Forslag til lokalplan nr. N103 Samt tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013 Forslag Lokalplan F109 Samt tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2013 For område ved Mariehøj
INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE... 4 INDLEDNING... 4 OFFENTLIG HØRING... 4 LOKALPLANOMRÅDET... 5 LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL... 5 LOKALPLANENS INDHOLD... 5 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 6 LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER... 8 TILLÆG NR. 7 TIL KOMMUNEPLAN 2013 FOR FREDENSBORG KOMMUNE.... 10 LOKALPLAN N103 FOR OMRÅDE VED MARIEHØJ... 11 1 LOKALPLANENS FORMÅL... 11 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS... 11 3 OMRÅDETS ANVENDELSE... 11 4 UDSTYKNINGER... 11 5 VEJE, STIER OG PARKERING... 11 6 BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING... 11 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN... 11 8 BEVARING AF BEBYGGELSE... 12 9 BÆREDYGTIGHED... 12 10 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN... 12 11 TEKNISKE INSTALLATIONER... 12 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING... 12 13 OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT... 13 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN... 13 BILAG Kortbilag 1: Lokalplanens afgrænsning Kortbilag 2: Teknisk kort Redaktionelle bemærkninger Lokalplanen er udarbejdet af Fredensborg Kommune. Lokalplanen er trykt i Fredensborg Kommunes trykkeri.
Luftfoto over området 3
REDEGØRELSE INDLEDNING Fredensborg Byråd har i henhold til Planloven vedtaget at offentliggøre et forslag til lokalplan N103 for et område ved Mariehøj. OFFENTLIG HØRING Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside www.fredensborg.dk Fra den 9. februar 2015 til den 13. april 2015 er lokalplanforslaget samt kommuneplantillæg nr. 7 endvidere fremlagt til offentligt eftersyn på kommunens biblioteker, hvor det kan gennemses inden for de normale åbningstider. Eksemplarer af lokalplanforslaget kan rekvireres ved henvendelse til Center for Plan- og Miljø på Rådhuset, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal, telefon 72 56 50 00. Indsigelser imod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sendes til Fredensborg Kommune, Center for Plan- og Miljø, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal eller plan@fredensborg.dk inden den 13. april 2015 og vil herefter indgå i byrådets endelige behandling af forslaget. Efter udløbet af indsigelsesfristen den 13. april 2015 kan byrådet efter fornyet be-handling af lokalplanforslaget vedtage planen endeligt. Hvis der rettidigt er fremsat indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, kan byrådets vedtagelse tidligst ske 4 uger efter udløbet af indsigelsesfristen. 4
LOKALPLANOMRÅDET Afgrænsning Lokalplanområdet er beliggende i byzone og udgør 12.859 m 2. Området afgrænses mod vest af Niverød Kongevej og mod syd og øst af Nivåvej og Mariehøj. Lokalplanområdet er på nuværende tidspunkt omfattet af byplanvedtægt 4 for en del af Nivå By, Karlebo sogn. En del af byplanvedtægt 4 vil derfor med vedtagelsen af denne lokalplan blive ophævet. Se 13 OPHÆVELSE AF BYPLAN- VEDTÆGT. Eksisterende forhold Lokalplanområdet anvendes i dag til blandet bolig og erhvervsformål så som mindre håndværks- og værkstedsvirksomhed og tankstation. Området har tidligere tillige været anvendt til institutionsformål. Bebyggelsen i området er meget forskellig i stil, udtryk og materialer. Bebyggelsens højder og volumen er ligeledes meget varierende. Ejendommene i lokalplanområdet har i dag vejadgang fra Niverød Kongevej og/eller Mariehøj. LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL På baggrund af et ønske om at etablere skole på Mariehøj 2 har Fredensborg Kommune besluttet at udarbejde en lokalplan for det lille erhvervs/boligområde mellem Nivå Kongevej og Mariehøj. Det vurderes, at behovet for at videreføre området som et erhvervsområde er beskedent, hvorfor en ændring af anvendelse til bl.a. offentlige formål som skole kan sikr en fortsat brug af de eksisterende bygninger. Med mulighed for også at anvende området til offentlige og private serviceformål vil der kunne ske en udnyttelse af de eksisterende bygninger eller ske nybyggeri med erhverv, der kun har en begrænset på virkning af omgivelserne. Formålet med lokalplanen er af sikre at området fremover kan benyttes til boligog offentlige formål, samt til offentlige- og private serviceformål. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, med det primære formål at ændre anvendelsen for området inden for afgrænsningen af områdets tidligere byplanvedtægt, delområde II. Den fremtidige anvendelse ændres til offentlige formål, boligformål, lagervirksomhed, liberale erhverv og anden privat service (dog ikke detailhandel). Der kan etableres virksomheder indenfor miljøklasse 1 og 2. Eksisterende håndværks- og værkstedsvirksomheder er fortsat lovlige, men der vil ikke kunne etableres nye håndværks- og værkstedsvirksomheder. Omfang/ placering I forbindelse med om-/ nybygning holdes bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom på maksimalt 30 %. Lokalplanen fastlægger, at bygningerne maksimalt må opføres i 2 etager og med en totalhøjde på 8,5 m. Vejbetjening Eksisterende vejadgange kan opretholdes, men der kan ikke forventes tilladelse til nye eller udvidede overkørsler til Niverød Kongevej. 5
Bæredygtigt byggeri Kommuneplan 2013 fastlægger, at der ved udarbejdelse af lokalplaner som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri, og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering i hver enkelt sag. Nybyggeri er omfattet af byggereglementets krav til lavenergibebyggelse. Lokalplanen vil sikre at nybyggeri mindst skal opfylde byggereglementets lavenergiklasse 2015. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Byzone Lokalplanområdet ligger inden for byzonen. Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 omfattet af rammeområde NBE 02 som fastlæggerfølgende rammer for lokalplanlægningen: For NBE 02 gælder: Områdets anvendelse fastsættes til blandet bolig og erhvervsformål så som mindre håndværks-, værksteds- og lagervirksomhed, herunder service og forretningsvirksomhed, dog ikke med dagligvarer Der må ikke opføres virksomheder eller anlæg, som er forurenende eller som efter byrådets skøn medfører andre miljømæssige gener i eller uden for området. Bygningshøjden må ikke overstige 4 m målt fra terræn til den linje, hvor ydervæg og tagflade mødes og endvidere må ingen bygningsdel overstige 6,5 m målt fra terræn Ingen grund må udstykkes med en størrelse der er mindre end 1.200 m² Der indpasses areal til offentligt formål (institution) i området. NBE02 Kommuneplan 2013 - Rammeområde NBE 02. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for område NBE 02 idet anvendelsen skal udvides til at omfatte privat institutionsformål (skole) og lignende og bygningshøjden øges til 8,5 meter. For at bringe lokalplanforslaget i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, bliver der samtidig med lokalplanen fremlagt et tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013, hvor rammebestemmelserne ændres. Udstrækningen af BE02 ændres ikke. Øvrige særligt relevante retningslinjer i Kommuneplan 2013: 6
afsnit 2.1 Områder til boliger afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri afsnit 7.2 Grønne områder Eksisterende byplanvedtægt 4 Lokalplanområdet er omfattet af byplanvedtægt nr. 4, hvor det udgør delområde II. Ved den offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan aflyses byplanvedtægt 4 for det område, der er omfattet af den nye lokalplan N103. Servitutter Der er ingen servitutter i strid med denne lokalplan. Bevaringsværdi Fredensborg Kommune har i 2014 gennemført en registrering af bygninger opført før 1940 med henblik på at kortlægge bevaringsværdige bygninger. Det har hidtil været praksis i Fredensborg Kommune, at bygninger med en bevaringsværdi på 4 eller derover optages i kommuneplanen med en retningslinje om, at de ikke må nedrives uden byrådets tilladelse, samt at eventuelle ændringer skal respektere den bevaringsværdige bygnings karakter og byggestil. Inden for lokalplanområdet er i 2014 registreret tre bygninger med en bevaringsværdi på 4 eller derover. Bygningerne, der vidner om den tidlige bebyggelse ved Niverød Kongevej, foreslås omfattet af bevaringsbestemmelser. Fredning Der er ikke registreret fredningsinteresser i området. Naturbeskyttelsesloven Der er ikke registreret beskyttet natur i området. Museumsloven Der er ikke registreret fund eller fortidsminder inden for lokalplanområdet. Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af Museumsloven, og arbejdet skal stoppes og Museum Nordsjælland - Hørsholm skal tilkaldes. Grundvand Lokalplanområdet er dels beliggende i et område med særlige og dels med almindelige drikkevandsinteresser. Med henblik på at beskytte grundvandet m.v. henstiller Fredensborg Kommune til, at der ikke anvendes kemiske ukrudtsmidler og lignende til vedligeholdelsen af de ubebyggede arealer samt at anvendelse af tømidler og vejsalt til vintervedligeholdelse begrænses mest muligt. Vandforsyning Området er omfattet af Fredensborg Kommunes vandforsyningsplan og forsynes fra den kommunale vandforsyning. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Fredensborg Kommunes spildevandsplan. Området ligger i separatkloakeret opland og skal kloakeres således, at spildevand ledes til offentlig kloak. Der skal indhentes tilladelse fra kommunen til tilslutning til kloakken. Regnvand skal håndteres lokalt indenfor lokalplanområdet ved genanvendelse, nedsivning eller forsinkelse. Regnvand fra parkeringspladser, pladser og veje 7
