand til selskab Fuldt skattepligtige personer Nystiftet selskab eller skuffeselskab (ikke IVS) Alle aktiver og passiver skal overdrages til selskabet (en hel virksomhed) Udgangspunkt i virksomhedens regnskab Gæld og indestående medtages i den virksomhed, hvorfra den stammer Ejendomme i ejendomsudlejningsvirksomhed (valgfri da ejendom for ejendom som sådan anses for en virksomhed) Efter virksomhedsomdannelse til driftsselskab kan laves aktieombytning så der kommer holdingselskab, der ejer driftsselskab Dette kan gøres efter skattefri omstruktureringsmodel. Page 16

17 Udbytte-modeller Page 17 Presentation title

18 Nuværende ejerstruktur Virksomheden er startet for ca. 25 år siden af Finn Finn er 55 år, og hans børn Mette og Kim er 22 og 19 år. Finn har givet udtryk for, at han overvejer om børnene skal med ind i virksomheden. Finn F Holding ApS Mette Kim Ejendomme og Drift A/S Page 18

19 I. Finansiering via udbytte et overblik F Holding ApS sælger anparter til børnenes nystiftede holdingselskab Forrentet gældsbrev mellem holding-selskaberne Krav om markedsmæssig armslængde -rente mv. Finn Mette Kim F Holding ApS Gældsbrev MK Holding ApS Gælden afvikles via udbytte 90 % Udbytte 10 % Vigtige grænser for ejerskab 10 % og 50 % Ejendomme og Drift A/S PS! Kontrol/bestemmende indflydelse Gaver ej muligt Page 19

20 II. A/B-aktiemodel Finn F Holding ApS Ejendomme og Drift A/S A-aktier med forlods udbytteret Mette M Holding ApS B-aktier med lav tegningskurs Kim K Holding ApS Børn ønskes optaget som medaktionær Tegningskursen er ofte for høj - kræver for stor finansiering F Holdings aktier i selskabet omlægges til A-aktier med ret til forlods udbytte svarende til værdien af selskabet. Herefter kan børn tegne B-aktier i selskabet til en væsentligt reduceret kurs (typisk kurs 100). Efterfølgende udloddes udbytter til F Holding, indtil det forlods udbytte er udloddet Herefter ophæves A/B-aktieklasserne, og alle tre holdingselskaber er aktionærer på lige vilkår Børn kan tegne aktier via personlige holdingselskaber Page 20

21 II. A/B-aktiemodellen Modellen gennemføres ved, at aktierne i selskabet inden nytegning omlægges til A-aktier. A-aktierne har forlods ret til det udbyttebeløb, der er beregnet på baggrund af værdiansættelsen som helhed. Klasseopdelingen og nytegningen er ikke at sidestille med en skattepligtig overdragelse via vedtægtsændring, da der ved ændringen ikke forskydes værdier mellem aktionæren/aktionærerne som allerede er ejere i selskabet. Herefter tegnes B-aktierne i selskabet af 3. mand (børnenes selskaber). Der tegnes B- aktier, der respekterer den forlods udbytte ret til A-aktierne indtil forlodsværdien er udloddet, hvorefter klasserne ligestilles og B-klassen nedlægges. Page 21

22 II. A/B-aktiemodellen Værdiansættelse - beregning af den forlods udbytteret Selskabets værdi fastsættes til handelsværdien - for interesseforbundne parter typisk efter SKATs værdiansættelses"regler" (cirkulære og vejledning af 21. august 2009, DCF) Der tillægges en rente og evt. risikotillæg. Renten er ikke en egentlig rente, men et beregnet beløb, der lægges oveni udbyttebeløbet. I de to ovennævnte afgørelser blev der anvendt henholdsvis 6 % og 5 %. I TfS anvendtes 3,75% som en efter skat betragtning. MEN i dag er renten højere og vi ved ikke hvor vi har SKAT i dette derfor skal der indhentes et bindende svar om værdiansættelsen og renten. Man skal have en situation, hvor der er cash flow mulighed da udbyttemodellen ellers ikke virker efter hensigten. Page 22

23 III. Overdragelse med succession - overblik Finn sælger personligt regi en del af sine anparter i holdingselskabet med succession Finn Gave og Gældsbrev Mette Kim Finn beskattes ikke af sin fortjeneste Børnene overtager den udskudte skat på anparterne ( rabat ) F Holding ApS Kan ikke være pengetank Finansiering via gave og anfordringsgældsbreve uden rente. Ejendomme ApS Drift A/S NB. Nye regler om nedsat gaveafgift. Handel ApS Page 23

24 Strukturændringer i koncern/ejerforhold Page 24 Presentation title

25 Omstrukturering før generationsskifte, når man har mix af virksomheder/virksomhedsaktiver Spaltningsmodel (ophørsspaltning af gammel holding) Forældre Forældre Forældre Børn Gl. Holding Ny Pengetank Ny Holding Ny Pengetank Ny Holding Drift Drift Drift Aktierne i Gl. Holding kan i ex. ikke overdrages med succession, da pengetankaktiver er overvejende. Holding ophørsspaltes i et successionsberettiget selskab og i en ny pengetank Page 25

26 Kapitaldrænsproblemet Page 26 Presentation title

27 Kapitaldræn - headlines. Problemstillingen for ejerkredsen er 1) Indkomstskatterne og 2) boafgiften. Udfordringen er ofte, at pengene kun kan komme ét sted fra dvs. fra selskabets indmad. Kapitaldrænet udgør forskellen mellem egenkapitalen i selskabet før og efter generationsskiftet. Kapitaldrænet herefter: Cirka 49,4% hvis der ikke kan overdrages med succession (status pt.) Alene cirka 6,3% hvis der kan overdrages med succession og gave med 5% afgift (fra 2020). MEN rene ejendomsselskaber er pengetank og kan ikke overdrages med succession medmindre det er næringsejendomme. Page 27

28 Generationsskifte er skattemæssigt en overdragelse = salg/afståelse. Overdragelse (generationsskifte) medfører efter lovens udgangspunkt beskatning Hovedregel = afståelsesbeskatning Avance ved salg af aktier/anparter (42% - aktieindkomst) Avance ved salg af ejendomme fra personligt regi beskatning fra 42% til 56 %. Undtagelse = ingen afståelsesbeskatning af overdrager Overdragelse med succession, hvor erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling. Page 28

29 Beskatningen (kapitaldrænet) Kæde-reaktionen ved ejerskiftet. Pengetank (beskatningen kan ikke udskydes): Ved dette scenarie sker beskatningen som en afståelse af aktierne til de generelle satser 42 % samt 15 % i gaveafgift/boafgift Først udbytte som beskattes med 42% ved udlodning og efter udbytteskat skal der være beløb, der netop kan dække avance-/overdragelsesskatten (42% på avancen) og til at dække boafgiften på udlægsværdien (15%). Succession (livsarvingen indtræder i udskudt skattebyrde): Ved dette scenarie sker beskatningen alene som gaveafgift/boafgift, og vel at mærke til en lavere boafgiftssats end de ovenfornævnte 15 % (7,% i 2018, 5 % fra 2020), jf. de nye boafgiftsregler som kun nedsætter i tilfælde, hvor der kan succederes! Page 29

30 Successionsreglerne Page 30 Presentation title

31 Succession? Hvad betyder det? Overdrageren beskattes ikke men erhververen indtræder i skattebyrden Succession betyder, at erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling og dermed indtrædes også i den skattepligtige avance, som overdragelsen ellers ville have udløst hos overdrageren! Skatten på avancen bliver ikke aktualiseret men udskydes hermed til næste generation, og skal derfor først afregnes ved næste generations senere afståelse af virksomheden/aktierne medmindre den næste generation har mulighed for og faktisk anvender de til den tid gældende successionsregler osv! Passivpost-beregningen nedsætter gaveafgifts værdien. Ved overdragelse med succession er parterne berettiget til at beregne en passivpost, som kan reducere den eventuelle gaveafgift, som overdragelsen ellers ville udløse, idet erhververen indtræder i skattebyrden. Page 31

32 Passivposten..i korte træk godskrives at man indtræder i en skattebyrde Passivposten udgør 30 % af de lavest mulige skattepligtige avancer således som, de kan beregnes på overdragelsestidspunktet. Ved overdragelse af aktier udgør passivposten 22 %. Alternativt udskudt skat til kursværdi Page 32 Presentation title

33 Overdragelse af virksomhed med succession Successionsbetingelser: Udlejning af fast ejendom anses ikke i denne forbindelse for erhvervsvirksomhed - men er pengetank! Udlejning til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage og skovbrug anses dog for erhvervsvirksomhed. Næringsejendomme kan overdrages med succession, uanset ejendommen er udlejet (næringsbeskatningen kræver dog handelsvirksomhed med ejendomme som står i modsætning til udlejningsvirksomhed) Page 33

34 Hvem kan succedere (successionskredsen) Erhververen skal være (Overdragelsen skal ske til): børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Page 34 Generationsskifte

35 Hvem kan succedere (successionskredsen) Nære medarbejder hvad menes med det? Medarbejderen inden for de 5 seneste afsluttede indkomstår skal have været beskæftiget i et antal timer svarende til fuldtidsbeskæftigelse i sammenlagt 3 år (a) i det pågældende selskab eller (b) et selskab, som er koncernforbundet med det selskab, som den pågældende er ansat i De tre års fuldtidsbeskæftigelse kan fordeles valgfrit i flere perioder inden for 5 års perioden Page 35

36 Betingelser for at succedere ad aktier Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen Må ikke være ramt af pengetankreglen (50 procent-grænse) Der kan ikke succederes i aktier i selskaber, hvis virksomhed i overvejende grad består i udlejning af fast ejendom eller i at eje kontanter, værdipapirer eller lignende. Passiv kapitalanbringelse Der må ikke være tale om et investeringsselskab (aktier omfattet af lagerbeskatning efter aktieavancebeskatningslovens 19) Page 36

37 Overdragelse af personlig virksomhed med succession Successionsbetingelser: Der skal være tale om en personligt dreven virksomhed. For ejendomme omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven er der mulighed for succession i ejendomsavance og genvundne afskrivninger i den erhvervsmæssigt anvendte del, uanset andelens størrelse. Hvis mere end 50 % af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt så fuld succession. Page 37

38 Værdiansættelse overdragelsesværdien hvilken værdiansættelsesmetode? Page 38

39 Vigtige spørgsmål hele tiden at være afklaret med Hvordan skal der værdiansættes? 1982-cirkulæret - +/- 15% s reglen i forhold til offentlig ejendomsvurdering. Værdiansættelse efter TS-cirkulære (fast ejendom den offentlige vurdering) Værdiansættelse efter TS-cirkulærerne og 10 (unoterede aktier/anparter regnskabsmæssig substansværdi og goodwill) Husk domspraksis er klar - ejendomsselskaber (udlejning), der er ikke goodwill knyttet til dette (ingen værdi af kundekreds )!! Eller DCF model (friere markedsprismetoder) Page 39

40 Værdiansættelse af fast ejendom Skattelovgivningen forudsætter, at det sker til Handelsværdier. MEN cirkulærer på skatteområdet giver tolerance : Ved overdragelse indenfor gaveafgiftskredsen: Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 Senest offentliggjorte ejendomsvurdering +/-15 % Ved andre nærtstående: TSS-cirkulære nr nu indarbejdet i Den Juridiske Vejledning Som udgangspunkt til senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Page 40

41 TS-cirkulære og (unoterede selskaber) TS-cirkulære anvendes i forbindelse med værdiansættelse unoterede aktier og anparter ved overdragelse mellem interesseforbundne parter og TS-cirkulære til værdiansættelse af skattemæssig goodwill. Regnskabsmæssig substansværdi tillagt syntetisk goodwill-beregning. Beregningsmodellen i TSS-cirkulære er udtryk for en standardiseret beregning af goodwill baseret på historiske data. Der kan derfor være konkrete omstændigheder, der gør beregningsmodellen mindre brugbar. I disse tilfælde skal der ændres i resultatet, så den endelige værdiansættelse skønsmæssigt svarer til den pris, som en uafhængig tredjemand må forventes at ville betale for goodwill under de foreliggende omstændigheder. Page 41

42 Værdiansættelse af unoterede aktier (forts.) TSS-cirkulære nr af 28. marts 2000 om værdiansættelse af aktier og anparter Fast ejendom: Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bog-førte værdi. Associerede selskaber: Beholdninger af unoterede aktier/anparter i associerede selskaber og i tilknyttede virksom-heder medtages til værdien opgjort efter hjælpereglen, når handelsværdien i øvrigt er ukendt. Page 42

43 Anvendelse af DCF-model eller andre kapitaliserings eller afkastbaserede modeller. En andet værdiansættelsesværktøj (Discounted Cash Flow) værdiansætter en virksomhed ud fra det fremtidige indtægtspotentiale fremfor de historiske resultater. De anvendte cirkulære beregningsmodeller er alligevel et særdeles relevant alternativ til en traditionel DCF-model som stiller høje krav til de data, der anvendes som input og grundlag for beregningen, herunder budgetter. Værdiansættelse ved anvendelse af en DCF model kan potentielt give en højere goodwill end ved anvendelse af cirkulære-modellerne dette vil være en fordel i relation til en pengetanksmåling, da goodwill ikke betragtes som pengetanksaktiver. Til gengæld vil den højere goodwill medføre en højere overdragelsessum ved generationsskifte (og dermed højere beskatning og gaveafgift). Det kan ikke afvises, at SKAT s tilgang til værdiansættelse af virksomheder fremadrettet vil være meget mere fokuseret på en sådan metode. Page 43

44 I lovmotiverne her i 2017 (LF 183) udtalte skatteministeren sig om værdiansættelser (og en formodnings-/bevisregel) Ifølge lovbemærkninger: væsentligt, at der er gennemsigtighed og forudberegnelighed for virksomhederne i forhold til principperne og retningslinjerne for værdiansættelsen af virksomheden, af hensyn til at generationsskifte kan gennemføres så enkelt som muligt. og videre anføres: På den baggrund vil det blive tydeliggjort i Den juridiske vejledning, at det er SKAT, der skal godtgøre, at en værdi opgjort efter aktie- og goodwillcirkulærerne ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Fra lovforslagets almindelige bemærkninger: Der vil derfor skulle foretages et skøn over værdien, der for mindre virksomheder uden væsentlige immaterielle aktiver som altovervejende hovedregel kan ske efter aktie- og goodwillcirkulærerne, der har været gældende siden I tilfælde, hvor cirkulærerne ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, anvendes mere avancerede værdiansættelsesmetoder, der er beskrevet i SKATs værdiansættelsesvejledning, hvorefter der ved opgørelsen af en virksomheds værdi bl.a. inddrages forventningen til virksomhedens fremtidige indtjeningspotentiale. I sådanne tilfælde påhviler det SKAT at godtgøre, at aktieog goodwillcirkulærerne ikke vil give et retvisende udtryk for handelsværdien. Page 44

45 Pengetankreglen ejendomme er anset for pengeækvivalent aktiv. Page 45 Presentation title

46 Ejendomme, der udlejes er det altid pengetank? I forbindelse med vedtagelsen af "pengetanksreglen" ved lov nr af 20. december 2000 udtalte skatteministeren bl.a. følgende jf. også høringssvaret side 6; "Ved udlejning af fast ejendom forstås al udlejning af fast ejendom, bortset fra bortforpagtning. Det vil sige såvel udlejning til beboelse som udlejning til en lejer, der anvender det lejede til erhvervsmæssig virksomhed." Tilgængelig praksis er rettet mod traditionelle udlejningsejendomme dvs. udlejningsejendomme til privat beboelse eller til erhvervsmæssig udlejning. Ministeren anfører i sit svar til Folketinget, at der ved udlejning af fast ejendom for det første forstås udlejning til beboelse. Udlejning til beboelse vil således være udlejning til fysiske personer, der kan benytte boligen til deres private beboelse dvs. traditionel udlejningsejendom. Page 46 Presentation title

47 Skatteministerens svar fra indførelse af pengetankreglen Ejendomsselskabet V.A. Gram ApS henvendte sig i brev af 10. november 2000 til Folketingets Skatteudvalg vedrørende det af skatteministeren fremsatte lovforslag, L 36. Besvarelsen er i bilag 15 til Skatteudvalgets behandling af lovforslaget. I Skatteministerens besvarelse er bl.a. anført: SVAR: "Ejendomsselskabet V.A. Gram ApS kritiserer den holdning, at ejerskab, administration og drift af udlejningsejendomme ikke anses for "reel erhvervsvirksomhed". Det er ejendomsselskabets opfattelse, at denne holdning betyder, at bestanden af private boligudlejningsejendomme langsomt men sikkert vil forsvinde, i og med at den indebærer, at ejere af private boligudlejningsejendomme i ApS eller A/S form ikke får mulighed for at videreføre virksomheden på generationsskiftebasis ved succession.. Page 47 Presentation title

