(revideret 08.7.2008) Lokalplan for Tværhøjgård udkast til retningslinier Lokalplanens retningslinier...2 Helhedsplan...2 Kommuneplantillæg...2 Lokalplanens afgrænsning og inddeling...2 Arkitektoniske overvejelser...3 Bebyggelsens udformning og placering...4 Veje...6 Parkering...7 Stier...7 Grøn struktur...8 Regn- og spildevandsafledning...9 Støjvold...9 Miljøvurdering... 10 Servitutgennemgang... 10 Bilagsfortegnelse Bilag 1: Helhedsplan Bilag 2: Lokalplanens afgrænsning og inddeling Bilag 3: Referencefotos bebyggelse Bilag 4: Bebyggelsesplan Bilag 4A: Etageantal Bilag 5: Række- og dobbelthusmodeller Bilag 5A: Principper for placering af parkering Bilag 6: Arealanalyse - beregning Bilag 6A: Arealanalyse - kort Bilag 7: Referencefotos veje Bilag 8: Nedlæggelse af vej Bilag 9: Tværsnit vejprofiler Bilag 10: Principper for skolesti, gangbro og rampe Bilag 11: Grøn struktur Bilag 12: Referencefotos beplantning Bilag 13: Regn- og spildevandsafledning Bilag 14: Servitutredegørelse/kort 1
Lokalplanens retningslinier Helhedsplan Lokalplanen tager udgangspunkt i Forslag til helhedsplan for Tværhøjgård fase 1, som Greve Kommune fik udarbejdet i maj 2007. Helhedsplanen består overvejende af et ubebygget areal på ca. 100 ha beliggende i byzone, hvoraf de 65 ha er udlagt til byudvikling. Planen er mod nord afgrænset af Olsbækkilen, mod øst af Køge Bugt Motorvejen, mod syd af Greve Centervej og mod vest af Greve Landevej, jf. bilag 1. Af planen fremgår det, at hele området ønskes disponeret med en fordelingsvej i en bøjle fra rundkørslen ved Ventrupparken til en ny rundkørsel ved Ventrupvej. Omvendt lægges en grøn bøjle fra den grønne kile mod nord ned gennem boligområderne, som skaber en sammenhængende grøn struktur, herunder sikring af indsigtskiler til bl.a. Kildebrønde Kirke mod nord. Området på ydersiden af fordelingsvejen udlægges til parcelhusområde, mens området i den centrale del udlægges til tæt-lav boligbebyggelse i 1 og 2 etager. Den sydøstlige del af arealet udlægges til erhverv i overensstemmelse med planstrategien og helhedsplanens model A. Ejendomsselskabet ejer ca. 15.000 m² af dette areal, som ønskes udlagt til bl.a. dagligvarebutikker. Kommuneplantillæg For at få et sammenhængende område omkring Greve Centervej, ønskes et mindre areal på ca. 3 ha syd for Greve Centervej inddraget til erhvervsformål. Dette areal skal have direkte adgang til Greve Centervej, idet det af trafikale hensyn ikke er ønskeligt at lede trafikken fra området ad den eksisterende Gammel Greve Centervej frem til den nye rundkørsel. Lokalplanen forudsætter derfor, at en mindre del af Gammel Greve Centervej nedlægges. Inddragelsen af arealet syd for Greve Centervej til erhverv forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg, som udlægger arealet til erhvervsformål, idet arealet i dag er omfattet af kommuneplanens rammeområde 5R12, der udlægger arealet til rekreation/fritidsformål. Kommuneplantillægget forudsættes udarbejdet sideløbende med lokalplanen. Der er indgået aftale med lodsejeren af den pågældende ejendom om lukning af vejen, under forudsætning af, at området indgår i lokalplanarbejdet. Lokalplanens afgrænsning og inddeling Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 2. Området er omfattet af Kommuneplanramme 2E39 Tværhøjgård, som udlægger den centrale del af området til erhvervs og/eller boligområde, del af rammeområde 5L1B, der i henhold til kommuneplanen skal tilbageføres til landzone samt en del af rammeområde 5R12, der udlægger arealet til rekreation/fritidsformål. På en del af arealet, omfattet af 5L1B tænkes landbrugsdriften opretholdt, suppleret med rekreative/tekniske funktioner i tilknytning til lokalplanområdet såsom stier, engarealer, 2
