VORDINGBORG KOMMUNE. Boligområde syd for Kalvehavevej LOKALPLAN NR. B kr. FLADBÆKVEJ KALVEHAVEVEJ BAKKEBØLLEVEJ

Transkript

1 VORDINGBORG KOMMUNE N FLADBÆKVEJ KALVEHAVEVEJ BAKKEBØLLEVEJ LOKALPLAN NR. B Boligområde syd for Kalvehavevej Vordingborg september kr.

2 Om kommune- og lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som omfatter hele kommunen. Den fastlægger i store træk, hvor der skal være boliger, erhverv, butikscentre, grønne områder osv. Kommuneplan for Vordingborg Kommune blev vedtaget af Vordingborg Byråd den 19. december En lokalplan gælder for et enkelt område og fastlægger mere detaljeret, hvordan området i fremtiden skal se ud. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens bestemmelser. Planloven indeholder bestemmelser om Byrådets ret og pligt til at udarbejde lokalplaner. Disse bestemmelser skal sikre en sammenhæng med kommunens øvrige planlægning. Byrådet skal lægge alle lokalplaner frem til offentlig debat i mindst 8 uger, således at borgerne kan komme med kommentarer og ændringsforslag, inden lokalplanen endeligt vedtages i Byrådet. Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej er udarbejdet af Teknisk Forvaltning, Vordingborg Kommune

3 Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej Lokalplanområdet er beliggende i den østligste del af Nyråd. Indhold Redegørelse Baggrund og formål Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Visuelle forhold Deklarationer Rammer 1 Lokalplanens formål 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Matrikelforhold 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 6 Bebyggelsens omfang og placering 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 8 Ubebyggede arealer og beplantning 9 Myndighedsgodkendelser 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 11 Grundejerforening 12 Lokalplanens retsvirkninger 13 Vedtagelsespåtegning Bilag Bilag 1 Matrikelkort Bilag 2 Eksisterende forhold, afgrænsning Bilag 3 Zonestatus Bilag 4 Koteplan Bilag 5 Lokalplanområdets anvendelse Bilag 6 Lokalplanområdets opdeling Bilag 7 Udstykning af nuværende matr. nr.2aa 3

4 Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanområdet har et samlet grundareal på ca. 8,5 ha. og er beliggende i den østligste del af Nyråd, syd for Kalvehavevej. Afgrænsningen af området fremgår af bilag 2. Baggrund og formål Med baggrund i et ønske om at opføre boliger på et areal ved Bakkebøllevejs udmunding til Kalvehavevej, der i dag er beliggende landzone, er det besluttet at dette areal skal overføres til byzone ved en lokalplan. I Vordingborg Kommuneplan er det tilstødende område syd for Kalvehavevej udlagt til fremtidigt boligområde. Vordingborg Kommune udbød i efteråret 2002 dette område til salg. Med lokalplanen overføres disse nye boligområder fra landzone til byzone, med mulighed for opførsel af ca. 100 boliger. Med denne lokalplans bestemmelser sikres det at boligområdet får et harmonisk udtryk. Bebyggelsen udgøres af grupper, der indenfor den enkelte gruppe er ensartede, og hvor grupperne fremtræder med ens randplantning udadtil. Lokalplanen tager også stilling til trafikken på Kalvehavevej, som i fremtiden vil få boligområder på begge sider. Der bør derfor etableres trafikdæmpende foranstaltninger for at nedbringe hastigheden. Trafikken fra Kalvehavevej forårsager mere støj end der kan accepteres i et boligområde. Et af formålene med lokalplanen er derfor at sikre en dæmpning af støjen. Med lokalplanen sikres det, at der indenfor lokalplanområdet etableres stier, således at områdets stier, så vidt muligt, forbindes til stier i de omgivende områder. Eksisterende forhold Hovedparten af lokalplanområdet anvendes i dag landbrugsmæssigt, mens en mindre del af lokalplanområdet udgøres af den eksisterende bebyggelse på hjørnet af Bakkebøllevej/Kalvehavevej samt parkeringsplads ved Bakkebøllevej. Kalvehavevej og den nordlige del af Bakkebøllevej er også en del af lokalplanområdet. Hovedparten af lokalplanområdet er beliggende i landzone. I lokalplanens syd-østlige skel løber et dige, som er beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 4. Terrænforholdene er belyst ved bilag 4. Fra området er der mod syd udsigt over det åbne landskab og fra den højest beliggende del af området kan også vandet i det fjerne ses. Kalvehavevej afgrænser lokalplanområdet mod nord. Trafikmængden på Kalvehave vej gør, at der er mere støj end hvad der kan accepteres i et boligområde. Støjdæmpningen beskrives senere i lokalplanen. Som det fremgår af bilag 2 er der en del stier i nærområdet, som det vil være naturligt at skabe stiforbindelse til. Lokalplanens indhold Ændring af zonestatus Hovedparten af lokalplanområdet er landzone, og overføres med denne lokalplan til byzone. Zoneforholdene fremgår af bilag 3. Nye boligområder Lokalplanen udlægger nye boligområder til Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse, med en bebyggelsestæthed angivet ved en maksimal bebyggelsesprocent på 40. 4

