Indstilling. Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr. 847 Boliger på Bjørnholms Allé i Viby og tillæg nr. 125 til.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 9. marts 2009 Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr. 847 Boliger på Bjørnholms Allé i Viby og tillæg nr. 125 til 1. Resume Lokalplanområdet omfatter et privat ejet areal på 1700 m 2 beliggende i byzone. Formålet med lokalplanforslaget er at muliggøre en anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse i 3 etager. Lokalplanområdet ligger i kommuneplanens rammeområde ER, der fastlægger anvendelsen til erhvervsformål. Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, hvorfor kommuneplantillæg nr. 125 er udarbejdet. Kommuneplantillægget udtager et nyt rammeområde BL for at åbne op for en anvendelse til blandet formål. Byplanvedtægt nr. 1 Viby Kommune, Fabriks- og industriområde mellem Bjørnholms Allé og jernbanen i Viby, forudsættes ophævet med den endelige vedtagelse af forslag til lokalplan nr Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej Århus C Sagsnummer SA/05/00818 Sagsbehandler Karin Linneberg Bæk Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte klb@aarhus.dk Der er gennemført en forudgående offentlig høring om en ændring af kommuneplanens rammer i perioden fra den 22. august 2007 til den 12. september Både projektet, som muliggøres af forslag til lokalplan 847 og et plejecenter blev vist som forslag til ny bebyggelse i den offentliggjorte folder. Der er kommet 15 bemærkninger til folderen heraf 3 fra foreninger. Bemærkningerne omhandler hovedsageligt forhold omkring bygningshøjde, byggeriets omfang, indbliksgener, bevaringsværdige træer, kommuneplanens rammer, trafik, støjskærm, forhøringsfolder og høringsområde. Bemærkningerne er delvis indarbejdet i lokalplanforslag nr. 847 og tillæg nr. 125 til. Afdelingen foreslår bemærkningerne besvaret som nævnt under indstillingens punkt 5.4.

2 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 847 Boliger på Bjørnholms Allé i Viby godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) tillæg nr. 125 til godkendes til offentlig fremlæggelse, og At 3) idéer og forslag fremkommet under den forudgående offentlige høring om ændring af kommuneplanens rammer besvares, som det fremgår af indstillingens afsnit Baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet efter anmodning fra en privat bygherre. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen gælder for et område på ca m 2 beliggende i byzone. Arealet grænser mod øst op til jernbanetracéet, der er en del af strækningen mellem Århus og København, mod syd til en tidligere gasværksgrund, mod nord til et p-areal for et erhvervsområde, som anvendes til lettere erhverv i klasse 1 2 og mod vest til et boligområde. Formålet med lokalplanen er at give mulighed for en anvendelse til en etageboligbebyggelse. Da planen er i strid med rammebestemmelserne i, er planen er fulgt af et kommuneplantillæg, der åbner op for en anvendelse til blandet bolig- og erhverv. Bebyggelsen kan opføres i 3 etager og i en højde af maks. 10 meter. Mindre bygningsdele så som trapper, ventilationstårne og elevatorskakte må overskride bygningshøjden med 1 m., men integreres i bygningens arkitektur. For at undgå støjgener fra jernbanen og Skanderborgvej indeholder lokalplanen bestemmelser om en placering af de primære udendørs opholdsarealer vest for bebyggelsen. Arealerne Side 2 af 11