vandhuller og andre regnvandstekniske foranstaltninger samt støjafskærmning mod Greve Landevej. Arealet tilbageføres til landzone, men inddrages i lokalplanen, hvor der udarbejdes bestemmelser vedr. placeringen af regnvandsbassiner, stiudlæg mm. jf. planlovens 15, stk. 4 bonusvirkning. Dog fastholdes en ca. 25 m bred bræmme langs med kommuneplanramme 2E39 i byzone, der udlægges til fælles friareal. Adgangen til boligområdet skal ske bl.a. fra den eksisterende rundkørsel ved Ventrupparken og ved etablering af ny rundkørsel Ventrupvej som skitseret i lokalplan 14.24. En mindre del af arealet er allerede omfattet af lokalplan 14.24, men idet rundkørslen af trafiksikkerhedsmæssige årsager skal anlægges i større dimensioner end angivet i lokalplan 14.24, ophæves en del af lokalplan 14.24 for så vidt angår det areal, der i den eksisterende lokalplan er afsat til rundkørsel. Lokalplanområdet underopdeles i delområderne A, B, C, D, E, F1, F2 og L jf. bilag 2. Arkitektoniske overvejelser Bebyggelsens overordnede mål Det er intentionen, at bebyggelsen Tværhøjgård skal planlægges og udvikles til en nutidig og moderne boligbydel af høj kvalitet såvel funktionel som æstetisk. Det er således målet at skabe et attraktivt og socialt velfungerende boligmiljø, hvor alle boliger skal udføres i energiklasse 1. Arkitektur Der er dansk tradition for en tidløs arkitektur med enkelte virkemidler med klar funktionalistisk tilsnit. Det bærende element har været teglstenen der gav grundlaget for en harmonisk og stærk arkitektur. I den lille skala er det byhuset/parcelhuset efter mangeårig traditionen omkring Foreningen for bedre byggeskik. I den store skala er det de store boligbebyggelser og offentlige bygværker som fx Århus Universitet (C.F. Møller og Kay Fisker). Tæt-lav byggeri Rækkehusbebyggelsen i Tværhøjgård opføres i teglsten som blankt murværk med regelmæssig vinduesproportionering. Det giver en enkelt og afklaret arkitektur hvor variation i bebyggelsen kan ske som udtryk for kvartersskift eller funktionsskift. Der lægges op til skift i materialevalg, teglstenens farve og evt. vinduesproportionering mellem de to rækkehusbebyggelser område B og C og der kan også ske materiale/farveskift mellem rækkehusene og dobbelthusene langs fordelingsvejen område B. At murværket er den bærende del af arkitekturen betyder ikke, at der ikke kan arbejdes med andre karaktergivende elementer i byggeriet. Tværtimod giver den overordnede tyngde i murværket mulighed for eksperimenter med design omkring vinduespartier og carporte, uden at helheden brydes. Carporte langs rækkehusene bliver et markant byinventar og kræver stor opmærksomhed omkring design af en entydig og let konstruktion, der markerer hovedadgang til den enkelte bolig. I forbindelse med carporten skal der også indtænkes plads til renovation, post og depot. De nærmere retningslinier omkring materialevalg og farveholdning vil blive konkretiseret i relation til lokalplanforslaget. 3
Parcelhuse Parcelhusområderne er traditionelt opført som individuelle bygværker hvor ejeren ønsker at sætte sit fingeraftryk på den arkitektoniske løsning. Det er intentionen, at bebyggelsen som helhed skal fremtræde med en helhedsvirkning omkring materialevalg, bygningshøjder og tagformer. Det betyder ikke at alle bygninger skal have samme farve teglsten, men at det gennemgående materialevalg er teglsten, der står som blankt murværk, og der defineres visse områder, hvor murværket skal fremstå filtset eller vandskuret. Der åbnes mulighed for opførelse af parcelhuse i op til 2 etager og med fladt tag, tagformer med ensidig hældning eller asymetrisk tagform med en hældning på 15 til 30 grader. Derudover er der mulighed for opførelse af traditionelle parcelhuse med saddeltag med udnyttet tagetage. Boligtyper Den tæt-lave bebyggelse vil omfatte en variation af boligtyper med 3 til 5 rums boliger i 2 etagers rækkehuse med henblik på børnefamilierne. En mindre andel vil blive opført i et plan med en boligindretning, der er velegnet til seniorer. Boligindretningen bygger på traditionen om 2 plans rækkehuse med opholdsrum i underetagen og værelser i øverste etage. Boligløsningerne vil naturligvis blive optimeret efter seneste principper omkring orientering mod udendørs opholdsarealer og solorientering. Det betyder en variation omkring planløsninger med høj grad af gennemlyste opholdsrum i stueetagen med adgang til såvel øst- som vestterrasser. Dobbelthusene åbner mulighed for en mere fleksibel planløsning, da boligerne får mulighed for facader til tre sider og dermed også mulighed for indpasning af vinduer og terrassedøre i gavlen. Referencefotos vedlagt som bilag 3. Bebyggelsens udformning og placering Med udgangspunkt i bebyggelsesplanen bilag 4 og bilag 4A, tænkes boligområderne udnyttet således: Delområde A: Delområde A udgør et samlet areal på ca. 86000 m². Delområdet udlægges til åben-lav bebyggelse i form af 3 øer, der indbyrdes adskilles af mindre grønne kiler. Indenfor hver ø etableres der et internt fælles grønt friareal i form af indre grønninger. Bebyggelsen skal ud mod det åbne areal mod Greve Landevej og mod Olsbækken opføres i 2 etager (maks. 8,5 m) med fladt tag og med hvide pudsede eller filsede overflader. Der defineres en facadebyggelinie, så bygningerne markerer sig entydig mod det omgivende åbne landskab. Den øvrige bebyggelse i parcelhusområdet kan opføres i op til 2 etager med flade/ensidige tage eller symmetriske saddeltage uden valm. Tage med ensidigt fald eller saddeltage skal være i røde tegl. Facader skal fremstå i blank mur, indfarvede vandskurede eller pudsede 4
mure i lyse jordfarver eller hvide. Træpartier skal være natur, hvide, gråeller sorte. Der ses gerne espalier med slyngplanter som indarbejdede dele af hele eller deleaf facaderne/gavlene. Der kan indenfor delområdet opføres ca. 70 boliger med en gennemsnitlig parcelstørrelse på 600-800 m². Det bebyggede areal må max. udgøre 25 % af grundarealet, excl. carporte, udhuse mv., mens bebyggelsesprocenten fastsættes til 30, som kun i givet fald kan udnyttes ved at bygge i 1½ eller 2 plan. Delområde B: Hele delområdet skal opføres efter én samlet plan, der udlægger arealet til tæt-lav bebyggelse i form af dobbelt- og rækkehuse omkring en indre grønning, der forbindes med grønne kiler med stier, som føres gennem den indre bebyggelse ud til den cirkulære interne boligvej. Dobbelt Huse bilag 5: Langs den cirkelformede fordelingsvej, skal bebyggelsen opføres som dobbelthuse i 2 etager med en fast facadelinie 10 m fra skel mod fordelingsvejen. Carporte skal placeres i zonen mellem boligvej og bygning. Carporte kan placeres i vejskel, og kan sammenbygges med nabocarport. Rækkehuse Model II bilag 5 Rækkehusene vinkelret på den cirkelformede boligvej kan opføres i op til 2 etager. Hver bygning skal bestå af 3-4 boliger. Beboelsesbygningerne må ikke opføres tættere på skel end 5 m. Adgang til boligerne sker fra nord- eller østsiden ad 3 m brede gangstier, der samtidig fungerer som offentlig adgang til den indre grønning. Rækkehuse Model I bilag 5 Bebyggelsen vest for den nord/syd-gående boligvej kan opføres i op til 2 etager, mens bebyggelsen øst for den nord/syd-gående boligvej skal opføres i 2 etager. Beboelsesbygningerne må ikke opføres tættere på skel end 5 m. Parkering og hovedindgange placeres mod boligvejen. Facader skal fremstå i blank mur, hvor stentypen kan variere efter kommunens godkendelse. Tage udføres i teglsten. Der kan ikke anvendes betontegl. Carporte skal opføres som enkle konstruktioner. Depot og renovation skal indbygges som del af konstruktionen. Delområde C: Hele delområdet skal opføres efter én samlet plan, der udlægger området til tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse indeholdende min. 3 boliger i hver. Rækkehuse Model I bilag 5 Bebyggelsens nordlige del mellem vejen og friarealet (delområde F) skal opføres i 2 etager, mens den øvrige bebyggelse indenfor delområdet kan opføres i op til 2 etager. Beboelsesbygningerne må ikke opføres tættere på skel end 5 m. Den maksimale husdybde fastsættes til ca. 10 m. Carporte skal placeres i zonen mellem boligvej og bygning. Carporte kan placeres i vejskel. Facader skal fremstå i blank mur, hvor stentypen kan variere efter kommunens godkendelse. Tage udføres i teglsten. Der kan ikke anvendes betontegl. Carporte skal opføres som enkle konstruktioner. Depot og renovation skal indbygges som del af konstruktionen. 5
Delområde D: Delområdet udlægges til offentlige formål i form af børneinstitution. Delområde E: Delområdet udlægges til erhvervsformål, der kan udstykkes og bebygges til erhvervsformål. Delområde F1 og F2: Delområderne udlægges til fælles friarealer. Delområderne må ikke bebygges bortset fra mindre bygninger til brug for områdets anvendelse som fælles friareal. Delområde L: Landbrugsdriften opretholdes på de arealer, som ikke skal anvendes til støjvold mod Greve Centervej/Greve Landevej, regnvandsbassiner og sti til Olsbækken, samt det areal som Greve Kommune ønsker at erhverve som aflastningsbassin for Olsbækken. Hele området tilbageføres til landzone, og i lokalplanen indarbejdes der bestemmelser for anvendelsen af arealet, for så vidt angår etablering af ovenstående anlæg, jf. planlovens 15, stk. 4 bonusprincip. Arealanalyse for delområde B og C, jf. bilag 6 Bebyggelsesprocenten indenfor delområderne B og C fastsættes til 35 incl. andel i fælles friareal indenfor delområdet. Delområde B s samlede areal er på 34157 m² heraf ca. 6200 m² vej og sti. Såfremt bebyggelsesprocenten på 35 udnyttes fuldt ud, kan der således opføres ca. 9800 etage-m², hvilket med en gennemsnits boligstørrelse på hhv. 150 m² og 112 m² giver mulighed for opførelse af hhv. 65 og 87 boliger. Delområde C s samlede areal er på 38663 m² heraf ca. 7300 m² vej og sti. Såfremt bebyggelsesprocenten på 35 udnyttes fuldt ud, kan der således opføres ca. 11000 etage-m², hvilket med en gennemsnits boligstørrelse på hhv. 150 m² og 112 m² giver mulighed for opførelse af hhv. 74 og 99 boliger. Ejendommene kan udstykkes efter principperne i Rækkehus- og dobbelthusmodellerne, bilag 5. Veje Referencefotos vedlagt som bilag 7. Området vejforsynes via den eksisterende rundkørsel ved Ventrupparken og ved en ny rundkørsel ved Ventrupvej, der tænkes anlagt i samme dimensioner og principper som den eksisterende ved Ventrupparken. I forbindelse med delområde E, etableres der en ny vejadgang, med overkørsel direkte til Greve Centervej, som derved bliver fælles for ejendommene indenfor delområde E. Herefter nedlægges den eksisterende vejadgang, jf. bilag 8. Fordelingsvej Vejbøjlen mellem rundkørslerne udlægges som fordelingsvej med en allélignende karakter. Vejen har et vejudlæg på 25 m, jf. bilag 9 snit A-A. 6
Fra fordelingsvejen etableres tilslutninger til boligområderne, der udformes som firbenede kryds. Krydsene udformes så de virker hastighedsdæmpende. Fordelingsvejen udføres med en befæstet kørebanebredde på 6,5 m, der kan indsnævres på udvalgte strækninger. Der etableres grønne rabatter med vejtræer mellem kørebane og cykel/gangstier. Stier udføres som fælles cykel/gangstier i 3.0 meters bredde. Boligvej Boligvejene i parcelhus- og tæt-lavområderne udlægges med en bredde på 10 m, med en befæstet kørebanebredde på 5 m, jf. bilag 9 snit B-B og C-C. Ved blinde veje skal der anlægges vendeplads, der udformes som pladsdannelse. Området har status som legeopholdsområde med største hastighed på 15 km/t. Boligvejene indrettes med kørebane og rabatter, hvor der er plads til enkeltparkering, træplantning etc. Kørebanen kan indsnævres på udvalgte strækninger og krydsningspunkter indrettes som mindre torvedannelser, hvor hastigheden tvinges ned. Boligvejene gøres grønne med plantning af mindre træer. Parkering I delområde A skal der anlægges 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. Derudover kan der langs boligvejene etableres parkeringslommer i rabatten. I delområde B og C skal der anlægges 1 p-plads pr. bolig på egen grund i form af en carport, som placeres på arealet mod adgangsvejen dog med undtagelse af rækkehusene vinkelret på den cirkelformede boligvej, hvor carporte skal placeres i vejskel. Derudover skal der for delområderne B og C anlægges yderligere 1 p-plads pr. bolig, som kan placeres i lommer langs med boligvejene, jf. bilag 5A. Stier Ud over en række rekreative stier gennem bebyggelsens grønne områder, skal gående og cyklende færdsel kunne samles i et trafiksikret skolestisystem over Greve Centervej og Køge Bugt Motorvejen. Skolevejen udgøres af cykel- og gangstier langs fordelingsvejen med sikre krydsninger ved de firbenede kryds samt af dobbeltrettet sti i den store grønning. Støjvolden afsluttes i denne 1. etape vest for ejendommen tættest på den eksisterende rundkørsel. Fra den nye støjvold fører en gang- og cykelbro over Greve Centervej og ligger af på den eksisterende støjvold syd for Greve Centervej. Herfra anlægges rampe som del af voldens sydside, og forbindes til den eksisterende dobbeltrettede cykelsti langs Ventrupparken. Fra Ventrupparken og langs med denne anlægges ny rampe til den eksisterende bro/grevestien, der fører op til Ventrupparken og motorvejen til skolen, jf. bilag 10. Skolesti Der føres en sikker skolesti gennem området. Stien etableres med fast belægning. 7
Stier generelt Alle gang og cykelstier etableres med fast belægning. Rekreative stier kan anlægges i grus. I lokalplanområdets vestlige og nordlige grænse mod det grønne område mod Greve Landevej og Olsbækken anlægges en rekreativ grussti uden belysning. Fra denne sti skal der udlægges zoner til stiforbindelser mellem bebyggelsen og Olsbækken. Grøn struktur Kort over den overordnede grønne struktur samt referencefotos er vedlagt som bilag 11 og 12. Landskab og overgangszone med natursti Arealet mellem lokalplanområdet og Olsbækken kan drives som landbrugsareal, med plads til etablering af regnvandsbassiner. Bassinerne, der opsamler overskydende overfladevand fra lokalplanområdet inden det udledes i Olsbækken, bearbejdes landskabeligt. Overgangszonen med rekreativ sti mellem parcelhusområdet og landskabet etableres i en bræmme af græs med beplantninger af hjemmehørende træer og buske, der kan skabe en naturlig overgang mellem boligområdet og landskabet. Enkelte tværgående stier giver adgang til stien langs Olsbækken. Friarealet - Delområde F Det udpegede 3-vandhul bevares og vedligeholdes. Der plantes hjemmehørende træer, buske og urter der understøtter naturtypen. Bebyggelsens grønne kiler skaber udkig og indblik i bebyggelsen. Der er etableret en forholdsvis stram overgang mellem de områder, som ønskes bebygget med henholdsvis tætlave boliger og parcelhuse. Boligområderne åbner sig mod den grønne hovedstruktur ved en række kiler ind gennem de enkelte boligområder, således at der opleves en visuel tilknytning til de store grønne områder i store dele af bebyggelsen. Samtidig sikres en god tilgængelighed til de store grønne rekreative friarealer. Alle boliger får adgang til de fælles grønne arealer. De grønne områder i bebyggelsen udlægges med græs til boldspil og indrettes til ophold for områdets beboere og leg for små børn. Mere pladskrævende aktiviteter udlægges i de store grønne kiler. Der lægges i beplantningsstrukturen vægt på hjemmehørende træer, buske og urter. Beplantningen skal desuden ved blomster, frugtsætning, farver etc. bidrage til en oplevelse af årstidernes variationer. Overordnet beplantningsstruktur Fordelingsvejens buede forløb forstærkes af álletræer, der plantes i brede rabatter mellem vej og sti. Langs boligveje og inde i bebyggelsen plantes mindre træer i et mere frit forløb. Hække langs fordelingsvejens vestlige side skal have en buskpræget karakter. Samme type afgrænsning skal anvendes hele vejen rundt om hver enkelt parcelhusgruppe ud mod de fælles grønninger. Hække langs fordelingsvejens østlige side skal fremstå præcise, brede og klippede. 8