48 Forts.ministersvaret..Jeg mener, at det er den korrekte indfaldsvinkel, at betragte udlejning af fast ejendom som passiv kapitalanbringelse. Udlejning af fast ejendom er en forrentning af en bestående kapital, hvilket efter min opfattelse ikke er udtryk for en aktiv erhvervsindsats. Ved udlejning af fast ejendom forstås al udlejning af fast ejendom, bortset fra bortforpagtning. Det vil sige såvel udlejning til beboelse som udlejning til en lejer, der anvender det lejede til erhvervsmæssig virksomhed. Denne vurdering af erhvervsmæssig virksomhed i forhold til udlejningsejendomme er den samme, hvad enten der er tale om succession i levende live eller succession ved arv. I forhold til sidstnævnte fremgår dette også af den vejledning nr af 1/1/1999, som ejendomsselskabet henviser til. Det må derfor bero på en misforståelse, når ejendomsselskabet med baggrund i den pågældende vejledning antager, at en udlejningsejendom, der for mere end halvdelens vedkommende benyttes erhvervsmæssigt, betragtes som erhvervsmæssig virksomhed for udlejer. Det kan tilføjes, at det også i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens genanbringelsesregler (succession) er fastsat, at udlejning af fast ejendom - hvad enten der er tale om udlejning til beboelse eller erhverv - ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed, bortforpagtning dog undtaget. Det er således ikke muligt ved salg af en ejendom og genanskaffe ved køb af udlejningsejendom at udskyde beskatningen af avancen på den afståede ejendom gennem en nedsættelse af anskaffelsessummen på udlejningsejendommen." Page 48 Presentation title

49 Afgørelse der viser skævheden. Parkeringshussagen brug den politisk! SKM SR Spørgeren ønskede afkræftet, at et parkeringshus, som både udlejes på timebasis og via abonnement i længere tid, anses for en udlejningsejendom i henhold til ABL 34, stk. 6, dvs altså ikke er pengetank? SKAT indstillede: En ejendom, som anvendes til parkeringshus, må anses for udlejning af fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens 34, stk. 6. SKAT finder derfor, at det ikke kan afkræftes, at parkeringshuset skal anses for en udlejningsejendom, som skal anses for en passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens 34, stk. 6. MEN Skatterådet besluttede sig imod SKAT: Skatterådet finder, at parkeringshuset i den konkrete sag ikke kan anses for en udlejningsejendom og dermed ikke udlejning af fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens 34, stk. 6. Page 49 Presentation title

50 Handelsværdien ved pengetankmålingen? Forarbejder til pengetankreglens indførelse: Advokatrådets høringsudtalelse til L 36, 2000/2001 (L 36 - bilag 5) og skatteministerens kommentar (L 36 - bilag 18). Ministeren blev stillet følgende spørgsmål: "Hvordan skal aktivsiden opgøres? Er det den regnskabsmæssige eller den skattemæssigt opgjorte værdi, der skal/kan anvendes? Hvordan forholder det sig f.eks. med oparbejdet goodwill og andre immaterielle aktiver, der ikke fremgår af regnskaberne?" Ministerens kommentar/svar: "Det centrale i denne sammenhæng er, at der skabes et så retvisende billede af selskabets aktiver som muligt, jf. ovenfor. Til dette formål bruges aktivernes handelsværdi. Det er derfor ikke fastlagt, om det de regnskabsmæssige opgørelser eller de skattemæssige, der skal bruges, når man ser på aktivfordelingen. I det omfang skatte- eller årsregnskabets værdier svarer til handelsværdierne, kan disse værdier bruges..." Det fremgår således af ministerens svar, at værdiansættelsen af selskabets aktiver skal ske til handelsværdien. Page 50

51 Pengetankreglen (50 procent grænsen) Hvis 50 pct. eller mere af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign ELLER Hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på (a) overdragelsestidspunktet eller (b) opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør 50 pct. eller mere af handelsværdien af selskabets samlede aktiver Så er man ramt af pengetankreglen Page 51

