1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Torben og Niels Hald Torvet 1 4293 Dianalund Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har givet fejlagtige omlysninger om varmeudgiften og derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 14. juli 2008 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr. 1.650.000,00. Klagerne fik i den forbindelse udleveret en salgsopstilling, hvor den årlige varmeudgift var anført til kr. 11.238,21 og det årlige forbrug til 9.106 kwh. Det var endvidere anført, at der var elvarme, og at det anførte elforbrug var inkl. forbrugsel.
2 Det fremgår af købsaftalens punkt 16, at klagerne inden handlen fik udleveret årsopgørelse fra Seas-NVE samt gyldigt energimærke af 25. juni 2008. Klagerne har til sagen indsendt kopi af opgørelse fra varmeværket for perioden 16. oktober 2006 til 15. oktober 2007, der viser et årlig elforbrug på kr. 15.799,51. Denne udgift er specificeret på opgørelsens side 2: [...] [...] I det udleverede energimærke er det beregnede varmeforbrug for ejendommen på 11.900 kr. pr. år, og det fremgår, at sælger har oplyst varmeforbruget til 5.606 kwh pr. år og en udgift på kr. 9.727,00 pr. år for perioden fra den 16. oktober 2006 til den 16. oktober 2007. Det fremgår videre af energimærket: [...] [...]
3 Klagerne reklamerede over for de indklagede og krævede differencen kapitaliseret med 8. Da klager og indklagede ikke kunne opnå enighed om en erstatning, sendte klagerne den 9. december 2009 sagen til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne, idet de indklagede i salgsopstillingen anførte den årlige varmeudgift med et for lavt beløb. De indklagede skal godtgøre klagerne den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte udgifter til el kapitaliseret med 10. Differencen udgør kr. 4.561,30. De Indklagede har erkendt at have begået en fejl, men har ikke imødekommet klagernes krav om erstatning. Den øgede udgift betyder, at klagernes budget ikke længere hænger sammen, og havde klagerne kendt de faktiske varmeudgifter, var klagerne muligvis slet ikke blevet godkendt til køb. Klagerne har ikke fra de indklagede modtaget den forreste side på årsopgørelsen fra Seas-NVE. Hvis klagerne havde fået denne udleveret, ville de have opdaget fejlen, ligesom de indklagede burde have opdaget fejlen, hvis de indklagede havde haft denne side. Energimærket, som klagerne modtog i forbindelse med handlen, indeholder ligeledes fejl og giver ikke de rigtige oplysninger om ejendommens reelle udgift til el og varme. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede erkender at have udarbejdet en fejlagtig salgsopstilling vedrørende varmeudgifterne. De indklagede har prøvet at forlige sagen på en rimelig måde, hvilket klagerne imidlertid har afvist. Indklagede har forsøgt at imødekomme klagerne for at få en tilfreds kunde, ikke fordi de indklagede mener at være erstatningsansvarlige over klagerne. Klager havde advokatforbehold i handlen, og klagers advokat havde modtaget ejendommens dokumenter herunder opgørelsen fra Seas-NVE. Advokaten kunne have gjort indsigelse. Klagerne har endvidere modtaget gyldigt energimærke. De indklagede er ikke ansvarlige for indholdet heri. De indklagede har endvidere henvist til en afgørelse fra Retten i Helsingør, hvor mægleren blev frifundet.
4 Sælgers reelle elforbrug må anses for værende normalt for en sådan type ejendom, og ejendommens værdi ville ikke have været anderledes, hvis de rigtige oplysninger om elforbruget havde været anført. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til bl.a. varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Da ejendommen er elopvarmet, og der ikke forefindes separat måler, finder nævnet, at de indklagede var berettigede til at skønne, hvor stor en del af forbruget, der vedrørte opvarmning. De indklagede har imidlertid ikke foretaget et sådan skøn. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede i salgsopstillingen alene gav oplysning om en udgift på kr. 11.238,21, ud af den samlede udgift, som udgjorde kr. 15.799,51, inkl. levering og tillige anførte, at beløbet var inklusiv forbrugsel. Nævnet finder, at klagerne var berettiget til at forvente, at oplysningerne i salgsopstillingen om udgiften til det samlede elforbrug vedrørende ejendommen var korrekte. Det forhold, at klagerne sammen med købsaftalen fik udleveret en del af årsopgørelsen fra SEAS-NVE kan ikke føre til et andet resultat. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en for lav varmeudgift har de indklagede tilsidesat deres pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) finder, at det ved afgørelsen af om klagerne har lidt et tab som følge heraf, påhviler klagerne at bevise, at de indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises derfor fra nævnsbehandling, men disse nævnsmedlemmer udtaler deres kritik af de indklagede.
5 Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) finder, at de indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, finder disse nævnsmedlemmer, at de indklagede skal betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med hidtidig nævnspraksis stemmer disse nævnsmedlemmer for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6. Disse nævnsmedlemmer stemmer derfor for at tilkende klagerne et beløb på 27.000 kr. Efter stemmeflertallet afvises spørgsmålet om tilkendelse af erstatning fra nævnsbehandling. Konklusion: Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på 700 kr. inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand