INDHOLDSFORTEGNELSE. KORTBILAG... side 14

Transkript

1 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... side 4 EKSISTERENDE FORHOLD... side 4 LOKALPLANENS BAGGRUND... side 4 LOKALPLANENS INDHOLD OG INTENTIONER... side 5 FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... side 5 FORUDGÅENDE OFFENTLIGHED... side 6 MILJØVURDERING... side 6 LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING... side 7 1. LOKALPLANENS FORMÅL... side 8 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS... side 8 3. OMRÅDETS ANVENDELSE... side 8 4. UDSTYKNINGER... side 8 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... side 8 ILLUSTRATIONSPLAN... side 9 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... side UBEBYGGEDE AREALER... side VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD... side VARMEFORSYNING OG TEKNISKE ANLÆG... side STØJ... side FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING... side GRUNDEJERFORENING... side OPHÆVELSE AF DEKLARATIONER... side TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER O.L.... side DISPENSATION... side PÅTALERET... side RETSVIRKNINGER... side 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING... side 13 KORTBILAG... side 14

2 LOKALPLANENS REDEGØRELSE REDEGØRELSE INDLEDNING En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af to dele - en redegørelse for lokalplanens baggrund og bestemmelser for lokalplanens indhold og formål. Redegørelsen har alene til formål at orientere kommunens borgere og andre interesserede. I redegørelsen beskrives de eksisterende forhold i lokalplanområdet, lokalplanens indhold og forhold til anden planlægning. Bestemmelserne i lokalplanen er efter byrådets endelige vedtagelse juridisk bindende for grundejere og panthavere m. fl.. Bestemmelserne består af et tekstafsnit med kortbilag og tinglyses på alle ejendomme inden for lokalplanens område. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanen omfatter et markområde omkring gården Udlejregård, beliggende mellem Udlejrevej i syd og en større parcelhusbebyggelse, Karmstenen mod nord og vest i den sydlige del af Ølstykke Stationsby. Øst for lokalplanområdet løber Frederiksborgvej, som en gennemgående vej, gennem Ølstykke Stationsby fra syd til nord. Lokalplanen udgør et kuperet areal på m². Lokalplanens område omfatter en del af matrikel 3a Udlejre by, Ølstykke. Gården er udenfor lokalplanområdet. Området er beliggende i landzone, men ved offentliggørelse af den vedtagne lokalplan, overføres området til byzone. Den del af matr., der er omfattet af lokalplanen, er i øjeblikket udlagt til landbrugsjord for ejendommen Udlejregård, beliggende på matr. 3a ud til Udlejrevej. Landbrugspligten på lokalplanområdet ophæves i forbindelse med byggemodningen. LOKALPLANENS BAGGRUND Lokalplanen giver mulighed for, at området på ca m² - kan anvendes til boligformål for åben/lav boligbebyggelse med tilhørende grønne friarealer, veje og interne stier. Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser for boligområdets udformning og anvendelse. Bygherre er forpligtet til at overholde 3 i naturbeskyttelsesloven. Egnsmuseum Færgegaarden ønsker at blive underrettet, når anlægsarbejdet i området påbegyndes. 4

