Centerområde ved Niels Lambertsens Vej

Transkript

1 Forslag til lokalplan Esbjerg By, Jerne Centerområde ved Niels Lambertsens Vej Forslag 15. juli 2016

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd - Landinspektører /Arkitektfirmaet Hallen & Nordby Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Internationale naturområder og beskyttede arter Tilladelser fra andre myndigheder Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Høring fra den 15. juli til den 9. september Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Illustrationstegning... Bilag C Facader... Bilag D Screeningsskema... Bilag E Side 1

4 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Esbjerg By, Jerne Centerområde ved Niels Lambertsens Vej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i Jerne og omfatter et areal på 5808 m 2. Området afgrænses af Strandby Kirkevej mod syd, Kvaglundvej mod øst og mod nord af Niels Lambertsens Vej og boliger. Mod vest grænser området ligeledes op til boliger. Lokalplanområdet indskriver sig i et blandet kvarter bestående af højhuse i op til 8 etager på den modsatte side af Strandby Kirkevej og nord for Niels Lambertsens Vej et villakvarter med parcelhuse. Side 2

5 Redegørelse Krydset Strandby Kirkevej / Kvaglundvej. Til venstre i billedet ses etagebebyggelsen syd for lokalplanområdet. Parcelhusbebyggelsen som grænser op til lokalplanområdet set fra Niels Lambertsens Vej. Inden for området ligger virksomheden Grafisk Trykcenter. Grafisk Trykcenter er beklædt med lysegrå sinusplader og med et gennemgående vinduesbånd. En del af virksomheden ligger i en tidligere servicestation ud mod krydset Strandby Kirkevej / Kvaglundvej og fremstår med pladebeklædning og glaspartier. Bebyggelsen udtrykker industri, og er ikke tilpasset de tilgrænsende områder. I området er terrænet faldende med knap en meter mod Kvaglundvej. I dag er overgangen mellem Grafisk Trykcenter og den tidligere servicestation markeret med en lodret stenvæg. Der er spredt beplantning rundt langs skel på grunden, og langs stenvæggen. Langs Kvaglundvej og Strandby Kirkevej er der en grønt bælte langs skel på vejarealet. Side 3

6 Redegørelse Grafisk Trykcenter set fra Niels Lambertsens Vej. Grafisk Trykcenter set fra Strandby Kirkevej. Den tidligere servicestation ud mod krydset Strandby Kirkevej / Kvaglundvej som også benyttes af Grafisk Trykcenter. Side 4

7 Redegørelse 2. Baggrund Grafisk Trykcenter, der ejer ejendommene i lokalplanområdet, ønsker at udvikle området til et lokalcenter, hvilket er i overensstemmelse med kommuneplanen. 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanen tager udgangspunkt i ønsket om at nybygge og forny området med fortætning og højere bebyggelsesprocent. Med lokalplanen tilstræbes en kvalitativ fortætningsstrategi, hvor bydelen tilføres nye attraktive boliger, en dagligvarebutik, udvalgsvarebutikker, bager, café eller restaurant mv. som kan betjene lokalområdet. Inden for området kan der etableres bebyggelse inden for 3 udlagte byggefelter. Byggefelt 1: I byggefelt 1, som ligger i den vestlige del af området, kan der opføres bebyggelse på ma 4 etager og med en højde på op til 16 m. Byggefeltet er placeret, så der er mindst 5 meter fra naboskel mod vest. Herfra forskyder bygningen sig i højden. Bebyggelsen kan indeholdende en dagligvarebutik med et bruttoetageareal på 1000 m 2 1 i stueetagen, samt 3 etager med boliger. De 2 øverste etager med boliger skal indrykkes, så der skabes yderligere afstand til nabo mod vest. Disse indrykninger skaber derudover mulighed for at etablere udendørs opholdsarealer i form af tagterrasser til boligerne som vender mod vest og væk fra det kommende parkeringsareal. Indrykningen er desuden en form for tilpasning til de omkringliggende bebyggelser. 1 Ved beregning af bruttoetagearealet kan der jf. planlovens detailhandelsbestemmelser fradrages arealer til personalekantine, personaletoiletter, personalefitnessfaciliteter og personalerum, dog maksimalt i alt 200 m 2. Side 5