3 nærmest jernbanetracéet anvendes til vej og parkeringsarealer. En 4 meter høj støjskærm aftager en del af støjen fra jernbanen, således at kommuneplanens grænseværdier for støj overholdes på mindst en af bygningsfacaderne. Bebyggelsen skal fremstå som en arkitektonisk helhed med ens anvendelse af materialer, proportioner og farver. På den vestlige side af støjskærmen, langs lokalplanområdets østlige grænse, skal der etableres et 2 meter bredt plantebælte bestående af løvfældende træer og en underplantning af buske af danske, hjemmehørende arter. Vejadgang til boligbebyggelsens parkeringsareal sker over nabomatriklen nord for lokalplanområdet. Da vejadgangen ikke er reguleret af lokalplanforslaget, er der indgået aftale mellem ejer af matr. nr. 14gk Viby By, Viby, omfattet af lokalplanforslaget, og ejer af matr. nr. 14eø Viby By, Viby, ejendom beliggende umiddelbart nord for lokalplanområdet om vejadgang over nabomatriklen. Aftalen fremgår i en deklaration, der vil blive tinglyst med den endeligt vedtagne lokalplan. Et stiudlæg langs lokalplanområdets nordlige skel muliggør adgang for gående til bebyggelsen. 5.2 Støj og vibrationer Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at boligbebyggelse og opholdsarealer ikke må påføres et udendørs støjniveau, der overstiger 55dB(A) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde skal det ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) og, at det udendørs støjniveau på mindst 1 facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering er kommuneplanens lempede støjbestemmelser taget i anvendelse. Side 3 af 11

4 I henhold til kommuneplanen og vejledning nr. 1/1997 fra Miljøstyrelsen Støj og vibrationer fra jernbaner samt tillæg hertil må der af hensyn til vibrationer ikke opføres bebyggelse inden for en afstand af 50 m fra midten af BaneDanmarks sporanlæg medmindre det kan dokumenteres, at vejledningens krav til vibrationer kan overholdes. Målinger er foretaget i hh til Orientering fra Miljøstyrelsen, Nr. 9, Lavfrekvent støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø, og Rapport nr. P af 29. februar 2008 dokumenterer, at vibrationskravet kan overholdes. 5.3 Virksomheder i området AffaldVarme s fjernvarmecentral, Bjørnholms Allé 1b, ligger som nabo til bebyggelsen. Varmevekslercentralen vil ved næste fornyelse af sin miljøgodkendelse med et boligområde som nærmeste nabo blive pålagt et skærpet støjkrav på 50dB(A) mod 55dB(A), som fremgår af den nuværende miljøgodkendelse. AffaldVarme forventer, at fjernvarmeanlægget kan overholde et reduceret støjniveau og oplyser, at den kun fungerer i spidsbelastningssituationer, men er godkendt til at køre 100 timer pr. år. I 2007 var centralen i brug i 33 t. AffaldVarme oplyser, at der ikke har været klager over støjgener fra det vestlige beliggende boligområde, siden centralen blev ombygget for 7 år siden. 5.4 Bemærkninger fremkommet under den forudgående offentlige høring om en ændring af kommuneplanens rammer En forhøringsfolder har været i offentlig høring i perioden fra den 22. august 2007 til den 12. september Både etagebebyggelsen, som muliggøres af dette lokalplanforslag og et plejecenter blev vist som forslag til ny bebyggelse i den offentliggjorte folder. Der er kommet 15 bemærkninger til folderen heraf 3 fra foreninger. Bemærkningerne er tematiseret og kommenteret herunder: Tema 1. Bygningshøjde og byggeriets omfang (Bilag 1, 2, 6, 7, 8, 11 og 13) Indsigerne mener, at bygningshøjden bør opretholdes på 10 meter inklusiv elevatortårne og bør beregnes ud fra nuværende terrænniveau dels for at minimere indblik mod Haraldsgade og dels for at matche parcelhusområdet. En borger ønsker garanti for, at der ikke bygges højere end oplyst i den offentliggjorte forhøringsfolder. Byggeriet bør ikke give skyggegener, og 3 etager er en for meget. Side 4 af 11

