LOKALPLAN NR For Trollesminde erhvervsområde, etape 3. Hillerød Kommune - Teknisk Forvaltning

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 254 For Trollesminde erhvervsområde, etape 3. Hillerød Kommune - Teknisk Forvaltning

2 Grundlaget for lokalplanen Indledning Hillerød Byråd har i henhold til planlægningslovens bestemmelser udarbejdet lokalplan nr. 254 for Trollesminde erhvervsområde, 3. etape. Status for området før planen Området er en del af det meget store landbrugsareal, der var i drift under Statens Forsøgsgårde. Kommunen overtog Trollesminde og Favrholm den 1. januar Et areal af forsøgsgårdene (ca. 50 ha), i tilknytning til det tidligere Statens Mejeriforsøg, er inden for de seneste år overtaget af Novo Nordisk A/S til erhvervsformål. Med lokalplan nr. 223 og nr. 226 er arealet overført til byzone og anvendelsen fastlagt til erhvervsformål. Jordene har iøvrigt kun været anvendt til planteavl, hvorved landbrugspligten har været overholdt. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanlægningen Et tillæg til Regionplan 1989 udlagde ca. 50 ha på Statens Gårde til erhvervsformål. Frederiksborg Amt har med Regionplan 1993 udlagt et areal på yderligere ca. 100 ha på Statens Gårde til erhvervsformål, med henblik på en styrkelse af det store erhvervsområde af regional betydning. Den videre udvikling og afgrænsning af erhvervsområdet Trollesminde erhvervsområde har været forhandlet med Frederiksborg Amt. Kommuneplanlægningen Med tillæg til Kommuneplan , nr. 18, udlægges et areal omkring og vest for det tidligere Statens Mejeriforsøg. Enkeltområde 8.E.4. Før lokalplanen kan endeligt vedtages, er det nødvendigt, at Kommuneplanen suppleres med endnu et tillæg, der ændrer afgrænsningen af enkeltområde 8.E.4, således at denne lokalplan i

3 afgrænsningen af enkeltområde 8.E.4, således at denne lokalplan i sin helhed er omfattet af tillæget. Sideløbende med fremlæggelsen af lokalplanforslaget, er der derfor fremlagt et forslag til tillæg til Kommuneplan , nr. 38, der skaber grundlag for Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen. Kommuneplantillæget ændrer alene afgrænsningen af enkeltområde 8.E.4, der fastlægges forsat følgende rammebestemmelser for enkeltområdet a. Området kan anvendes til erhvervsformål, katagori I og IV. Området udlægges som erhvervsområde for virksomheder med stort arealbehov. Området må kun anvendes til fremstillingsvirksomhed, lager- og transportvirksomhed, engroshandel, forskning og uddannelse samt administration i tilknytning til disse aktiviteter. Ved erhvervsområdets udbygning skal de til enhver tid gældendende og vejledende minimumsafstande til planlagt eller eksisterende forureningsfølsom arealanvendelse respekteres. Hvis afstande tillades kortere, skal det ske ud fra en vurdering af de faktiske forureningsforhold i hvert enkelt tilfælde, og de nødvendige afhjælpningsforanstaltninger skal etableres. Under forudsætning af ovenstående kan Byrådet efter konkret vurdering herudover tillade, at virksomheden udøver funktioner, der ifølge kommuneplanens hovedstruktur karakteriseres som kategori V-aktivitet. b. Inden for området kan opføres eller indrettes boliger for personer med tilknytning til virksomheder placeret i området. Antallet af boliger skal fastlægges i en lokalplan. c. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom eller området om helhed må ikke overstige 50. d. Bebyggelsen må maksimalt opføres eller indrettes med 3 etager. Udover foranstående bestemmelser vil de i Kommuneplanen fastlagte generelle bestemmelser være gældende. Ved udarbejdelsen af forslag til Kommuneplan er kategoriseringen af erhvervsvirksomheder ændret, så der benyttes den klassificering Miljøstyrelsen anvender i rapporten " Håndbog om miljø og planlægning".

4 Kategori I svarer til Klasse 1-2 Kategori II - Klasse 1-2 Kategori III - Klasse 1-2 Kategori IV - Klasse 3 Kategori V - Klasse Kategori VI - Klasse 7 Forslag til Kommuneplan , der er offentlig fremlagt i perioden fra den 3. juli til den 2. oktober 1996, angiver i rammerne for lokalplanlægning, enkeltområde 8.E.5, udlæg til erhvervsformål, der bl.a. omfatter lokalplanforslagets lokalplanområde. Forslaget til rammebestemmelser for enkeltområde 8.E.5 fastlægger, ud over forslaget til generelle rammer for lokalplanlægningen, følgende: 8.E.5. a. Området kan anvendes til erhvervsformål, klasse 1, 4 og 5. Området udlægges som erhvervsområde for virksomheder med stort arealbehov. Området må kun anvendes til fremstillingsvirksomhed, lagerog transportvirksomhed, engroshandel, forskning og uddannelse samt administration i tilknytning til disse aktiviteter. b. Der kan inden for området indrettes eller opføres enkelte boliger for personer med tilknytning til virksomheder placeret i området. Antallet af boliger i området skal fastlægges i en lokalplan. d. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom eller området som helhed må ikke overstige 50. e. Bebyggelsen må maksimalt opføres eller indrettes med 3 etager. Lokalplan 223 Lokalplanen omhandler 1. etape af Trollesminde Erhvervsområdes udbygning. Planen omfatter bl.a. det tidligere Statens Mejeriforsøg samt et areal, ligeledes til erhvervsformål, vest herfor. Bebyggelsen inden for lokalplanen, delområde 1, er fastlagt med angivelse af en byggezone, dermed er zoner, der skal friholdes for bebyggelse tillige fastlagt. Delområde 1, i lokalplan 223, er også omfattet af denne lokalplan.

5 Zonerne, der i lokalplan 223 friholdes for bebyggelse, er uforenelige med intentionerne i denne lokalplan, om en ensartet og sammenhængende bebyggelsesstruktur, hvorfor lokalplan 223 ophæves ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Spildevandsplanlægningen Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan for Hillerød Kommune og er beliggende i opland 10. Varmeplanlægningen Lokalplanområdet forsynes dels af HNG, naturgas, dels med fjernvarme fra Hillerød Kommunale Varmeværk. Vand- og elforsyningen Lokalplanområdet forsynes dels af et privat vandværk, dels af Hillerød kommunale Vandværker. Lokalplanområdets elforsyning vareatges af NESA. Kildepladszone Kildepladszone En del af lokalplanområdet, del af matr. nr. 1 ar Trollesminde, er beliggende indenfor kildepladszonen for Frederiksgade Vandværk. Inden for kildepladszonen skal der tages særlige hensyn, med henblik på at undgå forurening af grundvandet, herunder ved anlæg og vedligeholdelse af ubebyggede arealer. Naturbeskyttelsesloven Inden for lokalplanområdet findes søer / vådområder omfattet Naturbeskyttelseslovens 3. Det øst-/vestgående jorddige, delvist beliggende i lokalplanområdets nordlige afgrænsning og delvist beliggende inden for lokalplanområdet samt stendiget beliggende ved lokaplanområdets vestlige afgrænsning er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 4. Tilstanden af lokaliteter, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 og 4, må ikke ændres uden fredningsmyndighedens særlige tilladelse jf. Naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3.

6 Landbrugspligt Lokalplanen omfatter lanbrugspligtigt areal. Lokalplanens virkeliggørelse forudsætter ophævelse af landbrugspligten. Lokalplanens idemæssige indhold Lokalplanområdet omfatter det tidligere Statens Mejeriforsøg samt et stort areal af Statens Gårde, ca 50 ha, vest her for. Lokalplanområdet skal anvendes til erhvervsformål og udlægges til erhverv med stort arealbehov. Firmaet Novo Nordisk A/S er ejer af arealerne omfattet af lokalplanen og det er hensigten at skabe grundlaget for firmaets fortsatte udbygning med produktionsvirksomhed, laboratorier, pilot plants (forsøgsvirksomhed) samt administration m.v. i tilknytning hertil. Novo Nordisk's aktiviteter inden for området vil omfatte en lang række funktioner, derfor er lokalplanområdets anvendelse fastlagt til såvel erhvervsklasse 1-, 4- og 5- virksomhed. Ved lokalplanområdets udbygning skal de til enhver tid gældende og vejledende minimumsafstande til planlagt og eksisterende forureningsfølsom arealanvendelse respekteres. Hvis afstande tillades reduceret, skal det ske ud fra en vurdering af de faktiske forureningsforhold i hvert enekit tilfælde, og de nødvendige afhjælpningsforanstaltninger skal etableres. Ved placering og indretning af bebyggelse og udendørs anlæg i den østlige del af lokalplanområdet, skal der tages særlige hensyn til de omkringliggende boligområder. Lokalplanen fastlægger en byggezone, som i princippet skal udnyttes, så administrative funktioner, laboratorier m.v. placeres på arealets nordlige del, mod Pedr Oxe's Alle, i områdets sydlige del og mod Roskildevej, mens produktionsenheder m.v. placeres omkring den øst - vest gående fordelingsvej, vej E - A- B. For virksomhedens samlede område skal der udarbejdes have- og beplantningsplaner, der skal sikre at området får en grøn karakter og en naturlig overgang fra erhvervsområdet til det åbne land. Parkeringsarealer inden for lokalplanområdet skal, i forhold til bebyggelsesplaner og haveplan, indpasses, så det samlede område får en åben og parklignende karakter.

7 Vejadgangen til lokalplanområdets østlige del sker fra Peder Oxe's Alle, ad adgangsvej over det nord for beliggende erhvervsområde (lokalplan 226). Til lokaplanområdets vestligste del etableres vejadgang fra Peder Oxe's Alle's forlængelse. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan etableres flere veje inden for området end de veje, der er vist på lokalplanens kortbilag. Planen er opbygget, så erhvervsområdet ved senere lokalplanlægning kan udvides mod syd.

8 Lokalplanen I henhold til lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er - at skabe byplanmæssig hjemmel for udbygning af Trollesminde erhvervsområde, samt - at sikre, at området vil være udformet hensigtsmæssigt i såvel funktionel som visuel henseende, herunder i forhold til omgivelserne. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter følgende matr.nr.: del af 1 ar, 1 ld og del af 1 a Favrholm Hillerød Jorder, del af 1 a, del af 1 op og del af 1 cø Trollesminde, Hillerød Jorder, samt de parceller, der efter den 1. juli 1996 udstykkes fra de nævnte ejendomme Med Byrådets offentlige bekendgørelse af lokalplanen overføres eksisterende landzonearealer indenfor lokalplanområdet til byzone. Byzonearealer inden for lokalplanområdet fastholdes i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1. Lokalplanområdet udlægges til erhverv med stort arealbehov.

9 Lokalplanområdet må kun anvendes til erhvervsformål, klasse 1-, 4- og 5- virksomhed. Lokalplanområdet må kun anvendes til fremstillingsvirksomhed, lager- og transportvirksomhed, engroshandel, forskning og uddannelse samt administration i tilknytning til disse aktiviteter. Der må ikke inden for lokalplanområdet foregå detailhandel. Ved erhvervsområdets udbygning skal de til enhver tid gældende og vejledende minimumsafstande til planlagt eller eksisterende forureningsfølsom arealanvendelse respekteres. Hvis afstandene tillades reduceret, skal det ske ud fra en vurdering af de faktiske forureningsforhold i hvert enkelt tilfælde og de nødvendige afhjælpningsforanstaltninger skal etableres. Under forudsætning af ovenstående kan Byrådet, efter konkret vurdering, herudover tillade at der inden for lokalplanområdet udføres aktiviteter, der ifølge kommuneplanens hovedstruktur karakteriseres som klasse 5- aktivitet. Den anvendelsesmæssige disponering af lokalplanområdet skal ske under hensyntagen til de, til enhver tid, gældende og vejledende minimumsafstande til planlagt eller eksisterende miljøfølsom arealanvendelse. Lokalplanområdet skal anvendelsesmæssigt disponeres, så der fortrinsvis placeres klasse 1-funktioner (administration, forskning m.v.) i den nordlige og sydlige del samt mod Roskildevej, mens de egentlige produktionsanlæg fortrinsvis placeres i omkring den øst - vest gående fordelingsvej, vej E - A - B Der kan inden for lokalplanområdet opføres eller indrettes enkelte boliger for personer med tilknytning til virksomheden, portnerboliger eller lignende. Der kan højst opføres eller indrettes 6 boliger indenfor lokalplanområdet Der kan inden for lokalplanområdet etableres tekniske anlæg, som transformatorstationer og lignende. 4 Udstykninger 4.1. Lokalplanområdet må ikke yderligere udstykkes.

10 Byrådet kan kræve matrikulære sammenlægninger, så lokalplanområdet udgør een samlet ejendom Uanset ovenstående kan der foretages udstykninger til brug for de i 3.3 nævnte tekniske anlæg. Grunde til tekniske anlæg kan udstykkes med et areal mindre end 700 m2. 5 Vej - og stiforhold Veje Inden for lokaplanområdet opbygges et internt vejnet med en hovedstruktur, i princippet som vist på kortbilag B. Vejene C - D og E - F skal fungere som adgangsveje til området. Vejen E - A - B skal fungere som hoved-fordelingsvej. Hoved-fordelingsvejen E - A - B skal have en udlægsbredde på ca. 20 m. Det langs vejen beliggende dige skal indarbejdes i vejudlæget. Vejenes endelige placering, opbygning, udformning m.v. fastlægges i forbindelse med detailprojekteringen af de enkelte udbygningsafsnit og skal godkendes af Byrådet Der kan inden for lokalplanområdet, efter Byrådets nærmere godkendelse, udlægges ydeligere areal til vejformål, herunder areal til andre veje og stier end de oven for nævnte, herunder interne veje i eller gennem byggezonerne Alle veje inden for lokalplanområdet forudsættes udlagt som private veje.

11 Vejadgang Der må ikke etableres direkte vejadgang fra Roskildevej til lokalplanområdet. Vejadgang til lokalplanområdet er etableret fra Peder Oxe's Alle, over det nord for beliggende erhvervsområde (lokalplan 226), til vej E - F. Efter anlæg af Peder Oxe's Alle's forlængelse mod vest, etableres vejadgang til lokalplanområdets vestlige del, vej C - D, i princippet som vist på kortbilag B. 5.2 Ved udlæg og anlæg skal vejadgange, inden for lokalplanområdet, sikres de fornødne hjørneafskæringer og oversigtsarealer. Parkering Der skal inden for lokalplanområdet udlægges areal til parkering svarende til 1 p-plads pr. 50 m2 erhvervs-/institutionsareal og 2 p- pladser pr. bolig. Herudover skal der udlægges areal til kunde- og gæsteparkering, hvis nærmere størrelse fastlægges af bygningsmyndigheden De efter udlagte parkeringspladser skal anlægges inden for de i kortbilag B viste byggezoner. Områdets parkeringspladser indpasses i forhold til bebygggelsesplaner og haveplan på en sådan måde, at det samlede område får en åben og parklignende karakter. 6 Ledningsanlæg El-ledninger, herunder til vejbelysning, skal udføres som jordkabler.

12 Opmærksomheden henledes på de i området eksisterende kabel- og ledningsanlæg, samt på servitutter om sådanne anlæg, der kan være begrænsende i forhold til de i lokalplanen indeholdte bebyggelsesog udnyttelsesmuligheder. Højspændingsledningerne over lokalplanområdets sydlige del omlægges til jordledninger efter nærmere aftale med NESA. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1. Bebyggelseprocenten for området som helhed må ikke overstige Bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag B viste byggezoner, og bebyggelsen skal udformes, så der efter Byrådets skøn opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning og bebyggelsesmæssig tilpasning til landskabstrækkene Byrådet kan give tilladelse til, at bebyggelse opføres i højst 3 etager og med en bygningshøjde over færdigreguleret terræn på højst 12 m. Byrådet kan, til brug for byggesagsbehandlingen, stille krav om. at der udarbejdes en bebyggelsesplan - eller andet materiale - for et efter Byrådets skøn passende område og/eller bygggeafsnit. Byrådet kan tillade, at en bygning eller dele af en bygning opføres i en højde, der overstiger 12 m, hvis særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør dette, eller hvis Byrådet finder, at der herved opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning Bebyggelse må ikke gives en taghældning, der overstiger 45.

13 7.5. Stuegulvkoten for den enkelte bygning fastsættes af bygningsmyndigheden. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1. Bebyggelsens facade- og tagudformning skal godkendes af Byrådet. Det skal tilstræbes, at de enkelte nyopførte bygningers proportioner og udformning iøvrigt er i overensstemmelse med hinanden, så bebyggelsen fremtræder som en bygningsmæssig helhed Bebyggelsens ydervægge skal opføres i murværk og fremstå som blank, skuret eller pudset mur eller i betonelementer med en overfladestruktur efter Byrådets nærmere godkendelse. Rejste tage skal beklædes med røde tagsten, hvide eller sorte bølgeplader eller sort tagpap på listedækning. Mindre bygninger kan opføres med facader i træ eller lignende materialer, når bygningernes udtryk tilpasses områdets øvrige bebyggelse. Andre materialer end de oven for nævnte kan anvendes, hvis der efter Byrådets skøn herved opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der efter Byrådets skøn ikke virker skæmmende Skiltning og reklamering må kun finde sted efter Byrådets nærmere godkendelse.

14 8.5. Der kan kun opsættes solfangere eller parabolantenner på tagflader efter Byrådets nærmere godkendelse. 9 Ubebyggede arealer 9.1. Der skal udarbejdes en plan for lokalplanområdets ubebyggede arealer. Planen skal redegøre for adgangsforhold, befæstelser, parkerings-, opholds- og friarealer, beplantning, belysning m.v. Planen skal bl.a. sikre, at der inden for området udlægges opholdsarealer svarende til mindst 20 % af erhvervsetagearealet og 100 % af bolig etagearealet Opholds-, færdsels- og adgangsarealer skal udformes under størst mulig hensyntagen til synshandicappede og fysisk handicappede, herunder kørestolsbrugere. Til enheder (bolig, fælleslokale/erhverv/institution) i bygningernes stueetage skal adgang fra det fri være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgås, skal højdeforskelle udlignes med ramper i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser Ubebyggede arealer skal ved dyrkning, beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplag af materialer, affald og lignende skal overholdes. Udendørs oplag må kun indrettes med Byrådets særlige tilladelse. Inden for den del af lokalplanområdet, der er beliggende indenfor kildepladszonen, skal der så vidt muligt tages særlige miljøhensyn, herunder ved vedligeholdelse af ubebyggede arealer, til sikring af grundvandet Der skal etableres et 5 m bredt bælte mod fremtidig vej nord for området, forlængelsen af Peder Oxe's Alle. Bæltet skal fremtræde som et sammenhængende parkbælte med græs og spredte grupper af opstammede løvfældende træer.

15 Bæltet må ikke bebygges og må ikke anvendes til oplag, parkering eller lignende. Der må ikke hegnes i bæltet. 9.5 Mod naboejendomme skal etableres levende hegn efter bygningsmyndighedens nærmere anvisning. Hegnets sammensætning af arter bestemmes af Byrådet. Levende hegn kan kombineres med trådhegn. Trådhegnet skal placeres på en sådan måde, at det visuelt skjules af det levende hegn Parkeringsarealer skal fremstå som træbeplantede Det øst - vest gående jorddige, delvis langs lokalplanområdets nordlige afgrænsning, og stendiget langs en del af lokalplanens vestlige afgrænsning skal bevares og må kun ændres eller gennembrydes med Byrådets og fredningsmyndighedernes tilladelse Belysning inden for lokalplanområdet skal ske ved parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 5 m, dog kan arealer ved porte og døre belyses med amaturer på væg. Byrådet kan give tilladelse til anden belysning og lyspunktshøjde, hvis særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift m.v. nødvendiggør dette Terrænregulering må ikke finde sted uden Byrådets nærmere godkendelse. 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret udendørs anlæg i overensstemmmelse med den for ejendommen godkendte

16 haveplan, samt før de udlagte parkeringspladser er anlagt i et omfang, som krævet ved byggetilladelsens udstedelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de i 9 angivne opholdsarealer og beplantede bælter er etableret. 11 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmlse må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der fra Jordbrugskommisionen i Frederiksborg Amt er givet tilladelse til ophævelse af landbrugspligten Uanset foranstående bestemmelser må tilstanden i vådområder, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 ikke ændres uden fredningsmyndighedens tilladelse, ligesom der ikke må foretages ændringer af diger, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 4, uden fredningsmyndighedens tilladelse. 12 Ophævelse af lokalplan Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves lokalplan nr. 223 vedtaget af Hillerød Byråd den 18. juni Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlægningslovens 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

17 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i planlægningsloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Lokalplanen indeholder i 2.2 bestemmelse om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af bekendtgørelse nr. 549 af 9. juli 1991 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i planlægningsloven vedtages foranstående lokalplan endeligt. /Søren Adsersen Tinglyst den 11. marts 1997

18

19