21408112 Bidragsforhøjelse. Klageren havde et 30-årigt inkonverterbart obligationslån, som var ydet med rentetilpasning, renteloft og 10 års afdragsfrihed. Ifølge aftalegrundlaget opkrævedes der et bidrag på lånet, som af instituttet kunne forhøjes, ligesom beregningsprincipperne herfor kunne ændres. Instituttet varslede i maj 2013 en ny prisstruktur over for klageren. For klageren betød det, at den årlige bidragssats steg fra 0,6000 pct. til 0,9368 pct. Klageren protesterede i juni 2014 over bidragsforhøjelsen, som klageren med tilbagevirkende kraft krævede justeret til det oprindeligt aftalte niveau. Instituttet fremsendte i juli 2014 en redegørelse til klageren og oplyste samtidig, at der ikke var fundet fejl i sagsbehandlingen, og at instituttet derfor ikke kunne imødekomme klagerens krav. Klageren fastholdt i juli 2014 klagen, idet han samtidig ønskede uddybet, hvorvidt der var et loft for bidragsstigningen, hvorfor bidragssatsen ikke fremgik som en variabel udgift i instituttets prisblad, hvorvidt de differentierede bidragssatser var en ændring i forhold til vilkårene ved låneoptagelsen i 2006, og hvorvidt bidragsforhøjelsen var varslet ved et anbefalet brev fra instituttet. Instituttet fremsendte i juli 2014 endnu en redegørelse til klageren, i hvilken instituttet blandt andet oplyste, at varslingen af bidragsforhøjelsen var sket med almindelig post til klageren. Instituttet varslede i august 2014 atter bidragsforhøjelse på klagerens lån, hvorved den årlige bidragssats steg til 1,0244 pct. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle 1) orientere kunderne bedre om bidraget, 2) varsle forhøjelser ved minimum et anbefalet brev og brev til e-post, 3) fjerne differentiering på allerede optagne lån, 4) justere klagerens bidragssats til det niveau, han godkendte i 2006, svarende til 0,5 pct., subsidiært nedsætte bidraget til den oprindelige sats med tillæg af almindelig inflation, og 5) tilbagebetale klageren det for meget indbetalte bidrag i perioden med tillæg af renter. Instituttet påstod frifindelse. Nævnet afviste adfærdsklagerne, idet sådanne henhører under Finanstilsynet. Nævnet fastslog, at der i aftalegrundlaget var den fornødne hjemmel til at ændre beregningsmetoden, herunder at foretage differentiering på eksempelvis låntype. Nævnet bemærkede, at det ikke kræver en særlig hjemmel i aftalegrundlaget at nedsætte bidraget. Bidragssatsen fandtes ikke åbenbart urimelig i sammenligning med niveauet i branchen for tilsvarende lån og ej heller vilkårlig. Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget fandt Nævnet det hverken sandsynliggjort endsige dokumenteret, at der var givet klageren tilsagn om et fast bidrag frem til refinansieringstidspunktet, eller at loftet på lånet relaterede sig til andet end renten. Det kunne heller ikke føre til tilsidesættelse af den klare hjemmel i aftalegrundlaget til at ændre bidraget, at dette var karakteriseret som en fast omkostning. Der var heller ikke grundlag for at pålægge instituttet særskilt at orientere om, at der ikke var et loft over bidraget. Nævnet bemærkede, at et sådant konkret ville kunne fastslås ved en prøvelse af en bidragsforhøjelse i Realkreditankenævnet, ved domstolene eller i Finanstilsynet. Ud fra retspraksis og oplysningerne i klagesagen fandt Nævnet, at varslingen af bidragsforhøjelsen var sket i overensstemmelse med aftalegrundlaget. Nævnet fandt, at det ville være hensigtsmæssigt, om instituttet i de skattemæssige indberetninger havde foretaget en opsplitning af de fradragsberettigede beløb i henholdsvis rente og bidrag. Dette kunne dog ikke føre til en tilsidesættelse af bidragsforhøjelserne eller en nedsættelse af bidraget på andet grundlag. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet. K E N D E L S E afsagt den 27. januar 2015 JOURNAL NR.: 2014-01-08-112-T INSTITUT: Totalkredit A/S KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 15. december 2014 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Morten B. Pedersen Bent Olufsen Jacob Elverum Per Englyst
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Klageren har i sin ejendom et 30-årigt inkonverterbart obligationslån på oprindelig 2.565.000 kr. Lånet er ydet med rentetilpasning og renteloft samt 10 års indledende afdragsfrihed. Af det for lånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende: Rente og betalingsvilkår: Lånets pålydende rente er variabel og p.t. fastsat til 2,9656%. Som følge af kvartårlig renteberegning svarer dette til en årlig nominel rente på p.t. 2,998,7%. Lånet afvikles som annuitetslån SÆRLIGE BESTEMMELSER: 1. Hæftelse og vilkår -------------------- For lånet gælder de af (indklagedes) bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af (indklagedes) bestyrelse med hjemmel i (indklagedes) vedtægter. Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede Almindelige forretningsbetingelser samt Særlige bestemmelser i nærværende pantebrev. For lånet hæfter debitor både med det pantsatte og personligt over for (indklagede) 4. Rentefastsættelse og refinansiering ------------------------------------- Nærværende låns pålydende obligationsrente beregnes hvert halve år med udgangspunkt i Nationalbankens dagligt noterede 6 måneders CIBOR rentesats (Copenhagen Inter-Bank Offered Rates) den 5. sidste bankdag i henholdsvis juni og december. CIBOR rentesatsen den pågældende bankdag tillægges 0,25 pct.point og omregnes herefter til pengemarkedsvilkår ved at blive multipliceret med brøken 365/360. Den således beregnede rentesats vil være obligationsrenten for det efterfølgende halvår startende den 1.7. eller 1.1. Den periodevise rentetilpasning er foreløbig aftalt til og med perioden 1.7. 31.12.2015, idet lånets obligationer udløber den 01.01.2016 til kurs 100, og hvor lånet derfor skal refinansieres, se nedenfor. For nærværende obligationslån med rentetilpasning gælder en rentegaranti, idet den beregnede obligationsrente ikke kan overstige 5,000% p.a. frem til tidspunktet for lånets refinansiering. 5. Bidrag -------- Bidraget beregnes som en procentdel af pantebrevets restgæld. Bidragssatsen for nærværende lån er angivet under Rente og betalingsvilkår. (Indklagede) kan 2
forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor(er) med mindst 3 måneders varsel forud for en termin. Ved ændring af bidragssats eller beregningsmetode ændres lånets ydelser. Pantebrevet er oprettet på Justitsministeriets pantebrevsformular B, som i punkt 1 indeholder følgende bestemmelse: 1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar. Indklagedes Långuide indeholder følgende om bidrag: 2. Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån Bidrag Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet. Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt. Ændring af bidrag Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter (indklagedes) beslutning. (Indklagede) kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for (indklagede) af indtjeningsmæssige grunde, herunder men ikke alene behov for forbedring af kapitalgrundlaget. (Indklagede) kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for (indklagede) af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde. Ifølge det oplyste fremsendte indklagede den 27. maj 2013 et brev til klageren om nye priser: Nye priser på realkreditlån Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne. Det betyder, at (indklagede) fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem 3
pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra (indklagede) følger samme prisstruktur. Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013. Hvad betyder det for dig? Låntype Obl. lån med variabel rente Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6000 Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,9368 Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 2.565.000,00 Terminsydelse december 2013 i kr. 10.395,95 Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 2.159,73 Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt. Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår. Indklagedes prisblad pr. 1. oktober 2013 indeholder følgende om bidrag: Bidragssatser i procent p.a.³ Lån til ejerboliger Fast rente Variabel rente Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag 0-40% 0,3500 0,4000 0,4000 0,4500 40-60% 0,7500 0,8000 0,9500 1,0000 60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500 0-60% 0,4833 0,5333 0,5833 0,6333 0-80% 0,6125 0,8000 0,7500 0,9375 Den 10. januar 2014 fremsendte indklagede årsopgørelse til klageren. Opgørelsen indeholder følgende specifikationer: Specifikation realkreditlån Lån 1:DKK Låntype Var.obl.lån Hovedstol 2.565.000,00 Rentesats variabel Rente, bidrag 37.256,63 Afdrag 0,00 Restløbetid 22 ¾ år Restgæld 2.565.000,00 Officiel kurs 101,2140 Kursværdi 2.596.139,10 Antal låntagere To låntagere 4
Klageren fremsendte den 24. juni 2014 en klage til indklagede over bidragsforhøjelsen: Efter TV2 s omtale af (anden klagers) klage til jer over voldsomme stigninger i jeres bidragssatser, er jeg blevet klar over, at vi selv er ofre for samme uforholdsmæssige høje stigninger fra jeres side. Jeg vil ikke lægge skjul på, at jeg er rasende og der derfor kan forekomme let sarkastiske, grænsende til spydige kommentarer i nedenstående klage. Vi føler os i den grad frarøvet dele af vores gevinst ved de seneste års rentefald og det vækker stor harme, at det er igennem medierne, at vi skal blive klar over dette!! Vi optog lån hos jer ultimo 2006 og betalte for at få loft på den variable rente for at have sikkerhed mod løbske udgifter. Jeres bidragssats på 0,5% blev accepteret som en ikke variabel/forhandlingsbar størrelse på linje med diverse gebyrer, tinglysning etc. Her var blot tale om en årlig betaling og ikke en engangsbetaling. Her blev ikke talt om eventuelle stigninger, da denne sats jo var beregnet med udgangspunkt i lånets faktiske sikkerhedsmæssige placering i ejendommen (jf. de betingelser, jeg kan finde, når jeg logger ind på jeres site og vælger Din lånoversigt ), og da vores økonomi forventeligt med årene kun skulle blive bedre, burde bidragssatsen som minimum forblive på status quo. Ingen grund til at tro andet. Dette har vi stolet på, men kan nu se, at vi burde have været mere vågne For i perioden har I alligevel formået at hæve bidragssatsen fra de 0,5% til nu 0,9368%!! Det svarer til en stigning på over 87% ( SYVOGFIRS%!!!). Dette virker fuldstændigt vildt i en periode med økonomisk afmatning og en gennemsnitlig årlig inflation vel omkring de 2%. I kroner svarer det til, at vi godkendte et årligt bidrag til jer på kr. 12.825,- og nu er dette uden yderligere godkendelse fra vores side, og for os totalt ubemærket (selv om I garanteret har sendt et venligt informationsbrev, der er druknet i mængden) steget til kr. 24.028,- pr. år. Vi har ingen personlig henvendelse fået fra bankrådgiver eller jer, selvom det vedrører så store beløb. Set over et 30 års lån koster jeres stigning os kr. 336.000,- Så kunne man måske godt ofre et møde eller blot en telefonopringning, eller er det lige at presse den? Vi valgte netop i sin tid et realkredit-produkt med loft og sikkerhed. Og her snakkede vi jo prisændringer målt i få procent (renteloft på 5%). Vi havde ikke i vores vildeste fantasi regnet med, at der ville ske prisstigninger på over 87%, uden at vi har kunnet gøre hverken fra eller til. Denne mulighed er ikke på daværende eller senere tidspunkt blevet nævnt med et ord af vores skiftende bankrådgivere. Derfor har vi selvsagt heller ikke været opmærksomme herpå. Når vi kigger på de årsopgørelser, vi har modtaget fra jer løbende, kan man heller ikke aflæse stigningerne da renter og bidrag behændigt er slået sammen i et samlet beløb! Hvad er det for noget fusk? Er det for at spare linjer på papiret i har gjort dette? Alternativt kunne man jo få den tanke, at det var for bevidst at sløre bidragssatsen da I vel ikke for alvor mener, at disse to begreber er identiske? Når man kigger på dette samlede rente/bidragsbeløb på årsopgørelserne, ser det hele jo ganske godt ud, da renten er faldet henover årene og det samlede beløb derfor er nedadgående. Men det samlede beløb dækker jo over at i har spist store dele af vores gevinst på de faldende renter. Den gevinst burde have været HELT vores, ikke delvist jeres! Dette forhold er meget kritisabelt og stærkt vildledende. 5
Når jeg nu i dag opdager disse stigninger, står jeg også tilbage med en undren over, at vi ikke har fået information om, hvor vi har kunnet klage over jeres opskruning af satsen. Dette må vel gå ind under en væsentlig ændring i vores vilkår? En sådan vejledning ville nok have fået os til at gennemregne tingene lidt før. Jeg har forgæves søgt mere information på jeres hjemmeside. Her bliver jeg dog langt bedre informeret om de danske håndboldherrer end om bidragssatser eneste brugbare information er i jeres prisblad, hvor jeres aktuelle satser findes heller ikke her er angivet, at disse bidragssatser er det mindste variable. Jeg kan heller ikke finde en egentlig definition af en bidragssats hvad det er for udgifter den skal dække? Etc. Hvad har man i sigte som (indklagede) -kunde? Er bidragssatsen en blanco check? Er der noget loft, eller er satsen kun styret af, hvad griskhed contra markedet kan bære? I har måske loven på jeres side, men dette handler om ret og rimelighed og om at vi vil informeres ordentligt om tingene, så vi kan agere. Med baggrund i ovenstående er vores beskedne krav følgende: 1:Bidragssatsen skal justeres til det niveau, vi sammen har godkendt dvs. 0,5% svarende til kr. 12.825,- (evt. med tillæg af alm. inflation). 2:Tilbagebetaling af for meget indbetalt bidrag i perioden med tillæg af renter. Indklagede fremsendte 9. juli 2014 følgende redegørelse til klageren pr. e-mail: Vi har fuld forståelse for, at det ikke er populært at hæve bidragssatsen, og ville gerne have undgået det. Den 27. maj 2013 fremsendte vi breve til alle vores kunder, hvori vi varslede en bidragsforhøjelse og forklarede baggrunden for bidragsstigningen. Jeg har vedhæftet brevet til jeres orientering. Som det fremgår af brevet, er (indklagedes) indtjening helt afgørende for, at vi også i fremtiden er i stand til at yde boliglån til konkurrencedygtige priser. Vi bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån, og derfor er vi nødsaget til at hæve bidragssatsen. På den måde bringer vi bidragssatserne op på et niveau, der harmonerer med de markedsmæssige vilkår, som gælder i dag. Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger, som vi i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Vi effektiviserer løbende og gennemfører omkostningsbesparelser, men for at opfylde de kommende lovkrav er vi nødt til også at øge indtægterne på vores udlån. Derfor indførte (indklagede) en ny bidragsmodel, hvor bidraget fastsættes ud fra nogle få faktorer Belåningsinterval jo højere belåning, jo højere pris Tillæg for variabel rente Tillæg for afdragsfrihed Det betyder for jeres lån, at når den afdragsfrie periode udløber den 30.09.2016, vil tillægget for afdragsfrihed bortfalde. 6
Det var ikke muligt for os at holde individuelle møder med alle vores kunder, og da vi er forpligtet til at informere alle kunder samtidig sendte vi et brev omkring bidragsstigningen. Herved blev alle kunder varslet samtidig omkring bidragsstigning og med information om hvilken betydning, det vil få for den enkelte kunde. Det er korrekt, at på årsopgørelsen fremgår renter og bidrag som et samlet beløb. Det gør det, fordi at begge beløb er fradragsberettiget. På terminsopkrævningen er renter og bidrag adskilt og her kan man se hvilket beløb man betaler i bidrag. Selve bidragssatsen kan man finde, ved at logge på mit (indklagede) -lån: (indklagedes hjemmeside) Her fremgår alle oplysninger om jeres realkreditlån. Jeg har i gennemgangen af jeres lån ikke fundet fejl i sagsbehandlingen, og jeg kan derfor ikke imødekomme ønsket om en justering af bidragssatsen eller tilbagebetaling af bidrag. Jeg kan i øvrigt oplyse om, at muligheden for at ændre bidrag fremgår af låneaftalen og er uddybet i Långuiden, som kan findes på (indklagedes hjemmeside) Såfremt I er uenige i denne afgørelse, har I mulighed for at klage til Realkreditankenævnet. Klageren fastholdt i e-mail af 9. juli 2014 klagen: Har et par punkter jeg meget gerne vil have uddybet, inden vi vil have din afgørelse prøvet: 1:Jeg spørger i min klage om bidragssatsen skal opfattes som en blanco check eller der er fastsat et loft? Kan satsen (forhåbentlig teoretisk) stige til f.eks. 5%, hvis I mødes af yderligere krav fra politisk hold etc.? 2:Ligeledes påpeger jeg, at bidragssatsen ikke fremgår som variabel udgift i jeres prisblad. Hvad er årsagen til dette? 3:Bidragssatsen er pt. afhængig af belåningsgraden + der er tillæg for variabel rente + tillæg for afdragsfrihed. Er dette en ændring ift., hvordan vilkårene var, da vi optog lånet i 2006? Var bidragssatsen da ensartet uanset variabel/fast, samt afdrag/afdragsfrihed? 4:Du henviser til en Låneguide på jeres hjemmeside. Den er godt skjult, hvis man ikke ved, hvor man skal finde den (hvilket jeg ikke gør!) ikke engang en søgning på selve siden eller en google-søgning kan finde den. Vil du evt. maile mig et link? 5:Det irriterer mig voldsomt, at jeg ikke kan genkende det brev, du har vedhæftet. Jeg er meget tvivlende om, hvorvidt vi har modtaget det. Er det sendt med alm. post? kan i hvert fald ikke huske, at vi har modtaget noget anbefalet. Jeg har ledt efter det i min e-boks, som I sender årsopgørelser til, og her er det heller ikke. Generelt har jeg ellers følgende kommentarer. Du skriver, at bidragsforhøjelsen alene skal dække jeres ekstraomkostninger. Faktum er dog at I, i 1. kvartal 2014 har øget jeres resultat før skat fra kr. 178 mio. i samme periode 2013, til nu kr. 487 mio.! En stigning på 173,5%!! 7
Hvordan kan kr. 178.000.000 resultat før skat, i et kvartal, på nogen måde være for lidt?? Jeres resultat før skat for 2013 samlet, endte på kr. 754.000.000!! I min verden, er det ekstremt grådigt og arrogant, at hæve bidraget så voldsomt, når man i forvejen tjener, hvad der svarer til 1300 husstandsindkomster. Jeg kan kun udlede, at det er grådighed med lov i hånd og slips om hals. Jeres sammenblanding af renter og bidrag på årsopgørelsen, kandiderer stadig til den største vildledning siden Marlboro-cowboyen påstod, at det var sundt at ryge. Jeg føler stadig, at vi er ofre for helt uforholdsmæssige høje stigninger, der er langt fra velbegrundede. Vi føler fortsat, at I har forsøgt at skjule bidragets størrelse ved at slå det sammen med periodens lave renter. Vi fastholder derfor vores krav mod jer. Jeg vil meget gerne have dit svar på ovenstående, inden vi bringer sagen videre til Realkreditankenævnet. Indklagede fremsendte den 29. juli 2014 endnu en redegørelse til klageren: Jeg vil forsøge at besvare dine spørgsmål nedenfor. 1. Det er ikke umiddelbart noget loft for, hvor meget bidraget kan stige. Enhver forhøjelse af bidraget skal dog ifølge Långuiden ske med 3 måneders varsel til en termin. 2. Bidraget er som udgangspunkt en fast omkostning og ændres kun, hvis der varsles en ændring af bidraget i henhold til lånedokumentationen og Långuide. 3. Det er korrekt, at (indklagede) har indført en ny bidragsmodel, hvor der er tillæg til bidraget for variabel rente og afdragsfrihed. Tidligere blev bidraget beregnet ud fra belåningsintervallet. 4. Jeg beklager, at det ikke har været muligt at finde Långuiden på (indklagedes) hjemmeside. Jeg vedhæfter derfor Långuiden her. 5. Brevet er sendt med almindelig post. Jeg vil i det følgende redegøre yderligere for baggrunden for bidragsstigningen. 1. Baggrund for bidragsstigningen -koncernens indtjening og kapitalforhold (egenkapital) er af afgørende betydning for, at koncernen også i fremtiden vil være i stand til at finansiere realkreditudlån til konkurrencedygtige priser. For at forbedre disse forhold har vi vurderet, at det er nødvendigt at forbedre koncernens indtjening og kapitalforhold. -koncernen har derfor besluttet at forhøje bidragssatserne. Herved bringes bidragssatserne op på et niveau, som passer til de nuværende markedsmæssige vilkår. Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger, som (indklagede) i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Herudover er der i alle dele af (indklagede) sat både generelt og ekstraordinært fokus på at reducere omkostningerne. Vi forhøjer bidragssatsen i (indklagede), fordi de internationale og danske lovkrav til omfanget af den egenkapital, som realkreditinstitutterne skal have som sikkerhed for udlån, bliver forhøjet betydeligt af myndighederne. Da tabsniveauet samtidig er højt, er de samlede omkostninger ved at yde realkreditlån steget betydeligt. For at overholde de nye krav og fastholde 8
