H O B R O K O M M U N E

Transkript

1 H O B R O K O M M U N E Lokalplan nr. 278 Område til offentligt formål ved Kirketoften og Violvej i Hobro (efterskole m.m.) 2006

2 Lokalplan nr. 278 Hobro kommune For et område til offentligt formål ved Kirketoften og Violvej i Hobro (boldbane m.m.) INDHOLDSFORTEGNELSE: Redegørelse til lokalplanen 1. Indledning Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning for området Lov om miljøvurdering af planer og programmer Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Servitutforhold Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Frist for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag... 8 Matrikelkort... 9 Side Lokalplanen 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Trafikforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Støjforhold Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Lokalplankort... 15

3 Redegørelsen 1. INDLEDNING Denne lokalplan er udarbejdet på baggrund af konkrete planer om at udnytte det nuværende plejehjem Toftegården til efterskole. Efterskolen Østerskov forventes at opstarte til efteråret Nærværende lokalplanredegørelse er udarbejdet i henhold til planlovens 16 for at oplyse om planens formål samt redegøre for, hvorledes planen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Ligeledes er redegjort for de tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder, der eventuelt er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. 2. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanen omfatter et område på ca. 1,6 ha beliggende øst for Kirketoften og nord for Violvej i den sydøstlige del af Hobro. Arealet vedrører størstedel af matr. nr. 60 av Hobro Markjorder og er beliggende i landzone. Lokalplanområdet anvendes i dag til plejehjemmet Toftegården, der forventes afviklet i løbet af foråret På den nordligste del af området er der udlagt parkeringsplads. På den midterste del af området er bebyggelsen placeret, mens der i den sydlige del af området er etableret have/gårdareal. Området er mod vest afgrænset af stamvejen Kirketoften og mod syd villavejen Violvej. Mod øst grænser området til et nyt boligområde samt et ubebygget areal udlagt til offentligt formål. Mod nord grænser området op til en sti samt et areal som forventes benyttet til boldbane. 1

4 Det østlige skel mod boligområdet er afskærmet af eksisterende bebyggelse og beplantning 3. LOKALPLANENS INDHOLD Formålet med lokalplanen er at udlægge området til offentligt formål i form af efterskole m.m., at overføre arealet til byzone samt at sikre vejadgang til et boligområde øst for lokalplanområdet. Lokalplanen giver således mulighed for etablering af en efterskole på max. 100 elever og et personale på ca. 15 personer. Bygningernes anvendelse bibeholdes til beboelse og opholdsrum samt til undervisning. Bebyggelsen placeret øst for parkeringspladsen indrettes til personaleboliger, men der foretages ikke udvendige bygningsændringer. Parkeringspladsen bibeholdes som parkerings-plads. På parkeringsarealet åbnes der dog mulighed for opstilling af barakker, såfremt der skulle blive behov for mere plads. I forbindelse med en fremtidig udnyttelse af det ubebyggede areal på den østlige side af lokalplanområdet er der behov for at sikre en adgangsvej mellem parkeringspladsen og hovedbebyggelsen. 2

5 4. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING FOR OMRÅDET I dette afsnit redegøres nærmere for lokalplanens forhold til kommuneplanen og til den øvrige planlægning for lokalplanområdet. Regionplanen Området er i Regionplan 2005 udlagt til jordbrugsområde. Derudover fremgår det af regionplanen at Lokalplanområdet ligger inden for en afstand af 3 km fra kysten og dermed omfattet af kystnærhedszonen. Fra Mariager fjord er der ikke visuel kontakt til lokalplanområdet, og lokalplanens gennemførelse vil dermed ikke ændre på kystlandskabet. Dermed ses ikke at være uoverensstemmelser mellem regionplanens retningslinier og denne lokalplan. Kommuneplanen Området ligger inden for kommuneplanens lokalplanrammer i område 1.D14 (Amerikavej), For område 1.D14 (Amerikavej) gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (plejehjem, beskyttede boliger, skoler og lignende) samt enkelte boliger og vandrerhjem, b. at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstiger 40, c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 2 etager. Denne lokalplan er således i overensstemmelse med kommuneplanen. Zonestatus Området er beliggende i landzone men overføres med lokalplanen til byzone. 3