8 Redegørelse Illustration der viser en mulig udformning af bebyggelsen i byggefelt 1, med en nedtrapning af bebyggelsen mod naboen Niels Lambertsens Vej 10, set fra Strandby Kirkevej mod nordøst. Boligetagerne kan forsynes med fælles adgangsveje ved trappe og indliggende altangange. Bebyggelsen skal opføres med fladt tag og med facader i teglsten i stueetagen, dog undtaget varegård som kan opføres i pladebeklædning. Varegården skal fremstå sammenbygget med den øvrige bebyggelse. De øvrige etager kan opføres i teglsten, lyse indfarvede betonelementer, facadeplader eller træbeklædning eller en kombination heraf. Boliger skal udformes så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj overholdes. Varegård skal placeres i den nordlige del af byggefeltet, således at lastbiler kun færdes i den nordlige del af området til fordel for trafiksikkerheden. Mulig udformning af bebyggelse i byggefelt 1, set fra Strandby Kirkevej mod nordvest. Af bilag D ses illustrationer af eksempler på facader, der er i overensstemmelse med lokalplanen. Byggefelt 2: Inden for byggefelt 2 må der opføres en samlet bebyggelse på ma. 500 m 2 i 1 etager i en højde på ma 6,5 m. Bebyggelsen kan anvendes til restaurant, café, bager el.lign., udvalgsvarebutikker, fitnesscenter, kontorer eller liberale erhverv. Bebyggelsen skal opføres med fladt tag og facader må opføres i teglsten, lyse indfarvede betonelementer, facadeplader eller træbeklædning eller en kombination heraf. Eventuelle varegårde og affaldsanlæg skal inddækkes. Side 6

9 Redegørelse Byggefelt 3: Inden for byggefeltet, som er placeret i den østlige del af området ud mod krydset Strandby Kirkevej / Kvaglundvej, kan der etableres en ubemandet tankstation med evt. tilhørende vaskehal. I det planlagte projekt i sikres opholdsarealer på vestvendte tagterrasser, der skabes ved de forskudte etager. Derudover kan der etableres altaner. Disse må dog ikke placeres i 1. sals højde i vestlig facade, for at begrænse indblik mod nabo. Derudover kan der etableres opholdsarealer på terræn. Opholdsarealer skal være velbeliggende og give mulighed for sol og læ og skal udformes så Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj ikke overskrides. Der skal opsættes støjhegn mod nabogrundene på Niels Lambertsens Vej 2, 4, 4ABCD og 10, med placering i princippet som vist på kortbilag B, med mindre det ved støjberegninger kan dokumenteres at Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj ikke overskrides. De ubebyggede arealer kan udover opholdsarealer hovedsageligt blive anlagt som parkeringsarealer. Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal til butik, fitnesscenter, restaurant, café, bager o.lign., mindst 1 parkeringsplads pr. 75 m 2 etageareal til kontorer og liberalt erhverv og mindst 1 parkeringsplads pr. 125 m 2 bolig. Hver ottende p-plads skal udformes med beplantning så der skabes små grønne nicher på grunden med træer.der skal etableres mindst 3 af disse plantebede ud til vejskel mod Niels Lambertsens Vej.De grønne elementer vil medvirke til at området ikke bliver fuldt befæstet. Det vil desuden sikre øget indpasning i området. 4. Trafikale forhold Lokalplanområdet vejbetjenes via eksisterende overkørsler fra Strandby Kirkevej og Kvaglundvej. De eksisterende to overkørsler på Niels Lambertsens Vej flyttes så det tilpasses det konkrete projekt. Antallet af overkørsler til området forbliver derfor uændret. Der er indkørsel fra højre og udkørsel mod højre på indkørslerne fra Kvaglundvej og Strandby Kirkevej. Ad Niels Lambertsens Vej er der indkørsel og udkørsel til begge sider, samt til- og frakørsel for vareindlevering. De ubebyggede arealer skal indrettes så der ikke sker bakning til og fra offentlig vej. Det skal med bebyggelsens placering, indretning af ubebyggede arealer, bump eller lignende sikres, at der ikke sker gennemkørsel fra Kvaglundvej til Strandby Kirkevej. Der må ikke etableres kundeparkering, hvor der sker bakning med lastbiler til varelevering. Der er blevet udarbejdet en trafikanalyse der har vurderet trafikafviklingen til og fra området samt påvirkningen af det trafikregulerede kryds. Konklusionen er at trafikken kan afvikles fornuftigt med en realisering af lokalplanens indhold. Rapporten kommer dog med en række anbefalinger for at øge trafiksikkerheden. Disse anbefalinger er indarbejdet i lokalplanens bestemmelser. Herunder er det bl.a. en forudsætning for at eksisterende overkørsel på Strandby Kirkevej kan benyttes, at cykelshunten i krydset Strandby Kirkevej / Kvaglundvej lukkes. Hvis ikke cykelshunten lukkes, skal overkørslen til Strandby Kirkevej flyttes længere mod Side 7

