1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Claus Perregaard og Hans Kristensen v/chartis Europe Kalvebod Brygge 45 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 6. november 2008. Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med en fejlagtig oplysning i en salgsopstilling om, at den af klagerne købte ejendom var nyopført i 1972/73. Det viste sig, at ejendommen var opført i 1877 og renoveret i 1972/73. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en landbrugsejendom til salg, som klagerne ønskede at købe.
2 Af ejendommens forsikringspolice af 24. februar 1995 fremgik, at ejendommen var opført i 1973. Sælger af ejendommen havde indgivet klage over ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1996. Den 2. december 1997 blev vurderingen ændret. Det fremgik af Skyldrådets sagsfremstilling/begrundelse bl.a.: [ ] [ ]
3 Af BBR-ejermeddelelse dateret den 8. januar 1998 fremgik, at det tidligere stuehus beliggende på ejendommen var opført i 1877. Det fremgik videre, at der var foretaget en væsentlig om- eller tilbygning i 1973. Klagerne fik udleveret en salgsopstilling dateret den 4. december 2003. Det fremgik heraf bl.a., at ejendommen var Nyopført i 1972 i bindingsværk med stråtag alt i god stand. Det fremgik videre, at der var tale om en mindre landbrugsejendom med en grund på 26.729 m 2. På salgsopstillingens side 1 var anført: Opført 1877. Den 6. februar 2004 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 1.570.000 kr. med overtagelse den 1. juni 2004. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: [ ] [ ] [ ] [ ] I købsaftalens punkt 25 var det anført: Købsaftalen består af 13 sider og Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne. Herudover har køber modtaget. Feltet, som fulgte herefter, var tomt.
4 Det fremgår af tingbogsoplysning om ejendommen, at det er en landbrugsejendom. Det fremgik ligeledes af købsaftalen, at klagernes rådgiver var advokat. Den 10. marts 2004 skrev kommunen til de indklagede, som svar på en af indklagede foretaget henvendelse, at ejendommen var en landbrugsejendom, som ikke kunne udstykkes til opførelse af ny selvstændig boligbebyggelse. Efter overtagelse af ejendommen konstaterede klagerne forskellige mangler ved ejendommen, og der blev iværksæt isoleret bevisoptagelse. Den 8. juni 2005 blev der afholdt et syn- og skønsmøde på ejendommen. Til stede var klagerne, sælger af ejendommen samt parternes advokater. I rapporten blev forskellige mangler ved ejendommen konstateret og prisfastsat. Skønsmanden afgav sin erklæring til byretten. Den 18. januar 2006 blev der afholdt et supplerende syn- og skønsmøde på ejendommen med tilstedeværelse af samme parter. Den supplerende skønserklæring blev afgivet. Endnu et supplerende skønsmøde blev afholdt den 27. marts 2007 med tilstedeværelse af ovennævnte parter, og denne skønserklæring blev afgivet til Civilretten 10. april 2007. Klagerne rettede henvendelse til de indklagede, og den 23. april 2008 oplyste de indklagede til klagernes advokat, at de indklagede ville se på sagen. De indklagede anførte videre, at det i salgsopstillingen anførte om, at ejendommen var nyopført i 72/73 var en skrivefejl, og at det skulle have været anført, at ejendommen var opført i 1877 og var nyrenoveret. Den 20. maj 2008 skrev de indklagedes forsikringsselskab AIG Europe til klagernes advokat bl.a.: [ ]
5 [ ] Den 23. maj 2008 indgav klagerne stævning mod sælger af ejendommen med påstand om, at sælger skulle betale 259.446 kr. til klagerne på grund af mangler ved ejendommen. Den 10. juli 2008 skrev klagers advokat til indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG bl.a.: [ ]
6
7 [ ] I forbindelse med retssagen blev der udmeldt syn- og skøn. Denne skønserklæring blev afgivet den 12. juni 2009. Den 11. december 2009 afsagde byretten dom i sagen mellem klagerne og sælger. Det fremgik af dommen bl.a.: [ ] [ ]
8
9
10
[ ] 11
12
13
14
15 [ ] Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klagerne. Det fremgik af salgsopstillingen samt de øvrige udleverede salgsdokumenter, som blev udleveret til klagerne forud for disses køb af ejendommen, at huset beliggende på ejendommen var nyopført i 1972/73. En angivelse af, at huset er nyopført i 1972/73, må naturligt forstås således, at der var opført et hus, som overholdt det dagældende bygningsreglement, og at der var brugt tidssvarende materialer. Dette er i øvrigt tillige mundtligt bekræftet af de indklagede over for klagerne i forbindelse med fremvisningen af ejendommen. Klagerne har imidlertid konstateret, at huset beliggende på ejendommen var opført på en sådan måde, at det hverken konstruktionsmæssigt eller i forhold til materialeanvendelse m.v. stemte overens med oplysningen om, at huset skulle være nyopført i 1972/73. Det dagældende bygningsreglement er således ikke overholdt, ligesom der på ingen måde er anvendt tidssvarende materialer.
16 Indklagede har i forbindelse med formidlingen af ejendommen handlet ansvarspådragende ved at skabe en klar forventning hos klagerne om, at huset enten var nyopført i 1972/73 eller dog i det mindste var opført på en sådan måde, at det dagældende bygningsreglement var overholdt, samt at der var anvendt tidstypiske materialer i forbindelse med opførelsen af huset. Det kan således umiddelbart lægges til grund, at der var tale om en fejl, da de indklagede i salgsopstillingen anførte, at huset var nyopført, hvilket de indklagede da også har anerkendt. Det bestrides, at fejlen efterfølgende skulle være berigtiget dels ved udlevering af BBR-ejermeddelelse dels ved udlevering af kopi af klage til skyldrådet. Klagerne har aldrig modtaget kopi af klage til skyldrådet. Endvidere er oplysningerne anført i BBR-ejermeddelelsen alene baseret på tidligere ejeres indberetning og kan derfor ikke lægges til grund med nogen nærmere nøjagtighed. Selv om dette var tilfældet, så fremgik det da også af BBRejermeddelelsen, at der har været en væsentlig om- eller tilbygning i 1972, og denne oplysning sammenholdt med salgsopstillingen giver det ganske klare indtryk, at der er tale om et hus, som i hvert fald i 1972/73 måtte forventes at overholde det dagældende bygningsreglement, ligesom det skaber en klar forventning om, at der er anvendt tidssvarende materialer. Dette har vist sig ikke at være tilfældet, og de indklagede, der dels har udarbejdet salgsopstillingen dels i øvrigt indsamlet og udleveret relevante oplysninger til klagerne forinden indgåelse af købet, burde som den professionelle part i forholdet have indhentet nøjagtige oplysninger om opførelsesår samt karakteren af den væsentlige om- eller tilbygning, som var anført i BBR-ejermeddelelsen. Undladelse heraf er uden tvivl ansvarspådragende. På internettet annoncerede de indklagede ejendommen som opført i 1877. Klagerne frasorterede derfor ejendommen, da klagerne ikke var parate til en renovering af en gammel ejendom. Da klagerne ved en søgning et par måneder senere konstaterede, at der nu på internettet var angivet, at ejendommen var nyopført i 1972, henvendte klagerne sig til de indklagede. De indklagede forklarede, at værksted og stald var nyopført i 1972 og hovedhuset i 1973, men at det var bygget i gammel stil med stråtag og bindingsværk. Opførelsesåret vedrørte den oprindelige ejendom, som var nedrevet. Det visuelle indtryk, som klagerne fik i forbindelse med de indklagedes fremvisning af ejendommen, bekræftede oplysningerne om, at ejendommen var opført i 1972/73. Både materialeanvendelsen og farvevalget stemte overens med oplysningerne, og klagerne havde derfor ingen grund til at betvivle disse. I forbindelse med købsaftalens underskrivelse på de indklagedes kontor var der en
17 del forvirring om, hvorvidt ejendommen havde status som landbrugsejendom eller som nedlagt landbrug. Købsaftalen blev derfor ændret flere gange. De indklagede burde nærmere have undersøgt ejendommens status forinden handlens indgåelse. Af ejendommens akter på kommunens plankontor fremgik det, at de indklagede den 10. marts 2004 havde modtaget et svar om, at ejendommen er en landbrugsejendom. Oplysningsskemaet fra kommunen var ikke bilagt bygningstegning og tankattest, og klagerne var henvist til selv at kontakte teknisk forvaltning for at se dokumenterne. Det viste sig endvidere ved et besøg på teknisk forvaltning, at der aldrig var søgt om byggetilladelse til en eneste af bygningerne. Forvirringen omkring dokumenterne medførte en del korrespondance mellem de indklagede og klagernes advokat. De indklagede mødte ikke op ved overdragelsen af ejendommen. Klagerne var ikke orienteret herom og heller ikke indforstået hermed. Efter overtagelsen måtte klagerne flere gange rykke de indklagede for bilag til refusionsopgørelsen. Klagerne skal bemærke, at afsnittet: Hun husker tydeligt, at de den dag, hvor de overtog ejendommen, fik gennemgået ejendommen, herunder fortalt hvorledes ejendommen var renoveret i byrettens dom under den ene klagers forklaring er fejlplaceret, idet denne udtalelse ikke var klagers, men i stedet sælgers. Klagernes påstand er herefter, at de indklagede hverken har udvist rettidig omhu, levet op til deres professionelle professionsansvar eller deres undersøgelsespligt, og de indklagede har derved formidlet handlen på forkert grundlag til skade for klagerne. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe (nu navneændret til Chartis) har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne. Der henvises til AIG Europes brev af 20. maj 2008 til klagernes advokat. Chartis har endvidere anført, at retten i dommen bemærker, at retten ikke finder, at der er afgivet garanti for ejendommens alder, idet dokumenterne i handlen angiver forskellige datoer for opførelsen. Klagerne har haft al mulig anledning til at søge forholdet afklaret, da de blev opmærksomme på, at datoerne var forskellige. Dette er imidlertid ikke sket. Rettens konklusion er, at [den ene klagers navn] måtte således forvente, at hun
18 købte en ejendom opført i 1877 med væsentlig om- eller tilbygning fra 1972. Klagerne var således i ond tro om, at ejendommen skulle være fra 1972 og dermed er erstatningsbetingelserne i forhold til indklagedes oplysninger om ejendommens alder ikke opfyldt. Ses der på de mangler, som ejendommen har i forhold til opfyldelse af bygningsreglementet fra 1972, hvor om- og tilbygningen har fundet sted, er det mangler, som de indklagede ikke har haft kendskab til og ej heller haft mistanke om. Der er ingen undersøgelsespligt for de indklagede for disse forhold, og klagerne valgte selv at fravælge gennemgang af en bygningssagkyndig. Dermed har de indklagede heller ikke handlet ansvarspådragende vedrørende dette forhold. De indklagede har ikke handlet ansvarspådragende, hvorfor klagernes krav afvises. Nævnet udtaler: I forbindelse med handlens indgåelse forelå der modstridende oplysninger om, hvorvidt ejendommen var opført i 1877 og ombygget/renoveret i 1972/73, eller om ejendommen var nyopført i 1972/73, og dermed var omfattet af det på dette tidspunkt gældende bygningsreglement. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede både anførte, at der var tale om en nyopført ejendom i 1972/73 og anførte, at der var tale om en ejendom opført i 1877. Nævnet finder, at klagerne har eller burde have haft kendskab til de modstridende oplysninger - dels via de indklagedes annoncering på internettet, dels idet der af BBR-ejermeddelelse, ejendommens forsikring med mere fremgik forskellige opførelsesår for ejendommen. Klagerne besigtigede ejendommen med egen byggesagkyndig, og klagernes advokat gennemgik ligeledes ejendommens dokumenter. Nævnet finder derfor, at klagerne, såfremt det var afgørende betydning for dem, nærmere burde have søgt afklaret, hvorvidt det var korrekt, at ejendommen var nyopført i 1972/73. Klagerne havde derfor haft mulighed for at kræve en indeståelse for, at ejendommen var nyopført i 1972/73. Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne for mangler ved ejendommen, som ikke kunne forventes ved en i 1972/73 nyopført ejendom. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede ikke forinden udfærdigelse af købsaftalen havde endelig afklaring af, om ejendommen var en landbrugsejendom eller et nedlagt landbrug. Da købsaftalen imidlertid korrekt er udfærdiget som
19 vedrørende en landbrugsejendom, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand