Lokalplan nr for Boliger på Rolighedsvej 10 i Helsingør Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan INDHOLDSFORTEGNELSE

Transkript

1 Lokalplan nr for Boliger på Rolighedsvej 10 i Helsingør Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE...3 Eksisterende forhold....3 Lokalplanens formål....3 Lokalplanens indhold...4 Lokalplanens forhold til anden planlægning...6 Kommuneplantillæggets retsvirkninger...7 Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan LOKALPLANEN Områdets afgrænsning Lokalplanens formål Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Vej-, sti- og parkeringsforhold Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Aflysning af servitutter Lokalplanens retsvirkninger...14

2 REDEGØRELSE Denne lokalplan indeholder retningslinier for opførelse af ældreegnede boliger på Rolighedsvej 10, Helsingør, matr. nr. 40 ba, Helsingør Markjorder Lokalplanens områder er vist på nedenstående tegning. Lokalplanen tager udgangspunkt i nedrivning af eksisterende utidssvarende bygninger, der har været anvendt til boliger, carporte og udhuse. Grunden er beliggende på Rolighedsvej hvor en del af nabo-bygningerne er opført som 4-etages boligblokke. EKSISTERENDE FORHOLD De eksisterende bygninger er ikke bevaringsværdige i arkitekturhistorisk forstand og vil blive nedrevet. Endvidere har disse bygninger ikke bidraget til et overbevisende helhedsindtryk af områdets karakter. LOKALPLANENS FORMÅL Det er lokalplanens formål at tilvejebringe det fornødne plangrundlag for en hensigtsmæssig og arkitektonisk værdifuld nybygning af 12 boliger egnet for ældre og handicappede borgere. Planen fastlægger bebyggelsesmuligheder samt trafik- og parkeringsforhold. 3

3 Lokalplanomrddet - Eksisterende rød bygning skal nedrives LOKALPLANENS INDHOLD Højde- og afstandsforhold Arkitektur og materialer Grundarealet udgør m 2. Den påtænkte bebyggelse udgør 980 brutto-etagemeter. Der er fuld kælder under boligerne. Endvidere opføres 9 carporte med et samlet areal på 140 kvm. Den nye bebyggelse opføres i 4 etager. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget er det blevet vurderet at boligbebyggelsen overholder de intentioner om bygningsregulerende kriterier i Bygningsreglementet kap. 2 for så vidt angår: Bebyggelsens afstand til skel som ikke skønnes at give væsentlige indbliksgener, Bebyggelsens etageantal og højde, som ikke adskiller sig væsentligt fra områdets øvrige bebyggelse, Bebyggelsens omfang som medfører en bebyggelsesprocent på ca. 80 hvilket ikke adskiller sig fra andre ejendomme i området. Carportene med samlet areal på ca. 140 m 2 og en længde i naboskel på 23 m afviger fra bestemmelserne i Bygningsreglementet kap.2.7., der kun tillader et samlet areal på 50 m 2 og kun en samlet længde på 12 m. Der er lagt vægt på at arkitekturen i proportioner, materialer, detaljer, farver m.v. er tilpasset lokalområdet samtidig med, at arkitekturen gerne må udtrykke den tid vi lever i. Den nye bygning opføres i sandfarvet filset murværk med glaspartier og træværk i mørkebrun hård træsort. Værn udføres i stål, der varmtgalvaniseres eller males. 4

4 Ubebyggede arealer Taget belægges med zink el. lign. tyndplade eller tagpap. Materialet for tagrender og nedløb er zink. Arealet mod vest nærmest Rolighedsvej udlægges som grønt forareal med græs, buske og små træer. Der etableres i alt 9 carporte i grundens østende samt 8 p-pladser i græsarmering. 2 af carportene indrettes med en bredde svarende til handicap-p-pladser. Øvrigt areal anvendes til rekreativt område. Rolighedsvej Adgang og parkering Belysning Civilberedskab Aflysning af servittuter Kørende og gående trafik har adgang fra Rolighedsvej. Der udlægges 1,8 parkeringspladser pr. bolig, i alt 20 p-pladser. Heraf anlægges 17 ved opførelsen af byggeriet. Herudover reserveres plads til 3 ekstra pladser. 2 pladser anlægges som handicap-parkeringspladser. Udendørs belysning er planlagt som lave lyspullerter. Planen har været forelagt Brand- og Redningsberedskabet med henblik på kravet om sikringsrum. I brev af 13. november 2001 meddeles det, at kravet om fritagelse for etablering af sikringsrum er imødekommet, da der i området er en dækningsgrad på 131 pct Dokument om hegn, hegnsmur m.v l903 Dokument om vej m.v. Begge servitutter slettes ved tinglylsning af nærværende lokalplan. Ikke fordi de hindrer planens gennemførelse, men som almindelig udrensning af tingbogen. 5

5 ad. 1 ad. 2 Servitutten er pålagt samtlige ejendomme i området, og vil nu være erstattet af Hegnslovens bestemmelser. Ejendommens vejadgang, Rolighedsvej, er for længst udskilt som kommunevej. Servitutten er herefter uden betydning. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Helsingør kommuneplan Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område B31 Rolighedsvej. Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan Spildevandsplan Varmeplan Handicapforhold Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål og til bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkning i forhold til omgivelserne. b. at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom overstiger 25. c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 1½ etage. d. at der ved en samlet bebyggelse af et ubebygget areal med mere end 8 boliger sikres, at mindst 10 pct. af området anvendes til samlede friarealer af forskellig karakter fælles med bebyggelsen, herunder ikke medregnet parkeringsarealet. Da denne lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen er der udarbejdet et tillæg nr. 14 til kommuneplanen, der giver mulighed for, at bebyggelsesprocenten indenfor lokalplanområdet kan være 80 og at bebyggelse kan opføres i indtil 4 etager. Tillægget er indføjet i nærværende lokalplan. Området er fælleskloakeret i overensstemmelse med Helsingør Kommunes spildevandsplan. Lokalplanområdet er ifølge kommunens varmeplan udlagt som naturgasområde. I kommunens varmeplanlægningsgrundlag fra 1993 er matriklen udlagt til fremtidig naturgasforsyning. Imidlertid er administrativ praksis for varmeplanlægning de senere år blevet mere projektorienteret, hvorfor der bør udarbejdes et projektforslag for varmeforsyning af bebyggelsen, da Fjernvarmeforsyningens hovedledninger er beliggende i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene er indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. 6

6 Museumslovens 27 Bygherrer og projekterende henvises derfor under projekteringen at følge vejledningen i Dansk Standard, DS 3028 Tilgængelighed for alle. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti-og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. I forbindelse med denne lokalplan er det bygherrens ønske, at opføre en ældreegnet boligbebyggelse. Bebyggelsen vil derfor blive indrettet med elevator fra kælder til 4. sal og i trapperummet indbygges affaldsskakte. Eventuelle altaner bygges store og handicaptilgængelige. I kælderen vil der blive indrettet niveaufri depotrum. Der vil i øvrigt blive lagt vægt på boligernes tilgængelighed for handicappede såvel i indretning som i adgangs- og terrænforhold. Have og gårdrum indrettes med passende belagte arealer til ophold og færdsel for kørestolsbrugere efter gældende regler og bestemmelser. Der kan ved realisering af anlægsarbejder fremkomme hidtil ukendte jordfaste fortidsminder, som vil være omfattet af Museumslovens 27. Der gøres derfor opmærksom på, at bygherren i henhold til nævnte lov er forpligtet til øjeblikkelig til Nordsjællandsk Folkemuseum at indberette eventuelle fund eller anlæg som måtte fremkomme, samt i det omfang det berører anlæg eller fund, midlertidigt at indstille anlægsarbejde. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. 16, stk. 4 i Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000). Lokalplanområdet ligger i et udbygget byområde, hvor den omkringliggende bebyggelse er op til 4 etager. Nybyggeriet vil ikke medføre ændringer der har negativ virkning på kystlandskabet. KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER Byrådet kan jfr. Lov om Planlægning 12, stk. 3 modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er udlagt til offentlige formål eller omfattet af en lokalplan. 7

7 8

8 Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.B31 (Rolighedsvej) I henhold til 22 i Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) tilføjes herved følgende nye bestemmelse (pkt.f.) til bestemmelserne for område 1.B31, der er vist på nedenstående tegning. a. at områdernes anvendelse fastlægges til boligformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker med et bruttoetageareal under 200 m 2 (salg+lager+personale) til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, b. at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende areal under et overstiger 25, samt at der i øvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom overstiger 25. c. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 1½ etage. d. at der ved en samlet bebyggelse af et ubebygget areal med mere end 8 boliger sikres, at mindst 10% af området anvendes til samlede friarealer af forskellig karakter fælles for bebyggelsen, heri er ikke medregnet parkeringsarealer. e. at de særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter i bebyggelserne Gl. Banegårdskvarteret bevares gennem et sæt bebyggelsesregulerende bestemmelser. f. at der på matr.nr. 40 ba Helsingør Markjorder (Rolighedsvej 10) kan opføres en bebyggelse i 4 etager med et samlet bruttoetageareal på max. 980 m 2 samt herudover 9 carporte med et samlet areal på 140 m 2. Således vedtaget af Helsingør Byråd d

9 HELSINGØR KOMMUNE LOKALPLAN NR. 199 for Boliger på Rolighedsvej 10 i Helsingør Kortbilag nr. 1:Matrikelkort mål 1:500 Kortbilag nr. 2:Retningsgivende bebyggelsesplan mål 1:200 Teknisk Forvaltning, Espergærde d MGA/aha/ghu 11

10 I henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 med evt. senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnteområde i Helsingør Kommune. 1 - OMRÅDETS AFGRÆNSNING Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. stk. 2 Lokalplanen omfatter pr matr. nr. 40 ba Helsingør Markjorder samt alle parceller der udstykkes efter denne dato. 2 - LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål at fastlægge områdets anvendelse til helårsboligformål, at fastlægge retningsgivende bebyggelsesplan, at fastlægge vej, sti og parkering. 3 - OMRÅDETS ANVENDELSE stk. 2 Området udlægges til helårsboliger. Byrådet kan tillade, at der fra bebyggelsen drives en sådan virksomhed, som kan udøves i boligområder under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen at virksomheden efter byrådets skøn udøves på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning el.lign.) og områdets karakter af boligområde ikke brydes. at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende. at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Ejendommen må ud over ovennævnte ikke benyttes til nogen anden form for erhvervsvirksomhed. 4 - BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Bebyggelsesprocenten må være 80 svarende til 980 m 2 bruttoetageareal. Herudover kan der etableres kælder under terræn. Carporte må kun placeres på P-pladser, som det i princippet er vist på retningsgivende bebyggelsesplan, kortbilag 2. 2 af carportene indrettes med en bredde svarende til handicap-p-pladser. stk. 2 Bebyggelsen placeres som vist på retningsgivende bebyggelsesplan, kortbilag 2. stk. 3 Bebyggelsen kan opføres i 4 etager plus fuld kælder. Der kan max. indrettes 12 boliger. 12

11 5 - BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN stk. 2 stk. 3 Nye bygninger skal i hovedsagen fremstå murede med en lys overfladebehandling som filset eller sækkeskuret med kompletterende bygningsdele af træ/stål og glas. Mindre sekundære bygninger kan opføres i andre materialer der matcher helhedsplanen. Tagbelægning skal være zink el.lign. tyndplade eller tagpap. Tagbelægning må ikke stå spejlende/reflekterende, d.v.s. at ved anvendelse af zink skal materialet være forpatineret. Skilte og reklamer må ikke monteres på bygningerne. Parabolantenner må ikke monteres på primære bygningskroppe. 6 - VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD stk. 2 stk. 3 Kørende og gående trafik gives adgang fra Rolighedsvej. Der anlægges 17 P-pladser og yderligere udlægges der i alt 3. 2 pladser anlægges som handicap-parkeringspladser. Veje og stier skal udføres i overensstemmelse med Dansk Standard, DS , Tilgængelighed for alle og SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle. 7 - UBEBYGGEDE AREALER stk. 2 stk. 3 Friarealer skal belægges, tilsås, beplantes og møbleres i henhold til arealernes funktioner som have- og opholdsarealer eller ankomst- og parkeringsarealer, som i principper vist på kortbilag 2. Hegning skal udføres som bøgehække evt. suppleret med trådhegn i max. 1,20 m mod syd. Mod nord udføres 1,80 m højt plankeværk af træ. Omkring carporte udføres 1,80 m mur som brandadskillelse mod naboer. Friarealer skal udføres i overensstemmelse med Dansk Standard, DS , Tilgængelighed for alle og SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle. 8 - FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Før ny bebyggelse kan tages i brug skal følgende være etableret: Vej- og parkeringsanlæg Belægning og møblering af ubebyggede arealer Beplantning skal udføres senest efterfølgende plantesæson 9 - AFLYSNING AF SERVITUTTER stk. 2 Dokument om hegn, hegnsmur m.v. tinglyst den aflyses på matr. nr. 40 ba Helsingør markjorder. Dokument om vej mv. tinglyst den aflyses på matr.nr. 40 ba Helsingør markjorder. 13

12 10 - LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om Planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg mv. der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d

13 40bv 40aø 40av "k" 40au Rolighedsvej 40ba 40at 37dk 40bb 37bu 40c 37ci LØBE NR GRUPPE OMR ARK LOKALPLAN NR 1.99 BOLIGER PÅ ROLIGHEDSVEJ 10 I HELSINGØR MATRIKELKORT KORTBILAG 1 HELSINGØR BYRÅD 7. APRIL m 20m 30m 40m 50m 60m N 1:500

14