Notat vedrørende indsigelser til forslag til lokalplan Erhvervsområde Kejlstrup Tværvej Vest.

Transkript

1 April 2014 Notat vedrørende indsigelser til forslag til lokalplan Erhvervsområde Kejlstrup Tværvej Vest. Nr. Afsender Resumé og hovedindhold af indsigelse, og Teknik og miljøs bemærkninger til dem. (Se den præcise ordlyd af de fremsendte bemærkninger Bilag 1.1 til Bilag 9) 1 Olsen Properties v/advokat Vibeke Hansen Brev af 7. januar Bilag 1.1 Olsen Properties ejer en del af delområde 4 og delområde 1. Resume Ønsker tilbagetrækning af lokalplanforslag eller at lokalplanen vedtages med ændringer som i højere grad tilgodeser erhverv med hensyn til anvendelse og tilgængelighed. Det er en landbrugsejendom, hvor bygninger bruges til detailhandel, engroshandel og administration. Arealet er hidtil vejforsynet via Sejling Hedevej mod øst og vest. Mod vest er Sejling Hedevej nu afskåret p.g.a. vejanlæg, kun den østvendte del af Sejling Hedevej er tilbage. Ønsker, at 3-områder ikke hindrer udnyttelse og har selv fået foretaget en 3-udpegning, som er lidt anderledes end kommunens. Olsen Properties har tidligt drøftet anvendelses- og adgangsmuligheder med kommunen, hvorunder en vejadgang fra vest kom på bordet, hvorefter vejafdelingen har afvist denne adgang, uden orientering til Olsen Properties. Vejadgang via 5. ben i vejdirektoratets rundkørsel ikke mulig. Ifølge vejdirektoratet er vejadgang fra vest mulig. Olsen Properties synspunkter er ikke i tilstrækkelig grad fremført for udvalget og politikerne bliver informeret direkte i strid med virkeligheden. Lokalplanens indhold tilgodeser stort set kun energianlæg. 3-områderne kan mindskes eller flyttes. Planerne er vedtaget på et ufuldstændigt grundlag. Der foreslås en række ændringer: 3 flyttes, anderledes Torsten Sand Christensen Direkte tlf.: tsc@silkeborg.dk Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 1-3, 8600 Silkeborg Sagsnr.:(EMN ) Søvej Silkeborg Tlf.:

2 adgangsforhold, specifikke anvendelsesforslag til matr.nr. 19a., og at der oprettes flere grundejerforeninger i stedet for en. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Forslag til kommuneplantillæg og lokalplan kan juridisk ikke tilbagetrækkes, men byrådet kan fremlægges så mange planforslag som nødvendigt, for at opnå en tilfredsstillende plan. 3-områder Generelt om 3-områder Når man har med 3-områder at gøre er det vigtigt at skelne mellem: Den vejledende udpegning og Den endelige udpegning Mange af de 3-områder man kan se på kort er lavet af amterne som en vejledende udpegning. De blev typisk lavet i 1990 erne på baggrund af luftfotos. Når et 3-område kommer i spil i forbindelse med et projekt er en besigtigelse ofte nødvendig for at verificere udpegningen. Det sker på baggrund af en række faste procedurer/målinger, hvor man blandt andet undersøger, hvilke plantearter der findes på stedet. Ud fra dette laver kommunen så en endelig udpegning, som juridisk set er en afgørelse, som ejer har mulighed for at klage over. 3-områder på ejendommen Sejling Hedevej 3 Ønske om ændret 3-udpegning imødekommes delvist. Olsen Properties har bedt Cowi foretage en undersøgelse af den 3- beskyttede natur i området. I Cowis notat fra 20. september 2013 (Bilag 1.1) er der anført en række arealer, hvor den vejledende udpegning ifølge Cowis registreringer menes at være forkert. Silkeborg Kommune, Natur og Miljø, har herefter besigtiget området igen i efteråret, med særlig fokus på de områder. På grundlag af denne besigtigelse er den vejledende registrering af beskyttet natur i området tilrettet se notat fra Natur og Miljøs besigtigelser d. 30. oktober 2013 Bilag 1.2. Som grundlag for udpegningen har Natur og Miljø dels anvendt egne feltregistreringer, herunder fotos og floralister, samt en gennemgang af luftfotos for at klarlægge områdernes historik. Desuden har Natur og Miljø henholdt sig til Vejledning om registrering af beskyttede naturtyper af 1. september Side 2

3 Senest er arealerne efter advokatens ønske besigtiget sammen med advokaten og dennes natur-rådgiver den 15. januar Ønsket om en ændret 3-udpegnig imødekommes således delvist, idet der er delvis sammenfald mellem Olsen Properties foranledigede udpegninger og den udpegning, som Silkeborg Kommune har foretaget efter at have besigtiget området for nylig. Om forventning om, at hele rammeområdet kunne bruges til erhverv. At ejer skulle have haft en forventning om at bruge hele matr.nr 19a, skal vurderes i forhold til, at naturområdet mellem kraftvarmeværket og transformatorstationen allerede blev udlagt som naturområde i 1993 i Lokalplan Dette tyder på, at området allerede i 1992 henlå i naturtilstand, hvilket også bekræftes af luftfoto. Den hidtidige Lokalplan (gult område) dækker naturområdet mellem kraftvarmeværket og transformatorstationen. Erstatningsnatur Ønsket om erstatningsnatur imødekommes ikke. Efter naturbeskyttelseslovens 3, stk. 1 og 2, nr. 2, må der ikke foretages ændringer i tilstanden af naturlige søer, hvis areal er på over 100 m², og moser, enge, overdrev og heder, når sådanne naturtyper enkeltvis, tilsammen eller i forbindelse med de søer, der Side 3

4 er nævnt i stk. 1, er større end 2500 m² i sammenhængende areal. Ifølge naturbeskyttelseslovens 65, stk. 3, kan der i særlige tilfælde meddeles dispensation fra forbuddet. Natur- og miljøklagenævnets praksis er restriktiv. Olsen properties foreslår at flytte den beskyttede natur. Ifølge lovgivningen skal der helt særlige forhold gøre sig gældende for at man kan flytte natur. I praksis sker det ved, at der meddeles dispensation til at nedlægge naturområdet på vilkår af, at der bliver etableret erstatningsbiotoper, i forholdet 1:2. Der skal foreligge særlige omstændigheder for at der gives dispensation til foranstaltninger, som ændrer tilstanden i de beskyttede naturtyper, når ændringerne er væsentlige eller i modstrid med ønsket om at opretholde den pågældende naturtype. Det er således ikke nok, at der er påvist en væsentlig jordbrugs- eller anden økonomisk eller rekreativ interesse, i at et indgreb finder sted. Det følger videre af lovbemærkningerne, at etablering af erstatningsbiotop almindeligvis ikke udgør et forhold, som i sig selv kan føre til, at der meddeles dispensation fra forbuddet. Det vil ud fra en naturmæssig synsvinkel normalt være at foretrække, at det oprindelige naturområde bibeholdes. Praksis i de sager, der kommer for Natur- og miljøklagenævnet er, at nævnet afviser at flytte beskyttet natur. Eks: en sag fra Galten: Skanderborg Kommune dispenserer til at flytte en mose for at muliggøre et byggeri, mod at der udlægges erstatningsnatur. Naturklagenævnet ændrede dispensationen til et afslag. Vejadgang Ønsket om vejadgang fra Sejling Hedevej imødekommes delvist. Vest for Sejling Hedevej 3 er Sejling Hedevej nedlagt p.g.a. den ny Høje Kejlstrupvej. Den nuværende adgangsvej til ejendommen er den samme som hidtil, nemlig den østlige del af den tidligere Sejling Hedevej. Vejadgangen er i lokalplanen dermed lagt samme sted, som den ligger i dag. Side 4

5 Det er korrekt, at kommunens repræsentant på et møde med ansøger foreslog, at en vejadgang fra vest via den ny Sejling Hedevej (som kommunen er myndighed for) burde undersøges, da det ville være mest fordelagtigt for de kommende erhverv i delområde 4. Kommunens vejafdeling vurderede forslaget om denne vejadgang i forhold til trafiksikkerhed, fremkommelighed og den generelle praksis for lignende forespørgsler og kunne ikke anbefale at indarbejde vejadgang fra Sejling Hedevej i lokalplanen. Grunden er, at de ulemper en adgangsvej medfører i trafikafviklingen og trafiksikkerheden ikke står mål med størrelsen af det erhvervsområde, som adgangsvejen skal betjene. I dette tilfælde kan den nuværende adgang fra Kejlstrup Tværvej benyttes, hvis vejen udvides i retning væk fra 3-området. Lokalplanen udlægger derfor et 9 m bredt vejareal, som vil kunne udnyttes til at gøre den hidtidige adgangsvej bredere, hvis der opnås aftale med EnergiMidt Net, som sammen med Olsen Properties hver især ejer arealerne, som den hidtidige adgangsvej fra Kejlstrup Tværvej ligger på. Til sammenligning er bredden på asfaltvejene i erhvervsområdet omkring F.L. Smidths Vej ca. 7 m. Her ses F.L. Smidths Vej med plantecentret i baggrunden. Silkeborg Kommunes Vej- og Trafikudvalgt besluttede på mødet den 10. marts 2014, at udvalget kan godkende adgang fra Sejling Hedevej til et tankanlæg i delområde 4, hvis et sådan etableres. På den baggrund tilføjes lokalplankortet en signatur for vejadgang længst mulig fra rundkørslen og der indskrives en bestemmelse, som giver mulighed for vejadgang til en tankstation, men ikke giver mulighed for vejadgang til andre anvendelser. Bestemmelsen tilføjes 5.1 og lyder: For vejadgang fra Sejling Hedevej til delområde 4 gælder, at vejadgangen kun må etableres, hvis den skal bruges til et Side 5

6 tankanlæg. Vejadgangen må kun bruges til tankanlægget. Korrespondance mellem kommune og Olsen Properties I efteråret har der løbende været mail- og telefonkorrespondance samt tre møder mellem ansøger/advokat og Teknik og miljø, dels på rådhuset og dels på ejendommen. Korrespondancen har givet et billede af forskellen mellem ansøgers ønsker og de prioriteringer, som kommunen har fundet formålstjeneligt at indarbejdet i forslaget til lokalplanen. Plan- miljø- og klimaudvalget har sendt forslaget i offentlig høring på baggrund af blandt andet en orientering om, at ejeren af Matr.nr. 19a ønsker en anden vejadgang end foreslået i lokalplanforslaget. At udvalget besluttede at fremsætte lokalplanforslaget på trods af dette skal ses et ønske om at kunne se og afveje alle ændringsønsker til lokalplanforslaget samlet, når offentlighedsperioden var slut. Olsen Properties forslag Olsen Properties foreslår, at lokalplanen bør muliggøre et tankanlæg med særlige anlæg for elbiler, vaskehal og bl.a. biludstyrsforretning, i den nordvestlige del af matr.nr. 19a. Ønsket om at delområde 4 må anvendes til flere ting imødekommes delvist. Lokalplanens 3.1 giver mulighed for en bred vifte af lette erhverv, hvor også et tankanlæg, anlæg til el-biler og vaskehal indgår under. I forhold til biludstyrsforretning gælder, at detailhandelsloven ikke giver mulighed for selvstændige butikker med f.eks. biludstyr. Men en tankstation kan som en del af tankstationens almindelige kiosk-butik sælge biludstyr (f.eks. olier, vinduesviskere), sådan som man kender det fra tankstationer generelt. Teksten i anvendelsesbestemmelsen 3.1 for delområde 4 og 6 foreslås suppleret med ordet tankstation for at tydeliggøre ovenstående. Ønsket om, at den hidtidige detailhandel kan fortsætte imødekommes. Hidtidige lovligt etablerede erhverv indrettet i overflødiggjorte landbrugsbygninger kan fortsætte som hidtil, selv om status ændres fra landzone til byzone ved lokalplanens vedtagelse. Fremtidige ændringer i anvendelse af bygningerne, vil efter lokalplanens vedtagelse skulle vurderes i forhold til lokalplanen og de detailhandelsregler, som gælder for byzone. Ønsket om, at en del af naturområdet delområde 1 kan bruges til erhverv imødekommes ikke. Delområde 1 er et naturområde som er lagt gennem området for at sikre, at området kan bruges som erhvervsområde på trods af, at der er beskyttede dyrearter i området. En stor del af delområde 1 er i forvejen 3-områder, det Side 6

7 gælder også det sted som Olsen Properties viser i deres bilag 4. Det er 3-område. Det kan også nævnes, at en del af naturområdet mellem transformatorstationen og kraftvarmeværket er omfattet af deklarationsområde omkring en nedgravet stor elledning se luftfoto fra 1995 nedenfor, hvor ledningens placering kan ses som en lys streg gennem det grønne naturområde. Ønsket om at der må bygges tættere imødekommes ikke. Olsen Properties foreslår, at bebyggelsesprocenten på arealet beregnes af matr.nr. 19a samlede areal inklusiv 3-arealer. I fastsættelse af, hvor meget der må bygges, er der taget udgangspunkt i den del af grunden som kan bebygges. Det vil sige matriklens areal minus områder, hvor der ikke må bygges. Lokalplanforslaget er ikke tydelig på dette punkt, så det foreslås at der indskrives en uddybende forklaring i lokalplanen. Hvis hele matriklens areal bruges i beregningen, vil der kunne bygges meget tættere og større, end hvad der vurderes hensigtsmæssigt. I forvejen er den normale bygningsrumfang på 3 m 3 pr. m 2 bebyggelig grund forhøjet til 5 m 3 /m 2 i delområde 4, fordi der er så meget natur. Side 7

8 2 Olsen Properties v/advokat Vibeke Hansen Brev af 28. januar Bilag 1.3 Indsendt uden for lokalplanens høringsperiode, men medtaget, da det berører lokalplanområdet. Ønsket om flere grundejerforeninger imødekommes ikke. Lokalplanforslaget foreslår, at der dannes en enkelt grundejerforening for lokalplanområdet. Olsen Properties foreslår dannelse af flere grundejerforeninger. Grunden til at kommunen foreslår en enkelt grundejerforening er, at lokalplanen indeholder erhverv og tekniske anlæg i hele sin udtrækning. Det er ikke en blanding af boligtyper og erhverv og andet. Det fælles grundlag burde kunne danne grundlag for en velfungerende grundejerforening. Af administrative grunde ønsker kommunen ikke flere grundejerforeninger end nødvendigt. Resume Den tidligere ejer af matr.nr. 19a Per Nørgaard Smed forpagtede arealet ud i 9 år til landbrugsdrift. Per Nørgaard Smed har i den periode modtaget EU-tilskud for 13 ha braklagt jord. Per Smed har købt jord af kommunen og kørt dertil i bil. Nogen fortalte ham at arealet var udlagt til erhverv. Kommuneplanramme 13-E-58 er et erhvervsområde. I 1994/1995 er der gravet el-ledninger ned. Det taler mod områdets naturbeskyttelse. I 1996 opføres kraftvarmeværket i et mose- og søområde. I 2012 har kommunen givet tilladelse til en bygning på transformatorstationen nordvest for arealet. Der ligger erhverv øst for området og en kommende vej vestfor. Olsen Properties troede man kunne udnytte hele arealet, under hensyntagen til vandhullerne. Olsen Properties tog udgangspunkt i daværende 3-registreringer under et møde med kommunen se kortbilag. På mødet 15. januar 2014 sagde kommunen, at Cowis forslag til, hvilke områder skulle tages ud af 3-registreringen, ikke kunne følges. I stedet ville hele områdets østlige del blive betragtet som 3- område. Lokalplanens vejudlæg vil berøre 3-områderne. Det er muligt at meddele dispensation og stille vilkår om etablering af 3-områder andetsteds. Et område øst for område udlagt til regnvandsbassiner kan bruges til erstatningsnatur. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Hvis den tidligere ejer har modtaget EU-tilskud synes der at være Side 8

9 tale om andre arealer, end den omhandlede naturområde. Ifølge NaturErhvervsstyrelsen har det pågældende areal (markblok på overdrevs-arealet nr ) ikke været tilmeldt støtteordninger. Der er ifølge de for kommunen tilgængelige oplysninger ikke tildelt MVJ støtte, Miljøbetinget tilsagn, Miljøtilsagn 12_50_55 eller miljøtilsagn øvrige typer eller økologistøtte på det pågældende areal. Arealet har heller ikke været omfattet af braklægningsordningerne, der var i kraft frem til Det beskrives, at den tidligere ejer har købt et 4 ha af Silkeborg Kommune, men det fremgår ikke, hvilket areal det drejer sig om. Generelt kan det siges, at der ved køb af ejendom bør undersøges, hvilke planer der er vedtaget for det område man køber, eventuelt ved at rette henvendelse til kommunen (som f.eks. ejendomsmæglere ofte gør), som kan hjælpe med at finde ud af, hvilke planer og restriktioner, der er for området. Olsen Properties nævner, at der i midt halvfemserne blev gravet elledninger ned gennem området, og at der gås ud fra at kommunen har givet tilladelse til dette, og at det taler for at området ikke skal opretholde en beskyttelse. Til det kan nævnes, at amtet, som dengang var myndighed for en sådan tilladelse, sandsynligvis har meddelt tilladelse til nedgravningen, men at også, at nedgravningen over et langt stykke foregik på et areal, som dengang endnu ikke var vokset ind i den 3-tilstand, som arealet har nu. Der er således ikke en direkte sammenhæng med daværende gravearbejde og nutidens forhold. Side 9

10 Det fremføres, at kraftvarmeværket opførtes på mose/søområde. Nedenfor ses arealet, hvor kraftvarmeværket ligger på luftfoto fra Der er ikke søer eller moser. Området er dyrket landbrugsjord. Luftfoto fra 1993 som viser, at kraftvarmeværket er opført på tørt markareal (markeret med hvid cirkel). Det er korrekt, at der i 2012 blev givet landzonetilladelse og byggetilladelse til en transformatorbygning på transformatorstationen. Det beskrives, at ejer har haft en forventning om at kunne bruge arealet som et hele til erhverv fordi det er udpeget til erhverv i kommuneplanen. En sådan forventning finder ikke støtte i virkeligheden og den måde plansystemet i Danmark fungerer. Kommuneplanen er en overordnet plan, som ikke i sig selv kan danne planlægningsmæssigt/juridisk grundlag for en udnyttelse af rammeområdet til erhverv. Plansystemet er skruet sådan sammen, at dette kræver en mere præcis og detaljeret planlægning gennem en lokalplan. Først med en lokalplan (og den offentlighed der er forbundet med den) foreligger det planlægningsmæssige grundlag for at bruge arealerne udpeget i lokalplanen til erhverv. Man kan derfor ikke berettiget tage udgangspunkt i, at hele en kommuneplans erhvervsområde også faktuelt kan bruges til erhverv. Det nævnes, at Olsen Properties under et møde med kommunen har taget udgangspunkt i daværende 3-udpegning på kort. Det er Side 10

11 korrekt at både Olsen Properties og kommunen på et tidligt møde snakkede om muligheder og begrænsninger i området, og tog udgangspunkt i de 3-udpegninger, som fandtes for området, og som stammede tilbage fra 1992, hvor amtet lavede den oprindelige, indledende udpegning på baggrund af luftfotos. Derfor igangsatte Plan-, miljø- og klimaudvalget også i sin tid lokalplanarbejdet med det udgangspunkt, at det skulle undersøges om midten af naturområdet kunne bruges til f.eks. et punkthus/erhverv. Den opfølgende undersøgelse af de nutidige faktuelle naturforhold på stedet har siden medført ændret på 3-udpegningen. Cowis forslag til justeringer af 3-udpegningen kan ikke ukritisk lægges til grund for kommunens udpegning. Kommunens egne undersøgelser i området har vist, at der visse steder er overensstemmelser mellem Cowis og kommunens udpegning. Kommunen har følgelig tilrettet 3-udpegningen, hvor der er sammenfald. Kommunen har i den endelige udpegning indskrænket 3-udpegningen tre steder og udvidet to steder. Og det er ikke korrekt, at hele det østlige område udpeges til 3, men en stor del er dog 3. Det er ikke korrekt, at lokalplanforslagets vejudlæg går ind over 3- områderne. Vejudlægget er lagt langs 3-områderne således at vejudlægget ligger nord for 3-områderne. For mulighederne for erstatningsnatur henvises til afsnittet om dette tidligere. Nedenfor ses fotos fra området mellem kraftvarmeværket o transformatorstationen: Side 11

12 Kort med fotopunkter- og retninger Fotopunkt 1 tidligere var der adgang til naturarealet fra nord via en vej ind her. Her set mod sydvest. Side 12

13 Fotopunkt 2 tidligere var der adgang til naturarealet fra nord via en vej ind her. Her set mod nordvest. Fotopunkt 3 adgangen til naturområdet fra vest. Her set mod sydvest Side 13

14 Fotopunkt 4 adgangen til naturområdet fra vest. Her set mod nordøst. Adgangen til området er i de senere år sket fra vest, idet der er ca. 10 m. høje træer vokset op i det område, der tidligere har været anvendt fra nord (fra Sejling Hedevej). Vejadgangen fra vest består af et mudret kørespor, der tilsyneladende har været anvendt i forbindelse med at Energinet.dk har nedtaget en 150kV elledning. I den anledning er der nedtaget to elmaster indenfor naturområdet. 3 Olsen Properties v/advokat Vibeke Hansen Resume Ansøger fremfører, at 3-udpegningen bør ske ud fra Cowis registrering og så der tages hensyn til adgangsforhold. Brev af 9. februar Bilag 1.4. Indsendt uden for lokalplanens høringsperiode, men medtaget, da det berører lokalplanområdet. Og ud fra at kommunen bl.a. har givet byggetilladelse til en bygning på transformatorstationen i 2012, og at der ligger et jordkabel tværs gennem naturområdet. Om nødvendigt ønskes dispensation til arealets bebyggelse og i den forbindelse tilbydes erstatningsbiotop. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Teknik- og miljø har på baggrund af Cowis feltarbejde foretaget ekstra besigtigelser i området og har tilrettet udpegningen til kommunens seneste registreringer, herunder nogle som var sammenfaldende med Cowis. Side 14

15 Teknik- og miljø udpeger 3-arealerne på baggrund af disse registreringer, som er meddelt ansøger 5. december 2013 og grundejeren kan påklage udpegningen til Natur- og miljøklagenævnet. 4 Olsen Properties v/advokat Vibeke Hansen Brev af 25. februar Bilag 1.5 At der er meddelt tilladelse til at opføre en bygning på transformatorstationen er ikke ensbetydende med at der kan meddeles tilladelse til bygninger i et 3-område ved siden af. Resume Ansøger kvitterer for modtagelse af Teknik- og miljøs udkast til indsigelsesnotat, som ansøger havde ønsket at se og kommentere. Ansøger fremhæver, at kommuneplanramme 13-E-58 udlægger hele ejendommen til erhverv i Kommuneplan Indsendt uden for lokalplanens høringsperiode, men medtaget, da det berører lokalplanområdet. Lokalplanens formålsbestemmelse gengives. Ansøger hævder, at den gældende lokalplan ikke kan tillægges betydning for Olsen Properties forventninger til, hvad arealet kan bruges til, da kraftvarmeværket er opført sidenhen og fordi der ligger en elledning på tværs af naturarealet. Ansøger mener, at det kun er Olsen Properties som får stækket sine anvendelsesmuligheder. Ansøger mener, at ansøgers egen undersøgelse af 3-områderne bør lægges til grund på 3-udpegningen. Ansøger nævner, at fællesbesigtigelsen i januar var præget af dårligt vej og vejdirektoratets kørsel med maskiner. Der bør tages hensyn til berettigede forventninger når der gives dispensationer. Det beskyttede dige berøres ikke. Ansøger fremfører, at lokalplanens vejadgang til delområde 4 er erhvervsfjendtlig og imod lokalplanens formål om at kunne udnytte lokalplanområdets synlighed ud til motorvejen. Ansøger mener, at vejafdelingens vurdering om trafiksikkerhed, fremkommelighed og af praksis generel er udokumenteret. Ansøger fremfører, at en vejadgang til Sejling Hedevej vil kunne Side 15

16 betjene et større erhvervsområde. Ansøgers tidligere ønske om flere grundejerforeninger fastholdes ikke. Ansøger anfører, at det af deklaration for nærarealet omkring det tinglyste jordkabel fremgår, at kablet skal kunne vedligeholdes, og at dette betyder at der skal være vejadgang. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Med hensyn til, at ejer skulle have opnået en berettiget forventning om at kunne bebygge hele sin ejendom fordi en kommuneplan udlægger ejendommen med en erhvervsramme, så er opfattelsen ikke i overensstemmelse med, hvordan planlægningsprocessen foregår. Det er helt normalt, at dele af alle de erhvervs- og boligområder, som Byrådet udlægger i kommuneplanen, ikke kan bebygges. Nogle gange er det fordi der er beskyttet natur på arealet, som i dette tilfælde. Det er korrekt at der er forskel i udnyttelsesmulighederne mellem ansøgers ejendom, som indeholder meget 3-natur, og arealerne nord og sydfor, som ikke indeholder ret meget 3-natur. Med hensyn til forskellen i Silkeborg Kommunes udpegning af 3 og ansøgers udpegning af 3 henvises til gennemgangen af 3- problematikken på side 1. Dårligt vejr og maskinkørsel har ingen indflydelse på udpegning af 3-områder. Udpegningen er foretaget på baggrund af en besigtigelse i oktober 2013, ikke i januar Lokalplanens formål om at udnytte synligheden langs motorvejen er mest møntet på områderne tæt omkring motorvejen (især delområde 2) og ikke i så høj grad i delområde 4, som ligger et stykke væk fra motorvejen. 5 Olsen Properties v/advokat Vibeke Hansen Brev af 3. april Bilag 1.6 Vejadgangen til et kabelanlæg er ikke i strid med at området kan være 3. Resume Fremsender bebyggelsesplan for bebyggelser i to områder: Dels i erhvervsområdet delområde 4 og med vejadgang ud til Sejling Hedevej. Og dels i naturområdet delområde 1. Bebyggelsesplanen i delområde 4 (erhvervsområde) består af tankstation med 300 m 2 butik, grillbar, bilvask, værksted og bilhandler, samt 30 parkeringspladser. Side 16