10 Redegørelse vest. Derudober kan der laves en række tiltag uden for lokalplanområdet søm øger sikkerheden, herunder blå cykelfelter ved overkørslerne. Princippet for vejbetjening ses af Lokalplankortet, bilag B. 5. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Friarealer Lokalplanområdet er placeret inden for rammeområde Centerområde ved Kvaglundvej. Anvendelsen er fastlagt til lokalcenter med mulighed for at etablere dagligvarebutikker op til m 2. Der er en restrummelighed på m 2 i lokalcenteret. Projektets dagligvaredel er dermed i overensstemmelse med kommuneplanens detailhandelsbestemmelser. Kommuneplanens rammer fastsætter herudover en maksimal bebyggelsesprocent på 40. Det pågældende projekt indebærer en bebyggelsesprocent på 65. Bygningshøjden fastsættes i rammerne til 2 etager mens denne lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i op til 4 etager. Det er nødvendigt at udarbejde forslag til en kommuneplanændring parallelt med lokalplanforslaget. Ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til lokalcenter. Kommuneplanens har bestemmelser om at der skal etableres opholdsarealer svarende til 25 % af boligernes etageareal og 5 % af etagearealet for erhverv. Bestemmelserne er i lokalplanen fulgt op ved af der kan etableres tagterrasser, altaner og opholdsarealer på terræn. 6. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side 8

11 Redegørelse 3 km kystnærhedszone Støjisolinier Lokalplanområdet er inden for 3 km kystnærhedszonen. Området ligger ca. 2,5 km fra kysten og ligger i et udbygget bymiljø med høje etagebebyggelser lige syd for området. Derfor vurderes det at bebyggelsen ikke vil få nogen indflydelse på kystlandskabet. Området er omfattet af en vejstøjisolinie fra Strandby Kirkevej. lokalplanen har fastsat bestemmelser og at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser skal overholdes både hvad angår opholdsarealer og boligers indendørs støjniveau. For at sikre at de vejledende støjgrænser overholdes, kan der eksempelvis etableres en støjskærm mod Strandby Kirkevej såfremt der etableres opholdsareal på terræn. Boliger kan f.eks. udføres med vinduer med støjdæmpende glas, hvor det er nødvendigt for at overholde de vejledende grænseværdier. 7. Forhold til gældende lokalplan Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter. 8. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskelligkarakter. Af nedenstående beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der er tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. Tinglyst den Side 9

12 Redegørelse Servitutten vedrører matr.nr. 1nu, Boldesager, som er en smal strimmel jord på 116 m 2 langs Strandby Kirkevej. Jf. servitutten må arealet ikke bebygges eller beplantes med høje træer. Servitutten er i modstrid med nærværende lokalplan og aflyses i forbindelse med vedtagelsen af denne. Dok. om affaldsdepoter mv. Tinglyst den Servitutten vedrører matr.nr. 1ci hvor der tidligere har været tankstation. Servitutten registrerer en del af arealet som affaldsdepot. Det omhandlende areal må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse (end tankstation) herunder terrænregulering og andre jordarbejder, medmindre depotet frigives til det pågældende formål. Med lokalplanen påtænkes der opført en ny bebyggelse i dette område. Der skal derfor søges dispensation forud for nyt byggeri eller der skal ske oprensning af arealet, hvis det pågældende areal skal frigives til anden anvendelse end tankstation. Tilmeldingsaftale til Oliebranchens Miljøpulje. Tinglyst den Servitutten vedrører matr.nr. 1ci hvor der tidligere har været tankstation. Servitutten omhandler bl.a. en betingelse om at der over for Oliebranchens Miljøpulje skal dokumenteres at der er tegnet en miljøforsikring mod fremtidig forurening. Servitutten vedrører begrænsninger som den til hver tid værende grundejer er forpligtiget af. Efter d. 1 april 2015 kan den til hver tid værende ejer af ejendommen dog begære servitutten aflyst af tingbogen. 9. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal uarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskema fremgår af Bilag E bag i hæftet. 10. Internationale naturområder og beskyttede arter Lokalplanen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra Rådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. 11. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller Side 10

13 Redegørelse anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Jordforureningsloven Størstedelen af lokalplanområdet er kortlagt som jordforurenet på vidensniveau 1, hvilket betyder der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på arealet, som gør at den kan være forurenet. Derudover er en del af matr.nr. 1ci Boldesager, hvor der tidligere har været tankanlæg, kortlagt som jordforurenet på vidensniveau 2, hvilket betyder at der er en forurening på arealet, som kan udgøre en miljø- eller sundhedsmæssig risiko. Derudover anses al jord i byzone ifølge Jordforureningslovens 50a som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Esbjerg Kommune skal give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse. Der skal i forbindelse med bygge-/anlægsarbejdet udarbejdes en plan for jordhåndtering - herunder meddeles tilladelser til jordflytning ved Esbjerg Kommune. Det fremgår af afsnit 12 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. 12. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Der henvises til de respektive sektorplaner vedr. det aktuelle lokalplanområde: Kloak og vand Elforsyning Antenneforsyning Varmeforsyning Er planlagt fremført af Din Forsyning Er planlagt fremført fra SE Er planlagt fremført via fællesantenne. Er planlagt fremført med fjernvarme fra Din Forsyning. Side 11

14 Redegørelse Høring fra den 15. juli til den 9. september 2016 Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du senest den 9. september 2016 sende dem til: Esbjerg Byråd Plan, Teknik & Miljø Torvegade 74, Postboks Esbjerg Side 12

15 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Esbjerg By, Jerne Centerområde ved Niels Lambertsens Vej. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området anvendt til lokalcenter, at sikre støjafskærmning mod nabobebyggelse, at sikre tilstrækkelige parkeringsarealer, at sikre tilstrækkelige opholdsarealer. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnumrene 1a, 1ci, 1nu, 1py Boldesager, Esbjerg Jorder, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til lokalcenter i miljøklasse 1-3 med mulighed for op til én dagligvarebutik, restaurant, café, bager eller lign., udvalgsvarebutikker, fitnesscenter, kontorer, liberale erhverv, én ubemandet tankstation med vaskehal samt boliger. 4.2 Der udlægges 3 byggefelter - byggefelt 1, 2 og Byggefelt 1 må anvendes til op til én dagligvarebutik og boliger. 4.4 Byggefelt 2 må anvendes til restaurant, café, bager eller lign., udvalgsvarebutikker, fitnesscenter, kontorer eller liberale erhverv. 4.5 Byggefelt 3 må anvendes til én ubemandet tankstation med evt. vaskehal. 4.6 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Disse bygninger skal opføres efter følgende retningslinier: - ma 10 m 2, - ma 2,5 m høje, Side 13

16 Bestemmelser - min 5 m fra skel mod veje, skal integreres i området i forhold materialer. 5. Veje, stier og parkering 5.1 Området skal vejbetjenes fra Strandby Kirkevej, Kvaglundvej og Niels Lambertsens Vej i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankortet, bilag B. 5.2 Vareindlevering skal ske fra Niels Lambertsens Vej. Kørearealerne inde i området skal indrettes, så der ikke forekommer bakning til og fra offentlig vej. 5.3 Det skal med bebyggelsens placering, indretning af ubebyggede arealer, bump eller lignende sikres, at der ikke sker gennemkørsel fra Kvaglundvej til Strandby Kirkevej. 5.4 Der må ikke etableres kundeparkering, hvor der sker bakning med lastbiler til varelevering. 5.5 Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal til butik, fitnesscenter, restaurant, café, bager o.lign., mindst 1 parkeringsplads pr. 75 m 2 etageareal til kontorer og liberalt erhverv og mindst 1 parkeringsplads pr. 125 m 2 bolig. 5.6 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 6. Ledningsanlæg m.v. 6.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler 6.2 Fælles ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 65 % Bebyggelse skal placeres inden byggefelt 1, 2 og 3 som vist på lokalplankortet, bilag B. 7.3 Der skal være en afstand på mindst 5 m mellem bebyggelse i byggefelt 1 og 2. Byggefelt 1: 7.4 Der må etableres én dagligvarebutik i stueetagen med et bruttoetageareal på højest 1000 m 2 3, samt boliger på sal. 2 Bebyggelsesprocenterne i området udregnes jfr. Byggelovens alm. bestemmelser. 3 Bruttoetagearealet beregnes efter planlovens detailhandelsbestemmelser. Side 14

17 Bestemmelser 7.5 Bebyggelse må opføres i op til 4 etager i en ma højde på 16 m over eksisterende terræn, dog undtaget tekniske installationer som ventilation samt elevatortårn mv. 7.6 Facadehøjden i byggefeltets vestlige afgrænsning må højest være 10 m over eksisterende terræn sals vestlige facade skal tilbagetrækkes mindst 3 m fra byggefeltets vestlige afgrænsning sals vestlige facade skal tilbagetrækkes mindst 6 m fra byggefeltets vestlige afgrænsning. 7.9 Varegård må kun placeres på nordsiden af bebyggelsen, i princippet som vist på bilag C. Byggefelt 2: 7.10 Der må etableres en samlet bebyggelse på højest 500 m Bebyggelse må opføres i 1 etage i en ma højde på 6,5 m over eksisterende terræn, dog undtaget tekniske installationer som ventilation mv. Byggefelt 3: 7.12 Bebyggelse må opføres i 1 etage i en ma højde på 6,5 m over eksisterende terræn, dog undtaget tekniske installationer som ventilation mv. Generelt: 7.13 Mindre bygninger som skure til kundevogne mv. kan opføres uden for de udlagte byggefelter, dog min 5 m fra vejskel Ventilationsanlæg skal trækkes mindst 2 meter tilbage fra bygningens facade og må ikke være højere end 2,5 meter over tag og skal inddækkes eller integreres i bygningen 8. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Byggefelt 1: 8.1 Facader i stueetagen skal udføres i teglsten kan udføres med delvis facadeplader. 8.2 Varegård må opgøres i facadeplader men skal fremstå sammenbygget med den øvrige bebyggelse. 8.3 Facader på sal skal udføres i teglsten, lyse indfarvede betonelementer, facadeplader eller træbeklædning eller en kombination heraf. 8.4 Der må ikke etableres altaner på 1. sal på vestlig facade. 8.5 Værn på tagterrasser og altaner skal være uigennemsigtig. Byggefelt 2: 8.6 Facader skal udføres i teglsten eller lyse indfarvede betonelementer. Generelt: 8.7 Bebyggelsen i byggefelt 1 og 2 skal fremstå som en helhed, men gerne med variationer. Side 15

18 Bestemmelser 8.8 Tage skal udføres med fladt tag. 8.9 Tankstation, varegård, indgangspartier, skure til kundevogne samt mindre facadepartier må udføres i andre materialer end beskrevet i Facader over 15 m skal brydes ved murstensspring i facaden og/eller vinduer og eller ved beplantning Facader skal udføres, så det sikres, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser ikke overskrides Skiltning på bygninger skal udføres efter følgende retningslinier: 8.13 Skiltning skal etableres plant med bygningens facade og må ikke etableres på taget eller over facadens overkant Skilte må kun relatere sig til butikker og virksomhe der i lokalplanområdet Løbende og blinkende lysreklamer tillades ikke Solceller skal placeres på taget eller indbygges i facaden og være en del af bygningens arkitektur Solceller og lignende må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer På hver ejendom kan opsættes op til en antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 9. Opholds- og ubebyggede arealer 9.1 Ved nybyggeri skal der etableres opholdsareal svarende til mindst 25 % af etagearealet til boligformål og mindst 5 % af etagearealet til erhvervsformål. 9.2 Der skal etableres opholdsarealer i form af tagterrasser i byggefelt 1. Derudover kan der etableres opholdsarealer på terræn og i form af altaner. 9.3 Altaner/terrasser kan tælle med som opholdsarealer. 9.4 Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag. 9.5 Opholdsarealer skal udformes så Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj ikke overskrides. 9.6 Inventar som belysningsarmaturer på ubebyggede arealer, herunder parkeringspladser, skal have en ensartet udformning. 9.7 Belysningen skal udformes og retningsbestemmes, så denne ikke er til gene for naboer og trafikken på de omkringliggende veje. 9.8 Der skal opsættes en støjskærm ind mod nabogrundene på Niels Lambertsens Vej 2,4, 4ABCD og 10 med udstrækning som vist på Lokalplankortet, bilag B, med mindre det ved støjberegninger kan dokumenteres at Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj ikke overskrides. 9.9 Støjskærme skal udformes med beplantning. Side 16

19 Bestemmelser 9.10 Parkerings- og adgangsarealer skal forsynes med spredt træbeplantning i grøn bund svarende til træ for mindst hver 8. parkeringsbås. Plantebede skal være minimum 5 2,5 m svarende til en parkeringsbås. Mindst 3 af disse plantebede skal placedes ud til vejskel mod Niels Lambertsens Vej Skiltning på terræn skal udføres efter følgende retningslinier: 9.12 Der må opføres ét fritstående skilt eller én pylon mod hver af vejene Strandby Kirkevej og Kvaglundvej, med en maksimal bredde på 2,1 m og en højde på maksimalt 7,5 m over eksisterende terræn Skiltning skal respektere vejreglernes bestemmelser om oversigt Der må opføres ét fritstående skilt Niels Lambertsens Vej, med en maksimal bredde på 2,1 m og en højde på maksimalt 1,5 m over eksisterende terræn På fritstående skilte og pyloner må kun logo og/eller tekst oplyses og ikke søjlen som helhed Udendørs oplagring må kun ske bag afskærmning og må ikke fremstå synligt mod omgivelserne Overfladevand fra den del af lokalplanområdet, der medfører en befæstelsesgrad på mere end 60%, skal forsinkes. 10. Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grundene i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne ved ibrugtagning eller når Esbjerg Kommune kræver det Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for etablering, drift og vedligeholdelse af de i kapitel 6 og 10 nævnte fælles friarealer. Overdragelsen kan ske etapevis. Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en anlægs-, drifts- og plejeplan for de i kapitel 10 nævnte fællesarealer. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen 10.6 Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. Side 17

20 Bestemmelser 11. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, elnet, før den tages i brug Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet Før ny bebyggelse tages i brug skal den i afsnit 5 nævnte parkering være etableret Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 9 nævnte opholdsarealer,beplantning og støjskærmende foranstaltninger være etableret Før ny bebyggelse tages i brug til andet end boliger, skal det dokumenteres at Miljøstyrrelsens vejledende støjgrænser i skel mod naboområder overholdes En forudsætning for at eksisterende overkørsel til Strandby Kirkevej kan godkendes til indkørsel til lokalplanområdet er at cykelshunten ved krydset Strandby Kirkevej / Kvaglundvej lukkes. 12. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Indenfor lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 12.2 Lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 1 og 2 iht. Lov om forurenet jord. Esbjerg Kommune skal give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse som boligformål. Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer I Spildevandsplanen er der begrænsninger af befæstelsesgraden af hensyn til bortskaffelse af overfladevand. Esbjerg Kommune skal godkende anlæg for håndtering af overfladevand. 13. Aflysninger i PlansystemDK 13.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses servitut om bebyggelse, benyttelse mv. Tinglyst den på matr.nr. 1nu, Boldesager. Side 18

21 Bestemmelser 14. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 15. Midlertidige retsvirkninger Fra starten af den offentlige høringsperiode har lokalplanforslaget efter Planlovens 17 den midlertidige retsvirkning, at ejendomme inden for området ikke må bebygges eller udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plans indhold. Forbuddet omfatter også bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. En byggetilladelse, der er udstedt før offentliggørelsen af planforslaget, berøres ikke. Den foreløbige retsvirkning gælder indtil lokalplanen er offentliggjort efter endelig vedtagelse. Dog gælder den foreløbige retsvirkning højst ét år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Efter den offentlige høringsperiode, og inden Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, kan Byrådet tillade, at ejendomme bebygges eller udnyttes efter forslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et byggearbejde m.v., der er lokalplanpligtigt. 16. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr er udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget med henblik på offentlig høring af Esbjerg Kommune den 14. juli Side 19

22 Bestemmelser Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 20

23 Slutnotetekst Side 21

24 !!!!!!!!!! 1m 1my 1mz 1ms 1mr 7000cc 1kv 1k 1kq ± 1kp 7000cb 1mø 1mæ 1mq 1mp 1ku 1kt 1ks 1kr Niels Lambertsens vej!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 7000cv 1of 1og 1oi Kvaglundvej 1eo 1ep 1 1a 1ci!!!!!!!!!!!!! 7000o 1l 1ch!!!!!!!!! 1eq 1np 1pz 1nq 1pæ 1py 1nu!!!!!!!!!!! Strandby Kirkevej 7000s 7bg 7000cy 7bf 7bc 7aø 7be 7bb!!! Lokalplangrænse!! Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato: Mål 1:1000 Meter

25 !!!!!!!!!!! ± Niels Lambertsens vej!!!!!!!! 5 m???!!!!?!!!!!!!! Kvaglundvej!!!!!!!!!!!!! 5 m 5 m?!!!!!!!!!!!!!!!! 5 m!!!!!!!!!!!??!!!!!!!! 5 m? Strandby Kirkevej Meter Signaturforklaring!! Lokalplangrænse!!!? Byggefelt 1 Byggefelt 2 Byggefelt 3 Støjskærm Vejadgang Bilag B Lokalplan Lokalplankort Dato: Mål 1:1000

26 Bilag C - Illustrationstegning

27 Bilag D - Facader Illustrationerne viser et muligt facadeudtryk.

28

29 1. vurdering 2. vurdering Kan planen medføre ændringer i eller påvirkninger af: Ansvarlige Initialer væsentlige mindre betydende ubetydelige ikke relevant Bemærkninger Begrundelser for vurdering, henvisning til hvorledes vurdering allerede indgår, eksempelvis andre planer, lovgivning mv. og/eller uddybning af hvad der bør undersøges nærmere. Hvis der er behov for afbødende foranstaltninger så beskriv hvilke Håndtering væsentlige mindre betydende ubetydelige ikke relevant Biologisk mangfoldighed, flora, fauna Grønne byområder, dvs. grønne rekreative områder, kolonihaver, kirkegårde Den biologiske mangfoldighed, herunder beskyttede arter Skovarealet Fredskov K&B ASJOR Naturstyrelsen N&V HENKI Naturstyrelsen K&B ASJOR V&P Naturstyrelsen K&B ASJOR Naturstyrelsen Natura 2000-områder N&V HENKI Naturstyrelsen Naturbeskyttelsesområder N&V HENKI Naturstyrelsen Økologisk forbindelse N&V HENKI Naturstyrelsen Potentielle naturområder N&V HENKI Naturstyrelsen Potentielle økologiske forbindelser N&V HENKI Naturstyrelsen Befolkningen Risiko for kriminalitet K&B sigaa Trafikal tilgængelighed for alle V&P JEB Adgang til uddannelse og arbejde Menneskers sundhed Støjbelastning Trafik- og Byggestyrelsen K&B mosto/ sigaa I JOHH Mulighed for at opføre centralt beliggende boliger, sikrer mulighed for adgang til byens uddannelsesinstitutioner og arbejdspladser. Det er oplyst i høringssagen (ikke vedlagt), at der er lavet et projektmateriale, der viser to dis-poneringer af området. Det er ansøgers ønske, at LP muliggør projektet med begge udformninger. Det betyder at der ikke er taget stilling til et endeligt projekt på nuværende tidspunkt. Industrimiljø vurderer, at det kan være en stor udfordring at overholde Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser ved boligerne i naboområderne. Industrimiljø forventer derfor, at Plan forlanger, at et akkrediteret støjfirma udarbejder en støj-redegørelse, der omfatter begge udformninger og dokumenterer, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser kan overholdes for naboområderne. Industrimiljø skal gøre opmærksom på, at det i Håndbog om Miljø og Planlægning fremgår, at detailhandel med varelevering i natperioden er På baggrund af den udførte støjredegørelse for begge projektforslag, kan lokalisering, udstrækning og højde af det nævnte støjhegn fastsættes i LP bestemmelser for det valgte projekt, så støjgrænserne sikres overholdt. Hvis det i LP bestemmelser fastsættes, at der ikke må ske varelevering i natperioden, kan de planlagte Lokalplanen sikrer, at anvendelsen holder sig inden virksomheder etableres i overensstem-melse med KP for miljøklasse 1-3 gennem bestemmelserne som er klasse 3. anvendelsesbestemmelsen. Indsat som forudsætning for ibrugtagning, at der laves/godkendes støjberegninger på projektet. Trafik- og Byggestyrelsen Badevandskvaliteten N&V HENKI Luftforurening i byerne I HSF Trafik- og Byggestyrelsen Sunde boliger B

