Investeringsejendom Skellerup Sag 71084-6 TIL SALG Ullerslev - Højbjergvej 1B, Skellerup Rummelig boligudlejningsejendom beliggende i Skellerup Indeholder 5 lejligheder i størrelsen 57-126 m² Høj forrentning Kontantpris kr. 1.500.000 1. års nettoafkast % 11,15 Etageareal m 2 401
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Rummelig boligudlejningsejendom med godt afkast sælges. Ejendommen beliggende i Skellerup på Østfyn. Bygningen er en vinkelbygget 1½ plans investeringsejendom opført i gule mursten og tagdækket med naturskiffer. Ejendommen er i 1995 blevet omfattende moderniseret og indeholder 5 gode og regulære lejligheder - alle med egen indgang. Lejligheden 1B, st. - indeholder stor flisebelagt entre med adgang til fyrrum. Stor stue med brændeovn og udgang til udestue, soveværelse, stort køkken med spiseplads, mellemgang, badeværelse samt værelse. Der er "egen" have til lejligheden. Lejligheden 1B, 1. er i stueetagen indrettet med entre med trappe til 1. sal og badeværelse. På 1. sal findes repos, separat toilet, stort køkken med spiseplads, stue med synlige hanebånd samt 2 værelser. 1C, st. tv. består af en entre med klinkegulv, badeværelse, stor stue med udgang til terrasse og separat have, åbent køkken, soveværelse samt værelse. 1C, st. th. er indrettet med entre, badeværelse, stue med åbent køkken og udgang til terrasse og separat have, soveværelse samt værelse. 1D, 1. er i stueplan indrettet med entre med trappe til 1. sal, hvor der findes repos, køkken, spisestue samt stue, mellemgang, mindre badeværelse, soveværelse samt værelse. Der er indrettet depotrum til hver af lejlighederne. Foran ejendommen findes stort parkeringsareal. 2
2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 2f, Skellerup By, Skellerup Nyborg Opført/Ombygget Opførelsesår 1897/1969 Ombygningsår 1995 Arealer Grundareal 2.582 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 339 m 2 Boligareal 401 m 2 Etageareal i alt 401 m 2 Sekundære arealer 14 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført/Ombygget år 1897/1995 Bebygget areal 325 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Højbjergvej 1B, st. 126 m 2 Boligareal Nej Højbjergvej 1B, 1. 77 m 2 Boligareal Nej Højbjergvej 1C, st. tv. 73 m 2 Boligareal Nej Højbjergvej 1C, st. th. 57 m 2 Boligareal Nej Højbjergvej 1D, 1. 68 m 2 Boligareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført/Ombygget år 1969 Bebygget areal 14 m 2 Sekundære arealer 14 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Udhus 14 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2017 Ejendomsværdi kr. 2.550.000 Heraf grundværdi kr. 395.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Købstædernes Forsikring, policenr. 53476905. Forsikringen dækker følgende: Brand, restværdi, el-skade, anden bygningsbeskadigelse, svamp og insekt samt rørskade på skjulte rør og stikledninger. Forsikring på udhuset omfatter dog ikke svamp og insekt samt rørskade. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærkning foreligger af den 26.08.2009 med energiklassifikation F. 3
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Offentlige planer/forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Området, hvori ejendommen er beliggende, er omfattet af kommuneplan nr. 9.BL.1 samt lokalplan nr. 47, der bl.a. bestemmer det følgende: Kommuneplan nr. 9.BL.1 Kommuneplanen udlægger området til blandet bolig- og erhvervsområde. Området kan anvendes til boligformål og erhverv, der naturligt finder plads i landsbyen. Nedlagte landbrugsbygninger må omdannes til boliger eller andre erhverv, så som Bed & Breakfast og liberalt erhverv m.m. Lokalplan nr. 47 Lokalplanen udlægger området til blandede formål, dvs. boligformål, erhverv, som er uden genevirkning i forhold til omgivelserne, detailhandel, liberale erhverv samt offentlige formål for områdets beboere. Kommune- og lokalplan kan rekvireres på www.plansystem.dk eller hos medvirkende erhvervsmægler. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Der er p.t. tinglyst følgende servitutter på ejendommen: 05.01.1968 - Dokument om hegn, hegnsmur mv. 04.10.1983 - Dokument om naturgas/anlæg mv. 13.10.2005 - Lokalplan nr. 47 El, vand og varme Ejendommen forsynes med el fra Energi Fyn. Lejerne betaler for eget forbrug af el efter særskilte målere og direkte til forsyningsselskabet. Ejendommen forsynes med vand fra Såderup og Omegns Vandværk. Lejernes forbrug af vand er indeholdt i lejen. Ejendommen forsynes med varme fra eget centralvarmeanlæg tilsluttet naturgas. Lejerne betaler for eget forbrug af varme efter særskilte målere og der udarbejdes årligt varmeregnskab. Løsøre og inventar Det inventar, der i henhold til lejekontrakterne tilhører udlejer, medfølger i handlen. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Region Syddanmarks Jordforureningskontor har derudover ingen oplysninger om forurening eller formodet forurening på ejendommen. 4
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 1.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 263.711 I alt kr. 263.711 Lejeindtægterne er angivet ekskl. a conto varme. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr. 11.012 Renovation Renovation, anslået kr. 9.266 Miljøafgifter kr. 261 Skorstensfejning kr. 487 Vand/Vandafledning/El Vand og vandafledningsafgift, anslået kr. 24.000 El, udlejers andel, anslået kr. 2.500 Vicevært Vicevært, anslået kr. 10.000 Udvendig vedligeholdelse Anslået kr. 24.060 Administration Anslået kr. 12.500 Forsikringer Præmie årligt kr. 8.502 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 102.588 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 8.480 Advokatsalær - skøde kr. 15.000 Moms kr. 3.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 27.230 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 1.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 27.230 - Refusion depositum kr. 61.530 - Refusion forudbetalt leje kr. 20.510 Anslået kapitalbehov kr. 1.445.190 5
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 263.711 - Driftsudgifter iht. budget kr. 102.588 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 161.124 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 161.124 x 100 1.445.190 = 11,15 % (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Den kontante købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr. 225.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.175.000 Særlige installationer kr. 100.000 Kontant købesum kr. 1.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4 % x kr. 101.815 = kr. 4.073 Afskrivninger 1. år kr. 4.073 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 102.588 kr. 102.588 Udgifter i alt kr. 102.588 kr. 102.588 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 263.711 kr. 263.711 1. år før afskrivning/skat kr. 161.124 kr. 161.124 Afskrivning 1. år, anslået kr. 4.073 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 157.051 Likviditet 1. år før skat kr. 161.124 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00 % kr. 34.551 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 126.572 Lejeindtægterne er ekskl. a conto varme. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Svendborg Vestergade 165 5700 Svendborg Att.: Ulrich Nielsen, Erhvervsmægler og valuar Tlf.: 6321 7090, e-mail: uni@nybolig.dk 6
FOTOS 7
FOTOS 8
FOTOS 9
KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Lejer Højbjergvej 1B, st. Bolig Beboelse 135 61.257 454 60.000 15.075 0 5.025 0 2 Lejer Højbjergvej 1B, 1. Bolig Beboelse 77 43.886 570 43.200 10.800 0 3.600 0 3 Lejer Højbjergvej 1C, st. tv. Bolig Beboelse 73 60.833 833 54.000 13.500 0 4.500 0 4 Lejer Højbjergvej 1C, st. th. Bolig Beboelse 57 49.020 860 40.620 10.155 0 3.385 0 5 Lejer Højbjergvej 1D Bolig Beboelse 68 48.714 716 48.000 12.000 0 4.000 0 I ALT 410 263.711 61.530 20.510 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 410 263.711 61.530 20.510 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk/anslået LEJE/DEPOSITA/FORUDBETALT LEJE I ALT 263.711 61.530 20.510 heraf faktisk 263.711 61.530 20.510 heraf anslået 0 0 0 11
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Lejer 14.400 0 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2018 01.01.2019 - Nej 2 Lejer 13.200 0 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2018 01.01.2019 - Nej 3 Lejer 12.000 0 Nej Faktisk Trappleje 01.06.2017 01.06.2018 - Nej 4 Lejer 12.000 0 Nej Faktisk Trappeleje 01.11.2017 01.11.2018 - Nej 5 Lejer 12.000 0 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2018 01.01.2019 - Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold 1 Lejer 0 01.09.2016 3 mdr. - - Lejer Udlejer Nej Nej - 2 Lejer 0 01.12.2016 3 mdr. - - Lejer Udlejer Nej Nej - 3 Lejer 0 01.06.2012 3 mdr. - - Lejer Udlejer Nej Nej - 4 Lejer 0 15.11.2010 3 mdr. - - Lejer Udlejer Nej Nej - 5 Lejer 0 15.01.2017 3 mdr. - - Lejer Udlejer Nej Nej - Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 12