Lokalplan nr For et område til boligformål ved Skovholmslund

Transkript

1 Lokalplan nr For et område til boligformål ved Skovholmslund Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt fra den til den Lokalplanen er endelig vedtaget den Lokalplanen er offentliggjort den

2

3 1 REDEGØRELSE TIL LOKALPLAN NR FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL VED SKOVHOLMSLUND Denne redegørelse har til formål kort at orientere om baggrund og formål med lokalplanen, om eksisterende og fremtidige forhold, om lokalplanens indhold og forhold til anden planlægning og lovgivning. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at fastlægge områdets anvendelse til boligformål, at fastsætte detaljerede retningslinier for delområde I, at fastlægge retningslinier for veje og stier i delområde I, at fastlægge overordnede retningslinier for afvikling af trafikken i lokalplan området, at fastlægge retningslinier for grundejerforening og friarealer og at overføre lokalplanområdet fra landzone til byzone. LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanens område er vist på kortbilagene og omfatter følgende matrikelnumre, alle af Troelstrup By, Haslev: 8-ae, 9-b og 9-c og del af 9-a og 9-e samt del af vejlitra b og r. Området afgrænses mod nord af Teestrupvej, mod øst af jordbrugsparcellerne Hanegal, mod syd af landbrugsareal og den fremtidige Sdr. Teestrupvej samt mod vest af et gartneri. DE NUVÆRENDE FORHOLD Området der er skrånende mod syd, dyrkes i dag som landbrugsjord. DE FREMTIDIGE FORHOLD Inden for lokalplanens grænser kan der udstykkes grunde til boligformål. Den overordnede disponering af lokalplanområdet er 50% til åben-lav boligbebyggelse (bebyggelsesprocent 25) og 50% tæt-lav boligbebyggelse (bebyggelsesprocent 35). Bebyggelsesprocenten for området som helhed er 30. Delområde I: Området kan anvendes til åben-lav boligbebyggelse. De enkelte parcelhuse kan eventuelt udføres og udstykkes som dobbelthuse. Der skal udlægges veje, stier og pladser i delområde I efter principperne på Kortbilag 3. Den interne vej skal anlægges med 5 m kørebane, fortov i den ene side og 1 m rabat i den anden side. I den ene side af vejen skal der ud for hvert skel placeres et træ. Grunde til boligformål må ikke udstykkes mindre end 700 m 2. Hvis en grund bebygges med et dobbelthus med lodret lejlighedsskel, kan grunden dog deles i 2 grunde der ikke må være mindre end 350 m 2. Der må ikke opføres dobbelthuse i randen af delområde I. Delområde II: Indenfor delområde II kan der opføres både åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Delområde II forventes bebygget med store parcelhusgrunde langs områdets rand, og tæt-lav bebyggelse i midten. Delområde I skal vejbetjenes til Teestrupvej gennem delområde II, når dette område byggemodnes. Herefter lukkes Skovholmlundsvej for biltrafik. For at udstykke og bebygge delområde II kræves det, at der udarbejdes en lokalplan for delområdet. Delområde III: Delområde III er eksisterende bebyggelse. Der fastlægges ikke særskilte bestemmelser for ejendommene.

4 2 Delområde IV: Skovholmlundsvej skal fungere som midlertidig vejadgang til Teestrupvej, indtil delområde II er byggemodnet. Herefter skal område I vejbetjenes igennem delområde II og Skovholmlundsvej på den nordligste del nedlægges og lukkes for biltrafik ved Teestrupvej. VAND OG KLOAK Området forsynes med vand fra Haslev Vandværk og spildevandsafløb føres til det kommunale centralrenseanlæg. TILLÆG NR. 9 TIL HASLEV KOMMUNES KOMMUNEPLAN I kommuneplanen er område B20 udlagt til boligformål med en max. bebyggelsesprocent på 25. Lokalplan nr er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, hvad angår bebyggelsesprocent. Lokalplanen indeholder derfor et tillæg nr. 9 til Haslev Kommunes Kommuneplan , hvor der oprettes et nyt rammeområde B31. Anvendelsen indenfor rammeområdet bliver tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent for området som helhed på 30. Fremlæggelsestiden og indsigelsesmulighederne er de samme som ved lokalplanen. ZONEFORHOLD Området er beliggende i landzone og overføres til byzone ved lokalplanens godkendelse. ARKÆOLOGISKE INTERESSER Bygherre/entreprenør har mulighed for at indhente det arkæologiske museums udtalelse forud for jordarbejder jf. museumslovens 25. Herved gives de bedste muligheder for at undgå standsning af anlægsarbejder og udgifter til arkæologiske undersøgelse jf. museumslovens 27. Hvis museet i sin udtalelse vurderer, at der ikke på arealet findes væsentlige arkæologiske bevaringsinteresser, så vil evt. udgifter til nødvendig arkæologisk undersøgelse skulle betales af Kulturministeren jf. museumslovens 27. En udtalelse fritager ikke bygherre/entreprenør fra forpligtelsen til at standse anlægsarbejdet og underrette museet, hvis arkæologiske levn påtræffes, men fritager ham/hende for udgifterne til en undersøgelse. Der er i den offentlige fremlægningsperiode udført arkæologiske undersøgelse, som viser rester af huse fra Kr. f og 400 år e. Kr. f. Det har betydet, at der er ændret på placeringen af det grønne område i forhold til lokalplanforslaget. SDR. TEESTRUPVEJ I kommuneplanen er der planlagt en fremtidig Sdr. Teestrupvej fra Troelstrupvej, under banen og mod vest. Samtidigt er der vist en forlængelse af Islandsgade mod syd til Sdr. Teestrupvej. Sdr. Teestrupvej er udført på et stykke fra Troelstrupvej hen til jernbanen. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING I regionplanen for Vestsjællands Amt er lokalplanområdet udlagt som kommuneplanlagt byområde. I lokalplanområdets østlige skel mod Hanegal ligger et beskyttet stendige. Dette stendige skal bevares. I lokalplanområdets sydlige kant overlappes området af en økologisk forbindelse. I forbindelse med udarbejdelsen af Haslev Kommunes Kommuneplan , fik kommunen tilladelse til at anvende rest området af B20 til fremtidig byudvikling (byzone) eftersom kriterierne for opførelse af jordbrugsparceller ikke længere er til stede p.g.a. ændret lovgivning.

5 Uddrag fra Vestsjællands Amts regionplan: Med udpegningen af økologiske forbindelser ønsker amtet bl.a. at skabe og beskytte et net af grønne forbindelser, der giver dyr og planter mulighed for spredning i eller gennem landskabet. Dyr og planters spredningsmuligheder i og mellem de internationale beskyttelsesområder ønskes i særlig grad fremmet. På længere sigt skal et net af levesteder sikre overlevelse af områdets dyr og planter - herunder ikke mindst de arter, som udgør udpegningsgrundlaget for de internationale naturbeskyttelsesområder. Mange dyr og planter har haft en stor tilbagegang. I de seneste årtier har årsagen til arternes tilbagegang ofte været, at bestandene er blevet isolerede i forhold til hinanden. Herved bliver bestandene sårbare overfor genetisk indavl og tilfældige katastrofer af menneskelig eller naturlig oprindelse. De truede arter vil typisk være opført på de røde lister over særligt beskyttelseskrævende arter. Indsatsen for at forbedre arternes spredningsmuligheder og fri bevægelighed vil derfor i høj grad fokusere på, hvilke behov disse rødliste arter har. Som eksempel på sårbare eller truede arter i Vestsjælland kan nævnes hasselmus, perlemorsommerfugl, den lille dagsommerfugl, fransk bredpande, oddere, samt de sjældne vilde orkideer mygblomst og pukkellæbe. Der er udpeget økologiske forbindelser mellem ens naturtyper. Ud over de internationale beskyttelsesområder er det primært områder med truede arter, der er søgt forbundet med tilsvarende områder. Hvor de økologiske forbindelser følger større sammenhængende naturområder, eller hvor der i et område er flere ensartede men mindre naturområder, er disse områder udpeget som beskyttelsesområde. Tilsvarende er de områder, der i regionplanen er udpeget som potentielle vådområder - de såkaldte våde enge - også udpeget som beskyttelsesområde. Interessen kan til dels varetages ved administration af naturbeskyttelseslovens 3, miljøbeskyttelsesloven mv., men det vil være nødvendigt med et samarbejde med landbruget, der sikrer de dele af nettet, som ikke er omfattet af lovens bestemmelser. Kommunerne bør i det videre kommuneplanarbejde søge at sikre det mere finmaskede net af økologiske forbindelser. 3

6 4 Den økologiske forbindelse er indarbejdet i lokalplanen ved at udlægge grønt område i delområde I s syd-vestlige hjørne. I forbindelse med lokalplanlægning af delområde II skal der tages hensyn til økologiske forbindelse ved udlægning af friarealer. MILJØVURDERING Planforslaget er vurderet i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Planmyndigheden har truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres en miljøvurdering med den begrundelse, at planen ikke skønnes at have en væsentlig miljømæssig indvirkning på området eller det omgivende miljø. Denne afgørelse forventes offentliggjort samtidig med lokalplanforslaget med en klagefrist på 4 uger. Der er i den anledning ikke modtaget klager.

7

8 6 Enkeltområde Benævnelse Gældende byplanvedtægter og lokalplan Områdets fremtidige anvendelse B31 Skovholmslund Ingen BOLIGFORMÅL Liberale erhverv Bebyggelsens art Lav boligbebyggelse Max bebyggelsesprocent Max antal etager Max bygningshøjde 30 for området som helhed 25 for åben, lav bebyggelse for hver enkelt ejendom 35 for tæt, lav bebyggelse for hver enkelt ejendom 1 etage med udnyttelig tagetage 8,5 m Min. antal parkeringspladser 1 pr. bolig i tæt, lav bebyggelse 2 pr. bolig i åben, lav bebyggelse Andet Generelle rammer Der kendes i området spor af bondestenalderens gravanlæg, der oftest ligger i klynger. Det må derfor formodes, at der på området kan være rester af flere gravanlæg og evt. yderligere forhistorisk bebyggelse på det sydskrånende areal.

9 7 Lokalplan nr LOKALPLAN FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL VED SKOVHOLMSLUND Bestemmelser: I henhold til Lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. aug. 2004, fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte lokalplanområde. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: - at fastlægge områdets anvendelse til boligformål til helårsbeboelse, - at fastsætte detaljerede retningslinier for delområde I, - at fastlægge retningslinier for veje og stier i delområde I, - at fastlægge overordnede retningslinier for vejadgang til delområde I og II, - at fastlægge retningslinier for grundejerforening og friarealer og - at overføre lokalplanområdet fra landzone til byzone. 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens område er vist på kortbilagene og omfatter følgende matrikelnumre, alle af Troelstrup By, Haslev: 8-ae, 9-b og 9-c og del af følgende matrikelnumre, alle af Troelstrup By, Haslev: 9-a og 9-e samt del af vejlitra b og r. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter denne lokalplans ikrafttræden udstykkes fra nævnte matrikelnumre. 2.2 Hele lokalplanens område er beliggende i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse, overføres lokalplanens område til byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til åben-lav og tæt-lav bebyggelse til helårsbeboelse. 3.2 Delområde I må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse 3.3 Delområde II må anvendes til blandet åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse bebyggelse fastlægges i en senere lokalplan 3.4 Delområde III må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse 3.5 Delområde IV omfatter den del af Skovholmlundsvej, der ligger inden for lokalplanens område. Vejen skal vejbetjene delområde I, indtil delområde II bliver byggemodnet. Herefter nedlægges den nordligste del og delområde I vil få vejadgang til Teestrupvej gennem delområde II med et vejudlæg på 18 m, se kortbilag 2. Ejendommene syd for lokalplanens område, vil på sigt få samme vejadgang til Teestrupvej, som delområde I, indtil Sdr. Teestrupvej bliver anlagt. 3.6 Byrådet kan tillade, at der fra boliger drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig. - at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at områdets karakter af boligområde ikke brydes. - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende. - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til ved den pågældende bolig. 3.7 Vej-, parkerings- og opholdsarealer indenfor området kan udstykkes som fælles ejendom for boligejerne.