5 Indsigerne mener, at terrænet falder naturligt mod nord, og at de særlige terrænforhold ikke kan begrunde en bygningshøjde på 12 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60. Udover en snittegning mangler der computersimulerede visualiseringer set fra Haraldsgade. Ad 1. Afdelingen vurderer, at en bygningshøjde på 12 meter vil syne markant i forhold til eksisterende bebyggelse, og at en højde på 10 meter vil mindske risikoen for indbliksgener for boligerne på Haraldsgade. Mindre bygningsdele som trapper, elevatortårne og ventilationsskakte kan overstige den fastsatte højde med 1 meter uden, at det vil give indbliksgener eller virke markant. Afdelingen vurderer, at bebyggelsen ikke vil volde skyggegener for de omkringboende, og at illustrationer, indeholdt i lokalplanen, visualiserer byggeriet tilstrækkeligt. Afdelingen anbefaler, at nuværende bebyggelsesprocent på 60 fastholdes, og at bygningshøjden nedsættes til 10 meter, men at mindre bygningsdele som trapper, elevatortårne og ventilationsskakte må overstige højden med 1 meter. Tema 2. Indbliksgener (Bilag 4) Indsigerne mener, at projektet kan medføre indbliksgener for beboerne på Haraldsgade. Indsigerne spørger om, støjværnet vil være højt nok til at beskytte mod indbliksgener. Ad 2 Afdelingen vurderer, at en nedsættelse af bygningshøjde til 10 meter, som behandlet ovenfor medvirker til, at indbliksgener mindskes, ligesom også opførelsen af en 4 meter høj støjskærm samt etablering af beplantning også bidrager til at mindske risikoen for indbliksgener for beboerne på Haraldsgade. Afdelingen vurderer, at der kan være risiko for indbliksgener fra enkelte lejligheder mod de sydligst beliggende haver på Haraldsgade. Det er ikke usædvanligt at der i bymæssig bebyggelse kan være en vis risiko for indsigt fra omkringliggende ejendomme. Flere tiltag i projektet bidrager til at minimere eventuelle gener. Afdelingen anbefaler, at der i lokalplanforslagets bestemmelser stilles krav om etablering af beplantning i form af træer langs støjskærmen. Tema 3. Bevaring af træer (Bilag 3, 5, 9, 12 og 13) Indsigerne mener, at træer langs togbanen bør bevares. Træer til venstre for indgangen af området skal bevares, og træer i skel mellem Bjørnholms Allé og Lykkeholms Allé bør vedligeholdes bedre. Side 5 af 11

6 Ad 3 Planlægning og Byggeri vurderer, at træer langs togbanen ikke kan bevares, da en støjskærm skal etableres 1 meter fra skel mod banearealet af sikkerhedsmæssige årsager. Placering af støjskærmen 1 meter fra skel giver mulighed for at nedkæmpe eventuelle rodskud på egen grund og uden at betræde BaneDanmarks arealer. Natur og Miljø oplyser, at der på naboejendommen Bjørnholms Allé 2 er grupper af birk, kirsebær og ahorn omkring nedlagte gastanke og en kraftig buskbeplantning med en stor birk, der adskiller ankomstvej og nuværende sti. Forhold på naboejendommen og som ligger uden for lokalplanområdet reguleres ikke af denne lokalplan. Natur og Miljø oplyser, at der inden for lokalplanområdet findes en fin karakterfuld trærække af birk og ahorn langs det sydlige skel. Langs Bjørnholms Allé findes flere store birketræer og ahorn, som er bevaringsværdige. Lokalplanforslaget sikrer, at de eksisterende træer i lokalplanområdet langs Bjørnholms Allé og lokalplanområdets sydlige skel bevares. Vedligehold af hegn i skel mellem Bjørnholms Allé og Lykkesholms Allé påhviler den enkelte grundejer. Afdelingen anbefaler, at støjskærmen ikke begrønnes mod BaneDanmarks arealer, og at der langs støjafskærmningen etableres et levende hegn som vist på lokalplankortet. Hegnet skal bestå af træer med en underplantning af buske, hvor træerne skal medvirke til at hindre indbliksgener mod beboerne i Haraldsgade. Træer langs sydskel mod Bjørnholms Allé 2 og langs vestskel mod Bjørnholms Allé sikres bevaret. Da træerne ligger i grænseområdet til nabomatriklen mod syd, indgår der i lokalplanforslaget en bestemmelse om, at der skal holdes en afstand på mindst 5 meter fra træernes stamme. Inden for 5 meter fra træernes stamme må der kun ske en terrænpåfyldning under forudsætning af, at skråningsfod/ - top holdes i en afstand på 0,5 meter fra træernes stamme, og at hældningen på anlægget ikke er stejlere end 1: 1½. Tema 4. Kommuneplanens rammeområder (Bilag 6 og 8) Indsigerne mener, at det nye rammeområde BL er langt større end nødvendigt. Bygholms Allé 2 bør flyttes til rammeområde Side 6 af 11