30 Trafiksikkerhed og trafikafvikling V&P JEB Til og frakørselsforhold man være udfordring pga beliggenhed tæt på vejkryds. Oversigtsforhold kan være en udfordring. Der skal opstilles vilkår for ind og udkørsel til området. Bakkende lastbiler i kundeområder skal undgås. Oversigtsforhold skal sikres gennem krav til arealer mod veje og omkring tilkørsler. I forbindelse med lokalplanen er emnet undersøgt og der er stillet vilkår i lokalplanen om ind- og udkørsel. Der er indsat krav om at området udformes så der ikke er bakkende lastbiler. Der er indsat krav til frie arealer omkring veje og indkørsler. Trafik- og Byggestyrelsen Rekreation og friluftsliv V&P Stråleniveau B Skygge og lys Lokalplanen håndterer emnet ved at stille krav om B sigaa Lokalplanens bestemmelser skal anvendes til at afstand og udformning af bygninger i området, Kommuneplanændring giver mulighed for 4 etager i sikre, at bebyggelse placeres og udformes således at hvilket mindsker indbliksgener og skygge. stedet for 2 etager. Bygninger kan medføre skygge. den ikke skygger væsentligt. Afstandskrav mod skel, samt krav om terrassering af 4 etagers bygning, sikrer at mindske skyggevirkning. Støvgener I HSF Andre gener eller sundhedsmæssige påvirkninger Alle Grundvand, overfladevand, jordbund Grundvandskvalitet, herunder pesticidforurening N&V HENKI Der er på hhv. matr.nr. 1a og 1ci kortlagt jordforurening på vidensniveau 1 og 2, idet der på matr.nr. 1a har været grafisk industri og der på Naturstyrelsen Region Syddanmark Forurening af vandløb og søer med næringssalte og miljøfremmede stoffer N&V HENKI Naturstyrelsen Region Syddanmark Fysiske forhold i vandløb N&V HENKI Naturstyrelsen Region Syddanmark Kvælstofudledning N&V HENKI Naturstyrelsen Region Syddanmark Udledning af miljøfremmede stoffer N&V HENKI Naturstyrelsen Region Syddanmark Spildevand I HSF Området er spildevandskloakeret; men området er planlagt separatkloakeret efter Dette medfører at regnvandet skal nedsives på ejendommen. Når området separatkloakeres kan regnvandet afledes til regnvandsledningen. Da området udlægges til bydelscenter, må der ved tilslutning til regnvandsledningen maksimalt ske direkte afledning af regnvand fra et areal på 60 % af grundens areal for at sikre at regnvandsledningen ikke bliver overbelastet. Der indsættes en bestemmelse i lokalplanen med følgende ordlyd: Overfladevand fra den del af lokalplanområdet, der medfører en befæstelsesgrad på mere end 60 %, skal nedsives på egen grund. Der er i lokalplanen indsat bestemmelse om at overfladevand der kommer fra belægning, der overstiger 60 % af grundens areal, skal nedsives. Hvis ikke nedsivning er hensigtsmæssig, skal der anvendes forsinkelsesløsning. N&V Region Syddanmark Lavbundsareal N&V HENKI Naturstyrelsen Region Syddanmark Anvendelse af vandløb, søer og kystvande K&B N&V HENKI Naturstyrelsen Region Syddanmark Drikkevandsinteresser og indvindingsoplande N&V HENKI Region Syddanmark Jordforurening I HSF

31 N&V NIIBS Der er på hhv. matr.nr. 1a og 1ci kortlagt jordforurening på vidensniveau 1 og 2, idet der på Der skal i forbindelse med bygge-/anlægsarbejdet matr.nr. 1a har været grafisk industri og der på udarbejdes en plan for jordhåndteringen - herunder matr.nr. 1ci har været servicestation. Det forventes meddeles tilladelser til jordflytning. ikke, at der skal meddeles 8 tilladelse til det planlagte butiks-/erhvervsområde. Indsat oplysning i lokalplan. Region Syddanmark Nedsivning eller ophobning af forurenede eller miljøfremmede stoffer i jorden I HSF N&V Region Syddanmark Luft, klimatiske faktorer NO, CO 2, SO 2 emissioner eller partikelemissioner I HSF Trafik- og Byggestyrelsen Energiforbrug K&B BOR Energieffektiviteten K&B BOR Anvendelse af vedvarende energi og brændsler K&B BOR Området er fjernvarmeforsynet. Lugtgener I HSF Risiko for bygninger og infrastruktur som følge af K&B BOR klimatiske ændringer, herunder vandstandsændringer Kystdirektoratet gba Klimatilpasningsplan for Esbjerg Kommune K&B BOR Kystdirektoratet gba Materielle goder Adgang til service Byerne, så de bliver mere attraktive at bo i K&B mosto/ sigaa Postitivt: At lokalcentret bliver udbygget med en butik der kan betjene lokalområdet. Funktionelt mi modvirker segregeret by. Erhvervsstyrelsen K&B sigaa Øgede bebyggelsestætheder medvirker A) større befolkningstæthed, der understøtter en by med bredt udbud af funktioner og aktiviteter, B) flere folk på det enkelte sted, hvilket kan begrænse udfoldelsesmulighederne i de enkelte områder, f i forbindelse med udeophold. Lokalplanen bør sikre kvantitet og kvalitet af udeopholdsarealer. Lokalplanen indeholder krav til omfang og placering af opholdsarealer. Erhvervsstyrelsen Landdistrikternes udviklingsvilkår K&B mosto Erhvervsstyrelsen Genanvendelse I HSF Råstofområderne K&B ASJOR Region Syddanmark Landbrug K&B ASJOR N&V Reserveret til byformål K&B Landskab Landskaber K&B ASJOR Kystnærhedszonen K&B ASJOR Planen omfatter et allerede bebygget areal i byzone. Strandbeskyttelseslinje Sø- og åbeskyttelseslinje Skovbyggelinjer K&B ASJOR Kystdirektoratet bga K&B ASJOR K&B ASJOR Skovrejsningsområde K&B ASJOR Kulturarv, kirker og deres omgivelser. Arkitektonisk og arkæologisk arv Kulturmiljøer K&B mosto Høj arkitektonisk kvalitet i nybyggeri Lokalplanen stiller krav til placering af bygninger K&B sigaa Bebyggelse skal indpasses i kontekst. Lokalplanen bør stille krav til byggeriets udformning. inden for byggefelter, samt udformning af bygninger.

32 Arkitektonisk arv Arkæologisk arv K&B sigaa Der er ikke bevaringsværdige bygninger i området Slots- og Kulturstyrelsen K&B sigaa Kulturstyrelsen Sydvestjyske Museer Kirke Naturstyrelsen K&B Ribe Stift KFJ Planområdet ligger omtrent midt mellem to af folkekirkens kirker, Jerne Kirke og Treeninghedskirken, med ca. 1,5 km til hver. Begge kirker ligger i et tæt bebygget byområde, og der er derfor ikke udpeget kirkelandskab, ligesom kirkerne ikke er beskyttet af en kirkebyggelinje. Sten- og jorddiger Fredede fortidsminder Fredede områder K&B ASJOR K&B ASJOR K&B ASJOR N&V HENKI Teknisk anlæg V&P Forsvarets arealer K&B Forsvarets olieledning K&B Fyrlinie K&B BOR Højspændingskorridor K&B BOR Lufthavnshøjdegrænseplan K&B BOR Miljøvurdering Ja Nej Bemærkninger Ja Nej K&B: Kommune- og Byplan B: Byggeri Naturstyrelsen nst@nst.dk Trafik- og Byggestyrelsen info@tbst.dk N&V: Natur- og Vanmiljø I: Industrimiljø Region Syddanmark regional.udvikling@rsyd.dk Slots- og Kulturstyrelsen post@slks.dk V&P: Vej- og Park Kystdirektoratet kdi@kyst.dk Ribe Stift kmrib@km.dk Sydvestjyske Museer museum@sydvestjyskemuseer.dk