3 REDEGØRELSE B2 D2 C2 B4 D15 Ølstykke Kommuneplan Rammer for lokalplanlægning af rammeområde B4 F2 E11 LOKALPLANENS INDHOLD OG INTENTIONER Lokalplanen giver bl.a. mulighed for at opføre et boligområde med 73 boliger på parceller af en størrelse fra ca. 700 m² - ca m². Vejadgang til boligområdet etableres fra Udlejrevej. Stamvejen danner en halvcirkel ind i området, hvorfra boligvejene udgår. Stamvejen tilplantes som allé. Parcellerne udgår fra stamvejen, som vifter ud i det kuperede landskab og danner samtidig de fælles grønne kiler/friarealer, der ligger som mellemrum mellem vifterne. Der udlægges et grønt bælte med off. sti mod Karmstensbebyggelsen i nord og ligeledes mod syd ved Udlejrevej. Mod Frederiksborgvej etableres en støjvold og udenfor støjvolden anlægges endnu en offentlig sti. Alle stier har forbindelse til byens øvrige stisystem. Regnvandssøen placeres midt i området og danner grundlag for et centralt og rekreativt opholdsareal. Intentionen bag bebyggelsesplanens udformning er at understrege det kuperede terræn i boligbebyggelsen og i de tilhørende friarealer, således at boligområdet indbygger sig i landskabet på en naturlig måde. Hensigten er, at man oplever stigningen i terrænet, når man færdes i området både fysisk, men også visuelt, ved husenes indbyrdes terrassering og friarealernes randbeplantning, der yderligere skal understrege det kuperede terræn. Boligbebyggelsen skal fremstå med gode og anvendelige opholdsarealer, der kan bruges til diverse aktiviteter og opleves som rum af varrierende størrelser. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Lokalplanområdet omfatter en del af matr. 3a Udlejre by, Ølstykke. Matr. 3a er beliggende i landzone. Ved offentliggørelse af den endeligt vedtagede lokalplan 102, overføres den del af matr. 3a, der er omfattet af lokalplanen til byzone. Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af rammeområdet B4, som er udlagt til boligformål. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplan Rammeområde B4 For område B4 er fastlagt følgende rammer for lokalplanlægningen: Anvendelse: Boligformål, med tilhørende kollektive anlæg (børneinstitutioner, fælleshus, varmecentral og lign.) samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkning-er i forhold til omgivelserne. Bebyggelsesprocent: Max. 25% pr. ejendom. Bygningshøjde: Max. 8,5 m - max. 1½ etager. Andet: Hele området planlægges under ét, før mere detaljerede bestemmelser fastlægges. Der skal sikres areal til hovedsti i områdets nordlige del. Mindst 10% af området skal anvendes til større, samlede friarealer af forskellig karakter, fælles for området. 5

4 REDEGØRELSE Varmeplan Området er i varmeplanen påregnet forsynet med naturgas som opvarmningskilde. Spildevandsplan Området er omfattet af Ølstykke Kommunes spildevandsplanen og skal kloakeres med separatsystem. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Ølstykkes vandforsyningsplan og skal forsynes fra Ølstykke Vandværk. Grundvandsbeskyttelse Ølstykke Kommune er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. I henhold til Frederiksborg Amts kortlægning af grundvandsmagasinernes sårbarhed, er lokalplanområdet registreret som mindst sårbart (zone 4). Deklarationer Privatretlige tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, forinden jordarbejder påbegyndes. det kan fx. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandledninger. Forudgående offentlighed Forud for lokalplanens udarbejdelse har der i april 2005 været afholdt møde med ejere og lejere af arealer, der støder op til området. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, er det vurderet at Lokalplan 102 fastlægger bestemmelser for et mindre lokalt område, og at den fremtidige anvendelse af området ikke har væsentlige indvirkninger på miljøet. Der er derfor ikke gennemført en miljøvurdering af Lokalplan

5 HØGEVEJ LUPINVEJ SOLSIKKEVEJ LUPINVEJ ANEMONEVEJ ANEMONEVEJ BELLISVEJ SOLSIKKEVEJ BELLISVEJ KLOKKEVEJ UDLEJREVEJ LOTUSVEJ LOTUSVEJ SPIREAVEJ PETUNIAVEJ PETUNIAVEJ FREESIAVEJ LILJEVEJ LILJEVEJ RESEDAVEJ LAVENDELVEJ UDLEJREVEJ RYTTERVÆNGET NY TOFTEGÅRDSVEJ Lokalplan UDLEJRE LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING REDEGØRELSE VIOLVEJ BELLISVEJ RÅDHUS ALLE FREDERIKSBORGVEJ VALMUEVEJ MORGENFRUEVEJ RYTTERVÆNGET VALMUEVEJ KARMSTENSVEJ KARMSTENSVEJ HANS ERIK NIELSENS VEJ 3a ALFRED HANSENS PLADS GL. ROSKILDEVEJ UDLEJREVEJ KARMSTENSVEJ KARMSTENSVEJ UDLEJREGÅRD UDLEJREVEJ HELMAR FILTENBORGS PLADS SPEJDERHYTTER GRÆSTEDGÅRD ROSKILDEVEJ FREDERIKSSUNDSVEJ GL. ROSKILDEVEJ IDRÆTSHAL 7

6 LOKALPLANENS I henhold til Lov om Planlægning (Lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer), fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: at fastlægge anvendelsen af lokalplanområdet til åben/lav boligbebyggelse. at fastlægge offentlige stier gennem området. at etablere regnvandsbassin for bebyggelsen, som et rekreativt element. at sikre fri- og opholdsarealer i bebyggelsen samt beplantning. 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Lokalplanen omfatter en del af matr. 3a Udlejre by, Ølstykke samt alle parceller, der efter den udstykkes indenfor området Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres hele lokalplanområdet til byzone. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1. Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben/lav boligbebyggelse samt tilhørende grønne friarealer På lokalplanområdet skal der etableres støjvold langs Frederiksborgvej Der skal etableres regnvandsbassin på området Der kan drives en sådan virksomhed/ aktivitet på ejendommen, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at ejendommen drives af den der bor på ejendommen. - at der fortsat opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom, - at aktiviteten ikke medfører ulempe for de omkringboende, og - at aktiviteten ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 4. UDSTYKNINGER 4.1. Grundene må ikke udstykkes mindre end 700 m², i princippet som vist på kortbilag 1 side BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5.1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må højst være 25 % Ny bebyggelse må ikke opføres med mere end 1 etage Beboelsesbygninger placeres i en afstand af mindst 1,50 m fra skel mod vej. 8

7 Lokalplan UDLEJRE ILLUSTRATIONSPLAN 9

8 5.4. Carporte/garager og udhuse skal placeres mindst 1,5 m fra skel mod vej, forudsat der er plads til 2 stk. p-pladser. Ellers etableres carporte/garager 5 m fra skel. 5.5 Beboelsesbygningernes hovedretning skal være parallelt eller vinkelret med skel mod vej Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 7 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet Tagets vinkel med det vandrette plan må ikke være mindre end 20 eller større end Bebyggelsen skal tilpasses det naturlige terræn. Der skal udarbejdes en vej- og terrænreguleringsplan, som fastlægger vejledende byggefelter og byggefeltskoter for den enkelte parcel. Planen skal godkendes af byrådet i forbindelse med byggemodning. Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet øjeblikkeligt standses, og fundet skal straks anmeldes til rigsantikvaren, jf. museumslovens 26. Rigsantikvaren kontaktes gennem Egnsmuseet Færgegården i Jægerspris. 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6.1. Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter byrådets skøn, virker skæmmende Muret bebyggelse skal fremtræde som blank murværk, eller overfladebehandlet murværk pudset eller vandskuret. Delpartier og mindre bygningssider kan udføres i andre materialer.træhuse kan opføres i bjælker eller alm. bræddebeklædning samt eternitplader. Træbeklædte flader skal fremstå i træets naturlige farve, eventuelt behandlet med træolie, eller fremstå malet i farver fra jordfarveskalaen. 6.3.Tagbeklædning skal udføres med tagsten af tegl eller beton, tagpap med listedækning eller af zink. Delpartier på tage og lign. kan udføres i andre materialer Såfremt en del af tagfladen indrettes til energibesparende foranstaltninger (passiv/ aktivsolvarme), kan byrådet meddele tilladelse til, at der anvendes andre materialer. Havestuer kan udføres med tag af glas eller lignende materiale På udvendige bygningssider samt tagbeklædning må ikke anvendes selvlysende (fluorescerede) farver eller andre, efter byrådets skøn, skæmmende farver Ingen form for skiltning må finde sted Der må ikke opsættes individuelle udendørs antenner. Eventuelle paraboler må kun placeres max. 1,8 m over terræn til overkant af parabol. 7. UBEBYGGEDE AREALER 7.1. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 10

9 7.2. Der skal udlægges fælles opholdsarealer, som vist på kortbilag 1. Opholdsarealerne skal tilsammen udgøre mindst 10% af lokalplanens område Stamvejen skal beplantes som allé med træer af typen Hjertetræer (Ercidiphyllum Japonicum) Hegn omkring haverne må kun etablers som levende hegn i en max. højde af 1,8 m. Hækken plantes mindst 0,3 m fra vejskel Mod fællesarealer skal der etablers levende hegn Terrasser må ikke hæves mere end 0,3 m over byggemodnet terræn Støjvold mod Frederiksborgvej anlægges i princippet som vist på vedlagte kortbilag, og der etableres stiåbning i volden ud mod Frederiksborgvej. Støjvolden beplantes med Vedbend I den nordlige ende af lokalplanområdet etableres der er en gennemgående stiforbindelse i et grønt bælte mellem den eksisterende bebyggelse og den nye, i en bredde af min.10 m Der skal udarbejdes en beplantningsplan for de fælles friarealer- og stiarealer, som skal godkendes af Ølstykke Byråd Skråninger etableres i forholdet 1: Plads til genbrugscontainere til glas/aviser mm. etableres langs områdets stamvej 2 x 4 containere. 8. VEJE, STIER OG PARKERINGSFORHOLD 8.1. Stamvejenes forløb over lokalplanområdet fastlægges i princippet som vist på kortbilag 1. Stamvejen udlægges i en bredde af 10 m med 6 m kørebane og fortov i den ene side af vejen Boligvejene udlægges i en bredde af 9 m med en kørebane på 5 m, græsrabat i den ene vejside og græsarmering i den anden samt vendepladser for enden af vejen Stiernes forløb over lokalplanområdet udlægges i princippet som vist på kortbilag 1. Stierne udlægges i 3 m bredde og får forbindelser til de eksisterende hovedstier i området. Belysning på fællesstier skal opsættes som nedadrettet lys, der ikke giver genevirkninger for boliger, der ligger op til stierne Al parkering af motordrevne køretøjer over 3500 kg samt campingvogne, trailere eller lignende, må ikke finde sted på vejarealet - bortset fra korte tidsrum til af- og pålæsning Uindregistrerede køretøjer og lign. må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. 9. VARMEFORSYNING OG TEKNISKE ANLÆG 9.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes gasforsyningen til dækning af bebyggelsens totale energibehov til opvarmning og forsyning med varmt vand Uanset bestemmelserne i 9.1. kan byrådet meddele tilladelse til anvendelse af alternative, vedvarende energiformer. 11

10 9.3. El-ledninger telefon-, tv-kabler og lignende skal fremføres under terræn Bebyggelsen skal tilsluttes fællesantenneanlæg eller kabel-tv. Boligbebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutning til antenneanlægget har fundet sted. 10. STØJ Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger som godtgør, at støjniveauet på bebyggelsens friarealer ikke overstiger 55 db(a) Før ny bebyggelse påbegyndes, skal der udarbejdes støjberegninger som godtgør, at støjniveauet indendøre ikke overstiger 30 db(a) Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret eventuelle nødvendige støjdæmpende foranstaltninger, som sikrer opfyldelse af kravene i og FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING Før ny bebyggelse tages i brug skal der, i det omfang det naturligt hører til byggeafsnittet: Etableres beplantning i henhold til 7.2., 7.3., 7.7. og 7.9. Etableres vejadgang i henhold til 8.1., 8.2. og 8.3. Etableres varmeforsyning i henhold til 9.1. og 9.4. Etableres støjdæmpende foranstaltninger i henhold til og i det omfang det er nødvendigt. Etableres tilslutning til den kommunale renovation. Affaldsstativer skal være anbragt i overensstemmelse med kommunens til enhver tid gældende affaldsregulativ. 12. GRUNDEJERFORENING Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere Grundejerforeningen skal oprettes, når byrådet kræver det, eller når halvdelen af husene er beboet/indflyttet Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse, herunder snerydning og glatførebekæmpelse, af de i 8 nævnte adgangsveje samt fællesarealer og fællesanlæg og støjvold. 13. OPHÆVELSE AF DEKLARATIONER Private byggeservitutter og andre tilstandsstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning, TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER O.L Landbrugspligten på lokalplanområdet ophæves i forbindelse med byggemodning efter lokalplanens foreskrifter. 12

11 15. DISPENSATION Ølstykke Byråd kan tillade mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis karakteren af det område planen forsøger at skabe eller fastholde ikke derved bliver ændret. 16. PÅTALERET Påtaleret vedrørende overholdelse af nærværende lokalplan har alene Ølstykke Byråd. 17. RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan tillade mindre betydende lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis de ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i lov om planlægning har Ølstykke byråd vedtaget denne lokalplan. Ølstykke Byråd den P.b.v. Svend Kjærgaard Borgmester 13

12 Fresiavej Plantestensmur Indkørsel UDLEJREVEJ UDLEJREGÅRD FREDERIKSBORGVEJ KARMSTENSVEJ REGNVANDSBASSIN fællesområde 1 fællesområde 2 fællesområde 3 fællesområde 4 fællesområde 5 Fællesområde 6

13 KORTBILAG NORD ØLSTYKKE KOMMUNE LOKALPLAN 102 KORTBILAG NR. 1 MÅLFORHOLD 1: 3000 SIGNATURFORKLARING Lokalplangrænse Parceller Sø Eksisterende bebyggelse Støjvold Cykel og gangstier Højdekurver Legeplads Genbrugsstationer Fælles friarealer