10 8 4 UDSTYKNING Delområde I: 4.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med den på kortbilag 3 viste principskitse for udstykning. 4.2 Der må max. udstykkes 30 parcelhusgrunde i området. 4.3 Grunde til boligformål må ikke udstykkes mindre end 700 m 2. Hvis en grund bebygges med et dobbelthus med lodret lejlighedsskel, kan grunden dog deles i 2 grunde der ikke må være mindre end 350 m 2. Der må ikke opføres dobbelthuse i randen af delområde I. Delområde II: 4.4 Området må ikke udstykkes yderligere, før lokalplan for området er politisk vedtaget. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG YDRE FREMTRÆDEN Delområde I: 5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bygninger må kun opføres i én etage eventuelt med udnyttet tagetage. Højden må ikke overstige 8,5 m. Der må ikke anvendes reflekterende tagmaterialer på tagene indenfor området. På tage må der opsættes integrerede solfangere. Delområde II: 5.3 Retningslinier fastlægges ved senere lokalplanlægning af området. 6 VEJE, PARKERING, STIER OG BYGGELINIER 6.1 Vejadgang til delområde I sker midlertidigt fra Skovholmslundvej som vist på Kortbilag 2. Når delområde II byggemodnes, skal delområde I vejbetjenes gennem delområde II. 6.2 Vejadgang til delområderne III sker fra Teestrupvej. 6.3 Skovholmlundsvej (delområde IV) er midlertidig stamvej for område I. Vejen skal være facadeløs. 6.4 Der udlægges byggelinier 2,5 m fra skel mod Skovholmslundvej på den sydlige del i lokalplanens område og interne veje. 6.5 Der udlægges byggelinier 5 m fra skel mod Teestrupvej. 6.6 Garager og carporte skal placeres min. 5 m fra adgangsvej. 6.7 Der skal udlægges veje, stier og pladser i delområde I efter principperne på Kortbilag 2 og Boligvejen i delområde I skal udlægges i en bredde på min. 8 m. Vejen skal anlægges med 5 m kørebane, fortov i den ene side og 1 m rabat i den anden side. I den ene side af vejen skal der ud for hvert skel placeres et træ. Hvor vejen skærer det grønne fællesområde i delområdets østlige kant, kan vejen på passende vis indsnævres til 4 m med belægning som armering i græsset, grusvej eller lignende. Indsnævringen foretages for at sænke hastigheden. 6.9 Der skal på hver grund anlægges mindst 2 parkeringspladser, hvoraf den ene eller begge kan være carport eller garage Stier i delområde I skal udlægges efter principperne vist på kortbilag 3. Stierne udlægges i en bredde af 3 m.

11 9 7 FRIAREALER, HEGN OG BEPLANTNING 7.1 I delområde I skal udlægges fællesarealer for beboerne efter princippet på Kortbilag 3. Bygherrer anlægger arealerne i forbindelse med byggemodning. Fællesarealerne må ikke udstykkes eller bebygges til beboelse. 7.2 Når grundejerforeninger er dannet, skal de tage skøde på arealerne og fremtidigt forestå drift og vedligeholdelse. 7.3 På fællesarealerne i området, kan grundejerforeninger efter Byrådets nærmere godkendelse beplante, opsætte bænke, borde og legeredskaber, samt bygge containerskjul eller lignende, til benyttelse for grundejerforeningens medlemmer, under hensyn til de arkæologiske fund i området. 7.4 I delområde I må levende hegn mod adgangsvej være max 1,5 m højt og skal placeres 0,4 m bag skel mod vej. Der må ikke rejses plankeværk mod adgangsvej. 7.5 Det er tilladt at rejse plankeværk mod Teestrupvej, hvor det ikke er til gene for oversigt. 7.6 I delområde I og II skal der langs Teestrupvej etableres en ensartet trærække evt. som Bornholmsk Røn - 1 m fra skel. Trærækken plantes i forbindelse med byggemodning. 7.7 I delområde I, skal der på de enkelte parceller langs skel mod jordbrugsparcellerne Hanegal, etableres et beplantningsbælte på de yderste 5 m fra skellet. Beplantningen skal hindre indbliksgener og afskærme ny bebyggelse i området, uden at solindfaldet fra øst mindskes væsentligt. Beplantningen skal være ensartet langs hele skellet i de yderste 4,5 m fra skel, som etableres i forbindelse med byggemodningen, mens den sidste 0,5 m kan vælges af den enkelte lodsejer efterfølgende. Der må plantes buske og mellemstore træer, som f.eks. hyld, røn, mirabel, tjørn, fuglekirsebær eller syren. 8 GRUNDEJERFORENING 8.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde inden for lokalplanens delområder I og II. 8.2 Grundejerforeningen skal oprettes senest når byrådet kræver det. 8.3 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 8.4 Grundejerforeningerne er forpligtet til at tage skøde på evt. selvstændigt udstykkede vej-, sti- og fællesarealer, og skal vedligeholde veje, pladser, stier og friarealer. 8.5 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 8.6 Grundejerforeningen er berettiget til, ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved optagelse af lån, at fremskaffe de nødvendige økonomiske midler for udførelse og administration af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. 9 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 9.1 Uanset lokalplanens bestemmelser, kræver lokalplanens realisering ophævelse af landbrugspligten på arealer der udstykkes til anden anvendelse end landbrugsdrift, i overensstemmelse med Landbrugslovens regler. 10 OPVARMNING OG LEDNINGSANLÆG 10.1 Ny bebyggelse i området har tilslutningspligt til naturgasnettet I området må der etableres de for elforsyningen nødvendige kabler og transformatorstationer. Der må ikke etableres luftledninger.

12 10 11 LOKALPLANENS FORELØBIGE RETSVIRKNING 11.1 Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af ejendommen i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 12 LOKALPLANENS ENDELIGE RETSVIRKNING 12.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Det skal understreges, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i lokalplanen. Byrådet kan meddele dispensationer til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

13

14 12 Haslev Kommune Kortbilag 1 til lokalplan nr for området Skovholmslund Eksisterende forhold og lokalplanens grænser

15

16 9b 14b 13 8f 8c 4hv 4hi ± 4fc 4gv 4fd 12d 15d 14a 12e 2. Fremtidig vejadgang 12f til området 8ah 8aa 7000m 8ab 8æ 1. Midlertidig vejadgang. Lukkes når delområde II tages i brug 8al 20a 20b 7000d 33e!!!!!!! 33a 33h 33g 9b 33b!!!! 8f 8at 8a!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! III 9c II IV I 7000b! III!! 8ae!!!!! 3bi 3bh 7000x 3bk 8ap!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 3bg 9a 7000r 9e 3f Signatur!!!!!! Lokalplangrænse Delområdegrænse 3am Fremtidig Søndre Teestrupvej 9d Meters Faxe kommune Lokalplan nr , Skovholmslund Kortbilag 2 Lokalplan grænse, delområdegrænse og princip for vejadgang Målforhold 1:4000 Marts 2007

17

18 8f 7000m Teestrupvej 8æ 7000b 8at ± 8a 8ae 3bi 9a 9e 3bh Fremtidig Søndre Teestrupvej Signatur: 7000r 3bg Lokalplangrænse Delområde 5m bredt beplantningsbælte grønne områder Parceller veje og stier Fremtidig vej Meters Faxe kommune 3am Lokalplan , Skovholmslund Kortbilag 3 Retningsgivende udstykningsplan - Delområde 1 Målforhold 1:1250 Maj f

19