5 Det nye boligområde skal fremstå som en helhed, med grupper af bebyggelse. Indenfor hver enkelt gruppe skal der opføres ensartet bebyggelse, og mod vej, stier og fællesarealer skal grupperne fremstå med ens randplantning/hække, så der bliver en sammenhæng i området. Med lokalplanen udlægges et fælles grønt område for det nye boligområde B2 jf. bilag 6. Som afskærmning mod Kalvehavevej anlægges et 25 meter bredt beplantningsbælte. Vej- og trafikforhold Adgangen til de nye boligområder skal ske fra ny sidevej til Kalvehavevej i den vestlige del af lokalplanområdet, som det fremgår af bilag 5. Langs Kalvehavevej er det planen at etablere trafikforanstaltninger, der nedbringer hastigheden og samtidig udgør den østlige byport til Nyråd. Med etablering af cykelsti i begge vejsider skabes bedre forhold for bløde trafikanter. For at sikre et tilstrækkeligt antal parkeringspladser, foreskriver lokalplanen at der til de nye boliger skal anlægges mindst 1 plads pr. bolig, og reserveres areal til yderligere ½ plads pr. bolig. Støjforanstaltninger I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er der foretaget støjberegninger af trafikstøj fra Kalvehavevej. Den vejledende grænse for udendørs støjniveau er maks. 55 db. Støjbelastningen fra Kalvehavevej er større end 55 db i et ca. 25 meter bredt bælte langs vejen, målt fra vejmidte og 2 meter over terræn. Med boligernes placering bag et meter bredt beplantningsbælte, vil det udendørs støjniveau i boligområdet være mindre end 55 db. Støjbelastningen i 1. sals højde er større end 55 db indtil ca. 45 meter fra vejmidte. Såfremt der opføres boliger med mere end 1 etage indenfor dette ca. 45 meter brede bælte langs Kalvehavevej, vil det være nødvendigt at anvende særlige konstruktioner og materialer for at sikre et indendørs støjniveau på maksimum 30 db. Forhold til anden planlægning Regionplan Lokalplanområdet er i regionplanen udlagt til byområde. Området er endvidere udlagt som område med særlige drikkevandsinteresser. Den vestlige del af lokalplanområdet er beliggende indenfor skovbyggelinien. Liniens formål er at sikre skovens landskabelige værdier m.m. Skovbyggelinien er på 300 meter regnet fra skovbrynet. Der er indenfor skovbyggelinien forbud mod at bygge. Kommunen kan i byzone dispensere fra skovbyggelinien. I den nordvestlige del af lokalplanområdet er et mindre areal omfattet af den søbeskyttelseslinie, der ligger rundt om Hulemosesøen i en afstand på 150 meter. Indenfor denne linie må der ikke foretages ændringer. Kommunen kan i byzone dispensere fra søbeskyttelseslinien. I lokalplanområdets syd-østlige skel løber et dige, som er beskyttet efter naturbeskyttelsesloven 4. Diget må ikke fjernes, beskadiges, beplantes eller gentilplantes uden dispensation fra amtet. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er endvidere beliggende i kystnærhedszonen, som er en særlig planlægningszone, afgrænset i en afstand af 3 km fra kysten. I denne zone gælder særlige krav til kommuners planlægning, bl.a. skal der foretages en vurdering af hvordan ændringer forårsaget af lokalplanforslag rent visuelt påvirker omgivelserne. 5

6 Baggrunden for den særlige administrationspraksis i denne zone er, et ønske om at beskytte kysterne. Kommuneplan Lokalplanområdet er i Vordingborg Kommuneplan udlagt til boligområde. Den eksisterende bolig på hjørnet af Bakkebøllevej/Kalvehavevej er en del af rammeområde B101, mens lokalplanområdets øvrige boligområde udgøres af B104, som i dag er ubebygget. I begge boligområder fastlægger kommuneplanen en åben-lav eller tæt-lav bebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på hhv. 25 og 40. Åbent-lavt byggeri må maksimalt være 1½ etage, mens tætlavt byggeri maksimalt må være 2 etager. Generelt må bebyggelsen i disse områder højst være 8,5 meter højt. Spildevandsplan Der skal udarbejdes et tillæg til Vordingborg Kommunes spildevandsplan fra 1989 for at gennemføre en spildevandsafledning fra de nye boligområder. Området seperatkloakeres, så spildevandet ledes til rensningsanlæg og regnvand skal ledes via et regnvandsbassin til recipient. Lokalplanlægning Lokalplanområdet er ikke omfattet af tidligere lokalplaner. Visuelle forhold Da lokalplanområdet er beliggende i kystnærhedszonen, skal der redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne. Lokalplanen muliggør opførelse af nye boliger på et ca. 7 ha stort areal. Det nye boligområde er placeret som en naturlig udvidelse af Nyråd mod øst. Nord for lokalplanområdet er et boligområde til åben-lav bebyggelse under udbygning og mod vest støder lokalplanområdet op til eksisterende bebyggelse langs Bakkebøllevej. Mod sydøst ligger det nye område ud til åbne marker og ca. 2 km mod syd ligger kysten. Landskabet mellem det planlagte boligområde og kysten er præget af en bebyggelsen med landsbykarakter langs Bakkebøllevej og det omgivende landbrugslandskab med marker og levende hegn. Kystlandskabet er i forvejen påvirket, i form af bebyggelsen langs Bakkebøllevej, og i betragtning af at der også er en del levende hegn i området, vil den nye bebyggelse, 2 km fra kysten, ikke være særlig fremtrædende for oplevelsen af kystlandskabet. Den maksimalt tilladte bebyggelseshøjde på 8,5 meter er endvidere medvirkende til, at den nye bebyggelse ikke vil blive dominerende, men danne en naturlig grænse til det åbne land. Deklarationer Indenfor lokalplanområdet er tinglyst en række deklarationer. Af betydning for de forhold lokalplanen regulerer, er følgende deklarationer. Deklaration om 15 meters byggelinier langs Kalvehavevej, dog særlig bestemmelser ved Bakkebøllevejs udmunding. Deklaration om forsynings- og afløbsledninger, vedrørende grunde på østsiden af Bakkebøllevej. Deklarationen indeholder restriktioner mht. opførelse af bebyggelse og etablering af beplantning med dybtgående rødder omkring ledningerne. Deklaration fra 1924, som forpligter ejeren af matr. nr. 2ab, til at holde beplantning ved hjørnet Bakkebøllevej/Kalvehavevej nede i en passende højde så trafikanters udsyn sikres. Deklarationen gælder 10 meter til hver side fra hjørnet. 6

7 Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11.juni 2000) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Vordingborg Kommune: 1 Lokalplanens formål 1.1 Formålet med lokalplanen er, at: Overføre arealer fra landzone til byzone for at skabe mulighed for nye boligområder Sikre et harmonisk udtryk af nye boligområder ved at de enkelte grupper af bebyggelse fremtræder med ensartet beplantning udadtil Fastlægge disponering af nyt boligområde i område B2, herunder placering af stier og friareal Fastlægge adgangsvej til nye boligområder Sikre et acceptabelt støjniveau i nye boligområder Opnå bedre forhold for bløde trafikanter på Kalvehavevej ved etablering af trafikdæmpende foranstaltninger og cykelsti 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1, og omfatter matriklerne 2ab, 2a og 2aa Hulemose mølle, Vordingborg Jorder. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter udstykkes fra dem. 2.2 Det på bilag 3 markerede areal overføres med lokalplanens vedtagelse fra landzone til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Område B1 og B2 må kun anvendes til boligformål. 3.2 Område B3 må kun anvendes til boligformål og mindre erhvervsvirksomhed, der uden genevirkning kan indpasses i boligområdet. 3.3 Område F1 må kun anvendes til fælles friareal for boligområde B2. I området skal placeres et regnvandsbassin. 3.4 Område O1 må kun anvendes til beplantningsbælte. 3.5 Område O2 må ikke bebygges da området skal anvendes til vej-, sti- og parkeringsforhold. 4 Matrikelforhold 4.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelse med hovedtrækkene i den på bilag 5 viste plan. Udstykning af B2 og F1 skal følge udstykningsplanen bilag 7. En boliggruppe i B2 kan dog udstykkes i mindre parceller, såfremt hele boliggruppen anvendes til åben-lav bebyggelse. 4.2 Område B1 må sammenlægges til én ejendom. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgangen til område B1 og B2 skal ske fra kommunal vej, der anlægges i område O2, i overensstemmelse med planen i bilag 5. 7