udlånsmulighederne er det derfor nødvendigt at hæve bidragssatserne på realkreditlån. -koncernen er primært ejet af en forening bestående af låntagere i bl.a. (indklagede) Dette betyder, at vi ikke har mulighed for at dække omkostningerne til de øgede kapitalkrav via en aktionærkreds, som aktieselskaber kan. Omvendt har vi så heller ikke krav om at skulle skabe et stort overskud til aktionærer. Det indebærer, at den øgede indtjening ved at hæve bidragssatsen går direkte til egenkapitalen og det er netop lovkravene til omfanget af egenkapitalen, som bliver skærpet af myndighederne. 2. Myndighedernes krav til øget kapital Nye internationale kapitalkrav de såkaldte Basel III eller CRD IV-krav, som træder i kraft pr. 1. januar 2014 vil frem mod 2019 være med til at øge kravet til -koncernens egenkapital ved uændret udlånsaktivitet til ca. 70 mia. kr., hvortil kommer ekstra ca. 4 mia. kr. pr. procentpoint årlig vækst i udlånet (og i kapitalkravet). -koncernens nuværende egenkapital udgør ca. 58 mia. kr., og der stilles derfor i de kommende år betydelige krav til indtjeningen for at fastholde et aktivt udlån. Indtjeningen er samtidig under pres. Boligprisernes fald har betydet stigende tab og udgifter til ekstra sikkerhedsstillelse bag obligationerne, som finansierer koncernens udlån. Den lave rente betyder samtidig lavere indtægter. Faldet i boligpriser og den lave rente betyder, at -koncernens basisindtjening er lavere end i en normal situation. Herudover er låneomkostninger for kreditinstitutter stadig markant højere end før finanskrisen, da investorerne betragter kreditinstitutter som mindre sikre investeringer end tidligere. Der er altså pres på indtjeningen, samtidig med at sektoren er nødt til at øge egenkapitalen. Der er ikke umiddelbart udsigt til væsentligt højere renter og boligpriser. Den finansielle sektor må derfor justere priser og omkostninger. Alternativet vil være at reducere udlånet, hvilket ville være skadeligt for væksten i samfundet. -koncernen er blandt de bedst kapitaliserede kreditinstitutter i Norden og har en målsætning om at kunne yde kredit uanset konjunkturforholdene. Denne målsætning vil fortsat være gældende under de nye regler. Da (koncernens realkreditinstitutter) sidste år hævede bidragssatserne, vurderede vi, at den aktuelle markedssituation ikke tillod en større bidragsstigning end den, der blev gennemført. Markedsudviklingen og den nærmere klarhed over de fremtidige kapitalbehov har medført at (indklagede) så sig nødsaget til at hæve bidragssatserne yderligere. De nærmere omstændigheder, som danner grundlag for bidragsstigningen, kan illustreres som følger. [Indsat illustrationer og kommentarer til udviklingen i kapitalkrav, kapitalomkostninger og boligpriser.] Jeg håber, at det er tydeligere, hvorfor (indklagede) har forhøjet bidraget. Hvis du har yderligere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte mig. Hvis du vil klage over denne afgørelse, kan det ske til Realkreditankenævnet. 9
Indklagede fremsendte den 28. august 2014 følgende brev til klageren om bidragsforhøjelse: Nye priser på realkreditlån 1.januar 2015 forhøjer (indklagede) bidragssatser og kursfradraget ved refinansiering. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype. Realkreditlån fra (indklagede) vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på. Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som refinansieres med virkning fra 1. januar 2015 eller senere. Hvad betyder det for dig? Låntype Obl. lån med variabel rente Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 2.565.000,00 Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,9368 Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 1,0244 Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 561,74 Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10 Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,20 Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende refinansiering (før skat) 641 Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende refinansiering. Ændring i ydelsen som følge af ændring i kursfradraget er vejledende og afhænger af renteniveauet på refinansieringstidspunktet. Forhøjelsen af bidragssatsen og kursfradraget følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår. Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet 1) at orientere kunderne bedre om bidraget, 2) at varsle forhøjelser ved minimum et anbefalet brev og brev til e-post, 3) at fjerne differentiering på allerede optagne lån, 4) at justere klagerens bidragssats til det niveau, han godkendte i 2006, svarende til 0,5 pct., subsidiært at nedsætte bidraget til den oprindelige sats med tillæg af almindelig inflation, og 5) at tilbagebetale klageren det for meget indbetalte bidrag i perioden med tillæg af renter. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren oplyser om baggrunden for klagen til Realkreditankenævnet, at mediernes omtale af bidragssatser fik ham og hans kone til at tjekke, hvordan det forholdt sig med deres 10
