Forslag til Lokalplan LK 54 for Ejby Strandvej 4

Forslag til Lokalplan LK 54 for Ejby Strandvej 4

Om lokalplaner Hvad er en lokalplan? Lokalplanens indhold En lokalplan er en samling detaljerede bestemmelser, der gælder for et lokalt område i kommunen. Det kan typisk være en bydel, et lokalt afgrænset område og i nogle tilfælde blot en enkelt ejendom. Lokalplanen fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, og om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Det kan eksempelvis dreje sig om udført kloakering, tilslutning til fællesanlæg eller etablering af fælles opholdsog parkeringsarealer. Eksisterende lovlig anvendelse Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen. Men hvis en ejer, lejer eller bruger af en ejendom ønsker at ændre i de eksisterende forhold, må dette ikke ske i strid med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne. Af samme grund kan man ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning gennemføres. Lokalplanpligt Kommunalbestyrelsen har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre, at Kommunalbestyrelsen foretager en planlægningsmæssig vurdering af projektet og samtidig sikre offentlighedens kendskab til den kommunale planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone sker også ved en lokalplan. Derudover kan Kommunalbestyrelsen skønne, at der er behov for at udarbejde en lokalplan for et givent område, f.eks. for at løse nogle konkrete problemer. Forholdet til anden planlægning En lokalplan må naturligvis ikke være i strid med kommuneplanen eller anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning. Hvis en lokalplan ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen. Dette kan ske ved at udarbejde et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillæg er også omfattet af en lovbestemt procedure. Dispensation En lokalplan kan kun ændres ved, at der udarbejdes en ny lokalplan. Man har dog mulighed for at søge en dispensation fra lokalplanens bestemmelser. En dispensation forudsætter, at der er tale om mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, og at det ansøgte ikke strider mod formåls- og anvendelsesbestemmelserne. 2

Indholdsfortegnelse Redegørelse...5 Lokalplanens område og zonestatus...5 Lokalplanens baggrund og formål...6 Lokalplanens indhold...6 Forholdet til anden planlægning og lovgivning...7 Lejre Kommuneplan 2013...7 Rammebestemmelser...7 Fingerplan 2017...7 Grundvands - og drikkevandsinteresser...7 Jordforurening...7 Spildevand og regnvand...8 Vandforsyning...8 Varmeforsyning...8 Veje og Trafik...8 Miljøvurdering af planer og programmer...8 Lokalplanens bestemmelser...9 1 Formål med lokalplanen...9 2 Områdestatus og zonestatus...9 3 Lokalplanområdets anvendelse...9 4 Udstykning...9 5 Veje, stier, parkering og belysning...9 6 Bebyggelsens omfang og placering...10 7 Bebyggelsens ydre fremtræden...10 8 Ubebyggede arealer...10 9 Terrænregulering...11 10 Grundvand, regnvand og overfladevand...11 11 Grundejerforening...11 12 Forudsætninger for ibrugtagen...11 13 Aflysning af lokalplan...11 13 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger...11 14 Lokalplanens retsvirkninger...12 Vedtagelsespåtegning...12 Kortbilag 1. Lokalplanområdets afgrænsning...13 Kortbilag 2. Byggefelt...14 Kortbilag 3. Disponeringsplan...15 3

Godkendt af Kommunalbestyrelsen til udsendelse i offentlig høring:...18. december 2017 Offentlig høring:...21. december 2017 til 15. februar 2017 Endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen:... Offentligt bekendtgjort:... 4