52 Dette er ikke pengetank, jf. reglen. Bortforpagtning af landbrug, gartneri, skovbrug m.v. anses ikke som udlejning af fast ejendom, så det er aktiv/operationel drift og dermed ikke pengetank. Næringsdrift vedrørende fast ejendom er heller ikke pengetank. Page 52

53 Pengetankreglen (fortsat) Skærpelse omkring definitionen passiv kapitalanbringelse, virkning 1. juli 2017 Ubebyggede grunde & ejendomsprojekter Selskaber, der driver næring med køb og salg af aktier, men ikke er underlagt offentligt tilsyn Skatteministeren har ved besvarelse af stillede spørgsmål tilkendegivet: Der skal i hvert enkelt tilfælde foretages en konkret vurdering. Sker dispositioner kontinuerligt som led i selskabets sædvanlige virksomhed, kan den faste ejendom som udgangspunkt anses for et driftsaktiv (næring) Hvis en erhvervsvirksomhed erhverver en byggegrund med henblik på f.eks. at opføre et nyt domicil eller en driftsbygning på grunden, vil der dog fortsat ikke være tale om passiv kapitalanbringelse. Endvidere anses f.eks. et typehusfirmas midlertidige udlejning af nyopførte boliger bestemt for videresalg heller ikke som passiv kapitalanbringelse. Page 53

54 Den i 2017 vedtagne nedsættelse af boafgiftssatsen er kun en undtagelsesregel! Page 54

55 Bo- og gaveafgift Den i juni måned 2017 vedtagne lov om at sænke bo- og gaveafgiften gradvist fra de nuværende 15 % til 5 % fra og med 2020 er møntet på generationsskifte af familieejede erhvervsvirksomheder med operationel drift. (IKKE PENGETANKE). Bo- og gaveafgiftssatsen er nedsat i følgende indfasning: 15 pct. til 13 pct. i 2016 og 2017, 7 pct. i 2018, 6 pct. i 2019 og 5 pct. i 2020 og frem. De lavere satser gælder ikke pengetank virksomheder som altså stadig fastholdes på lovens udgangspunkt om 15%. Page 55

56 Familien den lavere afgift (nu kun den helt tætte kreds). Familie (nærtstående) Børn, stedbørn og børnebørn Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold Samlever (i) personer, der har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, og (ii) personer, der tidligere har haft fælles bopæl med gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 2 år, når den fælles bopæl alene er ophørt på grund af institutionsanbringelse, herunder i en ældrebolig Kun i tilfælde, hvor (arvelader eller) gavegiver ikke har børn kan den nedsatte afgift anvendes ved overdragelse til: Søskende Søskendes børn og børnebørn Page 56

57 Øvrige betingelser skal kunne opfylde reglerne om succession dvs. må ikke være pengetank mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen Gavegiver har ejet virksomheden det seneste år umiddelbart forud for overdragelsen Opfylde betingelser, som er gældende ved overdragelse af erhvervsvirksomhed med succession ej pengetankreglen Gavegiver eller dennes nærtstående har i mindst 1 år af gavegivers ejertid deltaget aktivt i virksomheden Gavemodtager (erhverver) skal opretholde ejerskabet til erhvervsvirksomheden i mindst 3 år fra modtagelsen/erhvervelse ej investeringsselskab Page 57

58 Ad Ejertidskravet for modtager - Manglende overholdelse Det er en betingelse, at modtageren ikke overdrager virksomheden inden for en periode på 3 år, hverken direkte, indirekte, helt eller delvist. Et salg inden 3-års periodens udløb indebærer, at afgiftsnedsættelsen bortfalder forholdsmæssigt på grundlag af den del af virksomheden som sælges, sammenholdt med den del af 3-årsperioden, som ikke er udløbet. Gælder ikke ved død, dødelig sygdom, gave til nærtstående, virksomhedsomdannelse eller skattefri omstrukturering. Afgiftsforhøjelse skal meddeles til SKAT inden 4 uger. Rente mv. påløber ifølge SKAT s almindelige satser (som er forholdsvis høje). NB: erhververe der bor visse steder udenfor DK skal stille sikkerhed for en eventuel afgiftsforhøjelse Page 58

59 Hans Henrik Bonde Eriksen Partner, cand. jur. Page 59 Presentation title