eget lån. Det chokerede dem at finde ud af, at også deres bidragssats var steget med hele 87 pct. i forhold til, da de optog lånet i 2006. Klageren sendte derfor en klage til indklagede med krav om nedsættelse af bidragssatsen til 2006 niveau, primært begrundet i manglende information. Hans klage blev afvist. Der er følgende begrundelser til, at klageren føler sig fejlagtigt behandlet: 1:Manglende varsling af forhøjelse af bidragssats: Klageren har spurgt ind til, hvorledes indklagede har varslet forhøjelsen af bidragssatsen, da klageren ikke er blevet kontaktet af sin bankrådgiver, ikke har modtaget noget i sin e-boks, ikke har modtaget mail, anbefalet eller almindelig post. Svaret er, at det kun er sendt pr. almindelig post, og den har klageren ikke modtaget. Dermed føler han sig ikke informeret. Han har tilvalgt kommunikation via e-boks og kan ikke forstå, hvorfor han ikke har modtaget information her. Indklagede bekræfter i sin udtalelse, at indklagede alene har sendt ham varsling med almindelig post. Indklagede anfører endvidere, at Indklagede er ikke bekendt med, at varslingsbrevene ikke skulle være kommet frem til klageren. Det rykker dog ikke ved, at han ikke har modtaget varslingen. Samtidig skal klageren bekræfte, at han har modtaget det seneste brev om forhøjelse af bidragssatsen, som er afsendt den 28. august 2014 pr. almindelig post. Indklagede anfører, at instituttet har indrykket annoncer i Statstidende, Berlingske, Jyllands-Posten og Børsen. Klageren læser ingen af disse aviser. Klageren anfægter, at det er tilstrækkeligt igennem pressen at informere kunderne om en stigning i bidragssatsen. Ifølge hans kontrakt med indklagede skal debitor informeres, og det er han ikke blevet. Det er ikke unormalt, at post forsvinder, og derfor virker det mærkeligt, at indklagede kun sender et almindeligt brev. Klageren vil gerne vide, hvorledes han er stillet, når han ikke har modtaget brevet, men indklagede siger, at indklagede har sendt det. 2: Manglende information om, at bidragssatsen er en variabel omkostning: Ved indgåelsen af lånet har han gennem en lavere kurs betalt for at sikre sig mod udgiftsstigninger. Ikke på ét eneste tidspunkt har bidragssatsen været nævnt som en variabel omkostning. 11
Selv i dag fremgår satsen ikke som variabel udgift, når man ser i indklagedes prisblad. Som forklaring på dette skriver indklagede, at bidraget er en fast omkostning. Klageren er aktuelt i den situation, at bidragssatsen har overhalet renten, og hvor han har betalt for at sætte loft over renten, er der ingen muligheder for at sætte loft over bidragssatsen. Han har betalt for sikkerhed, men indklagedes indtjening er så blot blevet flyttet over på et andet udgiftsbegreb. Alligevel er der så godt som ingen information om bidragssatsen på indklagedes hjemmeside, herunder ingen information om, at udgiften er variabel. Når man klikker rundt på hjemmesiden nævnes bidragssatsen ikke. Derimod nævnes lave renter ofte, selv om de for manges vedkommende udgør en mindre del af de samlede omkostninger. Indklagede henviser til deres Långuiden på hjemmesiden, som han heller ikke har været i stand til at finde. Indklagede har ikke i sin udtalelse svaret på dette klagepunkt. Dog understreges det absurde ved, at indklagede igen har udsendt en forhøjelse af bidragssatsen pr. 28. august 2014. Heri står at bidragssatsen hæves så det i højere grad modsvarer omkostninger, kapitalkrav og risici Man kan undre sig over, hvad det er for nye forhold, der har gjort en bidragshævning nødvendig igen. Klageren henviser i den forbindelse til indklagedes halvårsrapport 2014, der indledes med følgende opsummering af 1. halvår: Perioden kort fortalt -Resultat før skat blev 889 mio. kr. mod 296 mio.kr. i 1. halvår 2013 -Vækst i basisindtægter af forretningsdrift på 51% til 1.308 mio. kr. -Nettoomkostningerne til supplerende sikkerhedsstillelse for SDO-finansieret udlån faldt med 33 mio. kr. til 118 mio. kr. -Driftsomkostningerne blev 199 mio. kr. mod 201 mio. kr. i 1. halvår 2013 -Omkostninger i procent af basisindtægter udgjorde 16,8% mod 27,9% i 1. halvår 2013 -Nedskrivningerne udgjorde 138 mio. kr. mod 245 mio. kr. i 1. halvår 2013 -Faldet skyldes hovedsageligt lavere gruppevise nedskrivninger -Beholdningsindtjeningen udgjorde 41 mio. kr. mod 21 mio. kr. i 1. halvår 2013 Ligeledes har klageren gennemset rapporter fra Finanstilsynets besøg hos indklagede. Disse besøg giver heller ikke anledning til forhøjelse af bidragssatsen. 3: Tilsløring af betalt bidrag på årsopgørelse: Man vil måske argumentere med, at han burde have opdaget stigningen af bidragssatsen. Hertil må han sige, at man for det første ikke opdager en stigning af et beløb, når man tror, at det er fast. For det andet føler han, at indklagede generelt har forsøgt at skjule/nedtone bidragssatsens størrelse, da han ikke har kunnet aflæse bidragets størrelse ud fra de årsopgørelser, han 12