Private haver afgrænses mod naboer af levende hegn. Mod det åbne landskab og den delområde F etableres en zone med græs/træer og fritvoksende buske som en overgangszone mellem private haver og fællesarealer. Regn- og spildevandsafledning Generelt Det samlede areal er på ca. 100 ha. Afløbsanlægget planlægges og etableres for den fulde udbygning af området, jf. bilag 13. Såfremt det ønskes, kan anvendte forudsætninger og beregninger for nærværende rekvireres. Regnvand Det bestående areal henligger hovedsageligt som landbrugsland, og er beliggende i et område, der må betegnes som hydraulisk sårbart. Som følge heraf er der begrænsninger på størrelsen af den udledte regnmængde. Recipienten er åen Olsbæk, der afgrænser området mod nord. Som følge af den maksimalt tilladte udledning på 1 l/sek/red.ha, vil det være påkrævet at etablere forsinkelsesbassiner ved Olsbæk, i princip som vist i tegningsmaterialet. Den samlede kapacitet af bassinerne udgør 12 15.000 m3 beregnet på baggrund af krav og specifikationer i Spildevandsplan 2004 2008 godkendt den 22. marts 2005. Som følge af eksisterende problemer med afledning fra Greve Centervej, skal denne eventuelt tilkobles systemet, hvorved kapaciteten må øges tilsvarende. Dette forventes dog at være en beskeden forøgelse. Bassinerne udføres åbne med relativt flade anlæg og uden indhegning. Den endelige placering og udformning vil blive fastlagt, når Greve Kommune har suppleret med endnu et bassin i forbindelse med en forestående regulering af Olsbæk. Spildevand Afledningen af spildevand vil blive udført som konventionelt gravitationssystem, evt. kombineret med pumpestation. Ledningsføringen vil i princippet være som vist på bilag 13, dvs. mod øst og videre langs eksisterende hovedvandledning mod nord, under hovedvandledning og herfra mod anvist tilslutning ved motorvejen. I forbindelse med krydsning af både hovedvandledning og planlagt jernbane vil der blive taget alle de nødvendige forholdsregler mht. godkendelser, respektafstande osv. Støjvold Der er udlagt ca. 20 m brede arealer til støjdæmpende foranstaltninger mod Greve Centervej. Områderne er med fortsæt ikke tillagt nogen særlige rekreative værdier, idet tilsvarende arealer inde i bebyggelsen vil give langt større værdier for områdets fremtidige beboere. Der foreligger pt. ikke nogen opdaterede trafiktal for Greve Centervej og Greve Landevej, og dimensioneringen af støjvolden mod Greve Centervej samt evt. mod Greve Landevej afventer derfor en sådan trafiktælling. 9
Miljøvurdering Rambøll varetager miljøvurderingen, hvor scopingen på baggrund af den indledende screening er igangsat. Selve miljøvurderingen forventes at foreligge sammen med udsendelsen af lokalplanforslaget til offentlig høring. På foranledning af Vejdirektoratets bemærkninger, vil miljøvurderingen bl.a. belyse, hvordan den øgede trafikbelastning vil påvirke trafikafviklingen på Køge Bugt Motorvejens frakørsel, samt hvordan det vil påvirke trafikafviklingen krydset, hvor Greve Centervej skærer Greve Landevej. Servitutgennemgang Der er udarbejdet en servitutredegørelse med tilhørende kort, der fremgår af bilag 14. Der er ingen af servitutterne som kan aflyses eller som fortrænges af en lokalplan, men en række af dem vil efterfølgende blive aflyst jf. tinglysningslovens 10 og 20. 10