Redegørelse Lokalplanens område og zonestatus Området består i dag af en nedlagt købmandsbutik med lagerfaciliteter, som er omgivet af en række parkeringspladser. Der er etableret en bolig i en del af bebyggelsen samt et midlertidigt udlejet lagerlokale. Butikken blev opført i 1937. Siden er butikken blevet ombygget og tilbygget for at tilpasse sig tidens udvikling og krav. I 2011 blev Lokalplan LK 19 for 5 boliger på Ejby Strandvej 4 vedtaget, som gav mulighed for at ændre den gamle købmandsbutik til boliger. I mellemtiden er der kun blevet etableret én bolig. Købmandsbutikken blev nedlagt i 2013. Den oprindelige købmandsbutik er ligesom tilbygningerne opført i gule mursten. Ca. en tredjedel af bebyggelsens tag er udført som valmet saddeltag med sorte tagsten. Resten af taget er fladt med tagpap. Lokalplanområdet omfatter matriklerne 5e og 5cø, begge Ejby By, Rye, og udgør et areal på 1084 m². Området ligger i byzone, og forbliver i byzone efter lokalplanens vedtagelse. Bygningsmassen er mod nord, øst og syd omgivet af parcelhuse, og mod vest af Ejby Strandvej og nogle ældre hvide stråtækte landhuse. 5

Lokalplanområdets baggrund og formål Ejeren af den eksisterende ejendom ønsker at ændre anvendelse af lokalet som midlertidigt udlejes til lagerlokale til et permanent erhvervslejemål som f.eks. restaurant/pizzeria eller tilsvarende. Samtidigt ønsker ejeren at etablere to nye boliger udover den eksisterende bolig. Lejre Kommune har vurderet, at ændring af ejendommens anvendelse fra 5 boliger til 3 boliger og et erhvervslejemål såsom restaurant/café har væsentlig betydning for ejendommens omgivelser, og at det derfor er nødvendigt at udarbejde en lokalplan for området. Derfor er formålet med nærværende lokalplan at skabe mulighed for etablering af 3 boliger og et erhvervslejemål såsom restaurant/café indenfor lokalplanområdet, og samtidig sikre at bebyggelsen bliver indpasset bedst muligt i området. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at etablere 3 boliger og et erhvervslejemål såsom restaurant/café på Ejby Strandvej 4. Boligerne og erhvervslejemålet tænkes etableret i den eksisterende bygningsmasse. Bebyggelsens ydre fremtræden skal indpasses i det omkringliggende miljø. De huse der ligger i nærheden består enten af traditionelle parcelhuse i blank mur eller af ældre pudsede hvidkalkede og stråtækte landhuse. Derfor er der i lokalplanen indsat bestemmelser, som sikrer, at bebyggelsen kommer til at fremstå enten i gule mursten, som den gør i dag, eller bliver vandskuret eller pudset i hvid farve. Ved hver bolig og ved erhvervslejemålet vil der blive anlagt en mindre have. Desuden skal der etableres skure, således at der er tilstrækkeligt opbevaringsplads til cykler, barnevogne o. lign. På fællesarealerne vil der blive etableret parkeringspladser samt plads til skraldespande. 6

Forhold til anden planlægning og lovgivning Lejre Kommuneplan 2013 Lokalplanområdet er i Lejre Kommuneplan 2013 udlagt som en del af rammeområde 2.B1. Rammebestemmelser for rammeområde 2.B1 Generel anvendelse: Boligområde. Specifik anvendelse: Blandet boligbebyggelse. Konkret anvendelse: Åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Zonestatus: Byzone. Max. bebyggelsesprocent: 30 % for åben-lav boligbebyggelse og 40 % for tæt-lav boligbebyggelse. Beregningsmetode for bebyggelsesprocent: For den enkelte ejendom. Max. antal etager: 1½ etage. Max. højde: 7,5 m. Min. grundstørrelse: 700 m 2 for åben-lav boligbebyggelse og 500 m 2 for tæt-lav boligbebyggelse. Eksisterende lokalplaner eller byplanvedtægter: Lokalplan 9.13 for Bramsnæslund og Lindelunden. Lokalplan 9.15 for Lykkesvej og Margrethevej. Lokalplan 9.18 for Rønnevej 15. Lokalplan LK 10 for et boligområde på Lorentzensvej 21. Lokalplan LK 19 for Ejby Strandvej 4. Særlige bestemmelser: Området ligger i Kystnærhedszonen. Fingerplan 2017 Ifølge Fingerplan 2017 skal det ved kommuneplanlægning sikres, at byudvikling i Det øvrige Hovedstadsområde sker i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Denne lokalplan ændrer blot anvendelsen af en eksisterende ejendom, som i forvejen ligger byzone. Grundvands- og drikkevandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelse om, at der inden for området ikke må etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. Jordforurening Der er ikke registeret jordforurening i lokalplanområdet. 7

Spildevand og regnvand Området er tilsluttet det offentlige kloaknet og separatkloakeret. Området er beliggende i kloakopland B7 i henhold til spildevandsplanen. Der skal etableres nye stik til hver parcel. Vandforsyning Området forsynes i dag med vand fra Ejby Strand Østre Vandværk amba. Veje og trafik Området vejbetjenes fra Ejby Strandvej. Miljøvurdering af planer og programmer: I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig virkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans virkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der gennemføres en egentlig miljøvurdering. Miljøscreeningen skal foretages på baggrund af 0-Alternativet: Hvordan vil miljøet blive påvirket, hvis lokalplanen gennemføres til sammenligning med, hvis området bevarer den nuværende udformning og anvendelse. Den nuværende Lokalplan LK 19 giver mulighed for etablering af 5 boliger, mens Lokalplan LK 54 vil give mulighed for, at en del af ejendommen i stedet for vil kunne bruges til restaurant, café eller lignede. Derfor vil der opstå mere trafik, end hvis der kun var boliger på ejendommen, hvilket formentlig ikke vil være mere, end da bygningerne var købmandsbutik. Konklusion på miljøscreeningen: På baggrund af ovennævnte konklusion af screeningen af lokalplan LK 54, er det Kommunalbestyrelsens vurdering, at der ikke skal foretages en miljøvurdering af lokalplanen, da der ikke vil ske nogen væsentlig indvirkning på miljøet. 8

Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i Lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål med lokalplanen Lokalplanens formål er: 1.1 at give mulighed for etablering af boliger og én restaurant, café eller lignende. 1.2 at sikre, at bebyggelsen tilpasses områdets karakter. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen omfatter matr. nr. 5e og 5cø, begge Ejby By, Rye, som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse samt én restaurant, café eller lignende. 4 Udstykning 4.1 Matrikel 5e & 5cø, begge Ejby By, Rye kan opdeles i 4 matrikler til de enkelte boliger efter principperne i kortbilag 3, de enkelte grunde kan herefter ikke udstykkes yderligere. Matrikel 5e og 5cø, begge Ejby By, Rye kan sammenlægges. 5 Veje, stier, parkering og belysning 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ejby Strandvej, som det fremgår af kortbilag 2 og 3. 5.2 Den eksisterende sti mod syd kan benyttes som adgangssti til de 2 boliger, som ligger ud til stien, som vist på kortbilag 3. 5.4 I lokalplanområdet skal der anlægges mindst 1,5 parkeringsplads pr. bolig og mindst 3 parkeringspladser tilknyttet restauranten/caféen. 5.5 Udendørs belysning skal være afskærmet, således at lyskilden ikke er synlig fra vej og naboejendomme. Belysning må ikke blænde omkringboende og trafikanter. Lysmængden skal begrænses mest muligt. 9

6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsen skal placeres indenfor det afsatte byggefelt. 6.2 Bebyggelsen skal opføres i 1 plan uden udnyttelig tagetage og med en max. bygningshøjde på 6 meter. 6.3 Bebyggelsen skal holdes indenfor de afsatte byggefelter. 6.4 Udhuse kan opføres indenfor de afsatte byggefelter til udhuse. Til hver bolig må der maksimalt samlet opføres 10 m 2 udhus, drivhus, overdækket terrasse, legehus o. lign. 6.5 Der må ikke opføres carporte eller garager. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Hvis ejendommen udstykkes, er det en forudsætning, at bygningens ydre fremtræden ikke i væsentligt omfang ændrer karakter, men at bygningen fremstår som en samlet helhed med samme facadeudtryk og samme farve vinduer og døre. 7.2 Facaden skal fremstå i gule lertegl, eller vandskuret eller pudset i hvid farve. Mindre bygningsdele kan fremstå i træ i samme farve som vinduer og døre. 7.3 Vinduer og døre skal udføres i træ eller metal eller en kombination af disse. Vinduer og døre skal fremstå i hvid, grå, grøn umbra eller svensk rød. 7.4 Taghældningen må ikke overstige 30 grader. 7.5 Taget skal fremstå med tagpap med eller uden listedækning, gråt eller sort eternittag, sorte lertegl eller cementtagsten, som ikke må være glaserede, engoberede eller satinerede. 7.6 På tagfladen kan der anvendes ovenlys, rytterlys eller lignende. 7.7 Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink eller galvaniseret stål. 7.8 Der kan opsættes solenergianlæg på tagfladerne. 7.9 Udhuse skal udføres i træbrædder. Træbeklædningen skal være med 1 bræt på 2 brædder. Udhusene skal fremstå sorte. Taget skal udføres som fladt tag med sort tagpap. 7.10 På restaurantens/caféens facade kan der opsættes ét skilt, som må have en maksimal højde på 0,5 meter. Facadeskiltet skal udformes med enkeltbogstaver og opsættes direkte på facaden, så facaden kan ses gennem bogstaverne. Effektfarver, fluoriserende eller selvlysende farver tillades ikke. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Eventuelle afskærmende hegn mellem boligerne skal udføres med levende hegn i form af hæk af bøg. Hækken kan suppleres med trådhegn på indersiden. 8.2 Ubebyggede arealer, som ikke benyttes til indkørsel, parkering eller fællesarealer, skal anlægges og vedligeholdes som have. 10

8.3 Der må ikke indenfor lokalplanens område etableres udendørs oplag, herunder henstilling af køretøjer over 3.500 kg, campingvogne, både og lign. 8.4 Affaldscontainere skal afskærmes visuelt med et renovationsskjul og fremstå med sider i lodret sort listetræbeklædning, og overholde Lejre Kommunes Regulativ for Husholdningsaffalds krav til opstilling og adgangsvej mv. 9 Terrænregulering 9.1 Inden for lokalplanområdet må der ikke foretages terrænregulering mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn og nærmere skel end 1 meter. 9.2 Der må ikke etableres støttemure indenfor lokalplanområdet. 10 Grundvand, regnvand og overfladevand 10.1 Området er separatkloakeret, og ejendommen skal tilsluttes det offentlige kloaksystem. 10.2 Området forsynes med vand fra Ejby Strand Østre vandværk amba. 10.3 Der må ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der indebærer risiko for nedsivning af forurenende stoffer. 11 Grundejerforening 11.1 Hvis grundene udstykkes, skal der oprettes en grundejerforening, som skal varetage drift og vedligeholdelse af parkeringsarealerne. 12 Forudsætninger for ibrugtagen 12.1 Ny bebyggelse må først tages i brug: Når de i 5.4 nævnte parkeringspladser er anlagt. Når der er sket tilslutning til spildevands- og regnvandsforsyningen. Når bebyggelsen er tilsluttet vandforsyning. Når afskærmningerne omkring affaldscontainerne er etableret. 13 Aflysning af lokalplan 13.1 Med denne lokalplans vedtagelse aflyses Lokalplan nr. 19 for 5 boliger på Ejby Strandvej 4. 14 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 14.1 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige lokalplan. Der gælder efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. 11

14.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 14.3 Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag til lokalplanforslaget er udløbet, kan kommunalbestyrelsen på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 14.4 Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget. Dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, jf. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. 15.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke er i strid med hovedprincipperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan med offentliggørelse og mulighed for indsigelser og ændringsforslag. 15.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Vedtagelsespåtegning Forslag til Lokalplan LK 54 for Ejby Strandvej 4 er godkendt til udsendelse i offentlig høring den 18. december 2017. I henhold til 27 i planloven er Lokalplan LK 54 for Ejby Strandvej 4 godkendt af Lejre Kommunalbestyrelse den XX. Lejre den Carsten Rasmussen Inger Marie Vynne borgmester / kommunaldirektør 12

Kortbilag 1. Lokalplanens afgrænsning 13

Kortbilag 2. Byggefelt 14

Kortbilag 3. Disponeringsplan 15

16