har modtaget i sin e-boks. Renten og bidraget er behændigt slået sammen til ét samlet beløb. Han føler, at det er bevidst vildledende at kamuflere en stigende bidragssats ved at blande den sammen med en faldende rente, således at det samlede beløb over årene er blevet mindre. Eneste forklaring fra indklagede på denne sammenblanding er, at begge beløb er fradragsberettiget. Det vil han nu mene, at de stadig ville være, selv om de havde stået på to forskellige linjer. Indklagede svarer i sin udtalelse ikke på dette klagepunkt. 4: Differentierede bidragssatser gældende for allerede indgåede låneaftaler med konsekvenser for valg truffet ved lånets indgåelse: Han vil gerne generelt have Realkreditankenævnet til at vurdere, om indklagedes differentierede bidragssatser for allerede optagne lån er okay. Da han optog lånet, var bidragssatsen en enslydende størrelse på 0,5 pct., hvad enten man valgte variabel eller fast rente, og hvad enten man valgte at betale afdrag eller ej. Nu har det valg, han traf dengang, afgørende betydning for bidragets størrelse vel at mærke uden, at han kunne forudse dette dengang, og vel at mærke uden, at han har fået muligheden for at ændre på lånets vilkår. Han føler, at han nu bliver straffet for at have valgt variabel rente og indledende afdragsfrihed, selv om det var det, han i sin tid blev rådet til. Han bliver endda dobbelt straffet, da han både har fået lov til at betale for (falsk) sikkerhed af sin ydelse (renteloft) samtidig med, at han med denne produkttype er blevet hårdest ramt af bidragsstigningerne. Hvis indklagede lavede en differentieret bidragssats fremadrettet for nye lån, ville det virke fair, men at straffe med tilbagevirkende kraft virker meget urimeligt. Indklagede svarer i sin udtalelse ikke på dette klagepunkt. 5: Bidragssats uden nogen form for loft og uden at informere om det: Klageren undrer sig over, om man lovligt kan have en udgift, som ikke er benævnt variabel i prisblad m.m., men som i princippet med 3 måneders varsel kan stige til 10 pct. Dette skal ses i sammenhæng med den generelt manglende information om, hvad en bidragssats er osv., samt at indklagede bruger termer som Med et fastforrentet obligationslån ved du, hvad du har og Få sikkerhed og beskyttelse af friværdien. Hvordan ved du, hvad du har, og hvordan får man sikkerhed og beskyttelse, når man med 3 måneders varsel kan få fordoblet (eller for den sags skyld tidoblet) sin kvartalsmæssige udgift? 13
Indklagede giver et billede af, at man kan sikre sin ydelse, men indklagede taler behændigt kun om renten, skønt bidragssatsen i nogle tilfælde er en større udgift. Indklagede svarer i sin udtalelse ikke på dette klagepunkt. Generelle bemærkninger til indklagedes udtalelse: Indklagede henviser i sin udtalelse til, at det relevante aftalegrundlag udgøres af pantebrevet og Långuiden. Klageren bestrider, at aftalegrundlaget for hans lån har noget som helst at gøre med indklagedes Långuide, som aldrig er blevet udleveret til ham før i forbindelse med klagesagen, og som han derfor ikke har læst og ej heller underskrevet, og som man ikke engang kan finde på indklagedes hjemmeside. Aftalegrundlaget er udelukkende pantebrevet. Endelig vil han gøre opmærksom på pudsighed: en lille, men ikke tilfældig, I pantebrevet står en formulering, som meget godt understreger det ærinde, som klageren mener, at indklagede helt åbenlyst er ude i. Der står nemlig under pkt. 5 Bidrag, at (Indklagede) kan forhøje bidragssatsen Der står ikke ændre eller tilpasse, men forhøje. Dermed har indklagede vist sin hensigt og har behændigt juridisk afskåret sig selv fra nogensinde at justere bidragssatsen nedad igen, såfremt indklagede skulle synes, at instituttets indtjening var blevet for høj. INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klageren pr. 29. juni 2006 fik udbetalt et afdragsfrit variabelt forrentet lån på 2.565.000 kr. i den omhandlede ejendom. Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet og Långuiden. Pantebrevet indeholder bestemmelser om, at indklagede fastsætter såvel bidragets størrelse som beregningsmåden, og at indklagede kan ændre disse elementer med et varsel på mindst 3 måneder forud for en termin. Tilsvarende oplysninger fremgår af Långuiden, der endvidere indeholder oplysninger om de forhold, der kan udløse en bidragsændring. Det fremgår af pantebrevet, at Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede Almindelige forretningsbetingelser samt Særlige bestemmelser i nærværende pantebrev. 14
