Cash flow 2013 Administration Generalforsamling 1717 Fælleshus 300 Diverse 705 Beboermøde 289 Fælleshus 300 3.310 3.310 Gasservice 32.957 32.957 Vedligehold Limning af tegl Udskiftn. Af varmvandsbeh. Rep. Af græsslåmaskine Klinkearb. Nr.35 Fodpaneler nr. 35 Spartling i tekn.skabe Vindpap Rep. Af gasfyr nr. 11 14.734 9.341 998 12.101 2.769 12.500 450 1.584 54.476 54.476 Gadelys Feb Maj Aug Nov. 1.431 1.205 1.187 1.204 5.026 5.026
Ejd.skat Jan. Aug. 96.751 98.549 195.299 195.299 Forsikring 15.227 15.227 Energimærkn. 1.000 1.000 Renter Marts Juni September December 13.343 6.596 13.343 6.545 13.938 4.430 13.938 4.393 76.525 76.525 Bidrag Marts juni September December 19.529 7.445 19.529 7.387 19.529 7.328 19.529
7.268 107.545 107.545 Afdrag Marts Juni September December 35.982 36.034 37.062 37.099 146.176 146.177 Renteloft Marts Juni September December 15.511 16.145 16.254 15.673 63.583 63.583 Renteswop Marts Juni September December 70.242 73.410 73.757 71.403 288.812 288.812 Transaktionsgebyr 15 Overført til kasse 2.000 991.953
Indtægt 2013 Boligafgift 1.164.024 Rente nedlagt konto 855 I alt 1.164.879 1.164.879 Indestående primo 176903 i alt 1.341.782 Betalinger i 2013 991.953 Saldo pr. 30.12.13 349.829 Overfør til ny vedligeh.konto 30.12.13 300.000 Kassebeholdning ultimo 49.829
Driftregnskab 2013 Indtægter Boligafgift 1.164.024 1.164.024 Udgifter Renter/bidrag/rentesikring/gebyr 536.480 Forsikring 15.227 Ejd.skat 195.299 Gadelys 5.026 Vedligehold 54.476 Administration 3.310 Gasfyr 32.957 Energimærke 1.000 843.775 Overført til intern kasse 2.000 I alt 845.775 845.775 Årets resultat 318.249 Bestyrelsen indstiller flg. disponering af resultatet: Afdrag 146.177 Overførsel til fri kapital 172.072
Budgetforslag 2013 Indtægter Boligafgift 1.164.024 Udgifter: Renter/bidrag/rentesikring 600.000 Forsikring 15.000 Ejd.skat 193.501 Gadelys 6.000 Vedligehold 30.000 Administration 5.000 Gasfyr 33.000 Diverse 5.000 887.501 276523
Sparekassen Sjælland Primo 2013 Vedligeholdelseskonto 723.024 Rente 27.039 Rente garantiindskud 751 Indestående ultimo 750.063 Garantiindskud 30.000 Nykredit Dispositionskonto 300.000 Gebyr -15 Rente 10 Saldo 1.1.14 299.995 Intern kasse Saldo primo 845 Bestyrelsesmøder 600 It omkostninger 180 Benzin 76 Forbrug i alt 856 Overført fra driftkonto 2.000 Saldo ultimo 1.989
Budgetforslag 2014 Indtægter Boligafgift 1.116.024 Renter/bidrag/rentesikring/gebyrer 555.500 Forsikring 16.000 Ejd.skat 193.356 Gadelys 5.100 Vedligehold 55.000 Adm. 5.000 Diverse 5.000 I alt 834.956
Balance pr. 31.12.13 Aktiver Offentlig ejend. vurdering 2012 27.000.000 Likvide beholdninger Driftskonto, Nykredit 49.829 Vedligeholdelseskonto, Spks Sjælland 750.063 dispositionskonto Nykredit 299.995 Kassebeholdning 1.989 Likvide beholdnnger 1.101.876 Garantbevis 30.000 Aktiver i alt 28.131.876 PASSIVER Egenkapital Fri kapital 1. jan. 2014 4.842.307 Årets overskud, jf. overskudsdisponeringen 172.072 5.014.379 Værdi af andelsindskud 5.654.000 Vedligeholdelseskonto, se specifikation 750.063 Disponeringskonto Nyk. 299.995 Egenkapital 31. december 6.704.058 Gæld, Nykredit Restgæld 1. januar 16.559.615 Årets afdrag 146.176 Restgæld 31. december 16.413.439 Passiver i alt 28.131.876
25-02-2014 A/B Skovstranden Korsør Noter til regnskab 2013 og andelskroneberegning 2014/15. Generelle nøgle oplysninger: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger af 1.12.2013 fastsat, at følgende nøgleoplysninger skal fremgå af foreningens noter til årsregnskab: Foreningen består af 18 boliger med et samlet BBR areal på 1740 m 2. Stiftelses- og opførelsesår: 2004. Andelsværdi og boligudgift fordeles i forhold til boligernes areal. Den enkelte andelshaver hæfter kun med sit indskud. Ved beregning af andelsværdien benyttes den offentlige ejendomsvurdering fra 2012 på 27 mio. kr. (15.517 kr./m 2 ), som vurderes retvisende for foreningens dagspris. Foreningens reserver var ved udgangen af 2013: 1.050.058 kr. (603 kr./m 2 ) svarende til ca. 3,9 % af ejendomsværdien. Foreningen modtager ikke offentlige tilskud, er ikke pålagt tilskudsbestemmelser, og der er ikke tinglyst nogen tilbagekøbsklausul. Boligafgiften er 669 kr./m 2, og der er ingen erhvervs- eller boliglejeindtægter. De samlede vedligeholdelsesudgifter i 2011, 2012 og 2013 udgjorde henholdsvis 6, 90 og 50 kr./m 2. Udgiften i 2012 var langt overvejende 156.283 kr. betalt for maling af en væsentlig del af det udvendige træværk. Obligationslån Nykredit: Foreningen har en samlet prioritetsgæld med en kursreguleret restgæld på 16.482.983 kr. Den er fordelt som følger: 1. 12.044.439 kr. som et Cibor 6 obligationslån med restløbetid på 22,25 år og en foreløbig afdragsfrihed til 31.12.2022. Kontantrente sidste halvår 2013: 0,46 %. Lånet skal refinansieres 01.01.2015. 2. 4.438.544 kr. som et Cibor 6 obligationslån med restløbetid 28,25 år med løbende afdrag. Kontantrente sidste halvår 2013: 0,39 %. Lånet skal refinansieres 01.07.2015. I 2011, 2012 og 2013 afbetaltes følgende beløb: 149.897 kr., 139.443 kr. og 146.177 kr.. Afdragsfriheden på det første lån er indtil nu forlænget i forbindelse med refinansiering ifølge pantebrevets bestemmelser. Det forventes, men kan ikke garanteres, at afdragsfriheden fremover kan forlænges i forbindelse med kommende refinansieringer. Foreningen har en friværdi på 39 % af ejendomsværdien. Renten på disse lån er variabel med rentefastsættelse hvert halve år. (01.01 og 01.07) Den rente, vi maksimalt kan risikere på disse variable lån, har vi sikret i form af følgende: Rentesikringsaftaler med Nykredit. 1. En renteloftaftale for de ca. 7,8 mio. kr. af vores gæld. Her kan vi maksimalt få en rente på 4,75 % +0,79 % i løbende præmie, dvs. i alt 5,54 %. Denne aftale er gældende indtil 31.12.2030. I sidste halvår af 2013 gav det en rente plus præmie på ca. 1.3 % %. 2. En fastrenteaftale for de resterende ca. 8,7 mio. kr. af vores gæld. Her betaler vi uanset markedsrenten (Cibor 6) en fast rente på 3,82 %. Denne aftale udløber 31.12.2015, hvor den erstattes af en aftale gældende til 30.3.2022 med en fast rente på 3,45 %. Denne rentesænkning vil give en årlig besparelse på over 30.000 kr.. Worst case: Disse to aftaler lægger loft over, hvor meget vores prioritetsudgifter kan stige i tilfælde af større rentestigninger. Worst case er hvis renten på vore Cibor 6 lån stiger til loftet 4,75 %. I så tilfælde skønner Nykredit, at ydelsen vil udgøre 975.000 kr. og dette vil alt andet lige øge den månedlige boligudgift med 501, 547 og 622 kr. for boliger på henholdsvis 87, 95 og 108 kvadratmeter.
Boligafgift: Boligafgiften har ikke været hævet siden 2008. Til trods for væsentlig øgede udgifter til f.eks. boligskat har de lave prioritetsrenter medført betydelige årlige resultatoverskud, som dels har dækket en stor udgift (ca. 156.000 kr.) til maling af store dele af det udvendige træværk og dels muliggjort en opsparing på over 1 mio. kr. Sidste års overskud på ca. 172.000 kr. kunne, omsat til reduktion af huslejer have givet en månedlig huslejereduktion på ca. 717, 782 og 890 kr. for boliger på henholdsvis 87, 95 og 108 m 2. Med de nugældende renter forventes også i 2014 et betydeligt overskud. Opsparing: Bestyrelsen anbefaler, i stedet for en nedsættelse af boligafgiften, opsparing på henholdsvis vores vedligeholdelseskonto og en dispositionskonto til imødegåelse af uforudsete udgifter som f.eks. stigende renter, skatter og forsikringspræmier.. Markedsværdi af rentesikringsaftaler: Aftalerne har en markedsværdi, som kan være positiv eller negativ afhængig af den øjeblikkelige markedsrente i forhold til markedsrenten ved aftalernes indgåelse. Markedsværdien har betydning i forbindelse med fastsættelse af andelsværdien, samt hvis en aftale ophæves. For øjeblikket er markedsrenten lavere end da vi indgik aftalerne. De er derfor til långivers fordel, hvis vi ophæver dem. Det betyder, at långiver kan kræve denne markedsværdi udbetalt, hvis vi ophæver aftalerne. Markedsværdi og andelspris: Bolig- og byggestyrelsen har besluttet, at markedsværdien skal indgå i beregning af andelsværdien. Da vores markedsværdi for øjeblikket er negativ, skal den medregnes som gæld. Markedsværdien var pr. 31.1. 2014 ifølge Nykredit 1.462.983 mio. kr. i långivers favør. Beløbet er så stort, dels fordi markedsrenten (Cibor 6) er meget lav og dels som følge af den nye fastrenteaftale gældende frem til 30.3.22. Den høje negative markedsværdi forringer andelskronens værdi, men er samtidig udtryk for den meget lave markedsrente, som alt andet lige er til foreningens fordel. Hvis renterne skulle stige, vil det alt andet lige resultere i en højere andelsværdi. Det samme vil være gældende, når den nuværende fastrenteaftale udløber i 31.12.2015, med mindre vi indgår en ny fastrente aftale med udløb senere end 30.3 2022. Hvis markedsværdien var 0 kr. ville andelskronen pr. kvadratmeter kunne sættes op med 840 kr.. For en bolig på f.eks. 95 m 2 ville det, alt andet lige, betyde en stigning af andelsværdien på ca. 80.000 kr.. Renten kan stige så meget, at markedsværdien bliver positiv, og den skal så lægges til egenkapitalen og dermed give en yderligere øgning af andelsprisen. Men det skal vi ikke ønske os. Offentlig ejendomsvurdering 2012: Den offentlige vurdering på 27 mio. kr. anses for retvisende som foreningens dagspris. Den benyttes derfor ved såvel regnskabsaflæggelse som ved udregning af andelsværdien. Ved foreningens oprettelse i 2004 var kostprisen 22.712.500 kr.. 25-02-2014 FOS
BEREGNING AF ANDELSVÆRDI 2014-2015 for A/B Skovstranden/Korsør Generalforsamlingen skal fastsætte den enkelte andelshavers værdi af foreningens formue. Andelsværdien må forventes at være gældende indtil næste generalforsamling. Ved salg af en andel må prisen ikke overstige boligens andelsværdi tillagt værdien af eventuelle forbedringer. Ifølge Andelsboligloven kan og skal andelsværdien beregnes på en af de fire måder, der angives i loven. Af disse er kun de tre aktuelle for foreningen. Andelsværdien må ikke sættes højere, men gerne lavere end den værdi, der kan udregnes efter de tre metoder. 1. Værdiansættelse på grundlag af anskaffelsesprisen 2. Værdiansættelse på grundlag af den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. 3. Værdiansættelse på grundlag af den senest ansatte ejendomsværdi. Atter i år foreslås ejendomsvurderingen som beregningsgrundlag. Den nyeste vurdering fra 2012 er 27 mio. kr., og dette beløb benyttes til værdiansættelsen. Værdiansættelse på grundlag af ejendomsvurderingen 2012: Offentlig ejendomsvurdering 2012 Likvid beholdning Nykredit 31.12.2013 Dispositionskonto Nykredit 31.12.2013 Garantindskud Sparekassen Sjælland 31.12.2013 Aktiver i alt Prioritetsgæld 31.12.13. (Kursreguleret) Swapgæld pr. jan. 2014. Egenkapital 27.000.000 kr. 49.829 kr. 299.995 kr. 30.000 kr. 27.379.824 kr. 16.482.983 kr. 1.462.143 kr. 9.434.698 kr. Andelskrone/kvadratmeter: 5.422 kr. (Sidste år: 5.144 kr.) Andelsværdi pr bolig: 87m 2 95m 2 108m 2 471.735 kr. 515.113 kr. 585.602 kr. Samlet boligareal: 1740 kvadratmeter. 750.814 kr. hensat til vedligehold er ikke medregnet i værdiansættelsen. Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom over for renteudsving. Den forholdsvis store swapgæld skyldes dels de stadig lavere renter og dels vores nye fastrenteaftale, som løber fra 1.1.2016 til 30.3.2022. Med denne aftale reduceres den nuværende rente for denne af vore to rentesikringsaftaler fra 3,82 % til 3,45 %. 18-02-2014 FOS