7 BO, da ejendommen, som er i to etager, fremtræder villaagtig, har karakter af parcelhus og ikke bør kunne ombygges i 3 etager. Ad 4 Afdelingen vurderer, at en stor del af det eksisterende erhvervsområde med sandsynlighed vil blive omdannet, og at det derfor er naturligt at udskille et større område fra delområde ER. Planlægning og Byggeri vurderer, at Bygholms Allé 2 har samme fremtoning som det omkringliggende parcelhuskvarter og vil afvige markant, hvis der åbnes op for en bygningshøjde på 10 meter. Planlægning og Byggeri anbefaler, at Bygholms Allé 2 udtages af delområde ER og fremover bliver en del af BO. Ændringen fremgår af tillæg nr. 125 til, som er indeholdt i lokalplanen. Tema 5. Trafik (Bilag 2, 3, 6, 8, 9, 11 og 15) Indsigerne mener, at en lastbilsluse, der skal hindre forbindelse mellem Skanderborgvej og Åhavevej via Bygholms Allé, Lykkesholms Alle og Bjørnholms Alle bør bevares. Bjørnholms Allés forlængelse direkte ud i Skanderborgvej vil være en god idé, mens Bygholms Allé bør lukkes. Den lille vej ved Bygholms Allé 2 bør åbnes mod Bjørnholms Allé, og der bør laves bump på Bygholms Allé. Indsigerne mener, at Lykkesholms Allé bør lukkes helt for gennemgående trafik mod Bjørnholms Allé. Indsigerne bemærker, at Bjørnholms Allé 1 13 ikke må belastes med trafik som konsekvens af byggerierne på Bjørnholms Allé, og der bør opsættes skilte med gennemkørsel forbudt. En borger er bekymret for, om trafikken i området vil tiltage yderligere, som følge af det påtænkte byggeri, og for om Lykkeholms Allé kan fortsætte som skolevej. Der mangler en samlet vurdering af de trafikmæssige konsekvenser af byggeriet. Antallet af parkeringspladser forekommer sparsomt i forhold til byggeriets karakter. Ad. 5 trafik Trafik og Veje oplyser, at lokalplanen ikke ændrer på forhold uden for lokalplanområdet, og at der derfor ikke vil ske ændringer af den eksisterende lastbilsluse som konsekvens af lokalplanen. Side 7 af 11

8 Skiltning med gennemkørsel forbudt kan ikke reguleres i en lokalplan, men der kan sendes en skriftlig ansøgning til Trafik og Veje, som vil forelægge sagen for politiet. Eventuelle udgifter afholdes af de vejberettigede. Som konsekvens af Marselistunnelen (Tillæg nr. 111 til Kommuneplan 2001 med tilhørende VVM rapport) nedlægges krydset Bjørnholms Allé/Eskelundsvej, og der etableres en ny stiforbindelse under Åhavevej. Nedlægningen af krydset ved Bjørnholms Allé medfører at erhvervsområdet syd for Åhavevej alene får adgang fra Bjørnholms Allés tilslutning til Skanderborgvej. I den forbindelse foreslås Bygholms Allé lukket i den sydlige ende ved Skanderborgvej. Trafik og Veje oplyser, at der skal sikres areal til parkering i henhold til gældende Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. Det betyder, at der for det private etagebyggeri skal etableres 1 parkeringsplads pr. bolig. Det ønskede byggeri på Bjørnholms Allé 4 og et foreslået fremtidigt boligbyggeri på Bjørnholms Allé 2 forudsættes at generere en trafikmængde på ca biler pr. døgn. Trafik og Veje vurderer, at denne trafikmængde kan afvikles på det eksisterende vejnet uden større gener, men at det under selve byggeriet forventes, at der i højere grad vil ske kørsel med tunge køretøjer. Afdelingen anbefaler, at det fremgår af lokalplanens bestemmelser, at der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinjer for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. Tema 6. Støjskærm (Bilag 1,9,10, 13 og 14) Indsigerne mener, at en støjskærm ikke må reflektere støj for beboerne i Haraldsgade og Gl. Kongsvang. Den grønne udsigt for beboerne i Haraldsgade skal bevares, og støjskærmen skal være æstetisk f.eks. beplantet med vegetation og ikke unødvendig høj. En indsiger mener, at støjafskærmningens højde kan betyde minde solindfald sidst på dagen. En beboer i Haraldsgade ønsker, at der skal opføres én støjmur her. Ad 6 Trafik og Veje oplyser, at støjskærmen opføres i et ikke reflekterende materiale og derfor ikke får betydning for støjniveauet på blandt andet Side 8 af 11

9 Haraldsgade. Etablering af en støjskærm mellem ejendommene på Haraldsgade og BaneDanmarks arealer er en sag mellem de pågældende grundejere og BaneDanmark. Byplanafdelingen vurderer ikke, at en støjafskærmning på 4 meter medfører mindre solindfald sidst på dagen. Afdelingen anbefaler, at der i lokalplanens bestemmelser stilles krav om, at støjskærmen udføres i et ikke reflekterende materiale. Tema 7. Forhøringsfolder høringsområde (Bilag 11) Der er ikke overensstemmelse mellem høringsmaterialet og det offentliggjorte projektmateriale for den forbedrede vejforbindelse til Århus Havn. En indsiger gør opmærksom på, at vendeplads mod Skanderborgvej er en fejl. Ad. 7 Planlægning og Byggeri beklager, at der ikke er overensstemmelse mellem høringsmaterialet og det offentliggjorte projektmateriale for den forbedrede vejforbindelse til Århus Havn. Som to indsigere påpeger, indgår en eventuelt kommende vejforbindelse fra Bjørnholms Allé til Skanderborgvej som en del af hovedalternativet vedrørende en forbedret vejforbindelse til Århus Havn (Marselistunnelen) i Projektplaner for vejanlæg, der er en del af en VVM redegørelse udarbejdet i forbindelse med kommuneplantillæg nr. 111 Forbedret vejforbindelse til Århus Havn ad Marselis Boulevard - til kommuneplan Afdelingen anbefaler, at indsigelserne ikke giver anledning til ændring af den gennemførte forudgående offentlige høring. Det udarbejdede lokalplanforslag tager udgangspunkt i ovennævnte anbefalinger som derfor er indarbejdet i lokalplanforslaget. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med opstart af lokalplanen blev Viby Syd Fællesråd orienteret om den kommende planlægning på Bjørnholms Allé. En forhøringsfolder har været offentligt fremlagt i perioden den 22. august 2007 til den 12. september I folderens oplyses borgerne om, at synspunkter og idéer vil indgå i det fremtidige planarbejde og blive forelagt Århus byråd. Side 9 af 11

10 Herudover forventes der ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomisk konsekvens Lokalplanforslaget medfører ingen kommunaløkonomiske konsekvenser. Miljøvurdering I henhold til 3, stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Lokalplanforslag nr. 847 Plejecenter på Bjørnholms Allé i Viby og Kommuneplantillæg nr. 125 til (Kopi til alle/ + elektronisk) Forhøringsfolder (vedlagt originalsagen/ + elektronisk) Bilag 1 15: Indsigelser fremkommet til forhøringsfolderen (vedlagt originalsagen/ + elektronisk) Oversigt over indsigere (vedlagt originalsagen/ + elektronisk) Tidligere beslutninger En forhøringsfolder for et mindre rammeområde omfattende gasværksgrunden og naboejendommene nord og vest herfor muliggjorde en bygningshøjde i 10 etager og var offentligt fremlagt i perioden den 2. marts 2005 til den 23. marts Side 10 af 11

11 Byrådet kunne på mødet den 22. juni 2005 ikke tiltræde projektet på Bjørnholms Allé 48 i Viby, men besluttede, at der blev arbejdet videre med planerne om opførelse af 48 plejeboliger i Viby under forudsætning af vedtagelse af en lokalplan. På Byrådets møde den 14. januar 2009 blev Sundhed- og Omsorgs indstilling, om bl.a. at projektet med 48 plejeboliger på Bjørnholms Allé anbefales henlagt, vedtaget. Side 11 af 11