17 Indsendt uden for lokalplanens høringsperiode, men medtaget, da det berører lokalplanområdet. Bebyggelsesplanen i delområde 1 (naturområde) består af m 2 erhvervskvadratmetre og 109 parkeringspladser samt en adgangsvej til Kejlstrup Tværvej. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Delområde 4: Af hensyn til trafiksikkerhed og fremkommelighed bør der være så få overkørsler på Sejling Hedevej som muligt. Vej- og trafikudvalget besluttede 10. marts at der må laves en vejadgang fra Sejling Hedevej med henblik på at betjene en tankstation, og at vejadgangen ikke må bruges til andet end tankstationen. Teknik- og miljø vurderer, at der til en tankstation kan høre værksted og en grillbar (som dog ikke må antage karakter af egentlig restaurant som konkurrent til centerplacerede restauranter) samt en mindre butik. I henhold til detailhandelsloven kan der sammen med tankstation etableres mindre butikker, som ikke må være det primære formål. Tankstationsdriften (det vil sige salg af brændstof og lignende) skal være det primære. En 300 m 2 kundebetjening, butik og kontor, toilet vurderes at være en sådan mindre butik, og er dermed i overensstemmelse med detailhandelsloven. Bilhandel er ikke omfattet af Vej- og trafikudvalgets tilladelse til vejadgang til tankstation. 6 Olsen Properties v/advokat Vibeke Hansen Delområde 1: Bebyggelsen ønskes placeret i et område der er 3-område, hvilket ansøger er orienteret om 4. december 2013 i en mail og igen på en fællesbesigtigelsen den 15. januar Silkeborg Kommunes udpegning af 3-område kan påklages. Kun i tilfælde af, at Silkeborg Kommunes 3-udpegning påklages og omstødes af Natur- og miljøklagenævnet vil det være lovligt for kommunen at give tilladelse til bebyggelse på dette sted. Resume Brev sendt om Silkeborg Kommunes endelige udpegning af 3- områder, hvor ansøger ønsker bebyggelse. Brev af 22. april Bilag 1.7 Sagsbehandleren menes ikke at bekendt med møde afholdt 24. marts mellem ansøger og Frank Borch-Olsen, Jarl Gorridsen og Søren Peter Sørensen, samt efterfølgende ansøgning om bebyggelse. Indsendt uden for lokalplanens høringsperiode, men Silkeborg Kommunes 3-udpegning bestrides. Den udpegning ansøger har fået Cowi til at lave kan ansøger Side 17

18 medtaget, da det berører lokalplanområdet. godkende. Ansøger mener, at 3-området er udlagt til bebyggelse i Kommuneplan Ansøger medsender et kort fra Kommuneplan , hvor lagene Lavbundsarealer og Naturområder er på. Ansøger mener, at Silkeborg Kommune med den planmæssige håndtering af arealet har givet ejer berettiget forventning om at kunne bebygge arealet. Ansøger anfører, at der er bygget på kraftvarmeværket og på transformatorstationen ( elkraftværket ). Ansøger mener, at placeringen af en nedgravet elledning gennem arealet taler imod at arealet skulle være 3. Ansøger påpeger, at arealet har været udlejet til landbrug. Ansøger påpeger, at fællesbesigtigelsen foregik på en våd og blæsende dag, hvilket sammen med de væltede træer gav indtryk af uberørt natur. På besigtigelsesdagen var der kun sporadiske spor af 3-plantearter. Der var spor af maskiner som pløjede arealet op. Samlet set var besigtigelsen ikke illustrativ for bedømmelse af arealet. Ansøger påpeger, at Silkeborg Kommunes varsling af 3-udpegning indeholder en mangelfuld gengivelse af de oplysninger som ejer har givet, og at dette gør sammenhængen misvisende. Ansøger henviser til at der ifølge BBR (bolig- og bygningsregistret) er opført en bygning på Transformatorstationen og forudsætter, at Silkeborg Kommune har givet tilladelse til det. Ansøger påpeger, at lige meget hvad Silkeborg Kommune har registreret så kan tidligere ejer og nuværende ejendomsinspektør bekræfte, at der ofte har været færdsel til og fra området. Ansøger mener, at ved vurdering af sammenhængen må anvendelsen af arealerne nord og syd for området inddrages. Ansøger noterer, at forvaltningen anerkender at arealet har været dyrket landbrugsmæssigt. Og at kraftvarmeværket er opført i 1996, Side 18

19 og at der er opført en bygning på transformatorstationen i Silkeborg Kommune opfordres til at fremlægge kommunens 3- registreringer i den forbindelse. Det beskyttede dige berøres ikke og udkørsel kan ske til Høje Kejlstrupvej mod vest. Hvis området er 3 ønsker ansøger en dispensation. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Medfører ikke ændringer i lokalplanforslaget. Med hensyn til ansøgers holdning til 3-udpegningen er der redegjort Teknik- og miljøs bemærkninger på side 2. Med hensyn til, at ejer skulle have opnået en berettiget forventning om at kunne bebygge hele sin ejendom fordi en kommuneplan udlægger ejendommen med en erhvervsramme, så er opfattelsen ikke i overensstemmelse med, hvordan planlægningsprocessen foregår. Det er helt normalt, at dele af alle de erhvervs- og boligområder, som Byrådet udlægger i kommuneplanen, ikke kan bebygges. Nogle gange er det fordi der er beskyttet natur på arealet, som i dette tilfælde. At kraftvarmeværket er bygget syd for naturområdet og at der er opført en bygning på transformatorstationen nord for naturområdet har som sådan ikke noget med 3-området at gøre, idet der ikke var/er 3-område, der hvor kraftvarmeværket og transformatorstationen blev bygget. At der er nedgravet en elledning ændrer i sig selv ikke et områdets beskyttelsesmæssige status, hvorfor der ikke kan drages den slutning, at når der ligger en elledning, så kan arealet ikke være 3. At arealet har været eller aktuelt drives landbrugsmæssig er ikke i modstrid med områdets status som 3. Typisk vil vedvarende græsning på et naturareal fastholde arealets naturværdier og dermed eventuelt status som 3. Dagens vejr på fællesbesigtigelsen har ikke været en afgørende faktor ved udpegningen af området som 3. Især fordi det feltarbejde der ledte til udpegningen blev foretaget i oktober 2013 (som meddelt ansøger ved mail af 4. december 2013). Med hensyn til at der ofte har været færdsel til og fra området er det ikke en faktor som i sig selv har indflydelse på, om et areal har status Side 19

20 af 3. Det kender man f.eks. fra hedearealer ( 3) med stispor hen over. 7 Erhvervsstyrelsen - Bilag 2.1 og 3 Mobilteleselskab - Bilag 2.2 Det anføres at vejadgang kan ske mod vest til Høje Kejlstrupvej. Ansøgers bebyggelsesskitse angiver, at adgangsvejen er mod øst ud til Kejlstrup Tværvej, men angiver fejlagtigt til vejnavnet til Høje Kejlstrupvej. Høje Kejlstrupvej er vejdirektoratets omfartsvej, som ligger et stykke mod vest. Teknik- og miljø har ingen indvendinger mod en eventuel vejadgang ud til Kejlstrup Tværvej så længe vejen går uden om 3-områder og det beskyttede dige og i øvrigt kan etableres på en trafiksikker måde, hvilket det umiddelbart tyder på. Resume Erhvervsstyrelsen gør opmærksom på, at vindmøller kan genere radiokæder (mobiltelefoni). Mobiltelefonselskabet 3 er radiokædeoperatør i området og har de to telemaster i området. 3 Mobilteleselskabet svarer, at det ikke giver anledning til problemer. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Medfører ikke ændringer i lokalplanforslaget. 8 EnergiMidt Tietgensvej Silkeborg Bilag 3 Resume Fremsender tegning over virksomhedens ledninger og gør opmærksom på, at EnergiMidt har el-anlæg og/eller fiberbredbåndsrør i området. Udgifter til flytning af elanlægget eller fiberbredbåndsrør skal afholdes af udstykker. EnergiMidt har endvidere 60 kv-luftledninger fra transformatorstationen (Bjørnholt) og mod nord hen over Ebstrup Tværvej. Der er begrænsninger i, hvordan arealer under og tæt på luftledningerne kan bruges. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Der er taget hensyn til ledningernes placering i lokalplanen ved at lade ledningernes placering afspejle i bygefeltsudpegningen. Ledningernes placering kan på lokalplankortet ses som linjer gennem byggefelterne. Der foreslås indskrevet en henvisning i lokalplanen til at EnergiMidt bør kontaktes for at få beregnet den præcise afstand der skal være mellem ledningerne og bygninger, da denne afstand varierer langs ledningen. 9 EnergiNet.dk Tonne Kjærsvej Fredericia Resume EnergiNet.sk har en 150 kv luftledning gennem lokalplanens nordlige område. Luftledningen nedtages i begyndelsen af 2015 og erstattes Side 20

21 Bilag 4 af de jordledninger, som er lagt i jorden i løbet af Der etableres også nye jordledninger fra transformatorstationen og mod vest, samt et fremtidigt ( ) jordkabel på strækningen Bjørnholt- Lyngby, hvis placering ikke kendes endnu. Langs jordkablerne skal der tinglyses deklarationer om respektafstand. Inden for respektafstanden må der ikke etableres nogen form for anlæg eller beplantning. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger EnergiNet.dk er ejer af 150 kv-luftledningen som går fra transformatorstationen (Bjørnholt) og mod nord hen over Ebstrup Tværvej. 150 kv-ledningen løber parallelt med EnergiMidts 60 kvledninger. EnergiNet.dks ny jordledningen er placeret mellem luftledningen og Kejlstrup Tværvej og kan på lokalplankortet ses som en linje gennem byggefeltet. På lokalplankortet kan det vestlige jordkabel også ses som en linje gennem byggefelterne. EnergiNet.dks bemærkninger giver ikke anledning til ændringer i lokalplanen, idet omlægningerne af ledningerne allerede er indarbejdet i lokalplanen. Man skal dog være opmærksom på, at der er restriktioner for byggeri under 150 kv-luftledninger indtil den er fjernet i 2015, selv om den ikke længere er strømførende. 10 EnergiNet.dk Tonne Kjærsvej Fredericia Bilag 5 Resume EnergiNet.dk har en naturgasledning lige nord for lokalplanområdet. Generelt skal der om sådanne ledninger holdes en afstand til bygninger på 20 m, hvilket er gjort i lokalplanforslaget. På det specifikke sted skal der dog holdes en minimumsafstand på 28 m i stedet for. Der gælder også, at der nærmere gasledningen end 90 m ikke må opholde sig mere end 20 personer i bygninger. Lokalplanens tekst er upræcis, idet den kan forstås som at der kan etableres bygninger med 20 personer i hver bygning. Gasledningen det pågældende sted i class-location zone 1. Det betyder at deri et areal på 400 x 1600 m omkring gasledningens længderetning maksimalt må være op til 10 boligenheder og at der i en afstand op til 90 m fra gasledningen ikke må være bygninger eller velindrettede områder med plads til mere end 20 personer af gangen. Side 21

22 Da gasledningen ikke er dimensioneret til at være nabo til et erhvervsområde, må der nærmere end 90 m fra gasledningen samlet set ikke opføres bebyggelse med plads til mere end 25 personer. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger EnergiNet.dks bemærkninger gør det nødvendigt at forbedre lokalplanens tekst som den præcist beskriver, hvad der gælder nær gasledningen. Teknik og miljø foreslår, at der i lokalplanbestemmelse 3.1 indføjes følgende tekst: Der må ikke bebygges nærmere end 28 m fra gasledningen. Nærmere end 90 m fra gasledningen må der, samlet set i hele lokalplanområdet, ikke etableres bebyggelse eller velindrettede opholdsarealer til mere end 20 personer af gangen. Samt en forklarende tekst: Gasledning og class-location. Dele af delområde 6 er omfattet af class-location zone 1, som afkastes af hovedgasledningen nord for lokalplanområdet. Det medfører begrænsninger i, hvor tæt der må bygges nær gasledningen og til hvor mange personer af gangen man må indrette opholdsarealer og bygninger. Energinet.dk bør konsulteres ved planer om byggeri og opholdsarealer nærmere end 200 m fra gasledningen. 11 Poul Hansen Erhverv Bjørnholtvej Silkeborg Energinet.dk har 30. januar 2014 konfirmeret, at ovenstående er præcise og dækkende formuleringer. Resume Er generet af kraftvarmeværkets støj og røg. Derfor bør der ikke tilføjes mere støj og røg til området. Ejer en del af delområde 1, 3 og 4. Synes det er forkert at placere biomasse-enheden på det sted da det bliver grimt. Bilag 6 Der henvises til, at biomassefyret skal ligge i nærheden af kraftvarmeværket, men dette kan ikke tages alvorligt, da dette ikke var noget problem da affaldsforbrændingsanlægget skulle placeres i Kjellerup. Biomassefyret bør placeres længere væk fra boliger mod nord. Når vi bliver fossilfrie kan affaldsforbrændingsanlægget rives ned og arealerne sælges til virksomheder. Arealet, som i lokalplanen udlægges til energiproduktion, er meget attraktiv erhvervsjord langs motorvejen. Kommunen burde sælge jorden og bruge pengene til vejprojekter. Lokalplanen giver ikke et billede af, hvilket monster der bliver opført Side 22

23 (biomasseanlægget), hvilket er skræmmende. Hvis kommunen ikke ved mere om, hvilket anlæg der skal opføres, bør lokalplanen ikke vedtages. Hvis kommunen godt ved det, men ikke vil fortælle det til borgerne, er det en skændsel, og så skal lokalplanen ikke vedtages. I stedet skal der tages en offentlig debat om placering af en så støjende og forurenende virksomhed og inddrage byplanlæggere fra private arkitektvirksomheder. Anvendelsesbestemmelsen skal også indeholde mulighed for normale erhvervsmæssige formål eller også må kommunen opkøbe arealerne. Det er uanstændigt at lave lokalplan på folks ejendom med så begrænsede anvendelsesmuligheder. Ekspropriationskommissionen har i forbindelse med vejføringen til motorvejen tinglyst deklaration om at Vejdirektoratet skal etablere vejadgang fra Kejlstrupvej til Poul Hansens areal (Poul Hansens bilag 3). Det forlanges, at denne vejadgang sikres i lokalplanen, da landbrugsdrift eller etablering af en virksomhed på arealet umuliggøres. Hvis delområde 4 skal bruges til butikker med pladskrævende varegrupper kræver det en god vejadgang. Det dur ikke med en vejadgang fra Kejlstrupvej hen over naturarealer. Hvis delområde 4 får en god vejadgang bør virksomhederne have en synergieffekt. Det kræver visuel samhørighed. Derfor bør der ikke laves en række træer i området. Naturområdet nord for delområde 4 bør mindskes. Teknik- og Miljøafdelingens bemærkninger Placeringen af den biomassefyrede del af kraftvarmeværket er afhængig af en umiddelbar nærhed til den del af kraftvarmeværket, som allerede i dag ligger der. Grunden er, at den biomassefyrede kedel skal levere meget varm vand/damp ind i de eksisterende turbiner, som laver elektricitet ud af damp, og som findes på det nuværende kraftvarmeværk. Derfor må afstanden fra kedlen til turbinerne ikke blive ret stor. Man kan således ikke sammenligne projektet, med affaldsforbrændingsanlægget i Kjellerup, da dette var beregnet til at levere fjernvarme med en meget lavere temperatur. Biomasseanlægget kan af den grund heller ikke placeres i et erhvervsområde langt fra kraftvarmeværket, med mindre der skal investeres i nye turbiner. I forhold til, hvilke gener et fremtidigt biomassefyret værk vil skabe, er det helt afhængig af, hvordan sådan et anlæg udformes og Side 23

24 hvordan det skal fungere. Derfor kan der ikke på kommuneplan- eller lokalplanniveau redegøres for dette. Det eneste man på dette tidspunkt kan sige er, at et værk vil skule overholde miljølovene, og at der på nuværende tidspunkt ikke ses at være forhold, som på forhånd udelukker, at der kan være et biomasseværk på stedet. Et sådan projekt vil skulle igennem en længere miljøvurdering, hvor i gennem miljøpåvirkningerne vurderes og søges minimeret. Ønsket imødekommes ikke. Poul Hansen anfører, at den del af hans landbrugsjord, som er omfattet af lokalplanens delområde 3, bør udlægges til erhvervsformål og ikke energiproduktion. Den del af Poul Hansens landbrugsjord i delområde 3, som ikke skal bruges af Vejdirektoratet til regnvandsbassiner, er på omkring 5600 m 2, svarende til en halv hektar, se kortet nedenfor. Teknik- og miljø anbefaler, at hele det udlagte delområde 3 bør forbeholdes energiproduktion. Grunden er, at miljøpåvirkninger, som Poul Hansen også selv giver eksempler på, fra biomasseværket, potentielt vil kunne genere de lettere erhverv, som i givet fald ville ligge tæt op ad biomasseværket. Som udgangspunkt bør der derfor være et tilstrækkeligt stort areal omkring et biomasseværk til at sikre, at andre anvendelser ikke generes for meget. Side 24

25 Ovenstående luftfoto viser den del af Poul Hansens jordstykke i delområde 3, som ikke bruges af Vejdirektoratet til regnvandsbassiner. Ønsket imødekommes ikke. Vejadgangen til Poul Hansens sydlige del af ejendommen i lokalplanområdet er i lokalplanen bestemt til at skulle ske via den adgangsvej, som kan etableres fra Sejling Hedevej og ind i delområde 3. Det fremgår af lokalplanens 5.2, at alle matrikler i delområderne skal have mulighed for vejadgang. For Poul Hansens del af delområde 3 betyder det, at der bliver vejadgang ud til Sejling Hedevej. Der synes derfor ikke at være grund til at opretholde et krav om vejadgang til Kejlstrupvej (som nu hedder Kejlstrup Tværvej). Ønsket om en anden vejadgang end til Kejlstrup Tværvej imødekommes ikke (med mindre vej- og trafikudvalget beslutter andet). For Poul Hansens del af delområde 4 bliver vejadgangen, hvor den er i dag, ud til Kejlstrup Tværvej. Vejudlægget på dette sted giver mulighed for anlæggelse af en erhvervsvej svarende til en normal erhvervsvej som det ses f.eks. ved F. L. Schmidts Vej (se foto i begyndelsen af indsigelsesnotatet). Ønsket imødekommes ikke. Lokalplanen angiver, at der skal etableres en række træer langs Sejling Hedevej. Poul Hansen angiver, at hvis der etableres erhverv på hans areal i delområde 3, så vil et beplantningsbælte visuelt adskille dette erhverv fra erhvervsområdet i delområde 4 nord for Sejling Hedevej. Da der i forvejen ligger et større område som Vejdirektoratet skal bruge til regnsvandsbassiner vil der af den grund være mindst 180 m mellem Poul Hansen areal i delområde 3 og erhvervsområdet delområde 4. Intentionen med bestemmelsen er en række af egetræer langs vejen, ikke et beplantningsbælte. Trærækken skal understrege vejforløbets forløb og danne en sammenhængende række trækroner mellem Sejling Hedevej og biomasseværket. Ønsket imødekommes. Naturområdet nord for delområde 4 er udlagt i forbindelse med en 3-mose. Grænsen for delområde 4 er lagt langs mosen på det sted, hvor det dyrkede areal slutter, og naturarealet begynder. Denne grænse er ofte en god indikation på, hvor jordbunden skifter fra tør til våd. Teknik- og miljø vurderer, at Poul Hansens forslag kan imødekommes ved at rykke grænsen for delområde 4 mod nord indtil 10 m fra 3- området, uden at det vil være en for væsentlig forringelse for de beskyttede bilag 4-arter. Teknik- og miljø vurderer, at hvis der, som andre steder i lokalplanen, holdes mindst 10 m til 3-områder, så vil Side 25

26 der ikke skulle laves en nu miljøscreening og høring af Naturstyrelsen er derfor ikke nødvendig. Ændringen medfører, at der bliver 980 m 2 mere erhvervsareal og tilsvarende mindre spredningsareal til bilag 4- arter. 12 Vejdirektoratet Bilag 7 Resume Vejdirektoratet fremsender indsigelse mod lokalplanen, da lokalplanen omfatter motorvejen og udlægger denne til vejareal. Lokalplanen må ikke omfatte motorvejen. Indsigelsen kan betragtes som ophævet, hvis motorvejsarealet udtages af lokalplanen. Øvrige bemærkninger er af afklarende karakter og generelle forbehold, som ikke har indflydelse på lokalplanen. 13 Søren Pind Lauritsen Højmarkstoften Silkeborg Bilag 8 Teknik- og miljøs bemærkninger Ønsket imødekommes. Motorvejsarealet udtages af lokalplanen og der indskrives en tekst som beskriver, at lokalplanen ikke gælder motorvejsarealet. Indsigelsen kan derfor betragtes som ophævet. Resume Mener at et erhvervsareal syd for motorvejen vil give et forvirrende indtryk set fra motorvejen. Der bør lægges vægt på oplevelsen af Silkeborg som naturskønt område. Erhvervsområdet vil bryde med områdets karakter på strækningen Kejlstrupvej til Viborgvej på Nordre Højmarksvej, hvor indtrykket er åbne marker og grønt mod nord og villakvarterer mod syd. Erhvervsområdet vil ligge isoleret fra andre erhvervsområder. Kan behovet for erhvervsarealer ikke tilgodeses ved Høje Kejlstrup, Erhvervskorridoren og i Hårup? Tung trafik bør ledes fra motorvejen mod øst og ikke forbi boligområderne ud mod Nordre Højmarksvej. Området kunne i stedet være natur. Teknik- og miljøs bemærkninger Ønsket imødekommes ikke. Det er korrekt, at kommer man vestfra på motorvejen vil biomasseværket og kraftvarmeværket være i fokus i den visuelle linie. Derfor er der også i lokalplanen indarbejdet en sigtelinie, som arkitekturen på biomasseværket skal forholde sig til. Efter Høje Kejlstrupvej ligger delområde 2 lidt højere end motorvejen, hvorefter motorvejen dykker ned under Nordre Højmarksvej. Det er korrekt, at man efter Høje Kejlstrupvej vil have en vis udsigt mod syd ud over Silkeborg og at denne udsigt vil hindres helt eller delvist af erhvervsbygninger. Teknik- og miljø vurderer, at udsigtens værdi ikke er så høj, at den bør gå forud for et erhvervsområde på dette Side 26

27 sted, som siden Kommuneplan 2009 har været udlagt til erhverv. Der vil desuden være en fin udsigt fremad mod sydøst over motorvejen, når denne dykker ned af skråningen mod den lave del af Silkeborg. Med hensyn til at sikre en god visuel oplevelse som motorvejsfarer, indeholder lokalplanens 7.1, 10.1 og 10.2 bestemmelser, som skal give et roligt og enkelt udtryk ud mod motorvejen i delområde 2. Det forventes, at når biomasseanlægges karakter i delområde 3 bliver kendt, at der også stilles krav til denne sides visuelle fremtræden. Erhvervsområdet skal ses som en fortsættelse af det store erhvervsområde mod øst. Den kommende omfartsvej Høje Kejlstrupvej vil danne en visuel adskillelse fra den grønnere strækning af Høje Kejlstrupvej mod vest indtil Viborgvej. Planlægningsmæssigt er det en fordel at lægge erhvervsområder op til motorvejen, da erhvervsområder ikke er så følsomme over for motorvejsstøjen som boliger. Og selv om erhvervsområdet i delområde 2 kan ses som noget der forringer områdets værdi, er boligerne syd for Nordre Højmarksvej dog adskilt fra erhvervsområdet visuelt ved en beplantningsbælte. Erhvervsområdet kommer derved ikke visuelt til at ligge klods op af boligområdet. Ønsket imødekommes. I forhold til tung trafik fra motorvejen og til erhvervsområderne i det nordlige Silkeborg, har kommunens vej- og trafikafdeling i 2013 aftalt med Vejdirektoratet, at der ved frakørsel fra motorvejen skiltes på en måde, så trafikken ledes mod nord op til Sejling Hedevej og derfra hen til rundkørslen syd for kraftvarmeværket. Dette for at mindske trafikken langs boligområdet syd for Nordre Højmarksvej. 14 Teknik- og miljøs egne rettelser Lokalplanforslaget angiver i bestemmelse 5,3 en vejs befæstede areal skal være mindst 7,5 m bred. Da det normalt kun er det samlede vejudlægs minimumsbredde der bestemmes i lokalplanerne, og ikke den befæstede bredde, bør de 7,5 m slettes, så kun vejudlæggets minimumsbredde på 9 m bibeholdes i bestemmelsen. Side 27