Indklagede udleverer altid sine almindelige forretningsbetingelser ved lånets etablering. Indholdet af de almindelige forretningsbetingelser er det samme som i Långuiden. Indklagede varslede ved brev af 27. maj 2013 en bidragsstigning over for klageren med virkning fra 1. oktober 2013. Varslingen skete i overensstemmelse med ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede. Indklagede har endvidere den 28. august 2014 varslet bidragsændringer pr. 1. januar 2015. Ud over de fremsendte varslingsbreve blev der indrykket avisannoncer i Statstidende, Berlingske, Jyllands-Posten og Børsen. Indklagede er ikke bekendt med, at varslingsbrevene ikke skulle være kommet frem til klageren. Indklagede har valgt at varsle alle kunder på den samme måde. Herved tages der ikke hensyn til, om kunderne eventuelt også har accepteret at modtage kommunikation fra indklagede digitalt. Når klageren har tilvalgt at modtage digital kommunikation, er dette ikke et fravalg af at modtage materiale fra indklagede med almindelig post, men alene en mulighed for indklagede for at sende visse former for materialer digitalt. Indklagede har ikke modtaget varslingsbrevet retur, hvorfor indklagede efter almindelig praksis er berettiget til at antage, at varslingsbrevet er kommet frem til klageren. Anbringender Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende, at at at klageren er behørigt varslet om bidragsforhøjelserne, indklagede har hjemmel til den varslede bidragsmodel, og indklagede således er berettiget til at hæve bidragssatsen, som varslet i breve af 27. maj 2013 og 28. august 2014. OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET: Klageren har i sagen fremlagt kopi af indklagedes halvårsrapport for 2014. ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER: Enkelte af klagepunkterne er af klageren kategoriseret som generelle klagepunkter. Hvis det skal forstås sådan, at klageren 15
ønsker, at Nævnet generelt pålægger indklagede at ændre adfærd, må Nævnet afvise dette, idet adfærdsklager henhører under Finanstilsynets kompetence. Til de enkelte klagepunkter skal Nævnet i øvrigt udtale følgende: Ad differentierede bidragssatser for allerede indgåede låneaftaler: Der synes ikke at være en tvist i relation til indklagedes overordnede hjemmel i aftalegrundlaget til at ændre bidragssatser. Klageren bestrider dog indklagedes adgang til at differentiere bidragssatserne for allerede indgåede låneaftaler. Indklagedes LånGuide indeholder Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som i henhold til det udstedte pantebrev er en del af aftalegrundlaget. De almindelige forretningsbestemmelser omfatter blandt andet afsnittene om bidrag. Nævnet finder endvidere, at de øvrige dele af Långuiden ligeledes er del af aftalegrundlaget, jf. bestemmelsen i almindelige pantebrevsbestemmelser B, punkt 1, og at der således i aftalegrundlaget er den fornødne hjemmel til at ændre beregningsmetoden, herunder eksempelvis som det er tilfældet i nærværende sag at foretage differentiering på eksempelvis låntype. Nævnet bemærker i den forbindelse, at det ikke kræver en særlig hjemmel i aftalegrundlaget, hvis et realkreditinstitut ønsker at nedsætte bidraget. Bidragssatsen findes heller ikke åbenbart urimelig i sammenligning med niveauet i branchen for tilsvarende lån, og ej heller vilkårlig. Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget findes det ikke sandsynliggjort endsige dokumenteret, hverken at der er givet klageren tilsagn om et fast bidrag frem til refinansieringstidspunktet, eller at loftet på lånet relaterer sig til andet end renten. Ad varsling af forhøjelse af bidragssats: Ud fra retspraksis og den af indklagede fremlagte kopi af brevet af 27. maj 2013 samt det anførte om udsendelsesproceduren og oplysningerne om, at brevet fra maj 2013 ikke er kommet retur til indklagede, finder Nævnet, at det kan lægges til grund, at brevet, hvori bidragsforhøjelsen varsles, er kommet frem til klageren, og at varslingen af bidragsforhøjelsen således er sket i overensstemmelse med aftalegrundlaget. 16
Ad bidragssatsen som en fast eller en variabel omkostning: Uanset om bidraget er karakteriseret som en fast omkostning, kan det efter Nævnets opfattelse ikke føre til en tilsidesættelse af den klare hjemmel i aftalegrundlaget til at ændre bidraget. Ad oplysninger om bidrag på årsopgørelsen: Nævnet finder, at det ville være hensigtsmæssigt, om indklagede i de skattemæssige indberetninger, herunder i årsopgørelsen, havde foretaget en opsplitning af de fradragsberettigede beløb i henholdsvis rente og bidrag. Nævnet finder dog, at det ikke kan føre til, at bidragsforhøjelserne skal tilsidesættes, eller at bidraget på andet grundlag skal nedsættes. Ad bidragssats uden loft: Der er ikke i aftalegrundlaget indsat loft over bidragssatsen, og der findes ikke grundlag for at pålægge indklagede særskilt at orientere om, at der ikke er et sådant. Uanset at der ikke i aftalegrundlaget er et egentligt loft over indklagedes bidrag, vil et sådant konkret kunne fastslås ved en prøvelse af en bidragsforhøjelse i Realkreditankenævnet, ved domstolene eller i Finanstilsynet. Som følge af det anførte b e s t e m m e s Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes. Henrik Waaben / Susanne Nielsen 17