skal renses inden lokal afledning. Der skal indhentes særskilt tilladelse til udledning af regnvand til vandmiljøet. Varmeforsyning Lokalplanområdet er forsynet med fjernvarme. Affald Affald skal håndteres og sorteres i henhold til det enhver tid gældende affaldsregulativ. Vejlovgivning Omlægning af eksisterende og anlæg af nye vejanlæg herunder parkeringspladser er reguleret af vejlovene og skal godkendes af kommunens vejmyndighed og kræver politiets tilladelse efter færdselslovgivningen. Jordforurening Lokalplanområdet er områdeklassificeret (risiko for lettere forurenet jord). Flytning af jord er dermed omfattet af krav om analyse og anmeldelse af jordflytning, som beskrevet i jordflytningsbekendtgørelsen og kommunens jordregulativ. Desuden er de to nordligste ejendomme i lokalplanområdet muligt kortlagt som muligt forurenede (V1 pga. aktiviteter som autoværksted og tankstation) Ved udførelse af bygge- og anlægsarbejder eller ændring til følsom arealanvendelse på V1-/V2-kortlagte arealer, skal der forinden søges tilladelse efter 8 i jordforureningsloven. Gennem vilkår i en 8 tilladelse sikres det, at projektet er miljømæssigt i orden, herunder at der ikke sker en øget risiko for grundvandet samt at en evt. senere offentlig indsats ikke fordyres. Miljøvurdering Der er foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klagevejledning til miljøvurdering Afgørelsen om, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes, kan påklages ti Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen sendes til Fredensborg Kommune som videresender til Natur- og Miljøklagenævnet. Klager skal sendes til plan@fredensborg.dk eller som brevpost til Fredensborg Kommune, Center for Plan og Miljø, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal. Klagen skal være modtaget af Fredensborg Kommune inden 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet sender en opkrævning på gebyret, når klagen er modtaget. Natur- og Miljøklagenævnet påbegynder ikke behandling af klagen, før gebyret er betalt. Vejledning om gebyrordningen kan ses på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Natur- og Miljøklagenævnet betaler gebyret tilbage, hvis klageren får helt eller delvist ret. Ønskes afgørelsen om miljøvurdering indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsen. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde der kan foregribe den endelige plans indhold. 8
Efter 17 i Planloven gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom, samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at fremkomme med bemærkninger er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for offentliggørelsen af lokalplanforslaget og indtil planen er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. 9
TILLÆG NR. 7 TIL KOMMUNEPLAN 2013 FOR FREDENSBORG KOMMUNE. I forbindelse med vedtagelse af lokalplan N103 Område ved Mariehøj er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Lokalplanen forudsætter ændring af anvendelsesbestemmelserne for rammeområde NBE 02 (tidligere BE02). Anvendelse: Max bebyggelsesprocent: Blandet byområde 30% for den enkelte ejendom Max højde: 2 etager. 8,5 meter FR01 FC07 Miljøklasse: 2 Andet: Områdets anvendelse fastsættes til offentlige formål, boligformål, lagervirksomhed, liberale erhverv og anden privat service (dog ikke detailhandel). Se også: (som nu i Kommuneplan 2013) NBE02 Kommuneplan 2013 - Rammeområde NBE 02. I henhold til Lov om planlægning vedtages ovenstående tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013 til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd, den 26. januar 2015 Thomas Lykke Pedersen Borgmester / Kim Herlev Jørgensen Kommunaldirektør 10
