Årsberetning 2009
Indhold 2 Tre år med BO-VEST 4 Det fælles er den røde tråd 6 Ny lovgivning 8 Serviceprojekter 8 På tværs 10 Økonomi 11 Massivt behov for renovering 12 Helhedsplaner og renoveringsprojekter 14 Bæredygtige boligsociale projekter 15 Succesfulde projekter i boligområderne
BO-VEST bestyrelse Vinie Hansen Formand Dorthe Larsen 1. Næstformand Karl Neumann 2. næstformand Lars Bremer Bestyrelsesmedlem Allan Nielsen Bestyrelsesmedlem Biba Schwoon Bestyrelsesmedlem Thomas Green-Andersen Medarbejderrepræsentant Henrik Pedersen Observatør BO-VEST Bestyrelsen er sammensat af repræsentanter fra Albertslund Boligselskab, Vridsløselille Andelsboligforening og Tranemosegård. Udgiver BO-VEST Malervangen 1 2600 Glostrup Telefon 88 18 08 80 Fax 88 18 08 81 E-mail: bo-vest@bo-vest.dk www.bo-vest.dk Ansvarshavende redaktør Vinie Hansen og Danny Andersen Redaktør Rikke Schultz Redaktion BO-VESTs bestyrelse, Danny Andersen, Annesophie Hansen, Jette Stenholt, Ole Thorbek, Anita Kjeldsen, Trine Sander, Bente Larsen, Anette Hestlund, Stine Hartmann, Kenn E. Hansen. Foto Billedbutikken, Rikke Schultz, Martin Kristiansen, SHX Layout Prinfoparitas A/S Tryk Rosenberg Bogtryk Oplag 1.500 eksemplarer Omslag Sommerfest i Albertslund Syd i 2009 Tranehaven 2009
Tre år med BO-VEST BO-VEST har nu eksisteret i 3 år, og dermed er indkøringsfasen gennemført. BO-VEST løser en række opgaver, som de tre boligorganisationers egne administrationer ikke kunne løse hver for sig, og som er med til at øge serviceniveauet for beboerne. Et tættere samarbejde i beboerdemokratiet Med afsæt i de forskellige kulturer, der har eksisteret i AB, Tranemosegård og VA, er det lykkedes at bevæge BO-VEST frem imod en fælles samhørighed både blandt de ansatte og i beboerdemokratiet senest på bestyrelseskonferencen i april 2009. Her var fokus på kompetenceforholdene mellem BO- VESTs bestyrelse og de tre organisationsbestyrelser samt mellem afdelingsbestyrelserne og driften. Der er nu nedsat et udvalg til at udrede og præcisere kompetenceforholdene, som vil blive præsenteret i 2010. Samarbejdet i beboerdemokratiet har medført, at der er oprettet et fælles miljøudvalg med ca. 20 repræsentanter fra organisationsbestyrelser, afdelingsbestyrelser og interesserede beboere fra lokale miljøudvalg. Udvalget medvirker til at fremme omstilling til en bæredygtig, miljøbe vidst hverdag inden for områderne el, vand, varme, renovation og genbrug, takster og grønne afgifter, drift, renovering, nybyggeri og grønne områder. Den beboerdemokratiske fælleskonference i september 2009 satte også fokus på, hvordan vi kan modvirke ghettoisering og sikre attraktive boligområder. Den politiske situation og ny lovgivning finansieringsreformen trådte i kraft 1. januar 2010, og vil medføre et større arbejde at implementere. Reformen fokuserer på følgende: 1. Der sker en vis nedsættelse af startlejen og regulering af rammebeløbene. 2. Der skal etableres et samarbejde mellem kommunen og boligorganisationerne om løsning af de udfordringer, der er i boligområderne. Detailregulering skal erstattes med rammestyring, hvor kommunerne får en ny central rolle. 3. Det vil i højere grad blive muligt i belastede afdelinger at give personer med tilknytning til arbejdsmarkedet fortrinsret til boliger, forudsat at eventuelt afviste boligansøgere i givet fald anvises en anden bolig. 4. Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati. Bestyrelsen har udarbejdet en strategiplan, der beskriver, hvorledes bestyrelse og direktion vil følge op på de målsætninger, BO-VEST har vedtaget, og på de i lovgivningen udpegede styringsmålsætninger. Strateginotatet og målsætningsprogrammet danner grundlag for de årlige handlingsplaner. På bestyrelseskonferencen i 2010 var fokus på den nye styringsreform, Folketinget har vedtaget. Styrings- og
Dynamiske værktøjer Bestyrelsen gennemfører løbende en evaluering af de enkelte administrative afdelinger. Administrationen fremlægger således en dokumentationspakke for bestyrelsen en gang årligt, hvor der bliver fastsat nye mål og peget på nye indsatsområder. Dokumentationspakken og strateginotatet er således dynamiske værktøjer for bestyrelsens ledelse af BO-VEST. Desuden indgår eksempelvis tilfredshedsundersøgelserne som et led i bestyrelsens evalueringer. Tilfredshedsundersøgelse svarprocenter og resultater Spørgeskemaerne til tilfredshedsundersøgelsen blev som planlagt udsendt sidst i januar. Der blev udsendt spørgeskema til i alt 1.000 beboere, og 38 % har svaret. Til beboerdemokratiet er udsendt 252 spørgeskemaer, hvor 125 er besvaret. Det giver en svarprocent på 50, hvilket er gode svarprocenter for såvel afdelingsbestyrelser som beboere. På bestyrelsesmødet i april blev en evaluering af processen og konceptet for undersøgelserne præsenteret sammen med de første resultater. Moms på ejendomsadministration I forbindelse med et forslag om moms på ejendomsadministration lykkedes det BL gennem en massiv påvirkning at få forbedret forslaget, men tilbage blev moms på fælles administration. Det betyder, at administrationsbidraget for 2011 i BO-VEST øges med ca. 500 kr. pr. lejemål om året. En urimelig forskelsbehandling, som betyder større husleje for lejere, der bor i boligorganisationer med fælles administration. Endelig er en række grundlæggende boligpolitiske problemer, der i høj grad berører beboerne i BO-VEST, fortsat uløste: Regeringens indhug i Landsbyggefondens midler har skabt en kø af renoveringssager til ca. 7 mia. kr. En række boligafdelinger har et alt for højt huslejeniveau, der svækker konkurrenceevnen ift. ejerboligmarkedet med stigende udlejningsbesvær til følge. De almene boliger løser samfundsmæssige og boligsociale problemer, men omkostningerne pålægges beboerne i de almene boliger. Disse problemstillinger vil vi fortsat sætte fokus på, men ellers bliver 2010 i høj grad et år, hvor vi fortsat skal forankre beboerdemokratiske samarbejder og implementere ny lovgivning. Vinie Hansen Formand BO-VEST Årsberetning 2009 3
DET FÆLLES ER DEN RØDE TRÅD Efter tre udfordrende og spændende år med etablering af det nye administrationsfællesskab i BO-VEST skal vi nu forfølge de fælles målsætninger, som bestyrelsen og repræsentantskabet har sat for BO-VEST. Det er nemmere at arbejde sig frem til gode resultater for beboere, bestyrelser og medarbejdere, når alle forfølger de samme mål. BO-VESTs målsætningsprogram blev vedtaget på repræsentantskabsmødet 2009 og beskriver de overordnede rammer for, hvordan vi gør det. Målsætningsprogrammet arbejder ud fra en konkret vision og mission, som vil være den røde tråd for arbejdet i BO-VEST frem til repræsentantskabsmødet i BO-VEST i 2014. Frem til 2014 skal målsætningsprogrammet sætte rammerne og udstikke den overordnede kurs for vores samarbejde i BO-VEST. Det skal være det fælles udgangspunkt for de 3 boligorganisationer, 36 boligafdelinger, antenneforeninger, 3 boligsociale områdesekretariater, 10.700 boliger, ca. 200 beboerdemokrater, mere end 20.000 beboere og 250 ansatte i BO-VEST. Fælles politikker var første skridt I løbet af de 3 års indkøring er både en fælles service- og personalepolitik blevet udformet. I 2010 tager vi næste skridt på vejen mod en række nye fælles politikker og produkter såsom fælles kompetenceafklaring mellem de forskellige parter, implementering af servicekonceptet og ibrugtagning af det fælles ydelseskatalog. Ydelseskataloget rummer en fælles pakke for produkter og ydelser i BO-VEST, og skal gøre det mere fleksibelt, gennemsigtigt og tydeligt, hvad hver enkelt afdeling bruger deres penge på. De tre boligorganisationer AB, Tranemosegård og VA har derfor hver især forholdt sig til, hvilke ydelser de allerede ved årets start har ønsket at tilkøbe. Samtidig kan det forventes, at organisationerne løbende beslutter at købe forskellige ydelser. Derudover indebærer pakken, at basisadministrationsbidraget for de tre boligorganisationer nu er det samme. I 2010 vil BO-VEST ligeledes fortsætte arbejdet med at udvikle fælles forretningsgange og procedurer, så vi gør tingene ens og korrekt. Desuden skal vi have helt styr på kompetencefladerne mellem BO-VESTs bestyrelse, organisationsbestyrelser, afdelingsbestyrelser, ejendomskontorer og administration. Det vil sige, at MILEPÆLE I DE FØRSTE 3 ÅR Fælles målsætningsprogram med fælles mål, mission og vision Fælles ydelseskatalog Fælles service- og personalepolitik Fælles visuel identitet og hjemmeside med boligbase Øget synlighed i den offentlige debat på landsplan Styrket politisk samarbejde, deling af erfaringer og viden samt netværk på tværs Driftssamarbejder i flere afdelinger 4 B O - V E S T
det skal være entydigt, hvem der beslutter hvad, og hvem der gør hvad. Kun med entydige beslutningsveje kan vi i fællesskab sikre beboerne den bedste service. for, at afdelings- og organisationsbestyrelserne kender beboernes holdninger og forventninger. Tilfredse beboere er altafgørende Det er naturligvis vigtigt, at BO-VEST målrettet leverer de forskelligartede ydelser og den service, den enkelte boligorganisation og boligafdeling har behov for og ønsker. Derfor valgte vi i starten af 2010 at måle, om beboerne er tilfredse med den service, de modtager fra de enkelte ejendomskontorer og administrationen. Samarbejde og arbejdsglæde Sidst men ikke mindst, er det BO-VESTs ambition, at vi fortsat vil bidrage til at gøre de boligområder, som vi administrerer, til endnu bedre steder at bo. Danny Andersen Administrerende direktør, BO-VEST I starten af februar blev udsendt spørgeskemaer til alle afdelingsbestyrelser og til 1.000 tilfældigt udvalgte beboere i henholdsvis AB, Tranemosegård og VA. Resultaterne bearbejdes nu, men hovedformålet med målingen er at få identificeret de serviceområder, hvor vi kan blive bedre. Samtidig skal den belyse på hvilke områder, der er fuld tilfredshed. Undersøgelsen af beboernes oplevelse af BO-VEST er også en forudsætning Vision BO-VEST skal skabe de bedste rammer for vores beboere gennem fremtidssikrede løsninger inden for byggeri, administration, miljø og energi, boligsocialt arbejde og kommunikation. Mission Samarbejdet mellem de tre boligorganisationer. BO-VEST er sat i verden for at administrere og vedligeholde boliger af høj kvalitet samt udvikle rammerne for, at beboerne kan trives godt i boligområderne. Det sker på grundlag af en dialog mellem beboerdemokratiet og administrationen. Årsberetning 2009 5
NY LOVGIVNING I 2010 skal vi føre den nye lovgivning for almene boliger ud i livet. Alle berørte administrative afdelinger er godt i gang med at belyse de nye muligheder. For eksempel inden for udlejning og det kommunale samarbejde, som er højt prioriteret i lovgivningen. I juni 2009 blev der gennemført en række ændringer af lov om almene boliger, blandt andet om samarbejdet mellem boligorganisationer og kommune. Loven trådte i kraft den 1. januar 2010, men bekendtgørelserne blev først udsendt lige før jul 2009. Det har dermed ikke været muligt for organisationsbestyrelse og administration at foretage de nødvendige forberedelser i 2009. Derfor blev det i begyndelsen af 2010, at vi for alvor startede arbejdet med at implementere den nye lovgivning. Velfærdsministeriet og BL s formål med at ændre reglerne for de almene boliger har været at forbedre boligorganisationernes muligheder for at løse deres opgaver på en effektiv måde, at effektivisere det kommunale tilsyn samt gøre det mere fremadrettet. Styringsdialog med kommunerne Et væsentligt element i den nye lovgivning er derfor styringsdialogen med kommunen. Fremover skal dialogen med kommunen være baseret på mål- og aftalestyring, så grundlaget for at finde lokale aftaler kan styrkes. Boligorganisationen skal dokumentere sin virksomhed og sine resultater i en styringsrapport, som sammen med regnskabsmaterialet og årsberetningen skal danne baggrund for styringsdialogen med kommunen. Godt udgangspunkt for samarbejde og dialog Flere års samarbejde med kommunerne i Greve, Ishøj, Albertslund og Brøndby om det boligsociale arbejde, renoveringsprojekter, udlejningen og anvisningen af vores boliger betyder, at vi har et godt fundament for 6 B O - V E S T
styringsdialogen. Men det er vigtigt, at vi finder en model for, hvordan bestyrelse og afdelingsbestyrelser deltager i samarbejdet med kommunen. Dermed sikrer vi, at bestyrelsernes kompetencer og lokalkendskab til boligområdet respekteres og anerkendes. Vi er allerede begyndt at drøfte, hvordan styringsdialogen skal forløbe, hvilken struktur den skal have, og hvilken repræsentation kommunen vil stille med. Umiddelbart er det BO-VESTs indstilling, at en eventuel fast struktur med et årligt møde skal suppleres med en mere løbende tilpasning af organisation og repræsentation til de aktuelle emner. Samtidig er administrationen godt i gang med arbejdet inden for mange af de områder, som lovgivningen angiver, at det er boligorganisationens forpligtelse at arbejde med og søge at leve op til. Det drejer sig eksempelvis om områderne økonomi og drift, ledelse og beboerdemokrati, udlejning, nybyggeri og renovering samt boligafdelingerne. Nye muligheder i boliganvisningen Et andet væsentligt element i den nye lovgivning er, at der er indført en række nye muligheder for boligorganisationer og kommuner særligt i forbindelse med anvisning til boligområder, hvor det kan være vanskeligt at leje boligerne ud til en bred målgruppe. Det er eksempelvis blevet muligt at aftale med kommunen at lade boligerne udleje via offentlig annoncering uden om ventelisten. Foreligger der helt ekstraordinære udlejningsvanskeligheder, er det ikke længere nødvendigt at få kommunens tilladelse til at udleje de pågældende boliger til andet end beboelse. Et tiltag som BO-VEST hilser velkomment, efter at det i enkelte boligafdelinger af forskellige årsager er blevet vanskeligere at leje boliger ud. Nye regler for opskrivning på venteliste Endelig betyder lovgivningen, at medlemsnumre i almene boligforeninger skal konverteres til en reel indplacering på en venteliste. Det har betydet en stor administrativ udfordring for BO-VEST i starten af 2010, da alle medlemmer i VA var berørt af ændringen. BO-VEST måtte derfor sende brev ud til alle 44.000 medlemmer for at orientere om lovændringen. Overordnet set er ændringerne udtryk for en harmonisering og ensartethed i ventelistesystemet, idet det nu er de samme regler, der gælder, når man er skrevet op. På sigt forventes det således at blive nemmere for alle parter. Udfordringen i 2010 bliver at få koordineret de vedtagne visioner og målsætninger med lovændringerne. Årsberetning 2009 7
SERVICEPROJEKTER PÅ TVÆRS Beboernes stigende forventninger til serviceniveauet stiller krav til de ansattes kompetencer og afdelingernes formåen. Udvikling af driftssamarbejder, hvor det er hensigtsmæssigt, og kompetenceudvikling af medarbejderne har vist sig at være en del af løsningen. Ejendomskontorerne oplever en stigende forventning fra beboerne til de ansattes viden. Det er ikke nok at kunne udskifte blandingsbatteri de ansatte skal også kunne fortælle om vedligeholdelsesordningen, lovgivning eller henvise til, hvor beboerne finder information. Med andre ord skal de ansatte være klædt på til udfordringer af meget forskellig karakter. Medarbejdere klædt på til opgaven For bedre at kunne håndtere de stigende forventninger har BO-VEST arbejdet med kompetenceudvikling af medarbejderne. Der har især været fokus på, hvordan afdelingerne kan blive bedre til at håndtere vedligeholdelse af boligerne, langtidsplanlægning og budgetlægning mm. I alle afdelinger er medarbejderne derfor blevet introduceret til et nyt fælles drifts- og vedligeholdelsessystem, der kan håndtere planlægningen af opgaver i afdelingen på et kvalificeret og ensartet niveau. Systemet gør det nemmere at holde styr på data, og er en stor hjælp i forhold til at vurdere på hvilke områder, der skal gøres en ekstra indsats. Ydermere er det grundlaget for, at vi kan lave en god og kvalificeret vedligeholdelse også i et fremtidigt perspektiv. Et andet vigtigt værktøj i forhold til indsatsområder i afdelingen er statusrapporten. BO-VEST har de se- Fordele ved driftssamarbejde Bedre udnyttelse af de ressourcer der er tilgængelige i de involverede afdelinger Besparelser i løn og administrationsomkostninger Besparelser i driftsomkostningerne og/eller ved storindkøb til afdelingen Bedre prisaftaler med håndværkere og leverandører Lavere eller uændret huslejeniveau grundet ovenstående besparelser Mulighed for længere åbningstid på ejendomskontoret 8 B O - V E S T
Driftsamarbejdet i Albertslund Nord neste to år udarbejdet en statusrapport med konkret information om alle boligafdelinger. Statusrapporten er tilgængelig på BO-VESTs hjemmeside og er med til at give et godt overblik over, hvad der sker i alle de afdelinger, BO-VEST administrerer. Statusrapporten er ligeledes et godt grundlag for den nye lovpligtige styringsrapport, som bl.a. skal indeholde et særligt afdelingsskema for hver boligafdeling. Afdelingsskemaet indeholder en gennemgang af afdelingens økonomi, drift, beboerdemokrati og udlejningssituation samt en konklusion, hvor det skal angives, om der er væsentlige problemer eller behov for særlige tiltag i afdelingen. Driftssamarbejder i rivende udvikling Flere boligafdelinger i BO-VEST har etableret samarbejde på tværs af afdelinger. Det har vist sig, at kompetenceudvikling og tydelig prioritering af opgaverne er et godt grundlag for, at samarbejdet lykkes. Formålet med de fælles driftssamarbejder er således også at højne kvaliteten af opgaveløsningen i afdelingerne. Generelt for disse driftssamarbejder er, at de er omfattet af en driftssamarbejdsaftale. Aftalen indeholder en formålsbeskrivelse, forudsætninger for aftalens indgåelse, omfang og ikrafttrædelse, forventet udbytte, faktorer for ændringer af aftalen, økonomisk fundament og fordeling samt forhold ved evt. uoverensstemmelser. Driftssamarbejdet indebærer, at der kan blive ændret ved en række arbejdsgange. Det kan være, at det er nødvendigt at ændre på prioriteringen af arbejdsopgaver i afdelingen, ejendomskontoret er måske nødt til at flytte, og der kan være udskiftning i den normale medarbejderstab. Det er forandringer, som af nogle beboere kan opfattes som en forringelse af servicen mens det for andre opfattes som et øget serviceniveau. Udgangspunktet er dog, at beboerne skal opleve, at serviceniveauet bliver højere. Af samme grund er der igangsat en evaluering af de eksisterende driftssamarbejder. Resultatet af denne evaluering vil kunne bruges i fremtidige overvejelser om udbygning af driftssamarbejder samt ved indgåelsen af nye. Årsberetning 2009 9
ØKONOMI DE ØKONOMISKE NØGLETAL Resultatopgørelse for 1.1. - 31.12. (i t.kr.). 2 De økonomiske nøgletal for BO-VEST 2009 viser et balanceret regnskab. Der har i året været bruttoadministrationsudgifter på 44 mio. kr. mod budgetteret på 40,6 mio. kr. Merudgifterne skyldes i al væsentlighed et merforbrug på 0,9 mio. kr. til personaleudgifter som følge af fortsatte organisationsændringer samt diverse periodereguleringer. Hertil er der øget afskrivninger på 0,7 mio. kr. i forhold til budget på afskrivninger grundet at større investering i IT hardware og software. Resten er primært afsat til eventuel forpligtigelse på rentemarginal, som er en modpost til den større renteindtægt i BO-VEST i forhold til budget. 1 3 Det minimale overskud overføres til arbejdskapitalen. De samlede personaleomkostninger udgør 28.8 mio. kr. mod de budgetterede udgifter på 27,9 mio. kr. De ekstraordinære udgifter på 0,1 mio. kr. skyldes regulering af diverse mindre poster tidligere år. De ordinære indtægter i året udgør 44,0 mio. kr. mod et budget på 40,6 mio. kr., hvilket skyldes øgede indtægter på byggesagshonorarer, renter og gebyrer Hovedtal fra årsregnskabet: Årsregnskab Årsregnskab Årsregnskab 2009 2008 2007 Indtægter Administrationsbidrag 34.502 33.341 32.672 Gebyrer 2.367 2.037 2.197 Renteindtægter 2.199 4.372 2.048 Byggesagshonorarer 4.932 5.000 3.505 Diverse indtægter 45 102 46 Indtægter i alt 44.045 44.853 40.469 Udgifter Bestyrelseshonorar, møder og konferencer 513 416 439 Løn m.v. 28.776 28.315 27.904 Kontorudgifter og andre administrationsudgifter 1 12.452 1.694 9.402 Administrationsudgifter (brutto) i alt 41.741 40.425 37.744 Renteudgifter 2.199 3.129 1.535 Ekstraordinære udgifter 104 765 1.012 Udgifter i alt 44.044 44.319 40.292 Henlæggelse til arbejdskapitalen 1 534 177 Udgifter og evt. overskud i alt 44.045 44.853 40.469 10 B O - V E S T
Projekttegning af EUDP-prøvehuse i Fiskens Kvarter (Kilde: Nova5) MASSIVT BEHOV FOR RENOVERING Flere af BO-VESTs boligafdelinger har efterhånden mange år på bagen, og det betyder, at der i 2009 har været stor aktivitet omkring planlægning og gennemførelse af større renoveringsopgaver. Mange af byggerierne er opført i en periode, hvor man eksperimenterede med byggetekniske løsninger. Det har sat sine spor, da mange af datidens løsninger desværre ikke er tidssvarende længere, og derfor giver store udfordringer i forhold til renoveringen i disse år. Fælles for udvikling af helhedsplaner Alle aktuelle byggesager i BO-VEST gennemføres med økonomisk støtte fra Landsbyggefondens renoveringsstøtte og forudsætter, at der er udarbejdet en helhedsplan for afdelingen. Helhedsplanerne omfatter afhjælpning af byggeskader, miljøfremmende foranstaltninger, ekstraordinære opretnings- og forbedringsarbejder samt i nogle tilfælde sammenlægning af lejligheder og øget tilgængelighed. Helhedsplanlægning er en kompliceret og tidskrævende proces. Planlægningsprocessen tager ofte adskillige år fra de første initiativer omkring tilstandsvurderinger af bygningskonstruktioner, installationer og udeområder, til selve renoveringsarbejdet påbegyndes. I planlægningsprocessen har beboerne og afdelingsbestyrelserne mulighed for at få indflydelse på projektet i dialog med arkitekter og ingeniører, ligesom der afholdes informationsmøder, cafémøder, workshops og lignende for at sikre, at flest mulige er informeret om projektet. Fremtidssikring en faktor Fremtidssikring er en af de faktorer, der er altafgørende for renovering. Fremtidssikring handler om, at afdelingen på langt sigt kan tilbyde attraktive boliger til en husleje, der matcher den lokale konkurrence på boligmarkedet. Helhedsplanen skal derfor afspejle initiativer, der i videst muligt omfang sikrer en afbalanceret beboersammensætning i forhold til familiestørrelser, alderssammensætning, andel af beboere på overførselsindkomster mv. I BO-VEST er der et stort ønske om at renovere energirigtigt og på den måde fremtidssikre vores boliger. I enkelte afdelinger er der allerede opført eller planer om at opføre prøvehuse, hvor man prøver klimarenovering af. Desværre giver Landsbyggefondens støtteregler ikke hjemmel til at støtte ekstrainvesteringer i sådanne energitiltag, men i BO-VEST arbejder vi fortsat på at få tænkt energiløsninger ind som en rentabel del af fremtidige renoveringer. Årsberetning 2009 11
HELHEDSPLANER OG RENOVERINGSPROJEKTER Her er en oversigt over de afdelinger i BO-VEST der er i gang med en renovering eller står over for en. Albertslund Syd Masterplan Syd I etagehusene er renoveringen, der startede i 2007, stort set afsluttet i 2009. Grundet hård frost i vinter mangler enkelte parkeringsområder at blive færdige. Herefter fremstår bebyggelsen med nye facader inkl. nye døre og vinduer, nye altaner, nye entrédøre, sammenlægning af boliger, herunder etablering af nye boligtyper egnede for ældre og mennesker med bevægelseshandicaps, forbedring af indgangspartier og etablering af fællesrum mm. I rækkehusene er der opnået en foreløbig aftale med Landsbyggefonden om, at der kan gennemføres en renovering med en samlet investering på 1,4 millioner kr. pr. hus. Helhedsplanen forventes godkendt på beboermøder i 2010, og renoveringen vil kunne gå i gang i foråret 2011. I gårdhusene er oplæg til helhedsplan fremsendt til Landsbyggefonden. LBF har senest i februar 2010 meddelt, at der er afsat 814 mio. kr. i støttede lån til de i alt 1.000 gårdhuse. Landsbyggefonden besigtiger afdelingerne i april 2010. Albertslund Nord Renoveringen i Albertslund Nord startede i 2007 og er planlagt afsluttet i 2010. Arbejdet omfatter i hovedtræk nye facader inkl. vinduer, glasinddækning af altaner, nye indgangspartier, udskiftning af vandinstallation og omlægning af parkerings- og opholdsarealer. Albertslund Vest Der er igangsat tekniske undersøgelser i AB Vest og VA 6 Vest med henblik på at afdække grundlaget for at ansøge Landsbyggefonden om støtte efter Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning. Landsbyggefonden har foreløbig afsat 372 mio. kr. i støttede lån til afdelingerne. Der forventes tilsagn i 2013 eller senere. Solhusene Der er udarbejdet foreløbigt oplæg til helhedsplan, som er fremsendt til Landsbyggefonden. Helhedsplanen omfatter opgradering og fremtidssikring af bebyggelsen ved lejlighedssammenlægninger. Derudover vil der blive udbedret diverse byggeskader. LBF har foreløbig afsat 55 mio. kr. i støttede lån. Tilsagn forventes i 2012 eller senere. Tranevænget I Tranevænget har beboerne på beboermøder besluttet at udskifte de mere end 50 år gamle tegltage på de resterende 11 boligblokke over en årrække. Samtidig gennemføres reparation af de murede facader og sålbænke under vinduer. Udskiftningen af tagene på de tre første blokke er planlagt til at foregå inden udgangen af 2010. Udskiftningen af de øvrige tage er planlagt til at foregå frem til 2014. Reparation af facader på de øvrige blokke sker frem til 2018. 12 B O - V E S T
Gillesager/Lindeager I 2009 igangsatte GIllesager/ Lindeager udvikling af en fysisk helhedsplan med henblik på at opnå støtte fra Landsbyggefonden. Der vil være fokus på afhjælpning af byggeskader, miljøfremmende foranstaltninger (udearealer, indgangspartier, beboerhus mv.), og ændring af boligsammensætning i højhuset ved sammenlægning af små boliger. T13 Silergården Der er meddelt skema A tilsagn fra Landsbyggefonden om støtte til renovering af rækkehusene. Arbejdet omfatter udskiftning af lette facader, betonreparationer, udskiftning af vinduer og døre, nye hegn, terrasser og pergolaer og renovering af østfacaden på lavhusene mm. Renoveringsarbejdet forventes påbegyndt i 2010. Der udestår fortsat gennemførelse af enkelte arbejder i helhedsplan II, bl.a. renovering af fælleshuset Tranen. Disse arbejder er planlagt afsluttet i løbet af 2010. Toften Der er udarbejdet oplæg til fysisk helhedsplan. Oplægget omfatter bl.a. udskiftning af faldstammer og hovedledninger for vand, renovering af kloakledninger, udskiftning af betonbrystning ved altaner, isolering af gavle og facader, renovering af badeværelser, sammenlægning af et antal boliger med henblik på etablering af boliger for ældre og bevægelseshæmmede samt etablering af nyt fælleshus og ejendomskontor. Landsbyggefonden har foreløbigt afsat 19 mio. kr. i støttede lån til afdelingen. Der forventes skema A tilsagn i 2010. Galgebakken I løbet af 2008 er der til Landsbyggefonden indsendt revideret undersøgelsesrapport for de tekniske undersøgelser samt tilstandsrapport for friarealer. LBF har meddelt, at der i fondens regnskab for 2008 er afsat 178 mio. kr. i støttede lån til afdelingen. Der forventes skema A tilsagn i 2011 2012 eller senere. renoveringsindsats. Hyldespjældet Undersøgelser har vist, at Hyldespjældet er særlig ramt af indeklimamæssige- og byggetekniske problemer. Bebyggelsen har et omfattende behov for en opretnings- og Der er igangsat tekniske undersøgelser med henblik på at afdække grundlaget for at ansøge Landsbyggefonden om støtte i henhold til renoveringsstøtteordningen. Landsbyggefonden har foreløbigt afsat 16 mio. kr. i støttede lån til afdelingen. Tilsagn forventes i 2013 eller senere. Askerød Der foreligger skema A godkendelse af en omfattende fysisk helhedsplan med samlet investering på 260 mio. kr. Helhedsplanen omfatter: afhjælpning af byggeskader på tagterrasser, badeværelser, fælleshus og institutionsbygninger, miljøforbedrende foranstaltninger med forbedring af indgangspartier, nye cykelskure i terræn, ustøttede opretnings- og forbedringsarbejder på udearealer, badeværelser, behandling af betonfacader mv. På grundlag af licitation for renoveringsarbejderne i november 2009 er der udarbejdet skema B ansøgning. Ansøgningen er godkendt af Kommunalbestyrelsen i februar 2010. Byggestart sker i foråret 2010. Gadekæret Der foreligger skema A godkendelse af december 2008 af en omfattende fysisk helhedsplan med en samlet investering på 363 mio. kr. Helhedsplanen omfatter følgende arbejder: facaderenovering, isolering af sokler og krybekældre, udskiftning af døre og vinduer, forbedring af ventilationsforhold samt totalrenovering af badeværelser. Projekteringen er gået i gang i 2009. Arbejdet forventes igangsat efteråret 2010. Årsberetning 2009 13
BÆREDYGTIGE BOLIGSOCIALE PROJEKTER Landsbyggefonden støtter boligsociale projekter i en lang række af BO-VESTs boligafdelinger. Formålet er at skabe spændende og attraktive boligområder også fra et boligsocialt perspektiv. De boligsociale projekter handler om at engagere beboerne i boligområdet og danne netværk på tværs mellem beboerne. Det giver et vigtigt fundament for et godt naboskab og aktiviteter i afdelingerne, som i sidste ende er med til at skabe et spændende og attraktivt sted at bo. Samtidig skal det inspirere nye, engagerede beboere til at flytte ind i boligområdet. Konkrete mål med og uden facit De boligsociale aktiviteter er beskrevet i en boligsocial helhedsplan, der også rummer konkrete mål og en tidsplan. I tilknytning til tidsplanen er der opstillet milepæle, som skal nås undervejs. Aktiviteterne skal løbende evalueres, og det er selvfølgelig afgørende, at aktiviteterne fører frem til de mål, der er opstillet. De boligsociale problemstillinger kan ændre sig over tid, så det kan være relevant at justere både mål og midler. Den boligsociale helhedsplan er nemlig ikke en facitliste, men et redskab, der kan anvendes til metodisk og velovervejet at udvikle det boligsociale arbejde. Dialog altafgørende Den boligsociale helhedsplan udarbejdes i dialog med beboerdemokratiet, der også ved sin deltagelse i de boligsociale styregrupper løbende kommer med ideer og forslag til, hvordan det boligsociale arbejde skal udvikles. Landsbyggefonden stiller en række betingelser for at støtte de boligsociale projekter. Indsatsen skal være samlet i et områdesekretariat, hvori de boligsociale medarbejdere er placeret, og arbejdet koordineres. Fonden betragter også et betydeligt kommunalt engagement i det boligsociale arbejde som et vilkår for støtten. Det er det langsigtede mål, at boligområderne bliver selvbærende, så beboernes eget engagement og aktiviteter sikrer et godt fællesskab i boligområdet. Landsbyggefondens nuværende støtte er tidsbegrænset til 2012/13. Det forventes, at der inden da etableres et grundlag for, at støtten under en eller anden form kan fortsætte. Under alle omstændigheder må man regne med, at der til det tidspunkt skal ske en revision af indsatsen. 14 B O - V E S T