6 Miljøforhold Jordforurening Der er af Nordjyllands Amt ikke registreret nogen jordforurening inden for lokalplanområdet. Hvis der under bygge-, anlægs- og jordarbejde træffes forurening, skal arbejdet standses og byrådet underrettes. Der må foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse m.m. Eventuelt kan en umiddelbar indsats over for forureningen være påkrævet. Amtsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises i øvrigt til miljøbeskyttelsesloven og jordforureningsloven. Kystnærhedszonen Området er omfattet af kystnærhedszonen. Fra Mariager fjord er der ikke visuel kontakt til lokalplanområdet, og lokalplanens gennemførelse vil dermed ikke ændre på kystlandskabet. Naturbeskyttelse Skovbyggelinie Lokalplanområdet er delvist beliggende indenfor 300 meter skovbyggelinien omkring Ormeskov, hvilket betyder at der i hht. 17 stk. 1 i Lov om Naturbeskyttelse ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende. Sideløbende med at denne lokalplan blev fremlagt i offentlig høring blev Skov- og Naturstyrelsen anmodet om at ophæve skovbyggelinien inden for hele Lokalplanområdet. Begrundelsen for at kommunen ønskede at ophæve skovbyggelinien var, at man derved ønskede at opnå en administrativ forenkling, så der ikke skulle søges dispensation til opsætning af kulisser eller barak eller andre mindre ombygninger inden for lokalplanområdet. Skov- og Naturstyrelsen svarede imidlertidig tilbage, at der ikke var grund til at ophæve eller dispensere fra Skovbyggelinien, fordi der ikke i forbindelse med lokalplanen opføres nybyggeri. Det betyder at opsætning af kulisser m.v., som beskrevet i lokalplanen, ikke af Skov- og Naturstyrelsens opfattes som værende i uoverensstemmelse med Lov om Naturbeskyttelse. 4

7 Arkæologiske forhold - kulturarv Orientering fra museerne Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejdet skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Loven giver bygherren mulighed for at få en udtalelse om sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning samt information om de finansieringsmæssige forhold. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af fortidsminder, fx knogler fra mennesker eller dyr, flint- eller metalredskaber, lerkarskår, stenanlæg, koncentrationer af trækul og ildpåvirkede sten m.m., skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum. Vejforhold Vejadgangen til området sker via eksisterende indkørsel til området via Kirketoften. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er beliggende i et område med begrænset drikkevandsinteresse i henhold til regionplanen. Vand-, varme- og elforsyning Vandforsyning sker fra Hobro Vandværk Området ligger indenfor område, som forsynes fra Naturgas Midt-Nord. Jf. Hobro Kommunes Varmeforsyningsplan. Elforsyning sker fra Hobro Nord. 5

8 Efterskolen bevarer indgangsparti i den nordligste del af bygningerne, ved parkeringspladsen. 5. LOV OM MILJØVURDERING AF PLANER OG PROGRAMMER Nærværende plan er screenet for miljøkonsekvenser efter lovens 2. Resultatet af screeningen er, at planen ikke er omfattet af bestemmelserne om, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Begrundelsen er, at der stort set ikke vil ske ændringer i hverken det fysiske miljø eller i anvendelsen af området. Samtidig vurderes det, at planen ikke vil få en væsentlig indvirkning på miljøet. Inden endelig afgørelse er truffet har kommunen hørt øvrige myndigheder og lokale organisationer, om de har bemærkninger til resultatet af screeningen. Høringen har givet følgende svar: Nordjyllands Amt: Ingen indvendinger. Ved screeningen er det vurderet, at lokalplanforslagets sandsynlige indvirkninger på miljøet vil eller kan forventes at være følgende: Trafik: I hverdagen forventes det at trafikbelastningen bliver mindre, idet der vil være mindre fast personale end der hidtil har været på Toftegården. Derudover har der hidtil været flere besøgende gæster hver dag. På en efterskole vil der generelt ikke være mange besøgende. 3-4 gange årligt vil der være større arrangementer som f.eks. forældre besøg og rollespils-træf, hvor der vil være behov for mange parkeringspladser. Disse arrangementer vil typisk ske i weekenden, hvor efterskolen har fået tilladelse til at benyttet parkeringspladserne på det nærliggende gymnasium. 6

9 I forbindelse med ombygningsperioden vil der være kørsel af håndværkere og af lastbiler med byggematerialer. Støj: Der vil sandsynligvis være en smule mere støj fra efterskoleelevernes aktiviteter end der hidtil har været fra de aktiviteter som har foregået på plejehjemmet. Støjen vil sandsynligvis primært være i forbindelse med aktiviteter i gårdarealet/haven når der f.eks. laves rollespil m.m. Disse aktiviteter vurderes dog ikke at blive til gene for de tilstødende boligområder, idet bygningernes placering på grunden virker som afskærmning for den største del af gårdarealet mod boligområderne. Derudover vil eksisterende beplantning ligeledes virke afskærmende. I ombygningsperioden vil der midlertidig være nogle støjgener af mindre betydning for omgivelserne. Visuelt: Der vil stort set ikke ske udvendige ændringer af omgivelserne, hvorfor det visuelle miljø ikke vil blive ændret væsentligt. Kulisserne som evt. vil blive opstillet afskærmes af hhv. bygninger og beplantning. I lokalplanen vil der blive indføjet bestemmelser om, at den afskærmende beplantning omkring haven skal opretholdes, hvorfor lokalplanen sikrer, at omgivelserne fortsat ikke vil blive generet. Grundvand og spildevand: Der vil ikke ske nogle ændringer vedr. grundvand og spildevand. Området er tilsluttet offentlig kloak. Der forventes derfor ikke at ske nogen forurening af grundvandet inden for lokalplanområdet. Arealforbrug: Der vil ikke blive inddraget yderligere areal til byformål, idet området allerede idag benyttes bymæssigt. Affald/genbrug: Projektet udnytter en tiloversbleven bygning, hvorfor det i forhold til ressourcenyttelse (af bygningsmaterialer m.v.) er den mest skånsomme løsning overfor miljøet. Naturbeskyttelse: Fra Mariager fjord er der ikke visuel kontakt til lokalplanområdet, og lokalplanens gennemførelse vil dermed ikke ændre på kystlandskabet. Lokalplanområdet er delvist beliggende indenfor 300 meter skovbyggelinien omkring Ormeskov, hvilket betyder at der i hht. 17 stk. 1 i Lov om Naturbeskyttelse ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende. Lokalplanen forudsætter, at skovbyggelinien ophæves efter Naturbeskyttelseslovens 69, stk. 1 af Skov og Naturstyrelsen inden for hele Lokalplanområdet. Begrundelsen for at ophævelsen af skovbyggelinien er, at der derved opnås en administrativ forenkling, så der ikke skal søges dispensation til opsætning af kulisser eller barak eller andre mindre ombygninger inden for lokalplanområdet. Klagevejledning til Miljøvurdering: Afgørelsen af at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering kan påklages til Naturklage-nævnet, Frederiksborggade 15, 4., 1360 København K eller på til [email protected]. En klage skal være nævnet i hænde inden 4 uger fra offentliggørelsen af afgørelsen, som sker samtidig med offentliggørelsen af forslaget til lokalplanen. 7

10 6. TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Ved udførelse af vejanlæg omfattet af færdselsloven træffer vejbestyrelsen uanset lokalplanens bestemmelser afgørelse med samtykke fra politiet. 7. SERVITUTFORHOLD Følgende servitutter er tinglyst på matriklen: Dok om vej m.v Dok om transformerstation/anlæg mv Dok om forbud mod ændr. af ejerforhold uden tilladelse fra Hobro Kommune Servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne ved den endelige vedtagelse. Ovennævnte servitutter er ikke i modstrid med denne lokalplan. 8. LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Når et forslag til en lokalplan er offentliggjort, må ejendomme omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plan. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 15. november 2005 og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget, dog højst et år efter lokalplanforslagets offentliggørelse. 9. FRIST FOR FREMSÆTTELSE AF INDSIGELSER OG ÆNDRINGSFORSLAG I overensstemmelse med planlovens 24 har byrådet fastsat en frist på 8 uger for fremsættelse af indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Sådanne indsigelser eller ændringsforslag skal være Hobro kommune, Teknisk forvaltning i hænde senest den 14. marts Indsigelse eller ændringsforslag indsendes til: Hobro kommune, Teknisk forvaltning, Nordre Kajgade 1, 9500 Hobro. 8

11 N LOKALPLAN nr. 278 Kortbilag 1: Matrikelkort 1:2000 Lokalplanområde 9

12 Lokalplanen LOKALPLAN NR. 278 FOR ET OMRÅDE TIL OFFENTLIGT FORMÅL VED KIRKETOFTEN OG VIOLVEJ (EFTERSKOLE M.M.) I henhold til planloven (lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Stk. 1 Lokalplanen har til formål: at at at muliggøre etablering af en efterskole, sikre vejadgang til et område øst for lokalplanområdet i forbindelse med evt. byudvikling af området. overføre areal fra landzone til byzone, således at området som helhed er beliggende i byzone. 2. Områdets afgrænsning og zonestatus Stk. 1 Stk. 2 Lokalplanområdet afgrænses som vist på matrikelkortet og omfatter del af matr. 60 av Hobro Markjorder samt alle parceller og arealer, der efter den 5. december 2005 udstykkes eller overføres fra det nævnte område. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres lokal-planområdet fra landzone til byzone. 3. Områdets anvendelse Stk. 1 Stk. 2 Området må anvendes til efterskoleformål og de til dette formål nødvendige funktioner. Efter byrådets godkendelse kan området ændres til beslægtet anvendelse, f.eks. højskole m.v. 4. Udstykninger Stk. 1 Der må kun ske udstykning efter byrådets særlige tilladelse. 11

13 5. Trafikforhold Stk. 1. Vejadgangen til lokalplanområdet sker direkte fra Kirketoften, i princippet som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Der skal indrettes parkeringspladser svarende til mindst en plads for hver 100 m2 bruttoetageareal. Stk. 3. Stk. 4. Parkeringspladser skal udlægges i princippet som vist på lokalplankortet. Det på lokalplankortet viste 7 meter bredde areal udlægges til vejadgang til ubebygget område øst for lokalplanområdet. 6. Tekniske anlæg Stk. 1. Elledninger skal fremføres som jordkabler. 7. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. Der må kun opføres bebyggelse inden for de på bilag 2 viste byggefelter. Dog må der opstilles en barak på parkeringspladsen, ligesom der uafhængigt af byggefelter kan opføres byggeri til lokalplanområdets forsyningsmæssige drift, når det ikke har et bebygget areal større end 30 m2 og en højde som ikke er over 3 m. Stk. 3 Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 40%. Stk. 4 Bebyggelse må ikke opføres med en bygnings-højde, der overstiger 8,5 meter over terræn målt efter reglerne i bygningsreglementet eller med mere end 2 etager. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1. Stk. 2 Stk. 3 Der må ikke i lokalplanområdet ske nogen form for skiltning og reklamering. Der er ingen særlige krav til bebyggelsens udvendige facader, udover at de ikke må virke skæmmende. Tagene skal dækkes med tagsten eller tagplader i tegl eller cement, tagpap, naturskiffer eller lignende materialer i sorte eller mørkegrå farver. 12

14 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3 Ubebyggede arealer skal ved beplantning eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. Der skal opretholdes et beplantningsbælte på mindst 1,5 meter langs lokalplanområdets grænser i princippet som vist på lokalplankortet, bilag 2. Opstilling af midlertidige udendørs kulisser og udøvelse af rollespil m.v. må kun ske på det på kortbilag 2 markerede areal. 10. Støjforhold Stk. 1. I forbindelse med efterskolens aktiviteter må der ikke påføres omgivelserne unødige støjgener. 11. Forudsætning for ibrugtagning Stk. 1. Ingen 12. Ophævelse af lokalplan Stk. 1. Ingen 13. Lokalplanens retsvirkninger Stk. 1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i planloven kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved godkendelse af en ny lokalplan. 13

15

16 N Kirketoften Vejadgang 7.00 m vej 1,5 m beplantningsbælte Violvej Signatur Lokalplanområde Parkeringsplads Byggefelt/eksisterede bebyggelse Areal hvor der må placeres barak e.l. Gårdhave hvor der må udøves rollespil LOKALPLAN nr. 278 Kortbilag 2: Lokalplankort 1:2000 Afskærmende beplantning Almindelig gård/haveareal Arealudlæg til vej 15