LOKALPLAN N103 FOR OMRÅDE VED MARIEHØJ I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse 587 af 27-05-2013) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1. At sikre områdets anvendelse til offentlige formål, boligformål, lagervirksomhed, liberale erhverv og anden privat service (dog ikke detailhandel). 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel numre 1av, 1p, 3ad, 3f, 16b, 16c, 16d, 16e, v og del af ay Niverød by, Karlebo sogn, samt alle matrikler der udstykkes inden for lokalplanområdet efter lokalplanens vedtagelse. 2. Lokalplanområdet ligger i byzone 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 1. At sikre områdets anvendelse til offentlige formål, boligformål, lagervirksomhed, liberale erhverv og anden privat service (dog ikke detailhandel). 4 UDSTYKNINGER 1. Udstykning kan ske i henhold til de gældende regler i bygningsreglementet. 5 VEJE, STIER OG PARKERING 1. Der skal etableres minimum 2 p-pladser pr. bolig. 2. For institutionsformål skal der etableres 3 p-pladser pr. 100 m 2 etageareal. 3. For skoler og øvrige mulige anvendelser skal der etableres 1 p-plads pr. 100 m 2 etageareal. 4. Ved skoler og institutioner skal etableres minimum 2 p-pladser for handicappede. 5. Parkering skal ske på egen grund 6 BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 1. Bebyggelse må ikke opføres højere end 8,5 meter og i maks. 2 etager. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1. Facader på beboelsesbygninger skal være teglsten som blank eller pudset mur. 11
2. Taget skal udgøres af saddeltag eller fladt tag. 8 BEVARING AF BEBYGGELSE 1. Bevaringsværdige bygninger i lokalplanområdet fremgår af kortbilag 2. Bevaringsværdige bygninger i området må ikke nedrives uden tilladelse fra Fredensborg Kommune. 2. Enhver ændring af bevaringsværdige bygninger i det ydre ved ombygning eller tilbygning kræver tilladelse fra Fredensborg Kommune. Det gælder ændringer ved vinduer, døre, tagmaterialer eller overfladebehandling. 3. Der må ikke etableres solenergianlæg på de i 8 stk. 1 nævnte bevaringsværdige bygninger. 4. På de bevaringsværdige bygninger må antenner eller parabolantenner ikke placeres på tage, bygningsfacader eller udvendigt på altaner, men kan placeres indvendigt på altaner eller f. eks. på terræn når den samlede højde ikke overstiger 2,5 meter. 9 BÆREDYGTIGHED 1. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse i overensstemmelse med det til enhver tid gældende bygningsreglements krav til energiramme, og mindst opfylde Bygningsreglement 2010 (lavenergiklasse 2015). 10 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 1. Belægninger skal som udgangspunkt muliggøre nedsivning eller opsamling af regnvand. Belægninger skal dog samtidigt tilgodese hensynet til tilgængelighed for handicappede. 2. Hegn i skel skal udføres som levende hegn (hæk) eller plankeværk af træ, med max højde på 1,8 meter. I skel mod Niverød Kongevej kan hegn desuden udføres som støjabsorberende hegn (max højde 1,8 m) under forudsætning af, at hegnet dækkes af grøn beplantning. 11 TEKNISKE INSTALLATIONER 1. Der kan etableres solenergianlæg på facader og tage f.eks. solceller og solfangere. Solenergi skal udføres i ikke-reflekterende materiale. Bestemmelsen gælder ikke for de i lokalplanen udpegede bevaringsværdige bygninger. 2. Der må opsættes mast til mobiltelefoni inden for området med en maksimal højde på 30 meter. Masten og tilhørende teknikrum skal ved sin udformning og farvesætning indpasses bedst muligt i landskabet og bebyggelsens arkitektur. 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 1. Ved ændret anvendelse skal det dokumenteres at de vejledende grænseværdier for støj kan overholdes. 12
2. Ved ændret anvendelse eller ny bebyggelse skal det sikres at parkeringskrav jf 5 kan overholdes. 13 OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT 1. Ved Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen ophæves byplanvedtægt nr 4 hvor områderne er sammenfaldne. 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 1. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom, samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplan kan indrømmes af byrådet, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Ændringer i lokalplanen kan ske efter Byrådets vedtagelse efter reglerne om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages lokalplan N103 til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd, den 26. januar 2015 Thomas Lykke Pedersen Borgmester / Kim Herlev Jørgensen Kommunaldirektør 13
Forslag til lokalplan nr. N103 Område ved Mariehøj Kortbilag nr. 1 Lokalplanens afgrænsning Nov. 2014
Forslag til lokalplan nr. N103 Område ved Mariehøj Kortbilag nr. 2 Teknisk kort med bevaringsværdige bygninger (markeret med mørke grå farver se 9) Nov. 2014 15
16