SUCCESFULDE PROJEKTER I BOLIGOMRÅDERNE I de tre områdesekretariater i boligområderne arbejder man målrettet på nye og spændende projekter. Her er et udpluk af dem, der gik rigtig godt i 2009. GREVE NORD PROJEKTET Greve Nord Projektet omfatter Askerød, fem boligafdelinger under Sydkystens Boligselskab samt to afdelinger i Gersagerparken. De 8 boligafdelinger har tilsammen 2.130 husstande og ca. 3.800 beboere. Netcafé Netcaféen er en kæmpe succes. Den holder åbent 2 dage om ugen og bliver besøgt af udsatte børn og unge i alderen 10-25 år især fra Askerød. Udover pc-spil og bordtennis bliver der budt på nybagt brød, te og omsorg. De unge føler stort ansvar for stedet, og alle opfører sig ordentligt. Taekwondo I Gersagerparken skal de unge gøre sig fortjent til at komme på taekwondo-holdet gennem noget-fornoget projekter. Når de først er på holdet, kommer de hver gang og med et stort engagement. Der er stor efterspørgsel efter hold nr. 2. Job- og Uddannelsesbutik Jobbutikken har fortsat succes med frivillig vejledning. Mange beboere tager imod tilbuddet om at få vejledning primært i forhold til job og uddannelse. Beboerne kommer frivilligt, og de bliver mødt med forventningen om, at de har ressourcerne til at komme videre. HERFRA OG VIDERE BRØNDBY STRAND Herfra og videre Projektet er et samarbejdsprojekt mellem Landsbyggefonden, Brøndby Kommune og De 9 (Partnerskabet mellem ni boligforeninger i Brøndby Strand, hvoraf Afdeling T 13, Silergården og Gurrelund/Bjerrelund er medlemmer). De 9 boligafdelinger har tilsammen 3.346 husstande med 8.186 beboere. En Ny Vej Projektet arbejder målrettet med kvinder med udenlandsk baggrund. Formålet er at styrke kvindernes selvværd, give værktøjer til konflikthåndtering og generelt at arbejde med kvindernes bevidsthed i forhold til deres muligheder i samfundet. Derudover er der anonym rådgivning og kvindecafé. To af de kvinder, der har fuldført det første forløb, arbejder nu som frivillige i den lokale Røde Kors genbrugsbutik. Jobguiden Jobguiden er en del af projektet Forældre og Samfund, som er etableret mellem Vestegnens Sprog- og Kompetencecenter og Herfra og Videre. Den kommer alle beboere til gode, som søger arbejde eller fritidsjob. Hver tirsdag kan alle helt anonymt opsøge jobguiden og få hjælp til blandt andet at finde det rette job, at skrive ansøgninger og blive klædt på til jobsamtalen. De tunge drenge Projektet startede som et underprojekt til Tranens Drenge, som er et værested for unge i Brøndby Strand. Mange af drengene var blevet bevidste om deres usunde livsstil med for meget junkfood og alt for lidt motion. Nogle var også overvægtige. Det motiverede dem til i fællesskab at starte gruppen De tunge drenge. I begyndelsen stod den på løbeture to gange om ugen, og i vinterperioden rykkede de ind i en af de lokale skolers gymnastiksal, hvor de har dyrket forskellige former for motion. Projektet suppleres med undervisning af en diætist en gang om ugen.
ALBERTSLUNDS BOLIGSOCIALE CENTER Albertslund Boligsociale Center omfatter afdelingerne i Albertslund Nord, Kanalens Kvarter og Blokland og gård- og rækkehusene i Albertslund Syd. De i alt 9 boligafdelinger har tilsammen 2.942 husstande og 7.531 beboere. Netværksstafetten et nyt mødested for kvinder Med støtte fra Integrationsministeriet åbnede ABC 1. juni 2009 et kvindehus i lokalerne på Damgårdsvej 10. Huset rummer forskellige tilbud som f.eks. hjælp til job- og uddannelsessøgning, kurser i sundhed & ernæring, motionslokale, pigeklub, mavedans samt en café, som har åbent fire dage om ugen. Qi Gong kursus Som opfølgning på wellnessferien tilbyder ABC fællestræning af Qi Gong/Tai Ji mandage, både i Blokland og Nords beboerlokaler. Qi Gong er en rolig træningsform, hvor alle kan deltage. Den styrker immunforsvaret og koncentrationen, mindsker søvnproblemer og stress. De nye fælleslokaler i Kanalen I samarbejde med de boligsociale medarbejdere i Syd har en gruppe unge, medarbejdere fra klubberne samt frivillige beboere istandsat og indrettet fælleslokalet i Kanalens Kvarter nr. 198. Fælleslokalet er blevet stillet til rådighed for de unge og skal fremover fungere som et socialt samlingssted samt rumme forskellige motionsaktiviteter.