8 5.2 Interne veje i boligområde B1 og B2 skal være private fællesveje og placeres i overensstemmelse med hovedtrækkene i den på bilag 5 viste plan. 5.3 Indtil område B2 er udbygget, må der etableres midlertidig adgang til Kalvehavevej i den østlige del af lokalplanområdet. 5.4 Veje skal anlægges med en maksimal stigning på 5%. 5.5 Der skal til hver bolig anlægges mindst 1 parkeringsplads, samt udlægges areal til yderligere ½ pr. bolig. 5.6 Der skal anlægges vendepladser for enden af private fællesveje. 5.7 Der skal indenfor lokalplanområdet anlægges stier som det fremgår af bilag 5. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Intet punkt af en ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 meter. 6.2 I område B1 og B2 må bebyggelsesprocenten være på maksimum 40 og bebyggelsen må opføres i maksimum 2 etager. 6.3 Hver boliggruppe i område B2 skal bebygges med enten åben-lav eller tæt-lav beboelse. De maksimale bebyggelsesprocenter er på 25 for åben-lav og 40 for tæt-lav. 6.4 I område B3 må bebyggelsesprocenten være på maksimum 25, og bebyggelsen må opføres maksimum 1½ etage. 6.5 Ved bebyggelse i over 1 etage tættere på Kalvehavevej end 45 meter fra vejmidte, skal der på 1. salen anvendes støjisolerende byggemateriale, så der sikres et indendørs støjniveau på maksimum 30 db. 6.6 I område B1 og B2 gælder en byggelinie langs kommunal vej på 25 meter fra vejmidte. I område B1 gælder endvidere en byggelinie langs Kalvehavevej på 25 meter fra vejmidte. 6.7 Mod stier og fod af beskyttet dige skal en bræmme på 5 meter friholdes for bebyggelse. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Til facaden må anvendes farver dannet af de såkaldte jordfarver samt sort og hvid eller blandinger herimellem. Til døre, vinduer og lignende mindre dominerende facadeelementer er dog også andre farver tilladt. 7.2 Tagene skal have en hældning på mindst 20 grader målt fra vandret plan. Der kan placeres solfanger/solcelleanlæg integreret i tagfladen. 7.3 Antenner, herunder antennemaster og paraboler, må ikke opsættes på taget, på facade mod vej eller på arealet mellem facade og vej. Paraboler må højst have en diameter på 1 meter. 7.4 Indenfor de enkelte boliggrupper i B2 skal bebyggelsen opføres i ens materialer. 8 Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Der skal i område O1 etableres et 25 meter bredt beplantningsbælte, bestående af 8

9 hjemmehørende arter. Den maksimale højde fastsættes til 4 meter. 8.2 Der skal i område B1 etableres et mindst 5 meter bredt beplantningsbælte mod Kalvehavevej. Beplantningen skal bestå af hjemmehørende arter, dog kan eksisterende beplantning bevares. 8.3 Indenfor det på bilag 5 angivne oversigtsareal skal beplantning holdes i en højde på maksimum 1 meter. 8.4 I område B2 må hegn mod vej, sti og fællesarealer kun etableres som levende hegn. Om hver boliggruppe i område B2 skal jævnfør bilag 5 etableres et minimum 1,5 meter bredt levende hegn af liguster. Det levende hegn skal anlægges, således at der på hver side af de på bilag 5 viste stier, er en græsrabat på mindst 2,5 meter. Hvor det levende hegn løber langs lokalplanområdets skel mod syd-øst, skal hegnet være mindst 1,8 meter højt og mindst 2,5 meter bredt. Hegnet skal fremstå tæt. 8.5 I område B1 og B2 må lastbiler, campingvogne og uindregistrerede biler, samt større både og lignende må ikke opbevares i haver samt på ubebyggede arealer og p- pladser. 8.6 Diget i lokalplanområdets sydøstlige skel skal bevares. Den eksisterende bevoksning på diget skal ligeledes bevares, og om nødvendigt vedligeholdes. 8.7 Ved eventuelle terrænændringer, skal der undgås hældninger på over 25%. I en zone på 10 meter fra det beskyttede dige må den maksimale terrænregulering i forhold til eksisterende terræn være på maksimum 20 cm. 8.8 Renovationsstativer, containere m.v. skal afskærmes og placeres således, at de ikke virker skæmmende for omgivelserne. 8.9 Der skal ved den endelige udformning af friarealer, udlægges minimum 1,5 meter brede stier med jævn, fast og skridsikker belægning Stier som vist på bilag 5 skal holdes åbne for offentlig færdsel Eventuelle trappeanlæg i terræn skal, hvis hældningen tillader det, suppleres med ramper El-ledninger, herunder ledninger til belysning må kun udføres som jordkabler. 9 Myndighedsgodkendelser 9.1 Med denne lokalplan gives dispensation fra skovbyggelinien og søbeskyttelseslinien. 9.2 Ændringer i tilstanden af dige må ikke ske uden tilladelse fra Storstrøms Amt. 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Forinden ny bebyggelse i området igangsættes, skal Sydsjællands Museum kontaktes med henblik på eventuel udgravning i arkæologiske interesseområder Bebyggelsen i område B1 og B2 skal forberedes for tilslutning til eksisterende fællesantenneanlæg Nyopførte boliger skal tilsluttes naturgas. Lavenergiboliger kan have anden energikilde end naturgas. 9

10

11 2k Mølle, Vordingborg Jorder o 2p 2i 2q "b" 2ab Kalvehavevej m 2a 2x 2z 2y 2æ 2ø 2r 2s 2t 2u "i" Kalvehavevej 2h N aa 3e 3f 3l 3n 3g 3h q 3a -254 "k" a Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej Bilag 1 Matrikelkort Maj 2003/Teknisk Forvaltning/DMJ

12 a" el Hulemose Sø # Hulemose Mølle, Vordingborg Jorder c 2b 2c 2d Sti Fredskov -356 Skole i "b" # Kalvehavevej 2ab 6.00m 2a 2k Søbeskyttelseslinie Parkering Areal udlagt til sti -222 # # 2l 2o 2p 2q 2z 2v 2æ 2x 2ø 2y 2r 2s 2t 2u "i" Kalvehavevej -358 Skovbyggelinie 2aa 2h Boligområde under udbygning # Planlagt sti Kalvehavevej Mark 2h # 2c Beskyttet dige Mø Hal # 3c 3e 3f 3l 3n 3g # Levende hegn Bakkebøllestien 3r "l" 3h Boldbaner 3a -253 Bakkebøllevej "k" q -255 Signaturforklaring: 2a Lokalplanområdets afgrænsning Beskyttet dige Levende hegn Sti - planlagt eller eksisterende Søbeskyttelses- og skovbyggelinie Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej Bilag 2 Eksisterende forhold Maj 2003/Teknisk Forvaltning/DMJ

13 N 1ee 1es 1ef 1eg "f" 2k Mølle, Vordingborg Jorder o 2l 2p 2i 2q "b" 2ab Kalvehavevej m 2a 4.00m 2m 2v 2z 2æ 2n 2h 2r 2s 2t 2u 2x 2y 2ø 2h "i" Kalvehavevej aa 3e 3f 3l 3n 3g 3h q 3a -254 "k" a Signaturforklaring: Lokalplanområdets afgrænsning Overføres fra landzone til byzone Byzone Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej Bilag 3 Zonestatus Mål 1:3000 Maj 2003/Teknisk Forvaltning/DMJ

14 45 N Kalvehavevej # 42, # 46,82 Bakkebøllevej Vordingborg Kommune Lokalplan nr. B Boligområde syd for Kalvehavevej Bilag 4 Koteplan, Mål 1:1500 Maj 2003/Teknisk Forvaltning/DMJ

15

16

17

18 Lokalplan B Vedtagede Lokalplaner.